賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

解約関係

変わり目の日

本日12月22日は冬至とのことです。

1年のうちで最も昼が短い日なのだそうですが、今日を境に日が長くなっていく日でもあるとの事ですので、運気が良くなる区切りと考えたいものです。


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d69e5287昨日は、都内で開かれた大手の原状回復代行業者さんの会議に参加してきました。

賃貸管理業界では、大きな管理会社になると業務効率化で解約立会を代行業者さんに任せているところが多いです。




自分はこの業界に入って管理も売買もミックスな感じになっていますが、過去のブログを見ると繁忙期に1日15件の解約立会をしたと書いてありますので、それなりに経験を積んだ方だとは思ってますが、代行業者さんは立会して原状回復するのが本業ですので、遥かに膨大な経験値がある訳です。

これがまた、実に深い話と分析を披露して頂きまして自分としては大変有意義な時間となりました。

この話は更に回を重ねて何らかの形となる日が来る事でしょう。

IMG_1994で、会議が終わってからは忘年会。

代行を頼んでいる大手不動産会社の部長さんも参加して様々な話を聞きましたが、この立会の世界でもIT化が進み、3Dカメラの性能UPに伴っていろんな対応ができるようになっています。



クロスにお線香や香辛料の臭いをつけられた等、臭いに関しては「カメラに映らない」等完璧でない部分はまだまだありますが、いずれは臭いの部分まで機械で判定できるようになる日が来るのでしょうから、行き着く先の事を今から考えると言うのが必要になってくるのでしょうね。

いろいろと時代が動き出したとか、変わり目であることを感じる事が多くなってきましたが、良い方向に変わって欲しいものです。

と、言うことで今日から月曜まで世の中3連休なのだそうですが、ビッシリ仕事して年末年始に休ませて頂きたいと思います。


ではまた明日


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終わらせたいけど・・・

きのうは、孤独死案件の原状回復費用について物件オーナーと打ち合わせを行いました。

オーナーさんはご年配の方なのですが、こう言う系は初めてなので大変ショックだと言ってます。


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亡くなった入居者さんは独身で定年退職後に無職だったこと、家賃だけでなく水道光熱費まで口座振替だった事、新聞を購読していなかった事が発見が遅れの理由なのですが、ワザとでは無く何らかの病気で倒れたのですから、お悔やみ申し上げますとしか言えないかと思います。

オーナーさんは亡くなった事と並んでリフォームに関しての見積り額がショックだと言ったのかも知れませんが、今回問題になった部屋は新築時から30年以上一度もリフォームしたことが無い部屋なので普通に解約しても、それなりに金額がかかった事でしょう。

ただ、借主さん側も通常より使い方が悪かった部分があるので、そこら辺は主張させて頂こうとの話になりました。

IMG_0854で、自分的には室内を見て頂いた方がイメージが湧くと思い、机上のリフォーム割合打ち合わせが終わってから現地へ行ってみました。

クマ 「脱臭しましたけど臭いわかりますか?」

オーナー 「そうだねぇ 何だか臭うよ」


クマ 「入居者さんヘビースモーカーだったからタバコの臭いも混じってますよ」

オーナー 「トイレも風呂も汚すぎるなぁ」

クマ 「お亡くなりになられた場所ではありませんから使い方の問題ですね」

オーナー 「じゃぁ全額遺族に請求してよ」

クマ 「30年以上経過している物を新品にしろって話になると不満が出ますから全額なんて無理だと自分は思いますよ」

オーナー 「だよねぇ・・・ 半額くらい請求してよ」

クマ 「請求するまでは担当できますけど、何度も言ってる通り争いになったら弁護士先生紹介させて頂くか、ご自分で対応して頂く事になりますので」

オーナー 「どっちにしろ得する事なんて無いって事か・・・」

クマ 「そうですね、早くキレイにして新しい入居者さんに入ってもらう事を考えた方が前向きで良いと思います」

オーナー 「そうだね、前向きに考えてみるよ」

何となく、前向になって頂いたところで、部屋から出ると別の部屋の入居者Aさんに会い「大家さんに見て欲しいものがある」と言われて部屋に呼ばれました。

Aさん 「大雨が降るたびに修理してもらっている雨漏りですけど、最近になってクロスにカビが出てきたので貼り換えて欲しいんです」

オーナー 「そうでしたか・・・ 業者は対応していなかったのですか?」

Aさん 「その都度対応はしてましたけど、直ってないのでしょうね」

オーナー 「わかりました、業者に連絡します」

IMG_0936雨漏り修理業者の方はオーナーさんが直接頼んでいるので自分は何も言いませんでしたが、かなりの状態かと思います。

これから入居してもらう入居者さんも既存入居者さんも両方大事にして頂かないといけませんので・・・



いろいろ重なって大変な状態かと思いますが、円満に解決できるように頑張ってみます。


ではまた明日


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げんぷくですか・・・

「げんぷくの大手集めるから参加してよ」

と、先日メールで元大手不動産会社の管理責任者で、独立されていろいろやってるAさんからお誘いがありました。

IMG_0004げんぷくとは「原状回復」の略語だとの事ですが、自分はあまり使った事が無い言葉で一瞬考えてしまいましたが、解約立ち合いや原状回復に関しては馴染みがあります。

で、昨日は「解約立ち合い」+「原状回復」のセットでアウトソーシングできる大手業者さん3社とAさんと自分で打ち合わせしてきました。




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実は自分、10年くらい前に解約立ち合い業務の効率化を考えてアウトソーシングで立ち合いとリフォーム工事まで行える業者さんと接点がありました。

自社スタッフだけでは繁忙期の立ち合いスケジュールがパンクするので、優秀な立ち合い業者を探していた感じでしたが、その当時にお付き合いがあった2社も参加されていました。

当時は単純にリフォーム業者さんが立ち合いまでやってくれるとの認識だったので、「退去者とトラブルにならないか」や、「精算まで任せて高くつかないか」等、心配な事が多かった記憶があります。

それが、10年経った今では、多数の支店を持ち、多くの社員さんがいる大手の総合リフォーム会社になっている事に驚きました。

目の付け所が良かっただけでなく、数々のトラブル経験から学んだ失敗しない立ち合い方法の確立、単純なリフォームで終われない今時のセンスの良いリニューアルテクニックを磨いて成長してきた実績が積み重なったのでしょう。

会議の内容は、別の機会に書かせて頂きますが、依頼主である「管理会社」「退去者」、揉め事があると調整が必要になる「大家さん」の間に入る最前線での「考え方」のまとめです。

考え方?

と、思ってしまいますが、立ち合い業者さんは下請け的な立場ですが、仕事の内容にはプライド持っている訳で、更に理論とテクニックを極めて行きたいとの熱い志から業界標準的な共通の考えをまとめたいとの事です。

自分的には実にトキメク場面に呼んで頂いた事に感謝です。

これから更に進化して行く集まりとなる事でしょう。

IMG_0009で、会議室での熱い議論が終わってからは赤羽の街に出て場所を変えての打ち合わせ。

連休前の金曜日という事もありましたが、驚くほど人が多くて賑わっている感じでした。









IMG_0014一次会で、結構長い時間飲んでいたのですが、盛り上がって二次会へ・・・

自分、最近は初対面の人と飲む機会が多くなっていますが、ほんと他人様の仕事内容だけでなく人生物語を聞かせてもらうってのは楽しいものです。






賃貸管理の仕事に絡んでいろんな派生業務がある訳ですが、まだまだ発展する分野があるものだと視野が広がった夜でした。


IMG_0015さて、昨日は新型のiPhone XS Maxを手に入れたのですが、そちらのネタはしばらく使ってから書かせて頂きます。

データの移行に関してはバックアップを引き出すだけで実にスムーズだったのですが、自分の使ってたiPhone 7plusを下取りに出さずに携帯欲しがっていた三男(中2)にあげたのですが、家ではWi-Fiで塾に行く時と学校以外の外出時にしか通話しないとの事でY! mobileの安いコースに申込んできました。


自分の使っていた全データを初期化して、渡されたSIMカードを挿入するだけなのですが、酔っぱらって帰ってきてからセットアップしたので1時間以上かかってしまいましたよ。

と、言う事で本日からは新しいスマホに活躍してもらいます。

ではまた明日


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比較しちゃうから

滞納者の解約立ち合い。

今までたくさん経験してきましたが、最悪なのは
開き直って退去しないとか家財道具満載で行方不明になったとかですので、すんなりと鍵を渡してくれるのであればマシな方かとは思います・・・




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ただ、酷い滞納者の思い出と比べるとマシなだけで面倒な事には変わりないと言うのが正直なところで、ムカつく話になる事が多いです。


IMG_98871昨日は管理課S君と滞納者の解約立ち合いをしてきましたが、これがまた汚部屋でした。

レベル的にはゴミ袋に入っているゴミが多く、6帖の部屋に全部押込で積ゴミ30センチレベルかと推定されます。

まぁ あまり大した事ないと自分は思ってしまいますが、汚部屋を見たことが無い人は驚く事でしょう。





過去に積ゴミ2m級トイレ系汚部屋を経験している自分や管理課S君は感覚が変になっているので、一般人の感覚で考えないといけません。

いろいろやり取りがありましたが、昨日の今日なので詳細は控えさせて頂きます。

「ゴミを片してからじゃないと明け渡しを認めない」と、解約を拒むのもリスクだと判断して明け渡し完了としました。

嫌な事や辛い事があると「もっと酷い事があった」とか更に悪い事と比較して「その時よりは全然OK」と考えて判断する事があります。

株式投資の損切と同じで判断した事が正解な事もあるし、結果的に失敗な事もあるのでしょう。

自分的には経験上滞納や汚部屋入居者などに住んでもらっても、ろくなことが無いと考えていますので・・・


それにしても、先日追い出した滞納者も汚部屋で今回も汚部屋。

後処理と費用の回収が大変です。

積ゴミ30センチ程度じゃ驚かなくなってしまいましたが、今度2m級があった場合は貴重な参考資料として高画質な動画撮影をしようかと期待してます


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com