賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

解約関係

課題の答えを出すのは・・・

自分、3カ月に一度の休日夜間緊急連絡当番以外は管理課業務から遠ざかっています。

気持ち的には完全に遠ざかりたいのですが、売買系や新規事業、会社全般の総務課みたいなミックス仕事なので細かくてパワーのいる管理の話は管理課のスタッフにお任せ状態です。

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特に以前頻繁にブログに登場していた滞納トラブルに関しては大物の訴訟案件が終わった以降直接は関わっていない感じですので、その分野でのスタッフの能力が上がっていることでしょう。

とは言え管理系の現場ネタに関しては、毎日のようにスタッフからメールで上がってきますので何が起きているかは常に確認しています。

その中で、自分が経験したことがある案件はスタッフに経験してもらい、経験したことが無い珍しい案件はブログネタにするスタッフと一緒に対応する形が出来上がってきました。

滅多に経験したことが無い案件が発生しないので助かっているのですが、昨日は強制的に現場へ行くことになりました。

以前、いろいろトラブルを解決したことがある一棟物マンションのオーナーさん(70代男性)からの電話だったのですが・・・

オーナー 「久しぶりだけど、クマさん会社にいるの?」

クマ 「え、いますけど何かありました?」

オーナー 「最近全然連絡無いから会社辞めちゃったかと思ったよ」

クマ 「いやいや、辞めてないですよ・・・ 何かありましたか?」

オーナー 「〇〇〇号室なんだけど、あれは酷すぎるんじゃないの?」

クマ 「すみません・・・ 話が全然見えないんですけど、何があったんです?」

オーナー 「見てもいないってダメだよ・・・ あれで大家がリフォーム代負担しろってのは無いって」


クマ 「解約部屋の原状回復のお話ですか? 管理担当がいると思いますけど・・・」

オーナー 「20年も住んだ部屋だから大家負担だって言われたんだけどさ、あれは酷すぎるよ」


結構世帯数がある物件のオーナーさんで、クロス張替の負担だとか経年劣化の考えは理解されているはずです。
余程の状態なのかと感じましたので「見てきます」と伝えて電話を切りました。

すぐに解約した管理スタッフに状況を聞いてみると、オーナーさんは、解約立ち合いをした後に、オーナーさんの知り合いのリフォーム屋さんを使うそうで、見積もりを取りに行った業者さんがキツイ事を言った可能性があるとの事でした。

IMG_9946さっそく部屋に行ってみると確かにタバコの臭いとカビの臭いが混じっていてヘビースモーカーで掃除しない入居者の部屋だったと推定できます。

20年も住んでるのでクロス代をオーナー負担してもらうとの理屈だとしても、臭いが強烈についている事に関しては退去者側にも負担してもらうべきだと自分的には思いました。




IMG_9956多分ですが、カビの付き具合から見て汚部屋状態だったのかと思います。
管理スタッフに退去者との立ち合い交渉内容を聞いてみたところ、60代の入居者さんがお住まいだったのですが、しばらく前から入院されて病院でお亡くなりになって、立ち会ったのは、ご親族の方との事でした。




物を撤去してくれて、風呂やトイレも掃除してくれたとの事で、当社の管理スタッフとしては放置される事を考えたらありがたい解約だったと感じた訳です。


スタッフ 「今回のは確かに酷いと思いますけど、割合負担を交渉する前段階で頼んだオーナーさんのリフォーム屋さんが見積もり出して高かったんだと思うんですよ」

クマ 「まぁ 極度の汚損は破損みたいなものだから臭いを取る費用とか交渉した方が良いと思うけど本人さん亡くなって難しいってこと?」

スタッフ 「いえ、亡くなった入居者さん独身でお子さんいない人だったので、ご親戚の方が立ち合いされたんですけど、礼儀正しくて謙虚そうな雰囲気でした」

クマ 「オーナーさん理屈わからない人じゃ無いと思うんだけど、何とか退去者側と調整して理解してもらいなよ」

スタッフ 「わかりました、多分ですけどオーナーさんのリフォーム屋さんが入居者が負担するべきだって言ったんだと思いますよ」


クマ 「なるほどね、リフォーム代が高いのは誰のせいだって理屈を言ったってことか」

スタッフ 「最終的にはリフォーム金額がいくらなのかと臭いを消す費用を退去者側に負担してもらえるかだと思うので、うちのリフォーム屋さんからも見積もり出させるってオーナーに伝えてみますよ」


と、言う事で管理スタッフにて対応してもらう事になりましたが、退去者本人さんに代わって部屋を片付けたり掃除をしたことはホントに感謝です。

見る角度によって争いのある部分をまとめ上げる事が調整力を鍛えることになるのでしょうから、良い課題を出してくれたと感謝しないといけませんね。

と、言う事でこの案件はスタッフにお任せしました。


さて、本日(18日)は定休日です。

うちの三男と自転車を買いに行く約束をしているのですが、これがまた4月から通う高校の近所で買う予定です。

と、言うのも入学して野球部に入るのですが、その高校は野球部の練習場が学校から自転車で30分かかる場所にあるそうで、部活用の自転車が必要になるのだそうです。

なので、自転車修理とか整備をしてくれる学校近所の自転車屋さんで購入したいとの事なのです。

何だか大変そうな高校生活が想像できます・・・


ではまた明日


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50年入居部屋の解約査定結果・・・

自分がこのブログを始めたのは2005年で約15年前なのですが、賃貸管理の仕事に関わり出して22年経過してますのでブログで日常を表現しだす以前に7年くらいの期間があります。

そのブログを書く以前の時期は賃貸管理の仕事は過渡期と言うか、今と比べるとかなり雑な時期だったと今振り返ると思うものです。


特に、原状回復ガイドラインが取りまとめられる前の解約立ち合いに関しては、「新品で貸したのだから新品にして戻すのが当然」とか「何で貸主がリフォームするんだよ」何て言う大家さんが結構いた時代だったので、立ち会う側も「大家さんがそう言ってますから」と間に挟まれながら嫌な思いをしたものです。


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昨日は先日引越しを終えた実家の解約立ち合い日でした。

解約立会担当さんの資料には居住年数49年3ヶ月と記載されていたので、自分自身が1歳の時に引越してきて父母も20代後半の頃から住み続けていたのですね。

自分は20代の初めに引越してしまったのですが、20年ちょっと住んでいた部屋に入るのが最後だと思うと寂しくなるものです。


IMG_9842同じ階段の5階から2階に引越して家具や家電の配置を以前と同じにしたので室内に関しての違和感は全くありませんが、見晴らしだけは大違いです。
父母が最後まで引越しを嫌がっていた理由になっていましたので残念ではありますが、50年も見晴らしたのだから上り下りの不便さと引き換える時になったと解釈して欲しいところです。




IMG_9817今回、解約査定の担当さんが来る前に粗大ごみを下ろしたり、もう入れなくなる室内の写真を撮影していたのですが、うちの親はコンクリの壁に自分でクロスを貼っていて、そのクロスをはがしたところシールが出てきました。

小さな子供が貼っちゃうんだよね。


と、考えましたが自分が貼ったと言う事でしょう・・・


IMG_9829バカボンのシールは全く記憶に無かったのですが、クロスがきちんとはがれない部分に丸いシールの跡が見えます。

もしかして、レインボーマンのシール?

レインボーマンのシールだけはなぜか記憶にあります。



何とかはがして見たい。

IMG_9833遺跡発掘のように丁寧にチャレンジしてみましたが、完全に取り切れないところで時間切れ。

間違いなく自分の記憶にあったレインボーマンのシールです。
昭和47年から48年に放送されていたそうですので、自分が3歳か4歳の時に貼ったシールなのでしょう。

懐かしいものを見ましたよ。



そして解約立ち合いが始まりました。

うちの母親の話では、解約立ち会いで50万円くらい支払った知人がいるとのことだったのですが、今どきそんな請求をするとも思えずURさんの査定担当さん(50代くらいの男性)の対応を見学させてもらいました。

自分と父親で立ち会ったのですが・・・

担当さん 「こちらは畳の破けがありますので請求の対象に・・・」

父親 「おかしいだろ、50年も住んだんだから劣化するのは当然だよ」

担当さん 「契約上、経年劣化と破損した項目は別になってまして・・・」

父親 「いや、そんなことは聞いてない」

クマ 「50年前の契約書に書いてあったってことでしょ?」


担当 「はい、その後何度か契約書の改定を行いご署名頂いてますので・・・」

クマ 「わかりました、全部査定して金額を教えて頂いてからお話ししましょう」

なんか、険悪な雰囲気になってやりにくそうな感じだったのですが、こう言う場面には何度も遭遇しています。

実は、自分が査定した場合はどのくらい請求することになるのか、事前にざっくりと計算を出していましたので、その金額以下であれば良いだろうと思ってたので、全部計算出しての金額が知りたかったのです。

途中、父親が部屋の元鍵を忘れてきたので新居に取りに行って、自分と担当さんの二人になりました。

クマ 「すみませんね、うちの親は結構主張するタイプなんですよ」

担当さん 「いえ、慣れてますので大丈夫です」

クマ 「でしょうね、URさん件数多いし、いろんな入居者さんいそうですからね」

担当さん 「いえいえ、とんでもない」

クマ 「もしかしてiPadにデータ入れてその場でプリントアウト?」


担当さん 「はい、各修理項目の単価が入っているので正確に計算できてその場で金額を明示できるんですよ」

クマ 「うちも何年か前にモバイルプリンターとパソコンで即精算の仕組み作ったことがあるんですけど、重くて自然消滅しました」

担当さん 「もしかしてご同業の方ですか?」

クマ 「そうなんです、今どき高額請求とかできる訳無いのに親が心配してるので」



IMG_9854さすが、URさんは進んでます。
最新の単価で計算して、その場で金額を明示してサインしてもらう仕組みになっているので、あとは破損個所の判定を納得してもらえれば会社に戻ってから残業して事務処理とか不要な訳です。
iPadもパソコンより軽いしプリンタもワイヤレスで実にいい感じでしたよ。



で、iPadへの入力が終わり請求書をプリントされました。

あまり詳しく書きすぎて迷惑かけてしまうと悪いので概要だけ書かせて頂きますが、完全な破損や紛失してしまった物に関して請求する感じで自分にはわかりやすい内容です。

一番驚いたのは清掃費用なのですが、うちの親は古いタイプなので結構丁寧に掃除して明け渡しをしました。

自分の感覚では、退去時に丁寧に清掃しても「指定業者でハウスクリーニングを実施して◯万円(税別)を請求する」と言った「契約の特約事項が有効です」の流れで通しています。

これがまた、今回の請求は清掃が足りない部分を数百円単位の実費負担で業者清掃しますとの部分負担での精算方法でした。

結局のところ自分が独自計算して推定した金額の半分以下の請求額だったので全く不満が無く立ち会いが完了しまして、即原状回復費用を銀行振込みさせて頂きましたよ。

なんとも勉強になりました


IMG_9840 1と、言うことで昨日は千葉市内一望の景色を見納めして無事に引越と精算を終わらせた記念すべき日となりました。

長年5階まで階段を上がっていた生活が終わりましたが、「2階まで上がるのが辛い」となった時にはまた考えます



ではまた明日


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桃太郎かわいそう・・・

unnamed2桃太郎が鬼退治で財宝を奪ったと訴えられて敗訴。

鬼に1000万円の損害賠償を払って一文無しになる。

まさか、そんな内容とは・・・

法務省が民法改正の説明資料として出したマンガと聞いてお堅いものだろうと期待せずに読んでみたら実にわかりやすくて面白いマンでした。


絵もきれいだし一気に読んじゃいましたよ。


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昨夜、千葉市の実家に移動しました。

本日(28日)は、先日引越しの終わった旧宅の解約立会日です。

自分、今まで数え切れない程の解約立会をしてきましたが、50年も住んだ部屋の立会はした事がありません。

民間のアパ一トやマンションだと、そこまで居住年数が長い入居者さんが少ないと思うのですが、UR(旧住宅公団)さんには、たくさんいるのでしょう。

今回は、どんな感じで立会するのか興味があるのと、父母が4〜50万円は取られるはずと不安になっているので立会ってみることにしました。

基本的には、居住年数が長いほど原状回復費は取りにくいと思いますが、日本最大の大家さんであるURさんなら変な事をする訳も無く自分と同じ感覚で査定してくれることでしょう。

そこら辺、この後ではっきりしますが・・・

今朝は5時にシツコイほどアラームが鳴って目が覚めました。

うちの親は高音のアラームが聞こえないのか?

IMG_9812と、思うほど放置しているので、隣の部屋まで消しに行きましたが、親は隣の家のアラームでだと思っていたらしくて全くセットした覚えの無い時計のアラームでした。
小物を整理していた時に間違ってスイッチを入れてしまったみたいです。




と、言う事でこのあと5階の部屋にあった粗大ゴミを運び出して11時から立会です。

ではまた明日


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変わり目の日

本日12月22日は冬至とのことです。

1年のうちで最も昼が短い日なのだそうですが、今日を境に日が長くなっていく日でもあるとの事ですので、運気が良くなる区切りと考えたいものです。


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d69e5287昨日は、都内で開かれた大手の原状回復代行業者さんの会議に参加してきました。

賃貸管理業界では、大きな管理会社になると業務効率化で解約立会を代行業者さんに任せているところが多いです。




自分はこの業界に入って管理も売買もミックスな感じになっていますが、過去のブログを見ると繁忙期に1日15件の解約立会をしたと書いてありますので、それなりに経験を積んだ方だとは思ってますが、代行業者さんは立会して原状回復するのが本業ですので、遥かに膨大な経験値がある訳です。

これがまた、実に深い話と分析を披露して頂きまして自分としては大変有意義な時間となりました。

この話は更に回を重ねて何らかの形となる日が来る事でしょう。

IMG_1994で、会議が終わってからは忘年会。

代行を頼んでいる大手不動産会社の部長さんも参加して様々な話を聞きましたが、この立会の世界でもIT化が進み、3Dカメラの性能UPに伴っていろんな対応ができるようになっています。



クロスにお線香や香辛料の臭いをつけられた等、臭いに関しては「カメラに映らない」等完璧でない部分はまだまだありますが、いずれは臭いの部分まで機械で判定できるようになる日が来るのでしょうから、行き着く先の事を今から考えると言うのが必要になってくるのでしょうね。

いろいろと時代が動き出したとか、変わり目であることを感じる事が多くなってきましたが、良い方向に変わって欲しいものです。

と、言うことで今日から月曜まで世の中3連休なのだそうですが、ビッシリ仕事して年末年始に休ませて頂きたいと思います。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com