このブログを始めて３回目の繁忙期を迎えています。

自分自身は、賃貸管理業界で１１回目なのですが、今の会社は管理戸数も多くエリアも神奈川・東京・埼玉・千葉と広いので仕事の分業がすすんでいます。

忙しいのは、リーシングチーム。

リーシングとは賃貸の客付けの仕事ですが、単純にお客様を案内するだけではありません。

図面作成・インターネット登録・不動産業者への物件紹介訪問・オーナー様訪問・案内・契約・引渡し・・・

バタバタです

自分の仕事、ＰＭ（プロパティーマネジメント）チームは入居者様からの解約受付・オーナー様連絡・解約立会スケジューリング・リフォーム手配・立会時の原状回復調整・見積提案・施工管理・敷金の精算等・・・

いろいろあります。

話すと長くなりますので程ほどにしておきますが、自分はＰＭチームで解約受付～リフォーム手配までのスケジューリング管理をしています。

すごい件数の解約依頼をさばいて手配をかける仕事なのですが、さばいた後の処理をする、この人からすると「鬼」に見られているみたいです

その、自分の事を「鬼」と言っている人もリフォーム業者さんから「鬼」と言われているそうです

なぜなら、「その期日で終わらせて」を連発しているからでしょう。

さすがにたくさんのリフォーム業者さんに分散していますが、腕と評判の良い業者さんは、この時期膨大に仕事を抱えています。

まぁ、いずれもビジネスでやってることなので忙しいのは良いことなのですが、最終的に一番大変なのは現場作業の職人さんだと思います。

感謝の心がないと本当に「鬼」になっちゃいますので同業の皆様も気をつけましょうね

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きのうは久しぶりに解約立会いを行いました。

普段は業者に代行してもらう事が多いのですが、今回は立会いのノウハウと原状回復について研究するみたいで熱心にも自分に同行してくれました。

自分は自慢しちゃうと、解約立会には自信があります。

前の勤務先でコグが熱出してダウンした日に一人で１２件の解約立会をこなした記録を持っています。


けっこう微妙なテクニックと知識が必要なので簡単ではありません。

腕が落ちないようにたまには立会したいと思います。

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きのうは朝から、敷金預かりゼロの解約立会いを行いました。
（オーナーチェンジ物件）

普段は業者さんに立会いを任せているのですが、入居者さん外国人の方で原状回復についての話を理解頂けるか不安だったのと、部屋を汚く使っているとの情報があり念書を作成する必要があったのです。

案の定、かなりの汚しぶりでした

３０分以上理屈言ってサイン頂いたのですが、敷金無しはリスク高いですね

クマ　「もしかしてダメなんですか？」
早く帰りたいよ

鍵屋　「謎だ・・・」
おいおい・・・

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来月、セミナーの講師を頼まれました。

今度は、賃貸管理に関する業者さん向けの実務セミナーですが、自分は入居してから解約までのクレームやトラブル対処法を担当します。

二日間に渡って予定されてるそうです・・・

ブログで日記書いてるだけなら気楽だけど、お金頂いて人様に教えるとなるとじっくり準備しないといけません

セミナーの詳細は準備できたら発表しますね。

３月は賃貸業界の繁忙期ですが、転職する前の会社では、この時期解約立会いラッシュでした。

１日に１５件立会いした事もあります

当時は辛かったけど、今思うと本当に良い経験させてもらいましたよ

実は今日、立会人をしました。

立会人て何？

某事件の捜査に協力して指紋採取の立会です

今は事件の内容を言えませんが、ほとぼりの冷めた頃、話せると思います。

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今日は、しばらく前からオーナーと入居者でモメてた一戸建貸家の解約立会いをしてきました。

この貸家、４年前に自分が契約を担当したのですが、入居者がオーナーさんに不具合個所を修理するようにお願いしても聞いてくれず、とうとう引越す事に・・・

風呂場の入口にシロアリが穴を開けて消毒したけど枠の修理してないので床下からゲジゲジがでるって件を報告すると

オーナーさんは現況で貸してるんだから直さないの一点張り。

更新担当がいくら説明しても、ダメ

逆にオーナーさんから玄関前のタイルが欠けてるの弁償しろだとかイロイロ言い合って泥沼状態

その他いろいろありますが結果として本日解約となりました。

入居者の奥さんは今回の一件でストレス溜まりまくったそうです

こじれ出すと元に戻れなくなる典型みたいな話でしたが、コグと新人君と一緒に３人がかりで立ち会ったので１時間半かかりましたが、無事に終わらせることが出来ました。

ずいぶん話を簡単にしちゃいましたが、実はカミさんから電話があって三男が泣き止まないで大変との事なので早く帰ります。

もうすぐ２才になる三男は、いまだに母乳を吸わないとダメなのですが、今日の朝から断乳しているそうです。

ヘノヘのモヘジを書いて「ヘノへの君が見てるよ」って怖い声で脅かしたら吸えなくなったみたいですが、すごいストレスが溜まってるみたいでグズリまくってるそうです

初めての試練の様子を見に早く帰りますね

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自分が退職するまでに解決したい事の一つが本日終了しました。

４月に退去する旨通知のあったワンルーム入居者がズルズルと解約を伸ばして住み続けていました。

解約日になると都合が悪いって伸ばし伸ばしにしてくるので次の斡旋も出来なくてとても迷惑です。

営業も申込を入れられずオーナーさんは家賃が入ってれば良いけど理解に苦しむって怒ってました。

しばらくはズルズルを認めていましたが、先月分の賃料を滞納したので自分の所に追い出しの依頼がきました。

８月の終わりに本人に連絡をとったところ

クマ　「○○さん、４月から退去するって言ってズルズル伸ばしてるそうじゃないですか」

入居者　「次の行き先が決まらなくて・・・」

クマ　「大家さん次の募集できなくて困ってるんですよ」

入居者　「なんとか引越しますから、もう少し待ってて下さいよ」

クマ　「４月から待ってるんでいつまでに出るかはっきりして下さい」

入居者　「あと１０日くれれば出ますから待っててもらえますか？」

クマ　「更新手続きもしてないし家賃も滞納してるので本当にあと１０日しか待ちませんよ」

入居者　「今度は何とかしますからよろしく」

いままで同じような感じでノラリクラリしていたので、今度は作戦を変えました。

①契約解除の内容証明発送

②連帯保証人（親）にも内容証明と請求書発送

③親に電話で迷惑してる旨クドクド説明。

親が入居者に激怒して滞納金まで払ってくれたおかげで本日無事に解約立会が出来ました。

部屋にはゴミが大量に残置してありましたが、入居者に片させました。

まだ数件、解決しないといけない事がありますので頑張ります。

テレビのリフォーム番組ビフォーアフターなんかで施工前・施工後の写真見て「すげ～」って感動する事がありますが、ビフォーの方が良かったってのが解約立会いです。

今日ご紹介する物件は・・・

敷地面積１２０坪（㎡じゃないよ）の大型５LDK

室内の状況もすごかったのですが、庭の手入れを３年間全くしてくれませんでした

入居中にオーナーさんが見かねて「植木屋さんの費用出すので手入れして下さい」って頼んだにも関わらず、なぜか拒否する始末

今回は３年間の定期借家契約でしたので期間満了での明け渡しでした。

before

公園のような素晴らしい庭でした

after

本日の写真ですが、ジャングル状態です
（逆光でしたね）

敷地が広すぎちゃって手入れ出来ないのは分かりますが、植木屋さんの出入りを拒否する理由がわかりません

植栽剪定と除草作業でいくらかかるかな？

オーナーさんに見積り出すのが怖い

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当社は賃貸物件の解約立会業務を年に数百件おこなっております。

最近は、国土交通省によって「原状回復ガイドライン」が発表されているので、貸主・借主への説明が昔よりはわかりやすくなっております。

なかでも一番トラブルになりやすいのは、壁紙（クロス）の扱いです。

すごく簡単に言うと借主の過失による汚損・破損があれば、借主に張替え費用を請求するけど、クロスの新品の状態からの経過年数を考慮して請求額を算定するって感じです。

簡単じゃないって？

ようするに、昔に比べるとガイドラインを厳密に適用すると入居者の負担が減って大家さんの負担が増えるって事です。

入居者に過失があっても６年使用した壁紙（クロス）は９０％償却されたって見るから１０％が入居者の負担という感じです。

で、この場合の過失でモメ易いのが「タバコのヤニ」です。

ハウスクリーニングで落ちないようなヤニは請求の対象になりますが、それでも大家さんが負担するべき金額が発生します。

大家さんは年数が経てばクロス張替を自分で行なうって考えておかないといけませんね

タバコはモメ易いですが、入居者の子供が落書きなんかしちゃうと言い訳できなくなっちゃいます。
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良く、コグが「子供が小さい時にボールペンとか転がしとく親の責任」て説明していますが、そんなもんでしょうね

落書きさせちゃう親の顔が見たいって？

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本日は一年で一番忙しい３月の最終日でした。

午前中は、貸家のオーナーさんから「建物の耐震性が不安なので賃貸するのをやめたい」って相談をうけたり、月曜日の一戸建売買決済の最終準備をしてバタバタしてました。

４月２４日から宅地建物取引業法施行規則の一部が改正されて、「アスベスト（石綿）調査結果の有無」と「耐震診断の有無」が重要事項説明が必要な項目として追加されます。

売買・賃貸に関わらず説明が必要となるので、古い物件のオーナーさんはちょっと大変かも知れません。

ちなみに耐震診断は、昭和５６年５月３１日までに新築された物件について、「診断を受けたか否か、受けた結果どうだったか」を説明します。

当然でしょうけど、耐震性に問題があったら貸せないって事ですね。

午後は、解約立会いと入居前準備でした。

３月の最終日だけあって、ネタがたくさんありましたが、疲れたので日を改めて書きますね

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３月もあと１日で終わりますね。

来店のお客様が減ってきましたので、今日はコグと新人君に同行して解約立ち会いと入居前準備に参戦しました。

今日の解約立ち会いは、８件。

いろんな方がいらっしゃいましたよ

ワンルームの解約で洋室のフローリングが思いっきりはがれていました。

ここもワンルームなのですが、掃除した事無いのかなって感じでした。
入居者の方は、学生時代から１１年も借りて頂いてすごく感じの良いかたでしたが

クリーニング屋さん大変そうです・・・

明日は解約立会いが１２件です

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土曜日に案内した熱心なお客さんから電話がありました。

お客さん　「こないだクマさんに教えてもらったラーメン屋行ってきましたよ」

クマ　「どうでした？」

お客さん　「クマさん言ったとおり、美味しかったです。とくに味噌が絶品でした」

クマ　「そうですか、良かった～」

お客さん　「それで、アパートの件なんですけど」

他社で決めちゃいました

やっぱり詰めが甘かったな

今日はコグと新人君が解約立会でモメたそうです＾＾

新人君は「なんだこの小僧」って怒鳴られたって言ってました。

いや～私も立ち会いたかったな

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本日、３ＤＫのアパートに入居した方より「網戸が破けてる」との連絡。

おかしいな、３日前に入居前チェックで張替えたばっかりなのに、見落とすほど窓無いけどな

現地に到着して網戸を見ると、大きな穴が

網を見ると新しいので、確かに張替した網戸だ。

良く見ると、網が溶けている。

脇をみると給湯器が

原因が分かった

給湯器の熱風の出口に網戸を立てかけていたのが原因