買い替えればいい・・・

「古いエアコンは電気代が高いから嫌がられますよ」

と、アパートのオーナーさんに新築時から付いているエアコンの交換をお願いすることがありますが、自宅のエアコンは古いままだったりするものです・・・

人気ブログランキング←応援頂けると励みになります。ぜひクリックお願いしますね！

築１６年目に突入した我が家のエアコンも結構古くなってしまいました。

新築当時、１階にある和室が客間になっていて、滅多に使わないからエアコンは激安品で良いだろうとの判断で３万円台のSANYO製品を購入していました。
が、６年位前に自分の寝言が迷惑すぎるとの事で２階の寝室を追い出されて以来和室が自分の部屋になっているのです。


西側の部屋なので夏は暑いし冬は寒く、ガンガンにエアコンを作動させているので、恐らく今月の我が家の電気代が２５０００円を超えたのはこのエアコンが関係している事でしょう。

と、言うことでしばらくはホットカーペットで暖をとる事にしました。

まぁ　自分は家だと座椅子に座わってPCに向かうので頭寒足熱と考えれば良いことなのかも知れません。

ホットカーペットの方が高かったらショックですね・・・


今はセミナー資料の締切が迫っているので、集中しないといけない時期なのですが、ここ数日ホットカーペットの暖かさに負けて寝ちゃってます


セミナーは２月２１日（木）なのですが１週間前の明日までには印刷用資料を送らないといけないので頑張ってます。

結構会場が大きいので前回のように窮屈な形にはならないと思いますがご検討の方は是非ともよろしくお願い致します。

←募集ページよりも細かいメニューです。


さて、本日は定休日前の火曜日です。

いろいろ調整事が多くあるので、本日も頑張ります！

ではまた明日

←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック！ 


Google　AdSense

大至急直して・・・

「休日でも突然呼び出される事があるから感覚が壊れてる」と昨日、ブログで年間休日の話を書いた直後に電話がかかってきました。

オーナー　「大変なことになったから助けて欲しいんだ」

クマ　「えっ　どうされました？」

オーナー　「ショートさせちゃったんだ」

クマ　「銀行ローンが引き落とせなかったんですか？」

オーナー　「違う、そっちは何とかなってる、配電盤から火を噴いて停電してるんだよ」

クマ　「それは、まずいですね、物件はどちらです？」

オーナー　「アパートじゃなくてホテルなんだ、お客さんが何人か部屋にいるんですぐに直して欲しいんだよ」

人気ブログランキング←読む前にクリックお願いしますね！

このオーナーさん、自分と２０年以上のお付き合いで、資産管理用に不動産会社まで作っている自主管理大家さんなのですが、休憩ができるホテルも経営しています。

居住用賃貸マンションやアパート、店舗、事務所、倉庫、駐車場等を手広く運用されている大地主系大家さんで、自主管理から管理に変更して頂いけた件数が年々増加していて売買に関しても土地からアパートまで多くの物件を売却させて頂いてるお得意さんです。

クマ　「え？　ホテルだとアパートと違って大掛かりな電気設備でしょ？」

オーナー　「６６００ボルトの高圧をキュービクルで変電してるんだけど、ショートは分電盤の方なんだよ」

クマ　「今日、うちの電気屋さん休みなので、まずは東京電力か電気保安協会に電話して対処できるか聞いてみて下さい、あと、電気設備の取り付けとか定期点検してる業者の連絡先とかシール貼ってないですか？」

オーナー　「わかった、確認して連絡してみるけど、急いで復旧させないと今日の営業が出来ないから、そっちの電気屋さんにも対処できるか聞いといて」


２４時間３６５日稼働しているホテルなので、停電は営業不能になりますし、室内にお客さんがいるとの事なので苦情対応が大変だと思います。

急いで、お世話になっている電気屋さんの携帯に電話して事情を話したところ、電力会社や保安協会は問題個所の特定まで行って、あとは電気修理業者さんに依頼してくださいと言う仕組みとの事なので、「緊急の修理は対応してくれない」だろうとうとのことでした。

その電話の直後にオーナーさんから再度の電話がありました。

オーナー　「これから電気会社の人が来てくれるんだけど、修理はしてくれないって言うんで大至急業者さん呼んで欲しいんだよ」

クマ　「わかりました、今、うちの電気屋さんに対応できる業者さん当たってもらっているんで、取り急ぎうちのS君が電気の資格持ってるから電気会社さんの話を聞き取る為に自分と一緒に向かいますから持ってて下さい」


と、言って管理課S課長と二人で高速道路を飛ばして４０分でホテルに到着。

見事に非常用電源以外の照明が消えていて、ほぼ真っ暗です。

ただ、エレベーターは別の電源のようで動いていますし、お湯はアパートの給湯器と違いボイラーからの供給で圧力の掛かった状態なので、１時間くらいは供給されると思われますが、エアコンも停止しているので室内のお客さんは困っている事でしょう。





検査だけしてくれる電気会社さんの説明では、オーナーさんがネオン用のタイマーを変な感じでいじってしまい、ショートした事で小さなブレーカーが数個溶けてしまっているとの事でした。
原因は人災だった訳ですが、感電死する可能性もあったとの事でオーナーさんも落ち込んでます・・・

その場で、検査会社さんと管理課S課長と話し、携帯のスピーカーホンを使いこのあとに現場で工事してくれる電気屋さんに状況説明。

この状況では応急処置がやっとな感じですが、応急でも何でも良いので対応するしかありません。




お昼少し前に停電して、電気検査の方が状況を特定したのが、１３時半、その後電気屋修理屋さんが到着したのが１５時。

約１時間かけて部品を加工しながら応急処置が完了しました。

そして、ネオン以外の館内の電気設備が復活。




オーナー　「ホント助かった、良かったよ〜　ありがとうございました」

クマ　「もう、自分で配電盤いじるの止めて下さいね」

オーナー　「だよねぇ　俺今日が命日になるところだったんだよね・・・」

オーナーさんが心配していた入退室のシステムも異常無く復帰してホットしましたが、室内にいたお客様が停電中に４組ほどチェックアウトされた際は真っ暗な中でお金のキャッシュバック手続きをしていました。

皆さん、苦情も言わず返金があってラッキーだったような事を言ってくれた良いお客様です。






入室していたお客さんに怒られるとか臨時休業がいつ復活できるのか、オーナーと一緒にドキドキ感を味わったので疲れてしまいましたが、オーナーさんが感電死しなくてホント良かったです。


と、言う事で昨日の定休日は疲れて宿題の資料作成を一切しないで夜ご飯食べたあと爆睡。

本日、頑張りたいと思います。

ではまた明日

←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック！ 


Google　AdSense

アクセントクロス？

「初めて建物に入る時には注意しないといけない事があるので、車１台で自分と入館してもらいます」

と、伝えるとビックリされるのですが、昨日は内装工事見積りで業者さんと一緒に休憩のできるホテルへ行ってきました。

人気ブログランキング←応援頂けると励みになります。ぜひクリックお願いしますね！

「大きな音を出さない」「廊下でしゃべらない」「赤ランプの部屋番号は入室中」「お客様に会っちゃったら顔を見てはいけない」・・・

そんなルールを教えたり、わかりにくい場所にある従業員駐車場を案内する為、初めての業者さんには必ず同行してもらっています。



今回は、オーナーさんから部屋のクロスを貼り換えたいと頼まれたので、いつも賃貸物件のリフォームでお世話になっている業者さんにお願いしました。

オーナー　「実はホテルの業績をアップさせるためにコンサルタントのAさんが入ってるから、Aさんの言う通りに見積もりを作って欲しいんだよ」

クマ　「そうなんですか、よろしくお願い致します」

Aさん　「今回は、８部屋くらい対象なんですけど稼働を止めたくないので、平日の日中に２部屋づつとか出来ますかね？」

業者　「そうですね、ボリュームを見させて頂ければと思いますが、ご都合には合わせられると思います」

コンサルタントのAさん（男性５０代？）は、半年くらいの間ホテルに泊まりこんで様々な問題点を洗い出して改善をするそうで、全国のホテルを改善してきたと言ってます。
まずは５階の空き部屋から確認です。







業者　「では採寸させて頂きますね」

Aさん　「採寸？　ダメな部分だけやればいいから全部貼り換えるつもりは無いよ」

業者　「え？　部分補修だと古いクロスとの隙間ができてしまいますよ」

Aさん　「そう言う考えじゃ無いんですよ、古いのと違う色にすればデザインだと思ってくれるから切り張りでやってもらいます」

クマ　「オーナーさんの所有してるアパートやマンションでは継ぎはぎみたいな事はしないで、全部貼り換えますよ」

Aさん　「あのねぇ　アパートと一緒にされちゃ困るよ、切り張り出来ないなら頼まないだけですから」

業者　「張替しないクロスの汚れが目立つようになったり古いクロスの継ぎ目がはがれたとか、保証して欲しいとか言われなければやりますけど、宜しいのですか？」

Aさん　「いいですよ、ただ初めてお会いした業者さんなので、金額を見積もって頂かないとね」

クマ　「オーナーさんとは２０年以上お付き合いさせて頂いてまして、今まで高いとか言われた事ないですよ」

Aさん　「このホテルの業績を改善する為にやってるんで厳しい事言わせてもらいますけど、私が高いと思ったら頼まないだけですから」

なんか、感じ悪いコンサルだと思いましたが１時間も一緒に部屋を回ったので、最後の方は結構打ち解けてきました。
恐らくは、ボッタくられ無い様に牽制していたのでしょう。

見る角度によってはオーナーの強い味方なのかと思うようにします・・・



継ぎはぎとか言ってしまいましたが、部分的にアクセントを入れると考えれば、薄暗い部屋だからOKなのかも知れませんね。


さて、本日は朝から重たい案件の対応をしてきます。

そして、夜は月に１度の全体会議です。

ではまた明日

←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック！ 


Google　AdSense

運気の波？

「なんか浴室の天井から水が垂れてくるんだけど」

と、築古アパート１階に住む入居者さんより連絡がありました。

実は、このアパート１０日前に漏水騒動があったアパートです・・・

人気ブログランキング←激戦です・・・　応援クリックお願いしますね！

１０日前の漏水騒動の際は２０１号室のキッチン水栓から１０１号室の出窓部分への漏水で、水道工事業者さんによるキッチン水栓の取り付け直しをして翌日には漏水が完全に止まり、昨日の確認でも「漏れていない」との事でした。






同じアパートからの漏水だと関連がありそうに思ってしまいますが、今回浴室の天井から水が漏れるのは１０５号室。

隣の隣の隣・・・

以前、RCマンションの１棟物で漏れている箇所がわからず実に苦労した案件がありましたが、木造なのでそんなに複雑でも無いと思います。

２０１号室の漏水が止まって１０１号室に漏れて無いんだから関係ないでしょ？

と、確信して管理課S君が現地対応してきました。

これがまた、原因がわかりにくく数時間対応していましたが、現地からの報告によると３点式ユニットバス内のトイレ排水部分に隙間ができた事により、２０５号室でトイレ部分に水を掛けると１０５号室に漏水する現象でした。



トイレ自体の排水が床に漏れると言うのはたまに経験しますが、トイレ付近に掛かった水が下階へ漏れると言うのは経験した事が無いタイプの漏水でした。

本格的に直すとしたらユニット部分の配管周りや床部分を修理する必要があると思います。

が、トイレの床部分に毎日水を掛ける訳では無く、シャワーカーテンして風呂に入って頂ければ問題ないだろうとの事でコーキングして様子見する判断になったとの事です。
そう言えば数年前にユニットバスの排水部分のパッキンが腐食して下階に漏水した案件があった事を思い出しましたが原因究明まで結構な時間が掛かったものです。
いろんなパターンがあるのでブログで記録しておけば「以前にもあった」と言う経験値になる訳です。



いずれにしても、今回のアパートは年末にキッチン、年始にトイレの漏水報告ですのでオーナーさんもストレス溜まった事でしょう・・・


いろいろありますね。


昨日、自分は勤務時間中一度も外出せず社内で事務処理や打ち合わせをしていました。

社内体制の強化を図らないと何をするにも力が入らなくなるので、本気で改善しようと思ってます。

口だけ出せば誰かがやってくれるほど甘く無いのでしばらく苦労しそうですよ・・・

本日も朝のランニングへ出発してから出勤します。


ではまた明日

←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック！ 


Google　AdSense