賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

任せるよ

昨日は管理課の新人君がお休みだったので、突然連絡の来る物的トラブル系の対応を管理課S君か自分が行う状態でした。

S君の方は、解約立会やリフォーム確認等、相手と約束したスケジュールが入っているのに対して自分の方は夕方の約束まで売買資料の準備や事務処理系の仕事です。

そうなると暇そうに見えるのが自分なんです・・・




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と、考えていた午前中、某管理マンションの1階入居者さんより「キッチン下の廊下から水が染みてくる」との連絡が入りました・・・

話を聞くと、ジワジワとフローリングが染みてくる進行形の状態なので、ピンホール漏水が疑われます。

たまたま管理課S君も見積り作成の時間で社内にいました。


S君 「僕、行ってきますよ」

クマ 「悪いねぇ なんかピンホールっぽいね」

S君 「まぁ 漏れ続けてるんじゃピンホールの可能性高いですね」


うちの管理物件、かなりピンホール漏水になる事がお多くて毎月のように対応があるのでスタッフとしてはかなり鍛えられていますが、正直面倒な位置で漏水すると復旧するまでかなりの時間を取られるものです。

まずは無駄な出張費を発生させないように水道業者さんを呼び出す前に当社スタッフで現地を確認します。

IMG_0032 1S君が出発して1時間程度でメールが送られてきました。

現地は、排水しなくても水が滲み出ている状況で、キッチン前の廊下部分のフローリングが湿っています。









IMG_0032 12jpgキッチンの収納部分の板を開口して確認したところ、給水のフレキ管の下から漏水していることを発見。












pg
原因は給水フレキ管の腐食による漏水でしたので、フレキ管を交換して復旧完了。

後はフローリング補修に関してオーナーと調整。


以上。






今回は、直しやすい個所での漏水でしたが、原因の特定から問題個所の交換作業まで1時間程度と言うのは実に頼もしい限りです。


と、言うことで漏水対応を日常的に行っていると鍛えられるものですね。


IMG_0045夜は、地主さん宅でビルの新築に関する打ち合わせ

と、思ったのですが、またしてもトンカツが食べたくなったそうで行きつけのお店で食事しながら打ち合わせ・・・





「任せる」とは言われましたが、昔話や雑談ばかりで進捗はありませんでした

近い内に建築屋さんと打ち合わせしてプラン作成です。



ではまた明日



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すごい影響力・・・

先日の火曜日、管理課K2さん(女性)が某電話会社の工事担当さんから「ハチがいて工事ができない」との連絡を受けました。

自分、一部始終を隣の席で聞いていたのですが、なかなか大きな出来事に発展しました・・・




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K2 「えっ ハチの巣があって工事できないって事ですか?」

電話の又聞きなので、目の前でしゃべっているK2さんの返答内容で状況を把握する事になります。

何やら、戸建貸家入居者さんよりインターネットの開通をお願いされて工事しに行った業者さんが、ハチがいて工事出来ないと言ってるような雰囲気です。

自分的には先日に続いてハチが怖くて取って欲しいとの依頼か、ハチの巣の撤去は仕事じゃないから管理会社で撤去しろと言いた業者さんなのかと想像します。

K2 「配線の穴に巣が出来たんですか?」

いろいろ聞き出していますが、なんだか話が噛み合わない感じです。

K2 「今すぐはちょっと・・・ ハチの巣取って作業できませんかね?」

工事担当さんから対応して頂けないとインターネットの開通ができないと言われたらしくて、自分に現地に行けないか振られました。

クマ 「え〜 ハチの巣なんて叩いて落とせば終わりでしょ、スズメバチの巣でもあったって言うのかな?」

K2 「何か配線のパイプがあって、その中に巣を作るハチが詰まっちゃったみたい」

自分はアシナガバチを想像していたのですが、どうやら当ブログでも過去に登場したドロバチ系のハチがやらかした感じです。

ホントこの仕事、小さな虫に仕事を作られてしまう不思議な仕事です

クマ 「自分、ちょっと今すぐは無理なんでS君に行ってもらえないかな?」

K2 「そうですね、電話してみます」


管理課S君に電話したところ20分くらいで現地に行けるので工事屋さんに待っててもらって欲しいとの事でした。

この時点では「ハチで大騒ぎしている怖がりの工事屋さん」のイメージだったのでS君は「今行くから待ってろ!」的な考えだったのかと思います。


しばらくしてS君から大家さん宛のメールが流れてきました。

BlogPaint(当社は、全てのメールを社内で共有しています)

問題の個所は、光配線を室内に通す為のパイプが施工されている穴で、前入居者が退去して空き家になっている期間に虫に泥を詰められたと推定されます。









3穴に詰まった土をワイヤーで掻き出したところ、かなり重症で、時間が掛かると思われたので工事屋さんにお帰り頂き作業を進めました。












2泥を掻き出して40センチほど進んだところ、見事に開通した手応えがあり作業完了。



と、思ったら室内側に配線用のワイヤーが出てきません・・・・








5室内側の配管からワイヤーを通してみたところ、天井裏の配管が接続部分から外れている事がわかりました。

配管が途中で切れちゃったと言うことです・・・











4ちょうど、洗面所の上で覗き込める部分より3m先で、既存管との接続し直し作業をしないといけないので当社の電気設備業者に協力してもらい復旧作業を行うことになりました。









何とも、良かれと思って対応したのに余計な事になってしまいました。

多分、今回インターネットの配線工事に来た業者さんは「管が外れるから無理できない」とわかっていたのでしょう。



ドロバチによるテロ事件みたいな感じですが、こんな事が余計な出費(当社が電気工事屋さんに払います)と時間の無駄となるのです。

結局管理課S君が休日出勤して電気屋さんと一緒に対応完了。

お疲れ様でした


ホントいろいろありますね。

ではまた明日



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コンクリートの中で漏水?

IMG_6598昨日、鉄筋コンクリート造3階建て賃貸マンション1階に住む入居者さんから「メーターボックスの前に水溜りが出来ている」との連絡がありました。

ガス会社が給湯器の水抜きした?

と、言う訳では無く、ボックス内の天井から水がポタポタ垂れてました






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11階の天井と言うことは2階のスラブ(床)と言うことですが、丁度漏れている天井の真上は2階のメーターボックスで、若干水分で黒くなっていましたが、1階ほど漏っている気配はありません。

漏水の場合、雨漏り・排水・給水・給湯水こぼしのどれかなのですが、今回は位置的に雨漏りでは無く、継続して漏れ続けているので排水でもなさそうです。





2階の部屋の水道メーターを見たらゆっくりとパイロットが回っていました


通常、ピンホール漏水の初期段階ではパイロットの回りが遅く、写真を撮って1時間後に動いているかで判断するくらいの目で見てもわからない回りの事もあります。

今回のは、ゆっくりではありますが、目視でわかるくらいなので、結構な漏水確定です・・・


次に出来ることは、給水管か給湯管の判断です。

これは、給湯器に止水栓がついている場合に止水して漏水が止まれば給湯管です。

見事に給湯管でした。

まぁ 経験上、ピンホールはほぼ給湯の銅管です・・・



1.5問題はどこの場所で漏れているかなのですが、通常は壁や天井や床を開口して探り当てています。

しかし今回は建物の躯体(くたい・本体の壁・床)でコンクリートを斫(はつ)らないといけない場所です。

こうなると自分達の手に負えないので水道工事屋さんと内装屋さんに登場してもらいました。








2.5業者 「この部屋メーターボックスの横が躯体の壁で簡単に壊れないよ」

クマ 「メーターボックスの下で漏れてるから斫(はつ)って何とかなりませんか?」

業者 「斫(はつ)って位置がわかっても新しい管と交換するのに躯体の壁壊さないと管が通せないんですよ」


クマ 「そっか・・・ じゃぁフローリングの下に管が通ってるんだろうからフローリング開口して躯体の壁を斫りますか」


業者 「そうだねぇ それだけじゃ無くてガスメーター側も穴あけてポリ管通すようにチャレンジしてみるか・・・」



簡単に言うと、漏水箇所を掘って探し当てるのでは無く、既存の銅管を放棄して新しい管を穴を開けて通す方法で施工する感じです。


4早速内装屋さんが室内の養生をして床の開口作業開始。
入居中の部屋なので、電動ノコギリ使ったりドリルでコンクリートを斫るとホコリだらけになってしまうのでホント養生は大切です。

迷惑を掛ける入居者さんに説明して苦情が出ないような調整をとるのが管理会社の役割ですので、入居者さんにじっくり説明してから作業開始。







5さすが、本職は手際もいいしキレイに施工してくれるものです。

水道屋さんが予想した通りの場所に給水管と給湯管が出てきましたが、この位置に漏水はありませんでした。











6開口した所から躯体の壁方向にカメラを突っ込んで撮影したのですが、こんな感じで隙間なく給湯管と給水管が壁に埋まっていました。

将来のメンテナンスとか全く考えていなかった時代の作品ですね。












7ここで斫(はつ)り用のドリル登場。

これがまた大きな音が出るので隣室に挨拶しないと苦情がきます。

こう言う場合の近隣挨拶も管理会社の仕事です。











8フローリングの開口が足りなかったのでギリギリまで壁寄せして斫り開始。

かなり固くて厚い壁で貫通するまで30分以上掛かりました。












9ここまで開ければ作業ができる。

と思ってしまいますが、こちらの穴にメーターボックス側から新しい管を通す必要があります。

と、言うことで今度は外から穴を開けます。











10メーターボックス内の内壁はコンクリートブロックで、躯体の壁より斫り安いのですが、配管が邪魔して作業がしにくいです。

新しい管が入る穴を開けた後はワイヤーを室内側から伸ばして外に通して、そのワイヤーにポリ管を入れる方法で管を突っ込みます。










13見事室内側に新管が開通。

古い銅管を放棄して台所・風呂方面に繋げて作業完了。


何かこうやって書くと簡単にできたように感じますが、現場到着から4時間掛かっています。







フローリングの原状回復が後日の工事となりましたが、一昔前は1日で終わらないことも多くありましたので、ホント工事業者さんのテクニック向上には感謝です。

「お宅からの依頼があまりにも多いから腕が上がったよ」と先月言われたばかりですが、また腕を上げた事でしょう



自分もブログネタが出来て良かったです


さて、昨日3月24日は当ブログの記念日です。

自分の誕生日でもありましたが、何の記念日かと言うと2011年の3月24日から毎日ブログを書き続けて丸7年となりました。

365日を7回と言うのは異常な感じでブログに取り憑かれているのかと思ってます。


何よりも読者の皆様にはホント感謝しておりますので引き続きよろしくお願い致します!


ではまた明日


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顔みちゃダメ

想像力を働かせないとこの仕事はできない・・・

なんて大げさな話では無いのですが、昨日は建具屋さんへ修理依頼に一苦労しました。




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ff0a347e休憩できるホテルのオーナーさん(70代男性)からまたしても設備不具合の緊急対処を頼まれました。

前回は2月の終わりに客室の天井から漏水があった件で緊急対応して換気ダクトを応急処置で修理して設備交換工事待ちの状態になっています。

てっきりその交換工事の催促かと思ったのですが・・・





オーナー 「あのさ、業者さんを大至急手配して欲しいんだけど」

クマ 「こないだの換気ダクトから水漏れしちゃいました?」

オーナー 「いや、あっちは大丈夫なんだけど今度は503号室の窓なんだよ」

クマ 「ガラスが割れちゃたんですか?」

オーナー 「いや、ガラスじゃなくて窓の前にある横に開く窓なんだよね」

クマ 「引き戸ですかね? 木で出来てる建具?」

オーナー 「そうそう、木で出来てる横に開くやつが落ちちゃってさ」



このオーナーさん、電話での説明が苦手で昔からアバウトな感じでお願いされるので想像力を働かせないといけません。


クマ 「落ちたってのは5階から落ちたんですか?」

オーナー 「違うよ、部屋の中の窓なんだけど俺じゃ直せないから大至急直して欲しいんだよ」


多分、建具屋さんで対応出来ると思って親しい業者さんに連絡してみました。


業者 「えっ? ◯◯市ですか・・・ 往復2時間掛かりますねぇ」

クマ 「ちょと距離ありますけど、オーナーさん窓が開きっぱなしで部屋が貸せないってお困りでして」

業者 「クマさんの頼みでしたら行きますけど、どんな窓なんです?」

クマ 「ホテルのガラス窓の室内側にある横スライドする木製の引き戸と言うことまでは聞き出せたんですけど・・・」

業者 「ホテルってラブホテルとか?」


クマ 「まぁ そうです 入り方にコツがあるので自分も一緒に行きますよ」

業者 「わかりました、できれば事前に室内の写真なんてあると準備できるんですけど」


無題ここで思い出したのが、ホテルのホームページ。

代表的な部屋の写真があったので確認して見ると天井付近からカーテンのようにぶら下がっている懸垂式の大型スライド建具のような感じです。

料金表を見てわかりましたが、このお部屋人気があるようで他の部屋より高い料金設定でした






建具屋さんと一緒に1時間近くかけてホテルへ到着。

平日の昼間でもお客さんがいるので、絶対に会わないように従業員専用階段を登って素早く部屋に入れと言われてます。

業者 「なんかドキドキしますねぇ」

クマ 「そうなんですよ、もしお客さんに会っちゃったら下むいて顔を見ないようにお願いしますね」


間違えて違う部屋を開けちゃったりしたら大変な事になるのでドキドキです。


BlogPaint問題の建具はかなり大型で鏡が造作された重たい引き戸でした。

オーナーの話では毎回お客さんが退室した後に窓を開けて清掃しているので直前のお客さんが戸にぶつかって壊れた可能性が高いとの事ですが、賃貸物件の退去時精算と違って費用請求などできません。

とにかく早く直して貸し出すのが正解なのでしょう。








BlogPaint作業すること30分。

吊り元を直して完了確認しているところでオーナーさん登場。
オーナー 「良かったよ〜 この部屋は稼げるからホント助かった」

クマ 「腕の良い建具屋さんに感謝です」


業者 「こう言う扉は初めてですけど直って良かったです」



緊急出動してもらった建具屋さんに感謝です。


このホテルうちの管理物件では無いのですが、いずれはノウハウ蓄えて管理させてもらいたいと思ってます。

いろいろ勉強になる仕事ですね。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com