賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

解約関係

比較しちゃうから

滞納者の解約立ち合い。

今までたくさん経験してきましたが、最悪なのは
開き直って退去しないとか家財道具満載で行方不明になったとかですので、すんなりと鍵を渡してくれるのであればマシな方かとは思います・・・




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ただ、酷い滞納者の思い出と比べるとマシなだけで面倒な事には変わりないと言うのが正直なところで、ムカつく話になる事が多いです。


IMG_98871昨日は管理課S君と滞納者の解約立ち合いをしてきましたが、これがまた汚部屋でした。

レベル的にはゴミ袋に入っているゴミが多く、6帖の部屋に全部押込で積ゴミ30センチレベルかと推定されます。

まぁ あまり大した事ないと自分は思ってしまいますが、汚部屋を見たことが無い人は驚く事でしょう。





過去に積ゴミ2m級トイレ系汚部屋を経験している自分や管理課S君は感覚が変になっているので、一般人の感覚で考えないといけません。

いろいろやり取りがありましたが、昨日の今日なので詳細は控えさせて頂きます。

「ゴミを片してからじゃないと明け渡しを認めない」と、解約を拒むのもリスクだと判断して明け渡し完了としました。

嫌な事や辛い事があると「もっと酷い事があった」とか更に悪い事と比較して「その時よりは全然OK」と考えて判断する事があります。

株式投資の損切と同じで判断した事が正解な事もあるし、結果的に失敗な事もあるのでしょう。

自分的には経験上滞納や汚部屋入居者などに住んでもらっても、ろくなことが無いと考えていますので・・・


それにしても、先日追い出した滞納者も汚部屋で今回も汚部屋。

後処理と費用の回収が大変です。

積ゴミ30センチ程度じゃ驚かなくなってしまいましたが、今度2m級があった場合は貴重な参考資料として高画質な動画撮影をしようかと期待してます


ではまた明日


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何年住んでくれますか?

うちの管理物件ではファミリータイプに住んでいる入居者さんの平均居住年数は5年くらいのような気がします。


気がします?

すみません・・・

統計取ってないんです



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単身者用の賃貸物件だと学生さんの卒業や社会人さんの転勤・結婚なんかでもっと居住期間が短いと思いますが、うちのエリアは毎月の家賃程度のローン支払いで新築一戸建てが買えちゃうエリアなので、「家を買いました」との引越理由が結構多いものです。

地域的に分譲マンションが少ないのですが、少し前に大型の新築分譲マンションが販売された時には、結構な人数が賃貸物件から引き抜かれました。


更に感覚的な話しで申し訳ないですが、長く住んで頂けるのは高齢の方が多い感じです。


長く住んで高齢になったのかも知れません


お勤めも無くなり引越す理由が無いのと、生活環境を変えたくないのが理由かと思います。

長く住んで頂く方が退去後のリフォームや客付対策の苦労が無く、安定した賃貸経営に繋がる訳です。

そう言う視点で考えると、たくさんの選択肢がある若い人よりも、落ち着いちゃった人に住んで頂くほうが良いのかも知れませんね。



昨日は、自分がけっこうな昔に客付けした入居者さんの退去がありました。

当時、築5年の木造2DKを30代前半で単身の女性に貸したのですが、その後ご結婚されてお子さんも生まれて、3人家族になってます。

入居してからも何度か不具合の関係でお会いしていましたが、ここ数年間ご無沙汰でした。

昨日は、管理課S君が立会の予定でしたが、長年入居してくれたお礼を言おうと思って急遽自分が立会うことにしました。

クマ 「ご無沙汰です、ホント長い間住んで頂いてありがとうございました」

奥様 「いえいえ、私が結婚する前からですから20年ちょっと経ちましたね」

クマ 「ですよねぇ  引越しされちゃうのは寂しいですけど3人家族で手狭になった感じですかね?」

奥様 「そうですね、ほんと思い出一杯のアパートにお別れするのは寂しいですけど、新しいマンションに引越してからもよろしくお願いしますね」

クマ 「えっ・・・ うちの管理物件に引越されたんですか?」

奥様 「あれ、知らなかったんですか、お宅の仲介で◯◯マンションに引っ越したんですよ」


何とも書類を良く見たら引越先がうちの管理しているマンションでした。

これでお別れだと思ったのですが、実に良い流れに感謝です。


IMG_8465ホント、20年7ヶ月の居住でしたが、壁もキレイで丁寧に使っていたことが良くわかりました。













IMG_8474さすがに新築時のクロスなのでオーナーさんにフルでリフォームしてもらう予定なのですが、20年経っても「運び出された荷物のあとは畳の色がそこだけ若い」んです。
(知らないって?)







部屋をボロボロにしていく滞納者なんてのもいますが、ホント長く住んで頂いた上に丁寧に使って頂けるなんて嬉しいものですね。


ではまた明日


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記録してない時には

「ちょっと前の話しなんだけど覚えてるかな?」

と、管理課K1さん(女性)が自分に質問してきました。


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内容的には自主管理している大家さんよりアパートの解約立会を頼まれて当初の契約時のやり取りが不明確との事です。

K1 「これさ、クマさんが契約してるんだけど覚えてる?」

クマ 「なんだっけ? ◯◯さん・・・  文鳥飼ってる人だね」

K1 「この部屋、法人契約から個人に切り替えた時に敷金の覚書をクマさんが作ったでしょ?」

クマ 「えっ 何だか全然覚えてないなぁ・・・  メールで記録が残って無かったの?」


K1 「平成14年の話しだからまだGメールやってない時代でしょ」


うちの場合、平成21年からGメールで情報共有するようになり、各種データもビジネス版のDropboxで共有しています。

と、言う事でそれ以前の情報に関しては賃貸管理ソフトに頼っていたか、契約書類と一緒に紙で保存していた感じです。


クマ 「15年も前の話しか・・・  覚書になんて書いてあるの?」 

K1 「当初法人が預けた敷金を全額返金して◯◯さん(新借主)が敷金を入れ直して、その直後に法人でハウスクリーニングと畳の表替えとクロス張替え30平米分を精算するって」

クマ 「法人契約を完全に終わらせて借主は変わったけど、当初からの入居者が借主になったって事でしょ」

K1 「だよね、でも入居しっぱなしだからクリーニングもクロスの張り替えもやって無いでしょ?」

クマ 「そうだねぇ・・・ なんだか忘れちゃったよ」

K1 「で、大家さんに確認したら覚えて無いって言うんで、敷金の返金関係で混乱してるのよ」


この案件、確かに自分が法人(大手上場会社)との間で覚書を締結していました。

BlogPaint記憶を遡ると、法人契約を完全に終わらせたいとの事で、入居者が居住したままで解約精算をする合意書だと思います。

問題は、その精算とは別に現借主(最初からの入居者)が敷金を個人契約変更時に預け入れていることです。





当初借主であった、法人からの敷金を引き継ぐって事なら分かり易いのですが、恐らく完全に終わらせて欲しいと法人からリクエストされていたのでしょう。

クマ 「法人からのクリーニング費用とかリフォーム代は将来の退去時に使うって個人契約の賃貸借契約書に書いてあるじゃん」

K1 「そうなのよ、問題はその法人からのお金を大家さんが預かってるか聞いたら、先代がやってたからわからないって」 

クマ 「自主管理なんだから、大家さんに渡してると思うけど、うちで預かってるなら払わないとね」

K1 「でしょ、だから覚えて無いか聞いてるのよ」



遠い記憶を辿ると「どうせ返すお金ならお宅で預かってて」と言いそうな大家さんでしたので、当社の経理上の記録を遡るしかありません。

15年前の通帳をひっくり返して確かに送金したとの証拠を探し出せるものなのでしょうか



経理担当に調べるようにお願いしたところ・・・

「預り金で預かってます」

通帳を調べるまでもなく当社で預かっていると判明しました。

管理課側では、覚書とか契約書の特約とかメモ書き的な記録とかを重視していましたが、良くよく考えてみたら一番お金の動きを記録しているのは経理だったという事です。


大家さんに請求する前に判明して助かりました


さて、本日は午前中に事務処理した後は、年末の挨拶でオーナー訪問をしてくる予定です。

自分の場合、1件あたりの滞在時間が長いので今くらいから回り始める感じです。

ではまた明日


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退去に感謝・・・

BlogPaintきのうは約15年住んで頂いた一戸建貸家の解約立会をしてきました。

築40年ですが、地主系大家さんの身内の方が居住するために建てられた物件で、この地域の平均的面積の2区画分を使った100坪超えの敷地面積です。




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IMG_6757建物の方も、和室が中心ですが、しっかりとした作りで、いろいろ凝った作りになっています。

入居者さんは、ご家族と親御さんの2世帯同居だったのですが、ホント丁寧に使って頂き、過失的な破損は全く見当たりませんでした。






BlogPaintいろいろ話を聞くと、この物件を借りた当時は、お子様が中学生で、家の目の前にある中学校の正門まで徒歩10秒で通っていたそうで、環境抜群。

家は古くてもしっかりした造りなので、何も問題無かったと言って下さいました。






IMG_6760 1今となっては、古い設備なのですが、当時、いろいろ考え抜かれて、注文建築で大工さんに頼んでしっかりと作られた物件は長持ちするものだと感心しましたよ。







入居者さん側の使い方も良く、タバコも吸わずお子さんが暴れる事も無く「借り物」と言う意識で丁寧に使ってくれての15年。

ほんと感謝です。


が、賃貸借契約書上の特約には

・ハウスクリーニング費用  106,920円
・畳表替え費用 18枚    97,200円


を借主が負担すると、書いてあります。

管理会社的には、原則は賃貸借契約書に書いてある事を基準に精算するのですが、大家さんは取り壊しを今後の選択肢として考えているとの噂を別のスタッフから聞いていました。

「取壊しするのやめて再度貸すことにしたよ」なんて大家さんに言われてしまう事もあるので、解約立会時の入居者さんには「どちらに転んでも良いような話し方」をして大家さん宅に交渉に行ってきました。

クマ 「中学校前の貸家の◯◯さん、立会終わりましたよ」

大家 「そうかい、もう古いから貸すのやめて壊そうと思ってるんだよ」

クマ 「そう聞いたので、確認に来たんですよ」

大家 「壊したあとは、売っちゃおうと思ってるんだ」

クマ 「その件、ぜひお手伝いさせて下さい。 あと、◯◯さん(退去者)の敷金は丸返しでよろしいですか?」

大家 「そうだね、15年も家賃払ってくれて感謝してるよ、丸返しで進めて下さい」

クマ 「良かったです、◯◯さんには敷金の範囲内で原状回復するって言っておいたので喜ぶと思います」

大家 「そうか、じゃぁ早いところ返してあげてよ、なんなら今払っちゃうよ」

クマ 「いや、精算書送るので振込で結構ですよ」


実に、良い感じの解約立ち会いとなりました




さて、本日2日は滞納者A氏が明け渡しをするとA氏側が予告している日です。

多分、昨日の解約とは極端に対照的な立会となる予感がしていますが、一番最悪は「引越しするとの話が嘘だった」 二番目は「残置物満載で逃げられた」 三番目は「室内が荒れ放題」と、言う感じで、ろくな想像ができない状態です。

「実は丁寧に使ってくれていた」と言う事には絶対にならないことでしょう。


どうなりますかね・・・


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com