賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

特別なので?

台風19号が過ぎ去った昨日13日(日)。

河川氾濫等々、大きな被害がある事が判明した訳ですが、ホント自然の前には無力なのだと思い知ります。

被害にあわれた皆様に心よりお見舞い申し上げます。


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自分の勤務先は埼玉県の北東部、久喜市にあるのですが、河川の決壊等がなかっただけ不幸中の幸いな感じでした。

そうは言っても、台風の影響での対応依頼が8件ありましたので、少ないとは言えないような微妙な感じです。


IMG_7030一番大きかったのは、管理しているテナントビルの雨漏りです。

2階の共用廊下に水が溜まり、何らかの原因で建物内に浸水したのですが、1階のテナントさんの天井部分だけでなく壁を伝わって床がビショビショになっていました・・・




IMG_7006昨日が日曜日、本日14日が祝日なので、休業しているテナントや事務所があります。
明日営業開始直後にも対応が必要となる事でしょう。
テナント系の雨漏りってのは応急処置して復旧を業者さんに任せて終わりとは行かず、原状回復するにも営業日程を調整したりと簡単ではありません・・・



その他、戸建貸家やアパートの雨漏りが4件、バルコニーの戸境いボード破損が1件、共用電源トラブルが1件 アンテナ破損が1件でした。

多分、本日も追加での連絡が来ると思いますが、雨漏り系は継続対応ですね。


IMG_7035うちの管理物件ではないのですが、会社で使っている立体駐車場のエレベータの照明が切れていました。

この状態でも普通に動くので乗ってみましたが、真っ暗な状態でシンプルに階数表示だけってのが新鮮な感覚でしたよ



管理会社も大家さんも入居者さんも、大変な状態の方が多くいると思います。

通常とは異なる特別な台風だったとの事で、多少の事は「仕方がない」と考えてくれているような気がしていますが、こんな台風が「普通」に来る時代にならない事を祈ります。


ではまた明日


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今回のは無理・・・

いつもの台風とは全然違う・・・

まぁ 事前にさんざん予告されていたのですが、あまり実感が無かったと言うか想像力が足りなかったと言うか、台風19号はホント酷いです。



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昨日(12日)の朝は、いつもより早く出社して大量の電話に備えようと思っていました。

この段階から甘く見ていたと言う事です。

「命を守るための行動をとって下さい」

と、天気予報やニュースで警告しているのに大半の社員が出社。

「管理会社だから当然だ」
との思いが自分の中にあったのと、普通の台風のイメージで「雨漏りがあったら対応する」と言った心づもりがあったのかと思います。

ここら辺は、長年に渡り形成された自分の古い感覚です。

「漏水や雨漏りが発生した場合は、最優先で現地へ行く」
のがうちの会社の対応方法でしたが、今回の台風19号は別格な強風と大雨でしたので電話対応で止めておかないと二次災害的にスタッフが危険な目に遭ってしまう状態だったのでしょう。

現地へ行くと、「早く解決しようとの思い」から無理して高いところに登ってしまったり水で濡れた受水槽のポンプに触れたりと危険な場面が多く待ち受けています。

そこら辺、真面目なスタッフほど頑張っちゃうのです・・・

ケースバイケースではあると思いますが、少なくとも原則として「現地対応しない方針」にしないといけなかったのだと今後の教訓にしようと思います。


IMG_6995一応自分は定時の18時まで会社にいましたが、電車だけでなくバスもタクシーも動いていませんでした。

今どきは企業側で事前に「休業」と決めることが正しい対応なのでしょう。

18時で自分も引き上げたのですが、車が水没したら嫌なのでカッパ着て歩いて帰りました。





IMG_6998普段5km走っているので3.5km歩くくらい全然平気なはずだったのですが、雨風強かったのと軽登山靴の防水が弱くて靴の中がビショビショになり大変歩きにくかったです。
ファミレスやスーパーだけでなくコンビニも電気が消えていましたので、外出する人もいなくて当然なのでしょう。
交番だけは臨時休業にはなっていませんでしたが、こう言う災害時には役所系の人が活躍しているのでしょうね。




IMG_6993夕方には警戒レベル4になったと河川氾濫の警戒アラームが鳴りビックリしましたが、今回の台風は自分が帰宅した後の夜間が一番のピークだったと思います。
夜中にも携帯が大音量のアラーム音を出して河川氾濫の避難勧告を告知してくれて目が覚めましたが、自宅待機で何とかなりました。

現在、このブログを書いているのが午前6時で自宅近くは物置が転がっている家がある以外は大丈夫そうですが、アウトソーシングしている緊急連絡先にどれだけ連絡が入ったのか、今のところわかりません。

ひと段落するであろう本日13日の出社後の対応が大変な状態になる事でしょう。




多くの方が被害に遭われたり避難されて辛い思いをしていると思います。

ほんと酷い台風です。

被害に遭われた皆様に心よりお見舞い申し上げます。


ではまた明日


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台風上陸の前日・・・

記録的な大雨や暴風となるおそれがあります。

と、数日前から言われていた台風19号。

接近中の昨日はドキドキ状態でした。


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取り急ぎ現場対応や電話対応で出社するスタッフの飲料水や食料を購入しておきましたが、停電が発生したら固定電話が通じないと思うのでどう言う対応をすれば良いのか?

雨漏りや断水の多発で電話が殺到した場合は・・・

いろいろ社内で打ち合わせをしましたが、出たとこ勝負になるだろうとの結論でした

ホント考えるほど胃が痛くなっている時に社内で問題発生。

「プリンターにデータが行きません」

うちの会社、カラー印刷できる複合機が2階にあり、1階のPCからLAN経由でデータを送っています。

「台風の影響か?」と、笑っていられたのも束の間、社内のどのPCからもプリンターにデータを送れない事がわかりました。

「プリンターが壊れたかな?」

と、思ってメーカーに電話して遠隔で状況を探ったのですが、プリンターだけでなく2階にあるPC5台のネットが繋がっていない事も判明・・・

どうやらプリンターでは無くLAN配線に問題があるとの結論となりました。

IMG_6962「プリンターに問題が無いようなので対応できません」とメーカーさんに見放されてしまった後は、LANケーブルを新しい物と交換して対応しようと思ったのですが、2階から1階に行く配線は壁の中を通っているので配線が外れません。

しかも、大金を投入したセキュリティーの機械を経由しているので変にいじると壊しそうな予感が・・・






IMG_6974完全に降参状態で、セキュリティー設備を取り付けた業者さんに修理を依頼しました。

数時間待って訪問してくれたスタッフさん2名でいろいろ確認してもらったところ驚きの言葉が・・・








IMG_6970業者 「原因はこれですよ」

クマ 「劣化してすり切れちゃったんですね」

業者 「違います、これ典型的な現象なんですよ」

クマ 「熱で溶けちゃったとか?」

業者 「いいえ、これはネズミの仕業です」





IMG_6971壁の中に隠れている部分で、可動する場所でも無いし劣化して切れた訳では無いそうで、業者さんはネズミに噛まれての断線を今まで何度も経験しているそうです。

何ともショックな話ですが、台風直前のドキドキしている最中にやらかしてくれるものです。








IMG_6945そう言えば、この配線がある位置から2m程度離れた天井に突然穴が開いたと言う現象が数日前発生していました。
「石膏ボードが落ちてたので、上を見たら天井に穴が開いていました」

と、管理課スタッフに呼ばれて確認していたのですが、その際は「誰かが棒か何かで穴開けちゃったんじゃないの?」と互いに疑っていました




これもネズミの仕業だったのでしょう

業者さんに配線を復旧してもらいプリンターも復活したのですが、ネズミがいる何てショックが大きいです。

IMG_6983本格的な退治は業者さんでも大変なので、取り急ぎホームセンターで売ってたネズミを寄り付かせないと言う超音波発生器を買って取り付けておきました。

1600円の安物なので心配です・・・








と、12日の朝までは台風の被害報告はありませんでしたが、今日が本番なのでしょうね。

このあと早めに出社しますが、被害が無い事を祈ります。

皆様、安全第一で無理されないようにお気をつけ下さいね。


ではまた明日


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問題です!

この仕事をしていると、クイズのような変な案件に遭遇することがあります。

大体、どこから漏ってるとか謎の漏水話が多かったと感じますが、他にもあったような気がします。



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で、昨日発生したクイズ案件も漏水個所がわからない話でした。

管理課W君が担当した案件なのですが、(1Kタイプ1階の洋室)で「朝起きたら床に置いてあったクッションや布団がビショビショになったので見に来て欲しい」と言われて確認に行ったそうです。

IMG_6706 1クッションは思いっきり水を吸っていて使えない状態になり、バルコニーに置いてありました。







このタイプ、玄関から洋室に入る手前に洗濯機置場、浴室、トイレ、キッチンがあり、洋室の中には給水管も配水管もありません。

昨日は台風が近づいていましたが大雨は降っていません。

IMG_6696W君 「部屋を確認したら床については既にふき取られてましたけどフローリングの水分は無かったです」

クマ 「天井とか壁は?」


雨漏りや給排水系の漏水で無いとしたら上階からの水こぼしの可能性が高くなります。



W君 「全く濡れてませんでしたし、2階は空き部屋なんですよ」

クマ 「空き部屋じゃ水こぼしは無いな・・・」

W君 「それがですね、今日の午前中にハウスクリーニング入ってたので業者に確認したら水こぼしとかしてないと言ってます」

クマ 「怪しいなぁ 昔バルコニー掃除して窓枠と床面の防水が切れてて窓洗う為にホースの水出しっぱなしにして下の階に水が漏ったって案件があったよ」

W君 「いや、クリーニング業者さんにいろいろ確認しましたけど窓はバケツに水汲んで洗うって言ってますし、絶対に水こぼしはしてないって・・・」


と、言う事で、外出している入居者さん(30代男性)の許可を取り、自分と水道設備業者さんとW君の3人で徹底調査することにしました。

問題の部屋へ行くと、あまり荷物が無い部屋で床のフローリングを見ても壁を見ても天井を見ても水漏れの跡が見つかりません。

IMG_67012階の空き部屋へ行き自分が気にしていたバルコニーと窓枠の隙間を確認しましたが、きちんと防水されていて水の跡も無かったので、全ての水道の栓を全開にして漏ってくるか確認。






5分くらいしても全く漏って来なかったので給水と排水の線は消えました。

IMG_6695 1クマ 「一番濡れてたクッションはどこにあったの?」

W君 「冷蔵庫の前あたりです」

クマ 「じゃぁ冷蔵庫が怪しいな・・・」

W君 「いえ、特に壊れていませんし水の跡も無いです」



IMG_6712 1と、言う事でしたが・・・

冷蔵庫は二段式のタイプで、下部に冷凍室、上部が冷蔵室なのですが、これがまた冷蔵室の方に大きな氷の塊がありました。






IMG_6715 1昔は、ワンドアの冷蔵庫で良くありましたが、今どきの2ドア冷蔵庫では珍しい「霜」が巨大になった感じです。

クマ 「これだろ・・・」

W君 「可能性ありますね・・・」




IMG_6711 1W君 「でも、これだったら入居者さん気がついて漏水とか言って来ないと思います」

クマ 「確かに冷蔵庫の中が水浸しになったら気がつくよね」

W君 「嘘つくような雰囲気の人じゃ無かったですから」



これで冷蔵庫で無いと言う事は自分には考えられなかったのですが、確かに冷蔵庫で無い事も考えておかないといけません。

自分の推理ですが、恐らく夜のうちに冷蔵室のドアがきちんと閉められていなくて、中の霜(氷)が融けて床に水漏れして近くにあったクッションが吸い込んだのかと思います。

が、入居者さんがその事に気がつかなかったとしたら夜のうちに飲み物を取ってきちんとドアを閉め直して気がつかなかったとか?


結局、W君から入居者さんにその事を電話で伝えましたが、冷蔵庫に異常は無いとのご主張。

様子見して頂き、再度漏れたら即呼んで頂く事になりました。

もし呼ばれたら別の原因が出てくると思いますが、どうなりますでしょうかね。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com