賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸系クレーム

ぷっ?

「私、7月3日に帰国するのでその前にお金戻して欲しいです」

と、ベトナム人の若い女性入居者さんに言われていたので漏水箇所の原因究明を急いでいました・・・
(経緯はこちらで)



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入居者さん、実は会社辞めちゃたそうで昨日も自宅待機の予定でしたが、メーターの調査に協力してくれるとの事で午前10時から午後3時までお友達の家に遊びに行ってくれて、丸5時間の調査時間ができました。


今回の漏水、水道使用量が跳ね上がった事で発覚したのですが、
  (使用量の推移)
10月・11月 15立米
12月・1月  25立米
 2月・3月  50立米
 4月・5月  86立米

と、なっているので、一人暮らしで浴槽にお湯をはらない&節約モードの生活をされている入居者さんなので、多分ですが多くても20立米程度しか使用していないと思われます。

一番使用量が多い直近で、86立米から20立米引いて66立米が漏水した水量と仮定してみると、おおよそですが

66立米(66,000リットル)÷61日(2ヶ月)

1日あたり 1,082リットルも漏れている事になります。

1,082÷24時間で 45リットルが1時間あたりの漏水量

と、なれば5時間もあればメーターの数字で225リットル

0.225立米ほどメーターが回るはずです。


で、もしメーターが回れば、メーターから建物に向かっての配管で基礎か壁の裏の見えない部分で漏水している事になり1階のお宅に協力してもらい床の開口作業をすることが確定です。



メーター比較と、もったいぶってしまいましたが、5時間調査した結果は
全く動いていませんでした

漏水で無くてほっとしましたがまだ解決ではありません。





次の作業は、水道局に既存の水道メーターを取り外して分析会社にて故障しているか否かを判断してもらう事になっています。


結果がわかった直後、水道局の担当さんに電話しました。

クマ 「メーターを5時間ほど確認したんですけど動かなかったです」

担当 「そうですか、では明日にでも専門業者にメーター交換してもらい既存のメーターは検査させますね」

クマ 「そうして下さい、今週中くらいに結果わかりますかね?」

担当 「はぁ? 全然無理ですよ、分析には1ヶ月掛かります」


クマ 「え〜 メーターの検査に1ヶ月もかかるんですか?」

担当 「水道料金の問題ですから精密な検査をしてもらわないとダメなので・・・」

クマ 「外国人の入居者さんで、7月初旬に帰国するから早く精算して欲しいって言われてるんですよ」


担当 「そう言われても、業者さん任せなので・・・」

クマ 「そんなのメーターに100リットルくらい水を流し込めば誤差があるかわかりますよね?」

担当 ぷっ・・・そんな単純じゃありませんので」




今ぷって言ったな! と、気が短い人なら怒鳴る場面だったかもしれませんが、終始お願い口調で頼み込んでおきました。


こうなると問題は入居者さんとの精算の話になります。

このお部屋は法人契約で入居者さんは給料から水道料金を天引きされています。

会社の総務担当さんに電話して事情を伝えました。


クマ 「と、言うことで水道業者の漏水検査でも水道メーターのチェックでも異常が無かったんですよ」

総務 「でも、毎回倍になるっておかしいですよねぇ」

クマ 「そうなんです、残すは水道メーターの故障かと思うのですが、明日メーター外して検査機関に預けてから結果がわかるまで1ヶ月だって言うんですよ」

総務 「彼女、もうすぐ国に帰っちゃうから、料金の件は会社の管轄にしておきますので、結果がわかったら教えて下さい」

クマ 「そうして頂ければありがたいです、入居者さん水道代引かれると困るって言ってましたので」

総務 「メーターの故障じゃない場合はどうなるのでしょうかね?」

クマ 「その場合は、水を使ったか、トイレの水が止まらなかったとかですけど、入居者さん絶対に無いって言ってましたよ」

総務 「そうですか・・・ こんな事があるんですね」

クマ 「早く答えが知りたいですよね・・・」


と、言うことで、答えは7月の中旬頃にブログで発表させて頂きます


さて、本日は朝から都内にてアメリカカンザイシロアリが発生した現場へ行ってきます。

ではまた明日




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次の問題です・・・

日曜日に書いた漏水原因がわからない件ですが、昨日長時間のメーター回りチェックを実行しようと思ったら、入居者さん会社休んじゃって家にいると言う事で本日に延期です。

朝から夕方まで全く水を使わない状態でメーターが回れば「地中から1階の基礎の見えない部分にかけて漏水」と言うことになるでしょう。


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と、言う事で今日の夕方メーターが回っている状態だった場合、1階部分の床を開口する事が確定します。

もう一つ、水道メーター自体の不具合検査について水道局に確認したところ、その場で確認するのでは無いそうです。

新品と交換して古いメーターを分析会社に持っていって検査するとの事ですので、今回のメーター回り確認で、回らなかった場合に実施する予定です。

どうなりますでしょうかね


で、いきなりもう1件問題の追加・・・


「オタクでやった工事のペンキが車にかかってるんだけど」

との連絡があり自分に電話がまわってきました。

この仕事、次から次へとお題が出されると言うか、ネタが付きないと言うか実に不思議です。

やはりブログ向きの仕事なのでしょうね・・・

とか思っている間もなく、緊張モードに強制突入。

連絡してきた方は、廊下の柱が折れたアパートの隣にある月極駐車場の利用者Aさん(男性)です。

今月に入ってから修理工事を行って少し日数が経過しています。

Aさん 「オタクで工事した時にペンキが飛び散って、こびり付いて落ちないんですよ」

クマ 「そうでしたか、スプレーでの塗装はしていないと聞いていますが、施工した会社にすぐ確認して連絡致します」

Aさん 「弁償して頂けないと納得できない程の状況なんですけど、弁償してくれますか?」

クマ 「業者に確認させて、業者の施工に問題であれば弁償の話になりますので」

Aさん 「オタクも管理しているのだから責任があるんじゃないですか?」

クマ 「確かにアパートの管理はしていますが、まずは状況確認させて頂いてから報告致しますので」

Aさん 「車の一部じゃ無くて全体に飛び散ってますし、洗車じゃ落ちないって言われましたから!」

クマ 「ご迷惑をお掛けしたのであれば申し訳ないです、そこら辺確認して責任の所在の件もはっきりさせますので」

Aさん 「では、早めに確認して責任とってもらえる方から報告して下さい」



今回の工事、アパートの柱に車をブツケた入居者さんが保険会社に委託した工事で、当社としては何かあると嫌なので「全部保険会社さんの工事業者でお願いします」と丸投げしているものでした。


0ae51a90と言って「保険会社の工事だから、うちには責任は無いです」なんて言ってしまうと、それこそ普段から言ってる「感情」の問題になってしまい「激怒スイッチ」を押されてしまいますので、丁寧にお話させて頂きました。

で、ご連絡頂いたAさんは仕事に行ってご不在との事なので、保険会社の委託した建築業者さんと自分で現場を確認してみると・・・








IMG_4988真っ白なドイツ車にサビのような鉄の粉のようなものが付着しています。

しかもボンネット・屋根・トランク ・ドアと全体的に







スプレーでの塗装作業はしていなかったと聞いていましたが、そこら辺どうなのか施工した業者に確認してみると。

業者 「すみません、鉄骨を切断した時に飛び散った鉄粉が車の塗料に付着して染み込んだ感じです」

クマ 「え・・・ こう言うのって洗っても落ちないの?」

業者 「落ちないと思います、Aさんの車の修理業者経由で修理の話をさせて頂きます」

クマ 「お願いしますよ、管理責任が不動産会社にもあるって言われてますから」

業者 「そこら辺、当社で責任とらせて頂きますので」

クマ 「そうは言っても自分が全然顔出さないって訳にはいかないと思うので・・・」

業者 「Aさん土日しか休みが無いって言うんで土曜日に訪問する予定です」

クマ 「じゃぁ時間が決まったら教えて下さい」



と、言うことで土曜日に訪問する予定です。

正直な業者さんで良かったと思いますが、保険会社の派遣した業者ですので、しっかり保険に入っているのでしょうね。

とは言え、保険対応できると安心しても修理方法や諸条件で揉める事があるのが難しいところです。

無事に解決出来ることを祈ります


いろいろありますね・・・


ではまた明日



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人それぞれ・・・

「私の部屋だけインターホンの赤ランプが点きっぱなしなので消して下さい」

と、引越して来たばかりの入居者さんから連絡を頂きました。

何を言っているのかイマイチわからなかったのですが、在宅している事が玄関前でわかってしまうから嫌だ的な内容です。




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←なかなか上位キープは難しいものですね。




IMG_4977指摘されたのは玄関前にあるインターホン子機の事で「他の部屋は赤ランプなんて点いて無い」との話しですが、見に行った方が早いので現地へ行っってきました。

答えはこの部屋だけTVモニターホンが付いていて、他の部屋は昔ながらのインターホンで機種が違うと言うことでしたよ。




管理会社ミックスの物件で、客付けした部屋から管理でうちが新規参入。

管理会社混在物件でも把握しておかないとダメな話しですね


夕方からは、親族間の争いで調停を予定している地主Aさん(80代男性)宅を訪問してきました。

前日に「相談したい事がある」と連絡が来て午後5時訪問の約束をしていたのですが、訪問して玄関チャイムを押しても無反応。

農家系の地主さんは、インターホンとかチャイムが壊れていても直さない人が多い気がします。

多分、「アパート建てましょう」系のセールスが多いから好都合なのかも知れませんね。

今までは、チャイム押して無反応だと名前を呼びながらドアをノックして出てきてもらっていましたが、結構ノックしましたが無反応・・・


仕方ないので固定電話(携帯持ってません)に電話してみると話し中・・・

長電話してるのかな?

IMG_4956敷地500坪の広い庭を散歩させてもらい枯れそうな花の写真を撮ったりして時間調整。

この時間で今まで使えなかったiPhone7Plusのポートレート機能(背景ボカシ)の使い方を覚えました。







IMG_4970ボロボロな花しか無かったので物でも撮影しましたが、スマホのカメラでこう言うのが撮れる時代になったってのは進化を感じます。








なんだかんだで10分くらい経過して再度電話しましたが、まだ話し中。

あまり電話が得意で無い方なので長電話するなんておかしい・・・

電話が置いてあるダイニングの勝手口前で耳を澄ませてみましたが、シーンとしています。

もしかして受話器外しっぱなしで寝てる?

大声で名前を呼んだりドアをノックしてみましたが無反応。

最後の手段で車のクラクションを鳴らしてみたところ、反応してくれました。

2階の部屋でテレビ見ながら寝ていたそうです。

さっそく本題に入ってみると、呼び出された理由は裁判所の調停の日時が決まった話しでした。
(過去の経緯)

Aさん 「◯月◯日に裁判所に来てくださいって通知が届いたんですよ」

クマ 「ちゃんと調停申し立てが受付られたって事ですね」

Aさん 「相手は来てくれるんでしょうかね?」

クマ 「それは、自分にはわかりませんよ」

Aさん 「これが自分としては最初で最後の戦いになると思うんですよ」

クマ 「そうですか、言いたいこと言ってスッキリできたら良いですね」

Aさん 「申し立ての時に出してある今までの仕打ちを書いた書類も読んでくれたかな?」

クマ 「結構な枚数あったから何だろうと思って読んだんじゃないですかね」

Aさん 「そうだよね・・・ これで無視されて調停にも出てこなかったらどうしよう」

クマ 「そんなこと考えるとキリが無いから、調停に出てくるって事にしておきましょうよ」


Aさんにとって今回の調停は、子供の頃を含めて80年近く抑圧されて洗脳されて逆らえなかった状態からやっと開放されるとても重要な機会との位置付ですので気持ちは良くわかります。

「死ぬ前に一矢報いる」


温厚な性格のAさんをそこまで変えてしまった「怒りのパワー」は他人には止められないものなのですね・・・

いつも聞いてる昔話がグルグル回り、30分くらいで切り上げさせてもらいました。

調停の予定日に相手が裁判所に来る事を祈ります。

ではまた明日


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答えわかった?

先日、管理しているアパートの水道料金が数倍に増えた話を書きました。

管理課の新人君が謎解きの為に現地確認したのですが、原因不明だったので昨日水道業者さんと自分も加わり調査をしてきました。



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問題のお部屋は木造3DKの2階角部屋で、某会社が法人契約してベトナム人の若い女性が一人暮らしをしています。

斜め下の部屋には、同じ会社の社員さんが2人で入居しているのですが、2人部屋と比べても水道使用量が3倍近くあるのです。

(使用量の推移)
10月・11月 15立米
12月・1月  25立米
 2月・3月  50立米
 4月・5月  86立米


a50b125eまず最初に水道業者さんと確認したのが水道メーターのパイロット。
5分くらい目視していましたが動いている様子はありません。





微量なピンホール漏水だと回らない事があると何度か経験していますが、そのパターンかも知れません。

そう言う場合は、入居者さんが出社する時間にメーターを接写して、帰宅する時間にも写真を撮影して確認すると10時間くらいの単位でメーターが回ったか確認できます。


IMG_4917が、とりあえず入居者さん在宅中なのでその確認は月曜日に行うとして次の作業は音聴棒での確認です。

水道メーターから始まり、外にある給湯器の配管等、管がある部分は全て確認します。






IMG_4933業者 「漏れてる気配無いですねぇ」

クマ 「86立米ですから漏れてると思うんですよ」

業者 「漏れてたら1階が水浸しでしょ」


今回の疑問の一つが、下階での漏水報告が無いことです。




IMG_4924トイレの水を流してフロート弁に鎖が干渉して水が出っぱなしだったと言うオチなら、便器内に水が流れますので下の階には水漏れしません。

こちらは、ビンやペットボトルが入っている事も無く異常なしでした。






IMG_4937業者 「浴槽の下も濡れて無いです」

クマ 「おかしいなぁ・・・」

業者 「念のため1階の浴槽の点検口見てきますよ」






業者さんと新人君で、1階の調査をしている間、自分は入居者さんにヒアリングしました。


入居者さんは、20代のベトナム人女性ですが、日本語はある程度理解してくれます。

実は、この部屋の履歴に「ガスメーター遮断が理由でガスが出なくなり、ガス会社が復帰した」との記録が2回もあったのです。

もしかして、お湯を長時間出して流量センサーが作動したのでは無いかと思い聞いてみました。

クマ 「1月と3月にガスが止まった事がありまたよね?」

入居者 「ありました」

クマ 「その時ってシャワーのお湯を出しっぱなしにしてなかったですか?」

入居者 「いいえ、水道代がもったいないのでいつも3分間くらいです」

クマ 「1日に何度もシャワー浴びるとかは?」


入居者 「無いです、給料から水道代が引かれるから気を付けてます」

クマ 「外から帰ってきたらトイレの水が出しっぱなしになってた事は無いですか?」

入居者 「無いです・・・私、給料安くて水道代が高いともらえるお金が少ないので気を付けてます」


あまり疑うのも良くないと思いましたが、漏水の形跡が見つからないのでいろいろ考えてしまいます。

ガスのメーター遮断で思い出しましたが、お湯を大量に使っていたとしたら、ガス代も高いと思います。

クマ 「ガス代の請求書あります?」

入居者 「ありますよ」

IMG_4941クマ 「真冬でも10立米ですね」

入居者 「節約してるんですよ・・・水道代返ってきますか?」


クマ 「そうですね、漏水が発見できたら精算させてもらいますよ」



何か、ホントに節約して生活している様子ですので、今回の水道料金が1万5千円も請求されているなんてカワイソウな話です。

なんとも後ろめたい気分になっている所に1階の調査を終えた水道業者さんと新人君が戻ってきました。

業者 「1階に漏っている形跡は無かったです」

クマ 「え〜 じゃぁ何なんだろ・・・」

業者 「シャワー出しっぱなしとか?」

入居者 「違います、ホント私、給料安いから節約してます!」

クマ 「ガス代が安かったからシャワーじゃないですよ、1階の床下辺りで漏っているとかメーターが壊れてるとかじゃないかな?」

業者 「いやぁ 音が聞こえないしメーターは滅多に壊れませんよ」

クマ 「とりあえず水道局にメーター確認してもらって正常だったら半日かけて水道メーター回るか確認しましょう」

業者 「わかりました、もしメーター回ってたら1階の床下部分開口して確認しますよ」



と、言うことで結局答えがわかりませんでした

何とも後味が悪い感じですが、考えてみれば5人家族の我が家の水道代が1万2千円ですので、一人暮らしで節約モードの入居者さんの水道代が2万円なんておかしな話です。

早いところ解明できるように頑張ります


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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