賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

どれだけ遡れる?

管理物件で世代交代があった場合、ある程度次世代の方が賃貸経営に興味を持たれていて親御さんのやっていることを理解されていて頂いていると管理会社としてはスムーズな引継ぎが出来るものです。

突然の相続等、全く賃貸経営を意識していない方が継承されると1から説明が必要になりますが、ほとんどの方は賃貸経営には興味無くても収入がある事には興味ありますので、どんな場合でも引き継いだ方が最初に行うのは支出に関してのチェックだったりします・・・


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昨日は相続案件で過去に支出した経費の内訳が知りたいとの依頼が新オーナーよりあり、説明させてもらいました。

複数賃貸物件があるのですが、一番気にされているのはファミリータイプの一棟物マンションの経費。

大きな家賃収入があるのに管理料やリフォーム代、メンテナンス代等々、たくさん引かれている事に驚く&「取られ過ぎて無いか?」との疑問が出てくるのでしょう。

クマ 「年間収支に関してならすぐに出力できますよ」

オーナー 「あれは、月ごとの収入と支出のまとめでしょ? 何に出したか具体的に知りたいんです」


先代オーナーは、きちんと確定申告されていて毎年の収入と何にお金を使っているかが明確になっていて、その申告に基づいて税金を納めている訳なのですが、数字が見たいのではなく理由や理屈が知りたいのでしょう。

5年分さかのぼって内容を解説して欲しいともなると、ちょっとパワーがいるものです。

同じような修理をしても金額が違っていたり、退去後のリフォーム内容が部屋により大幅に異なる理由等々、いきなりオーナーになられた方の場合は普段の日常生活で掛かる費用とは違う桁の支出が出ている事に驚かれて、いろいろ言ってみたくなるものなのでしょう。

上記に書いた通り、毎月の支払明細には単純に「管理費」「修繕費」程度の表示しかされていないので、具体的な内容は過去のリフォーム代金の請求書を引っ張り出して内容を確認する必要があります。

これがまた、当社の場合は20年前くらいに手書きの請求書を自分の前任者が反発する中エクセルデータ化してPCにデータ保存できるようになったのですが、データ化したものを10年くらい前からドロップボックスと言うクラウドの仕組みで管理している状態です。

物件名をキーワード検索で引っ張り出せば簡単だと思いましたが、エクセルの作り方が悪かったようで5年分のリフォームデータを月ごとに引っ張り出してまとめてみました。

各管理オーナーの名前が並んでいるのですが、これがまた5年の間に世代交代されたオーナーさんが多くいらっしゃるとわかります。

懐かしさもある作業でしたが、ホント管理の仕事は毎月の細かい作業の積み重ねなのだと感心します。

IMG_0412ドロップボックスは、クラウドデータを共有してやりとりできる仕組みなのですが、たまに変な事があるようで写真に残しておきました。

「〇〇さんがこのファイルを編集しました。420年前」

関ケ原の戦いの頃から記録されてるようです






さて、本日の埼玉は雨が上がり太陽が出てきました。

土日に雪が積もるのではと心配していましたが、凍結騒動も無く助かりましたよ。


ではまた明日


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そんなこと気にしてると・・・

ここ数日会社にいる仕事が多く、完全に事務仕事な状態なので歩数を見ると帰宅するまで2000歩程度な感じです。

夜にランニングしているので何とか8000歩まで行きますが、運動する習慣が無くなっちゃったら自分などは相当運動不足になるタイプなのでしょうね。


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先日、ブログで書いた我が家の庭の水栓トラブルですが、昨日業者さんにて修理が完了しました。


IMG_0339内容的には水栓のハンドルを回しても水が出て来ないと言う現象でした。
寒い時期なので当初は凍結していると思っていましたが、分解できるところまで外してみたらハンドル部分とスピンドルを接続する部分のビスが無い接着タイプみたいな変な水栓であると判明しました。
水栓の規格や仕組み参照は(株式会社カクダイ様 解説ページへ)






IMG_0334水栓交換で対応しようと思ったのですが、使用されているパッキンが日本の規格と違う小さなタイプだったので、もし水栓を外して給水管と水栓の口径が合わなくて付けられないとメーター止水を解除出来なくなり家中の水が使えなくなるかも・・・

心配性な自分は最悪のパターンを考えて業者さんに見てもらう事にしました。





水道業者さんは、会社でいつもお世話になってるピンホール対応が得意分野になった水道屋さんです。

外にある水栓なので、「家に誰もいないから勝手に入って確認して下さい」&「1万5千円以内の修理だったらやっちゃって下さい」&「大規模にやる場合は見積もり下さい」のメールを送りました。

昨日早速電話が来ました。

業者 「これ日本製じゃないけど、日本の水道屋が付けたんだから何とかなるでしょ」

クマ 「なら良いんですけど、日本製の買ってきて元の配管と径が合わないとか、今の水栓に戻そうとしたら付けられなくなってたとか無いですよね」

業者 「そんなこと気にしてたら水道屋なん出来ませんよ、ご指定の金額以内で多分大丈夫ですからやって良いですか?」

クマ 「お願いします、今度は日本製の普通ので結構ですから」

業者 「了解、じゃあ 良くあるシルバーの安いやつ付けておきますから」

と、言うことでお願いしたのですが、「そんなこと気にしてたら水道屋なんて出来ない」と言い切れるのが素人とプロの違いなのでしょう。

感心しながら完了報告を待とうと思ったのですが、一つ大事なことに気がついて再度電話しました。


クマ 「ごめんなさい、さっきシルバーの普通の水栓でOKしたんですけど付けちゃいました?」

業者 「いや、まだですけど何か?」

クマ 「何となく、うちの奥さんが普通の水栓にしたら怒りそうな予感がして」

業者 「はぁ・・・ どうします? 洒落た水栓でも選びますか?」

クマ 「いや、デザインとか選ぶの大変だから前と同じような茶色っぽいのでお願いします」


危ないところでした。

自分的には機能と金額優先でデザインなど頭に無かったのですが、奥さんが帰ってきて「こんなの嫌だ」とか言われると面倒なのでせめて色だけでも似たようなのにと思いました。

その後、業者さんから完了報告のメールで写真が届きましたのでお礼の電話。

IMG_0354クマ 「ありがとうございます、良い色ですね」

業者 「予算以下で大丈夫でしたよ」

クマ 「水道管と口径の関係は大丈夫だったんですか?」

業者 「前のは水栓器具は外国製みたいだけど、ジョイントは日本の規格だったからクマさんでも交換出来たと思いますよ」





と、言うことで答え的には水栓丸ごと交換できるテクニックがあればホームセンターで買ってきて取り換え可能と言う事でした。

自分的には径が違ってアダプター的な部品でもあるのかと思いましたが、そんなのは滅多に無いとのこと・・・

水栓に関しては遠い昔に仕事で交換したことが何度かありましたが、確かシールテープの巻き方にコツがあったと思います。

そこら辺、できれば立ち合いしてお手本を見ておきたかったのですが、現場に行けなかった事が悔やまれます。


無事に直って奥さんにも良い感じと喜ばれて良かったです



本日も内勤作業頑張ります!


ではまた明日


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水が出ない理由・・・

昨日(14日)の定休日、午後1時くらいに管理課S課長から「ホテルで地下漏水が発生してオーナーさんが困っているので現地へ行って来ます」との報告メールが届きました。

このホテル、管理物件ではありませんが、管理物件のオーナーさんが運営している休憩ができるホテルで、何かトラブルがあるとヘルプの連絡がくるので管理物件みたいな扱いになってます・・・



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報告メールには受水槽付近で地下漏水があり、オーナーさんが元々付き合いのあった水道業者さんに修理依頼をお願いしたところ、難易度が高かったようでヤル気無い返答をされて困っているとのこと。

実は数年前にボイラーが壊れた際も既存の業者さんの対応が後手後手なので、違う業者さん探して欲しいと依頼が来て対応したことがありました。

考えてみたら、電気工事系エアコントラブルでも呼んで頂けるようになったし、表に出せ無いような人的トラブルも対応しているので完全にホテルの管理会社となっている事に気がつきますが、数時間で入居者が入れ替わるホテルの管理料計算は特別な方法でやるのでしょうか・・・

まぁ このオーナーさんの場合はボイラーが壊れた際も土地を売らせて頂いたりその他売買系でお世話になっているので対応は無駄になってないどころか素晴らしい関係性が保てている感じです。


01151夕方になって現地対応していたS課長より動画と写真が送られてきました。

今回の問題個所は、受水槽手前のアスファルトの地下。

同行した水道業者さんと一緒に掘削開始。








01152数時間かけて問題個所を発見して応急処置まで完了。

今回は部屋に配管される管では無く、あまり影響の無い共用部分用の細い管の方だったのですが、恐らく地盤沈下系のトラブルなので、近日中に太い管も交換することにしました。







こんな大変な現地対応を自宅にいながら確認させてもらいありがたいものです。


夕方になって奥さんが帰宅したので、「大変だったんだ」(自分じゃないけど)と説明したところ・・・

奥様 「よその話も大変だけど、うちの庭の水道も凍結しっぱなしで洗車できないのよ」

クマ 「は? 今日は気温が15度なんで凍ってる訳ないじゃん」

奥様 「いや、さっき洗車しようと思って水栓回しても出なかったから間違いなく凍ってるから」

クマ 「いくらなんでも、この気温で凍ってるなんてこと無いよ」


だったら直してと言われて庭にある水栓を確認したところ確かに水栓ハンドル回しても無反応です。

自分、10年前くらいまでは水栓修理とか普通にやっていたので、コマ(ケレップ)パッキンがくっついてしまう現象なのかと思い、水栓部分を分解してみたところ・・・

用語の参照(株式会社カクダイ 様 解説ページ)


IMG_0339何か、水栓ハンドル部分が空回りしている状態でした

普通の水栓は手で回すハンドル部分とスピンドルと言う水の出を調整する部品がビスで締め付け固定するようになっているのですが、我が家の水栓にはハンドル上部にあるはずのビスがありませんでした・・・








IMG_0334なんだこの水栓は?

と、思って台座部分のパッキンまで外してみたところ、居住用物件でよく使われている呼び13タイプの台座パッキンが合わない種類の水栓でした。

呼び13の次は呼び20との事は知っていましたが、呼び13より小さいタイプは未経験です。





IMG_0343そもそも、パッキンを交換してもハンドル部分が合わないので水栓全体を交換する必要があると思いますし、更に先の水道管の口径までJIS規格のものでは無い感じなので、いつもの水道設備屋さんにお願いすることにしました。

築17年目にして初めて気がつきましたが、多分日本製の水栓じゃないのを取り付けていたのでしょう・・・





クマ 「外水道は、凍って無かったけど、壊れてたよ」

奥様 「そうなんだ、直ったの?」

クマ 「何か普通じゃ無い感じで俺には直せないから業者さん頼むことにした」

奥様 「え〜 直せないの? 洗車も出来ないし花の水もヤカンであげてるから困るよ」


と、言われてしまいましたが、ホント普通じゃないタイプだと思うし、場合によっては大元の配管から交換とか言われそうなので、業者さんにお願いする感じです・・・

簡単に直ったら自分のテクニックが無いと言うこと確定ですがどうなのでしょうね


と、言うことで本日も頑張ります!


ではまた明日


本件の完了編はこちらです。




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慌てる前に・・・

日本海側の大雪。

被害に遭われている皆様にお見舞い申し上げます。

ホント深刻な状態であることを報道で知り、ちょっと積もっただけで混乱する埼玉で同様の事があったらと思うと何か準備しておきたくなるのですが、何していいかも思い浮かばないと言うのが弱すぎるところなのでしょう・・・


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1大雪被害を受けている地域から見ると大したこと無いのですが、うちの近所、金曜日にマイナス5度、土曜日マイナス8度、昨日はマイナス7度で今朝がマイナス6度でした。
2018年の寒波の際にマイナス5度を超えると凍結系の被害が続出すると知り受水槽ポンプ系の断熱を強化したのですが・・・




個人宅の凍結は「気温が上がると直ります」と、出たとこ勝負な感じになりますが、その後に断熱を強化する程度のことしか出来ていません。

埼玉では水道管の凍結防止ヒーターとか設備していないところが大多数だと思うのですが、ネットで調べると凍結防止の製品がいろいろ出ているものなのですね。

何だか、夏の暑さが厳しい場所なので冬場の冷え過ぎは勘弁して欲しいところです。


image (2)そんな中でも現在管理課S課長が対応している住居と店舗混在の管理マンションは重症です。

連日のように凍結でポンプが動かなくなる状態で保温のし直しや金属部分の過熱等して対処していますが、どうやら機械的な限界になっているようで交換することになりました。

が、即日交換できる訳では無く、設備屋さんが準備できるまで現地対処が必要です。




一番冷え込む明け方あたりに電源が落ちるような状態であり、入居者さんからの苦情が多いとの事で、昨晩は管理課S課長が物件の駐車場に泊まると言ってました。

水を出しっぱなしにする対応でもダメな感じなので恐らくは気温の問題+ポンプの寿命的なトラブルだろうとの事ですが、古いポンプはこんな状態になるので早めに交換した方が良いと言うことです。

(追記)
このポンプに関しては先ほど、「大丈夫だった」との報告がありましたので、断熱材の追加によりマイナス6度までならOKとわかりました。

ホント対応に感謝です。


さて、本日は買付の入ったアパートの売主さんと打ち合わせと、物件の細かいところ確認で千葉市まで行ってきます。

雪が降っていないだけありがたいですが、今回はスピード恐怖症の営業課N店長が運転するので安全運転してくれる事でしょう。


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com