賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

普通ですか・・・

きのうは、管理課S君が休みで、新人君がバタバタだったので解約立会をしてきました。


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立ち会った部屋は、女性の入居者さんに10年近く借りて頂いたワンルームなのですが、室内の確認をしたところキレイな感じだったので丁寧に使ってくれたんだと安心しました。


が・・・



2CAC7021-E7CB-41EA-8C10-E7122C7FF308クマ 「浴槽が変な感じになってますけど何か特殊な薬品こぼしたりしました?」

退去者 「いいえ、薬とか特殊な洗剤とかは使ってないです」

クマ 「クリーニングで落ちれば良いんですけど、何か普通じゃ無い感じがしますよ・・・」


退去者 「私、普通に使っていました・・・ プロの掃除屋さんに落として貰えば大丈夫じゃないですか?」


実は以前、浴槽に世界地図かと思うほど色むらが出来た退去部屋がありました。

その時はライオンのおふろのルックみがき洗いで解決したのですが、今回のはちょっと違うのです。

55DE97D4-697A-4D10-9E7D-90933772409Eクマ 「これって、水アカとか黒ズミじゃ無くて表面がはがれてますね」

退去者 「そうですね・・・ でも私は普通に使ってただけですから」

クマ 「化粧品こぼしたとかなかったですか?」


退去者 「いえ、ホントに何もしていないんです」

クマ 「では、科捜研に調査をお願いしますので」


・・・ とは言えず対応方法を考える事にしました。

多分、ユニットバスのメーカーに写真を送って相談することになると思いますが、入居者さんが言う通り普通に使っていたとすれば何か事例があると思います。

まぁ 最悪は塗装で対応する感じかと思いますが、費用を誰が負担するのかが問題です。

社宅代行さんが間に入っている法人契約だったので、いろいろ主張される事でしょう。

さて、本日も忙しい1日となりそうですが頑張ります。

ではまた明日



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記憶力抜群?

3月は「解約立会」「リフォーム手配」「入居前セットアップ」と管理課業務が忙しい時期です。

忙しい時期は、更に忙しくなると決まっているのか上記に加えて修理系のリクエストも発生するものです・・・


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と、言っても2年前から新人君が管理課に配属されたお陰で、自分に関しては今のところ売買系の業務とオーナーさん訪問に専念している感じですので、大変なのは管理課S君と新人君なのでしょう。

まぁ 3月の中旬からは「立つ学生後を濁す」の時期ですので自分にも出動命令が出るのは覚悟しているところです・・・

うちの管理課スタッフは現場対応だけでなく、報告に関しても手間を掛けています。

1以前は、問題が起きても電話報告程度で済ませていましたが、ここ最近は最低でも社内メールに記録を残すように徹底しています。

自分の記録マニアぶりが管理スタッフも伝わったようで、かなりのデータが貯まってきました。






rousui1先日メールで流れてきた写真は管理課S君が対応した案件ですが、1階にお住まいの入居者さんより「トイレの天井から水が垂れてくる」との連絡が入り対応したものです。





rousui2結論的に言うと、2階の排水管からの漏水だったのですが、漏れている個所を開口して発見したり水道屋さんの修復、大工工事、内装工事等だけでなく、トイレが使えない事に対して空き部屋をセッテイングしたりの調整業務で苦労したのです。





「修理終わりました」

だけでオーナーさんに報告してたら「やっと普通に戻った」で終わっちゃいますよね・・・


こうして記録を残す事で、オーナーさんには「自分の物件で何が起こったのか」理解してもらえますし、将来売却する時にも修繕履歴の残っている真面目なオーナーの所有物件となる事でしょう。

管理する側としても、同じような事例が発生した時のデータベースとして役に立つ訳です。

自分、何度か書いたことがありましたが、賃貸管理ソフトの修繕データベースが使いにくいので、報告系の保管にはGmailを使っています

写真、見積書、配布文書、等々いろいろ社内で共有しておけば、調べたい時にキーワードで検索出来ますし、スマホからでも情報が確認できて実に便利です。

ホント良い時代になったと感じていますが、「記録」しなければ頭の中にある「記憶」だけになります。

そこら辺、自信がある方以外は記録しておきましょうね。


ではまた明日



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インパクト

自分、10年くらい前までは結構なボリュームで修繕系の仕事をしていましたが、ここ最近は忙しい時のヘルプ的な感じなので現場に出ると新鮮に感じます。


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BlogPaint今回は、管理物件から撤退したデイサービス屋さんの看板外しの依頼。
これがまた高い位置にあって作業しにくい感じでした。
看板はビス止めしてあるのですが、塗料がガチガチに付いていて何本か電動ドライバーでバカネジにしてしまいました




忙しい時のバカネジは、仕事の効率を悪くするワナの一つですが、うちの管理課にはバカネジを克服する道具が揃っています。

IMG_2199いろいろな道具の中から使い慣れたインパクトドライバーと、見たことなかったネジバズーカを持ち出してみました。
インパクトドライバはハンマーで叩くと先端がビスに食い込んで回してくれる道具です。

これがまた、実に気分良く簡単にビスを回してくれます。



調子に乗って全部のビスを外しちゃったので、ネジバズーカは試せませんでした


今度バカネジにした時にはバズーカを試したいと思います。


無題4話が変わりますが、昨日26日は、圏央道の茨城県内未開通区間の開通日でした。

自分の家から3kmの場所にインターがあるのですが、これからは茨城経由で千葉の実家まで高速道路で遊びに行くことができます。




2015年には東北道、関越道、中央道、東名高速と西側に向けての圏央道が開通していましたが、今回は常磐道、東関東自動車道が圏央道で繋がった事になり首都高速道路を通らず千葉や神奈川方面に行けるメリットは大きいものだと思っています。

交通が良くなれば、物流が活発になり大型の工業団地なども誘致されているので地域への経済的な効果もあることでしょう。

自分、10年以上前から楽しみにしていたので、ホント嬉しいです。


さて、本日は新規に管理を受託したアパートの決済で都内まで行ってきます。

管理会社として選んで頂いた事に感謝です。

ではまた明日


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なぜか続く

変な事が起きると、なぜか連続する事があります。

なぜこの物件で重なるのかと不思議に思うのですが、アパートにも運気のようなものがあるのでしょうかね・・・


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埼玉では、しばらく風が強い日が続いていました。

風が強いと建物に設置している看板が落ちたり、バルコニーにある仕切板が割れたりと、良いことがありません。

火災保険の風災による補償でお金が出ると言っても、入居者さんに迷惑が掛かったり、緊急出動しないといけない訳なので大変なのです。

DSC_0052(1) (768x1024)今回は、管理物件のテレビアンテナが倒れた被害が2件ほどありました。

ほとんど入居者さんからの通報で発覚するのですが、この物件に関しては現在外壁・屋根塗装の作業中で塗装屋さんから大家さんに連絡が行き、当社より頼んだ電気屋さんに対応してもらったのです。

この物件の大家さんは、遠方にお住まいの方で、塗装屋さんも大家さんが発注した遠方の業者さん。





DSC_0068 (1024x768)で、倒れたアンテナを直したまでは良かったのですが、塗装屋さんから、「雨樋に関してはアンテナを直しに来た電気屋さんが物を落として割った」と言われました。

かなり具体的な内容で言われたのですが、強風の中作業してくれた電気屋さんも大変だったと思います。



電気屋さんに確認したところ、「そんな事実は無いです」との事で、雨樋の破損は風でアンテナが倒れた事が原因との主張・・・


普通に考えたら、倒れたアンテナが雨樋に当たったのだと思います。

まぁ 何れにしても足場があるうちなら安く直せるので、とっとと直しますが、何とも気分の悪い案件となりました。


証拠の防犯カメラの映像でもあれば別ですが、平行線になる話に入れ込んでも時間のムダでしょう・・・

と、思っていた時に今度はこの物件の別棟(2棟あります)入居者のお母様より苦情が入り当社の管理スタッフ管理課K1(女性)が対応しました。

母親 「お宅の作業員が鍵を開けて部屋に入って来たと娘が言ってるんです」

K1 「えっ〜 入居されている部屋の鍵など渡していませんし、部屋に入るなんてしませんよ」

母親 「娘は出産直後の疲れでチャイム押されて部屋で寝ていたそうですけど、作業服の人が部屋に入ってきたって言ってます」

K1 「玄関の鍵が掛かっているのに入って来たんですか?」


母親 「と、言ってますし、赤ちゃんカワイイですねって言われたと・・・」

現在、1棟目の足場が掛け終わり、2棟目の足場を掛けるので業者が各部屋に挨拶周りをしている時期です。

もしかして、地方の業者さんなので、フレンドリーに鍵が開いていたからと部屋の中まで入り込んだのでしょうか?

さっそく、塗装屋さんの現場監督に電話しました。

K1 「今日の9時頃◯◯◯号室に挨拶に行きましたか?」

監督 「はい、うちの職人が挨拶周りしています」

K1 「その職人さんが部屋の中に入って来たって苦情が来たんですけど」

監督 「え〜 そんな事はしませんよ」

K1 「これ、警察入れる話になるから職人さんに確認してもらえますか?」

監督 「わかりました、確認して連絡します」


この段階で、自分に報告が上がってきました。
もし本当だったら大変な事ですので、頭が熱くなりました。

監督 「職人に聞いたのですが、◯◯◯号室はインターホン鳴らしても返答が無かったので引き上げたそうですし、もちろん鍵なんて持っていません」

クマ 「これ大問題なので、平行線になったら警察が入る事になりますけど玄関の鍵が開いていたから入ったなんて事も絶対にありませんね?」

監督 「はい、本当にあり得ませんので、警察呼んで指紋取って調べて欲しいと職人は言ってます」

クマ 「わかりました、入居者さんのお母さんにその旨伝えてみます」

この段階では、どちらの言い分が正しいのかわかりませんでした。

再度、管理課K1よりお母様に電話したところ、娘さん(入居者本人)と話ができました。

K1 「塗装作業の職人さんが確かに部屋のチャイムを鳴らしたそうですが、絶対に中に入っていないと言ってます」

入居者 「そうですか、私ウトウトしていたのでハッキリわかりませんが、作業員の方が部屋にいたと思うんです」

K1 「顔を見ればわかりますか?」

入居者 「いえ、赤ちゃんカワイイですねって声しか聞いていないので」

K1 「作業服の人を見たって話しですよね?」

入居者 「多分そうなんですけど・・・」

K1 「玄関とか窓の鍵は全部閉まっていたんですか?」

入居者 「はい、主人が出勤する際に間違いなく戸締まりしていましたから」

K1 「うちは、鍵を職人さんに貸していませんし、職人さんも警察呼んで調べてもらった方が良いと言ってますよ」

入居者 「そうですか・・・ 検討してみます」

・・・

何か、あまり推測で書きたくは無いですが、普通なら即110番的な案件かと思います。

何とも後味の悪い事が続いていますが、こう言う流れがこの物件にあるのでしょうかね・・・


さて、本日の埼玉は朝方に雪で土が白くなっていましたが、今は雨になっています。

人の起こすトラブルも怖いですが、自然災害も容赦してくれませんので何事も無い事を祈ります。

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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