賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

解約関係

再起動できる?




昨日の午前中は、お盆前から関わりだした妄想系トラブルの解約立ち合いをしてきました。

結論として全く落ち度の無い入居者さんが退去してしまったことは残念すぎる話ではありますが、安全面から考えれば引き留めることが出来なかった種類の解約になると思います・・・




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問題がこれで終わった訳では無いのが重たいところですが、最初の被害報告と解約連絡が一緒と言う進展とは言え管理会社として申し訳なく思うと同時に、問題を起こしている側が居住している以上、次の問題を起こさせないと言った課題に取り組まなくてはなりません。

昨日も問題を起こしている側と会っていろいろ話を聞いて余計なことをしないように牽制してきましたが、恐らくはメンタルに波がある状態かと思います・・・

ここからは、お身内と専門家の対応も入るので書くのを控えておきますが、こう言う問題は終わるまで時間が掛かる案件となることでしょう。



話が変わりますが、夏季休暇連休明けの昨日、うちの会社では始業時から騒動がありました。


毎日、朝礼をZOOMでやっているのですが、やたらと繋がりが悪い感じです。

画面が固まって、スタッフの顔が固定されて音声も途切れる状態で実にストレス・・・

回線速度診断をしてみると下りの速度が1Mbpsしか出ていません

これじゃ「動画を見るとかできないな」とか、「一昔前は月末になると通信制限で苦労したもんだ」とか呑気に言っていた直後に賃貸管理の基幹ソフトがまともに動かない状態だとわかりました・・・

考えてみれば、基幹ソフトは社内のサーバにデータを置かないクラウド型で、全てネット回線を利用して情報をやりとりしています。

当然データの保管に使っているドロップボックスも自分のパソコンに保管してあるデータ以外は引き出せません・・・


直ぐに、当社の通信系を一手に任せている会社のサポートセンターに電話して「大至急直して欲しい」と強くお願いした感じです。

IMG_2580 1午後3時頃に修理スタッフさんが来てくれていろいろ調査してくれましたが、対応したのは結局のところ機械の再起動だけ・・・

自分も何となく再起動すれば直ると思っていましたが、営業時間内に電話が通じなくなることは避けたかったです。

が、電話が通じないこととネットが使えないと仕事にならない不自由さを天秤に掛けて、約3分程度通信を切りました。








無題111結果見事に直ってくれました。
何か以前よりも格段にスピードが出るようになって喜んじゃいましたが、再度同じことが起きないように原因の特定をして欲しいところです。

「再度同じ現象が出たら再起動して下さい」
と、言われて「そうならない様にして下さいよ」と言ってみたのですが、機械も人と同じで完璧な動きを続けることは出来ないものなのでしょうね。


素早い対応をしてくれた技術スタッフさんに感謝です。



と、言うことで本日は早めに出社してネットを確認して快適なブログ投稿をしています。

気がつきましたが、写真を1枚しかアップしない程度のブログ投稿なら1Mbpsとか速度の遅い通信環境でも問題無くできちゃうのですね。

文字でイメージを伝えるメリットを再認識しましたよ。


ではまた明日


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井戸じゃないって・・・

IMG_0613「この筒は借主さん側で設置したので撤去して下さいよ」

筒・・・

何かと言うと2階建て倉庫の1階と2階で書類とか小物をクリップで挟んで手動でやり取りする井戸みたいな筒なのです。






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昨日は、定休日だったのですが、先週解約立ち合いの打ち合わせをした延床面積200坪の倉庫兼事務所の2回目の立ち合いでした。


前回は、借主側の責任者の方が対応してくれたのですが、今回は建築や原状回復を専門で行う借主さんのグループ会社の建築士さんが立ち合いされました。

やはり、貸主側に委託された当社からの申し出を「ハイそうですか」と丸飲みしてくれる訳ではありませんので、丁寧に貸主側が設置した物と借主側で設置した物の分別や構造上問題になるシステムの扱い等々打ち合わせが必要になる感じです。

ホント契約締結時の取決めが最重要で、昔の賃貸借契約は大雑把なのが多く平行線になる元なのですが、この倉庫に関しては30年前の話しでもしっかりとしている契約書が残っているのと、歴史のある大手上場会社が借主なので揉める感じではありません。

が、解約時の貸主と借主は利益が相反するので微妙な駆け引きが発生して調整する役割が必要になってくるものです・・・


IMG_06122階から1階に小物を上げ下ろし出来る原始的な筒のシステムも貸主が取り付けた物では無いので撤去して頂くことになりましたが、何だか自分的には面白い物だと思いました。

まぁ 次の借主が使うとわかっていればそのままにしますが、誰が借りるか未定なので原則通りやるのが無難な対応でしょう。




IMG_0607それにしても、普段居住系が多いのでたまに倉庫とか対応すると気になる設備があるものです。

今回の倉庫兼事務所は6月末までに室内の設備や什器備品を全撤去して完全な明け渡しをして頂く予定です。

ビッシリ線引きしたとは言え、借主側負担の原状回復費用もかなり高額ですので体力ある会社さんが借主で良かったです。




さて、本日は午後から住宅新報さんのWEBセミナーの撮影に行ってきます。

スタジオで撮影するとの事ですが、5月の下旬には配信可能となります。

内容的には定番のトラブル対処&担当者のメンタルを鍛える系なのですが、終了時間が厳密なリアルセミナーより時間にゆとりがあるらしいので、密度濃く語らせて頂ける予定です。

時間にゆとりがあると思うと余計な事を話して時間が無くなっちゃうのが心配なところです・・・


ではまた明日


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揉めないためにでしょ?

IMG_0528「車から荷物を下ろしてローラーコンベアに乗せて1階から2階の奥まで荷物を運べる仕組みなんです」

と、延床面積200坪の事務所兼倉庫の解約立ち合いで借主さんから説明されましたが、直線と曲線を組み合わせている仕組みがプラレールを思い出して駅とか作りたくなっちゃう感じでトキメきます。





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IMG_0521レール(ローラーコンベア)とか各種什器備品を今月中に全撤去して完全に明け渡し完了となりますが、このやりとりが居住系の解約立ち合い以上に神経を使うものなのです。
今回の建物は、昭和の時代に新築して以来33年も1社さんに賃貸していたのですが、その長い期間中には貸主側で許可して借主が増設したものや、純粋に貸主が費用を払った設備等があり確認が必要になります。



そこら辺、貸主であるオーナーさんに「良くわからないから頼むよ」と言われても困るので、いろいろ現地を見ながら思い出して頂きましたが、33年も使っていれば新築時の状態に戻してとは言えない部分もある訳です。

場合によっては、解約立ち合い業務を引き受けたのでは無く「トラブルの受付窓口を引き受けた」なんて事にもなりかねないのが怖いところなのです。

揉めるために間に入ってもらう何てのは弁護士先生にお願いして頂ければと思いますが、そうじゃ無い場合は不動産会社が貸し出しとか売却準備で窓口になるってのが定番なのでしょう。

まぁ 考えすぎかも知れませんが、多少の苦労が無いと大きな物件の仲介や管理を引き受ける事は出来ないのが現実でしょうね。

・・・


いろいろやってます


さて、本日もテレワークで基本的に自宅でPC作業なのですが、午後には買取案件の物件調査に行こうと思っています。

人と接する機会を減らすのが目的なのでしょうけど、多少は外出しないとメンタル的に不健康ですね。

体の方は、コロナ騒動になってから手洗いとかマスクの着用を徹底しているお陰で風邪ひかなくなった気がしてますが、やはり普段からの感染予防って大切だったのかと思います。

と、言う事で本日も頑張ります!

ではまた明日


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課題の答えを出すのは・・・

自分、3カ月に一度の休日夜間緊急連絡当番以外は管理課業務から遠ざかっています。

気持ち的には完全に遠ざかりたいのですが、売買系や新規事業、会社全般の総務課みたいなミックス仕事なので細かくてパワーのいる管理の話は管理課のスタッフにお任せ状態です。

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特に以前頻繁にブログに登場していた滞納トラブルに関しては大物の訴訟案件が終わった以降直接は関わっていない感じですので、その分野でのスタッフの能力が上がっていることでしょう。

とは言え管理系の現場ネタに関しては、毎日のようにスタッフからメールで上がってきますので何が起きているかは常に確認しています。

その中で、自分が経験したことがある案件はスタッフに経験してもらい、経験したことが無い珍しい案件はブログネタにするスタッフと一緒に対応する形が出来上がってきました。

滅多に経験したことが無い案件が発生しないので助かっているのですが、昨日は強制的に現場へ行くことになりました。

以前、いろいろトラブルを解決したことがある一棟物マンションのオーナーさん(70代男性)からの電話だったのですが・・・

オーナー 「久しぶりだけど、クマさん会社にいるの?」

クマ 「え、いますけど何かありました?」

オーナー 「最近全然連絡無いから会社辞めちゃったかと思ったよ」

クマ 「いやいや、辞めてないですよ・・・ 何かありましたか?」

オーナー 「〇〇〇号室なんだけど、あれは酷すぎるんじゃないの?」

クマ 「すみません・・・ 話が全然見えないんですけど、何があったんです?」

オーナー 「見てもいないってダメだよ・・・ あれで大家がリフォーム代負担しろってのは無いって」


クマ 「解約部屋の原状回復のお話ですか? 管理担当がいると思いますけど・・・」

オーナー 「20年も住んだ部屋だから大家負担だって言われたんだけどさ、あれは酷すぎるよ」


結構世帯数がある物件のオーナーさんで、クロス張替の負担だとか経年劣化の考えは理解されているはずです。
余程の状態なのかと感じましたので「見てきます」と伝えて電話を切りました。

すぐに解約した管理スタッフに状況を聞いてみると、オーナーさんは、解約立ち合いをした後に、オーナーさんの知り合いのリフォーム屋さんを使うそうで、見積もりを取りに行った業者さんがキツイ事を言った可能性があるとの事でした。

IMG_9946さっそく部屋に行ってみると確かにタバコの臭いとカビの臭いが混じっていてヘビースモーカーで掃除しない入居者の部屋だったと推定できます。

20年も住んでるのでクロス代をオーナー負担してもらうとの理屈だとしても、臭いが強烈についている事に関しては退去者側にも負担してもらうべきだと自分的には思いました。




IMG_9956多分ですが、カビの付き具合から見て汚部屋状態だったのかと思います。
管理スタッフに退去者との立ち合い交渉内容を聞いてみたところ、60代の入居者さんがお住まいだったのですが、しばらく前から入院されて病院でお亡くなりになって、立ち会ったのは、ご親族の方との事でした。




物を撤去してくれて、風呂やトイレも掃除してくれたとの事で、当社の管理スタッフとしては放置される事を考えたらありがたい解約だったと感じた訳です。


スタッフ 「今回のは確かに酷いと思いますけど、割合負担を交渉する前段階で頼んだオーナーさんのリフォーム屋さんが見積もり出して高かったんだと思うんですよ」

クマ 「まぁ 極度の汚損は破損みたいなものだから臭いを取る費用とか交渉した方が良いと思うけど本人さん亡くなって難しいってこと?」

スタッフ 「いえ、亡くなった入居者さん独身でお子さんいない人だったので、ご親戚の方が立ち合いされたんですけど、礼儀正しくて謙虚そうな雰囲気でした」

クマ 「オーナーさん理屈わからない人じゃ無いと思うんだけど、何とか退去者側と調整して理解してもらいなよ」

スタッフ 「わかりました、多分ですけどオーナーさんのリフォーム屋さんが入居者が負担するべきだって言ったんだと思いますよ」


クマ 「なるほどね、リフォーム代が高いのは誰のせいだって理屈を言ったってことか」

スタッフ 「最終的にはリフォーム金額がいくらなのかと臭いを消す費用を退去者側に負担してもらえるかだと思うので、うちのリフォーム屋さんからも見積もり出させるってオーナーに伝えてみますよ」


と、言う事で管理スタッフにて対応してもらう事になりましたが、退去者本人さんに代わって部屋を片付けたり掃除をしたことはホントに感謝です。

見る角度によって争いのある部分をまとめ上げる事が調整力を鍛えることになるのでしょうから、良い課題を出してくれたと感謝しないといけませんね。

と、言う事でこの案件はスタッフにお任せしました。


さて、本日(18日)は定休日です。

うちの三男と自転車を買いに行く約束をしているのですが、これがまた4月から通う高校の近所で買う予定です。

と、言うのも入学して野球部に入るのですが、その高校は野球部の練習場が学校から自転車で30分かかる場所にあるそうで、部活用の自転車が必要になるのだそうです。

なので、自転車修理とか整備をしてくれる学校近所の自転車屋さんで購入したいとの事なのです。

何だか大変そうな高校生活が想像できます・・・


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com