緊急連絡窓口は・・・

いつ連絡がくるか・・・

今月は休日夜間の連絡窓口が一番順位なので台風の夜は落ち着きません

風が凄かったのですが、今朝７時の段階では連絡が無くて助かりました。



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雨漏り・受水槽のポンプ停止・漏電・強風による物損・・・

思い出がたくさんあります。
会社の営業時間中ならスタッフの誰かしらが駆けつける体制が取れているのですが、緊急事態は定休日や夜等、タイミング悪い時に起きる事が多いのです。



過去最高にタイミング悪かったのは、社員研修で沖縄に行っていた夜に賃貸マンションで火災が発生した時です。

２００４年なので、ブログ始める前で記録が残っていないのですが、かなり酔っ払っていた時に「火事が発生して現場がパニック状態」との一報を受けて一気に酔いが冷めた記憶があります。

その時は、研修に行かなかったスタッフに現地対応をお願いして何とかなりましたが、実に重たい気分の旅行でしたよ。


そして、ブログに書けない案件が発生したのも社員研修の時でした。

今だから書いちゃいますが、５年前の社員旅行でマカオへ到着した際に某地主さんから「固定資産税の滞納で市役所に銀行口座差し押さえされちゃった」との電話があり、当時アパート売却の契約後、決済待ち状態だったので、買主さんや銀行と結構な時間国際電話でやりとりしました。



事情を知っている大家さんのメインバンクの担当さんに頼んで市役所に「決済できなくなったら税金払えなくなっちゃう」と泣きついてもらい決済したお金から滞納金を支払う念書書いて事が収まりましたが、ほんとタイミング最悪な出来事でしたよ。


まぁ　電話が通じれば何とかなるのでしょうけど、遠方にいると現地へ行けないと言うのが実にストレスです。


で・・・


実は本日（１８日）の午後より２泊３日で、社員研修なのです。

まぁ研修＝旅行なのですが、昨晩の台風の影響があれば午前中に連絡があると思うので、出発ギリギリまで対処しようと思います。

と、言うことで明日からは研修の様子をブログで報告させて頂きますね。

ではまた明日


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漏れちゃう？

きのうは、管理課の新人君がお休みでした。

自分は、ほとんど事務処理系の仕事をしていて会社にいたのですが、夕方５時過ぎに自主管理の大家さんからヘルプ電話が入り、管理課S君が別件対応中だったので出動しました。



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自主管理大家さんからのヘルプ内容は、「入居者さん宅のトイレの水が出なくなって困っているので大至急直して欲しい」です。

何でも小さなお子さんが２人いるご家庭なのだそうで、急いで現地へ向かいました。


クマ　「こんにちは、大家さんに言われて修理に来ました」

奥様　「お願いします、水が出なくなってしまってタンクの中を見たのですが良くわからなかったのでお願いします」

クマ　「わかりました修理してみますので、お部屋でくつろいでて下さい」


自分、昔から作業を覗かれると気が散るので、入居者さんには必ずそのように伝えます。

奥様は、部屋に戻られましたが、３歳くらいの男の子が戻ってくれません。

何とも人懐っこい感じの可愛いお子さんですので、作業しているところを見せてあげようと言う気になりました。

水が出なくなると言うのはストレーナの詰まりだろう。


そう思ってタンク内を見るとイナックスの断熱材付きでした。

このタンク、断熱材が内部に装着されて結露防止の効果があるらしいですが、年数が経つと断熱材がはがれてボールタップと干渉することがあるのです。




これ、正しい対処方法は知りませんが、断熱材が無いタンクだってたくさんあるのだから、自分は断熱材を撤去してしまいます。

撤去してタンクから水漏れしたことは無いのですが、何となく漏れるんじゃないかと不安になるものです。

（追記）
必殺大家人さんより、状況により結露する事があるので、ボールタップごとフロートをスリムタイプに交換と、タンクの交換が良いのでは無いかとアドバイス頂きました。

ありがとうございます！




全部ハガスのは時間かかるな・・・

と、思っていた時に背後の視線が気になりました。

クマ　「すぐに直るとおもうけど、カッター使って危ないからママのところ戻った方がいいよ」

子供　「・・・」

何か、笑顔がありません。

クマ　「もしかしてトイレ使いたいの？」

子供　「・・・」

漏らしちゃったら大変なのでママを呼んで、お子さんの様子がおかしいと伝えました。

奥様　「トイレしたいの？」

クマ　「中断するからトイレ使っていいよ」

子供さんは、首を振っています。

奥様　「トイレじゃないみたいですから、気にせず続けて下さい」

クマ　「なんか我慢してるように見えますけど・・・」

奥様　「大丈夫よね？」

お子さんはうなずいてましたので、作業続行です。


全部ハガスのが無難だと思いますが、何となくトイレを我慢しているような気がして、フロート周りの干渉している部分の断熱材だけカットして終了させました。

全撤去したいので、別の日に再訪問予定です。




見られていると作業がしにくいものですが、小さなお子さんの無言の圧力ってのもやりにくいものですね。



さて、本日は午前中に一棟物売買絡みの立ち退き案件で山場があります。

年明けから動いて来た結果がこのあとわかるのですが、どのような交渉になるのかドキドキです。

ではまた明日


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ひと言足りない不動産屋

電話一本で解決できる「一次対応テクニック」は管理会社のスタッフとして重要な技能です。

入居者さんが何を言っているのか聞き取り、対応方法を説明して解決を試みてダメな場合には的確な手配をする。

この事が正確に出来るようになるには、物件ごとの設備の違いや操作方法について熟知している必要があります。




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「◯◯ヒルズの入居者さんから不具合の連絡が入ってます」

と、言って自分以外スタッフのいなかった管理課に内線が回って来ました。

「聞いたこと無い物件だけど管理物件？」と、聞き返すと管理物件との事で、自分が見たこと無い物件でした。

クマ　「お電話代わりました、不具合ですか？」

入居者　「２つありまして、１つ目が１階の共用灯が切れちゃったんです」

クマ　「そうですか、１階の何号室の前の共用灯でしょうか？」

入居者　「え？　２世帯しか無いから共用灯は１本ですよ」

クマ　「失礼しました・・・　切れているのは２０Wの蛍光管ですかね？」

入居者　「見てみますのでちょっと待って下さい・・・　　　良くある細長い蛍光管ですね」

クマ　「ありがとうございます。　もう１つの不具合は？」

入居者　「インターホンが壊れちゃったんです」

クマ　「声が聞こえないんですか？」

入居者　「いえ、通話できるタイプじゃ無くて音がするだけのインターホンです」

クマ　「インターホンじゃ無くてチャイムですね？」

入居者　「そうなんですか・・・　気がついたら全く反応してないんです」

クマ　「チャイムの場合だとほとんど電池式で、お客様で交換して頂く事になるんですよ」

入居者　「電池交換はどうやるんですか？」

クマ　「チャイムの箱があると思いますけど、表面がカバーになってるんで、横か下の部分に指を挟んで引っ張るようにするとカバーが取れるんですよ」

入居者　「え〜　箱って感じでも無いですけど、電池なんて入ってるんですかね？」

クマ　「単２電池が４本入るタイプが一番多いんですけど違うタイプって事もありますね・・・　見た感じどんなタイプですか？」

入居者　「ネジで止まっていて指で取れる感じじゃ無いですよ・・・」

クマ　「ネジですか？　もしかして電池じゃなくて電気式なのかも知れませんから、うちのスタッフ行かせますよ」

と、言う事で我が社の電気工事士である管理課S君に出動をお願いしました。

S君は対応が終わって現地から報告書をメールしてくれました。


自分が想像していた電池式のチャイムで外し方の解説が書いてあります・・・

会社に帰ってきたS君に聞いてみました。



クマ　「ネジがあるとか言うから電気式だったら危ないと思ったんだけど電池式だったんだ？」


S君　「いやぁ　入居者さんチャイムの鳴る方じゃなくて玄関前のボタン押す側を見てネジがあるって言ってたんですよ」

クマ　「うわぁ・・・　初歩的な聞き取りミスしちゃったなぁ」

この場合は、「音が鳴る室内にあるチャイムの箱」と伝えないとダメでした

少し前に、「ひと言多い不動産屋」と言われてしまった自分ですが、「ひと言足りない不動産屋」をやってしまいましたよ


では今週も頑張りましょう！

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忘れてました・・・

水曜日にスマッシュピンポンマシンで三男（中１）と点数を競ったのですが、ガラ空きだった事もあり何度もチャレンジしました。
少し前までは絶対に負けることは無かったのですが、どんどん勝てるものが無くなってます。


お陰で４日経っても筋肉痛が直りません・・・



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すっかり忘れてしまい申し訳なかったです。

６月に木造アパートの２階の入居者さんから「そんなに水を使っていないのに多額の水道料が請求された」との苦情があった話を書きました。

水を使っていないのに水道メーターが回ると言うことはメーターの故障か漏水が考えられます。

一番困るのは漏水ですので当社としても水道業者さん連れてじっくり調べましたが、下の階への漏水は無いし、トイレの水チョロ等もありませんでした。

入居者さんは、外国人の若い女の子なのですが、悲しそうな顔で「メーターが壊れているとしか思えない」と強く主張されて国へ帰ってしまいました。



水道料金の方は、勤務先（派遣会社）が入居者さんに代わって支払ってくれたのですが、メーターの精密検査をして頂いてました。

で、結果がわかったら報告すると予告しておきながら、すっかり忘れていたのです

流れ的には、市の水道部に連絡して検針作業をする下請け業者さんがメーターを取り外してメーターの製造業者へ持ち込み、異常が無いか精密に判定してくれました。

検査の結果は「合格」です。
「合格！」と聞くと良かった感じがしますが、良くありません。
メーターが壊れていないなら「漏水」を疑う事になりますが、何度確認しても漏水していない・・・




メーターを疑い、漏水も疑った訳ですが、入居者さんを疑っていませんでした。

そこら辺は、法人契約していた借主さんと元入居者さんとの関係のですので結末は確認していません

いろいろありますね・・・



さて、本日はシーエフネッツの倉橋社長が出版された２０２２年問題の書籍「都市農地はこう変わる」の出版記念講演を受講してきます。

うちの近所にも生産緑地が結構ありますので、勉強しておこうと思っています。


ではまた明日


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