賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸系クレーム

簡単じゃ無いんです・・・

賃貸住宅で入居者さんがお亡くなりになった場合の残置物撤去問題。

国土交通省及び法務省では、単身の高齢者が住居を賃借する事案において、賃借人の 死亡時に居室内に残された動産(残置物)を円滑に処理できるように、賃借人と受任者との間で
…詑濕攘戚鵑硫鮟及び
∋鎮嵎の処理を内容とした死後事務委任契約を締結する方法について検討しています。

と、国交省さんのホームページでお知らせが出されていたモデル契約条項(案)が話題になっていました。

入居者さんが亡くなられた後の部屋に残された動産は相続人が承継するのだから勝手に処分出来ないので管理会社や大家さんは部屋の片づけや募集が出来なくなって大迷惑な状態になると言う問題の話なのですが、どう見てもゴミとか財産的価値が無いだろうとか現場では微妙な判断が必要になります。

これから議論を重ねて仕組みが出来て行くのかと思いますので現場実務を行う立場としては新しい法律や仕組みが出来るのであればありがたいです。

すごく長いモデル契約条項(案)なので、忙しく無い時にじっくり見てみようとか思っていましたところ・・・


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昨日、見事に単身者物件で高齢者の死亡案件発生・・・

お部屋で亡くなられたのでは無く、入院していた病院でのご逝去。

この方がお住まいだった物件は、昨年まで大家さんが自主管理されていた1Kの単身者用物件で、入居者さんは当社管理になる前に大家さんが直接賃貸借契約を締結した状態でした。

管理受託時に「契約書が無いんだよ」と、大家さんに言われた&既に滞納中だったので、要対処案件として当初は管理受託した営業課N店長、その後は管理課S課長が対応していました。

先月の対応報告メールを見ると、「当社に管理移行してからの滞納金は全額払ってくれた」との事で、今後は口座振替にでもすれば過去分は大家さんとの問題として、当社的には問題ないかと安心たばかりなので対面していたスタッフも急な報告に驚いていました。

ちなみに連絡は、病院から市役所の生活福祉課に報告が入り、入院時に所持していた現金を充当して公費で火葬してご遺骨を無縁仏としてお寺に引き渡しされるそうです。

その連絡を頂いて市役所の職員さん経由で自転車の鍵を返却されたのですが、部屋の鍵は所持品に無かったとのことでした。

何か部屋の中がどうなっているのか不安だ・・・

と、言うことで管理課S課長とW君で室内を確認。

もしかして部屋に別の人が住んでいたりペットを飼っていたりしないかとドキドキしながら確認したそうですが、見事な汚部屋だったとのことです。

汚部屋写真の報告もありましたが、見ても気分悪くなるだけでしょうから掲載は控えます。

図1唯一残されていた所持品の自転車鍵を自転車置場で照合したところ立派な電動自転車だと確認されました。
一応、市役所さんでお身内を探してみるとの事なので、その返事を待ってみますが、ダメだったと言われたら自分の方でも調査しようと思ってます。

もし、相続人さんが判明したら電動自転車や思い出の品を引取って下さいと伝えて現地へ来て頂こうと思ってますが、先に汚部屋の話をしたら来てくれないでしょうね・・・




法的な問題だけでなく、汚部屋のゴミ撤去とかの物理的費用的な問題も大きいので解決までに時間が掛かりそうですが、まずは入居者さんの御冥福をお祈り致します。

さて、本日は午後からシーエフネッツの加盟店会議に参加します。

緊急事態宣言中なので移動は無しのZOOMなのですが、会社には静かな場所が無いので自宅から参加しようと思ってます。



ではまた明日


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いい人・・・

IMG_9751昨晩は、突然持ち込まれたトラブル案件で家族会議に参加してきました。

以前からのお客様で、過去に土地売買をさせて頂いた事のある地主さんなのですが、軽い気持ちで貸した土地の件で軽くない問題が勃発。







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今回は、全く当社が関わっていないので、自分的には関わらなくても良いのですが、「このまま放置したら取り返しがつかなくなる」との判断が社長よりあり、「いまの状態の何が問題なのか」「このまま進行するとどのような問題が発生するか」等、あまりにもハイリスクな状態を説明したのでした。

いつもながら詳しいことが書けませんのでボカシ書きで恐縮です。

簡単に言うと「近所迷惑」+「法的なリスク」+「利益が全くない」+「終わらなくなる」と言った、

「何でこんな話になっちゃったの?」的案件で、全国的に見ても実に不思議な状態になっている原因は、日本でもトップクラスの人の好さにあるのかと思います。

「いい人」「お人好し」の違いとかあるかも知れませんが、誰に対しても「いい人」になる事はできず、誰かが迷惑する典型例かと思いました。

今後の事を話し合った結果、まずは自力で解決にチャレンジしてダメだったら弁護士先生入れて終わらせることになりました。

こう言うのが具体的に書けたらブログ的にはありがたいのですが、ブログ記事が揚げ足取りの材料になってしまうとか勘弁なので・・・



本日はその案件で、トラブルの相手方から電話があるかも知れないので事前に相手が何者なのか調べておこうと思います。


ではまた明日


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遅い?

コロナ禍でのトラブル対応について語って

との依頼で3月3日のセミナーで語らせて頂くのですが、自分的には騒音トラブルの増加が一番なのかと思ってますが、何と言うか昔からある話で自分的に目新しく無いので、新ネタとして「ネット回線が遅い」と言う苦情対応の話を盛り込みました。


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かなり地域や建物で個別性が高いとも思いましたが、たぶん管理会社のスタッフとしては電話が来ると身構えてしまう苦手な分野かと思います。

例えば、東日本地域では15年くらい前にNTTさんがフレッツ光を建物に配信しだして、ほぼ独占状態な感じになっていて、今ではその線を使ってコラボと言う形でソフトバンクだとかdocomo等々の通信会社が乗り入れている感じです。

スマホ料金の割引があるとか、各社でサービスしているのは良い事だと思いますが、問題なのが「光ファイバーなのに回線が遅いので、単独の高速回線を引きたい」との依頼がある場合です。

単独線を引けるのであれば苦労しませんが、既存の配線管に余裕が無いと露出配線となって美観を損ねたり、全体の統一性や他の入居者さんとの不公平感等いろいろ建物によって対応が分かれたりします。

回線が遅くなる理由にもいろいろあるのですが、1回目の緊急事態宣言の際には同じ建物で容量の大きなデータをやりとりしている人が増えたと言う理由が結構あったように思いました。

また、賃貸物件の共用部までは光ファイバーで部屋の中は電話回線(VDSL)を使っていることでの配信なども速度が落ちる原因だったりします。

他にも、個人で使用している室内のWi-Fiルーターやケーブル、PCに問題があったりと大きく分けると上記の3点が焙り出されてくる感じです。

そのことに管理会社のスタッフの苦手意識での説明不足もミックスされていると感じます。

通信会社は、下り最大 2Gbps とか 100Mbps等の最大値での売り込みをしますが、そもそも言葉が意味不明と言ったところから始まって、詳しいスタッフにバトンタッチしてやり過ごしてしまうなんて人も多いのでしょう。
 
ギガ メガ キロは数字の単位で1Gbps は1000Mbps 1M は 1000Kbps 
bps(ビーピーエス)は bit per second 1秒に何ビット転送できるかを表している言葉です。

そこら辺の対応方法を今回のセミナーで語らせて頂きますが、省略して対応の要点を書くと

仝酋契瀏の改善ができるか確認



現況設備の改善が出来ない場合の対処

に分かれます。

このネット回線問題に限らず、騒音や不良入居者問題等、管理会社の対応には限界があるものなのですが、限界の場合の姿勢についてもテクニック的な対処法がある訳で、このブログから拾い出した話以外にもまとめさせて頂いてます。


IMG_0726昨日は我が家のネット環境を見直すためにWi-Fiルーターを交換してみました。

通信会社名は書きませんが2Gbpsが売りの戸建てタイプで速度を測ると100Mbps程度は出ているのでオンラインゲームをしている三男(高1)以外は不満に感じていません。







IMG-0704Wi-Fiでは無くLAN配線直接なら500Mbps以上出たりするので、もしかしてルーター変えたら早くなるの?との興味から通信会社へ連絡しました。
自分、今回のセミナーの為に専門の方にいろいろ聞いてみたのですが、Wi-Fiだと古い規格に限界があるだけでなく、直接LANで繋いでいても速度に波があるとのこと。

その遅い波が来た時に遅延が起きるのではとのことでした。




まぁ そこら辺はどうにもできない部分なのかと思いますけど・・・


昨日交換したWi-Fiルーターは、6年ほど継続使用していることで無償交換となった感じですが、

IEEE802.11n と言う 最大通信速度 600Mbps の旧型から

IEEE802.11ac と言う 最大通速度  6.9Gbps タイプへの交換。


これで、不満はなくなるだろう。


クマ 「どうだ、10倍速いのに変えたからメチャクチャ早くなったか?」

三男 「いや、全く変化ない」

クマ 「たまに遅くなるって言うからWi-Fiの機械を変えれば改善するか試したんだけど不満言うのはお前だけだったから」

三男 「もしかしたらゲーム相手の環境が悪かっただけかもね」



確かに速度を測ってみると、100Mbps程度だったのが200Mbps超えたくらいにはなっていましたが、規格の違いから想像していた10倍とかには全然なってません・・・


三男は高校の友達と家族が寝る時間になった頃からリビングのテレビでオンラインゲームしてるのです。

自分などは全くついていけませんが、参加している友達と通話しながらリアルな画像のゲームをするなんてのは相当な回線速度が必要なのでしょう。

チームで撃ち合いするゲームなのですが、親が夜10時には各自の部屋に引っ込んでしまうことを良い事に遊んでる感じなので何時までやっているのか知りません。

成績が悪くなったらWi-Fiのパスワード変えると脅すのが最強の交渉カードになりそうです


ちょっとバタバタで急いで書いたので、しばらくしたらわかりやすいまとめ編を書かせて頂きますね。




ではまた明日


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懐かしい?

30年6カ月ぶりに日経平均が3万円台突破。

何かいろんな理由が説明されていますが、意地でも上げようと言うのか下げないと言うのか不気味に感じます。

参加すると逆方向になっちゃうタイプなので見てるだけなのが残念です・・・



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2月も中旬となり繁忙期らしくなってきました。

大口の法人さん関連の異動や新規採用で慌ただしい感じなのですが、うちのエリアでは学生さんの需要が無くなってしまった感じなのが寂しいところです。

f702ccb1市内にあった大学が撤退するまでは、ホント学生さんが多くて今くらいの時期には入れ替わりのリフォームスケジュールがパンパンになり、ルーズな学生退去者が物件に粗大ゴミを残置する
「立つ学生跡を濁す」の時期だったものです。

まぁ大体何かやらかすのが学生入居者だったと記憶していますが、何とも管理系のブログネタが豊富な時期でしたよ。

住んでいる人の構成によって管理会社の忙しさや悩みも変わってくるのかと思います。







スミマセン本日は、営業課N店長とアパートの決済で千葉市まで移動なのでメチャクチャ短い時間でブログをまとめさせて頂きました。

99863197片道90kmの運転は高速道路が苦手なN店長なのですが、車の中でブログ書くと気持ち悪くなりそうなで終わらせての出発です。

途中、毎朝9時10分に始まる恒例のZOOM朝礼は車の中からとなりますのでN店長の低速運転を社員の皆さんに中継してみます。






ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com