賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

修理関係

寿命なんてわからない・・・




昨日は朝から会社の業務用エアコンの内部洗浄作業の立ち合いで休日出勤していました。

別に休みが潰れたとかの意識は無く、資料作成作業に専念する時間が出来て良かったと思っていました。



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今回、エアコンの洗浄作業をお願いしたのは、普段お世話になっている水道業者さんです。

今では、ピンホール漏水やだけでなく特殊な案件年中無休対応してくれるバリバリのプロフェッショナルなのですが、自分と最初に知り合った10年以上前は「受水槽の清掃承ります」のチラシを持って来た飛び込み営業の人でした。

その頃は、少し大きめの水道業者さんに仕事をお願いしていた時代だったのですが、小回りが利く&土日でも嫌がらずに対応してくれると言うことで10年くらい掛けて専属水道業者さんになってくれた感じの業者さんです。

自分的にはパソコンに向かって資料作成に専念しようと思っていたのですが、作業中いろいろ話を聞かせてもらいました。

業者 「自分、今48歳なんですけど、体が心配なんです」

クマ 「一人で仕事してるんだし、うちも頼ってますから健康第一で気をつけて下さいよ」

業者 「クマさんもいろいろ出てます?」

クマ 「腰が痛いとかコレステロール値が高いとか言われてるけどまぁ人並みに異常はある感じ」



IMG_4196いろいろ話を聞いていると、体の健康だけでなく脚立の上で作業する等、ケガについても心配な感じを受けました。

クマ 「なんか高所作業とか床下潜るとかバイトの助手雇った方が良いんじゃないかな?」

業者 「そうなんですよ、手伝ってくれる人はいなくは無いんですけど、常時雇うほどでは無い感じなんで・・・」






その後もいろいろ話が続き、お互い健康と安全には気をつけよう的な話で終わったかと思ったら、仕事のお客さんからの電話があり、ちょっと理不尽なことを言われちゃったようで、話題が変わりました。


業者 「ホント素人さんはジックリ説明しないとトラブルの元なんですよ」

クマ 「説明不足でトラブルってのは、どの業界でも同じですね」

業者 「こちらとしては依頼された範囲で正しく施工しても別の物が壊れたことまで責任持てとかね」

クマ 「なるほど・・・ 例えばエアコンの内部洗浄したらエアコンが壊れちゃったとか?」

業者 「そうそう、もう寿命だろうってエアコンは内部洗浄出来ませんと言って断ることにしてますけど、機械ものの寿命がいつ来るかなんてわからないからリスクなんですよ」


そんな感じで話を聞くとエアコンの内部洗浄だけでなく、作業をする仕事ってのはハイリスクなのだと再認識しました。


天井ビルトインの業務用エアコン2台だったのですが、朝の9時半から始まり、作業が終わったのは午後1時。


業者 「クマさん、何か漏電遮断器が落ちて通電しないです・・・」

クマ 「え・・・ 水が機械に掛かって漏電したのかな?」

業者 「いえ、そんな事は無いと思うんですけど、何度試しても落ちちゃうんです」

クマ 「もしかして、今日がエアコンの寿命?」


ちょっと笑えない状態になりましたが、漏電遮断器を見ていて思い出しました。


IMG_4198実は、2020年のエアコン洗浄の際にも同様な状態が発生して、何度かブレーカーを上げているうちに直ったので、念のために電気工事業者に見に来てもらったところ「漏電遮断機自体が怪しくなっている」と言われたのでした。

黄色いボタンをしっかり押すコツみたいなの教わったら直ったのですが、これは交換しようと思って忘れていた状態でした。





来年も同じことを繰り返さないように、電気工事業者さんに依頼したいと思います


・・・




IMG_4204昨日の夜は、1週間ぶりにジムへ行って走って来ました。

ちょうど自分の好きなテレビドラマ 相棒 の時間だったのですが、夜9時に始まって番組が終わるまでテレビ見ながらランニングマシンで走っていました。

ドラマが終わるまで51分走って6kmちょっとなので、かなりゆっくりなのですが、さすが機械ものだけあって、走行ペースが一定に近いです。

まぁ実際のランニングと違って信号で止まることも高低差も無いし、規則正しく足を動かしているのだから当然なのでしょうね。

寝る前にジム行って走ろうと思っていたのに仕事のある日は疲れてサボっていましたが、今度から見たいテレビ番組がある時間には走ろうと思います!










さて本日も定休日なのですが、会社に来ています。


資料作成頑張ります!



ではまた明日


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クイズですか・・・




image昨日のブログで書いたアパート2階から1階への漏水ですが、1階入居者さん宅の玄関が水浸しになるほど漏れていたのに原因が不明と言う変な漏水案件でした。
漏水量的に給水系漏水と思ったのですが、特に水栓を閉めた訳でも無いので止まったので排水系入居者さんの不手際系なのでしょう。

ちなみに照明器具に水が溜まっている写真を撮影していましたが、実に危険な状態なので安全第一で器具交換しております。




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いつもの機動力が高い水道業者さんに調査してもらいました。


この業者さんには土日祝日年末年始ゴールデンウイーク、お盆と無休で対応してくれているので大変感謝しているのですが、いつも報告してくれる写真がクイズのような感じになっています。


無題「お前ら頭つかって考えてみろよ」と鍛えてくれているのでしょう・・・

今回は、写真の他に文字で「排水ホースが短かったため」とヒントがあったので、想像がしやすかったです。






2階の入居者さんは、雪が降った日だったので凍結を心配して結構な時間キッチンのお湯を出しっぱなしにしていて、キッチン下の排水が逆流気味になったところ、普段は問題無いのに排水ホースのスキマ部分から漏水。

20220108_114731古い排水ホースは最初から短かったのか劣化して縮んだのか不明ですが、微妙に怪しい長さだったとのことで結果として、排水ホースと防臭キャップを交換してみたそうです。

検証するためにお湯を流し続けてみて問題が無いことを確認されているので大丈夫かと思います。

いろいろあるものですね。






さて、本日(9日)は、大河ドラマの新作初回の日です。

大河ドラマ大好きなので、ホント楽しみにしています。


IMG_4088昨日もテレビ見ながらジムで走って来たのですが、2日前に時速10kmでふくらはぎが怪しい状態になったので、時速7kmに設定して走ったところ、実に良い感じで40分ちょっとかけて5km走ることが出来ました。

今日は大河ドラマ見ながら走りたいと思います。








ではまた明日


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雨降ってる・・・




うちの会社の管理課、毎月1回くらい漏水対応があります。

昨日は、空室の撮影に行った営業スタッフから「部屋の中に水たまりが出来ている」との一報があり管理課W君と一緒に現地へ行ってきました。



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IMG_37803階建鉄骨マンションの2階の部屋での発見なのですが、運が良かったのか漏水が始まって間もない感じと見えます。

それでも、室内に雨が降っているような状態でしたので発見が遅れたら更に下階の部屋も水浸しになっていたことでしょう。










IMG_3784取り急ぎ行う事は、上階の止水なのですが、雨のように止まることなく水滴が落ちて来ますので、断続的な排水系では無く、給水系漏水なのでしょう。

上階は不在だった為、水道メーターで止水。
こう言う系は天井裏に水が溜まり下階に落ちてくるものなので、水道メーターで止水してもすぐには止まりません。
とりあえずタオルで床を拭き上げます。








IMG_3788水滴の落ちてくる箇所がキッチンの上部が酷い感じだったので、上階の同じ位置の給湯管が怪しいのですが、水が落ちきるまでビニール袋を加工して水滴が台所の排水に流れる様にしました。

後は、原因箇所の特定とピンホールしている管を交換する作業なのですが、いつもの水道業者さんが到着するまで更に早く水を抜こうと思ってクロスをはがしてみました。






クマ 「水が止まらないけどの勢いが弱くなって来たから給水系のピンホールだな」

W君 「これ、早く通報してくれて助かりましたね」

クマ 「こんなの1日発見が遅れたらこの部屋だけじゃなくて下の部屋も雨降ってただろうね」


そんな話をしているところで、水道業者さん到着。


20211211_165908状況を伝えて自分は会社に帰らせてもらったのですが、その後2時間程度で作業完了のメールが届きました。

原因は3階の部屋の台所給湯管のピンホールで、2階の天井を開口して作業出来る位置でした。

とりあえず応急処置でジョイントしたので、後日上階が在宅している日に本管を交換する予定だそうです。

ホント第一報から2時間で終わらせてくれて水道業者さんには感謝しています。







完全に工事完了させた後には室内側の開口部や床の修復作業が待っていますが、何ともピンホール漏水の対処経験が日常業務的な感覚になっていることも凄いと思います。


面倒なことも経験値アップだと考えれば有意義なことですね。




ではまた明日


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いろいろ心配・・・




何か試験が終わって冬になっていることに気がつきました。

朝晩の冷え込みが結構な感じなので秋が終わっていたのでしょう・・・


頭にも心にも余裕が無い時期を過ごしてしまったと言うことなのでしょうけど、昨晩は22時になる前に寝たので、試験疲れはもう終わりにしたいところです。



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ここの所、コロナウィルス関連での問題で給湯器を発注しても納期が未定だと言う話が大きな問題になっています。

海外で生産している部品の供給体制に問題があるとかいろいろ言われていますが、賃貸物件での給湯器不具合は入居者さんの生活に大きな問題となり、管理会社や大家さんとしても大幅な遅れに関しては、それなりの対処をしないといけなくなり、重たい問題となります。

これがまた、当社の場合は管理課S課長が2か月前くらいに問屋さんからの情報を掴み、ある程度必要とされる給湯器の型番を選んで在庫としてキープしたことで今のところは何とかなっている様子です。

しかしながら、やがて在庫が無くなる日が来ることでしょうから早く供給問題が解決して欲しいところです。


そんな感じで設備故障の連絡に敏感になっている時期なのですが、ちょうど1週間前に管理してる賃貸マンションの入居者さんから「共用灯が異常な点滅をして分電盤からブザーが鳴っている」との苦情がありました。

管理課W君が対応したのですが、第一報を聞いて疑問に思いました。

s-20211109_101426クマ 「分電盤にブザーなんて付いて無いと思うんだけど」

W君 「受水槽のポンプから警報が鳴ってるとかですかね?」

クマ 「受水槽は分電盤とは全然違う場所にあるから通報があった部屋からは聞こえない位置だよ」


入居者さんからの第一報の場合、クイズを出されたみたいな状態になることがたまにありますが、そう言う場合には電話を受けた管理課内でいろいろ想像が膨らむものです。

考えても答えがわからかったので、W君が現地へ行ってみたのですが、やはり分電盤にブザーなどありません・・・








s-20211109_111305これ以上クイズにチャレンジする余裕が無いので、いつも頼んでいる電気業者さんを呼んで確認してもらったところ、分電盤の中にあるマグネットスイッチの部分が原因だと判明しました。
電気が入ったり切れたり繰り返す状態になると音がして箱の中の密閉空間で音が増長されてブザーのように聞こえるのだろうとのこと・・・







いろいろ検証した結果、この物件にある明暗センサーの不調とマグネットスイッチ部分の故障がミックスされて震えるように音が鳴るそうで、共用電灯が点滅する現象もスイッチが入切されている状態だったそうです。


そんな事があるんだと、大変勉強になったのですが、電気設備屋さんに修理を頼んだところ、「最近、いろんな部品の納品が遅い」と言われてしまい、1週間経った本日やっと問屋さんから納品されることになりました。


IMG_3526これがまた、朝の時間に共用灯を消し、夕方の暗くなった際に共用灯を点ける対応が必要となり、管理課W君が1週間毎日現地へ行ってスイッチを入り切りして対応してくれました。

ホント部品が届かないってのは困るものですが、完全に壊れる前にブザーの様に通報してくれたことに感謝ですね。








さて本日は、WEBで受けるタイプの日管協フォーラム(満席だそうです)が開催されるので、仕事中に興味のある講座をネットで受講しようと思っています。

ホント賃貸管理の業界はトラブル対応だけでなく、IT化の流れ等々いろいろな課題があるもので自分的にも必要なテクニックや新しい考え方を学べればと考えています。



それが終わったら、都内に移動しまして、これまた業界の最先端で活躍する皆様3人と食事会です。

多分、明日のブログで書くと思いますが、自分9月中旬以降一滴もお酒飲んでいないので、今日は2か月ぶりのアルコール解禁となる予定です。

あまり飲めなくなっている気がするのですが、いつも盛り上がるメンバーなので心配です




ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
2級FP技能士・AFP
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com