賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

受水槽嫌いです。

テレビのニュースでは、寒波による被害状況がたくさん放送されていました。

ほんと、今回は気温が下がりすぎる事により色々な現象が起きて未体験な状態となり疲れてます・・・




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昨日(26日)も、凍結の関係で朝から夜まで出動していましたが、個別の部屋の給湯器故障は別として受水槽+ポンプ式の給水方式でのトラブルが多発しました。

昨晩は、夕方5時頃に2LDK 15世帯のマンションから「水が出なくなった」との連絡があり現地へ緊急出動しました。

結論を先に書くと、受水槽に水を供給する側のパイプが凍結して水の供給が無くなり、タンク内の水位が減少してポンプが減水異常と判断して水が止まった現象でした。

朝5時頃が一番気温が低かった(−8.2℃)のでその頃に完全に凍結して12時間掛けてタンクの水が減水センサーに引っかかる位置まで減ったと言うことでしょう。


IMG_9006今回も、お世話になっている受水槽管理業者さんに金属部分をバーナーで炙ってもらい2時間程度で復旧できました。

何か断熱材が濡れてたとの事でテープの巻き直しをしてもらいましたが、ここ数日間は水をチョロチョロ出しっぱなしにする対応で乗り越える事にしました。



他に給湯器パンクが多数発生しましたが、お湯が使えないのとは別格のマンション断水のプレッシャーを思い知りましたよ。

当社の管理エリアでは、3階建になると受水槽+ポンプの給水方式がほとんどです。

今回のような事やメンテナンスの事も考えると直結式に変更してもらいたいところですが、8年くらい前に「3階建ての直結方式はダメ」と管轄する水道局に言われたとブログに書いてありますが、あれから変わったのか今度確認してみます。


では本日もバタバタしそうなのでまた明日


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長い1日でした。

IMG_8929きのうは、神奈川県三浦市でシーエフネッツ倉橋社長が進めているCCRC構想の現場を見学してきました。

自分が働いていた時期にホテルを取得して開業直前に網戸貼りの手伝いに行ったのが2007年の9月なので10年以上前から手掛けていて、現在も相当な物件数の古家を取得して再生して街づくりに貢献されてます。




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IMG_8950取得した古民家を宿泊施設飲食店等々に改造しているのですが、旅館の建築現場とかホント珍しいものを見学させて頂きましたよ。













IMG_89573時間くらい徒歩で三崎の街を歩きましたが、物件が増えすぎて全部の物件は見られない感じでした。

ほんと今後が楽しみです。








と、いろいろ見応えある感じだったのですが、自分のいない埼玉の会社の方は最強寒波の影響でパニック状態だと続々送られてくるメールで報告を受けていました。


深夜2時半にマンションの断水で緊急出動した管理課S君に始まり三崎の街を歩いている間に10件以上の案件が報告されました。


その都度スマホで確認してドキドキしていたのですが、会社に戻ったのは夕方の4時過ぎでした。

コールセンター的に動いている女性スタッフ二人は電話対応でパンパン状態だったので、鳴っている電話に出てみると・・・


「水が出なくなった」との報告です。


物件は2DK 9世帯の3階建てマンションで受水槽があるタイプ。

朝方には凍結の連絡が多かったのですが、夕方になって水が出なくなるってのは?

連絡してきたのは1R物件にお住まいの頃から長いお付き合いのAさんです。

クマ 「朝方水が出なくて、お勤め先からお電話されてます?」

Aさん 「いえいえ、今現在の話ですよ」


と、言うことですぐに現場へ向かいました。


メールを見て先に到着した管理課の新人君と合流したのですが、受水槽のまわりは雪が残っていて、見るからに「凍結!」と言う雰囲気でした。

送水ポンプに関しては水が無くなっている「渇水」の警告アラームが点いている状態ですが、新しいポンプなので故障ではなさそうです。


IMG_8966タンクの中のボールタップが固まったかな?

足元が滑りまくる受水槽の天井に登って、いろいろやってみましたが全く原因がわかりません。





Aさん 「定期清掃の人が確か散水栓使って掃除してたけど」

クマ 「そっか、だったらそこから水を給水してみましょう」


このあと、どこにあるかわからない雪に埋もれた共用散水栓をAさんと一緒に探すこと30分。


IMG_8972その間に30mのホースを新人君に買ってきてもらいました。

この段階でホームセンターが閉まるか心配した感じなので午後7時くらいだったと思います。






やっと、給水開始しましたが、これがまた細い口径の水道管からの給水ではタンクの水を一杯にするには時間が掛かりそうです。


IMG_8982ボーっとしている訳にはいかないので、凍結していると思われる給水系のパイプを叩いたり、管理課S君に電源を持ってきてもらってドライアーや電気ヒーターで管を温めたりしていました。





午後9時・・・

6立米タンクなのですが、水が10%程度しか貯まらず入居者さんが続々帰宅されています。

給湯器のパンクで風呂が使えないどころじゃなく、トイレまで使えないってのは非常に問題です。

ここで、一度出動を断られた受水槽の管理会社さんにアドバイスだけでも貰おうと電話してみました。

業者 「今日は凍結多かったけど、まだ復旧しないって変ですね」

クマ 「ですよね、しかも共用の散水栓は凍って無いんですよ」

業者 「散水栓の方は地中管だから凍らなくて、受水槽は地上に管が出てて保温テープ巻いてるけど凍ったんだと思います」

クマ 「給水管温め続けるしか無いですかね?」

業者 「ですねぇ 今の現場が終わったら見に行きますよ」



自分がヘルプモード全開でいろいろ聞くものだから来てくれる事になりました。




IMG_8979さすがプロです。
持っている道具が全然違うし、手慣れた感じでバルブをバーナーで焙ったり様々なバルブを回したりしていました。

作業すること1時間・・・





業者 「おかしいな、給水管切ってどこが凍ってるか見よう」

クマ 「切っちゃって大丈夫なんですか?」

業者 「何か凍結だけの問題じゃない気がしてきたから確認してみるしか無いです」


IMG_8977パイプの断熱被覆をはがし管を切断してみると、全く通水されていない状態です。

業者 「これは地下での異常ですね」

クマ 「アスファルト壊しますか?」

業者 「いや、メータ外したらわかる」






何か短縮して書きましたが、この段階で午後10時30分を回っていました。

その間も散水栓からの給水を続けていましたが、半分給水出来た感じでも「渇水ランプ」は点いたままです。

クマ 電極棒の渇水センサー壊れたかな?」

業者 「ポンプ新しいから壊れて無いと思いますよ センサーの位置が高いんでしょ」




IMG_8985結局、いろいろチャレンジしてわかったのは水道メーター付近にある逆止弁の中の部品に変形が見られスプリングで戻る仕組みのチャッキ弁が動かない事が原因でした。






こんな現象初めての経験でしたが、氷点下になった事となんらかの因果関係があると思われます。


で、水道管をつなぎ直して完全復旧したのが午後11時50分。

その後、被覆作業等々で午前0時半まで掛かってしまった感じです。

何か8時間も寒いところにいたってのが驚きですが、入居者さんにはホントご迷惑をお掛けしました。

S君は前日の夜中に出動していますので、同じ時間夜中まで飲んでいた自分より大変だったと思いますが、新人君・業者さん、何よりも入居者なのに手伝ってくれたAさんに感謝です。


・・・

と、朝出社してここまで書いていたところ、同じマンションから「水が出ない」との報告があり出動してきましたので追記です



IMG_8995 1今朝はマイナス8度まで気温が下がった事もあり、今度は凍結だったようで午前10時半には復活しました。
午後には専門業者さんに来てもらい今後の対応を検討して頂く予定です。

ホント埼玉でこんな気温になったのは初体験なのですが、雪国の人から見たら「ド素人」って感じなのでしょう。

地球温暖化とか言ってた気がしますが、低温化についても心配になってきましたよ。


と、言うことでブログのアップが遅れましたが、本日も朝からいろいろ電話が入ってますので頑張ります!


ではまた明日

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ラバーカップ?

今月は休日夜間の緊急連絡当番の月ではないので安心していましたが、過去に何らかの対応をしていた場合には携帯電話の番号を伝えていますので直電がかかって来るものです。




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昨日の電話は、6年前に大きな地下漏水があり対処したお宅の奥様からでしたが、元々は自分が賃貸営業をしていた時代に客付したお客様です。

戸建貸家なのですが、東日本大震災以降不具合が多くなり、何度か迷惑を掛けていますが、すごく優しいご家族で、出動する度に「ホント申し訳ありません」と恐縮してくれて「大変だったでしょ」と、お菓子や飲み物をくれたりするのでこちらが申し訳なくなります。


何でしょうかね、いろんな方がいらっしゃいますが、謙虚な心で人に優しくできる人には心が洗われる気持ちになります。



ですが、長年の習性で遠隔操作対応をしたくなっちゃうんです・・・


奥様 「会社に電話したら水木お休だってメッセージ流れたのでクマさんに電話しちゃったんですけど、1階のトイレが流れなくて使えないんです」

クマ 「そうですか、何か物を落としたりしましたかね?」

奥様 「いいえ、今朝母が流したら流れが悪くて、あふれそうなので使ってないんです」

クマ 「そうですか、2階のトイレは使えてますか?」


奥様 「はい、今日は2階のトイレ使いましたが、父が階段上がるの大変なので何とかならないかと思ってます」

クマ 「そうでしたか、浄化槽の定期点検やってないとか外の汚水桝があふれてたりしませんか?」

奥様 「いえ、いつもと変わりませんし、浄化槽の定期点検は先月やったばかりです」


クマ 「では、ラバーカップやったことあります?」

奥様 「いえ、ラバーカップって知りません」

クマ 「ゴムの吸盤が棒の先に付いてるの見たことないですかね?」

奥様 「無いです」



・・・

いつもだと「業者さんに頼むと8000円位、うちに頼むと3,000円、ご自分でラバーカップ(吸盤)買えば1000円位で買えてずっと使えますよ」と、言ってラバーカップを購入してもらい対処方法のコツを電話で説明するのですが、何だかガタガタ言うより訪問した方が良いと思い出動しました。



IMG_8685奥様 「ホントお休の日にゴメンなさいね」

クマ 「いえいえ、お父様2階のトイレ使えないって大変な事ですから」

奥様 「ラバーカップってこれでしたか」


クマ 「そうなんです、これはゴムの部分をボコボコと水に入れて真空にして引っぱる感じでやるんですよ」

奥様 「あっ 流れましたね」

クマ 「ですね、でも何で詰まったか原因がわかりませんね・・・」

奥様 「今までこんな事は無かったので、給水管の時みたく地震の影響で配管が傾いてたり関係ありますかね?」

クマ 「どうでしょうかねぇ・・・外の管とか浄化槽であふれとか無いから詰まりの可能性高いですけど、念のためラバーカップ1週間くらい貸しておきますので様子見して下さい」



終わってからは、おばあちゃんも出てきて何度も何度も感謝の言葉を言われ、たくさんのお菓子を頂いてしまいました

続きが起きないことを祈ります。

さて、本日は午後から電車で千葉の実家へ移動します。

実は明日19日は、5年に1度の宅建の法定更新研修で、千葉県で登録しているので実家から受講会場へ行く感じです。

正月に届け忘れた味噌樽を持って電車に乗るってのがちょっと大変です・・・


ではまた明日



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怒ってましたか・・・

無題2昨日は休日夜間の緊急連絡センターから朝一番でメールが届きました。
顔の絵で苦情元の感情表現をしてくれているのですが、ホント怒ってる顔は焦ります・・・





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無題ご連絡頂いた内容は、「テレビが映らなくなった」との苦情なのですが、緊急連絡センターにて、一時対応としてB-CASカードの抜き差しや、チャンネルの設定確認をしてくれたそうですが、改善されず「翌営業日(昨日)の早めに対処させますと伝えた」と書いてありました。

この、怒ってる顔マーク、実に管理会社を焦らせる考えられた仕組みです。






昨日は、管理課S君が朝イチで予定があり新人君が休みだったので、自分が物件に向かいました。


「怒ってるマーク付けるのなら翌営業日に回さず夜でも電話くれれば良いのに」と思ってしまいますが、多分夜間に出動させる程では無いと判断しての事だったのでしょう。


BlogPaint物件は隣の市にある単身用マンションで、車で20分くらいなのですが、こう言う時ってなぜか信号に引っかかり焦ってしまいます。

←信号待ちしてる看板屋さんの車にも焦りました・・・










IMG_8569現地に到着して分電盤を開けると共用ブレーカーは正常な状態でした。

何らかの原因でブレーカーが落ちてしまい上げたら直ったと言う事が多いのですが、正常な状態(電源が遮断されていない)でテレビが映らないってのは複雑な感じです。


またしても電柱のヒューズ


と、考えたりしましたが、もしかすると過去に共用ブレーカーが落ちた際に騒ぎになったので、復旧の仕方を知っている入居者さんがブレーカーを上げてくれたかも・・・

で、あれば現在はテレビが見られるはず。


バルコニー側から在宅していると思われる部屋を確認して訪問することにしましたが、16世帯中エアコンの室外機が回っていたのが2部屋だけ・・・

しかも部屋のインターホンを鳴らしましたが出てきてくれません



会社から在宅中の部屋に電話してもらうと電話に出てくれました。

なんか、訪問者が来てもドアを開けない人が多いのでしょうかね。


話を聞くと、「10日の朝からテレビが映らなかったが、夜遅くには見られるようになった」との事でした。


直っていた事は良かったですが、今回故障した原因も復旧した原因もわかりません

その後、入居者さんからの情報で共用廊下の電気も消えていたとの事なので、やはり誰かがブレーカーを上げて復旧してくれた可能性が高いと思います。


不具合の起きた10日は快晴でしたが、確か8日は雨が降っていたと思うのでしみ込んだ水分で漏電の可能性があるかも知れません。


考えてみてもわからないので、電気設備屋さんに確認してもらったところ、とりあえず漏電ブレーカーを交換して様子見ましょうとの事になりました。


怒った顔の絵は見たくないので直って欲しいのですが、どうなるでしょうかね・・・


さて、本日は朝一番から休憩のできるホテルにオーナーさんを迎えに行きます。

去年から引きずっている通行止めの件について道路を管理しているお役所的なところに訪問して今後の事を話し合ってくる予定です。

自分、ホテルの管理はしていませんが付き合いの長いオーナーさんに同席して欲しいと頼まれましたので・・・




ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com