賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸系クレーム

大雨・・・

九州での河川の氾濫、土砂災害の状況を報道で見ました。

被害に遭われた方にお悔やみとお見舞いを申し上げます。

記録的な大雨とか100年に1度とか毎年のように聞いているって事は、特別な話じゃなくなっているのでしょう・・・


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九州以外の地域でも同じような事が起きるとの予報になっているので、全くもって他人事でないのが怖いところです。

新型コロナだけでなく水害被害と災難続きな状態ですが、地震に関しても忘れてはいけないのでしょう。

考え出すと暗くなりますが、昨晩も当社の管理するマンションで雨漏りが発生していまして夜間に緊急受付センターからの連絡を受けた管理課スタッフが出動しています。

0707住まいに関する仕事をしている以上は楽観的になれる日が無いと痛感します。

今回発生した雨漏り案件はオーナーさん側主導で大規模修繕が予定されているのですが、大雨の時期に間に合わなかったのが残念なところです・・・




満室物件なのですが、オーナーさんが書庫にしようと思って空けている部屋を急遽仮住まいできるようにクリーニングして今晩引越し作業になったとのですが、入居者さんには大変申し訳ない話です。



さて、昨日ブログで書いた「田」の農業用水やポンプに関する不明点ですが、用水を管轄する組合で調べたところ、用水からの供給を立証する配管は記録が無いとの結論になりました。

しかしながら、埋設図を作る前からの水路は記載が無い事があるので、あるかも知れないと微妙な事を言われてしまいました

ユンボで掘ればハッキリするのですが、他の田んぼと繋がってたとか怖いです・・・

引き続き調査して、また報告します。



ではまた明日


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ヒューズでしたか・・・

「停電して真っ暗になっています」

休日夜間の緊急連絡センターより当社が管理しているアパート(木造1K  6世帯)が停電していると管理課S課長に電話が入ったのが午後10時頃。

緊急連絡センターでは「電気料金払ってますか?」「共用部分の電気は点いているか?」「他の部屋の電気は点いているか?」の基本的な確認事項を聞いていますが、今回は連絡して来た部屋のブレーカーだけが落ちている訳では無く全世帯が真っ暗になっているとの報告でした。


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S課長と管理課W君が現地へ出動。

大雨や台風の時に共用部分のブレーカーが落ちて共用灯が全て消えたりテレビのブースターが落ちて全世帯のテレビが映らない状態になる事がありますが、今回ヤバイ感じなのは全世帯が停電している事です。

管理課S課長からの初回報告では「電力会社側のヒューズが切れた可能性があるので緊急手配した」とのことでした。

この、電力会社側のヒューズトラブルは稀ではありますが、知らないと復旧に時間が掛かるので、ブレーカーに異常が無ければ電力会社に緊急対処をお願いするべき事項です。

自分は以前、マンションの給水ポンプ故障だと思ってポンプメーカーさん呼んじゃって大騒ぎした後に電力会社のヒューズと判明して余計な時間と労力を掛けてしまった記憶が有ります。

IMG_0086今回はS課長の見立て通り電力会社管轄の電柱の上にあるヒューズが原因でした。

復旧は午前0時頃、雨が降っていて真っ暗な中で東京電力さんが電柱に上りヒューズを交換してくれて全世帯復旧しました。





bcc24354管理課S課長は、以前よりトラブル対応データをまとめていて、記録しています。

4年前のヒューズ案件

電気工事士の資格も取得していますので、現場での理解も早いのでしょう。



対応ありがとうございました。


昨日7月1日は神社へ月初めのお参りに行ってきました。

5月にお参りした際にはお賽銭入れる箱の上にあるガラガラする縄(鈴の緒です)が感染防止で撤去されていましたが、昨日は復活していました。


22078104-A2A8-4917-9B58-98793D53B66B鈴の緒だけでなく、「茅の輪(ちのわ)」が設置されていたのですが、新しいアトラクションが増えた訳では無く、夏越の祓の時期のレアものイベントだったみたいです。

親切に、くぐり方の説明が張り出してあったので、くるくる回って来ましたよ。



その後、千葉の実家へ移動。

8ADFFDD3-245E-4677-9F8B-91A6F699482B緊急事態宣言が復活する前にパソコン系の指導したり近況の話を聞いたりしてきました。

で、お酒飲んで9時には寝た感じです。






と、言う事でこの後は電車で2時間ちょっとかけて埼玉へ戻ります。


ではまた明日


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怒らないで・・・

きのうは、詳しく書けない案件で営業課N店長と一緒に自主管理大家さんの家族会議に参加してきました。

買取案件の絡みもあるのと、無管理に近い自主管理を終わりにしないといけない理由について次の世代の皆様に確認頂きたかった感じです。


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70代の地主系自主管理大家さんなのですが、自分とは20年以上の長い付き合いで大きなトラブルが発生すると上手に自分を使って解決してきた経緯があり、一部は当社の管理物件とさせて頂いている事で時間が掛りながらも管理委託件数を増やしていますがまだ自主管理な物件が多くあります。

正直言って、この大家さんの案件で変なトラブルがあっても、「またですか」的に慣れちゃった感じですが、多分普通の感覚のN店長にしてみたら驚くべき無管理ぶりに見える事でしょう。

あまり言うと可哀想なので自分は過去の笑い話程度で流していたのですが、N店長は「こんな酷い状態で自主管理を続けると次の世代が迷惑する」とお子様達の前でズバリと言ってくれました。

結局お子様達が驚いてしまい「お父さん、そんな状態じゃダメでしょ!」となって現在の自主管理をやめて全物件を管理移管した場合の将来予測を提出することに・・・

もちろん予測と言っても、今まで掛からなかった管理手数料5%が課金されるので出て行くお金は増えるし、出だしは共用部分の清掃や適正化に掛かる結構な費用が発生します。

その事を踏まえても管理にするメリットがあると言い切れる根拠を出す必要がありますが、間違いなく現状よりは良くなります。

今より絶対に良くなると言えるのは、最近では珍しくなった保証会社が入っていない入居者の滞納や、なぜか汚部屋率が高いとかペット無断飼育とか共用電源無断使用とか放置車両とか不良入居者トラブルが多く発生しているからなのです。

N店長 「多分、過去の滞納金の回収だけでも1本は超えてるでしょうね」

息子様 「えっ? 100万円ですか・・・」

N店長 「いえ、もう一桁上ですよ」

お嬢様 「え〜 何それ・・・ お父さん何やってるのよ!」


お子様達には賃貸経営の事を何も話していなかったのでショックが大きい感じです。

大家さんは、自分の目を見て「余計なこと言うな」との念を送ってきます・・・

クマ 「まぁまぁ 物件数が普通の大家さんの10倍くらいありますから滞納者もいるんですよ」

N店長 「滞納だけじゃなくて、問題のある入居者とのトラブルもたくさん解決してきたんですけど、本来は管理受託してないとやらない話なんですよ」

クマ 「一部は当社に管理を移管して頂いてますけど、家賃の回収状況や入居状況のチェックをすれば、取りこぼした収益が増えるし問題を焙り出して改善する方法が見えてきますので」

息子様 「良くわかりました、このまま管理委託しないで突然引き継ぐなんて怖すぎます。 前向きに検討しますので、何か目で見てわかる提案書みたいなものを頂きたいです」

N店長 「今度まとめてきますけど、過去に対処した事例を見て頂くのがわかりやすいですよ」

お嬢様 「過去の事例がたくさんあるって、ホント何をやってるんだか・・・」


クマ 「いえいえ、お父様は今まで大変苦労されて資産規模を拡大されたのですし、他の大家さんと同じように管理会社に委託すれば良いのに収益を上げようと頑張ってたってことなんですよ」

と、言う感じでお子さん達に賃貸経営の一番良く無い場面を告げ口したような気分になりましたが、突然の相続で現状がぶつかって来るよりはマシな話かと思います。


で、帰りの車の中でN店長とどんな提案書を作るのが良いか考えてみました。

N店長 「管理してない物件の賃料を調べて管理手数料と定期清掃とかの費用を計算して出してみるけど、滞納が無くなって建物がキレイになって入居者の居心地が良くなるだろうって弱い感じだね」

クマ 「まぁね 今まで管理料とか清掃費掛けて無いんだから単純に見ると出費が増えるってことだ」

N店長 「過去に対応した汚部屋の写真とか回収出来た滞納賃料の総額とか出せるかな?」

クマ 「そう言う系だったらバッチリ残してあるからまとめてみるよ」


図1と、言う事で会社に戻ってから過去データを調べてみると、過去のハイレベル滞納とかハイレベル汚部屋、ハイレベルクレーマー、詐欺にあった話し等々すごいデータがたくさん保管してありました。

自分が過去に書いてきたブログネタの一番の提供元は、この大家さんで間違い無いです。
その点では功労賞を差し上げたいところですが、大家さん側にも当社にも健全化が必要なのでしょう。



他の案件でバタバタしている時に更に忙しくなりそうですが、こう言うのは運命的な流れになる事がありますので気を抜かず頑張ります!



ではまた明日


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乗り切り方?

「今は特殊な時期なんだと思うよ」

と、案件が重なり過ぎてメンタルから体調不良になったと言ってるN店長に言ってみたのですが、ホントいろいろ重なっています。

最終的には全て仕事として成り立つ案件なのだと自分は考えていますが、運とか流れ次第では最前線で危険な目に遭う役割みたいな立場だったりもするのでしょう。


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775955D0-FF50-468E-8FE0-5829C77EBD9D危険な目に遭うとは物理的に危険な状態では無く、人的にとか財産的に危険な状態だと言うのが気が重くなる原因で、根本的な問題改善には何らかのリスクを取る必要が出てくるものです。
そこら辺が具体的に書けるようなブログであればもっと盛り上がれるのでしょうけど、取り組んでいる最中は手の内を見せてしまう可能性とか考える必要があるのでしょう。




Googleの検索なんかも具体的に書くほど、ヒットしやすくなるって感じなのでボカシて書くテクニック的な事もいつの間にか身に着けた気がします。

まぁ 何れにしても大変な時期を乗り越えれば大きな成果となって戻ってきますし、失敗しても貴重な経験値となるのは間違いありません。

と、言う事は辛いとか嫌だとか思わず「クイズに答えて当たれば豪華賞品がもらえる」的な感覚で臨むのが乗り切り方だと思い込めば楽になれるはずです。

「あの時は頑張ってたよな」と、お酒飲んでネタにする日が必ず来ると思いますし、辛いことも人生の1ページになるのだから乗り切る努力をすることが大切なのでしょう。

と、具体的に書けない話が多くてスミマセン。

・・・

さて、今日の午前中は修羅場的対応の続きに立ち会ってきます。

その後は社内で事務処理しようと考えていますが、終わってからは会社の賃貸管理基幹ソフトのクラウド化変更作業の立ち合いで19時から作業してもらうので終わりが何時になるのか不安なところです。

立会と言ってもリモートでの作業なので、自分はパソコンが止まってしまったら電源入れる係みたいなものなのでしょう・・・


ではまた明日


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あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com