賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

賃貸系クレーム

一日中見てるしか無い・・・




先日ブログで書いた管理物件ゴミ置場への投げ込みゴミの件。

投げ込んだゴミを分析した結果、管理物件近くにあるアパートの入居者だと判明し、直接注意する前にそのアパートを管理している大手管理会社に伝えたことまで書きました。

当社の管理課W君が汚いゴミを時間かけて分析した結果の報告に対して、「直接入居者に苦情を言うとか費用請求するとか勘弁して下さいよ」と冷たく言われたそうで、大手の管理会社は冷たいなと思ったのですが、連休明けの昨日、担当者さんがゴミを引き取りに来てくれたそうです。



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まぁ 「そっちで捨てといて」とか言われた訳でも無く、引き取りに来てくれた訳だし、同じような仕事をしている者同士ですので、お互い大変なことがわかるものです。

こちらから直接入居者さんに連絡しないでと言うからには、「厳重に入居者さんに注意して下さい」としか言えませんが、そこら辺、管理課W君のムカつく気持ちが担当者さんに伝わったことでしょう。


と、思っていたところ、今回ゴミを捨てていた当事者の女性(多分20代)から会社に電話がありました。


「私、ゴミを捨てていませんから」


お詫びの電話じゃなかったのが残念ですが、元々全然分別していない状態でのゴミですから、どこの置場に捨てられていても回収してくれないゴミです。

分別していないことは認めたそうですので、きちんとしていない人だと思うところなのですが、未分別についての注意や指導はうちの管轄では無く、あくまでも当社管理物件のゴミ置場に捨てたことを問題にしています。

が、「私、捨てていません!」との主張を繰り返す状態。


カメラ2「防犯カメラの記録があります」

と、言い返せたら良かったのですが、この物件に防犯カメラが無かったのが残念な話です。

この女性が言うことが正しければ、未分別ゴミを見かねて誰かがゴミを当社の管理物件ゴミ置場移動したと言う訳ですが、もし実のところこの女性が捨てていれば今後は捨てなくなると思います。




ちょっと様子見になりましたが、元々が正しい分別をしていれば回収される話なので、大手管理会社さんからゴミの出し方の徹底指導をお願いしたいです。

そんな感じで、ゴミ対策的にも安全対策的にも防犯カメラ設置の推進が課題となっている昨今ですが、今時はネット経由で現地の様子が見られるタイプとかも進化していて何が良いのかだけでなく、誰が管理するのか等も迷うところです。

防犯カメラの映像記録や維持管理専門の管理メニューを設けてみるとか良い案だと思っていますが、なかなか奥深い分野なので簡単じゃ無い感じです。


ではまた明日


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気になる?




賃貸トラブルの筆頭格である騒音

部屋飲みやオンラインゲームで大声出して騒いでいると言うものはわかりやすいのですが、隣接や上下階との間に発生する音が気になる系の案件は、人によって感じ方が違うのが難しいところです。



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自分などは、眠くなったら起きていられないタイプなので、寝ている時に音が聞こえようと全く関係無い図太いタイプだと思っていましたが、ここ最近そうでも無いことに気がつきました。


自分、現在資格試験の勉強中なのですが、勉強する際には必ずイヤホンして音楽を聴いていました。

このやり方、多分中学生くらいから変わっていなくて、長年に渡り「集中できる勉強法」だと確信していたのですが、今年チャレンジしている行政書士の勉強に関しては問題が複雑で頭の中で考えることが多すぎて音楽聴きながらの勉強が出来ないのです。


なので、夏くらいからは音楽無しで、勉強をしているのですが、これがまた外部の音が気になります。




IMG_2930昨日は、自宅隣の田んぼでトラクターが土の耕し作業をしてた感じで、実に気になりました。

まぁ  夜中に作業している訳では無いし、田んぼの収穫が無事に終わって雑草が生えない様に必要な作業なのでしょうから、文句など言うつもりはありませんけど、結構な音に気が散ります。

田んぼの隣に家を建てたのだからカエルの鳴き声と一緒に覚悟するべき音なのでしょう。







そして極めつけが、朝の時間。

IMG_29226時前などは、かなり静かでApple watchのアプリによると33デシベル。

その状態で、スズメが鳴くと37デシベルに上がるとわかりました。

スズメの鳴き声も気になる・・・
今、このブログを書いている事務所の中では50デシベル程度の音ですが、全然うるさいとは思わないのに何でスズメがうるさいのか?

これは、単純に音の大きさではなく、音の変化に反応していると言うことなのでしょう。






極めつけが近所の畑にいるニワトリの鳴き声・・・


IMG_2877アプリの騒音計はニワトリが鳴いても39デシベルしか行きませんでしたが、体感的には実に不快な感じがします。

そんな小さな音の訳ないだろ?

と、思い徒歩30秒程度のニワトリ小屋のある場所の近くまで行って鳴く瞬間の音を測ろうとチャレンジしましたが、これがまた自分が近寄ったから警戒したみたいで鳴きませんでした。




まぁ そんなことしてるから勉強が捗らないのです

頭の中で物事を理解する能力が劣ってきている状態なのかも知れませんが、どんな環境でも集中できる力をつけろってことなのでしょう・・・



結局のところ、音ってのは大きさだけでなく小さな音でも「無い音が発生したこと」での不快感が気になっちゃうと言う結論なのでしょうね。


と、言うことが良く理解できたのですが、鳥やカエルに怒っても意味も無いことなのだから慣れるしか無いのでしょう。


これが上下階や隣室間の問題であれば、鳥やカエルと違って「人」相手なので伝えればわかるのでしょうけど、わざと出している音か、生活上発生するやむを得ない音なのかでの判断となると言うことなのでしょう。

その点も対応に当たっての整理するべき判断だと基本的な部分を再認識しました。


まぁ 自分は眠い時にはうるさくても寝られるタイプなのが救いですが、眠い時に小さな音でも気になって寝られないと言う人の辛さも相当なものかと思いますので単純ではありませんね。


ではまた明日


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やり方いろいろ・・・




相変わらず社内ではゴミトラブルと騒音トラブルの報告がまわってきます。

ゴミ問題など定番化させてはいけないと思っていても、誰かがやらかすと対応しないといけないし、騒音に関しては木造管理物件の多い状況では上下階、隣同士の問題をコントロールするのは受け身の対応となる訳です。


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s-20210914_162345入居者さんが未分別ゴミを出して回収されない状態であれば、出した入居者さんへピンポイントで指導するのが鉄則なのですが、何度か指導するとゴミの中に名前を特定するものを入れなくなるのが定番です。

そう言う、確信犯にはゴミの撤去料を請求して二度とそんな事を考えない様にする訳ですが、昨日管理課W君から報告されたゴミは更に違うパターンでした。






W君 「今日の〇〇アパートに残されたゴミ、入居者さんが出したゴミじゃ無かったです」

クマ 「そうなんだ、投げ込まれちゃった?」

W君 「徹底分析したら、入居者さんじゃ無い住所の女性で以前にも名前だけ出てきたことがあった人でした」

クマ 「お〜 住所がわかれば突き返せるね」

W君 「そう思って、その女性の住所調べたら近くのアパートの入居者だったので、管理会社に電話したんですけど何かムカつく感じで・・・」

クマ 「何て言われたの?」

W君 「うちは、撤去代の請求には協力出来ないし、2回目というなら1回目の証拠品も出さないと本人に伝えられないなんて言うんですよ」

クマ 「何か冷たいな・・・  そのまま伝えればいいだけなのに」

W君 「こっちは、余計な時間かけて汚いゴミを分析してるんでホント腹が立って・・・」

クマ 「2回目ってのは許せないよな、直接その女性に電子内容証明送って警告しときなよ」

W君 「直接ゴミ撤去代を請求するって言ったら、そう言うのは勘弁して下さいって言われたんですけど、管理会社がゴミを引き取りに来るって言うので今回は様子見することにしました」



何とも、入居者さん思いの管理会社な感じがしますが、自分たちと違って大手の管理会社さんなので独自のルールがあるのかと思います。

まぁ 未分別ゴミを不法投棄したと言う事実は悪質な話ですので、もし3回目があったら直接対処することになるでしょう。


ホント、ゴミの分析と言い大手管理会社さんの冷たい対応と言いストレスの溜まる仕事をやってもらっているスタッフには感謝です。





IMG_2900さて、今朝はApple watchに試験日までのカウントダウン通知が届きました。

5日単位でカウントされるようになっていますが、11月の試験日まで2カ月を切りました。

正直言って全然勉強量が足りていない状態です。

こうやってカウントダウンされると焦りも増してくるものですが、締め切り効果的な後押しを昔から感じていますし、毎日9時までにはブログをアップしようと思うのも締め切り効果の一つなのでしょう。







まぁ いつも何かに焦っている状態が自分には合っている気がしてきましたよ(笑)



ではまた明日


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まだまだ教わります・・・




ここ最近、物的トラブル系のブログ記事を書いていないことに気がつきましたが、単純に自分が現場に行っていないだけで、管理課スタッフからは日々様々なトラブル報告がメールで流れてきていますので決して何も無いという事ではありません。

先日も夜の8時くらいに管理課W君より「〇〇アパート201号室入居者の電話番号教えて下さい」との電話が掛かって来ました。

恐らく、他の電話対応中と風呂に入っている時以外必ず電話に出る習性がある自分に掛けたのでしょう。

数年前に賃貸の基幹ソフトをクラウド化して、自宅に居ても管理情報にアクセス出来るようになったのは素晴らしい進化だったのですが、スマホやiPadからは出来ないので、パソコンが必要になります。

そこら辺、ちょっと不満です・・・




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クマ 「漏水でも発生した?」

W君 「そうなんですよ、入居者さんから直電で急いで訪問したんですけど上階からの漏水で上の部屋行ったら不在だったので電話しようと思いまして」

クマ 「そっか、給水系で止水したいって感じかな」

W君 「漏れ具合から給水系だと思うんですけど、夜には作業出来ないから閉栓させてもらう説明したいんです」



うちの管理課スタッフは、かなり頻繁にピンホール漏水が発生するので漏水箇所の突き止め作業程度までは普通に対応できるスキルがあるのですが、さすがに夜の作業は迷惑が掛かるので、応急処置に留めます。


s-20210912_110133当日の対応は、漏水で水浸しになった個所をタオルで吸い上げることと、入居者さんと業者さんと工事の日程調整することなのですが、ホントはそこら辺もノウハウになっていることでしょう。

結果としては、お湯の銅管からのピンホール漏水で、下階の天井を開口してポリ管に交換して完了。

数日して問題無ければ天井を塞いでクロス貼って完了です。

と、書くと簡単に感じますが、最終完了までに手間と時間が掛かるものです。







やはり、賃貸管理系のノウハウでは、物のトラブルの対処方法と言うのが大きな需要があるのでしょうから、基本に返ってまとめてみようとか思っています。



さて、本日は神奈川県の三浦市まで行って、シーエフネッツの倉橋社長にコンサル受けてきます。

仕事をしていると、いろんな分野で課題が出てくるものですが、そこら辺は経験豊富な人に聞いちゃった方が早いとか、自分の知らない分野を無理して調べてぶっつけ本番的な対応をするリスクを回避するなど、軽い気持ちで出来ない部分があるものです。

まだまだ勉強しないといけないことがたくさんあるものです・・・



ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com