賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

賃貸系クレーム

脅されましたか(後編)




(前回のおさらい)
自分と20年以上お付き合い頂いているAさん(80代後半 男性)は、元々地主なのですが、純粋な農家出身で賃貸経営とは無縁な方でした。

Aさん自身、農業を継ぐものだと思っていた20代の頃、「外で働いてくれば」とお父様に言われたことで都内の工場で働く会社員となり、酒もタバコもやらない仕事一筋の真面目さで貯金が増えて行ったそうです。

下宿的な間借り部屋に住んだことで、「大家さんは働かなくてもお金が入ってきて羨ましい」と憧れる気持ちが強くなり、貯めたお金で物件を買い賃貸経営スタート。

平屋貸家が7棟建っている借地権の物件でしたが、400万円の購入資金を数年で回収した頃には費用節約にと自分でリフォームをするようになり、会社勤めの収入との相乗効果でお金が貯まって賃貸テクニックも向上していったそうです。


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Aさん 「普通の人はお金が入ったら車買ったり家を買うとかすると思うんだけど自分はアパートが欲しい欲しいと買い進めたんだ」

クマ 「全部現金購入だったんですか?」

Aさん 「最初の頃は現金だったけど、銀行が貸してくれるって知ってからは購入資金の半分は借金して、これが中毒みたいな感じで強気になって行ったんだろうね」

Aさん、この頃には複数のアパートを所有されていて、勤務先に近い神奈川県内だけでなく実家のある埼玉でも貸家を複数所有するまでになったそうです。

クマ 「凄いですね、仕事も忙しかったのに物件が増えるとリフォームとか滞納者とか大変だったんじゃないですか?」

Aさん 「今思えば良くやってたと思うけど、当時は若かったから楽しかったんだよ、特にリフォームは何でも出来るって自信があったから苦痛じゃなかったね、滞納者も地元の不動産屋さんが何とかしてくれた」

クマ 「そのうちの一部は自分も絡ませて頂きましたので、途中からは知ってますけど、もっとお持ちだったんですね」

Aさん 「そうだね、クマさんにはホント世話になったけど今回の売却で大家業は卒業させてもらうよ」


Aさんの所有していた貸家アパート跡地の売却処分を自分が担当して、今回最後の所有アパートを売却依頼して頂いた形です。

何か卒業とか言われると寂しい雰囲気になるものですが、もうお金を求めなくても良い立場の方なのでサラリーマン大家やDIY大家の先駆者としての経験に価値があることでしょう。

クマ 「そうだ、Aさんが大家さんやってて一番大変だった出来事ってどんなことですか?」

Aさん、あれやこれやといろいろ嫌なことを思い出した感じでしたが、大抵のことはお金や時間が解決すると言う結論でした。

そんな中でもAさんが辛すぎて今思い出しても怖い経験だったと言う話がありました。

Aさん 「クマさんは、ヤクザ者のトラブル経験はある?」

クマ 「ありますよ、大家さんのこと脅して来たり、その昔の抗争事件全盛期にはマンションを事務所にされたとか、計画的に滞納して逃げちゃう人とか何パターンも経験させてもらってます」

Aさん 「そうなんだ、自分はヤクザ者を間近で見たことが無かったのでホント怖くて辛かった出来事があったんだよ」


話は、Aさんが絶好調に物件を買い進めていた昭和の後期、今と違ってインターネットでの物件情報など無く、投資物件を探すには現地に出している看板で探すか不動産屋へ入って情報を聞き出す程度しか無かったとのこと。

神奈川県の私鉄駅近くで売りアパートの看板が出ていたので、看板に書いてある不動産屋へ行ったら相場よりかなり安くて条件が良かったので即購入を決めて契約するって返事したそうです。

Aさん 「契約日に不動産屋へ行ったら半袖シャツから刺青が見えるヤクザ者がいたんで驚いたんだけど、そのヤクザが売主だったんだ」

クマ 「へぇ ヤクザの大家さんでしたか、普通は正体隠しますよね」

Aさん 「自分はテレビとか映画でしか見たこと無かったんで手も足もガタガタして固まっちゃったんだ」


IMG_7056不動産屋の主人が席に着き売買契約書を出された段階で売主さんが一言。

売主 「このアパートはいろいろ訳ありだから安いんだけど、これからは〇〇さんに面倒見てもらえてホント嬉しいよ」

不動産屋 「詳しい事は書面に書いてあるからまず先に署名捺印してください」



Aさん 「・・・ いろいろ訳ありってのは初めて聞いた話なのでちょっと契約はしたくないです

売主 「ちょっと待てよ、契約だって聞いてわざわざ来たのにどう言うことだ

不動産屋 「〇〇さんね、契約は口約束で成立してるので止めるなら違約金払ってもらわないと」

売主 「どうなってるんだ! 俺に恥かかせに来たってことか!」


そんな感じで迫られてビビって何も言わず逃げて近くの交番に助けを求めて事情を話したところ民事不介入で何も出来ないと言われてしまったそうです。

クマ 「それって、手付金没収とか違約金目当てに話を壊す手口だったんじゃないですかね?」

Aさん 「警察も手が出せない相手だと思って生きた心地がしなかったんだけど、3日もしないで違約金払えって不動産屋から請求書が家に届いたんで怖くなって市役所に相談したら弁護士さん紹介してくれたんだ」

クマ 「やっぱり、そう言う手口でヤクザとグルになってる不動産屋だったんですよ」


結局、怖くて仕事も手に付かなくなり当時、給料が10万円くらいの時代に弁護士さんに20万円払って後処理を頼んだそうです。

すぐに不動産屋から「自分は全く無関係」との言い訳の連絡が弁護士さんに入ったそうですが、問題の売主からは連絡が来なかったので弁護士さんに終わったと言う証拠を出して欲しいって言ったら「何も言って来ないんだから刺激しない方が良いんだ」って言われて自然消滅したそうです。

Aさん 「あの時ほど怖かった事は人生で無いし、警察も弁護士さんもあてにならないって良くわかった」

クマ 「刺青見せて訳あり物件だからヨロシクなんて絶対に仕組んでるパターンですよ、その契約書の中身が見てみたいですけど、多分変な内容が書いてあって最後まで決済出来ないとかオチがありそうですね」


Aさん 「まぁ クマさんもあの場にいたらビビって冷静じゃ無くなると思うけど、世の中悪い奴がいるもんだって勉強になった出来事だった」



反社系の対応に関しては自分結構経験ありますが、確かにAさん言う通り本物の人は相手の心理を上手に計算するもので、話術も文章テクニックも含めて訓練しているのでしょう。

「あとから振り返ると良い経験だった」と言えるまでの時間の長さが案件の厳しさなのでしょうかね・・・



IMG_7043さて、昨日(10日)は、都内で一人暮らし中の二男(24歳)が新横浜に勤務していて、本日から夏季休暇に入るから迎えに行くのも兼ねてラーメン博物館へ行って来ました。

わざわざラーメン食べに横浜まで行くの?
と、自分は乗り気では無かったのですが、夏季休暇中に何もイベント企画していないこともあり行ってみた感じです。







45e6f10bブログの記録では、2011年に同じメンバーで横浜に遊びに行ったと書いてありますが、当時は二男が中2で三男は小1と書いてありますので、まるっきり別人な時代。

小学1年生なんて子守の延長みたいな時期だったと思い出します。











IMG_7036ホント子供は10年前と別の生き物になるようです・・・
(なんか三男が一番オジサン系かも)

ラーメン博物館は昭和の街並みを再現した中に数軒のラーメン屋さんがあり、期間経過で入れ替わるようです。

お店のハシゴなんて出来ないだろうと思いましたが、これがまたミニ(5分の3)の注文が出来るので2店舗美味しく頂くことが出来ましたよ。







IMG_7052この不動産屋さんもラーメン博物館の中にありましたが、実際に営業していたら中に入って接客されてみたいところです。

今思えば昭和の時代って楽しめますね。










さて、本日は午後から日帰りで千葉の実家へ行って来ます。

ウォシュレットが壊れたとのことですが取り付けて2年しか経っていないので故障では無いかと思います・・・



ではまた明日


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脅されましたか(前編)




「玄関前のお花が良い感じで咲いてますけど、なんて種類のお花なんですか?」


IMG_701920年以上前から定期的に訪問しているオーナーAさん(80代後半 男性)宅の敷地は約500坪なのですが、訪問する度に何かしらの花が出迎えてくれます。
今月の花は〇〇と言う感じで楽しんでいるのでしょうか?

Aさんに聞いてみると・・・

「私が植えたんじゃなくて勝手に咲き出したんだけど、名前は知らないんだよね」







IMG_7018広い敷地内の草の手入れで1日が終わる生活だと言っていたことを思い出して前回訪問時のブログ記事を見てみると同じ花が咲いていましたが、2か月にも渡って花が咲いている種類の植物なのでしょう。

「一応、花が咲くから草取りの対象にしてないんだよ」

この花の生き残りテクニックなのでしょうか。








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今回は、数日前にAさんから「所有しているアパートを売ろうと思う」との話があり訪問したのですが、過去に何度も出て来ては消える話なので、暇つぶしに話がしたいのだろうと思い訪問。


Aさん 「今度こそアパート売っちゃおうかと思うんだ」

クマ 「自分は良いんですけど、毎月の収入の方が一時的に大金入って終わりより良いって結論でしたよね?」

Aさん 「90歳に手が届く歳になったし年金も現金もあるからお金の問題じゃなくて持ってるのがストレスになったんだ」

クマ 「そうですか? アパートの草取りをご自分でされてますけど、業者さんにやってもらった方が良いですよ」

Aさん 「いや、今度は迷ってないから私が昔クマさんの仲介で買った時の値段で売れればいいよ」



今回話をしているAさんのアパートは、16年前に自分が仲介してAさんに購入頂いた物件ですが、当時Aさんは、そこそこの金額で現金購入しているのです。

なので、当初からローンは無いのですが、平成18年に中古で買った昭和築の物件を令和の時代の売却で同じ金額でとは地価の上がらない地方都市では難易度が高いです。

クマ 「あのアパート、今まで安定して稼いでくれたのを計算すると同じ金額で売れなくても全然儲かってるじゃないですか」

Aさん 「外壁塗装したり給湯器交換したりクロス張り替えたりお金掛けたんだから気分的に同じ金額ならバチ当たらないでしょ?」

クマ 「いや、バチとかじゃなくてアパート買う人は家賃収入に対しての利回り計算と建物の劣化状況で判断しますので売りに出して見ればわかりますけど簡単じゃない金額ですよ」

Aさん 「まぁ 自分が生きているうちに売ってくれればいいから頼みますよ」


そんな感じでお盆休み明けに媒介契約を締結することになりましたが、Aさんの希望通り活動することになるのでしょう。


クマ 「もしご希望金額で売れたら不動産の評価の方が低いから相続税的には宜しく無い話はご承知の上ですよね?」

Aさん 「わかってるけど、そう言うの考えるのも疲れたからアパートなんていらないんだよ」

クマ 「・・・ 何か人生の最後みたいな言い方しないで下さいよ」

Aさん 「平均寿命を超えた訳だし、今まで子供にお金のことで迷惑なんて一つも掛けなかったし、相続税は現金があれば払えるんだからいいんだよ」



そこら辺、いろいろ事情が複雑なので、ブログでは書きませんが、確かに自分から見たら相続税を払っても手元にお金が残る程の現金をお持ちです。

Aさん 「考えてみれば、自分は農家に生まれて親と一緒に農業を続けるものだと思ってたけど、機械化が進んで楽になった時に会社員になったんだよ」

ここから昭和の時代の苦労話が始まりました。

簡潔に書くとAさんは、親子中が良く、家業の農業を継ぐつもりだったのが、お父様に「機械が入って楽になったから外で働いた方が良いのではないか?」と言われて会社員になったそうです。

Aさんは元々地主ではありますが、賃貸経営は全くしていない農家だったとのことで、Aさんが賃貸経営することを志してから大家さんになった元サラリーマン大家さんです。

昭和40年代の話ですが、最初に入った会社が東京の蒲田周辺にあり普通の戸建の2階を賃貸している下宿の仕組を見て「賃貸収入は素晴らしい」と思ったのが賃貸経営を志した切っ掛けとのこと。

真面目なAさんは、会社(機械工場)での勤務ぶりが評価されて給料も上がっていったのですが、タバコも酒もやらずお金が貯まって行き昭和の終わり頃にアパートの購入を決意。

最初に購入した物件が横須賀市にある私鉄線路脇の貸家7世帯(のちに改造して14世帯)。

購入時も築古の平屋物件だったそうです。

賃料2万円とのことですが、満室になると凄い勢いで稼いでくれたとのこと。

借地だったそうですが、特に問題なく経費を引いても数年で購入代金の400万円を回収してからは更にお金が貯まり、貸家の退去があると自分でリフォームして木製の窓からアルミサッシに交換する等、今で言うサラリーマン大家&DIY大家さんの走りみたいな人だったのでしょう。

クマ 「いや、さすがに素人が窓枠ごと交換するとか厳しいと思いますけど簡単じゃないですよね?」

Aさん 「そうなんだよ、実は1棟だけ大工さんに頼んだんだけど丸一日付きっきりで技術を見て真似したんだよね」

クマ 「すごい・・・ そこまでする人は珍しいですよ」

Aさん 「だよねぇ あの時は会社員の収入もあったから家賃が毎月入ってお金が貯まりまくったんだけど、お金が貯まると更に貯めたくなって自分で大工仕事やれば節約になるって思ったんだ」

その頃には、会社でも出世されて転勤があり横須賀の貸家から離れてしまったそうですが、空室が出る度に現地でバリューアップ作業に励んだとのこと。

以降、貯まったお金と銀行ローンで各地にアパートや貸家を買い進めたそうです。


2f470c6aそして、この物件、自分とも縁があり、借地の期限が新築時より50年とのことで平成23年に当時荒れ放題で滞納者しか住んでいない状態の貸家の最後に立ち会った記録がブログにあります。

Aさんこの時すでに75歳で行動力が無くなってしまい、借地の返還期限なのに滞納者がいるけど解体屋差し向けて壊すと本気で言ってたので自分が止めた経緯がありました。





止めない方が良かったかも知れません(笑)


スミマセン、この話長くなるので続きは明日のブログに書かせて頂きます。

今回一番書きたかったのはAさんに質問した「賃貸経営で一番辛かった話」なのですが、アパート購入時に脅された話でした。

その昔のヤクザの手口が面白くて・・・




あと、昨日ブログで書いた足がつった話し

多方面からアドバイス頂いて大変ありがとうございました。

お酒での水分摂取はアルコールのせいで利尿作用が働き水分不足の状態になるとのこと。

大変勉強になりました。

以後気をつけます m(_ _)m



ではまた明日


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他人様のドラマに関わる・・・




子供の頃は虫を捕まえるとか楽しかったのですが、今となっては触ろうなんて思いません。

12年前の記事では大人になったらセミに触れなくなったと書いてありますが、それでも甲虫類とトンボだけは平気なのが不思議です。



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今朝は玄関先でイトトンボが飛んでいました。

イトトンボは黄色とか水色とかキレイな種類がいるもので、何度か自分のブログにも登場していますが、自宅に庭にいたのは木の枝と同化する地味な茶色いのでした。


IMG_6968写真を撮ろうと思い近づくと逃げるので、スマホの10倍ズームで撮影。

これがまた、全然ピントが合わなくて28回撮影して1枚だけ偶然ピントがあった感じです。
さすがにデジタル10倍ズームだとギザギザが目立ちますね・・・

まぁ 珍しくも無い種類なのでしょうけど、ピントが合わないってのが悔しくて追いかけちゃいましたよ。






自分のiPhone、訳あって3世代前のを使い続けていますが、カメラの性能とかバッテリーの持ちが不満になって来ていますので、今年は機種交換しようと思っています。

多分、来月中には新型が発表されると思いますが半導体不足とか円安の影響で値上げされてしまうのでしょうね。


さて、本日は土曜日です。

我が家では家族のうち自分だけが出勤日なのですが、少し前までは三男の部活があったので土日に関しても朝6時頃にはバタバタしている状態でした。

部活引退以降の土日の朝が静かすぎる・・・

まぁ そう言う感じが普通なのでしょうけど、ちょっと寂しさを感じるものです。


・・・


今日は売買に関わって少し前に発覚したトラブル案件の打ち合わせをしてきます。

正直言って、ヤブにいるヘビを出してしまった状態なのですが、乗り越えないといけない運命なのだと思える出来事です。

「早く見つかって良かったんですよ」

と、しか言えないトラブルなのですが、普通の状態に戻すための費用が多額すぎるために、場合によっては弁護士さん入れて調整する必要がありそうな案件になっちゃいました。


こう言う出来事は、対処中は凄く深刻なのですが、終わってみるとドラマや映画を見終えた的に心が動かされているものです。

関わったことで一緒に解決方法を探ることになりますので、良い勉強にもなり教訓が得られることでしょう。

感謝しながら頑張りたいと思います。


ではまた明日


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しばらく黙っててよ・・・




先月初旬に発生した雹(ひょう)害

うちの奥さんの車に関しては車両保険でカバーしてもらった感じですが、管理物件の被害に関しては保険会社とのやり取りだとか借主であるテナントさんの定休日にしか作業が出来ない等、対応が遅くなっている物件もある感じです。



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で、昨日は毎週火曜日が定休日の管理物件テナントさん関連で屋根の修理に取り掛かりました。

ポリカーボネート製のに雹によって小石程度の穴が開いたのですが、テナントさんにすれば、「小さな穴でもお店のイメージダウンに繋がるので大家さんに直して欲しい」とのご希望でしたので取り掛かりましたが、高所作業と何やら簡単では無いテクニックが必要とのことで2社の専門業者さんにお断りされて、高所作業車を扱える業者さんにて作業決定。

IMG_6858昨日火曜日の朝一番で既存の板を取り外し、作業場に持ち帰ってから新規作成して取り付ける予定。

だったのですが、庇(ひさし)となっている板を外している最中に大雨が降ってきて、何とか既存の板を全て外すことが出来たと業者さんから連絡がありました。

クマ 「大変でしたね、午後には雨やむでしょうから気をつけて作業して下さい」

業者 「いや、申し訳ないですけど濡れているとシーリングとか仕上がりに影響するので取付けを1週間延期させて下さい」


クマ 「えっ テナントさん見た目とか気にされると思うので明日とか晴れていたら乾いたの見計らって対応できませんか?」

業者 「いや、単純に板を置きに行く訳じゃ無いんですよ、作業している最中に人が下を通るのは危険ですので定休日にやらせて下さい」



1週間延期とは長すぎると思ったのですが、お客さんの通路になっている頭上で作業するのですから安全上問題あるので定休日で実施したいとのこと。

自分が思っている以上に手間が掛かって危険な作業なのでしょう。

見た目の問題より安全第一。

当然のことですね・・・


来週火曜日に雨が降らないことを祈ります。


さて、本日(27日)は水曜日で自分自身が定休日です。

いろいろやることあるのですが、今までと違うのが三男(高3)が家にいることです。

過去6年間、部活に専念していてお盆と正月の3日程度しか休みが無かったのに今年は部活の無い夏休みです。

最後の試合以降、気が抜けた状態に見えるのですが、大学のオープンキャンパス予約以前に自分の志望校が絞り込めていないので焦っている状態みたいです。

学校推薦の手続きとかも近いようで、昨晩も奥さんと意見が合わなくていら立っているいる様子。

まぁ 将来何をやりたいとか部活が終わった途端に決めろと言われている気分なのでしょう。


少し前までは消防士になりたいと言って、そちら系に強い大学を志望すると言っていた気がするのですが、どうも学校の指定校推薦の枠のなかで志望校を決める流れの中で、考え方が変わってきたみたいな会話が聞こえてきました。

クマ 「お前、消防士やらないなら不動産業界がおススメだぞ」

三男 「はぁ・・・ まじめに考えてる最中なんだから横から口出しないで欲しい、しばらく黙っててよ」



こう言う場面でいろいろ言うと反発したくなるのでしょう。


600230cfとりあえず、この夏の自分の定休日は三男と一緒に過ごすことになりそうですが、一昔前のようにプール行こうとか海に行こうなんて言われることは無いのでしょうね。

まぁ 言われても体力に自信がありませんけど




ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com