賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

修理関係

酔っぱらいには無理・・・

IMG_1222 1きのうの夜は、都内で出版社さんと飲み会してきました。
実に楽しく飲ませて頂いた感じですが、今後の活動についても力強いアドバイスが頂けて前向きな考えが持てて嬉しかったです。

で、結構飲みすぎた感じでしたが何とか電車を寝過ごさず自宅へ到着。






人気ブログランキング
←結構大変ですのでクリックで盛り上げて頂けると嬉しいです!




トイレの便器を見ると水チョロ(便器内漏水)が以前よりも元気になっていました。

そんな事は気にせず風呂入って寝ちゃうのがいつものパターンなのですが、どう見ても普段より便器内に水がチョロチョロ漏れています

「財布に穴が開いてるようなもんだぞ」と、以前入居者さんに苦情を言われた際の言葉が頭に浮かび夜中の1時頃に車からボールタップとフロート弁を持ち出して修理開始。

が・・・

1我が家のトイレはINAXの便器・タンク・洗浄装置一体型の厄介なタイプでして、少し前に便座の付け根が少し割れたので、シャワートイレ部分だけ交換しようと思ったのですが、一体型なので無理とメーカーに言われてしまい、金額を聞いたら全交換で14万円と言われていました。






ボールタップが無理ならフロート弁を交換してみようと思いましたが、いつもの単純なフロートゴムが全く見えず、しばらく手探りでいろいろ引っ張ったりしましたが手が真っ黒になって戦意喪失・・・

やはり酔っぱらいには無理でした


IMG_1244「とりあえず水栓閉めておけばいいや」

酔っ払いは諦めも早いです。

問題は、朝早く起きて家族が騒ぎ出す事でしょうけどマイナスドライバーを見れば勝手に水栓を開けるだろうとヒントを与えて風呂入って爆睡。




見事に早起きの三男(中2)がヒントに気がついてドライバーで水栓を開けたのですが、水栓を閉じる事を教えていなかったので、自分が気がついた時には水が流れっぱなしでしたよ。

ヒントじゃ無くて答えと答えの理由を伝えなくてはいけなかったのでしょう


で、朝起きてからリベンジ開始。

図2昨晩、いくら見てもわからなかった、フロート弁はプラスチック部品の下にあるので、引き出そうと思いましたが、単純に引っ張っても抜けません。











図3こちらは、プラスチックの両脇を左右に引っ張ってクサリ部分と分離する仕組みでした。











図4なんか、自分このタイプ初めてみましたが、戸建てなんかの電動タンクでは良く使われているのかも知れません。










図5オーバーフロー管にハメてあるカバーも指で広げるように引っ張ると外れました。












図6オーバーフロー管に水を逃しているゴム管の先端もプラスチックでハメてあるだけなので、指で開いて外します。

ホントやり方を知っていれば簡単なのですが、知らないとクイズ出された感じです。








図7最後に、フロート弁を上まで持ち上げるのですが、途中で径がキツキツな部分があるので、指で広げるように真上にあげます。
無理するとオーバーフロー管折ったりしますので、丁寧にやらないと危険です。








図8で、プラスチック部品とフロートゴム弁は、クリップ的な部品で止められているのでクリップを外します。










図9そして、いつものINAX共通のフロートゴム(大)と交換して、逆手順で元に戻して完了です。
見事に水チョロが直りました。

やってみると簡単なのですが、酔っぱらいの思考能力では出来ない事が良くわかりましたよ。

(追記)後日談あります・・・






さて、本日(5日)は定休日なのですが、午後3時からオーナーさんと税理士事務所を訪問してきます。

その後、昨日行けなかったジムにデビューしてきます。

ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



エアコン故障の季節・・・

IMG_1179昨日のブログで羽毛布団をコインランドリーで洗濯するノルマが課せられた事を書きました。

久しぶりに何も予定がない定休日なので、洗濯・乾燥とハンパに時間を拘束されるのが嫌で行きつけのクリーニング店に持ち込んでみたのですが・・・







人気ブログランキング
←クリック頂けると1票入る仕組みなのでお願いします!


クマ 「4枚あるんですけど、おいくらですか?」

店員 「1枚5,000円なので消費税いれて21,600円になるけど大丈夫?」

クマ 「え〜・・・ そんな高いならやめます」

店員 「そうでしょ うちみたいなチェーン店は下請けに出すから高いのよ」

クマ 「コインランドリー持って行くと時間取られるからと思ったけど、そんな高いなんて・・・」

店員 「◯◯中学校の前にあるクリーニング屋さんだと1枚2千いくらかでやってくれるみたいよ」



何か、よそのお店を薦めてくれる親切な店員さんでした


IMG_1183結局、コインランドリーに行って来ましたが、羽毛布団4枚だったので1台で洗えず洗濯で1700円、乾燥で1000円+800円+800円の4300円掛かりました。

最初に2万円と聞いてたので凄く安く感じましたが、どうなのでしょうか・・・









夜になって、PCに向かって作業をしていると何やらラップ音のような音が断続的に聞こえるようになりました。

IMG_1185気にせず作業をしているとだんだんと音の感覚が短くなってやっと異変に気が付きました・・・

見事にエアコンをから水滴が垂れています










IMG_1190暑かったので今年初めて自分の部屋のエアコンを作動させたのですが、プリンターの上がビショビショに

急いでエアコンを止めて雑巾で拭き取りましたが、今の時期に多いエアコンのドレンホース詰まりです。










IMG_1192ほとんどの場合、室内のエアコンから水を外部に出すドレンホースの中が詰まっていることが原因なのですが、ドレンホースを引っ張り出して真空ポンプで吸い上げて詰まりを除去すると直ります。

が、ポンプの持ち合わせが無く、夜で真っ暗だったので、ドレンホースを引っ張ってバシバシ叩いたところ見事に水がホースから出てきて詰まり除去完了。
(強く叩きすぎるとホースが切れますので注意です)




たまにはエアコンの内部洗浄しないといけなかったですね・・・



さて、本日(28日)は、夜遅くに戸建ての売買契約があります。

売主さん都内のバス便のご自宅から来てくれるので、終了時間によっては車でご自宅までお送りしようかと思ってます。

と、言うことで長い1日になりそうです。


ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



呼んでます

自分、今月6月は休日夜間の緊急連絡受付当番になっています。

会社の営業時間外に発生した管理物件入居者さんからの緊急連絡をアウトソーシングしているコールセンターで受付けているので何でもかんでも掛かってくる訳では無く、翌営業日対応に回せないようにな困った案件だけ当番の携帯に掛かってくるのです。


人気ブログランキング
←今日からでも押して頂けると嬉しいです!


13電話対応の後にメールが流れてくる仕組みなのですが、困り具合が顔で表されていて、今回は「泣きたいくらい困っている」案件でした。
自分、電話を受けた時は飲み会の真っ最中で実に楽しい話で盛り上がっていたのですが、電話に出ました。



担当 「お休みのところスミマセン、◯◯マンションでお風呂のドアが開かなくなったとの連絡がありまして、どうしたら良いものか判断頂きたいです」

クマ 「えっ 入居者さん閉じ込められちゃってるんですね?」

担当 「いえ、お風呂に閉じ込められている訳では無くお風呂場のドアノブがロックされっぱなしなんです」

クマ 「風呂のドアノブの鍵なんてマイナスドライバーとか10円玉で開くんじゃないですかね?」


担当 「ご確認頂きましたが丸いドアノブじゃ無いそうでラッチ部分の破損かと思います」

クマ 「閉じ込められて無くてホッとしたけど、風呂が使えないって事ですから対応しなきゃダメですよね・・・」

担当 「はい、明日は御社お休みで木曜日の対応では困るとおっしゃってますので」


都内で飲んでいたので、提携している鍵屋さんに頼もうかと思いましたが、高くつきそうなので管理課S君に電話して対応をお願いしました。


12すぐに出動して対応してくれたようで2時間後には報告書までメールで送ってくれました。

昭和築のマンションで新築時からのドアノブなので部品が劣化してしまったのでしょう。




お風呂の中で閉じ込められて外部に連絡出来ないなんて事になっていたらドアを蹴り飛ばして開けられても文句言えない状態だったかと思います。

結局、ドアノブセットの用意ができるまで穴あき状態ですが早急な対応が出来て良かったです。

報告書が届いた時間にも楽しく飲んでてスミマセン・・・


IMG_0937昨日(13日)は定休日だったのですが、セミナー資料作りで半日潰れて、その後に近所の神社へお参りしてきました。

年に何度も行ってるのですが、気分のリセットだけでなく、目に見えない世界に触れたい感覚が呼んでいる気がしてます。





さて、本日は午前中に投げ込みゴミの分析対応と、テナントさんの解約相談の対応して午後は直近に予定されている契約の準備に専念しようと思ってます。


ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



クイズの答え

前回のブログで書いた、マンションの断水騒動ですが、昨日出題されたクイズの答えを解きました。

BlogPaint(昨日出題された問題)
1.この物件は管理物件なのか?

2.漏電でも無いのにポンプが停止する理由は?

3.貯水タンクの水が減りまくっていた理由は?




人気ブログランキング
←GW最後のクリックお願いします!


(問題1)
この物件は管理物件なのか? の答え

この物件、営業課N君が管理受託して社内メールを回さずにGW休暇に入ってしまったステルス物件でした

何だかワケ有りで短期間の受託らしいのですが、管理課に情報を伝えないと大変な事になる典型例です。

管理課のスタッフは365日スマホやタブレットでリアルタイムに仕事系のメールを見ている仕組みなのですが、うちの営業課はパソコンを開かないとメールが見れない昔ながらのスタイルです。

正直、休み明けにメールを見て大慌てするような仕事方法では管理の仕事は務まりません。

しかも、午後9時に2回電話とショートメールして反応して電話してきたのが翌朝7時ですので、緊急時の対応的に問題ありすぎです。

まぁ 自社の問題点を愚痴るってのもみっとも無い話なので、営業課との温度差を解消できるように仕組作りと何が問題なのか理解しやすいように伝えたいと思います。

今回の場合、一番困るのは「費用の掛かる修理をする」とオーナーさんへ事前通知することです。

入居者さんの為と思って修理を頼んでもオーナーさんから「その修理なら親戚の業者に頼んで安く出来たのに」とか言われてしまわないように確認する事が必要です。

一応、今回は緊急対応だったので、直してから請求でもやむを得なかったと主張する覚悟はありましたが、社内の伝達が悪くてオーナーさんに電話出来なかったと言うのは、かなりの落ち度かと思います・・・


(問題2)
漏電でも無いのにポンプが停止する理由は? の答え

IMG_0425今回不思議だったのが、通報を受けて到着した際にポンプが停止していなかった事です。

大雨で漏電したとか電気系のショック現象的な問題で一時的に電源が落ちる事がありますが、リセットボタンを押して直る事が多いです。






今回は雨も降っていなかったのですが、ビックリ停止現象も考えられるので、とにかく現場へ行くことが解決の早道です。


IMG_0386管理課S君と何が問題なのかポンプ前で考えていたところエラー警報が鳴りポンプがストップしました。

リセットを押すと復旧するのですが、しばらくすると再度ストップします。




問題2の答えは「貯水タンク内の水位が減った事によりポンプが水圧異常で停止したこと」でした。

この段階で、ポンプ故障対応で出動要請したポンプメーカーさんをキャンセル。

これで出動していたら「ポンプの異常じゃなくて水道屋さんの管轄ですね」と言われて出張料+休日緊急対応費用の出費だったと思います。



(問題3)
貯水タンクの水が減りまくっていた理由は? の答え

IMG_0399ポンプが停止した直後に貯水タンクの中を覗いてみたところ給水出口付近まで水位が下がっている状態でした。

しかしながら、給水は続けられている状態なのでなぜ水が減ったのか理由がわかりません。

入居者さんが一斉にお風呂に入った? とか考えてみましたが・・・



結局、考えてもわからないので夜遅くにも関わらず部屋の電気が点いている入居者さんを訪問して「タンクに水を貯めているのでトイレと手洗い以外の使用は勘弁して下さい」と説明して翌朝には水位が増えている事に期待して引き上げました。

ボールタップ翌朝(5日)タンクのフタを開けてみると、半分より上まで水位が上がっていて、入居者さんに確認すると普通に通水するようになっていました。

一安心ですが、これで終わらせる訳には行きません。

明るい状態でじっくり見てみると、給水の勢いが悪い感じがします。





IMG_0436S君 「もしかして給水管が詰まってるとか?」

クマ 冬場の凍結を思い出すけどサビが詰まった?」

S君 「水栓閉めても締まりきらないですから異物が詰まってると思いますね」

クマ 「何かの固まりが詰まって水の供給がストップしてたとしたら水位が下がるって事だよね?」

S君 「その可能性が高いと思います、時間が経って異物が分解されて水流が復旧したってのが答えじゃないですか?」


2人の仮説が整ったところで、いつもお世話にになっている受水槽業者さんに状況報告と修理依頼をして自分とS君は引き上げました。


で、夜になって受水槽業者さんからメールで報告が来ました。

DSC_1194(メールの内容)
給水量を見たところ、あまり勢いが無いのでご指摘の通り給水管内の閉塞が考えられました。
ボールタップを外して確認したところサビ等が詰まっている状態でした。








DSC_1198サビを除去したところ閉塞が解消されて勢いが数倍に復活しました。


と、言うことで問題3の答えは「給水管の出口部分がサビで詰まって水量が極端に減っていた」でした。







いろいろ勉強になる案件でしたよ。


この対応の後は、管理課S君と出社して事務処理系の仕事して1日が終わりました・・・

せっかくの休みが潰れてもったいないような気がしますがブログネタ的には素晴らしい1日だったと思います

さて、本日6日はGW休暇最終日なのですが、四十九日法要に参加で栃木県まで行ってきます。

ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



人気ブログランキングへ
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
Google AdSense


過去記事
ブログ内検索
Google

WWW クレーム日記
人気ブログランキングへ
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
ブログ内が検索できます。
Google

WWW クレーム日記
大好評につきアンコール講演決定!
住宅新報セミナー
クマの書籍
第2弾発売中!
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
ご自由にどうぞ
このブログはリンクフリーです。
許可無くリンクしちゃって下さい。
引き続き相互リンクも受付しておりますのでよろしくお願いします。
↓相互リンク歓迎↓
コメントにてお申込下さい。
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com