賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

やっと成約しました。

去年の秋に苦労して対応した賃貸物件での孤独死案件。

病死とは言え発見された際に亡くなってから3カ月だったので「告知」して貸す対応をしました。

この案件に関して言いたいことはこちらの記事でまとめてありますので、読んで頂ければと思いますが、この度やっと成約できました。


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7941ea00ご遺族との交渉、オーナーさんのご理解等々の課題を時間を掛けて乗り越えて、自分の強い要望でキッチンやユニットバスも含む完全なフルリフォームを決断して頂き、更に一本釣り的な告知方法を選択した事もあり、リフォームが完了してから7ヶ月での成約となりました。

時間が掛りましたが、旧賃料よりも高く、同等の内容の物件よりは安い賃料での成約です。



なかなか一言ではいえませんが、今回の件での教訓は、「早期対応」の重要性と「損切の思考」だったかと思います。

オーナーさん側の「納得いかない」とか「迷っている」と言った気持ちは理解できますが、「無かった事に出来ない話」なのだから、仮にご遺族からお金が出なくても、オーナーさんご自身の費用でバリューアップリフォームをするのが正しいのです。

株取引で失敗した時に、更に損をしない様に損切(そんぎり)を勇気出して行いますが、不動産の場合にも気持ち的に当てはまる訳です。

更に言えば株取引と違って「塩漬けしても良くなる可能性なんて無い」と言う事が不動産投資のリスクなのです。

心理的瑕疵・事故物件・告知案件と言われてしまう状態になった際には、「跡形も残さない完全なリフォーム」こそが選択するべき方向であり、そんな理不尽な費用は払えないと感じるなら日頃からオーナーさんの側で保険に入っておくべきです。

保険に関しては、入居者さん側で入っている家財保険の修理費用保険の内容が年々良くなってきていますが、それでも残置物撤去で50万円 汚損に対する特殊清掃で50万円が限界な状態です。(参考 全管協共済会)

入居者側が入っている保険に関しては、上記のような費用が出ないタイプも多くありますし、仮に合計で100万円出ても残置物撤去代と特殊清掃費用で使ってしまえばバリューアップリフォーム代には及ばない訳です。

なので、自分的には修理費用補償の多い家賃補償保険をお薦めしています。

今は、いろんな保険会社がオーナー側で死亡事故に備える保険を出していますので、取引のある代理店さんや管理会社に確認してみると良いと思います。


と、朝から重たい話を書いてしましたが、今朝は徳島駅の上で目が覚めました。

酔っ払って駅のベンチで寝ちゃった訳では無く、駅直結のホテルです

今回は全管協四国支部さんにお呼ばれしてセミナーさせて頂くのですが、ホテルまでご用意頂いたので、いつもの東横インでは無く JRホテルクレメント徳島です。

ホント駅直結は便利ですが、昨晩は最終の飛行機での徳島入りで、飛行場からバスしかないパターン。

IMG_8408先月、広島空港からバスが無くてタクシーで移動となった事を思い出して心配しましたが、今回のバスは最後の到着便に合わせて終バスが待っていてくれました。

450円でしたが、タクシーだと5000円くらい掛かるとの事なのでホント良かったです。







IMG_841721時半頃にホテルにチェックインできたので、夜ご飯を食べに近所の飲み屋さんへ行ってみました。

せっかく四国まで来たのだから何か地の物をと思ったのですが、何となく入りやすそうなカウンターがあるお店へ

これがまた、自分は話し相手がいないとお酒が進まないタイプなのです。






IMG_8418 1普通は単発のツマミで飲むのでしょうけど特選パスタってのがあったので、頼んだらお腹いっぱいになって満足してビール1杯で終わっちゃいましたよ。

飲み方も食べ方も知らないって実感しました








と、言う事で本日は午後から講演で、終わったら交流会と懇親会があるそうですので楽しみです。

ではまた明日


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怖いって気持ちは大切

11月初旬に発生したRC物件の漏水案件ですが、1ヶ月くらい建設した会社に対応を任せていて結果として直りませんでした。

その後当社のスタッフが、設計者であり建築専門家のオーナーさんより電話で(遠方にお住まいなので)指示を受けていろいろ動いています。

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自分、今回はあまり関わらずに対応報告のメールだけ見て、「ピンホールだろ」とか「排水が怪しい」とか「換気扇の排気口が怪しい」とかいろいろ口だけ出してました。

今までの状況を整理すると、

築20年のRC造3階建ての1階角住戸のキッチン付近の天井から大量の漏水が発生。
その2日後に廊下を挟んだ脱衣所付近天井からも漏水

・毎日とか連続で漏れない →給水系漏水では無い
・ここ2週間で漏れがない →排水ではない
・真上の階は空室      →水こぼしではない

との事で残すは雨漏りに絞られた状態です。

で、昨日は高所恐怖症のN店長がオーナーさんから屋上の集水マス付近の写真を送って欲しいとの事で自分も一緒に付いて行きました。

雨漏りの線だと、10月中旬の台風での雨が凄かったのですが持ってきたのは11月3日。
溜まった水が半月かけて漏れて来たとか無くはないような気もしますが・・・

IMG_8391 1自分的には上階の給水か排水だと思っていましたが、怪しいところは全て開口して専門業者が調査しているので絶対に違うとのことです。








クマ 「給湯管に小さな穴が開いてていろいろ試験してる時に砂粒とか穴に詰まって止まってるだけなんじゃ無いかな?」

N店長 「いろいろ考える時期は通り過ぎたよ」


IMG_8388と、変な仮説が出たりしますが、見た感じ水が溜まっていた個所は本当にピンホール漏水していても不思議が無いくらいの劣化具合でした。








今回、ご依頼のあった作業は陸屋根の屋上に溜まった水がクラック部分に流れているとか確認したいとのことです。

「革靴じゃ危ないから運動靴に履き替えた方がいい」とのことだったので、屋上に出るにはハシゴを登るのかと思ったら、普通に塔屋があって階段から屋上に出られました。

IMG_8398N店長 「だめだ、マジ怖すぎる」

クマ 「端っこ行くと突風で落ちるかもよ」


と、半分冗談言ってましたが、ホント高いところに登るってのは危険が伴うので避けるべきです。



自分なんかは慣れて感覚がおかしくなっている状態なのですが、危ないと思う気持ちが無ければリスクが高い事をしてしまう可能性が高くなるものです。

なので、高いところの作業は極力しない方が良いのでしょう・・・




IMG_8399自分は富士山が見えるかと思って写真撮影してましたが・・・

今回、見た感じ屋上には異常が無かったと思います。





報告後、オーナーさんからは「屋上では無く壁面に問題があると思うので建設した会社に壁面のコーキング作業を実施させる」との返答がありました。


「お宅に任せるよ」と言われたら過去にお取引したことのある専門調査会社とか使ってみたいところですが、今回の事例は、早く解決して欲しいと思うと同時に勉強になれば良いと思ってます。


さて、本日はこのあと土地売却の打ち合わせで外出して戻って来た後は相続系の事務処理を行う予定です。


そして夜は羽田空港に移動して明日行われるセミナー会場である徳島へ移動します。

と、言う事で本日もバタバタです・・・


ではまた明日


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神経使いますね。

賃貸物件での居住中リフォームってあまりやりませんが、漏水事故の修復や何らかの問題発生時には、やらないといけない場合があるものです。

IMG_8386 1空室期間中と違って家具や荷物があることと、入居者さんと職人さんと日程調整するだけでなく時間内に必ず終わらせないといけないプレッシャーでドキドキになります・・・





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今回は、いろいろ問題があった戸建貸家のリビングの床が抜けそうな状態になっていて、「もう限界!」との申し出に、なるべく費用を掛けたくないオーナーさんに費用支出を了承して作業に入りました。


IMG_8385ご家族が寛ぐリビングの床なので工事に取り掛かったら、その日に終わらせないといけませんので、家具移動要員として職人さん3人で対応しました。

が、内装職人さん以外の2人は結構なシルバーさんと聞いていたので自分も移動要員として参加。


居住中の作業ってのはホント神経使うものです。

面倒なのは配線関係。

テレビに繋がっている線だけでなく電話、インターネット関係の配線なんかも適当に外されてしまうと取り付け直す際にトラブルになりますので、自分は全て写真撮影してから作業します。

後は家具を壁や床に当てて傷つけたり、配線が断線したとか言われちゃうと余計な事になるので、できるだけ家の方に作業を確認してもらうようにしました。

そこら辺は、力仕事だけでは無い部分です。

IMG_8384リビングの古い床をはがしてコンパネ敷いて上にクッションフロアを貼る作業なのですが、これがまたドア系の木製建具の大部分に床が当たってしまうようになり、ドアを調整する必要があるのですが、そこら辺はシルバーの大工さん得意分野だったようで蝶番調整の効かない古いドアの下部を上手に加工してくれて助かりましたよ。



時間内に終わるかドキドキでしたが、無事に終了。


ほんと床が抜けそうな状態だったので喜んで頂けました

この貸家、定期借家契約を再契約して来年の11月にはご退去頂く約束になっています。

なので、やがてはオーナーさんが住むか売却となるのですが、それまでは何事も無く安定して稼いで頂ければと思ってます。


さて、本日は午前中に営業担当が忙しかったら自分が賃貸物件の案内係をしてくる予定です。

その後、打ち合わせや地主さん訪問、事務処理が重なっておりますのでアッという間に夜になることでしょう。


ではまた明日


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夜分、恐れ入ります・・・

IMG_8171昨日は夜の飛行機で神戸に移動しました。

東京から新幹線で行くと3時間弱、飛行機だと1時間なので飛行機にしました。
新幹線は寝過ごしたら怖いと思いこんでいるのですが、飛行場まで行くのに時間が掛かるのと手荷物検査が面倒なので新幹線でアラームセットして寝る方が疲れなくて良いように思えてきました。





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IMG_8184神戸空港に着いてからは三ノ宮駅近くの東横インに宿泊。
部屋に荷物を置いてから三ノ宮駅周辺を散歩してみたのですが、阪神・淡路大震災の際に報道で被害を見ていた場所だったのですね。

東日本大震災があるまでは他人事のように思えていましたが、ここ最近は茨城南部とか自宅の近くで地震が増えているのでホント怖いです。



いつ起こるかわからないってのが自然災害の怖さなのだと思いながら床について2時間半。


suta-tu自分、今月は休日夜間緊急受付センターの窓口当番になっているのですが、見事午前2時半に電話が掛かってきました。
内容は、RC3階建てワンルームマンションの2階にお住いの入居者さんより「洋室の天井から水が大量に漏れてきている」と言うものです・・・

ホント緊急事態はいつ起こるかわかりません




すごく困っている様子との事で、すぐに入居者さん(男性)の携帯に電話してみると・・・

クマ 「夜分、恐れ入ります。漏水があったとのことで電話しました」

入居者 「すごい量漏ってるので何とかして下さい」

クマ 「今も漏っているとしたら上階の給水系の漏水だと思うので水栓を閉めて頂ければと思います」

入居者 「え? お宅でやって下さいよ」

クマ 「申し訳ないです、今自分は兵庫県におりまして大変恐縮ですが電話で遠隔指示させて頂きますので3階の真上の部屋のメーターボックス開けて欲しいんです」


ちょっと不満そうな感じでしたが、これが一番早く水を止める方法です。

携帯を繋ぎながら真上の部屋の前に移動してもらいました。

入居者 「給湯器の下ですよね? 配管がいろいろあってどれだかわからないです」

クマ 「下の方に青くて丸いキャップが付いてる水道のメーターがあると思うんですけどわかります?」

入居者 「ありました」

クマ 「メーターの脇に赤くて丸いハンドルか金属の90度ひねるタイプの栓があると思うんですよ」

入居者 「赤い丸いのがあります」

クマ 「それを右回しで思いっきり閉めて頂けますかね」


これがまた、女性だった場合には硬くて回らないとか言われちゃう事がありますが、スムーズに回ったようで止水完了。

入居者 「勝手に水止めて上の人大丈夫ですかね?」

クマ 「緊急事態なので、当社の営業が始まってから事情をお伝えしておきますし、トイレの水はタンクに溜まっているので1回だったら何とかなると思います」

入居者 「わかりました、自分朝早いので寝たいんですけど・・・」

クマ 「申し訳ないです、しばらく天井裏に溜まってる水が落ちてくると思うのでバケツで受けて頂きたいんですけど有りますか?」

入居者 「はい、既に使ってますけど水が止まるならバケツ置いておきます」

クマ 「スミマセン、当社の営業が始まったら管理のスタッフに対応させますけど、何時にご出勤されますか?」

入居者 「7時には家を出ますから部屋に入るなら合鍵でいいですから」


こんなやりとりをして遠隔操作で応急処置をして頂いた感じなのですが、自分はその後、管理課スタッフ宛に朝から対応をお願いするメールを流したりして寝られなくなり、ついでにブログを書き上げました


今日は午後から兵庫県宅建協会さん主催の研修会なのですが、寝不足で臨むのは宜しくないので二度寝させて頂きます。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com