賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

影響出てきました・・・

新型コロナウィルスで感染防止の為にいろいろやっている事を書いていましたが、体力がある人は感染しても自覚症状を感じないで他人様に移してしまう悪質なウィルスであるとのことでホント自宅待機するのが一番なのでしょう。

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まぁ そんな事をしたらただでさえ下り坂な経済に多大な影響が出てくるのかと思いますし、自宅待機できる人は多くは無いのでしょうね・・・

昨日は月に1度の会社の全体会議でした。

241c86b2全員マスクして話す感じですが、一番心配な話題は「部材が入って来ない問題」です。

すぐに回復してくるだろうと思ったら、取引している問屋さんもメーカーさんもお手上げで全く改善する様子は無いとまで言われてしまってるそうです。

リフォームだけでなく入居中の修理に大打撃です。



具体的にどのメーカーが納品されない等々の情報が上がっていますが、大丈夫なメーカーがわかれば注文が殺到して、そのメーカーの製品の在庫も無くなる事でしょう。

マスクが手に入らない状態が続いていますが国が買い取る約束をして増産するとの事なので、やがては供給が改善されるのかと思います。

しかしながら住宅系の部材は単純に中国の工場が止まっている事が原因なのでしょうから国がサポートするものでも無いのでしょう。

設備故障で迷惑を掛ける期間が長くなる際に「新型コロナの影響なので」と説明してご理解頂ける内容ばかりでは無いと言う現実が迫っています・・・

さて、本日(4日)と明日は定休日です。

先週完成できなかった頼まれている資料を家で作ろうと思っています。

が、家だと寝ちゃうのが怖いです


ではまた明日


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物語を集める

書きたいけど書けない・・・

何でもブログに書けると変な事が起きても平気なのですが、変な出来事ほど初動に注意しないと危険なのです。


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まぁ 自分の場合は定期的に何かしらの課題が与えられるタイプなのだと諦めていますが、マスクや手洗いして予防できるような話と違って強制的に持ち込まれるってのが嫌なところです。

スミマセン、書けるようになってから書きます・・・


自分の所に来るのは「人」に関する相談が多いのですが、「物」については管理課のスタッフが毎日のように課題が出ては答えを出しています。

20200208_111626 120200208_134831 1最近は通常のピンホール漏水くらいだとネタにしなくなってしまいましたが、通報から漏水箇所発見、修理、原状回復のスピードはかなりのレベルで、何日も掛かるレベルでないと自分自身現地へ行って確認する事がなくなりました。

そこら辺、スタッフの腕が上がっているのだと感謝しています。






unnamed謎の雨漏りに関してもいろいろ確認した結果、結露の可能性が高いと判定したりとかあります。
自分自身結露系は通気口ドルゴ弁の話を過去に書かせて頂いてますが、雨漏りの可能性が無いと判断した場合は通気口のチェックで改善される事が多いと感じています。

新築で1年目に結露が酷いとなったら躯体の断熱とか問題ありそうですが、建築後何年も経過してから結露が出てくる場合は通気の出口を疑ってみた方が良いと思います。



やっぱり修理系の話は「こんな事例があった」と言う部分が役に立つと思うので、できれば管理課スタッフにブログ書いて欲しいと思っています。

そんなの面倒です。

と、言われちゃうので流れてくるメールからブログネタにさせてもらってますが、立ち会ってないと「問題発生」→「途中経過」→「問題解決」の部分しか見えず、物語的な部分が抜けるのです。

ブログネタ宝庫の仕事をしていると思っていますが、そう感じない人が多いってのはもったいない話だと自分は思います。


さて、本日は賃貸の重要事項説明を4件ほど担当します。

普段担当しているN店長が風邪ひいて休みなので頼まれたのですが、風邪とかインフルエンザとか接客業は用心しないといけませんね。

ではまた明日


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教えて頂きありがとうございます!

IMG_9335以前ブログで報告したドンキーコングを思い出す倉庫ですが、申込が入り月内に引渡し予定となりました。

住宅系とは違う設備のチェックをしないといけないのと、延床270坪もあるので客付けしたN店長だけでは確認が大変なので自分も現地へ行ってきました。






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4d915127 (1)床と壁と天井と照明器具と窓とシャッターとトイレ程度の設備なのですが、中二階をいれると3階建てになるので結構見応えがあります。










f8e5d949自分たちは居住系の物件には慣れていますが、倉庫物件の経験は大してありませんので、一番気にしていたのがダムウェーターです。

1階から3階まで荷物を運ぶ壁も天井も無いエレベーターなのですが、これが実にトキメキます。







IMG_9401前回確認した時は動力電源が通電されていなかったので今回は通電しての確認でした。

シャッターを開けて脇にあった操作スイッチを押しましたが全く無反応。

「別系統のスイッチがあるのだろう」と広い倉庫内を探し回って確認しましたがそれらしいものは見つかりません。





IMG_9409 1動力ブレーカーのスイッチがONになってるのに無反応なんだから電灯のブレーカーしか通電されてないのかと思って東京電力に確認の電話をしているところで、外壁のシールはがしの見積もりに来た塗装業者さんが登場。

ダムウェーターが動かない理由を教えてくれました。








IMG_9421 1クマ 「なんかダムウェーター壊れてるみたい」

業者 「安全バーを掛けてないからじゃないの?」


全く気が付きませんでしたが安全バーが荷台の脇に設置されていて上に持ち上げて斜めに倒すと通電される仕組みでした。






IMG_9417単純なバネスイッチがあって、安全バーを固定しないと動かないようになっていました。

N店長 「良かったよ、電気屋さん呼ぶところだった」

クマ 「もしかして常識だった感じ?」

業者 「常識ですね」


知らないって恥ずかしいものですが、勉強になりました



IMG_9334いろいろ確認した後は、前日に頼まれた風が吹くとマンションのアンテナから音が出る件の現場へ移動。

屋上へ登りアンテナを手で確認するとガタガタ動いて外壁へ当たって音が出る状態でした。










IMG_9425こちらはアンテナの支柱を3本のボルトで締め付ける昔の全自動洗濯機用水栓金具みたいな感じだったので、手を伸ばして3点を締め付けて完了。

と、思っていたら親切な読者さんから「スプリングワッシャー入れるか、抜け止め剤を塗布しないと」とコメントを頂きました。



確かに、5年前に増し締めしてダメだったのだから同じ事をしていたら問題が再発する訳ですね・・・

スプリングワッシャーか抜け止め剤を手に入れたら再度対応してきます。


何か久しぶりの外作業日でしたが、いろいろ勉強になった1日でしたよ。


さて、本日は朝から新幹線に乗って石川県へ移動します。

アイレムJAPANさん主催のセミナーで語らせて頂きますが、無料セミナーなのでぜひお近くの方はお寄り頂ければと思います。

本日2月4日(火)14時45分受付15時から17時 近江町交流プラザです。

詳細はこちら



ではまた明日


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管理させて下さい

昨日は先月管理受託したテナント・居住用混在ビルの件でN店長と一緒にオーナーさん宅を訪問しました。

車から降りてご自宅に入ろうとしたところ、N店長に電話が入りタイミングが悪いので電話が終わるまで待っていると空がキレイなので写真を撮影。

IMG_9334オーナーさん宅の前には、ご所有されている賃貸マンションがあって、数年前に風が吹くとアンテナがうるさいとの苦情がありブログネタにした記憶があります。

自分、ブログネタの為に何かあると写真をメモ代わりに撮るタイプなのでサラッと撮影。

その後、オーナーさんと打ち合わせ開始。





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IMG_5135今回はラーメン屋さんの入居に伴い、内部は現況貸し、外部や躯体はオーナー様にて悪いところを直す約束で賃貸借契約を終わらせて工事を進めていましたが、前借主のテナントさんが退去した後に放置されていたグリストラップの汲み取りや、敷地内の除草・植栽伐採などの施工状況を確認して頂き、費用請求させて頂いた感じです。






このオーナーさん(70代男性)は所有物件数百室の地主系自主管理大家さんなのですが、数棟を当社管理に変更してくれて、今回のビルも1棟丸ごと管理させて頂きました。

N店長 「〇〇さん、物件多すぎてご自分で管理されるの大変ですから全部うちに管理任せてもらえませんかね」

オーナー 「管理大変なのはわかってるけど、自分の法人に管理料払ってるからこれ以上お宅に管理任せると収入が減っちゃうんだよ」


クマ 「やがては自主管理を息子さんに引き継ぐんですか?」

オーナー 「いや、自主管理は無理だよな・・・ 税理士にどうしたらいいか相談してみるよ」

古くから付き合いがあるので事情はわかっているのですが70歳超えた大地主さん系の大家さんが自主管理だと事業承継が大変で、賃貸経営などしたくない息子さんの場合は全面的に管理を任せて頂けるか、売却するかとなる感じです。

これも全て当社にお任せ頂ければ良いのですが、息子さんの友達に不動産業者がいて相続した直後に全て管理や売却を持っていかれたりする何てパターンもある訳です。

なので、跡継ぎの方と接点を持ちたいところなのですが、賃貸経営に興味を持っていなかったり嫌なイメージを持っている人も結構いるのです。

クマ 「うちで管理してるところは、息子さんに引き継いでも全く問題ないですから安心して下さい」

オーナー 「だよね、息子は本業が忙しいからアパート経営には手が回らないと思うけど、せっかく残してきた財産なんだから、しっかり受け継がないといけないよね」


そんな感じで話が終わり、会社に帰ってきたところ早速オーナーさんから電話がありました。


オーナー 「さっきは、ありがとうね、ちょっとお願いしたいんだけど」

「うちの物件全部、お宅に管理任せるよ」


何て言葉を期待しましたが・・・



オーナー 「うちの前にある〇〇マンションの入居者から風が強い日にアンテナから音が出てうるさいって苦情があったから直して欲しいんだよ」

クマ 「・・・ わかりました 何年か前にも同じことを頼まれてボルトを締め付けて直った記憶がありますよ」

オーナー 「そうだったよね、もし必要なら電気屋さんに見てもらって構わないから直してやってください」



まぁ こんな感じでいろいろ頼まれる事が大切なのでしょう。

偶然写真を撮っていたのですが、引き寄せちゃったのでしょうか・・・

ちなみに以前の対応はちょうど5年前の2月3日の出来事がブログに書いてありました。

本日別件で作業服着てN店長と倉庫の調査業務があるので終わったら屋上登って点検してきます。



ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
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引き続き相互リンクも受付しておりますのでよろしくお願いします。
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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com