賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

インパクト

自分、10年くらい前までは結構なボリュームで修繕系の仕事をしていましたが、ここ最近は忙しい時のヘルプ的な感じなので現場に出ると新鮮に感じます。


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BlogPaint今回は、管理物件から撤退したデイサービス屋さんの看板外しの依頼。
これがまた高い位置にあって作業しにくい感じでした。
看板はビス止めしてあるのですが、塗料がガチガチに付いていて何本か電動ドライバーでバカネジにしてしまいました




忙しい時のバカネジは、仕事の効率を悪くするワナの一つですが、うちの管理課にはバカネジを克服する道具が揃っています。

IMG_2199いろいろな道具の中から使い慣れたインパクトドライバーと、見たことなかったネジバズーカを持ち出してみました。
インパクトドライバはハンマーで叩くと先端がビスに食い込んで回してくれる道具です。

これがまた、実に気分良く簡単にビスを回してくれます。



調子に乗って全部のビスを外しちゃったので、ネジバズーカは試せませんでした


今度バカネジにした時にはバズーカを試したいと思います。


無題4話が変わりますが、昨日26日は、圏央道の茨城県内未開通区間の開通日でした。

自分の家から3kmの場所にインターがあるのですが、これからは茨城経由で千葉の実家まで高速道路で遊びに行くことができます。




2015年には東北道、関越道、中央道、東名高速と西側に向けての圏央道が開通していましたが、今回は常磐道、東関東自動車道が圏央道で繋がった事になり首都高速道路を通らず千葉や神奈川方面に行けるメリットは大きいものだと思っています。

交通が良くなれば、物流が活発になり大型の工業団地なども誘致されているので地域への経済的な効果もあることでしょう。

自分、10年以上前から楽しみにしていたので、ホント嬉しいです。


さて、本日は新規に管理を受託したアパートの決済で都内まで行ってきます。

管理会社として選んで頂いた事に感謝です。

ではまた明日


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なぜか続く

変な事が起きると、なぜか連続する事があります。

なぜこの物件で重なるのかと不思議に思うのですが、アパートにも運気のようなものがあるのでしょうかね・・・


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埼玉では、しばらく風が強い日が続いていました。

風が強いと建物に設置している看板が落ちたり、バルコニーにある仕切板が割れたりと、良いことがありません。

火災保険の風災による補償でお金が出ると言っても、入居者さんに迷惑が掛かったり、緊急出動しないといけない訳なので大変なのです。

DSC_0052(1) (768x1024)今回は、管理物件のテレビアンテナが倒れた被害が2件ほどありました。

ほとんど入居者さんからの通報で発覚するのですが、この物件に関しては現在外壁・屋根塗装の作業中で塗装屋さんから大家さんに連絡が行き、当社より頼んだ電気屋さんに対応してもらったのです。

この物件の大家さんは、遠方にお住まいの方で、塗装屋さんも大家さんが発注した遠方の業者さん。





DSC_0068 (1024x768)で、倒れたアンテナを直したまでは良かったのですが、塗装屋さんから、「雨樋に関してはアンテナを直しに来た電気屋さんが物を落として割った」と言われました。

かなり具体的な内容で言われたのですが、強風の中作業してくれた電気屋さんも大変だったと思います。



電気屋さんに確認したところ、「そんな事実は無いです」との事で、雨樋の破損は風でアンテナが倒れた事が原因との主張・・・


普通に考えたら、倒れたアンテナが雨樋に当たったのだと思います。

まぁ 何れにしても足場があるうちなら安く直せるので、とっとと直しますが、何とも気分の悪い案件となりました。


証拠の防犯カメラの映像でもあれば別ですが、平行線になる話に入れ込んでも時間のムダでしょう・・・

と、思っていた時に今度はこの物件の別棟(2棟あります)入居者のお母様より苦情が入り当社の管理スタッフ管理課K1(女性)が対応しました。

母親 「お宅の作業員が鍵を開けて部屋に入って来たと娘が言ってるんです」

K1 「えっ〜 入居されている部屋の鍵など渡していませんし、部屋に入るなんてしませんよ」

母親 「娘は出産直後の疲れでチャイム押されて部屋で寝ていたそうですけど、作業服の人が部屋に入ってきたって言ってます」

K1 「玄関の鍵が掛かっているのに入って来たんですか?」


母親 「と、言ってますし、赤ちゃんカワイイですねって言われたと・・・」

現在、1棟目の足場が掛け終わり、2棟目の足場を掛けるので業者が各部屋に挨拶周りをしている時期です。

もしかして、地方の業者さんなので、フレンドリーに鍵が開いていたからと部屋の中まで入り込んだのでしょうか?

さっそく、塗装屋さんの現場監督に電話しました。

K1 「今日の9時頃◯◯◯号室に挨拶に行きましたか?」

監督 「はい、うちの職人が挨拶周りしています」

K1 「その職人さんが部屋の中に入って来たって苦情が来たんですけど」

監督 「え〜 そんな事はしませんよ」

K1 「これ、警察入れる話になるから職人さんに確認してもらえますか?」

監督 「わかりました、確認して連絡します」


この段階で、自分に報告が上がってきました。
もし本当だったら大変な事ですので、頭が熱くなりました。

監督 「職人に聞いたのですが、◯◯◯号室はインターホン鳴らしても返答が無かったので引き上げたそうですし、もちろん鍵なんて持っていません」

クマ 「これ大問題なので、平行線になったら警察が入る事になりますけど玄関の鍵が開いていたから入ったなんて事も絶対にありませんね?」

監督 「はい、本当にあり得ませんので、警察呼んで指紋取って調べて欲しいと職人は言ってます」

クマ 「わかりました、入居者さんのお母さんにその旨伝えてみます」

この段階では、どちらの言い分が正しいのかわかりませんでした。

再度、管理課K1よりお母様に電話したところ、娘さん(入居者本人)と話ができました。

K1 「塗装作業の職人さんが確かに部屋のチャイムを鳴らしたそうですが、絶対に中に入っていないと言ってます」

入居者 「そうですか、私ウトウトしていたのでハッキリわかりませんが、作業員の方が部屋にいたと思うんです」

K1 「顔を見ればわかりますか?」

入居者 「いえ、赤ちゃんカワイイですねって声しか聞いていないので」

K1 「作業服の人を見たって話しですよね?」

入居者 「多分そうなんですけど・・・」

K1 「玄関とか窓の鍵は全部閉まっていたんですか?」

入居者 「はい、主人が出勤する際に間違いなく戸締まりしていましたから」

K1 「うちは、鍵を職人さんに貸していませんし、職人さんも警察呼んで調べてもらった方が良いと言ってますよ」

入居者 「そうですか・・・ 検討してみます」

・・・

何か、あまり推測で書きたくは無いですが、普通なら即110番的な案件かと思います。

何とも後味の悪い事が続いていますが、こう言う流れがこの物件にあるのでしょうかね・・・


さて、本日の埼玉は朝方に雪で土が白くなっていましたが、今は雨になっています。

人の起こすトラブルも怖いですが、自然災害も容赦してくれませんので何事も無い事を祈ります。

ではまた明日



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専門家に頼る?

「裁判所から後見人が決まったって通知が来ましたよ」


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きのうのブログ記事をアップした直後に、成年後見の申し立てをした土地の売主さんから電話がありました。

BlogPaintこのまま決まらなかったらどうしようかと考えていたのですが、司法書士の先生が専門職後見人と言う形で引き受けてくれたようです。

後は、この後見人先生に現在の状況を説明しに行って、売買の話を復活させる感じですが、納得されて手続きが進められるように頑張ります。





きのうは、管理課の新人君が珍しい漏水の結末を話していたので、ブログネタの為に詳細を報告してもらいました。

排水外先月の寒かった日に某管理マンションの配管から漏水してツララが出来ているとの報告を受けていました。

3階建ての1階部分の一部が駐車場になっている建物で、配管がムキ出しなので、駐車している車の方より苦情があり発覚しました。

凄く忙しい日だったので、建物を建築した会社に現地確認して修理するように依頼したところ、紙の写真が送られてきて「配管内部で詰まりが発生してエルボの継ぎ目から水が漏れている」との報告がありました。



工事を行って良いかとの話しだったのですが、何だか納得できなかったのが、日によって全く漏らないと言うことです。

排水管なので、給水の漏れと違い、使った時だけ漏水するのはわかります。

1階のお部屋に関しては、地下の排水に流れて行くとして、2階以上の8世帯が毎日生活しているのだから漏らない日があるなんておかしい・・・

そう思った新人君は、普段頼んでいる水道屋さんにセカンドオピニオンを依頼しました。

「配管が詰まってるって? ド素人ですねぇ」

排水室内と、言って霊能者の如く2階角部屋の浴室が怪しいとの事を言われたのです。

入居者さんにアポ取りして浴槽の点検口を開けたところ風呂の下が水浸し・・・

単純な洗面排水からの漏水でした。



建築会社に言われたままお任せしていたら無駄な工事をしていたと考えると、気がついて良かったです。

専門家に言われると、正しいような気がしますが冷静に考えてみることも大切なのですね。

何か良い経験だと思いましたよ。


さて、本日(7日)は、午前中売主さん宅へ行って売買の打ち合わせ、午後一番で中古マンションの契約、それが終わり次第都内へ行って研修と懇親会でバタバタです。

ではまた明日

 

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限界越えたら教えるよ

またピンホール

ホントうちの管理物件は、漏水が多くて鍛えられます・・・



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無題9今回は管理課S君が、築29年の木造2階建てアパート1階に住む入居者さんの通報を受けて、現場へ急行。
キッチン天井の外壁に面した換気扇付近から水が垂れているとのメール報告が入りました。

漏水の場合、上階での水こぼしが無ければ給水管か・雨漏りか・排水管の異常です。



真っ先に上階の入居者さんに異常が無かったか確認するのですが、部屋には不在。

連絡が取れて異常が無かったとの事を確認し、合鍵での入室許可を取って室内確認したところ、バルコニーに設置されている給湯器の配管下が濡れていました。

IMG_1894よく見ると、給湯器からお湯を室内へ送る管がサビサビになっています

すぐに、水道業者さんを呼んで作戦会議。









IMG_1895室内側はキッチンとキッチンパネル、外壁側はサイディング。

どっちを開口する?

自分の質問に水道屋さんも管理課S君もサイディングを壊すとの判断でした。






無題5銅管や鉄管の場合は頑丈ですが腐食やピンホールが怖いものです。

今回の原因は金属部分が腐食した事でジワジワと漏水が始まり、かなりの腐食状態となった段階で漏水量が多くなって発覚したパターンでした。






IMG_1904壁の外からではサビサビになっているとしかわかりませんでしたが、内部の腐食はかなりの進行具合でした。

写真は、工具使って力を入れて外した際に更にボロボロになってしまったものですが、築30年くらいでこんな状態とは時限爆弾みたいなものです。



壁の外からでも予想出来たとは言え、配管交換するのに壁を開口する必要があるってのが大変な所です。

将来のメンテナンスの為にも点検口を増やしたりしてくれると良いのですが・・・

分譲マンションでも配管の問題は修繕計画での大きな問題になっている位ですから簡単じゃないのでしょう。

「見えない部分の老朽化は怖いものです」

って人間の体と一緒ですので定期的な診断で早期発見か、その都度受け身の対応をするかなのでしょう。

理想は定期的な診断だとわかっていますが・・・


さて、本日は2月1日です。

月が変わった事を切っ掛けにしてランニングを復活させたり、遅れていた執筆活動を強化してみようと思います。

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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