賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

小ネタの仕入れ

去年、売却の仲介をした築20年18世帯の一棟物マンション。

旧オーナーが新築時に各部屋にLAN配線のコンセントを付けていました。

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e863401a20年前の新築当時は、「高速回線ISDN導入済み!」とか売りにしていた様ですが、更に光ファイバーの時代になってからは真っ先に「全戸光ファイバー導入済み!」を売りにしてきたマンションです。





自分のブログでも2005年の記事で「アパートに光ファイバー導入しましょうとセールスされた」との事が書いてあるので、その頃が、光回線の浸透していった時期なのでしょう。



ccc930ee利用希望者の部屋だけ使う、マンションタイプのフレッツ光であれば簡単な話だったのですが、このマンションは全住戸に配線されているLANケーブルを通して、「月額3000円でネットが使えます」と言う方式で運営していました。




当時の資料を確認すると6割の世帯が利用してくれれば、オーナーさんの収益がプラスになる仕組みだったので、家賃にミックスして全戸標準で課金していれば問題無かったのでしょうけど、利用者だけ賃料に3000円プラスの制度を選択したので、最後は2件だけしか利用者がいなくてマイナスの収益になっていました。


で、オーナーチェンジ後に、新オーナーと協議して普通の状態に戻そうと言う事になり、いろいろバタバタして昨日やっと旧システムを終了する事ができました。


IMG_3084既存のシステムを廃止するにあたり、現地立会して欲しいと電話業者さんに言われて立ち会いしてきたところ、当時システム取り付けを担当していた方が来てくれました。





業者 「懐かしいなぁ、これ取り付けた時のこと覚えてますよ」

クマ 「10年くらい前ですよね?」

業者 「この機械が2005年製だから10年ちょっと経ちますね」

クマ 「使う人が2人しかいなかったから廃止しようってなったんですよ」

業者 「そうですかぁ まだ十分使えるんですけどね」


IMG_3086手際良く機械の工事を終えて、雑談タイム。
何だか良くしゃべる方だったので、光ファイバーの仕組みとか聞いてみましたが自分には理解不能・・・

単純な見た目の話にしました。




IMG_3093クマ 「こんな細いケーブルで動画のデータとか送れちゃうなんて凄いですよね」

業者 「それは被覆しているケーブルで本体はもっと細いですよ」





ケーブルを真ん中からむいて見るように言われました。



IMG_3094業者 「真ん中の青いのが本体ですよ」

クマ 「細いですねぇ・・・てっきり白いケーブルが本体だと思っていましたが、カバーだったんですね」





業者 「引っ張りには強いんだけど、曲げに弱いから被覆してあるんですよ」

試しに引っ張っらせてもらったところすごく強い感じでしたが、丸めてみると簡単に切れちゃいました。

普段、立会だとボーっと作業を眺めているだけですが、今回の立会は楽しめましたよ

と、言うことで本日も頑張ります。

ではまた明日



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肉体労働してました。

IMG_2899木曜日の強風で管理しているアパート自転車置場の波板屋根がめくれてしまい、次の強風時に飛んでしまうおそれがあるとの判断で全部外してきました。

ポリカも古くなると弱くなっちゃうんですよね・・・





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きのうは、朝一番で新規に管理受託した物件の滞納者対策で打ち合わせ、その後土地の売買決済がありました。



IMG_2906午前中だけで結構神経使ったのですが、その後は自転車置場の屋根撤去作業を行ってきました。

脚立に登ってポリカフックを1個ずつ外していましたが、ちょっと力を入れるとパキパキ折れると気がついて一気に捗りましたよ。





IMG_2917その後は午前中に決済した土地を駐車場にする為に買主さんと一緒にロープ張り・・・

ロープを張るために大きなハンマーで金属杭を打ったのですが、地中に石が多くて杭を打つのに一苦労でしたよ。





IMG_2934駐車場は6区画のスペースをロープで区切って来ましたが、元々近所の方が勝手に車を止めていた状態だったので、契約者以外は止めないようにポールも置いてきました。

早速作業中に勝手に置いている方から「駐車場借ります」との話がありましたので買主さん喜んでいました。



自分は杭打ちハンマーのお陰で筋肉痛です・・・


暖かくなってきて良かったですが、今くらいの気温で固定して欲しいものですね。

ではまた明日



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普通ですか・・・

きのうは、管理課S君が休みで、新人君がバタバタだったので解約立会をしてきました。


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立ち会った部屋は、女性の入居者さんに10年近く借りて頂いたワンルームなのですが、室内の確認をしたところキレイな感じだったので丁寧に使ってくれたんだと安心しました。


が・・・



2CAC7021-E7CB-41EA-8C10-E7122C7FF308クマ 「浴槽が変な感じになってますけど何か特殊な薬品こぼしたりしました?」

退去者 「いいえ、薬とか特殊な洗剤とかは使ってないです」

クマ 「クリーニングで落ちれば良いんですけど、何か普通じゃ無い感じがしますよ・・・」


退去者 「私、普通に使っていました・・・ プロの掃除屋さんに落として貰えば大丈夫じゃないですか?」


実は以前、浴槽に世界地図かと思うほど色むらが出来た退去部屋がありました。

その時はライオンのおふろのルックみがき洗いで解決したのですが、今回のはちょっと違うのです。

55DE97D4-697A-4D10-9E7D-90933772409Eクマ 「これって、水アカとか黒ズミじゃ無くて表面がはがれてますね」

退去者 「そうですね・・・ でも私は普通に使ってただけですから」

クマ 「化粧品こぼしたとかなかったですか?」


退去者 「いえ、ホントに何もしていないんです」

クマ 「では、科捜研に調査をお願いしますので」


・・・ とは言えず対応方法を考える事にしました。

多分、ユニットバスのメーカーに写真を送って相談することになると思いますが、入居者さんが言う通り普通に使っていたとすれば何か事例があると思います。

まぁ 最悪は塗装で対応する感じかと思いますが、費用を誰が負担するのかが問題です。

社宅代行さんが間に入っている法人契約だったので、いろいろ主張される事でしょう。

さて、本日も忙しい1日となりそうですが頑張ります。

ではまた明日



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記憶力抜群?

3月は「解約立会」「リフォーム手配」「入居前セットアップ」と管理課業務が忙しい時期です。

忙しい時期は、更に忙しくなると決まっているのか上記に加えて修理系のリクエストも発生するものです・・・


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と、言っても2年前から新人君が管理課に配属されたお陰で、自分に関しては今のところ売買系の業務とオーナーさん訪問に専念している感じですので、大変なのは管理課S君と新人君なのでしょう。

まぁ 3月の中旬からは「立つ学生後を濁す」の時期ですので自分にも出動命令が出るのは覚悟しているところです・・・

うちの管理課スタッフは現場対応だけでなく、報告に関しても手間を掛けています。

1以前は、問題が起きても電話報告程度で済ませていましたが、ここ最近は最低でも社内メールに記録を残すように徹底しています。

自分の記録マニアぶりが管理スタッフも伝わったようで、かなりのデータが貯まってきました。






rousui1先日メールで流れてきた写真は管理課S君が対応した案件ですが、1階にお住まいの入居者さんより「トイレの天井から水が垂れてくる」との連絡が入り対応したものです。





rousui2結論的に言うと、2階の排水管からの漏水だったのですが、漏れている個所を開口して発見したり水道屋さんの修復、大工工事、内装工事等だけでなく、トイレが使えない事に対して空き部屋をセッテイングしたりの調整業務で苦労したのです。





「修理終わりました」

だけでオーナーさんに報告してたら「やっと普通に戻った」で終わっちゃいますよね・・・


こうして記録を残す事で、オーナーさんには「自分の物件で何が起こったのか」理解してもらえますし、将来売却する時にも修繕履歴の残っている真面目なオーナーの所有物件となる事でしょう。

管理する側としても、同じような事例が発生した時のデータベースとして役に立つ訳です。

自分、何度か書いたことがありましたが、賃貸管理ソフトの修繕データベースが使いにくいので、報告系の保管にはGmailを使っています

写真、見積書、配布文書、等々いろいろ社内で共有しておけば、調べたい時にキーワードで検索出来ますし、スマホからでも情報が確認できて実に便利です。

ホント良い時代になったと感じていますが、「記録」しなければ頭の中にある「記憶」だけになります。

そこら辺、自信がある方以外は記録しておきましょうね。


ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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