賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸系クレーム

どこから入った?

無題4「玄関の中にヘビが出たので隙間が無いか点検して欲しい」との連絡が定休日にあり、休み明け早々に入居者さんに電話してみました。

コールセンター報告書の顔マークは「普通」・・・




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玄関内って室内なんだから「普通」ってことは無いような気がしますが、多分連絡してきた入居者さんは冷静な方だったのでしょう。

物件は築20年経っていない大手ハウスメーカーさん建築の建物で、かなりしっかりしているので建物に穴があるとか隙間からヘビが入るってのは信じがたいです。

もしかして幻覚が見えたとか?

管理課S君が電話で確認をしたところ、入居しているのは80代の女性で、コールセンターへはお孫さんが代わりに報告したそうです。

S君 「玄関の中にヘビがいたってのは間違い無いですか?」

入居者 「水曜日にヘビが出て息子が捕まえようとしたら下駄箱の裏に隠れたのでガムテープで隙間をふさいで閉じ込めたら木曜日にガムテープが取れて出てきちゃったんですよ」

S君 「わかりました、これからお伺いして確認させて頂きますね」

と、言うことで自分とS君の二人がかりで確認しに行きました。

IMG_1089今どきは何でもグーグルに聞けば教えてくれるもので、部屋の中に隠れているヘビを見つけた時に備えて、捕まえ方やマムシと普通のヘビの見分け方とか移動中の車内で予習して現地到着。

この物件、周辺が畑や雑木林に囲まれているので、ヘビが出ても全く不思議ではありません。



ですが、建物は最近外壁塗装をしたばかりで隙間が開いてるなら気がついていると思います。





IMG_1082今回の部屋は1階なので、基礎に隙間が無いか入念にチェックしましたが、問題は見当たりません。

普段開けっ放しにしていると言う風呂場の窓が怪しかったのですが、しっかりと網戸でガードされているので違うと思います。









IMG_1081入居者のお婆ちゃんは、下駄箱と壁の間にヘビが隠れる隙間があると主張するのでiPhoneのカメラを下駄箱の下に入れてビデオで撮影してみたところ確かに数センチの隙間がありましたが、壁が無くて床下からヘビが出てくるような作りではないです。








クマ 「ヘビは大きかったですか?」

入居者 「1mくらいだと思います、息子が捕まえて外に逃がしたんですけど戻って来ないか心配で」

クマ 「えっ もう部屋にはいないって事ですか?」

入居者 「はい、捕まえて袋に入れて車で土手まで行って逃して来てくれたんですよ」

クマ 「そうなんですか、土手って結構離れてますから、もう戻って来ないと思います」

入居者 「でも、違うヘビが入ってきたら怖いから隙間を調べて欲しかったんですよ」

クマ 「こんな感じで、下駄箱と壁の隙間の見えない部分はボードになってるのでヘビは出入りできませんので」

iPhoneで撮影した壁との隙間をみてもらい納得してもらいましたが、そうなるとどこからヘビが入ってきたかが謎です。

IMG_1096床下のチェックをしてみましたが、きれいなベタ基礎ですし、仮に床下に入れたとしても1mものヘビが室内に出てくる穴ってのは無いと思います。

もちろん、息子さんやお孫さんも確認している事なので幻覚が見えたと言う事もありません。






クマ 「あと考えられるのは玄関ドアとか窓を開けた時にササッと入り込んだとか」

入居者 「玄関ドア開けっ放しになんてしてないけど・・・ ササッと入るのかしら?」

クマ 「通風するんでバーロックしてドアちょっとだけ開けてたとかは?」

入居者 「そんな事はしてないと思うけど・・・ 不思議ねぇ」

クマ 「まぁ 隙間も無かったし、様子見して頂いて次に出たら徹底調査しますよ」



結局、謎のままで引き上げましたが、次が無いことを祈ります。


それにしても、共用部分にヘビがいたとかたまに通報がありますが、室内にヘビが出たなんてのは初めてです。

我が家の庭にも昔、結構な青大将がいましたが、ヘビは縁起が良いので手出ししませんでした。

でも、部屋の中はさすがに勘弁ですね・・・



ではまた明日


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楽しんでスミマセン・・・

DE1F2CE4-580D-4C06-BC4A-67DC05DD61B6昨日の朝は港が見える部屋から1日が始まりました。

海のない埼玉に住んでいるので散歩でもしようかと思っていましたが、都内まで車で送ってもらえるとの事でしたので、お言葉に甘えさせて頂き出発しました。







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E4833A2F-28D3-40C3-B315-9AA37BD3798F木内副社長の運転であっという間に都会へ

ハンパでないドライビングテクニックと言うかスポーツタイプのマニュアル車に乗っている理由が良くわかった感じがします。

多分、同じ道を自分が走っても30分くらい差がつく事でしょう。





と、ここで休日夜間の緊急受付コールセンターからメールが届きました。

コールセンターからは緊急時は当番に直電ですが、翌営業日対応が可能な案件は翌朝の9時にメール報告される仕組みです。

「台所の床から水がしみ出ているそうです 御社が定休日のため◯◯保険のフリーダイヤル(家財保険の駆けつけサービス)に連絡して頂くよう伝えました」





これって、保険のオマケで付いている簡単なパッキン交換程度の修理じゃないでしょ・・・


とりあえず、すぐに行けないので入居者さんに電話して対応できる水道業者さんを手配しようかと思っていたところ、管理課S君より「対応します」とのメールが返ってきました。


無題3ホント優秀なスタッフがいてくれて助かります。

数時間後には漏水の原因となっていた給湯管を交換したとの報告書がメールで流れてきました。

休みの日にお疲れ様でしたm(_ _)m






排水系の水漏れと違い給水系の漏水は一時的なものでは無いのだから、翌営業日対応なんて考えていると床下での被害が拡大してしまうので早急な対応が必要なのです。


と、遠方にいて対応出来なかった自分が言うのもなんですが・・・



無題1そして埼玉まで帰ってきて、会社で事務処理をして自宅に着いたのがお昼頃。

いろいろPC系の作業して夕方になってから飲み会参加のためにまたしても神奈川県に向けて出発。

何とも凄い距離を往復している感じですが、電車なので寝てる間に到着するのがいい感じです。





IMG_1062神奈川県の鎌倉市まで行っての飲み会は、同世代の不動産会社の社長や責任者的なスタッフの集まりです。

自分的には飲んでて楽しいので3回目の参加となりますが、毎回帰りの電車で寝過ごすと言う危険な飲み会でもあるのです。







IMG_1068 1今回、参加した皆さんも都内まで帰らないといけない状態だったのですが、大幅に電車が遅延している状態だったので、ボックスシートのある車内でも飲んで盛り上がってました・・・

昨日はスマホと腕時計のアラームを4回ほどしつこくセットしたので、寝過ごす事はありませんでしたよ






IMG_1051・木と3日連続で飲み会だったのですが、自分的に進化だったのがビールで乾杯した後にハイボールと言ういつもの定番をやめて、焼酎にしたことです。

二日酔いも無いし体に合っている気がしますので今後は焼酎の水割りを中心にしようと思いました。





・・・


朝から何書いてるんだって感じですが、本日は大きな取引がある日なので気合い入れて頑張ります!


ではまた明日


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勉強になってます!

ここのところ、ブログに書けない系の案件が進行しています。

大きなトラブルになる可能性が高いので事前に手を打っている感じなのですが、誰が悪いって訳では無く考え方の違いによって財産的な争いになる事がわかっているので弁護士事務所と協力している感じです。

これがまた実に勉強になるのですが、自分自身は不動産業者としての役割で関わる訳なので士業の先生とは上手に住み分けできるものだと再認識しましたよ。



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その案件に関しては当ブログが原因で変な方向に行くのが怖いので書かないと決めているのですが、ブログネタとしては最高、話題にするのは最低な感じなのでご勘弁下さい。


その他の案件では、某テナントの社長さんから店じまいの相談を受けています。

こちらも重たい話なのですが、管理会社としてはオーナーさんを守るために明け渡し完了までの「賃料キープ」「原状回復」を滞りなく実行する事が仕事となります。

弁護士さん入れて破産の話になる流れですが、そう言う投げ出し系の手続きをする前に自分に相談してくれた事に感謝です。

何とか明渡し完了と敷金の精算を終わらせてから頑張って欲しいものです。

・・・


まぁ ホントいろいろ抱えている感じなのですが、夕方からは賃貸管理系の研修へ参加してきました。

IMG_1006場所は渋谷のヒカリエ8階にあるCreative Lounge MOVと言う会議室だったのですが、これがまたオープンな席も多数あって一人でPC使って作業するとかもできるオシャレな貸しオフィスでした。
詳しくはHP見て頂ければと思いますが、ネットカフェばかりの自分には実に新鮮でしたよ。







集まったのは賃貸管理をしている社長さんや部署の責任者クラスのメンバーなのですが、いろいろ勉強になりました。

IMG_1008普段、狭いエリアで活動しているので他社さんの話を参考にすることは有意義なことだと思います。

と、懇親会も盛り上がり無事にサッカーが終わる前に自宅へたどり着きました。








さて、本日20日(水)は定休日なのですが、今から神奈川県の三浦市まで電車で向かいます。

本日はシー・エフ・ネッツの加盟店会議となっていて、これまた毎回最新情報を仕入れてくる機会となっています。

たぶん懇親会も盛り上がる事でしょう。


そして、明日21日(木)は都内の業者さんとの定例の飲み会なのですが、今回は神奈川の業者さんが主催で、会社のある大船で飲む事になってます。

こちらの飲み会も社長さんや責任者クラスの集まりなのですが、凄く話が盛り上がるので1回目は駅2つ2回目は駅6つ酔っ払って乗り過ごした過去があります。

何か危険な予感がするのですが、楽しんできますね。


ではまた明日


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ダメすぎ・・・

IMG_0970「コンテナけっこう荒れてたよ・・・」

と、書庫代わりに使っているコンテナの敷地に雑草やペットボトル等のゴミが目立っていたとの報告を受けました。






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66aff034このコンテナは15年前に約200坪の敷地を当社が借りてコンテナを置いて31室運用しているものです。

微妙な稼働率なのですが、当社自身も書庫や残置物保管場所として便利に使ってます。







IMG_0971早速現地へ行ってみるとこれがまた稼働していないコンテナの前や、隣地との境界部分に結構な雑草が生えている状態で風で飛んできたり投げ込まれたようなゴミが結構ありました。







ゴミ拾いと草取りをして除草剤まいてきましたが、定期巡回しないとダメですね・・・

退職した上司が4月まで対応していたのですが、気になってはいたものの後回しにしてました

「この土地の賃貸借契約ってどうなってるんだろ?」

ここで大事なことに気がつきました。

この契約は10年以上前に辞めた社員が担当して当時流行っていたコンテナを使ったストレージ事業を始めたのです。

当時、自分はノータッチだったのですが、確か地主さんから転貸を認めて頂く条件で借上げていると聞いていたのですが、何年契約だったのでしょうか?

もちろん、毎月の賃料は経理の方から支払っていると思いますが、期限が来たら更地に戻すとかだと、大量のコンテナの移動や保管が問題になります。

経理に頼んで当時の契約書を見つけてもらうと平成15年に10年契約している事がわかりました。

契約期間過ぎてる

3と、一瞬青くなりましたが平成25年に契約期間を5年間延長した契約書が出てきました。

平成30年9月30日が契約終期。
6カ月前までに貸主が承諾すれば更新できる・・・





契約期間内だけど更新承諾の期限が切れてる

最悪は、更地渡しを求められてしまいます・・・

地主さんは、地元の方では無く遠方にお住まいなので取り急ぎ電話をしてみました。

クマ 「スミマセン、お借りしている土地の更新の件で電話したのですが」

地主 「コンテナの土地ですね?」

クマ 「はい、9月末が期限となっている形で通知が遅れて申し訳なかったです」

地主 「5年で終わりでしたか?」

クマ 「契約書は5年区切りになっていますが、また延長したいんです」

地主 「・・・ いいですよ うちも助かります」


ドキドキがMaxになりましたが、助かりました

何とも危険すぎる話でしたよ。

一応、その他の自社借上げを総点検したところ・・・


もう一件同じようなのがありました

今日はそちらの案件を対応してきます


かなり痛い話ですが、サブリース先との契約は賃貸管理ソフトに入っているのにマスターリース側はうちが借主で、回収した家賃を送金するのではなく単純に賃料を払っているだけなので賃貸ソフトに入っていない事が原因でした。

こんなのは、Googleカレンダーに入れておけば何年先だってわかったのに・・・

ちょっと社内が混乱しているので早めに気がついて良かったです。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com