賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

そう言う時代ですから

世界中のハゲを敵に回した・・・

ホント昨日のニュースには腹が立ちましたが、悪事が録音データで明らかになって良かったです。



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一昔前なら泣き寝入りするような出来事も、今時はボイスレコーダーやスマホで録音出来ますし、やろうと思えば録画してYouTubeで公開することも簡単な話です。

自分も、重たい苦情やトラブル担当として挑発的な言動をブツケられる事がありますが、挑発に乗って汚い言葉で言い返したりすると録音されて前後の文脈関係なしに切り取られて「管理会社に脅された」なんてネタに使われる可能性があるので気を付けています。

腹が立った時には「深呼吸」と「録画・録音されている」と思うことで冷静になれます

良い意味でも悪い意味でも隠し事のできない世の中になったのでしょうね。



BlogPaint先日の漏水トラブルの件、水道局の下請けをしている業者さんからメーター交換の連絡があったので、交換の確認がてらもう少し詳しく故障検査の事を聞いてみました。

自分としては、1ヶ月も検査に掛かるってのはあまりにもお役所仕事的だろうと思っています・・・






クマ 「故障確認で1ヶ月掛かるなんてハンパでなく精密な検査するんですよね?」

担当 「はい、精密な検査しますので」

クマ 「メーカーに持って行って水を通せば1日で終わるような気がしますけど」

担当 「いえいえ、メーカーから専門の施設にメーターを送る感じなんですよ」

クマ 「調査が混んでいる感じなんですか?」

担当 「全国から同じような依頼があるんでしょうからね」

クマ 「ホントに精密検査するんですか?」

担当 「はい、料金請求の根底問題ですから調査報告書を作成して結果がわかります」

と、言うことで検査に時間が掛かるという事では無く郵送したり順番待ちに時間が掛かるようなので、混んで無ければ1ヶ月も掛からずわかるみたいです。

立派な報告書が届いたら報告しますね。



話が飛びますが、昨日自分宛に不思議な警告メールが届きました。

実は以前にも「IDとパスワードを他人が使用しました」と、Googleが教えてくれた事がありましたが、最近は外出先でネットバンクを利用したり、普段使わないPC経由でクラウド系のシステムにアクセスすると「お客様のIDにログインがありました」と警告メールが届きます。

◯月◯日◯時◯分 埼玉県◯◯市とか日時と場所情報が書いてあるので、怪しい場合は不正なアクセスを疑う事になります。


練馬駐屯地で、昨日は普段使っているDropboxと言うシステムにアクセスが有ったとの警告です。

同じ時間に自分がアクセスしたのは間違い無いので不正アクセスではありませんが、なぜか場所が陸上自衛隊練馬駐屯地になってましたよ。

不思議な仕組みです・・・




ではまた明日


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リスクでしょ・・・

自分、以前から興味をもった分野について趣味的に自由研究する事があるのですが、最近はアメリカカンザイ白蟻に興味持っちゃってます


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日本に以前から生息しているシロアリは、地面、床下から建物に侵入して木部をエサにするので、土壌や建物の地面に近い部分に薬剤を塗れば防げるのが常識でした。

ところが、アメリカカンザイ白蟻は乾いた木材(乾材)でも問題無く生息できるので、床下から水分を補給する必要が無く、羽アリが飛んできて建物上部からでも侵入してきます。

そうなると、床下や1階の一部までしか消毒していない従来の消毒方法では予防出来ないので、いつの間にか壁や柱がスカスカになり大きな被害をもたらしかねません。


と、言う話を6年前から知っていたのですが、当時は日本でも一部の地域の話だと言う認識でした。

ですが、繁殖力が強いようで、今では全国に被害が拡大しているとの事で木造戸建住宅やアパートでの大きなリスクです。


こうなると、カンザイ白蟻の被害は止められないのでしょう。

特にアパートは、一部屋毎に住んでいる世帯が違いますので、駆除作業が大変だったりするのですが、面倒だとか難しいと言われる分野を研究して対応出来るようにすることこそ価値だと思います。

そんな考えで全力で突き進んでいる長年の仲間がいまして、これからも絡んで行こうと思ってます。

IMG_5033で、昨日は都内某所にあるカンザイ白蟻の被害が多い地域内での被害状況確認(見積依頼)の現場に立ち会わせて頂きました。










IMG_5015訪問先は築6年の木造一戸建のお宅で新築時に普通の白蟻防蟻工事を行っていますが、残念ながら建物の外壁部分にカンザイ白蟻のフンがありました。










IMG_5041床下点検口から内部の調査をしたところ、床下部分には羽アリの羽が落ちていましたが、被害は見受けられません。
多分、外部から飛んで来て外回りの食べやすい所から食べ始めた時期なのでしょう。





カンザイ白蟻の場合は、被害が出てから確認依頼が来て対応する駆除作業となるのですが、完成している建物の被害部分は開口しない限り特定出来ませんので外壁や柱の修復関係での費用が多額になる事が多いそうです。

一番は新築段階でカンザイ白蟻予防を行う事ですが、まだまだ新しい分野ですので、しばらくの間は駆除施工に手間の掛かる時期が続く事でしょう。


IMG_5045帰りがけに、スタッフの方から「この近所はほとんどの建物が被害を受けている」と言われたので注意して道路脇にあったアパートを見てるとカンザイ白蟻のフンらしき物を発見。








IMG_5046近寄って確認すると残念ながらアメリカカンザイ白蟻のフンでした。












IMG_5048アパートだけで無く、一戸建てや店舗でも多くのフンを見つけました。

何ともこんな状態が全国に広がっているなんて実に怖い話です。






この分野、明らかに不動産に関わるリスクですので、自由研究とか言わずに本格的に考えないといけないのでしょう。

自分は、長年に渡り賃貸管理に関連するリスクの部分をブログ等で書いて来ましたが、カンザイ白蟻は間違いなく大きなリスクですね・・・


ではまた明日



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ぷっ?

「私、7月3日に帰国するのでその前にお金戻して欲しいです」

と、ベトナム人の若い女性入居者さんに言われていたので漏水箇所の原因究明を急いでいました・・・
(経緯はこちらで)



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←瞬発力が無いので持久力で頑張ってます。



入居者さん、実は会社辞めちゃたそうで昨日も自宅待機の予定でしたが、メーターの調査に協力してくれるとの事で午前10時から午後3時までお友達の家に遊びに行ってくれて、丸5時間の調査時間ができました。


今回の漏水、水道使用量が跳ね上がった事で発覚したのですが、
  (使用量の推移)
10月・11月 15立米
12月・1月  25立米
 2月・3月  50立米
 4月・5月  86立米

と、なっているので、一人暮らしで浴槽にお湯をはらない&節約モードの生活をされている入居者さんなので、多分ですが多くても20立米程度しか使用していないと思われます。

一番使用量が多い直近で、86立米から20立米引いて66立米が漏水した水量と仮定してみると、おおよそですが

66立米(66,000リットル)÷61日(2ヶ月)

1日あたり 1,082リットルも漏れている事になります。

1,082÷24時間で 45リットルが1時間あたりの漏水量

と、なれば5時間もあればメーターの数字で225リットル

0.225立米ほどメーターが回るはずです。


で、もしメーターが回れば、メーターから建物に向かっての配管で基礎か壁の裏の見えない部分で漏水している事になり1階のお宅に協力してもらい床の開口作業をすることが確定です。



メーター比較と、もったいぶってしまいましたが、5時間調査した結果は
全く動いていませんでした

漏水で無くてほっとしましたがまだ解決ではありません。





次の作業は、水道局に既存の水道メーターを取り外して分析会社にて故障しているか否かを判断してもらう事になっています。


結果がわかった直後、水道局の担当さんに電話しました。

クマ 「メーターを5時間ほど確認したんですけど動かなかったです」

担当 「そうですか、では明日にでも専門業者にメーター交換してもらい既存のメーターは検査させますね」

クマ 「そうして下さい、今週中くらいに結果わかりますかね?」

担当 「はぁ? 全然無理ですよ、分析には1ヶ月掛かります」


クマ 「え〜 メーターの検査に1ヶ月もかかるんですか?」

担当 「水道料金の問題ですから精密な検査をしてもらわないとダメなので・・・」

クマ 「外国人の入居者さんで、7月初旬に帰国するから早く精算して欲しいって言われてるんですよ」


担当 「そう言われても、業者さん任せなので・・・」

クマ 「そんなのメーターに100リットルくらい水を流し込めば誤差があるかわかりますよね?」

担当 ぷっ・・・そんな単純じゃありませんので」




今ぷって言ったな! と、気が短い人なら怒鳴る場面だったかもしれませんが、終始お願い口調で頼み込んでおきました。


こうなると問題は入居者さんとの精算の話になります。

このお部屋は法人契約で入居者さんは給料から水道料金を天引きされています。

会社の総務担当さんに電話して事情を伝えました。


クマ 「と、言うことで水道業者の漏水検査でも水道メーターのチェックでも異常が無かったんですよ」

総務 「でも、毎回倍になるっておかしいですよねぇ」

クマ 「そうなんです、残すは水道メーターの故障かと思うのですが、明日メーター外して検査機関に預けてから結果がわかるまで1ヶ月だって言うんですよ」

総務 「彼女、もうすぐ国に帰っちゃうから、料金の件は会社の管轄にしておきますので、結果がわかったら教えて下さい」

クマ 「そうして頂ければありがたいです、入居者さん水道代引かれると困るって言ってましたので」

総務 「メーターの故障じゃない場合はどうなるのでしょうかね?」

クマ 「その場合は、水を使ったか、トイレの水が止まらなかったとかですけど、入居者さん絶対に無いって言ってましたよ」

総務 「そうですか・・・ こんな事があるんですね」

クマ 「早く答えが知りたいですよね・・・」


と、言うことで、答えは7月の中旬頃にブログで発表させて頂きます


さて、本日は朝から都内にてアメリカカンザイシロアリが発生した現場へ行ってきます。

ではまた明日




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答えわかった?

先日、管理しているアパートの水道料金が数倍に増えた話を書きました。

管理課の新人君が謎解きの為に現地確認したのですが、原因不明だったので昨日水道業者さんと自分も加わり調査をしてきました。



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問題のお部屋は木造3DKの2階角部屋で、某会社が法人契約してベトナム人の若い女性が一人暮らしをしています。

斜め下の部屋には、同じ会社の社員さんが2人で入居しているのですが、2人部屋と比べても水道使用量が3倍近くあるのです。

(使用量の推移)
10月・11月 15立米
12月・1月  25立米
 2月・3月  50立米
 4月・5月  86立米


a50b125eまず最初に水道業者さんと確認したのが水道メーターのパイロット。
5分くらい目視していましたが動いている様子はありません。





微量なピンホール漏水だと回らない事があると何度か経験していますが、そのパターンかも知れません。

そう言う場合は、入居者さんが出社する時間にメーターを接写して、帰宅する時間にも写真を撮影して確認すると10時間くらいの単位でメーターが回ったか確認できます。


IMG_4917が、とりあえず入居者さん在宅中なのでその確認は月曜日に行うとして次の作業は音聴棒での確認です。

水道メーターから始まり、外にある給湯器の配管等、管がある部分は全て確認します。






IMG_4933業者 「漏れてる気配無いですねぇ」

クマ 「86立米ですから漏れてると思うんですよ」

業者 「漏れてたら1階が水浸しでしょ」


今回の疑問の一つが、下階での漏水報告が無いことです。




IMG_4924トイレの水を流してフロート弁に鎖が干渉して水が出っぱなしだったと言うオチなら、便器内に水が流れますので下の階には水漏れしません。

こちらは、ビンやペットボトルが入っている事も無く異常なしでした。






IMG_4937業者 「浴槽の下も濡れて無いです」

クマ 「おかしいなぁ・・・」

業者 「念のため1階の浴槽の点検口見てきますよ」






業者さんと新人君で、1階の調査をしている間、自分は入居者さんにヒアリングしました。


入居者さんは、20代のベトナム人女性ですが、日本語はある程度理解してくれます。

実は、この部屋の履歴に「ガスメーター遮断が理由でガスが出なくなり、ガス会社が復帰した」との記録が2回もあったのです。

もしかして、お湯を長時間出して流量センサーが作動したのでは無いかと思い聞いてみました。

クマ 「1月と3月にガスが止まった事がありまたよね?」

入居者 「ありました」

クマ 「その時ってシャワーのお湯を出しっぱなしにしてなかったですか?」

入居者 「いいえ、水道代がもったいないのでいつも3分間くらいです」

クマ 「1日に何度もシャワー浴びるとかは?」


入居者 「無いです、給料から水道代が引かれるから気を付けてます」

クマ 「外から帰ってきたらトイレの水が出しっぱなしになってた事は無いですか?」

入居者 「無いです・・・私、給料安くて水道代が高いともらえるお金が少ないので気を付けてます」


あまり疑うのも良くないと思いましたが、漏水の形跡が見つからないのでいろいろ考えてしまいます。

ガスのメーター遮断で思い出しましたが、お湯を大量に使っていたとしたら、ガス代も高いと思います。

クマ 「ガス代の請求書あります?」

入居者 「ありますよ」

IMG_4941クマ 「真冬でも10立米ですね」

入居者 「節約してるんですよ・・・水道代返ってきますか?」


クマ 「そうですね、漏水が発見できたら精算させてもらいますよ」



何か、ホントに節約して生活している様子ですので、今回の水道料金が1万5千円も請求されているなんてカワイソウな話です。

なんとも後ろめたい気分になっている所に1階の調査を終えた水道業者さんと新人君が戻ってきました。

業者 「1階に漏っている形跡は無かったです」

クマ 「え〜 じゃぁ何なんだろ・・・」

業者 「シャワー出しっぱなしとか?」

入居者 「違います、ホント私、給料安いから節約してます!」

クマ 「ガス代が安かったからシャワーじゃないですよ、1階の床下辺りで漏っているとかメーターが壊れてるとかじゃないかな?」

業者 「いやぁ 音が聞こえないしメーターは滅多に壊れませんよ」

クマ 「とりあえず水道局にメーター確認してもらって正常だったら半日かけて水道メーター回るか確認しましょう」

業者 「わかりました、もしメーター回ってたら1階の床下部分開口して確認しますよ」



と、言うことで結局答えがわかりませんでした

何とも後味が悪い感じですが、考えてみれば5人家族の我が家の水道代が1万2千円ですので、一人暮らしで節約モードの入居者さんの水道代が2万円なんておかしな話です。

早いところ解明できるように頑張ります


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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