昨日は親しくしている資産家オーナーさんの紹介でオーナーさんのお姉様宅を訪問。

「アパートを建てて収益を得たいと言ってるから話を聞いてあげて」とのお願いだったので、凄い流れが来たものだと喜んでいました。


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IMG_9883本題に入る前に、オーナーさんのお姉様(80代)の昔話を聞くことになり、20分くらい経過。

かなり話好きな方で、昭和の時代から今に至るまでを初対面の自分に包み隠さず話してくれました。

考え方や現在の資産状況を把握しておきたいので、話の所どころでさりげなく質問をしてみたところ、200坪ある自宅兼作業場の土地の一部にアパートを建ててみたいとのこと。



お姉様 「息子はこの自宅を壊してアパート建てた方が良いって言ってるけど私は嫌なのよ」

クマ 「そうするとお母様としては作業場だけ壊してアパートを建てたいってことですね?」

お姉様 「そうなの、でも作業場は息子が仕事で使ってるから壊すなら仕事辞めることになるのよね」

クマ 「そうですか、息子さんは仕事辞めても良い感じなのですか?」

お姉様 「辞めたらお金が入って来ないから生活出来ないってのが困ったところなのよ」

クマ 「それで、家賃もらって生活したいってことなのですね?」

お姉様 「まぁ 自営業だから仕事しなきゃお金入って来ないけどアパートならお金入るでしょ?」

クマ 「アパート建築する資金を出して入居者さんに住んでもらって初めてお金が入ってきますけど、現金で建築出来ても出したお金を回収するまでには10年以上掛かると思います」


お姉様 「え、10年以上? 私は生きて無いと思うし、現金なんて無いんですよ」

クマ 「借入される場合は、もっと資金回収が遅くなるのと銀行に貸してくれる条件を打診して融資条件を探ってから検討する必要があります」

お姉様 「そうなの・・・ うまい話は無いってことね」

クマ 「うまい話を持ち掛ける建設会社とかたくさんいますから、引っ掛からないでくださいよ」

お母様 「うちは、セールスお断りで相手にしないから大丈夫よ、息子の都合聞いて連絡しますから」

何やら、自分の想像と違って、すごく初歩的な部分から楽観的な感じでした。
息子さんも交えて説明しないと、宜しくない感じに思えたので、息子さんと会える日に再度呼んで下さいと伝えてみたのですが、続きが出来るかは怪しい感じです。

まぁ 自分も資産家オーナーの親戚だから資産家だろうと楽観的期待をしてましたけど・・・



話題が全く変わりますが、3月5日に大阪高裁で賃貸住宅における家賃滞納時の契約条項についての控訴審判決がありました。

令和元年の第一審での地方裁判所の判決を省略して振り返ると

(令和元年6月21日 大阪地裁判決)
1.家賃滞納が3カ月以上に達した時は催告なしで保証会社が賃貸借契約を解除することができる。
と言う条項は有効か?


→あながち不合理とは認められないような事情が存する場合には賃借人の不利益は限定的なものにとどまると判断できるので今回のは有効。(長いので詳細はこちら

2.「家賃を2カ月以上滞納し、連絡が取れないなどの場合は物件を明け渡したとみなして室内の持ち物を搬出・保管できる」と定めてある条項は有効か?

→原契約が終了しておらず賃借人の占有が失われていない場合自力で賃借物件に対する賃借人の占有を排除することは自力救済行為でありごく例外的な場合を除いて不法行為に該当する

と、言う地方裁判所の判決を再度争って高等裁判所に控訴したのです。

で、令和3年3月5日の控訴審判決に関しては、詳細が現段階で分かりませんが、産経新聞の報道では保証会社が借主と締結した契約条項に「2カ月以上の家賃滞納」「連絡が取れない」「長期にわたり電気、ガスなどの使用がない」「客観的に見て再び住宅を使用する様子がない」の4要件を満たせば物件を明け渡したとみなし家財を処分できると定めた条項は自力救済となるので一方的に家財を搬出できるなどと書いてある契約条項を違法としていた令和元年の地方裁判所の一審判決を取り消し、

4要件を満たす状況では借り主がすでに家財を守る意思を失っている可能性が高く、「占有権が消滅していると認められる」と指摘。

消費者利益の保護を定めた消費者契約法にも反しないと判断した。

とあります。

保証会社対適格消費者団体の争いなのですが、適格消費者団体は「法的手続きを経て慎重に決めるべき明け渡しの判断を業者側に委ねる判決で、不当だ」とのことで、最高裁判所へ上告するとのことです。

なので、最終的にどうなるかわかりませんが、高等裁判所での判決が現段階では尊重されるべきなのでしょう。

いろんな意見があると思いますが、自分的には悪質な滞納者の思い出がたくさんあり、裁判に勝っても無い人から取れない的な大損害を被った大家さんを多く見てきましたので、計画的だったり詐欺に近いような家賃滞納者に対する過剰な保護など不要だと考えてしまいます。

もちろん、現在の社会状況でやむを得ず滞納してしまう等、本当に保護されるべき人は保護するべきですし、自力救済的な方法が良いなどとは言いませんが、歪んでいる部分は直して行くべきなのでしょう。

数年後になるのでしょうけど、最高裁判所でどのような判断をするのか期待してます。


さて、本日は珍しく買主側に付く仲介で売買物件の案内があります。

朝一番で業者さんまで鍵を取りに行くのですが、片道40分の場所にあるので実に効率悪い感じです。

と、言う事で本日も頑張りましょう!



ではまた明日


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