そう言う時代ですから

世界中のハゲを敵に回した・・・

ホント昨日のニュースには腹が立ちましたが、悪事が録音データで明らかになって良かったです。



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一昔前なら泣き寝入りするような出来事も、今時はボイスレコーダーやスマホで録音出来ますし、やろうと思えば録画してYouTubeで公開することも簡単な話です。

自分も、重たい苦情やトラブル担当として挑発的な言動をブツケられる事がありますが、挑発に乗って汚い言葉で言い返したりすると録音されて前後の文脈関係なしに切り取られて「管理会社に脅された」なんてネタに使われる可能性があるので気を付けています。

腹が立った時には「深呼吸」と「録画・録音されている」と思うことで冷静になれます

良い意味でも悪い意味でも隠し事のできない世の中になったのでしょうね。



先日の漏水トラブルの件、水道局の下請けをしている業者さんからメーター交換の連絡があったので、交換の確認がてらもう少し詳しく故障検査の事を聞いてみました。

自分としては、1ヶ月も検査に掛かるってのはあまりにもお役所仕事的だろうと思っています・・・






クマ　「故障確認で1ヶ月掛かるなんてハンパでなく精密な検査するんですよね？」

担当　「はい、精密な検査しますので」

クマ　「メーカーに持って行って水を通せば1日で終わるような気がしますけど」

担当　「いえいえ、メーカーから専門の施設にメーターを送る感じなんですよ」

クマ　「調査が混んでいる感じなんですか？」

担当　「全国から同じような依頼があるんでしょうからね」

クマ　「ホントに精密検査するんですか？」

担当　「はい、料金請求の根底問題ですから調査報告書を作成して結果がわかります」

と、言うことで検査に時間が掛かるという事では無く郵送したり順番待ちに時間が掛かるようなので、混んで無ければ1ヶ月も掛からずわかるみたいです。

立派な報告書が届いたら報告しますね。



話が飛びますが、昨日自分宛に不思議な警告メールが届きました。

実は以前にも「IDとパスワードを他人が使用しました」と、Googleが教えてくれた事がありましたが、最近は外出先でネットバンクを利用したり、普段使わないPC経由でクラウド系のシステムにアクセスすると「お客様のIDにログインがありました」と警告メールが届きます。

◯月◯日◯時◯分　埼玉県◯◯市とか日時と場所情報が書いてあるので、怪しい場合は不正なアクセスを疑う事になります。


で、昨日は普段使っているDropboxと言うシステムにアクセスが有ったとの警告です。

同じ時間に自分がアクセスしたのは間違い無いので不正アクセスではありませんが、なぜか場所が陸上自衛隊練馬駐屯地になってましたよ。

不思議な仕組みです・・・




ではまた明日


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リスクでしょ・・・

自分、以前から興味をもった分野について趣味的に自由研究する事があるのですが、最近はアメリカカンザイ白蟻に興味持っちゃってます


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日本に以前から生息しているシロアリは、地面、床下から建物に侵入して木部をエサにするので、土壌や建物の地面に近い部分に薬剤を塗れば防げるのが常識でした。

ところが、アメリカカンザイ白蟻は乾いた木材（乾材）でも問題無く生息できるので、床下から水分を補給する必要が無く、羽アリが飛んできて建物上部からでも侵入してきます。

そうなると、床下や１階の一部までしか消毒していない従来の消毒方法では予防出来ないので、いつの間にか壁や柱がスカスカになり大きな被害をもたらしかねません。


と、言う話を６年前から知っていたのですが、当時は日本でも一部の地域の話だと言う認識でした。

ですが、繁殖力が強いようで、今では全国に被害が拡大しているとの事で木造戸建住宅やアパートでの大きなリスクです。


こうなると、カンザイ白蟻の被害は止められないのでしょう。

特にアパートは、一部屋毎に住んでいる世帯が違いますので、駆除作業が大変だったりするのですが、面倒だとか難しいと言われる分野を研究して対応出来るようにすることこそ価値だと思います。

そんな考えで全力で突き進んでいる長年の仲間がいまして、これからも絡んで行こうと思ってます。

で、昨日は都内某所にあるカンザイ白蟻の被害が多い地域内での被害状況確認（見積依頼）の現場に立ち会わせて頂きました。










訪問先は築６年の木造一戸建のお宅で新築時に普通の白蟻防蟻工事を行っていますが、残念ながら建物の外壁部分にカンザイ白蟻のフンがありました。










床下点検口から内部の調査をしたところ、床下部分には羽アリの羽が落ちていましたが、被害は見受けられません。
多分、外部から飛んで来て外回りの食べやすい所から食べ始めた時期なのでしょう。





カンザイ白蟻の場合は、被害が出てから確認依頼が来て対応する駆除作業となるのですが、完成している建物の被害部分は開口しない限り特定出来ませんので外壁や柱の修復関係での費用が多額になる事が多いそうです。

一番は新築段階でカンザイ白蟻予防を行う事ですが、まだまだ新しい分野ですので、しばらくの間は駆除施工に手間の掛かる時期が続く事でしょう。


帰りがけに、スタッフの方から「この近所はほとんどの建物が被害を受けている」と言われたので注意して道路脇にあったアパートを見てるとカンザイ白蟻のフンらしき物を発見。








近寄って確認すると残念ながらアメリカカンザイ白蟻のフンでした。












アパートだけで無く、一戸建てや店舗でも多くのフンを見つけました。

何ともこんな状態が全国に広がっているなんて実に怖い話です。






この分野、明らかに不動産に関わるリスクですので、自由研究とか言わずに本格的に考えないといけないのでしょう。

自分は、長年に渡り賃貸管理に関連するリスクの部分をブログ等で書いて来ましたが、カンザイ白蟻は間違いなく大きなリスクですね・・・


ではまた明日



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ぷっ？

「私、７月３日に帰国するのでその前にお金戻して欲しいです」

と、ベトナム人の若い女性入居者さんに言われていたので漏水箇所の原因究明を急いでいました・・・
（経緯はこちらで）



人気ブログランキング←瞬発力が無いので持久力で頑張ってます。



入居者さん、実は会社辞めちゃたそうで昨日も自宅待機の予定でしたが、メーターの調査に協力してくれるとの事で午前１０時から午後３時までお友達の家に遊びに行ってくれて、丸５時間の調査時間ができました。


今回の漏水、水道使用量が跳ね上がった事で発覚したのですが、

　　（使用量の推移）

１０月・１１月　１５立米

１２月・１月　　２５立米

　２月・３月　　５０立米

　４月・５月　　８６立米

と、なっているので、一人暮らしで浴槽にお湯をはらない＆節約モードの生活をされている入居者さんなので、多分ですが多くても２０立米程度しか使用していないと思われます。

一番使用量が多い直近で、８６立米から２０立米引いて６６立米が漏水した水量と仮定してみると、おおよそですが

６６立米（６６，０００リットル）÷６１日（２ヶ月）で

１日あたり　１，０８２リットルも漏れている事になります。

１，０８２÷２４時間で　４５リットルが１時間あたりの漏水量。

と、なれば５時間もあればメーターの数字で２２５リットル

０．２２５立米ほどメーターが回るはずです。


で、もしメーターが回れば、メーターから建物に向かっての配管で基礎か壁の裏の見えない部分で漏水している事になり１階のお宅に協力してもらい床の開口作業をすることが確定です。



と、もったいぶってしまいましたが、５時間調査した結果は
全く動いていませんでした

漏水で無くてほっとしましたがまだ解決ではありません。





次の作業は、水道局に既存の水道メーターを取り外して分析会社にて故障しているか否かを判断してもらう事になっています。

結果がわかった直後、水道局の担当さんに電話しました。

クマ　「メーターを５時間ほど確認したんですけど動かなかったです」

担当　「そうですか、では明日にでも専門業者にメーター交換してもらい既存のメーターは検査させますね」

クマ　「そうして下さい、今週中くらいに結果わかりますかね？」

担当　「はぁ？　全然無理ですよ、分析には１ヶ月掛かります」

クマ　「え〜　メーターの検査に１ヶ月もかかるんですか？」

担当　「水道料金の問題ですから精密な検査をしてもらわないとダメなので・・・」

クマ　「外国人の入居者さんで、７月初旬に帰国するから早く精算して欲しいって言われてるんですよ」

担当　「そう言われても、業者さん任せなので・・・」

クマ　「そんなのメーターに１００リットルくらい水を流し込めば誤差があるかわかりますよね？」

担当　「ぷっ・・・そんな単純じゃありませんので」



今ぷって言ったな！　と、気が短い人なら怒鳴る場面だったかもしれませんが、終始お願い口調で頼み込んでおきました。


こうなると問題は入居者さんとの精算の話になります。

このお部屋は法人契約で入居者さんは給料から水道料金を天引きされています。

会社の総務担当さんに電話して事情を伝えました。


クマ　「と、言うことで水道業者の漏水検査でも水道メーターのチェックでも異常が無かったんですよ」

総務　「でも、毎回倍になるっておかしいですよねぇ」

クマ　「そうなんです、残すは水道メーターの故障かと思うのですが、明日メーター外して検査機関に預けてから結果がわかるまで１ヶ月だって言うんですよ」

総務　「彼女、もうすぐ国に帰っちゃうから、料金の件は会社の管轄にしておきますので、結果がわかったら教えて下さい」

クマ　「そうして頂ければありがたいです、入居者さん水道代引かれると困るって言ってましたので」

総務　「メーターの故障じゃない場合はどうなるのでしょうかね？」

クマ　「その場合は、水を使ったか、トイレの水が止まらなかったとかですけど、入居者さん絶対に無いって言ってましたよ」

総務　「そうですか・・・　こんな事があるんですね」

クマ　「早く答えが知りたいですよね・・・」


と、言うことで、答えは７月の中旬頃にブログで発表させて頂きます


さて、本日は朝から都内にてアメリカカンザイシロアリが発生した現場へ行ってきます。

ではまた明日

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答えわかった？

先日、管理しているアパートの水道料金が数倍に増えた話を書きました。

管理課の新人君が謎解きの為に現地確認したのですが、原因不明だったので昨日水道業者さんと自分も加わり調査をしてきました。



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問題のお部屋は木造３DKの２階角部屋で、某会社が法人契約してベトナム人の若い女性が一人暮らしをしています。

斜め下の部屋には、同じ会社の社員さんが２人で入居しているのですが、２人部屋と比べても水道使用量が３倍近くあるのです。

（使用量の推移）
１０月・１１月　１５立米

１２月・１月　　２５立米

　２月・３月　　５０立米

　４月・５月　　８６立米


まず最初に水道業者さんと確認したのが水道メーターのパイロット。
５分くらい目視していましたが動いている様子はありません。





微量なピンホール漏水だと回らない事があると何度か経験していますが、そのパターンかも知れません。

そう言う場合は、入居者さんが出社する時間にメーターを接写して、帰宅する時間にも写真を撮影して確認すると１０時間くらいの単位でメーターが回ったか確認できます。


が、とりあえず入居者さん在宅中なのでその確認は月曜日に行うとして次の作業は音聴棒での確認です。

水道メーターから始まり、外にある給湯器の配管等、管がある部分は全て確認します。






業者　「漏れてる気配無いですねぇ」

クマ　「８６立米ですから漏れてると思うんですよ」

業者　「漏れてたら１階が水浸しでしょ」

今回の疑問の一つが、下階での漏水報告が無いことです。




トイレの水を流してフロート弁に鎖が干渉して水が出っぱなしだったと言うオチなら、便器内に水が流れますので下の階には水漏れしません。

こちらは、ビンやペットボトルが入っている事も無く異常なしでした。






業者　「浴槽の下も濡れて無いです」

クマ　「おかしいなぁ・・・」

業者　「念のため１階の浴槽の点検口見てきますよ」





業者さんと新人君で、１階の調査をしている間、自分は入居者さんにヒアリングしました。


入居者さんは、２０代のベトナム人女性ですが、日本語はある程度理解してくれます。

実は、この部屋の履歴に「ガスメーター遮断が理由でガスが出なくなり、ガス会社が復帰した」との記録が２回もあったのです。

もしかして、お湯を長時間出して流量センサーが作動したのでは無いかと思い聞いてみました。

クマ　「１月と３月にガスが止まった事がありまたよね？」

入居者　「ありました」

クマ　「その時ってシャワーのお湯を出しっぱなしにしてなかったですか？」

入居者　「いいえ、水道代がもったいないのでいつも３分間くらいです」

クマ　「１日に何度もシャワー浴びるとかは？」

入居者　「無いです、給料から水道代が引かれるから気を付けてます」

クマ　「外から帰ってきたらトイレの水が出しっぱなしになってた事は無いですか？」

入居者　「無いです・・・私、給料安くて水道代が高いともらえるお金が少ないので気を付けてます」

あまり疑うのも良くないと思いましたが、漏水の形跡が見つからないのでいろいろ考えてしまいます。

ガスのメーター遮断で思い出しましたが、お湯を大量に使っていたとしたら、ガス代も高いと思います。

クマ　「ガス代の請求書あります？」

入居者　「ありますよ」

クマ　「真冬でも１０立米ですね」

入居者　「節約してるんですよ・・・水道代返ってきますか？」

クマ　「そうですね、漏水が発見できたら精算させてもらいますよ」



何か、ホントに節約して生活している様子ですので、今回の水道料金が１万５千円も請求されているなんてカワイソウな話です。

なんとも後ろめたい気分になっている所に１階の調査を終えた水道業者さんと新人君が戻ってきました。

業者　「１階に漏っている形跡は無かったです」

クマ　「え〜　じゃぁ何なんだろ・・・」

業者　「シャワー出しっぱなしとか？」

入居者　「違います、ホント私、給料安いから節約してます！」

クマ　「ガス代が安かったからシャワーじゃないですよ、１階の床下辺りで漏っているとかメーターが壊れてるとかじゃないかな？」

業者　「いやぁ　音が聞こえないしメーターは滅多に壊れませんよ」

クマ　「とりあえず水道局にメーター確認してもらって正常だったら半日かけて水道メーター回るか確認しましょう」

業者　「わかりました、もしメーター回ってたら１階の床下部分開口して確認しますよ」



と、言うことで結局答えがわかりませんでした

何とも後味が悪い感じですが、考えてみれば５人家族の我が家の水道代が１万２千円ですので、一人暮らしで節約モードの入居者さんの水道代が２万円なんておかしな話です。

早いところ解明できるように頑張ります


ではまた明日

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