賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸系クレーム

特別なので?

台風19号が過ぎ去った昨日13日(日)。

河川氾濫等々、大きな被害がある事が判明した訳ですが、ホント自然の前には無力なのだと思い知ります。

被害にあわれた皆様に心よりお見舞い申し上げます。


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自分の勤務先は埼玉県の北東部、久喜市にあるのですが、河川の決壊等がなかっただけ不幸中の幸いな感じでした。

そうは言っても、台風の影響での対応依頼が8件ありましたので、少ないとは言えないような微妙な感じです。


IMG_7030一番大きかったのは、管理しているテナントビルの雨漏りです。

2階の共用廊下に水が溜まり、何らかの原因で建物内に浸水したのですが、1階のテナントさんの天井部分だけでなく壁を伝わって床がビショビショになっていました・・・




IMG_7006昨日が日曜日、本日14日が祝日なので、休業しているテナントや事務所があります。
明日営業開始直後にも対応が必要となる事でしょう。
テナント系の雨漏りってのは応急処置して復旧を業者さんに任せて終わりとは行かず、原状回復するにも営業日程を調整したりと簡単ではありません・・・



その他、戸建貸家やアパートの雨漏りが4件、バルコニーの戸境いボード破損が1件、共用電源トラブルが1件 アンテナ破損が1件でした。

多分、本日も追加での連絡が来ると思いますが、雨漏り系は継続対応ですね。


IMG_7035うちの管理物件ではないのですが、会社で使っている立体駐車場のエレベータの照明が切れていました。

この状態でも普通に動くので乗ってみましたが、真っ暗な状態でシンプルに階数表示だけってのが新鮮な感覚でしたよ



管理会社も大家さんも入居者さんも、大変な状態の方が多くいると思います。

通常とは異なる特別な台風だったとの事で、多少の事は「仕方がない」と考えてくれているような気がしていますが、こんな台風が「普通」に来る時代にならない事を祈ります。


ではまた明日


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今回のは無理・・・

いつもの台風とは全然違う・・・

まぁ 事前にさんざん予告されていたのですが、あまり実感が無かったと言うか想像力が足りなかったと言うか、台風19号はホント酷いです。



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昨日(12日)の朝は、いつもより早く出社して大量の電話に備えようと思っていました。

この段階から甘く見ていたと言う事です。

「命を守るための行動をとって下さい」

と、天気予報やニュースで警告しているのに大半の社員が出社。

「管理会社だから当然だ」
との思いが自分の中にあったのと、普通の台風のイメージで「雨漏りがあったら対応する」と言った心づもりがあったのかと思います。

ここら辺は、長年に渡り形成された自分の古い感覚です。

「漏水や雨漏りが発生した場合は、最優先で現地へ行く」
のがうちの会社の対応方法でしたが、今回の台風19号は別格な強風と大雨でしたので電話対応で止めておかないと二次災害的にスタッフが危険な目に遭ってしまう状態だったのでしょう。

現地へ行くと、「早く解決しようとの思い」から無理して高いところに登ってしまったり水で濡れた受水槽のポンプに触れたりと危険な場面が多く待ち受けています。

そこら辺、真面目なスタッフほど頑張っちゃうのです・・・

ケースバイケースではあると思いますが、少なくとも原則として「現地対応しない方針」にしないといけなかったのだと今後の教訓にしようと思います。


IMG_6995一応自分は定時の18時まで会社にいましたが、電車だけでなくバスもタクシーも動いていませんでした。

今どきは企業側で事前に「休業」と決めることが正しい対応なのでしょう。

18時で自分も引き上げたのですが、車が水没したら嫌なのでカッパ着て歩いて帰りました。





IMG_6998普段5km走っているので3.5km歩くくらい全然平気なはずだったのですが、雨風強かったのと軽登山靴の防水が弱くて靴の中がビショビショになり大変歩きにくかったです。
ファミレスやスーパーだけでなくコンビニも電気が消えていましたので、外出する人もいなくて当然なのでしょう。
交番だけは臨時休業にはなっていませんでしたが、こう言う災害時には役所系の人が活躍しているのでしょうね。




IMG_6993夕方には警戒レベル4になったと河川氾濫の警戒アラームが鳴りビックリしましたが、今回の台風は自分が帰宅した後の夜間が一番のピークだったと思います。
夜中にも携帯が大音量のアラーム音を出して河川氾濫の避難勧告を告知してくれて目が覚めましたが、自宅待機で何とかなりました。

現在、このブログを書いているのが午前6時で自宅近くは物置が転がっている家がある以外は大丈夫そうですが、アウトソーシングしている緊急連絡先にどれだけ連絡が入ったのか、今のところわかりません。

ひと段落するであろう本日13日の出社後の対応が大変な状態になる事でしょう。




多くの方が被害に遭われたり避難されて辛い思いをしていると思います。

ほんと酷い台風です。

被害に遭われた皆様に心よりお見舞い申し上げます。


ではまた明日


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例外なく誰もが高齢化・・・

無題2昨日は、10月19日(土)に開催される賃貸経営+相続対策 大家さんフェスタの打ち合わせを行いました。

自分は、12時50分〜13時40分に司法書士の太田垣先生(あやちゃん先生)と入居者さんの高齢化に関連する対応やトラブルについて実例を語らせて頂く予定です。






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2015年の時点で65歳以上の人口は3388万人で総人口の26.7%だったのが、2040年には総人口の35%を超えて3人に1人が高齢者になってる訳です。

と、他人事ではなく自分も2040年には70歳超えてますので、間違いなく高齢者です。

賃貸管理に絡む話では、「年配の人を入居させたくない」+「入居者さんの高齢化」が大家さんや管理会社の考え方なっていて、悪循環的に貸主にも借主にも管理会社にも宜しくない状態が続いています。

そこら辺、直球で言えば「部屋で死んじゃったら嫌だ」+「手間が掛かるのは嫌だ」のイメージが大きい訳です。



自分の場合はセンサー等新しい技術の進化に期待していて、考えが変わる推進力になると思っているのですが、まぁ今入っている「人」の問題だけでなく「建物」自体も老朽化(これも高齢化)して取り壊さないといけない時期がくる訳です。

古くなった建物に高齢の入居者さん・・・

何度も何度も経験していますが、高齢者の入居が大変だと言う事は老朽化で賃貸物件をご退去頂くってことの苦労も大きいのです。

定期借家契約にしておけば理屈的には契約が終了しますが、長年家賃を払い続けて滞納も無いようなありがたいお客さんを路頭に迷わす事がサラッとできるような大家さんや管理会社のスタッフは多く無い事でしょう。

何とか、次の引越し先探しますよ

と、高齢者の新居探しを手伝う事はいつ発生してもおかしくない事なのです。

IMG_6846と、言うような話をオーナーズスタイルの上田社長と、あやちゃん先生と飲みながら打ち合わせしてきました。

まぁ ほんと現場の最前線では理屈だけではない感情や気持ちと言った心のやり取りで苦労しているのが現実なんです・・・








無題3そこら辺、自分たちのセミナーだけでなく参加費無料で盛りだくさんのイベントになっておりますので、ご来場をお待ちしてます!









さて、本日(10月3日)は、午後から住宅新報さん主催の不動産テック系セミナーです。

自分は、賃貸管理の現場で何が起きているかとか、管理会社のスタッフは何を考えているかを60分語らせて頂き、最後にパネルディスカッションに参加です。

ご参加される皆様よろしくお願い致します!


早々に定員に達して締め切ってしまったとの事で10月25日(金)にアンコール講演がありますので、今回参加できなかった方はぜひご参加下さい。


と、言う事で遅刻しないように早めに出発します。


ではまた明日


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調べ方・・・

きのうは、一緒に売買の仕事をしているN店長と管理課S課長が宅建の法定講習で休みでした。

5年前に2人同時に合格して即登録したので、仲良く同じ日に更新研修となった感じですが、バリバリの戦力が同時に休むってのはいろいろ自分にシワ寄せが来るものです・・・


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特に売買の方は契約や決済が近づいている案件だけでなく、後処理的な案件もあるのでバタバタしている感じなのですが、そう言う時には更に忙しくなるものです。

夕方になって管理物件の大家さんが菓子折りを持って息子様と2人でご来店されました。

地主系の元自主管理大家さんなのですが、窓口になっていたご主人様が亡くなってしまい奥様が窓口になったので、いろいろ大変な時期です。

奥様が、言うには「管理物件のゴミ置場に回収されないゴミが残置されていて、中身を確認したら入居者で無い名前が出てきた」との事です。

クマ 「これって、何で回収されなかったのですかね?」

奥様 「この紙は燃やせるゴミなのに指定袋に入れて無かったからだと思います」


紙を見せてもらうと、名前の部分がビリビリに切ってあり、故意に隠した感じなのですが、1枚だけバッチリと氏名が残っているものがありました。

奥様 「こんな名前の入居者はいませんから、どうすればいいかわからなくて」

今回は、息子様もご一緒されていて、パソコンで作った警告書を見せてくれました。

息子様 「アパートの入居者以外捨てないで下さいってゴミ置場に貼っても良いものですかね?」

クマ 「良いの作りましたね、最初は軽く警告してみてダメだったら写真付きで不法投棄は警察へ通報するって強い文面に変えていくのが良いと思います」

そんな話をして大家さんから渡されたゴミの名前を元にいろいろ調べてみました。


今どきは、ちょっと珍しい名前だとGoogle検索で何かしら手掛かりが掴めます。

ホント、自分なんかは日本に同姓同名が一人もいない名前なので一発で出てきますが、普通の人の場合は、名前+何かしらのキーワードがヒントになりますので、証拠として出てきた文書から調べる感じです。

結構、珍しい名前だったのですが、ネット系の検索には引っ掛かりません。

こう言う場合は、ネットに関わる事が無い年配の人の場合が多いです。

IMG_6738あと、もう一つ、自分が利用するのは賃貸管理ソフトのデータベースです。

過去に取引した人のデータが蓄積されているのですが、管理物件の契約者だけでなく家族や保証人、緊急連絡先等々のデータが20年分くらいあります。
地元系の情報としてはかなりのものなのです・・・





今回の大家さんの物件には、この名前で住んでいる人がいませんでしたが、一応、調べてみたところ・・・

見事にヒット。

最初は何が関連しているかわかりませんでしたが、大家さんが管理している物件入居者の親御さんのお名前でした。

苗字も違うし、連帯保証人でも無いのによくヒットしたと思ったら、以前に住んでいた物件の仲介を当社がしていて、その時のデータに関連が残っていたと言った理由でした。

IMG_6736すごい・・・

何気に何人分データが入っているのか確認してみたところ、3万人近くの件数。

重複データがあるとは思いますが、少しの情報でも記録しておく事は大きな意味があると言う事なのでしょう。






早速、ヒットした名前に関連している入居者さん(50代女性)に電話してみました。

クマ 「ゴミ置場のゴミが指定袋に入ってなくて回収されなかったので確認したら〇〇さんのゴミが出てきたんですよ」

入居者 「え? ・・・」

クマ 「お父様のお名前ですよね?」

入居者 「でも、資源ゴミとして出したので燃やせるゴミの指定袋はいらないはずです」

クマ 「そうかも知れませんが、現実問題回収されなかったので大家さんが相談に来られたんです」

入居者 「確かに父のゴミを私が出しましたけど、燃やせるゴミじゃ無いから指定ゴミ袋は関係ないでしょ」

クマ 「不法投棄の犯人捜して警察に通報するって話では無いので以後正しい方法で出して下さいよ」

入居者 「・・・ そうですね 以後気をつけます」


何か、突然の電話で驚いたのかと思いますが、以後改善される事でしょう。


さて、本日は3週間ぶりの定休日です。

午前中は風呂の掃除とかコインランドリーに行って午後はショッピングセンターにでも行こうかと考えてます。

来月から年内中に10件ほどセミナー依頼を受けていますので、準備をしないといけません。

今日は完全OFFの日にして明日から頑張ります・・・


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com