賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

対応する力

昨日のブログで書いたチャイム連打で不安になっている入居者さんの件ですが、結論的には録画機能付きモニターホンに交換する事になりました。

1121jpg乾電池式インターホンから電気式モニターホンに変更する造作に関しては電気工事士でもある管理課S課長に自力で作業してもらい費用を抑えての対応ですが、結構な時間が掛かったそうです。


建物に貼った警告文書に気がついて不審者が来なくなるのが一番なのですが、何も知らず録画されて警察に通報したいとも思っちゃいます。

入居者さんの安全第一との事で調整させて頂きましたが、ご協力頂けたオーナーさんに感謝致します。



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この仕事、技術的なテクニックを持っている人が羨ましいと思うと同時に、交渉とか調整とかのテクニックも必要なのだと痛感します。

最後はお金の話になると言うことは、アパート経営がビジネスなのだから当然なのですが、入居者さんにしてみれば生活の場であり安心して暮らせないなんて論外な話となります。

夜遅くチャイムを連打した人が悪い訳ですのでオーナーさんも入居者さんも災難な話です・・・

オーナーさん側、入居者さん側、どちら側に立っても都合の良い論法と言うか話の組み立てができちゃう訳ですが、間に入って調整するのが管理会社の役割である以上は微妙な理屈と感情のやり取りテクニックの経験値が増えたことにも感謝です。

いろいろ勉強になるものです・・・


さて、本日は来期(5月から)に向けての準備作業をする予定です。

いろいろ課題が多いのでじっくり考えたいところですよ。


ではまた明日


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買い替えればいい・・・

「古いエアコンは電気代が高いから嫌がられますよ」

と、アパートのオーナーさんに新築時から付いているエアコンの交換をお願いすることがありますが、自宅のエアコンは古いままだったりするものです・・・


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築16年目に突入した我が家のエアコンも結構古くなってしまいました。

734c99e7新築当時、1階にある和室が客間になっていて、滅多に使わないからエアコンは激安品で良いだろうとの判断で3万円台のSANYO製品を購入していました。
が、6年位前に自分の寝言が迷惑すぎるとの事で2階の寝室を追い出されて以来和室が自分の部屋になっているのです。


西側の部屋なので夏は暑いし冬は寒く、ガンガンにエアコンを作動させているので、恐らく今月の我が家の電気代が25000円を超えたのはこのエアコンが関係している事でしょう。

と、言うことでしばらくはホットカーペットで暖をとる事にしました。

7f1d3463まぁ 自分は家だと座椅子に座わってPCに向かうので頭寒足熱と考えれば良いことなのかも知れません。

ホットカーペットの方が高かったらショックですね・・・


今はセミナー資料の締切が迫っているので、集中しないといけない時期なのですが、ここ数日ホットカーペットの暖かさに負けて寝ちゃってます


最終目次セミナーは2月21日(木)なのですが1週間前の明日までには印刷用資料を送らないといけないので頑張ってます。

結構会場が大きいので前回のように窮屈な形にはならないと思いますがご検討の方は是非ともよろしくお願い致します。

募集ページよりも細かいメニューです。


さて、本日は定休日前の火曜日です。

いろいろ調整事が多くあるので、本日も頑張ります!

ではまた明日


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大至急直して・・・

「休日でも突然呼び出される事があるから感覚が壊れてる」昨日、ブログで年間休日の話を書いた直後に電話がかかってきました。

オーナー 「大変なことになったから助けて欲しいんだ」

クマ 「えっ どうされました?」

オーナー 「ショートさせちゃったんだ」

クマ 「銀行ローンが引き落とせなかったんですか?」

オーナー 「違う、そっちは何とかなってる、配電盤から火を噴いて停電してるんだよ」

クマ 「それは、まずいですね、物件はどちらです?」

オーナー 「アパートじゃなくてホテルなんだ、お客さんが何人か部屋にいるんですぐに直して欲しいんだよ」



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このオーナーさん、自分と20年以上のお付き合いで、資産管理用に不動産会社まで作っている自主管理大家さんなのですが、休憩ができるホテルも経営しています。

居住用賃貸マンションやアパート、店舗、事務所、倉庫、駐車場等を手広く運用されている大地主系大家さんで、自主管理から管理に変更して頂いけた件数が年々増加していて売買に関しても土地からアパートまで多くの物件を売却させて頂いてるお得意さんです。

クマ 「え? ホテルだとアパートと違って大掛かりな電気設備でしょ?」

オーナー 「6600ボルトの高圧をキュービクルで変電してるんだけど、ショートは分電盤の方なんだよ」

クマ 「今日、うちの電気屋さん休みなので、まずは東京電力か電気保安協会に電話して対処できるか聞いてみて下さい、あと、電気設備の取り付けとか定期点検してる業者の連絡先とかシール貼ってないですか?」

オーナー 「わかった、確認して連絡してみるけど、急いで復旧させないと今日の営業が出来ないから、そっちの電気屋さんにも対処できるか聞いといて」



24時間365日稼働しているホテルなので、停電は営業不能になりますし、室内にお客さんがいるとの事なので苦情対応が大変だと思います。

急いで、お世話になっている電気屋さんの携帯に電話して事情を話したところ、電力会社や保安協会は問題個所の特定まで行って、あとは電気修理業者さんに依頼してくださいと言う仕組みとの事なので、「緊急の修理は対応してくれない」だろうとうとのことでした。

その電話の直後にオーナーさんから再度の電話がありました。

オーナー 「これから電気会社の人が来てくれるんだけど、修理はしてくれないって言うんで大至急業者さん呼んで欲しいんだよ」

クマ 「わかりました、今、うちの電気屋さんに対応できる業者さん当たってもらっているんで、取り急ぎうちのS君が電気の資格持ってるから電気会社さんの話を聞き取る為に自分と一緒に向かいますから持ってて下さい」



と、言って管理課S課長と二人で高速道路を飛ばして40分でホテルに到着。

IMG_2754見事に非常用電源以外の照明が消えていて、ほぼ真っ暗です。

ただ、エレベーターは別の電源のようで動いていますし、お湯はアパートの給湯器と違いボイラーからの供給で圧力の掛かった状態なので、1時間くらいは供給されると思われますが、エアコンも停止しているので室内のお客さんは困っている事でしょう。





IMG_2750検査だけしてくれる電気会社さんの説明では、オーナーさんがネオン用のタイマーを変な感じでいじってしまい、ショートした事で小さなブレーカーが数個溶けてしまっているとの事でした。
原因は人災だった訳ですが、感電死する可能性もあったとの事でオーナーさんも落ち込んでます・・・

その場で、検査会社さんと管理課S課長と話し、携帯のスピーカーホンを使いこのあとに現場で工事してくれる電気屋さんに状況説明。

この状況では応急処置がやっとな感じですが、応急でも何でも良いので対応するしかありません。




IMG_2762お昼少し前に停電して、電気検査の方が状況を特定したのが、13時半、その後電気屋修理屋さんが到着したのが15時。

約1時間かけて部品を加工しながら応急処置が完了しました。

そして、ネオン以外の館内の電気設備が復活。




オーナー 「ホント助かった、良かったよ〜 ありがとうございました」

クマ 「もう、自分で配電盤いじるの止めて下さいね」

オーナー 「だよねぇ 俺今日が命日になるところだったんだよね・・・」

IMG_2769オーナーさんが心配していた入退室のシステムも異常無く復帰してホットしましたが、室内にいたお客様が停電中に4組ほどチェックアウトされた際は真っ暗な中でお金のキャッシュバック手続きをしていました。

皆さん、苦情も言わず返金があってラッキーだったような事を言ってくれた良いお客様です。






入室していたお客さんに怒られるとか臨時休業がいつ復活できるのか、オーナーと一緒にドキドキ感を味わったので疲れてしまいましたが、オーナーさんが感電死しなくてホント良かったです。


と、言う事で昨日の定休日は疲れて宿題の資料作成を一切しないで夜ご飯食べたあと爆睡。

本日、頑張りたいと思います。


ではまた明日


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アクセントクロス?

「初めて建物に入る時には注意しないといけない事があるので、車1台で自分と入館してもらいます」

と、伝えるとビックリされるのですが、昨日は内装工事見積りで業者さんと一緒に休憩のできるホテルへ行ってきました。


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IMG_2724「大きな音を出さない」「廊下でしゃべらない」「赤ランプの部屋番号は入室中」「お客様に会っちゃったら顔を見てはいけない」
・・・

そんなルールを教えたり、わかりにくい場所にある従業員駐車場を案内する為、初めての業者さんには必ず同行してもらっています。



今回は、オーナーさんから部屋のクロスを貼り換えたいと頼まれたので、いつも賃貸物件のリフォームでお世話になっている業者さんにお願いしました。

オーナー 「実はホテルの業績をアップさせるためにコンサルタントのAさんが入ってるから、Aさんの言う通りに見積もりを作って欲しいんだよ」

クマ 「そうなんですか、よろしくお願い致します」

Aさん 「今回は、8部屋くらい対象なんですけど稼働を止めたくないので、平日の日中に2部屋づつとか出来ますかね?」

業者 「そうですね、ボリュームを見させて頂ければと思いますが、ご都合には合わせられると思います」

IMG_2732コンサルタントのAさん(男性50代?)は、半年くらいの間ホテルに泊まりこんで様々な問題点を洗い出して改善をするそうで、全国のホテルを改善してきたと言ってます。
まずは5階の空き部屋から確認です。







IMG_2733業者 「では採寸させて頂きますね」

Aさん 「採寸? ダメな部分だけやればいいから全部貼り換えるつもりは無いよ」


業者 「え? 部分補修だと古いクロスとの隙間ができてしまいますよ」

Aさん 「そう言う考えじゃ無いんですよ、古いのと違う色にすればデザインだと思ってくれるから切り張りでやってもらいます」

クマ 「オーナーさんの所有してるアパートやマンションでは継ぎはぎみたいな事はしないで、全部貼り換えますよ」

Aさん 「あのねぇ アパートと一緒にされちゃ困るよ、切り張り出来ないなら頼まないだけですから」

業者 「張替しないクロスの汚れが目立つようになったり古いクロスの継ぎ目がはがれたとか、保証して欲しいとか言われなければやりますけど、宜しいのですか?」

Aさん 「いいですよ、ただ初めてお会いした業者さんなので、金額を見積もって頂かないとね」

クマ 「オーナーさんとは20年以上お付き合いさせて頂いてまして、今まで高いとか言われた事ないですよ」

Aさん 「このホテルの業績を改善する為にやってるんで厳しい事言わせてもらいますけど、私が高いと思ったら頼まないだけですから」


IMG_2723なんか、感じ悪いコンサルだと思いましたが1時間も一緒に部屋を回ったので、最後の方は結構打ち解けてきました。
恐らくは、ボッタくられ無い様に牽制していたのでしょう。

見る角度によってはオーナーの強い味方なのかと思うようにします・・・



継ぎはぎとか言ってしまいましたが、部分的にアクセントを入れると考えれば、薄暗い部屋だからOKなのかも知れませんね。


さて、本日は朝から重たい案件の対応をしてきます。

そして、夜は月に1度の全体会議です。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com