賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

消えた?

8b4f8532管理会社として賃貸物件の合鍵を預かる事はリスクです。

ですが、理由があって自分の会社では鍵を預かっています。

なので、対応が慎重になるのですが・・・




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昨日は、お昼時にワンルームアパートの入居者さんより鍵を貸し出して欲しいとの連絡を受けました。

うちの場合、休日夜間については合鍵の貸出しを行わず、入居者さん側で加入している家財共済(保険)の緊急鍵開けシステムを利用するか、提携している鍵業者さんを紹介する仕組みになっているのですが、営業時間中であった場合は貸出しに応じています。

但し、本人確認を徹底しないと犯罪に巻き込まれる可能性があるので、特に慎重な確認をしていますが、今回の連絡はちょっと変わっていました。

連絡を頂いた方の部屋は派遣会社さんの法人契約なのですが、入居者さんが届け出された方と違っています。

ちょっとルーズな法人さんだとそのような事があるのですが、こちらとしては、毎日部屋を監視している訳ではないので受け身の対応となります。

もちろん契約する際には入居者入れ替えは書面で申し出をするようにとお願いしているのですが・・・

連絡してきたのは、30代の女性で、「鍵をお風呂の排水口に落としてしまったのでスペアキーを貸して欲しい」との事です。

管理課K1(女性)さんが、確認したところ登録が無い入居者名だったので、借主である法人さんからの連絡が無ければ貸出しできないと伝えたところ、タイミング悪く日曜日で会社の総務がお休みで対応不能となりました。

管理課K1 「申し訳無いですけど、会社から連絡を受けていないので貸出しすることは出来ません」

入居者 「鍵が無いと出かけられないので何とかして下さいよ」



そんな感じで強くお願いしてきたのですが、客付けした営業担当に聞いたところ、法人の総務担当者の携帯番号がわかりました。

担当さんには休み中の日曜日に電話して申し訳無かったのですが、ちゃんと届け出して頂ければ、本人確認だけで済んだ訳ですので・・・


30分くらいして、総務担当さんから「その入居者で確かに間違いがない」と確認を頂きました。

そうなると今度は排水口に落ちたと言う鍵を取り出す作業の為に管理課S君の出動です。

「浴槽の排水口に鍵を落としたなんて怪しいなぁ・・・」

と、言うことで自分も一緒に出動してきました。

IMG_7200部屋に到着して浴室まわりを見ると結構な汚れ具合ですので、何となく嫌な予感がします。

S君がトラップを外して髪の毛の中を調べましたが鍵はありません。




クマ 「お風呂の排水に栓して無かったんですか?」

入居者 「はい・・・」

クマ 「トラップの中に髪の毛がたくさんありましたけど鍵は見当たらないんですよ」

入居者 「そうですか・・・」

クマ 「何でまた、お風呂に鍵を落としたんですか?」


図2入居者 「手が洗面ボールの上に置いてあった鍵に当って落ちしました」

クマ 「・・・水を流しても詰まっている感じでは無いですけど間違いなく排水口に入ったんですかね?」

入居者 「入りました」







図1入居者さんが言う通り、バス・トイレ・洗面が一体型の3点ユニットなので洗面ボールが上部にあるのですが、仮に洗面ボールに鍵が置いてあって手が当たったとしても一直線にまっすぐ落ちないと排水口の穴に鍵は入りません。

あまり疑うのも感じ悪いので、ワイヤーを使って鍵を探ってみましたが、全く手応えがありませんでした。





クマ 「詰まっている気配が無いんですけど・・・」

入居者 「そうですか・・・ ではスペアキー下さい」

クマ 「落としたのだったら、配管かトラップの中に有るはずなので持ってきてませんよ」

入居者 「・・・」


結局、借主法人の総務担当さんがお休みにも関わらず合鍵を作って入居者さんに渡して頂ける事になりました。


会社に帰ってきてから実験してみましたが、MIWAの長い鍵を落とした場合、真上からバランス良く一直線に落とさない限り穴にスッポリ入らないです。

偶然が重なって穴に落ちたとしても、配管の曲がっている部分かトラップに引っかかると思います。

入居者さんの言う通りなら実に珍しい現象に遭遇したという事です。

排水の流れに異常が無かったので引き上げましたが、今後この部屋で詰まりが発生したら業者さん入れて徹底調査しようと思います。


鍵が見つからなかったので、費用は請求しませんでしたが、もしかして、緊急出動して排水口の掃除させられたってオチなのかも知れません


さて、本日は夕方に大きなイベントがあります。

1年近く頑張ってきた、マンションを解体して更地売りする案件の契約手続きを午後4時に行います。

買主さんが、農作業優先なので夕方からの手続きとなったのですが、入金は明日銀行で行うので契約の成立は明日となります。

大きな一歩ですよ


ではまた明日


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疲れちゃった?

もしかして炎上?

昨日は、ブログに大量のアクセスが来まして何となく落ち着かない1日でした。

kaiseki









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どこかのサイトでブログを紹介して頂いたようで、普段のページビューが4800PV/日なところ、11,285PV/日となっていましたよ。

たまにある現象なのですが、アクセスが増えるのは良い事だと思っているので実にありがたい話です。


昨日は、6年間継続して対応している戸建て貸家の雨漏りの件で、大家さん(50代男性)が打ち合わせに来店されました。

大家さんと言っても、賃貸経営をされている大家さんでは無く、通勤に不便な為に都内でご自宅を買われて使わなくなった家を貸しに出された単発の大家さんです。

「あまりうるさく言うなら今度の更新で終わりにして下さい」

等、普通の賃貸借契約と定期借家契約の違いから説明したりと、本格的な大家さんと違い、一般の方に近い感覚なので対応の度に賃貸の仕組みをご理解頂いたような感じなのです。

わざわざ都内から埼玉の当社までいらっしゃるとの話なので、恐らくは深刻な事を言われるのではないかと身構えてしまったのですが・・・


クマ 「わざわざお越し頂きましてありがとうございます」

大家 「いえ、電話だと難しいのでお会いして話した方が良いかと思いましたので」

クマ 「入居者さんとの話し合いでは、少し前みたいに感情的になる事もなく、また漏ってきたよ的な雰囲気でした」

大家 「そうですか、1月に最後の修理をして夏のゲリラ豪雨にも21号以外の台風にも耐えたので終わったものだと思っていたのにホント疲れました」

クマ 「ですよね、自分も大雨の度にドキドキしてる感じですから実に残念な話です」

大家 「わたし的には、今まで行った修理で問題個所が絞られたと思うので、もう一押し修理して完全に終わらせたいと思ってます」


自分的には、大家さんから「もう限界だから直さない」と言われると思っていたので意外な返答でした。

クマ 「そうですよね、雨漏りの修理は怪しいところから修理して台風とかの大雨で確認するみたいな側面がありますので、入居者の方には迷惑な話ですが、もう一押しの修理で完了するかも知れませんね」

大家 「そこでお願いなのですが、これ以上迷惑を掛けたく無いので違う業者さんを紹介して欲しいです」

クマ 「えっ? せっかくご親戚の大工さんで修理してたのですから、続きも同じ大工さんが良いですよ」

大家 「いや、結構なお金払って直らなかったってのに悪気を感じてるみたいで、頼みづらくなってしまいまして・・・」

クマ 「うちの業者を使っても、全面的な工事をする以外は保証付けられないですよ」

大家 「わかってます、もうサイディングまで張り替えたんだから今まで修理したところ以外の最後の工事かと思うのでお願いしたいんです」

クマ 「最後にならない事もありますよ」

大家 「承知の上でお願い致しますので、直らなくても責めたりお金払わないなんて言いませんよ」


と、言う事で、うちの業者さんに事情を話して現地確認してもらうことになりました。


問題は入居者さんです。

「これ以上直らなかったら立ち退き料払ってもらう」とか「修理の度に立ち会うのが面倒くさい」と、言われた事があるのが心配なところです。

大家さんとの話が終わってから入居者さん(40代ファミリー)を訪問してきました。

クマ 「打ち合わせ終わったので、報告しにきました」

ご主人 「大家さん何て言ってた?」

IMG_7194クマ 「その前に、これ大家さんから預かったので」

ご主人 「あれ、あの大家さんが菓子折りくれるなんて珍しいね」

クマ 「大家さんホント申し訳ない気持ちでお詫びしてましたよ」

ご主人 「そうなんだ、ずいぶん丸くなったもんだね」

クマ 「打ち合わせの方は、結論を言うと修理を継続するって話になったんですよ」

ご主人 「そう・・・ 俺だって言いたくないけど、台所に漏ってくるのは勘弁だからね」

クマ 「で、今度は違う業者さんで見積もりとるので協力して頂けますかね?」

ご主人 「そうなんだ、何だか怒るの疲れちゃったし・・・ 大家さんも大変だよね」


一時期は双方弁護士立てて争うと言っている状態でしたが、大家さんも入居者さんも丸くなった感じがしました。

自分的には、感情的にぶつかっている当事者の間に入るストレスが軽減されたような気がします。

まだ終わった訳では無いですが、先日の台風21号の様に超強力な台風以外では漏れない状態ですので、腕の良い業者見つけて終わるのでは無いかと考えるようにしようと思います。


と、プラス思考になりたいものですが、またしても台風が近づいているそうなので憂鬱です

ではまた明日



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様子見しすぎ・・・

「洗濯機の排水口からボコボコ音がして気になるんです」


IMG_7068と、4月頃入居者さんに言われて、詰まり具合を確認しても異常が無かったので、様子見してもらっていました。









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様子見すること6カ月・・・

「下の階で排水を流すと音がして排水の臭いが上がってくるんです」

との連絡が入りました。

半年も様子見させてしまい恐縮でしたが、入居者さんはスマホで洗濯機排水の音と水が噴き出す状況を動画撮影して見せてくれました。

今回は、原因を探るために水道工事屋さんと一緒だったのですが、かなりの音と水しぶきが確認できた事で、「二重トラップ」になっている可能性が高いと判断されて、応急処置を取らせてもらいました。

二重トラップとは、室内の洗濯機用の防水パンにトラップ(水を溜めて臭いや虫の侵入を防いでいる仕組み)があるのに、屋外の排水管にもトラップがある状態を言います。

もっと簡単に言うと水の入ったストローの上部の穴をふさぐと中の水が落ちてこないような現象で、配管内部の水の流れが悪くなり、ボコボコしたり、下水管の排水量によっては水が室内側に噴き出す事もあるのです。

いろいろネット上に詳しい絵や解説がありますが、前澤化成工業様のページがリンクフリーでしたので参考にして下さい。(7番目の項目です)


​で、​この状態を改善するには、トラップの一方に通気口を設けると良いのですが、通気口付きのフタが近所で売っていないので、水道業者さんが取り寄せる事になりました。

とりあえず、応急処置で外部側のトラップに電ドリで穴を開けようかと思い、大家さんへ連絡したところ現場まで来てくれました。


IMG_7077一通り説明したところ、なんかトラップの仕組みに感動したようで、「通気口付きのフタなんて買わずに応急処置で様子見よう」と言われてしまいました。





多分、ボコボコは収まるような気がしますが、こんな処置で果たして大丈夫なのでしょうか・・・

ちょっと心配ですが様子見です


さて、本日は先日出版社へ送った書籍第二弾の原稿について、いろいろな修正注文やチェックをする作業を26日完了で終わらせるようにと宿題を頂いてしまいました。

定休日なので、誰もいない会社で作業するのが一番捗る気がするのでこれから出社してきますね。


​ではまた明日​


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どうなる・・・

台風21号は、日本全国に被害をもたらしたようで被害にあわれた方にはお見舞い申し上げます。

埼玉の自分の活動エリアでも田んぼがあふれて道路冠水していましたので、大雨に弱い場所が炙り出された感じでした。


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IMG_7105111そんな中で、心配だった物件の一つが、台風直撃の2日前の小雨で雨漏りしたアパートです。

折板屋根の谷の部分に塗装のハガレがあったので、コーキング処置をしたのですが、こんなので直れば苦労しません。






IMG_7092111ハガレは1円玉程度の大きさですが、カラスのフンが塗装の弱いところに当たると腐食する事があると聞いた事がありますが、その類なのでしょうか?

大雨と強風だったので、絶対に漏れただろうと思って入居者さん(60代女性)に電話してみると・・・




入居者 「あれから全く漏れてないわよ」

クマ 「え〜 ホントですか?」

入居者 「ホントですかって、直してくれたんでしょ?」

クマ 「いや、そんな簡単に直ると思えなかったので・・・」


入居者さん的には、直してくれたと思っていたとの事ですが、正直言って自分的には素人工事の気休めコーキングだと思っていました。

明日以降で本職さんが確認して正しい施工の見積もりを出してくれる事でしょう。



で、ホッとした直後に恐れていた人からの電話が・・・


4ba6d4feもう6年も修理対応して今年の1月に行った修理を最後に漏れが発生していなかった貸家の入居者さんです。

「次に漏れたら金銭的な補償をしてもらう」と言っている入居者さん対、「もう直さないから」と宣言した大家さん。



入居者さんを説得して、普通賃貸借契約から定期借家契約に切り替えてもらった事をお互いの妥協点として休戦していたのですが、雨漏りの再発で休戦終了となりそうです。

双方とも既に弁護士先生に相談済みで、今回の雨漏り再発の連絡に大家さんが何と返答するかで方向性が決まります。

大家さん宛に長々と想定できるパターンをメールで送ったのですが、多分ですがそのままメールを弁護士先生に見せて対応を検討すると思われます。

ただ、もし訴訟系の争いになれば「間に挟まれる立場」を卒業させてもらえるかも知れません。

そうやって管理離れとなるか、徹底的に伝言役に徹するか近いうちにハッキリする事でしょう。

ちょっと気が重くなってきましたが、どうなりますでしょうかね・・・

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com