賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸系クレーム

受け身の対応

IMG_0152「駐車場内での事故は一切責任を負いません」


と、書いてある看板が取れて車を傷つけちゃったら勘弁してもらえませんよね・・・






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多分、先週あたりの強風でバタついて外れそうになったのかと思いますが、古いワイヤーは錆びるしプラスチックも割れやすくなりますので、定期的に交換する必要があるのでしょう。


今回は4ヶ所止めていたワイヤーが3ヶ所外れていたので、次の強風でアウトだったと思います。

大体、こう言う系は利用者の方から通報があるものなのですが、「誰かが通報するだろう」とみんなで思っちゃったりしたのでしょう。

まぁ そう思っている自分も受け身の考え方な訳です・・・

問題が発生した場合には設置した側の責任が追及されてしまうのでしょうから取り付けた側は怖いものです。

IMG_0154地主さんや大家さんの為に取り付けたとしても、「お宅の看板をお宅が付けたんだから」と言われてしまうのでしょうから考え出すと落ち着かなくなります・・・









誰かの責任にできない場合は最終的には所有者の責任になるってのも他人事ではない話ですね。


その手の話は何度かブログに登場してますので、気を張っていないといけません。


さて、本日は午前中に先日の元不動産屋さんからの話が進んだので対応、午後は新規管理受託の件でオーナー訪問、夕方は決済が2ヶ月も伸びでしまった案件の打ち合わせで地主さん訪問です。

あっという間に1日が終わる事でしょう。


ではまた明日


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ドキドキ系・・・

BlogPaint年に何度かドキドキする仕事があるものですが、たまにだったら適度な刺激は良いものです
昨日は、普段お世話になっている地主のAさんに頼まれてブローカー氏の家に行ってきました。

経緯は昨日の記事をご参照下さい





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(登場人物)
甥っ子 (50代 Aさんの甥) 結構な地主
B氏   元不動産業者のブローカーで推定80歳くらいとのこと
C社   工業団地に工場のある廃棄物処理業者で土地の賃貸借希望

(状況)
・約200坪の土地をC社が借りたいとB氏より持ち掛けがあった
・C社は従業員さんと作業車の駐車場として借りたい
・契約は3年か5年区切りだが、会社がある限り使うと言っている
・賃料は月額8万円
・駐車場造成のため当初30万円負担して欲しいと言われたが200万円にUPした
・造成は転圧、砕石工事、既存のフェンス撤去、入口側溝の蓋と補強等
・200万円が出せないなら貸してあげるとB氏に言われた
・土地の地目は「山林」であるので固定資産税が安い
・現地は平坦で雑草取りを業者に頼んでいる
・駐車場になると固定資産税が高くなり、駐車場撤退後も高いままになる


そんな状態だったので、普段世話になっている地主Aさんから「甥っ子が困ってるから面倒見てやってよ」と頼まれてB氏の家をアポなし訪問したのでした。

甥っ子さんの話からは強引なブローカーとの印象を受けたので、かなり警戒したのですが、年に何度かドキドキする仕事があるもので自分的には経験値UPと考えるようにしています。

ドキドキ系の中では、7年くらい前の出来事が特に心に残っています。

競売でアパートを取得した初対面のオーナーさんから「旧オーナーが物件の鍵を渡してくれないので、渡すようにお願いしたら、代理人が出てきて話を聞いて欲しいと言ってるから代わりに聞いてきて」と頼まれた事があって一人で行ったのですが、実に経験値UPな物語を体験させてもらいました。

その時くらいから「変な出来事こそ良い経験となる」と、ブロガーとしての教訓を得たような気がしていますので、今回も似たようなパターンかとドキドキ状態


年配のブローカーとの事なので、「何だ貴様、仕事の邪魔をする気か!」とか言われたら何て言い返そうかと考えていたのですが・・・

一度目は甥っ子さんと二人で訪問したのですが、B氏は留守でした。

奥さんに名刺を渡して連絡を待っていたところ「今、帰ってきたので要件を聞かせて欲しい」と電話で呼び出され自分一人で再訪問・・・


クマ 「こんにちは、突然すみませんね、〇〇さんの件でお話がありまして」

B氏 「200万円の件ですよね、警戒されて当然でしょうな」



何か、Bさんイメージと全く違って紳士的に話をしてくれます。

クマ 「単純に、200万円払って8万円の賃料だったら途中解約されたら損しちゃうって心配なんですよ」

B氏 「先方は5年でも10年でも借りるって言ってますし、私も工業団地が出来た頃からの付き合いで信用できる会社さんですので」

BlogPaintクマ 「造成に200万円も掛かるって事ですけど現地は平坦になってますよね」


B氏 「自分も平坦になってるから最初に安い金額を言っちゃったのが良く無かったんですよ」

クマ 「何か、お金が無いなら貸すよって言われましたかね?」

B氏 「200万円分の賃料が入る前に撤退するのが心配だろうから工事代を私が立て替えて3年経ったら返してもらうって事で良いと思ったんです」



クマ 「え〜 そこまでして1年で撤退とかしたら揉めちゃいますでしょ?」

B氏 「ですから、間違い無い会社だと私が保証する感じです」



いろいろ聞き出したところ、現在C社が駐車場として借りている土地が売却される事になり数カ月以内に立ち退く必要があり焦っているとの事でした。
一度は、貸してくれるとの事だったので、話を進めないと困るそうです。

クマ 「借主さん側で造成費用持って頂ければ地主さんOKだと言ってましたよ」

B氏 「その場合は、賃料を大幅に減額してくれないと嫌だと先方さん言ってましてね」

クマ 「賃料8万円ですから大幅に減らされたら地主さん貸さないと思いますよ」

B氏 「長く借りてくれるんだから賃料減額しない方が得ですよ」

クマ 「そうですけど、平行線な話なので着地点見つけないとまとまりませんよ」


B氏 「わかりました、造成費用が安い業者探すので少し待ってて下さい」

クマ 「では、そのように地主さんに伝えておきますので、進捗があったら自分に電話頂けますかね」

B氏 「直接話さないで、お宅とやりとりって事ですか?」

クマ 「はい、直接訪問されるのは嫌なんですって」


なんか、Bさん元気無くなっちゃったので、ちょっと雑談したのですが、20年以上前に引退した元不動産屋さんでした。

工業団地を造る際に農家を取りまとめた地上げで大儲けしたそうで、近隣の農家系地主さんに感謝されていて未だに当時の絡みで活躍しているみたいです。

年齢が80歳くらいで強引な感じとの事前情報でしたが、実際は70代前半で腰が低いイメージでした。

契約したら豹変されても嫌なのですが、なんだか悪い人には見えません


また続きができると思います・・・


ではまた明日


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嫌な予感・・・

地主のAさん(70代男性)に板金屋さんを紹介されたと書いたばかりですが、昨日またしても電話で呼び出しがありました。

Aさん 「ちょっと問題発生したんで今すぐ来れるかな?」

クマ 「どうしました?」

Aさん 「うちの甥っ子の土地に怪しい話が来たんで対応して欲しいんだよ」

クマ 「・・・ 30年一括借上の話ですかね?」

Aさん 「違うよ、もっと適当な話なんだよ、甥っ子が今来てるから話し聞いてやってよ」



何だか、電話の声が焦ってる感じだったので急いで訪問することにしました。



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Aさん宅に訪問すると、庭に甥っ子さんのお洒落なドイツ車がとまってました。


26d09529Aさん 「悪いねぇ 忙しいところ呼び出しちゃって」

甥っ子 「すみません、突然の話で申し訳ないです」

クマ 「いえいえ、どうされました?」

甥っ子 「◯◯に200坪の土地があるんですけど貸して欲しいって不動産屋さんに言われたんです」

クマ 「◯◯って、市街化調整区域ですね、農地ですか?」


甥っ子 「いえ、地目は山林なんですけど、工業団地の会社が駐車場にしたいって言ってるそうです」

クマ 「悪い話じゃないと思いますけど、貸したくないんですか?」

甥っ子 「父の代から何十年も空き地なので貸しても良いんですけど話が怪しくて・・・」


Aさん 「話を持ち込んだ不動産屋が、駐車場の造成費用を地主側で出せって言うんだよ」

クマ 「なるほど、賃料と借りてくれる年数しだいって感じですね」

甥っ子 「当初は造成費用を30万円持ってくれれば良いって言われたのでOKしたんですけど昨日持ってきた見積もりが200万円に上がってたんです」

クマ 「すごい金額になりましたね・・・ 毎月の賃料はいくらなんです?」

甥っ子 「8万円です」


Aさん 「8万円で、年間96万円だけど山林から雑種地になると固定資産税上がるから」

クマ 「ですねぇ それ以前に200万円回収するのに2年以上かかるし撤退したら地目を山林に戻せないと思った方が良いですよ」

甥っ子 「不動産屋さんに200万円なんて払いたくないって言ったら金が無いなら貸してやるから心配するなって言われたんです」

クマ 「何か横柄な感じですね、ホントに不動産屋なんですか?」


甥っ子 「うちの近所に住んでる元不動産屋の社長で、80歳すぎてる感じだから現役じゃないと思います」

Aさん 「ブローカーだよ、間に入って造成代とか抜く気なんだよ」

甥っ子 「自分、お金に困ってる訳じゃないので変な話に巻き込まれるなら貸さないつもりです」

クマ 「断ってもいいなら造成費用借主持ちで毎月8万円なら貸してもいいって言ってみたら良いんじゃないですかね」

Aさん 「何か不動産屋が押しが強い感じなんで、一緒に行って話つけて来てよ」


クマ 「え〜  横入りすると思われますよ」

Aさん 「甥っ子はこう言うの苦手なんで、言いくるめられないように面倒みてよ」



何か乗り気しない話ですが、Aさんの頼みなので引き受けました。

80歳のブローカーなんて嫌な予感がします。


と、言うことで本日の午前中に甥っ子さんと訪問してきます。


どうなりますでしょうかね


ではまた明日



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任せるよ

昨日は管理課の新人君がお休みだったので、突然連絡の来る物的トラブル系の対応を管理課S君か自分が行う状態でした。

S君の方は、解約立会やリフォーム確認等、相手と約束したスケジュールが入っているのに対して自分の方は夕方の約束まで売買資料の準備や事務処理系の仕事です。

そうなると暇そうに見えるのが自分なんです・・・




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と、考えていた午前中、某管理マンションの1階入居者さんより「キッチン下の廊下から水が染みてくる」との連絡が入りました・・・

話を聞くと、ジワジワとフローリングが染みてくる進行形の状態なので、ピンホール漏水が疑われます。

たまたま管理課S君も見積り作成の時間で社内にいました。


S君 「僕、行ってきますよ」

クマ 「悪いねぇ なんかピンホールっぽいね」

S君 「まぁ 漏れ続けてるんじゃピンホールの可能性高いですね」


うちの管理物件、かなりピンホール漏水になる事がお多くて毎月のように対応があるのでスタッフとしてはかなり鍛えられていますが、正直面倒な位置で漏水すると復旧するまでかなりの時間を取られるものです。

まずは無駄な出張費を発生させないように水道業者さんを呼び出す前に当社スタッフで現地を確認します。

IMG_0032 1S君が出発して1時間程度でメールが送られてきました。

現地は、排水しなくても水が滲み出ている状況で、キッチン前の廊下部分のフローリングが湿っています。









IMG_0032 12jpgキッチンの収納部分の板を開口して確認したところ、給水のフレキ管の下から漏水していることを発見。












pg
原因は給水フレキ管の腐食による漏水でしたので、フレキ管を交換して復旧完了。

後はフローリング補修に関してオーナーと調整。


以上。






今回は、直しやすい個所での漏水でしたが、原因の特定から問題個所の交換作業まで1時間程度と言うのは実に頼もしい限りです。


と、言うことで漏水対応を日常的に行っていると鍛えられるものですね。


IMG_0045夜は、地主さん宅でビルの新築に関する打ち合わせ

と、思ったのですが、またしてもトンカツが食べたくなったそうで行きつけのお店で食事しながら打ち合わせ・・・





「任せる」とは言われましたが、昔話や雑談ばかりで進捗はありませんでした

近い内に建築屋さんと打ち合わせしてプラン作成です。



ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com