賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

壊れてないけど・・・

今年の1月には氷河期が来たんじゃないかと思っていましたが、夏になると地球温暖化をしっかり実感できます・・・


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特に自分の活動エリアである埼玉県北東部は日本一の暑さを競い合っている場所に近いので夏場には体温超えの気温が普通の状態になるのです。

そんな状況なので、エアコン系のトラブルも多く報告されます。

数日前に、「今の時期にはエアコン室内機からの水たれが多い」と書いたのですが、もう1つ相談が増える現象があります。

それは、「冷えない」と言われる事なのですが、いろいろ聞き取りをするとエアコン自体はきちんと作動していて指で風を触ってもらうと「冷たい風が出ている」と言われます。

でも冷えない・・・

8年前の記事にも書いてあるので、昔からある現象なのですが、「外気温負け」の状態かと思います。

管理会社として困るのが、「故障していない」と言うことです。

大家さんに「冷たい風は出るんだけど部屋が冷えない状態なんですよ」と伝えると、「故障じゃないんだったら我慢してもらって」と言われてしまうのです。

入居者さんに「外気温が高すぎると冷えないので様子見して下さい」と伝えると、大体の入居者さんは様子見してくれているうちに暑さのピークが過ぎるのですが、正しい対応では無いのでしょう。

「様子見」を連発するのは良いものではありません・・・

うちの管理物件では6帖程度の1K・ワンルームタイプにエアコンが設備として設置されているのですが、苦情が来るのは陽当り抜群の部屋で2.2kwタイプのエアコンですので、エアコンが古くなっているのであれば、2.5kwタイプに買い替えて頂くのが正しい対処かと思います。


4無題それでも様子見して頂く状況であれば、日中厚手のカーテンを締めて出かけて頂いたり、部屋に戻ってきたらいきなりエアコンを作動させるのでは無く、「窓を開けて熱を逃がして(換気)からエアコンをつける」とか「扇風機を併用して頂く」等のアドバイスをしておく事をオススメします。
出典:COOL CHOICE ウェブサイト
出典:スマートライフおすすめBOOK





実は、自分の家でも全く同じ現象に直面しています。

うちは、新築時に1階の和室を客間として想定して、滅多に使わないのでエアコンは一番安いのを付けておいたのですが、いつの頃からか自分の寝言が安眠妨害との事で和室がマイルームになっていました。

IMG_1495これがまた見事に南西の角部屋で午後は直射日光が当たりまくります。
しかも2003年当時に激安の在庫セールで買ったSANYO製の2.2kwのエアコンなんです・・・

日中は外気温負けするので使い物になりませんが、夜は午前0時を過ぎたくらいからエアコンらしくなってくるので様子見してます



夜も効かなくなったら故障と同じなので買い替えようと思いますけど、エアコンは陽当り良い部屋には大きめの出力のを付けないとダメなのでしょうね。

ではまた明日


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筋を通すってのは・・・

IMG_1399昨日の午前中は、市街化調整区域内の土地購入相談で、遠くまで見渡せるお庭で打ち合わせしてきました。

暑すぎて途中から建物の中に入りましたが、ホントこの時期の屋外は危険ですね・・・




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土地を購入したい理由は、隣地の使っていない庭の一部を買い取って将来的ご子息さんが建物を建てることなのですが、確実に建物が建築できるのか確認しないと広い庭を更に広くするだけの事になってしまいます。

いろいろ規制があるので、知っている事は答えましたが、本当の答えに関しては近日中に役所に相談票出して答えてもらう事になりました。


会社に戻ってからは店頭にご来店が重なったので、久々に賃貸物件のご紹介対応で接客業務。

土日だけは人手不足を感じますが、平日との波が結構あるものです。

夜は、先日私設水道メーター市が検針するメーターに交換工事したビルのオーナーさん(70代 男性)宅を訪問してきました。

このオーナーさんとは20年以上のお付き合いなので、結構思った事を言われる感じです。

クマ 「水道業者さんが交換した古いメーターをうちの会社に届けてくれたんですけど、使ったりします?」

オーナー 「え? 市のメーターじゃないんだから権利って訳じゃないし再利用もできないんだからゴミと同じだよ」

クマ 「金属屋さんに持って行くと買い取ってくれるとか聞きましたよ」

オーナー 「そんな言い訳するような業者は二度と使わないでいいから」


IMG_1409このオーナーさん、建築系の仕事をしていた元社長さんなので、いろいろと詳しいです。

水道業者さんが捨てるのを面倒だと思って押し付けたとの印象を持たれてしまったようですが、本当に金属買取屋さんでお金になるなら親切な水道屋さんかと思います。



クマ 「そうですか、ホントに買取してくれるなら正直な業者さんですよ」

地主 「いや、俺は口径が違ったって事で見積もりをあと出しで値上げしたってのが信用できないから言ってるんだ」

クマ 「スミマセンね、ギリギリで見積もってくれてた感じで作業員増やして対応した感じなので」

地主 「理屈はわかるよ、俺だって金払わないって言ってる訳じゃないけど見積もり間違えて赤字で工事したけど完了しましたって言われたら追加で払って今後もこの業者に頼もうってなるんだ」

クマ 「そう言われちゃうのは、自分の伝え方が悪かったって事ですから申し訳ないです」

地主 「別に、謝るとかの問題じゃないんだ、次から同じ業者を使わないようにしてくれればいいから」

見積もり金額が増えたと伝えた時には「わかった」と即答してくれたのですが、筋を通すってのが一番大切な部分だったのでしょう。

まぁ 今回の業者さん、自分は正直に対応してくれていると思ってますので、今後ともお付き合いしていきますが、このオーナーさんの関連では出番を作れません。

いろいろ物語があるものですね。

さて、本日は午前中に求人の面接、午後は査定関係の資料作成して夕方はオーナーさん打ち合わせ訪問です。

アッと言う間に終わる1日になりそうです。


ではまた明日


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転んでる場合じゃないって・・・

2週間前に自宅のエアコンの室内機から水が垂れてきた話を書きました。

エアコンは、室内を冷やす為に生じた水分をドレンホースを通して室外に放出するのですが、ホースに虫とかホコリの詰まりが出来て流れなくなり室内側に垂れてくる現象で、管理会社では夏の風物詩となっています


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自分が賃貸管理の仕事を始めた20年くらい前には直し方がわからなくて、メーカーさん呼んでいましたが、ドレンホースの詰まりを除去すれば直る話なのです。

で、2週間前の自宅エアコンはホースを振って壁に叩きつけて衝撃を与えたら直ったと書いたのですが、昨日二度目の室内漏水が発生しました・・・


まぁ 正しい対処をしていなかったので、ハンパに詰まりが残っていたのかと思います

IMG_1314我が社の管理スタッフは詰まり除去用真空ポンプで対処するのですが、高いものでは無いので近所のホームセンターで追加購入してきました。

自分が現場に出ていた頃は、この先っぽの吸盤部分を外してドレンホースの先っぽに手のひらで包んで対処していましたが、今どきはジョイント部品があるのですね。





IMG_1316ただ、別売りの部品であるジョイントソケットは、小さな部品なのに700円もしました。

本体の真空ポンプが1600円だったので何だか割高に感じます・・・







IMG_1321そして、ドレンホースの先端にポンプをくっつけて引っ張ります。

この時は真空にして水分と一緒に詰まりを吸い出す訳なので引っ張るだけにします。

押し込むと室内側に水が吹き出しますので




作業する際はエアコンの中が乾いているより水が溜まっている状態の方が吸出しやすいと思いますので少しエアコンを作動させて水を溜めた方が良いと思います。

水がホースから大量に流れて来たら詰まり除去完了です。

と、言うことで自分の部屋のエアコン水漏れ修理は完了しました。

最初からハンパにやらず終わらせておけば良かったです。



夜になって、日課にしようと思っているランニングへ出発。

前日5km走れたので、今回もと思い1km経過したところでスマホアプリのペース平均のアナウンスがあり、いつもより早く走っている状態だったので、調子に乗ってスピードアップ。

これがいけませんでした・・・

道路のちょっとした段差でつまずいて3歩くらいヨロケて転倒

まっすぐ前向きに転びましたが、両手を顔のクッションにしたので手のひらと膝を打ちましたが顔面は守れました。

転んだ時って周りの人の目を気にしてすぐに立ち上がれるものですが、さすがに走れませんので、歩いて自宅へ引き返しました。

実は自分、以前に同じような転び方で骨折した事がありましたが、その時に比べると全然マシです。

家に帰って明るいところで確認すると手のひらと膝はかすり傷程度だったので、消毒しておけば大丈夫な感じなのですが、左手の人差し指が実に怪しい感じ・・・

IMG_1327おそらく顔を手でかばった際に地面とアゴの間に人差し指が挟まったようで、折れてはいないと思うのですが、結構腫れてきた感じです。

この程度で済んだのだから不幸中の幸いだと思いますが、調子に乗るのは良くないと実感しましたよ





さて、本日は午後から1棟物アパートの売買契約があります。

ここ最近、売買系の取引が過去最高な感じで好調なのですが、良い運気が流れてきている状態なので転んでもすぐに立ち上がって乗り切りたいと思います。


ではまた明日


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どうしましょうと言われても・・・

昨日は、見積もりミスで延期となった、私設水道メーター交換工事の日だったので、朝一番で現場へ行き、水道業者さんに挨拶して来ました。


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IMG_1292クマ 「おはようございます 3人で作業なんですね」

業者 「実はですねぇ 大元のメーターに止水栓が無いんで道路のそばにある水道管からの止水栓探したんですけど土が詰まりすぎてて栓が閉められないんですよ」

クマ 「え・・・ そうですか 何とかして頂くしか無いです」

業者 「ですよねぇ これで再度工事延期ってマズイですし、どうしましょう・・・」

クマ 「どうしましょうって言われても・・・ 何か代替の案とか無いんですか?」

業者 「大元のメーター直前に止水栓付けるって案があるんですけど費用が上乗せになってしまいまして・・・」

クマ 「こうなったら多少の事はやむを得ないですけど、何だか後出しが多いってのは痛いですよ」

業者 「あっ でもそのやり方は止水ができないんだから無理だ」

クマ 「・・・ 大元のメーターだけは水道局が何年かに1度交換してるんだから止水できている訳ですよね?」

業者 「8年に1度やってるはずだから、やっぱり道路側の土を掘り出すしかないですかね?」

クマ 「・・・ 暑いなか申し訳ないけど掘りだし頑張って頂くしかないです」

と、言って自分は売買決済の予定があったので現場を離れ、午後3時頃に冷たい飲み物を持って再度現場に戻ってみると。


IMG_1300見事に工事が終わって誰もいませんでした。

多分、道路の水道管から分岐直後に設置してある地中に埋まった止水栓を閉めたのかと思いますが、稼働中のビルなので神経使いますが、工事業者さんも大変な感じだったのでしょう。







IMG_1302これで、今後は2ヶ月に1度の水道料精算作業が必要無くなるので、管理する側も助かるし物件としての価値も上がった事でしょう。

うちの管理している物件では私設メーターは珍しい感じなのですが、自分自身は10年くらい前に大きなトラブルを経験した事があります。






当時、あまりにも怒られたので、ブログに書けなかったのですが、某テナントビルの私設水道メーターでの水道料金精算で、水を大量に使う飲食店よりも事務所的な利用しかしていないテナントさんの水道料の方が高くなってしまい大激怒された感じです。

水道局のメーターと違って新築時から数十年間1度も交換していなかったのですが、経費を切り詰めてビジネスしているテナントさんでしたので・・・

結局、当時のオーナーさんに、数年分相当のお金を払って解決して頂いたのですが、水道料が少なかった飲食店には不足金の精算を拒まれてしまい、ホント大変な思いをしたものです。

今回のビル所有者さんにも過去の自分の経験を話して交換作業をしてもらった感じですので、当時の辛い経験が反面教師の事例として役に立ったと言うことでしょう。

ホントいろいろある仕事ですね。


さて、本日は水曜日で定休日です。

風呂の掃除当番を終わらせたら自分の机と押し入れの中の不要物を断捨離します。

連日、ジムに通って腕が筋肉痛なのですが、暑い中大掃除すると部屋も片付いて運動にもなるので一石二鳥な感じになる事でしょう。

ではまた明日

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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com