賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

神経使いますね。

賃貸物件での居住中リフォームってあまりやりませんが、漏水事故の修復や何らかの問題発生時には、やらないといけない場合があるものです。

IMG_8386 1空室期間中と違って家具や荷物があることと、入居者さんと職人さんと日程調整するだけでなく時間内に必ず終わらせないといけないプレッシャーでドキドキになります・・・





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今回は、いろいろ問題があった戸建貸家のリビングの床が抜けそうな状態になっていて、「もう限界!」との申し出に、なるべく費用を掛けたくないオーナーさんに費用支出を了承して作業に入りました。


IMG_8385ご家族が寛ぐリビングの床なので工事に取り掛かったら、その日に終わらせないといけませんので、家具移動要員として職人さん3人で対応しました。

が、内装職人さん以外の2人は結構なシルバーさんと聞いていたので自分も移動要員として参加。


居住中の作業ってのはホント神経使うものです。

面倒なのは配線関係。

テレビに繋がっている線だけでなく電話、インターネット関係の配線なんかも適当に外されてしまうと取り付け直す際にトラブルになりますので、自分は全て写真撮影してから作業します。

後は家具を壁や床に当てて傷つけたり、配線が断線したとか言われちゃうと余計な事になるので、できるだけ家の方に作業を確認してもらうようにしました。

そこら辺は、力仕事だけでは無い部分です。

IMG_8384リビングの古い床をはがしてコンパネ敷いて上にクッションフロアを貼る作業なのですが、これがまたドア系の木製建具の大部分に床が当たってしまうようになり、ドアを調整する必要があるのですが、そこら辺はシルバーの大工さん得意分野だったようで蝶番調整の効かない古いドアの下部を上手に加工してくれて助かりましたよ。



時間内に終わるかドキドキでしたが、無事に終了。


ほんと床が抜けそうな状態だったので喜んで頂けました

この貸家、定期借家契約を再契約して来年の11月にはご退去頂く約束になっています。

なので、やがてはオーナーさんが住むか売却となるのですが、それまでは何事も無く安定して稼いで頂ければと思ってます。


さて、本日は午前中に営業担当が忙しかったら自分が賃貸物件の案内係をしてくる予定です。

その後、打ち合わせや地主さん訪問、事務処理が重なっておりますのでアッという間に夜になることでしょう。


ではまた明日


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夜分、恐れ入ります・・・

IMG_8171昨日は夜の飛行機で神戸に移動しました。

東京から新幹線で行くと3時間弱、飛行機だと1時間なので飛行機にしました。
新幹線は寝過ごしたら怖いと思いこんでいるのですが、飛行場まで行くのに時間が掛かるのと手荷物検査が面倒なので新幹線でアラームセットして寝る方が疲れなくて良いように思えてきました。





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IMG_8184神戸空港に着いてからは三ノ宮駅近くの東横インに宿泊。
部屋に荷物を置いてから三ノ宮駅周辺を散歩してみたのですが、阪神・淡路大震災の際に報道で被害を見ていた場所だったのですね。

東日本大震災があるまでは他人事のように思えていましたが、ここ最近は茨城南部とか自宅の近くで地震が増えているのでホント怖いです。



いつ起こるかわからないってのが自然災害の怖さなのだと思いながら床について2時間半。


suta-tu自分、今月は休日夜間緊急受付センターの窓口当番になっているのですが、見事午前2時半に電話が掛かってきました。
内容は、RC3階建てワンルームマンションの2階にお住いの入居者さんより「洋室の天井から水が大量に漏れてきている」と言うものです・・・

ホント緊急事態はいつ起こるかわかりません




すごく困っている様子との事で、すぐに入居者さん(男性)の携帯に電話してみると・・・

クマ 「夜分、恐れ入ります。漏水があったとのことで電話しました」

入居者 「すごい量漏ってるので何とかして下さい」

クマ 「今も漏っているとしたら上階の給水系の漏水だと思うので水栓を閉めて頂ければと思います」

入居者 「え? お宅でやって下さいよ」

クマ 「申し訳ないです、今自分は兵庫県におりまして大変恐縮ですが電話で遠隔指示させて頂きますので3階の真上の部屋のメーターボックス開けて欲しいんです」


ちょっと不満そうな感じでしたが、これが一番早く水を止める方法です。

携帯を繋ぎながら真上の部屋の前に移動してもらいました。

入居者 「給湯器の下ですよね? 配管がいろいろあってどれだかわからないです」

クマ 「下の方に青くて丸いキャップが付いてる水道のメーターがあると思うんですけどわかります?」

入居者 「ありました」

クマ 「メーターの脇に赤くて丸いハンドルか金属の90度ひねるタイプの栓があると思うんですよ」

入居者 「赤い丸いのがあります」

クマ 「それを右回しで思いっきり閉めて頂けますかね」


これがまた、女性だった場合には硬くて回らないとか言われちゃう事がありますが、スムーズに回ったようで止水完了。

入居者 「勝手に水止めて上の人大丈夫ですかね?」

クマ 「緊急事態なので、当社の営業が始まってから事情をお伝えしておきますし、トイレの水はタンクに溜まっているので1回だったら何とかなると思います」

入居者 「わかりました、自分朝早いので寝たいんですけど・・・」

クマ 「申し訳ないです、しばらく天井裏に溜まってる水が落ちてくると思うのでバケツで受けて頂きたいんですけど有りますか?」

入居者 「はい、既に使ってますけど水が止まるならバケツ置いておきます」

クマ 「スミマセン、当社の営業が始まったら管理のスタッフに対応させますけど、何時にご出勤されますか?」

入居者 「7時には家を出ますから部屋に入るなら合鍵でいいですから」


こんなやりとりをして遠隔操作で応急処置をして頂いた感じなのですが、自分はその後、管理課スタッフ宛に朝から対応をお願いするメールを流したりして寝られなくなり、ついでにブログを書き上げました


今日は午後から兵庫県宅建協会さん主催の研修会なのですが、寝不足で臨むのは宜しくないので二度寝させて頂きます。


ではまた明日


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わからない話こそ・・・

お手上げって言われて振り出しに戻っちゃった・・・

と、先月発生したRCマンションの漏水トラブルに関して建築した会社がお手上げになっちゃったそうで、うちの担当のN店長(40代男性)が、かなりの労力を使って対応中です。


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当社では今まで何度もピンホール漏水対応をしてきましたが、早いと数時間、遅くても数日程度で原因箇所が判明して応急処置までは完了出来ているのですが、今回の案件は、RCマンションの施工ができるような建設会社が「これ以上は無理」と投げてきた状態なので普通の漏水とは違うのでしょう。

実は自分、いろいろ別の案件をやっていたので、この案件は管理受託してオーナーさんとの窓口になっているN店長と管理課W君にお任せです。

CIMG2114建築した会社から差し戻された後は、当社でいつもピンホール漏水対応をしている水道業者さんと調査し始めた感じなのですが、いつものピンホールとは違い断続的なので排水か雨漏り系だと推定されます。





CIMG2124水道水経由なのか排水経由なのか直の雨水なのかを試験紙で測ったそうですが、何かアルカリ性が強くて判断出来ないと言われたとのこと。

排水系は怪しい部分を開口して調査していますが、どこも漏れていないので、躯体内部を通っての漏水なのでしょう。




今週中にいろいろ斫って(はつって)内部を探る作業に取り掛かるそうですが、入居者さんに申し訳ないだけでなくオーナーさんも担当のスタッフもストレスMAXな感じになっていますので早く原因箇所を突き止めて終わらせたいところです。

「こう言う苦労が多い現場こそ良い経験になるから写真撮りまくって詳細なレポートにしておいてよ」

と、お願いしておきましたが、「そんな事は言われなくてもやっている」との事で写真を使わせてもらいました。

多分、今回のは雨漏りが怪しくなってきましたが、先月は雨が少なかったってのが不思議なところです。

もしかすると10月の台風の大雨が溜まってるのかな?

等々、謎が多い感じですが、こうなってくるとでん兄さんのブログに載っていたサーモセンサーとか、漏水原因を突き止める技術が進化する事を強く望むところです。



ラフィー2さて、昨日はバングラデシュからの研修生ラフィー君(25才)の研修2日目でした。
どんな事をしていても日本語の勉強になると活躍してくれていますが、彼は会話には不自由しないくらい流暢な日本語の他にインド・パキスタン・ネパールの人との会話にも不自由しないレベルで会話ができるそうです。



クマ 「凄いねぇベンガル語(母国語)と合わせて5ヶ国語も話せるんだ」

ラフィ 「はい、書くことは苦手ですが会話だけなら問題ないですよ」

クマ 「もしかして英語もできるの?」

ラフィ 「英語? 友達との共通語は英語ですしパソコンの設定も全部英語ですから母国語と同じくらい普通に出来ますよ」

クマ 「凄いねぇ 英語はどうやって覚えたの?」

ラフィ 「え 普通に学校で勉強しただけですけど、してませんか?」

クマ 「・・・  いや どうなんだろ してないって事になるな」


どうやら英語ができると言うのは世界の常識なのでしょう・・・

ラフィー君 、不思議そうな顔で困ってました

彼の研修は週に2回ですから次は14日(土)と15日(日)です。


さて、本日は朝から社長と打ち合わせが長引いてブログ更新が遅れましたが、仕事が終わってからは飛行機で神戸へ向かいます。

明日(9日)が兵庫県宅建協会さんの研修で語らせて頂く予定ですので遅刻防止の前泊です。


ではまた明日


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一事が万事って?

きのうの夜、寝ようかと思って布団を敷きだしたところ、管理課W君から電話が掛かってきました。

ホントこの仕事、突発的な対応を求められるのが嫌なところですが、現場対応するW君はもっと辛い状態です・・・


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クマ 「緊急出動の依頼でもあったの?」

W君 「そうなんです。先日から漏水対応してる◯◯マンション1階のお部屋なんですけど電気が点かなくなったって電話が入りました」

クマ 「え・・・ それって漏水の影響かな?」

W君 「しか無いと思いますけど、自分が現地行ってきますけど、直らなかったらどうしましょう」

クマ 「今日のところは真っ暗で勘弁して下さいなんて通用しないと思うからビジネスホテル泊まってもらって大家さんに事情伝えるしかないよ」


W君 「わかりました、とにかく現地行って対応してきます」

クマ 「入居者さん激怒してたら車で送迎してホテル代も払って領収証もらっておいて」

と、電話を切ってから1時間。

W君から再度電話があり、電気についてはブレーカーの段階で復旧できないので、復旧を諦め、入居者さんに宿泊先を手配すると申し出たところ、「会社に泊まる場所があるから大丈夫です」と言われたそうです。

ほんと、優しい方で助かりましたが、今回はRCマンションでの大掛かりな漏水トラブルの為に、当社の工事業者では無く建築した施工会社に対応を任せている状態です。

IMG_7645応急処置までの修理→当社

根本的な大規模修理→施工会社

お金の出どころ→オーナー

入居者対応→当社




と、言った感じなので、入居者さんからの窓口は当社となり、その最前線は現地対応しているW君なのです。

もちろん、保険会社さんも含めた対応になりますが、危険なのはオーナーさんが保険対応OKと言ってる解釈と保険会社の答えが違っている事がたまにあるので、最終的にはオーナーさん負担でも大丈夫なレベルでの確認をしておかないと、間に挟まれる立場になるのが怖いところです。

と、言うことでこの件は入居者さん・オーナーさん・施工業者・保険会社との「調整役」が仕事なのです。


いろいろな事がありますが、部屋に住めなくなった等と言う事は、最大級の迷惑な出来事なのですから丁寧に対応しないといけませんね。



さて、昨日は久しぶりにゆっくりできた定休日でした。

IMG_7734と、言っても頼まれていた課題がいろいろありまして、一つがボロボロになった自転車を捨てるか再生させるかの対応。

ボロボロだと言われても単純にサドルがボロボロになっているだけなのです。





IMG_7736「サドル交換すれば良いだけだろ」

と、言ったら言った人が直す事になる・・・


そんなルールがどこにでもあるものですね






上の兄貴達も自動車に乗るようになり、あまり自転車の必要性を感じていないようだったのですが、なんだかサドルがボロボロだから自転車が使えないように見えてしまうってのが勿体ない話です。


ふと思いだしましたが、わが社のN店長(40代後半 男性)の座右の銘が

「一事が万事」

なのだそうです。

座右の銘に適した言葉なのか微妙ですが、結構大切なのかも知れませんね。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com