賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

暑い中ありがとうございます

bed373ff昨日(20日)は、定休日だったのですが、勤務先のエアコン修理立会で出社してました。

うちのエアコン7月8日に壊れた後に、すぐに業者さんに見に来てもらい、交換ではなく修理で直るとの事で7月15日に修理にきて頂きました。




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ですが、何やら重症だったようで、「コンプレッサーを交換しないとダメ」との話になりました。

この段階で専門用語を連発した担当さんの言い訳説明を聞かされたのですが、「難しいことはわからないけど直してくださいよ〜」で、見積金額を上げる事無く対応して頂ける事になり、1日も早く直して欲しいとの事で部品を取り寄せてもらい修理に来たのが、壊れてから12日目の昨日20日。


これがテナント物件の設備エアコンだったら、修理では無く交換の判断をしないといけないレベルの遅さです

しかしながら自社の所有エアコンで、困るのが自社の社員だけでは文句が言えません


うちの会社、1階が賃貸営業のお店で、2階が管理系の事務エリアなので接客エリアの1階で無くて良かったって感じです。

IMG_5552ブログやフェイスブック、メール等で冷やし方のアドバイスを多数頂いて恐縮だったのですが、ここ一週間程は、業務用の扇風機で過ごしていました。

「事務仕事していて汗びっしょりになるなんて、体に良いんじゃないかな?」

と、開き直った発言には管理課のスタッフ一同から大顰蹙な状態でした


でも、ホント暑い状態の2階から、ギンギンに冷えた1階に行くと寒く感じるので、これもまた体に悪いような気がします。





一体、日中の気温が37℃とか行く時代のエアコンの適正温度って何度なのでしょうかね?


その昔、自分の実家にエアコンが付いたのは中学生の頃でした。

確かゼネラル(GEじゃない方)の木目調で、「28℃以下に下げちゃダメ」だと厳しく言われていましたが、24℃位が快適に感じる温度だった記憶があります

その頃(35年くらい前)って、気温が30℃超える日が珍しかったと思いますから、外気温より5℃くらい下げる程度が良いのかも知れませんね。



IMG_5563で、エアコン修理の方は、10時30分から取り掛かって、終わったのが17時30分・・・

途中、何度も「ダメだぁ・・・」とガスを入れたり出したりして焦りましたが無事に終了して良かったです。

ホント、暑い中作業して頂いて感謝です。




さて、本日は(公財)日本賃貸住宅管理協会さんにお呼ばれしてセミナー講師をしてきます。

午後からなのですが、遅刻が怖いので早めに会場近くまで行って時間までネットカフェに隠れていようかと思ってます。

ご同業の皆様のご参加との事で楽しみです。

ではまた明日


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早かった・・・

IMG_5053先日、汚部屋のままで引越しした退去者から、撤去費用を回収した話を書きました。

お金が回収できた当日に、処分屋さんの社長に手配していたのですが、全然鍵を取りに来ていない事に気が付きました




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普段からゴミ撤去や解体を頼んでいる社長さんなのですが、頼んだ事を忘れてしまう事が結構あるのです。


大家さんに「6月中に完了する」と言ってしまった事を自分も忘れていましたが・・・


クマ 「社長、一週間前にお願いした汚部屋の撤去作業、すぐやって頂けるって話でしたよね?」

社長 「あっ・・・ すみません忘れてました」
(相変わらず正直に答えてくれます)

クマ 「え〜 作業って何日か掛かっちゃうでしょ?」

社長 「いや〜 あんな程度は明日朝からやって終わらせますよ」

クマ 「ワンルームの汚部屋の撤去頼んだ事ありますけど分別が大変で5日掛かってましたよ」

社長 「大丈夫、別の場所で分けて捨てるから運び出しだけなら早いよ」


IMG_5199と、言うことで昨日は午前9時から作業開始との事で、お昼頃に確認の為現地へ行ってみたところ、職人さん4人がかりで軽のダンプ2台と2トンダンプ1台に残置物を詰め込み終わって作業が完了していました。








IMG_5219クマ 「いや〜早かったですねぇ」

職人 「とりあえず積んじゃったからね」

クマ 「3時間で終わるなんて驚きました」

職人 「俺達はこれで終わりじゃないから」






IMG_5196職人さん達、社長に大急ぎで詰め込むように言われたのかと思います。
このまま、産廃処理場に持って行って投げ捨てられるなら楽だと思いますが、分けながら捨てると言ってましたので、簡単じゃ無いのでしょう・・・



過去何度か汚部屋のゴミ撤去に立ち会って来ましたが、分別しながら撤去作業すると数日掛かってしまいますが、ゴミを分別する作業場所がある業者さんだと、1日で終わる事がわかりました。

現場分別と別の場所に持って行って分別のどちらが効率良いのかわかりませんが、頼む側としては早く部屋がカラになった方が助かります。

もっとも、お金を出す汚部屋入居者さんの懐具合に左右されますが、きちんと撤去費用を回収出来て良かったですよ。


汚部屋にさえしなければ余計な出費(今回のは約20万円)が無かったのに、もったいない話です・・・


ではまた明日


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そう言う時代ですから

世界中のハゲを敵に回した・・・

ホント昨日のニュースには腹が立ちましたが、悪事が録音データで明らかになって良かったです。



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一昔前なら泣き寝入りするような出来事も、今時はボイスレコーダーやスマホで録音出来ますし、やろうと思えば録画してYouTubeで公開することも簡単な話です。

自分も、重たい苦情やトラブル担当として挑発的な言動をブツケられる事がありますが、挑発に乗って汚い言葉で言い返したりすると録音されて前後の文脈関係なしに切り取られて「管理会社に脅された」なんてネタに使われる可能性があるので気を付けています。

腹が立った時には「深呼吸」と「録画・録音されている」と思うことで冷静になれます

良い意味でも悪い意味でも隠し事のできない世の中になったのでしょうね。



BlogPaint先日の漏水トラブルの件、水道局の下請けをしている業者さんからメーター交換の連絡があったので、交換の確認がてらもう少し詳しく故障検査の事を聞いてみました。

自分としては、1ヶ月も検査に掛かるってのはあまりにもお役所仕事的だろうと思っています・・・






クマ 「故障確認で1ヶ月掛かるなんてハンパでなく精密な検査するんですよね?」

担当 「はい、精密な検査しますので」

クマ 「メーカーに持って行って水を通せば1日で終わるような気がしますけど」

担当 「いえいえ、メーカーから専門の施設にメーターを送る感じなんですよ」

クマ 「調査が混んでいる感じなんですか?」

担当 「全国から同じような依頼があるんでしょうからね」

クマ 「ホントに精密検査するんですか?」

担当 「はい、料金請求の根底問題ですから調査報告書を作成して結果がわかります」

と、言うことで検査に時間が掛かるという事では無く郵送したり順番待ちに時間が掛かるようなので、混んで無ければ1ヶ月も掛からずわかるみたいです。

立派な報告書が届いたら報告しますね。



話が飛びますが、昨日自分宛に不思議な警告メールが届きました。

実は以前にも「IDとパスワードを他人が使用しました」と、Googleが教えてくれた事がありましたが、最近は外出先でネットバンクを利用したり、普段使わないPC経由でクラウド系のシステムにアクセスすると「お客様のIDにログインがありました」と警告メールが届きます。

◯月◯日◯時◯分 埼玉県◯◯市とか日時と場所情報が書いてあるので、怪しい場合は不正なアクセスを疑う事になります。


練馬駐屯地で、昨日は普段使っているDropboxと言うシステムにアクセスが有ったとの警告です。

同じ時間に自分がアクセスしたのは間違い無いので不正アクセスではありませんが、なぜか場所が陸上自衛隊練馬駐屯地になってましたよ。

不思議な仕組みです・・・




ではまた明日


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リスクでしょ・・・

自分、以前から興味をもった分野について趣味的に自由研究する事があるのですが、最近はアメリカカンザイ白蟻に興味持っちゃってます


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日本に以前から生息しているシロアリは、地面、床下から建物に侵入して木部をエサにするので、土壌や建物の地面に近い部分に薬剤を塗れば防げるのが常識でした。

ところが、アメリカカンザイ白蟻は乾いた木材(乾材)でも問題無く生息できるので、床下から水分を補給する必要が無く、羽アリが飛んできて建物上部からでも侵入してきます。

そうなると、床下や1階の一部までしか消毒していない従来の消毒方法では予防出来ないので、いつの間にか壁や柱がスカスカになり大きな被害をもたらしかねません。


と、言う話を6年前から知っていたのですが、当時は日本でも一部の地域の話だと言う認識でした。

ですが、繁殖力が強いようで、今では全国に被害が拡大しているとの事で木造戸建住宅やアパートでの大きなリスクです。


こうなると、カンザイ白蟻の被害は止められないのでしょう。

特にアパートは、一部屋毎に住んでいる世帯が違いますので、駆除作業が大変だったりするのですが、面倒だとか難しいと言われる分野を研究して対応出来るようにすることこそ価値だと思います。

そんな考えで全力で突き進んでいる長年の仲間がいまして、これからも絡んで行こうと思ってます。

IMG_5033で、昨日は都内某所にあるカンザイ白蟻の被害が多い地域内での被害状況確認(見積依頼)の現場に立ち会わせて頂きました。










IMG_5015訪問先は築6年の木造一戸建のお宅で新築時に普通の白蟻防蟻工事を行っていますが、残念ながら建物の外壁部分にカンザイ白蟻のフンがありました。










IMG_5041床下点検口から内部の調査をしたところ、床下部分には羽アリの羽が落ちていましたが、被害は見受けられません。
多分、外部から飛んで来て外回りの食べやすい所から食べ始めた時期なのでしょう。





カンザイ白蟻の場合は、被害が出てから確認依頼が来て対応する駆除作業となるのですが、完成している建物の被害部分は開口しない限り特定出来ませんので外壁や柱の修復関係での費用が多額になる事が多いそうです。

一番は新築段階でカンザイ白蟻予防を行う事ですが、まだまだ新しい分野ですので、しばらくの間は駆除施工に手間の掛かる時期が続く事でしょう。


IMG_5045帰りがけに、スタッフの方から「この近所はほとんどの建物が被害を受けている」と言われたので注意して道路脇にあったアパートを見てるとカンザイ白蟻のフンらしき物を発見。








IMG_5046近寄って確認すると残念ながらアメリカカンザイ白蟻のフンでした。












IMG_5048アパートだけで無く、一戸建てや店舗でも多くのフンを見つけました。

何ともこんな状態が全国に広がっているなんて実に怖い話です。






この分野、明らかに不動産に関わるリスクですので、自由研究とか言わずに本格的に考えないといけないのでしょう。

自分は、長年に渡り賃貸管理に関連するリスクの部分をブログ等で書いて来ましたが、カンザイ白蟻は間違いなく大きなリスクですね・・・


ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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