賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

自分で直して・・・

昨日(19日)は4連休の初日だったそうで、主要な道路が混んでお客さんの来店予定時間が遅れて大変な感じでした。

うちの営業スタッフは、結構びっしりと予定が入っていたので、来店予定の遅れで混雑する様子が繁忙期を思い出す感じでしたよ。

まぁ 混雑してバタバタでは無く、予定通り行かないバタバタでしたが・・・


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遠方から来店される方の場合は元々時間を読むのが難しい感じですので仕方ないとは思いますが、あまりにもガチガチの予定組をすると飛び込み来店者の対応が厳しくなります。

そんな時には自分が対応するのですが、なぜか重なる時は重なるのが不思議です。


IMG_1921そんな感じの昨日、貸主借主で変な状態になってしまった戸建て貸家の入居者Aさん(50代男性)が来店されました。
もちろんアポなしで突然入って来て強制的に会話が始まるスタイルなので即自分が対応しました。
実は、数日前に「打ち合わせしたいから会社に来て欲しい」と呼び出しを掛けていたのですが、その後予定が詰まり「土曜日は忙しいから日曜日にして」と電話が壊れているAさん宅に置手紙をしてました。



これがまた大きな声で話をするので、他のお客さんと接客している営業スタッフの声がかき消される状態です。

Aさん 「なんか今日は忙しいって手紙に書いてあったけどさ、大丈夫?」

クマ 「出かける前で良かったですよ、大家さんとすり合わせする前に確認したいんですよ」

Aさん 「出てけって言うなら無理だって言ってんじゃん!」

クマ 「いや、そうじゃなくて賃料免除したお金でトイレと風呂の修理をAさん側でして、その後に家賃の支払いを復活して賃貸継続で良いのか念押ししたかったんですよ」


Aさん 「風呂の底にヒビがあるからお湯が抜けるんでゆっくり入れないんだよ、こんな状態の風呂なんて風呂じゃないよ!熊切さん今度入りにきてよ」

e0dce85abbbf465540d41979ba517687うちの管理課からの報告写真を見ると年代物のバランス釜で、シャワー無し。
浴槽の下部にヒビがあるとの事でした。

当然ながら浴槽だけでなく釜も交換しないといけない時期です。






クマ 「いや、お風呂に入るのは遠慮しておきますけど、お風呂とトイレ交換の見積もり出してあるんですよ」

Aさん 「トイレも汚すぎるから交換したいんだけど両方やったら高いだろうから風呂だけでいいかな」



トイレの写真もありますが、汚なすぎて掲載できません・・・


クマ 「両方やると40万円くらいなので、今回の免除金額と同じくらいですからAさんが修理代払う形でやるって結論でいいですか?」

Aさん 「いや、確かに家賃を年内払わなくて良いって話だから勘定は合うけど何かもったいないんだよ」

クマ 「トイレ汚したのはAさんなんだから、ホントはAさんが自腹で払うべきだと思いますよ」

Aさん 「あぁ? 何言ってんの 確かに汚したけどボロ貸家で元々が交換時期だったの使ってたんだから大家が直すべきものなんだよ!」


クマ 「だから今回賃料免除してくれたんでしょ? 悪い話じゃ無いと思いますよ」

Aさん 「じゃぁ 風呂は直すことにするけどトイレは我慢して使うか自分の知り合いに直させるってことでいいかな?」

クマ 「そうですね、来年1月分からは普通通り賃料払うって書面を交わして対処しようかと思うけど、もう一つ問題は大家さんが今後取り壊しするから出てってと言う日が来ると思うんですよ」

Aさん 「それじゃ修理したのが無駄になるじゃん! そんなのダメだ!」

クマ 「いやいや、絶対に貸し続けるとか言わないと思うから仕方ない話ですよ」


結局、グルグル回る話になってしまったので、自分がそこら辺の調整を大家さんとしてくることになりました。

これがまた電話にも出てくれないし、訪問しても会えない大家さんなので心配です・・・

ただ、取り壊しをすると決めた後は売却の話になるはずなので関わる事でメリットがあるような気もしてます。

どうなりますかね



さて、本日は4連休の2日目です。

普通に仕事なので連休気分では無いのですが、世の中の皆様は良い感じの雰囲気なのでしょうか。

自分の活動エリアは、東京から栃木方面へ向かう東北自動車道が通っているので、GOTOトラベルキャンペーン利用して旅行される方が多いのでしょう。


goto先日、2週間後に迫った試験の受験票が届き、試験会場のそばに前泊をしようと思ってホテルを予約したところ、自動的にGOTOトラベルキャンペーン対応してくれて3000円くらい安く予約できました。



こんなに手続きが簡単だと思わなかったのですが、35%も安くなるってのは旅行したくなるものですね。

ではまた明日


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2.2kwじゃダメ?

IMG_1658 1数年前から外気温負けするようになった自分の寝室に付いてる17年物のエアコン。
先日やっと買い換えました。

冷えない訳では無く、「ちょっとだけ涼しくなる」程度の効きだったので、「まぁいいか」みたいな感じでしたが、考えてみたら送風機程度の作動で我慢していた状態だったのでしょう。




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今の時期、会社では「エアコンが冷えない」との入居者さんからの連絡が結構な件数あり、大家さんと相談して古い物は買い換えるように促しています。

6帖の部屋で2.2kwタイプが主流なのかと思いますが、取引している電気業者さんには2.2kwより2.5kwにした方が良いと言われています。

まぁ、そうは言っても金額差があるので・・・

6帖なら2.2kwで効くはずだと大家さんから言われる事も多いです。

今回、自宅寝室のエアコンを選ぶ際に家電量販店に行って店員さんに質問してみました。

クマ 「2.2kwより2.5kwの方がパワーがあるってわかりますけど、6帖の部屋だったら大丈夫でしょ?」

店員 「そうですね、陽当たりとか最上階とか影響しますから大きめが良いと思いますけど、構造的にはどんな感じですか?」

クマ 「木造の1階で西日が当たりまくる6帖の部屋なんですけど」


店員 「カーテンとか雨戸を閉めるとかで工夫すれば2.2kwで大丈夫だと思いますけど、心配でしたら余裕を持って大きめのを選んだ方がいいですね」

クマ 「いや、値段が上がるじゃないですか」

店員 「そうですけど、安心できますよ」

クマ 「同じ2.2kwの製品でも倍くらい値段が違うのありますけど、何でですか?」


店員さんの説明によれば、フィルターの自動洗浄機能とか省エネ性能とかいろいろあるとの事でしたが、全く同じ内容の機能で比較した場合でもメーカーにより金額の差が結構あります。
そこら辺、シツコク聞いてみたところ・・・

店員 「まぁ いろいろメーカーによって努力してる部分なんですよ」

クマ 「それって、値段下げる努力ってこと?」

店員 「いえ、見えない部分で壊れないようにとか性能が上がってるので金額は上がるんです」

クマ 「じゃぁ機能的に同じでも高い方がいいって事なの?」

店員 「そうなんです。 見えない部分が大切ですので高い方をおススメします」


何か見えない部分に違いがあると力説するだけだったので、この店員さんから購入するのやめて、同じ商品をホームセンターで安く買いました

これがまた、2.2kwの安いタイプで不安だったのですが、日中も夜も効き目バッチリです。

まぁ 新品だから当然なのかも知れませんが、6帖なら問題無かったです。
但し、最上階の照り返しのある部屋とか7帖になったらどうなるとか、6年経ったらどうなのとか、入居者さん用に取り付けるなら実験みたいな事はしないで1サイズ大きめの付けた方が良いのかと思います。


自分の不安定な睡眠習慣も新しいエアコンのお陰で改善しそうですが、もう夏も終わってしまうのでしょうね・・・

IMG_1688さて、今朝は5時から走ってきました。

いつも夜走っていますが、朝の6時前なら日差しが弱いとわかりましたので6時前に走り終われれば走ってきます。









IMG_1700夜中に肝試しみたく真っ暗な道を走るのと違って、朝は散歩している人も多く、雰囲気的に明るい時には見えるものが違いますね。


秋が近づいた時期とは言えまだまだ暑い日が続くでしょうから熱中症に気をつけましょうね。





ではまた明日


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除草マシン実戦配備

IMG_1538先日からブログに書いていましたが、売却が決まり契約後決済前の土地。

草が伸びすぎて近所から苦情が来たのですが、お盆前の今の時期に緊急で動いてくれる除草業者さんもいないと言う事で自社で道具買って来て対応する事にしました。





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811今回購入したのはマキタのMUR368UDの草刈り機と
MUH464DRFの生垣バリカンでいずれも充電式タイプです。

ガソリンエンジンの方が安くて本格的に使えるのではと思い、ホームセンターの担当さんにいろいろ相談したのですが、住宅地では電池式の静かさが断然に有利と判断して充電式にしました。





IMG_1501まずは草刈機の方ですが、こちらは18V6Aのバッテリー2個同時使用の大型タイプでパワーと電池持ちが良いとの事でしたが、1時間の作業でも問題なく稼働してくれました。

予備のバッテリーを購入してスタンバイさせていましたが、マキタ純正バッテリーと互換バッテリーでは価格が倍以上違うので迷いましたが安いのでも予備なら良かったかも知れません。




IMG_1507 1今回、初めて使ったので草刈りテクニックとか報告出来るレベルではありませんが、この草刈機MUR368UDには実に優秀な「楽らくモード」と言う機能が付いています。
細い草には低回転、太い草には高回転と自動で回転数を選んでくれるので燃費が良くなるのだと思います。
また、草が絡んでしまった場合に逆回転すると、サッと草が外れて実に使いやすかったです。






IMG_1511今回は敷地が150坪で2時間の作業時間を見込んでいましたが、土地所有者のお一人が50坪くらい軽い感じの草を抜いてくれたので実質100坪程度の作業だったと思います。

草刈機で全部対応できるとは思ったのですが、通行人や車に石が飛んだりすると怖いので、道路や民家に近い方は生垣バリカンのMUH464DRFで対応しました。





IMG_1520こちらは単純な操作スイッチしか無いのですが、チップレシーバー(片側に取り付けるカバー)を外して左右に振る感じで雑草をカットしていきます。

本来は生垣をキレイに整える使い方なので、これが正しい方法では無いかも知れません・・・








8112生垣バリカンの方は、1センチ程度の直系だったら軽く切れますが、木みたく硬かったり2センチを超える場合には刃に詰まりやすくなります。
勢い付けて当てると切れたりしますが無理しない方が良いです。



IMG_1505いずれにしても刃に絡んだり詰まったりの不具合が発生したら念のためにバッテリーを外して対処しないといけません。

ちなみに生垣バリカンのバッテリーは18V3Aの1個タイプで草刈り機の18V6Aの2個タイプとは違いますが、1時間の断続(連続じゃないです)使用でも大丈夫でした。






IMG_1537作業中にはゴーグル(数百円から売ってます)や切れに強いタイプの手袋、長袖長ズボンの作業服、足首までカバーできる靴か長靴、虫除けスプレーが必須です。

虫除けしても刺されるタイプの自分は帽子の中からネットが出て来る帽子を購入して使ってみましたが、安心感が全然違いますので買って良かったです。





IMG_1532かなり暑い時間帯だったので水分補給に気を付けながら営業課N店長と草刈機・バリカンを休憩ごとに交換して対応したのですが1時間で終わって良かったです。

多分、それ以上はバッテリーよりも体が持たないレベルかと思うので一番注意するのは熱中症なのでしょう・・・

暑さ対策には気を付けましょうね。





さて、本日はお盆休暇前最終営業日です。

例年なら打ち上げで飲みに行く日なのに今年はそんな状態で無く残念です。


ではまた明日


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直線的だけなら・・・

IMG_0420朝晩エアコン使わないってのが梅雨明けしないメリットなのでしょうか・・・

昨日は雨が降ったり晴れたり二転三転の変なお天気でした。
梅雨明けして本格的な夏になったら埼玉北部は暑さ自慢のシーズンになるので今が貴重な時期なのかも知れません。




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今の時期に怖いのは雨漏りです。

無題大体の物件では雨漏りが発生すると何らかの対策をするものですが、「雨漏りしたから外壁塗装しましょう」とか大規模修繕を決断してくれるオーナーさんは少ないもので多くの場合は部分的な補修をして様子見するものです。

この様子見の期間が一番嫌な時期なのです。






今の時期は雨が多いので、「これだけの大雨を乗り切ったのだから補修で直った」なんて思ってしまいますが、風が無い状態の直線的な雨で漏らなかっただけなんて言う事が結構あるのです。

補修で直ったのかの答えは台風シーズンを乗り越えてから出るもので、特に築古で大規模修繕しないで補修しかやらないと決めている物件は入居者さんが住んでいる限り大雨の度に心配になるものです。

これからドキドキのシーズンが始まります・・・


まぁ 何でも無い時からドキドキするのは損なので考えないようにしたいところですが、「嫌な予感が磨かれる」感覚は管理担当者に染みつく習性なのでしょう。


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com