引き金を引くのは誰？

昨日ブログに書いた大規模漏水の件、原因は建物４階（最上階）にある給水管が腐食して水栓を開けた際の振動で劣化していた管が折れた事と推定しています。

自分、このタイプの漏水は記憶に無いのですが、築２３年程度の物件では珍しい気がします。

考えてみれば普段頻繁に経験しているピンホール漏水は同じような築２０年程度の物件でも発生しているし、小さな穴が開く原因が良くわからない感じですので、腐食の進み具合の変化球的な仲間なのかも知れませんね・・・

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と、言うことで昨日、水道業者さんに各居室の水道管被覆をはがしてもらい調査したのですが、これがまた見事に最上階である４階が危ない状態であると判明しました。

原因は不明ですが、地上のポンプから圧力掛けて最上階まで送水しているので、終端部分として劣化が早かったとかの理由でしょうか？


クマ　「これって噴き出す寸前ですかね？」

業者　「今日、明日とは言いませんが・・・ダメですね」

クマ　「すぐに交換して下さい」

業者　「４階の全部となると結構な断水時間ですし、連休で部材屋さん休みなのでホームセンターで探しまくる感じで割高になるので準備できてからやりましょう」

クマ　「そうですか・・・　断水の予告も必要ですよね」



何か、この状態を見てしまったら１日でも早く交換したくなりますが、知らなければ全く考えもしないような状態なのでしょう。

このマンションは、１階にテナントさんが入っていて年配のお客様が多く、トイレが使えないと困るとの事で、断水させるならテナントさんの定休日が理想です。

と、言うことで次のテナントさんの定休日に水道業者さんの準備も万端な状態で短時間で配管の取り換えをしてもらうことになりました。


今回の件、前触れが無く突発的な出来事に感じましたが徐々に水が漏っていれば水道局のメーター検針の際に指摘があったと思います。

考えてみれば部屋を解約退去して水栓を閉めたまではセーフだったのにハウスクリーニング屋さんが開栓した時にパキッと折れちゃったのでしょう。

入居前チェックで当社のスタッフが水栓を開ける際に噴き出す可能性もあったと思いますので、地雷を踏んだという言葉や誰が実弾を発射させるかわからないロシアンルーレットと言う言葉がピッタリな漏水です。

実に怖い経験ですが、水道管の被覆内チェックもした方が良いと言う事なのでしょうね。

考えると胃が痛くなります・・・


ではまた明日

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滝のような漏水でした（泣）

「ハウスクリーニング業者から水が噴水みたく噴き出してるって電話来たので現地行って来ます」

と、朝の始業前に管理課W君より報告が来ました。

一棟物管理物件４階の空室が決まり、ハウスクリーニング業者が作業を行うところだったそうですが、止水栓で止まるだろうと思っていました・・・

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２０分後、管理課W君より慌てている声で電話が来ました。

W君　「ヤバいです、４階から滝のように水が出てて受水槽のポンプのスイッチ切って止めました」

クマ　「えっ　下の階とか被害ありそうなの？」

W君　「メチャクチャありますよ！　既に１階のテナントと２階の部屋で天井から漏ってるって言われて大騒ぎなのでヘルプが欲しいです」

ドキドキしながら現地へ行ったところ、既に１階のテナントさんの天井にある蛍光管付近から水が垂れている状態な事を確認して、４階から１階まで貫通する相当な水量であることがわかりました。

このマンション、１階がテナントで２・３・４階が住居です。







まずは、大変な事になったお詫びと、止水の為に断水している事を伝えて問題個所へ

被害の無い部屋の方には単純に「水が出ない」との問題となるので、そちらも伝えないといけないのです。

現地の階段や廊下にはW君が言う通り滝のように水が流れている状態でした。





今回の原因、わかりやすいように無傷な隣室の給水管の写真で説明すると、ハウスクリーニング業者さん（女性）が、水道メーター上部にある止水栓を回したところ、水が噴き出して体を張って栓を閉めたそうですが、全く水が止まらない状態だったそうです。








クマ　「これって、止水栓を閉めたら水が止まるんじゃないの？」

業者　「必死に閉めたんですよ！　全く止まらなくてWさんが到着するまでパニックだったんです」


当初は原因がわからなかったので疑ったような聞き方をしてしまいましたが、クリーニング業者さんは大変な被害者＆被害復旧の功労者でした・・・

取りあえずは受水槽ポンプの電源を切り水を止めたのですが、全室断水状態ですので早期に復旧させなければなりません。

と、同時に漏水中の部屋に対する対処をしないといけない訳ですので実に緊迫した状態になりました。

在宅中の入居者さんには訪問して状況説明と被害確認、会社からは外出中の入居者さんへ電話で状況報告と室内に漏水被害がある可能性を伝えました。


そして、いつもの水道業者さん登場。

問題配管の断熱材をはがしてみると止水栓の上部付近が腐食により折れている状態だと判明しました。

水の流れ的に送水している側が止水栓より上なので、栓を閉めても止まらない訳です。






こう言う大規模漏水系の作業手順としては

１．漏水個所を突き止める
２．漏水を止める
３．漏水個所の修復
４．被害のある部屋の拭き取り作業等
５．後日あらためて被害の確認とお詫び対応
６．濡れた部分の乾燥後に物理的復旧作業

と、簡単に書くとなるのですが、１〜４は素早く同時に行う事が理想です。

何よりも後を引いて大変な状態になるのは、物理的な問題から派生する人的な感情の問題ですので、被害当日にいかに対処したのか＆その後のフォローが重要なのです。

そして、以降の処理は保険会社も絡めての対処となります。


今回は、３階入居者さんの室内が一番被害が酷く、クリーニング業者さんと当社のスタッフでふき取り作業をしましたが、その他共用廊下にある電源やネット関係の配電盤にも水が入ってしまったので、こちらに関しても休み明けに専門業者に見てもらうよう手配しました。









朝の９時に漏水が発生して、問題個所の確認と入居者さんへの報告、見える部分での被害復旧が終わり、最終的に水道業者さんに配管交換を終えてもらい断水から復旧したのがお昼ちょっと前だったので、３時間で８割方の対処が完了したと言う事です。

動いたスタッフは、自分も入れて現地で４人、社内から不在住戸に電話してもらった感じですので５人掛かり＋クリーニング業者さんと水道業者さんなので総勢７人。








素晴らしいチームワークで早期に対処出来たと思いますが、まだまだ居室部分とテナントさんとの被害復旧に関して調整業務が続くことになるでしょう。

もちろん物件オーナーさんにも状況報告して、いかに大変な状態だったか認識してもらっています。








自分、こういう系の報告の際はiPadを持って行き写真や動画を見てもらうのですが、今回の原因は水道管の腐食です。
オーナさんには、全室の水道管の被覆をはがして腐食状況を確認してダメな部分は交換する了解を得ました。

このマンション、築２０年ちょっとなので、そんなに古くは無いのですが、自分が確認した限りでは他の部屋の配管と違って管を支える枠がグラついていたので最上階の終端で結構な水圧での振動で劣化が加速したのでは無いかと思います。

腐食がこの部屋だけで終われば良いのですが・・・








今回の漏水、３連休の初日と言うことで通常は各業者さんが休みなのですが、休みでも動ける専門業者さんをキープすることの大切さも強く実感します。

「漏水事故は土日に発生する」ってのは見事な賃貸管理あるあるですので、管理会社や自主管理オーナーの皆様は土日でも対応できる業者さんの開拓をしておくべきでしょう。


ホントいろいろ経験できる仕事ですね。



ではまた明日

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経験値＝練習量？

火曜日に書いた大地主さん宅の地下漏水の件ですが、自分の紹介した水道業者さん（４０代男性）が訪問当日に漏水個所を探し当てたとのことです。

写真は１４年前のものですが、旧宅へ配管されている屋外用散水栓の地下での漏水とのことで、音聴棒テクニックで探し当てて即日で漏っている個所を交換して完了。
ご主人さんより喜びのメールが届きました。

業者さんからは「マグレみたいなものです」と謙遜の連絡がありましたが、師匠より腕を上げたのでは無いかと自分は思ってます。




こう言う技術系のお仕事は、どれだけ現場を経験したかと言う経験値と状況を見て何が怪しいのか探り当てる判断力みたいな能力が大切なのでしょう。

あらためて他人様の培った経験値を利用できることに感謝です。

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さて、本日は第二種電気工事士の筆記試験の合格発表日です。

「えっ　筆記の方は合格して技能試験の勉強してるんじゃないの？」

と、ブログ読者の皆様は思ってしまうことでしょうけど、この試験は仕組み上、筆記試験に受かった人に技能試験の受験票が届く仕組みで、１０月４日に受験した結果については単純に自己採点で合格しているだろうとの推定なだけなのです。

と、言うことで実はマークミスしてたとか名前書き忘れてたなんて事があると不合格になるかも・・・

そんな心配も出てきますが、その答えは今日わかるはずです。

１１月２０日の発表まで期間が長すぎだと不満に思いますが、全受験生が同じ状態で試験の結果発表を待たずに１２月１２日か１３日予定の技能試験の勉強をしている事でしょうから自分も頑張ってます。

１３問の事前公表されている課題に全部対応できれば何とかなるはずとの事で今月に入ったくらいから熱中していましたが、当初テキストを見ながら２時間くらい掛けて対応していた状態が制限時間の４０分を切れるまでになりました。

こうなると調子に乗るもので、昨日も５試合（５題）をして全勝。

昨日までに２巡目が完了したので、今日からは３巡目に入る予定ですが、何と言うか配線材料も無くなってきたし、中だるみ的な状態になりそうなので、１２月に入ってから再開でも良いかなとか考えてます。






待ち遠しい１１月２０日でしたが、単なる通過点である事を祈ってます。


ではまた明日

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その仕事は・・・

「水道局に漏水の疑いがあるって指摘されちゃったんですよ」

と、毎月訪問しているワンちゃんがいる地主さん宅のご主人（３０代男性）に言われました。
アパートやマンションを管理しているとたまにある話なのですが、毎回の水道使用量が急激に増えると水道局が指摘してくれる仕組みがあるようで、結構助けられています。



が、今回は、地主さんのご自宅で水道料金が倍以上になってメーターについているパイロットが常時回っているとのこと・・・

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クマ　「管理物件でピンホール漏水とか月に１回くらい対応してるけど、パイロットの回りが目で見えるくらいだと結構な漏れ方だと思う」

ご主人　「普通に目で見て回ってますよ」




クマ　「さっそくうちの水道業者に調査させますよ」

ご主人　「それが、水道局の指定業者さんの一覧もらって業者さん呼んだら、原因個所によっては５０万円くらい掛かるって言われちゃって・・・」

クマ　「え・・・　一棟物のマンションで地下にある給水管やり替えてそのくらい掛かったことあるけど、戸建で５０万円も掛かるかな？」

ご主人　「わかりやすい個所の修理だったら数万円だって言ってたけど、何となく業者さんが不安なんです」

クマ　「なるほど、じゃぁセカンドオピニオンでうちの業者に見させますよ」


夕方の訪問で、敷地内の様子が見えない感じでしたが、水道メーターを見たら、パイロットがゆっくり回っていることが目視でわかる状態でした。

クマ　「敷地内に水溜まりとか無かった？」

ご主人　「全然無いです。台所の点検口から床下見ても全く濡れて無いし」

床下に関しては、基礎が壁になっている状態なので、奥に入っていかないと確認できない訳ですが、作業服で無かったので潜りませんでした。




こちらのご自宅、一戸建とは言え敷地が７００坪もあって更に建物が平成築の方が２階建てで延べ床５０坪、明治築（推定）の旧宅は平屋で５０坪もあります。

高い木が多くあって、プロの業者に植栽剪定を頼んだ事が数年前にありましたが、丁寧な業者に頼んだので２００万円超えたくらいの剪定料金だったと記憶してます。






全くの素人から相続税対応で鍛えられて宅建試験にも合格されて投資分析も得意な今のご主人さんに世代交代してからは、節約モードで割り切った維持管理費に抑えるように努力している事を良く知っていますので、少しでも安い業者さんにお願いしたいのだと思います。

いつも付き合いのある業者さんに電話してみました。

クマ　「地中漏水案件で、見積もった業者さんが高い事言ってるんで安くできたらいいなと思ってるんだけど明日とか見に来られますかね？」

業者　「わかりました、どちらです？」

ここで住所を伝えたところ、業者さんのトーンが変わりました。

業者　「もしかして高く言われたって業者は〇〇社ですよね？」

クマ　「そうそう、何でわかったの？」

業者　「師匠の会社なんですよ、工事場所が私の家の近所だから下請けに入らないかって・・・」

クマ　「そうなの・・・　５０万円もかかるのかな？」

業者　「それは見てみないとわかりませんけど・・・」

クマ　「師匠との関係でタッチできないってことですか？」

業者　「う〜ん、そこら辺は微妙な話なので何と言うか・・・」

クマ　「やりたくないって感じ？」

業者　「いえいえ、せっかくのお話なので師匠に正直に言えば理解してくれると思います」


と、言うことで本日の朝から見に来てくれることになりました。


どうなるか心配ですが、安く済むことをお祈りします


さて、本日は午後半休を頂きまして、三浦半島まで移動して魚釣りのイベントに参加してきます。

魚釣りと言っても、自分は釣って来た魚を食べるだけのイベントに参加させて頂くので、いいとこどりな感じです。

楽しんで来ます



ではまた明日

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