昨日は元社員寮の共用スペースを活用する提案をしに営業課N店長とオーナーさん宅を訪問してきました。

築30年超えている物件なのですが、当初20年間は某企業が社員寮として借りてくれる約束で建築して、十数年前にいろいろあって借主企業が約束の期間より前に撤退してしまったのでした。

当時は「話が違う!」と、相当揉めたと担当していた上席から聞いていましたが、幸いだったのは居室スペースが30部屋全て独立していたことです。



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その後、居室部分に関しては当社で一括借り上げして一時期は赤字物件だったこともありますが、最近は低価格路線が社会のニーズにあったのか節約したい入居者さんで安定した稼働を続けています。


IMG_0389問題の共用スペース部分は90平米ですが、一時期はデイサービスが利用してお風呂やトイレを設置。
しかしながら狭くてやっていけないという事で3年前に撤退。
大きなお風呂が残されていますので、そのまま居住用に大規模リフォームが無難な感じです。
2世帯に分けると採算が良くなりますが、構造上厳しいので大きなリビングの3LDKか、自宅を建替えする人が一時的に荷物置き場兼居宅として使う大型荷物置場付き2DK何てのも検討しています。





IMG_0386借上げの場合も、単純な管理委託で貸すにしても、現況が汚い&無駄に区切った間取りなので大規模に改修が必要となり、当社もオーナーさんも、いくらまで投資出来るかの判断になります。
例えば、当社で300万円かけて内部のリフォームに投資するのであれば想定賃料〇万円だから〇万円で借り上げると〇年以上運用しないと成り立たない等の計算となり、オーナー側で室内のリフォームをするのであれば、借上げでなくても通常の賃貸物件として運用して当社は管理させて頂ければそれでも良いのです・・・




そこら辺、何度かオーナさんに話をしていましたが、その都度「現況で借りてくれる人を待つ」とのお答えでした。

オーナーさんは、農家さんなのですが、この物件の他にも借上げ型のアパートを他社で建築している感じで、賃貸経営に関しては借上げが好きなのでしょう。

一通り自分の考えを伝えて、一番気になっていた「いつまでこの物件の賃貸経営を続けるか?」についての答えを聞いてみました。

クマ 「そんな感じで当社で借上げる場合は何年貸して頂けるかが重要なんですけど、いかがですかね?」

オーナー 「もう築30年超えてるからねぇ 壊しちゃうのにお金掛けたら無駄になっちゃうね」

クマ 「稼げるスペースがあるのに収入が入らないのは宜しく無いですよね?」

オーナー 「まぁ あの状態で良いって人が来るの待ってたけどダメってことなんだ?」

クマ 「ですね、住居で運用するのが最適な物件だとわかったので改造しましょうと言う提案なのですが、当社が借上げするなら何年貸して頂けるかが知りたいんです」


オーナー 「すぐに壊すとか考えてないけどね・・・ う〜ん 簡単には答えられないですよ」


ここら辺、長年住居部分を借り上げている関係ではありますが、普段から親しくしている関係にはなっていないので、あまりシツコクすると嫌がられるかと思い、「今後の事に関わる大切な話だからじっくり考えてお返事下さい」と伝えて引き上げてきました。

ホントは、この話を入口として賃貸経営の事業承継の話に進みたいと期待していた訳ですが簡単ではないです・・・



さて、本日は午後から先日中断した会社の電話工事の立ち合いをしてきます。

テレワーク対応の新機能等、いろいろとビジネスフォンを進化させたので、使い方を他のスタッフにも聞いて欲しかったのですが、定休日で1人なので頑張って覚えようと思います。

・・・



33会員限定セミナーの受講も受付中です。
1000人で締め切ってしまうそうですのでお早めに。
と、言う事で本日も資料作成頑張ります。
(まだ完成してません・・・)




ではまた明日


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