賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

2年は早い?

台風やゲリラ豪雨の度にドキドキする・・・

519a2904老朽化した物件を管理していると、雨漏りや躯体の劣化が引き起こすトラブルに悩むものです。

自分が対応している中で一番長期化している案件が7年ちょっと引きずっている戸建貸家で何度もブログに登場しています。



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e3003820雨漏りに関しては去年1月の漏れが最後で、今年の大雨や台風も乗り切ったので直ったのかも知れませんが、建物が古いのでいろんな個所に不具合が発生しています。






「家賃払ってるんだから直してよ」

とは、もっともな話ではありますが、古くなって見た目が悪くなった感じの事は借主さんに勘弁してもらったり、お湯が出ないのは直して頂かないと困ると貸主さんにお願いしたりと老朽化している物件の管理は調整対応が増えて大変な感じなのです。

そんな対応を永久に続ける訳にもいかないので、ちょうど1年半前の6月から2年間の定期借家契約に変更させてもらったのです。

詳細はこちら

もちろん、普通賃貸借契約からの変更なので丁寧に説明して借主さんにご理解を頂いての変更ですし、貸主さんも契約が終わる前の雨漏りやライフライン系の故障は修理するようにじっくり説明していますので、理屈的な部分は心配が無いのですが、雨漏りや、今まで全交換の費用を掛けずに修理を繰り返してきた給湯器の故障が怖いのです。

で、少し前に定期借家契約終了の予告通知を内容証明で出していたのですが、その件で昨日借主さんが会社に来てくれました。

まぁ 細かい事は控えますが、住んでいるところを引越してもらうと言う事は結構なパワーがいるもので、年内は忙しいから年が明けたら本腰を入れる事になりました。

この借主さん、最初の雨漏り発生から1年後の2012年に手が付けられないくらい怒っているとの事で自分が引き継ぎました

ブログで書けないくらいの状態だったのですが、6年も対応していると仲良くなれるもので、自分と同学年であると言う事で、気持ち的な部分での心配は無くなっています。

「2年間もあるから長いと思ってたけど早いもんだねぇ」

と、二人で話をしましたが、来年の5月31日の期限までに物理的な不具合が発生しないように祈っている部分では長いと感じてしまうものです・・・



さて、本日は夕方から賃貸管理会社系の研修に参加してきます。

その後は忘年会なのですが、しばらく忘年会が続きますので飲みすぎに注意して飲んできます


ではまた明日


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その後どうなった?

fef4d9b8今年は1Kタイプの汚部屋が2部屋発覚しまして、ブログで報告させてもらっていたのですが、途中経過しか書いていませんでしたので、その後の結末を書かせて頂きます。








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b0c30fd77月下旬に発覚した汚部屋1号は低いところでも80cm、高いところでは天井高の2.4mと過去最強の積ゴミ量でした。
自主管理物件なのと、当社の見積もりが高いとの事でゴミ撤去に関してはオーナーさんの親戚業者さんで行ったのですが、恐らくは撤去代40万円以上だったと思われます。



結局、ゴミの撤去が終わった9月下旬に再度依頼が来て対応させて頂きました。




cc74be0f大量のゴミを撤去する前には、入居者さんは部屋で生活できたのに、ゴミを撤去してみると、ゴキブリ天国だった状態がハッキリわかるようになり、「この状態じゃ住めないので早くリフォームして下さい」と言われてしまいました。
大家さんに、退去を進めるのか継続使用させるのか悩んでもらった結果、入居者が住みたいと言っている事と、リフォーム費用が掛かった部分を賃料UPで支払う約束ができた事で継続使用を認めました。



IMG_1363長期発見されない孤独死部屋並みの特殊清掃と消毒をいれての入居中リフォームが終わったのが、今月中旬・・・

先日、大家さんと一緒に部屋を確認したところオゾン脱臭の効果があって臭いは全く感じませんでした。

まぁここまでしないとダメなのが汚部屋の怖さです。






cedf2e8cそして、もう一つ、8月下旬に近隣からのゴキブリが多すぎるとの苦情から発覚して9月にゴミ撤去が完了した汚部屋2号。

自分も撤去作業を手伝ったのですが、こちらは、入居者さんが全面的に降参モードで、撤去費用を前払いして、当社からの退去提案に応じて10月末で退去しました。






ただ、リフォーム費用に関しては不足金が生じて分割払いとなってしまったので、きちんと払ってもらえるか不安なところです。

引越し先も遠くないし保証人の親御さんは地元なので、なんとかなると思いますが・・・

汚部屋2号の入居者さん、特徴的だったのが、自分と会うことを徹底的に拒んだ事です。

1度だけ電話が通じましたが、その後は全てショートメール(SMS)でした。

SMSはホント使える伝達手段だと実感しましたが、今回の入居者さん若いOLさんなので、部屋の中の事が知られてしまったショックから恥ずかしくて会えなかったのかと思います。

「解約立会では必ず対面で念書を書いてもらいます」と伝えて初めてお会いしましたが、汚部屋の入居者とは絶対に思えないくらい可愛い感じでイメージのギャップが大きかったです。

と、言うことで「継続使用」「退去完了」両方のパターンを対処しましたが、継続使用の1号は大家さんが月に一度玄関先で面談すると言ってましたので、更生してくれるんじゃないかと思います。

2号のOLさんは・・・

どうなるのでしょうね


いろいろありますが、本日も頑張ります!


ではまた明日


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台風の後はこんな感じ・・・

台風24号が通り過ぎた昨日。

夜中の緊急連絡が1件だけだった事にほっとしたところでしたが出社後に被害報告の連絡が一気に来ました

それだけ強風が吹いたと言う事なのでしょうけど、昨日1日管理課業務していましたよ。



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(昨日の連絡内容)

1.隣家の外壁倒壊で管理物件に被害
IMG_0217管理している戸建て貸家の隣に老朽化した民家があって、トタン製の外壁が倒壊。
フェンスやポスト、入居者さんの車が被害を受けました。
極度の自然災害とは言え、隣家が危ない状態を放置した責任があるのでは無いかとも思われる感じです。
大家さんの被害は最終的に火災保険の範疇なので何とかなりますが、入居者さんの車は車両保険使う事で揉めちゃう事が多いので丁寧に対処継続です。


2.マンションエントランスドアのガラスが割れた

IMG_0233ガラスが割れて散らばって危ない!
との事だったので、現場へ新人君が急行して片づけ処理。

ドア枠まで歪んでしまったのでドアごと交換予定です。

新品が届くまでドア無しです・・・







3.当社の広告看板が飛んだ

IMG_0215横幅2m以上ある重たい看板が稲刈りが終わった田んぼに飛ばされたのですが、こちらは営業課N君と二人掛かりで回収の上、折りたたんで乗用車に積んで回収しました。

通行人に当たらなかったのが不幸中の幸いでした。




4.アパートのフェンスが飛んだ

IMG_0235こちらはなぜ飛ばされたのか不明ですが、子供が出入りの為に乗り越えたりして弱っていたのかも知れません。

兆候を発見して対処しておくべき案件でした。










5.戸建貸家のカーポート屋根が飛んだ

IMG_0231これも実に危険な現象です。

何か前兆があったのかも知れませんし、無かったとしたら防ぎようが無いのかも知れません。

飛んで行ったアクリル板でケガ人が出なくて良かったです・・・







6.アパート駐輪場の屋根が飛んだ

IMG_0234これもカーポートの屋根と同じような現象です。

古くなってくると弱っちゃうんでしょうね・・・










7.貸家のひさし板がはがれた
IMG_0230屋根がはがれたとの通報だったので急行したのですが、小さなはがれで良かったです・・・

入居者さん本人からでなく、近隣に住む大家さんのご親戚が大家さんに通報してくれました。







8.バルコニー仕切り板破損 2件

IMG_0232こちらも台風後の定番。

バルコニーにある仕切りボードの破損です。

ボードだけ割れると修理も楽なのですが、木造アパートで枠を支える部分が根元から折れると実に面倒になります。






9.アパート居室内に雨漏り?
IMG_0229こちらは、「室内の壁が濡れている」と言われて急行。
外壁から2m程度離れているのと、2階建てアパートの1階で、2階は何とも無いってのが謎です。

ピンホール漏水でも無いし排水系かな・・・

と、現場で悩んでも結論が出ず、水も引いているので様子見してもらったそうです。

なんだったのでしょうか?




10.賃貸マンションのゴミが道路に散らばってる

バタバタの最中だったので、写真撮り忘れました


これが、全て営業開始後の午前中に連絡されたものだから管理課だけでなく自分も営業課N君も作業服に着替えて対応しました。

パソコンに例えたらCPUがフル稼働で、冷却ファンが回りっぱなしな状態でオーバーヒート寸前でした。

とりあえず、初日は応急手当的な対応なので、しばらくはバタバタする事でしょう。


こんな状態で台風25号はお断りです!

と、いう事で本日も頑張りましょう。


ではまた明日


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終わらない・・・

5「業者が対応できないから自分が応急処置してきます」
と、管理課S君が台風の来る前に雨雲レーダーで雨の止んでいるいる時間帯目がけて某管理マンションの屋上に登ってくれました。




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4マンション屋上防水シートはカラスにイタズラされたようなメクレやハガレがあって、恐らくは大雨が降った際にこの部分から水が浸入していると推定されます。

防水のやり替えを予定していますが、この状態で台風直撃したらかなりの被害が出ることでしょう。





3とりあえず、シートがめくれている7箇所をコーキングしてきてくれました。

雨雲レーダーで雨が途切れる時間帯がわかった良かったと言ってましたがホントお疲れ様でした。




で、自分は昨晩の23時59分までが夜間の緊急出動当番でした。

家のシャッターを閉めていても雨風の音が大きく聞こえる状態なので何か起こるだろう・・・


と、思って午前0時を迎えたところで10月に入り緊急連絡当番から解放されほっとして眠りにつきました。

で、朝になってメールを見てみると・・・

2深夜の1時に管理しているマンションの火災報知器が鳴り響いていると入居者さんからの通報があり、コールセンターから10月一番順位の新人君に電話するも応答しなかったので、二番順位の管理課S君に連絡したそうです。

新人君、マナーモードにでもしていたのでしょうか






image1管理課S君からは現地報告も送られてきていました。

消防署が出動して火災で無い事を確認してくれて音を止めて完了。

恐らくは大雨と強風が何らかの影響を与えた誤報じゃないかと推定されます。






管理課S君、メール送ってきたのが午前4時ちょっと前だったので、寝られなくなっちゃったのでしょうかね・・・

ホント深夜の対応ありがとうございましたm(_ _)m


6今回の台風24号は風の強さも特徴だったようなのですが次の台風25号も同じようなコースを通るかも知れないとの事・・・

悪い奴がリモコン操作してるんじゃないかと勘繰ってしまうくらいの曲がり具合。

ホント勘弁して欲しいものですよ




出社後の連絡も多そうですので忙しい1日になりそうです。



ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com