賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸系クレーム

イメトレと記録の大切さ

先日、賃貸物件での高齢者入居トラブルや孤独死関連の実務話を聞かせてほしいとのことで取材がありインタビューを受けました。


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まぁ 何と言うか理想を語る的な話は好きでは無いので現実に起こっていることや体験談を語らせて頂きました。

この手の話では自分的に言うことが決まってまして

1.センサーの進化に期待
2.長期間発見されなかった場合はフルリニューアル
3.その費用を担保する為に保険に入っておく
4.心の準備(イメージトレーニング)をしておく


が、答えている内容です。

1.に関しては「これで完璧」みたいなものが開発される頃のような気がしているのですが、費用が掛かる話なので導入することに価値を感じるかが大切な部分なのかと思ってます。

2.は単純に次の募集の際に「全部新しくしています」と言える事が大切だと思うのと、それにより賃料の下落を軽減できる可能性があることです。

538bd520最近手掛けた告知案件では、フルリニューアルのお陰で従前の賃料より高く、同程度の近隣物件より少し安い程度の賃料で成約しました。

大切なのは全交換と暗さを感じさせない気分にする明るさかと思ってます。



3.は、孤独死案件の場合は「故意に死んだ場合」と違って、相続人または保証人からお支払い頂ける費用が残置物撤去費用や特別に汚損した事に起因する原状回復費用程度なのが現実です。
場合によっては全く協力してもらえないこともあります。
なので、2.で主張するフルリニューアルでユニットバスやキッチンまで交換しましょうとなると、大家さんの費用持ち出しが必要になるのです。
そこら辺、入居者さん側の家財保険のオマケ的な特約が充実してきたとは言え、残置物撤去や特殊清掃費用で消えてしまう程度の補償内容では、大家さん側の持ち出しが増えるのです。
なので、修理費用や家賃補償ができるような保険をオススメしています。

4.は、3.の段階になって「仕方ないですね」と損切り的に費用を出す決断ができるのか、「納得できない」と始まって放置状態が続いて他の入居者さんが気味悪いから引っ越すと言い出す等になって、「結局やるしか無いのか・・・」と悟って時間を無駄にする。

これは、事前に心の準備が出来ている方なら費用を出す決断が早くできると思いますし、建物を解体する選択肢を選べる人以外は必要な出費なのです。

売却する場合でも、部屋が荒れている状態では足元見られるかも知れません・・・

なので、突然の事案発生でショックを受ける前に、「こう言う事もある」と予防接種的なイメージトレーニングが必要なのです。


そこら辺、いろんなパターンを経験しているので忘れないうちに更にまとめて見ようと思っています。

上記の内容と微妙にずれますが、今回の取材で自分が思ったのは「記憶していることの大切さ」です。

同じような経験をしていても、何かに記録していないと忘れて行く

自分の場合は、たまたまブログに書いたりセミナー資料でまとめてあったりするので、いろんな事例を具体的に思い出せるのです。

そんな話の総集編を作ろうとか最新事情を追加してみようと思えるのは、頭の中だけでなく何かに記録しているお陰なのでしょう。

いろいろやる事ありますね。


さて、本日は売買系の案件を中心に対応して、夜は都内で司法書士の太田垣章子(あやちゃん)先生と21日のシンポジウムの打ち合わせしてきます。


ではまた明日


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お正月モード?

IMG_8852昨日1月1日は、午前0時にブログ更新して寝ましたが、6時くらいに起床して珍しく初詣へ行ってきました。

毎月参拝している市内の鷲宮神社なのですが、元旦に参拝するのは11年ぶりです。






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IMG_8848神社の参道に向かう車で大渋滞していたイメージがあり、徒歩で行っても1時間くらい並ぶと思っていましたが、最近は神社の駐車場を閉鎖して初売り会場にしているそうで全く渋滞無しで、参拝の方も午前7時の段階で本殿前で5分待ち程度でした。
実に良い感じの1年が始まりましたよ。

←まだ鳥居が復活していません・・・




その後家に帰ってきて鍋用のカセットコンロを探そうと思い、庭にあるイナバの物置を探したところ、整理したくなって2時間も掛けて物置を片付けました。

この物置、10年以上前に設置して普段使わない物を入れてパンパンになっていった感じです・・・

IMG_8875いらないものが半分以上だったので、思いっきり断捨離。
ゴミ処理工場が始まったら捨てに行こうと思います。

結局、カセットコンロは見つからず、代わりにコールマンのガスコンロが発掘されたので良かったのですが、これは屋内で使ったら危険なタイプかと思うので災害時用にします・・・




そして、お昼からは奥さん側の親戚と宴会開始・・・

IMG_8859お昼ご飯的な時間が終わったところで集まった子供達5人(と、言っても中3から24歳)がラウンドワンで遊ぶとの事で調子に乗って自分も運動しに行ってきました。

卓球だけは負けない自信があるのですが、結構負けました

もう子供じゃ無いですね・・・





そんな感じで楽しんでいるところに休日夜間の緊急連絡センターからのメールが届きました。
報告2管理アパートの1階入居者さんから「トイレの天井から水が垂れてくる」との連絡・・・
2週間前に当社で確認したところ漏れている形跡が発見できず結露の可能性ありと様子見していた案件でした。

今月は自分が当番では無く管理課S2君が当番なので、現地対応してくれて写真が送られてきましたが、上階が不在だったので状況確認だけして後日再対応の予定となりました。


入居者さんも新年早々ですので気分悪かった事でしょう・・・




そして、宴会夜の部再開。

今年は飲みすぎ食べ過ぎに注意しようと思っているので、程々にしたつもりでしたが、結構食べちゃった感じです。

IMG_8874食後の運動で近所の神社に参拝。

考えてみればお正月が神社に一番人が集まる時期なのかと思いますが、皆さん良い年にしたいとの思いから1年の初めに参拝している事でしょう。

で、戻ってきてまた飲み会・・・






こんな事になると思って、朝のうちにランニングで5km走っていたのと初詣2回とラウンドワン合わせて2万歩以上の歩数でしたが、見事に体重増加したした1日となりました


さて、本日は千葉市へ移動して自分の側の親戚と飲み会です・・・


毎年の事ですが、今の時期は飲みすぎ食べ過ぎに注意ですね

皆様もお気をつけ下さい。



ではまた明日


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驚きますよね(続編)

なぜこんなになるまで放置していたのか・・・

自分は、普通ではあり得ない驚くような事に遭遇するタイプなのでしょう。


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このブログを昔から読んで頂いている方はご存知かと思いますが、自分は管理物件のオーナーさんだけでなく自主管理の大家さんと多くお付き合いさせて頂いております。

自主管理の大家さんの中には、管理会社よりもレベルが高い管理をされていてホントお手本になるような方もいれば、「自主管理じゃなくて無管理でしょ」的な大家さんもいるのです。

そんな無管理大家さんの物件には、普通の大家さんだったら気を失うくらいの衝撃的な案件があるもので、自分は昔から経験値UPとテクニック向上のための勉強材料にしてきた訳です。

もちろん最終的には管理取得を目標にしている訳ですが、ホントたくさんのドラマを経験させてもらえるって事もブロガーの自分には魅力なのです。

今回登場するのは10月に5年以上の家賃滞納&汚部屋が発覚したC君。

詳しい話はこちら


C君は現在20代後半でアルバイトをしているのですが、入居した時は地方から出てきた大学の新入生でした。

うちの近所の大学生は卒業と同時に都内へ引っ越したり地元へ戻ったりするものなのですが、C君は就職が決まらなかった上に汚部屋にしていたから住み続けていました。

恐らくは誰にも注意されずにゴミが溜まりルーズな生活を送っていたのでしょう・・・

当社は管理会社では無いので滞納督促や部屋の追い出し業務はやらないと宣言していたのですが、事務的な退去立ち合い業務として何も責任を持たない形で関わる事になりました。

「ゴミの撤去」→「部屋の明け渡し」→「滞納金の回収」の順番が現実的なのですが、無い人から取れないのが現実だし、学生気分が30歳近くまで続いている感じなので下手をするとゴミ満タンの状態で逃げる可能性もあります。

そこら辺、保証人である父親に請求するべきだと大家さんには伝えたのですが、5年以上滞納に気が付かなかった負い目とC君に泣き付かれたことで連絡を保留している状態です。

そんな中でも自分との約束を守り、年内でゴミを片して部屋を明け渡したことは良かったと思います。

彼は元々素直なタイプの人物かと自分は思っていますが、いろんな事が重なって楽な方へ逃げた事で苦労する道を選んでしまったのでしょう。

IMG_8731クマ 「約束守ってくれて良かったよ」

C君 「ホント申し訳なかったです、お支払いできていない分は必ず大家さんに払います」

クマ 「そうだね、うちが管理してたら1カ月滞納でもお父さんに請求してたけどね」


C君 「ほんと父とは10年くらい疎遠になっているので、勘弁して下さい」

クマ 「C君が毎月5万円払うって約束を大家さんが信じてあげるって言ってるから連絡してないみたいだけど、普通じゃあり得ないから」


C君 「今回、ゴミの撤去費用が想像以上に掛かってしまいまして引越し先も決められなかったので実家に帰るんです」

クマ 「だったら家帰ってお父さんに正直に言っとくべきだよ」

C君 「いや、それは無理です」

クマ 「一回でも約束守れなかったらお父さんに請求来るって言っとけばいいんだよ」

C君 「いや、絶対に毎月払うので大丈夫ですから」



今回の出来事はC君にとってみれば人生の大きな節目となった事でしょう。

これを機会に地元で仕事を見つけて立ち直って欲しいところです。



さて、本日は定休日なのですが、夕方から都内へ行ってボーリングと忘年会に参加してきます。

先日経験した驚くような乗り過ごしが無い様に気を付けます・・・


ではまた明日


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賃料減額ガイドライン(追記します)

先日、日管協のスタッフさんより賃料減額ガイドラインの表が変わりましたとメールを頂きました。

賃料減額ガイドライン賃貸住宅の設備故障時に入居者さんに迷惑を掛けた部分に対する家賃減額の考え方の「参考として」役に立つものなのですが、その発表があった際に使っていた資料の新しいバージョンとのこと。
自分が既に手にしていたタイプと比べると同じでしたが、最後の「使用上の注意事項」の部分に関して自分の持っている資料には無かったかと思うので追加掲載させて頂きます。

2020年4月の民法改正に伴い、いろいろと課題になる分野かと思いますので、少しでも参考資料が増えるのは歓迎すべきことかと思ってます。




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来年の民法改正に関しては賃貸借契約における保証人の扱いと、賃料減額関係の明文化が実務に影響を与えるものかと思っていますが、いろんな専門家の方に聞くと、細かい部分は新民法が施行されて裁判例が出てみないことには手探りな感じだと言われます。

わかりやすい部分は問題無いのですが、平行線になった解釈の問題とかって突き詰めると裁判所に決めてもらうしか無いのでしょう。

なので、いろいろ決め付けず、これから明確になる事があるとの含みを残して参考にすると良いのかと思ってます。

資料のご提供ありがとうございました。


話は変わります、我が家のペットであるシルバー文鳥のピヨ(来月で9歳)。

IMG_8675リビングに鳥かごがあるので人がいる時間は暖房が効いてるのですが、夜中に寒いんじゃないかと思い先月小鳥用ヒーターを導入しました
ようやく暖かさに気が付いてくれたようで、日中もヒーターの横で過ごしてくれるようになり寝る時以外は巣の入り口で温まってます。
若い頃からちょっと環境が変わったり見たことが無いものがあると気が動転するのですが、老鳥となって1ヶ月かけて学習してくれて良かったです。


これで寒い冬を乗り切ってくれる事でしょう。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com