去年の秋に苦労して対応した賃貸物件での孤独死案件。
病死とは言え発見された際に亡くなってから３カ月だったので「告知」して貸す対応をしました。
この案件に関して言いたいことはこちらの記事でまとめてありますので、読んで頂ければと思いますが、この度やっと成約できました。
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ご遺族との交渉、オーナーさんのご理解等々の課題を時間を掛けて乗り越えて、自分の強い要望でキッチンやユニットバスも含む完全なフルリフォームを決断して頂き、更に一本釣り的な告知方法を選択した事もあり、リフォームが完了してから７ヶ月での成約となりました。
時間が掛りましたが、旧賃料よりも高く、同等の内容の物件よりは安い賃料での成約です。
なかなか一言ではいえませんが、今回の件での教訓は、「早期対応」の重要性と「損切の思考」だったかと思います。
オーナーさん側の「納得いかない」とか「迷っている」と言った気持ちは理解できますが、「無かった事に出来ない話」なのだから、仮にご遺族からお金が出なくても、オーナーさんご自身の費用でバリューアップリフォームをするのが正しいのです。
株取引で失敗した時に、更に損をしない様に「損切（そんぎり）」を勇気出して行いますが、不動産の場合にも気持ち的に当てはまる訳です。
更に言えば株取引と違って「塩漬けしても良くなる可能性なんて無い」と言う事が不動産投資のリスクなのです。
心理的瑕疵・事故物件・告知案件と言われてしまう状態になった際には、「跡形も残さない完全なリフォーム」こそが選択するべき方向であり、そんな理不尽な費用は払えないと感じるなら日頃からオーナーさんの側で保険に入っておくべきです。
保険に関しては、入居者さん側で入っている家財保険の修理費用保険の内容が年々良くなってきていますが、それでも残置物撤去で５０万円 汚損に対する特殊清掃で５０万円が限界な状態です。（参考 全管協共済会）
入居者側が入っている保険に関しては、上記のような費用が出ないタイプも多くありますし、仮に合計で１００万円出ても残置物撤去代と特殊清掃費用で使ってしまえばバリューアップリフォーム代には及ばない訳です。
なので、自分的には修理費用補償の多い家賃補償保険をお薦めしています。
今は、いろんな保険会社がオーナー側で死亡事故に備える保険を出していますので、取引のある代理店さんや管理会社に確認してみると良いと思います。
と、朝から重たい話を書いてしましたが、今朝は徳島駅の上で目が覚めました。
酔っ払って駅のベンチで寝ちゃった訳では無く、駅直結のホテルです
今回は全管協四国支部さんにお呼ばれしてセミナーさせて頂くのですが、ホテルまでご用意頂いたので、いつもの東横インでは無く JRホテルクレメント徳島です。
ホント駅直結は便利ですが、昨晩は最終の飛行機での徳島入りで、飛行場からバスしかないパターン。
先月、広島空港からバスが無くてタクシーで移動となった事を思い出して心配しましたが、今回のバスは最後の到着便に合わせて終バスが待っていてくれました。
４５０円でしたが、タクシーだと５０００円くらい掛かるとの事なのでホント良かったです。
２１時半頃にホテルにチェックインできたので、夜ご飯を食べに近所の飲み屋さんへ行ってみました。
せっかく四国まで来たのだから何か地の物をと思ったのですが、何となく入りやすそうなカウンターがあるお店へ
これがまた、自分は話し相手がいないとお酒が進まないタイプなのです。
普通は単発のツマミで飲むのでしょうけど特選パスタってのがあったので、頼んだらお腹いっぱいになって満足してビール１杯で終わっちゃいましたよ。
飲み方も食べ方も知らないって実感しました
と、言う事で本日は午後から講演で、終わったら交流会と懇親会があるそうですので楽しみです。
ではまた明日
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なかなか一言ではいえませんが、今回の件での教訓は、「早期対応」の重要性と「損切の思考」だったかと思います。
オーナーさん側の「納得いかない」とか「迷っている」と言った気持ちは理解できますが、「無かった事に出来ない話」なのだから、仮にご遺族からお金が出なくても、オーナーさんご自身の費用でバリューアップリフォームをするのが正しいのです。
株取引で失敗した時に、更に損をしない様に「損切（そんぎり）」を勇気出して行いますが、不動産の場合にも気持ち的に当てはまる訳です。
更に言えば株取引と違って「塩漬けしても良くなる可能性なんて無い」と言う事が不動産投資のリスクなのです。
心理的瑕疵・事故物件・告知案件と言われてしまう状態になった際には、「跡形も残さない完全なリフォーム」こそが選択するべき方向であり、そんな理不尽な費用は払えないと感じるなら日頃からオーナーさんの側で保険に入っておくべきです。
保険に関しては、入居者さん側で入っている家財保険の修理費用保険の内容が年々良くなってきていますが、それでも残置物撤去で５０万円 汚損に対する特殊清掃で５０万円が限界な状態です。（参考 全管協共済会）
入居者側が入っている保険に関しては、上記のような費用が出ないタイプも多くありますし、仮に合計で１００万円出ても残置物撤去代と特殊清掃費用で使ってしまえばバリューアップリフォーム代には及ばない訳です。
なので、自分的には修理費用補償の多い家賃補償保険をお薦めしています。
今は、いろんな保険会社がオーナー側で死亡事故に備える保険を出していますので、取引のある代理店さんや管理会社に確認してみると良いと思います。
と、朝から重たい話を書いてしましたが、今朝は徳島駅の上で目が覚めました。
酔っ払って駅のベンチで寝ちゃった訳では無く、駅直結のホテルです
今回は全管協四国支部さんにお呼ばれしてセミナーさせて頂くのですが、ホテルまでご用意頂いたので、いつもの東横インでは無く JRホテルクレメント徳島です。
ホント駅直結は便利ですが、昨晩は最終の飛行機での徳島入りで、飛行場からバスしかないパターン。
先月、広島空港からバスが無くてタクシーで移動となった事を思い出して心配しましたが、今回のバスは最後の到着便に合わせて終バスが待っていてくれました。４５０円でしたが、タクシーだと５０００円くらい掛かるとの事なのでホント良かったです。
２１時半頃にホテルにチェックインできたので、夜ご飯を食べに近所の飲み屋さんへ行ってみました。せっかく四国まで来たのだから何か地の物をと思ったのですが、何となく入りやすそうなカウンターがあるお店へ
これがまた、自分は話し相手がいないとお酒が進まないタイプなのです。
普通は単発のツマミで飲むのでしょうけど特選パスタってのがあったので、頼んだらお腹いっぱいになって満足してビール１杯で終わっちゃいましたよ。飲み方も食べ方も知らないって実感しました
と、言う事で本日は午後から講演で、終わったら交流会と懇親会があるそうですので楽しみです。
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