賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸系クレーム

答えが知りたい

知らない事があると知りたくなる。

クイズを出されると答えが知りたくなる心理と一緒で、人には答えが知りたくなる欲求があるのでしょう。



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賃貸管理の仕事を長年やっていますと、大体の事は過去に似たような事があって、何となく類似の事例から判断できるのですが、出題されるクイズで一番困るのは「漏水個所クイズ」です。


ae3e2b9b突然、「問題です」と振られて早く答えを見つけないと入居者さんが困り、建物の被害が拡大していく・・・

給湯管に小さな穴が開くピンホール漏水が代表例なのですが、過去に数多くブログに登場しています。




ピンホール漏水の初期段階では例え2階や3階など下に居室がある場合でもコンクリのスラブ部分がダムのようになるまでの間、誰も気が付かないような事があります。

木造の1階で、布基礎だったことで、土に水が吸収されて入居者さんが全く気が付かないとか、その他の変化球的なパターンなんて事例もありました。

そんな感じの目に見える異変がない場合に気がついてくれるのは水道メーターを確認する検針員の方です。

「空き部屋なのに90立米出てましたよ」と、言われた時は焦りましたが、1立米って縦1m×横1m×高さ1mで1000リットルって事ですので、それだけでも凄いのに90立米って・・・

※立方メートルを表すm3を1文字で表記すると端末により文字化けするので漢字で書きます。



c2e0182c出された問題の答えは、退去した入居者さんが節水の為にトイレタンク内にビンを沈めていた事に気が付かず空き部屋の便器封水の為に水栓開いてビンがフロートと干渉して水が出っぱなしになったと思われる人災
案内かリフォームの絡みと思ったので水道代2万円弱を大家さんに賠償しましたよ・・・




ちなみに東京都の場合、水1立米での平均的な水道料は約140.5円なのだそうです(20ミリメーター 24立米利用時 基本料金等除く)


で、前置き? が長くなりましたが、火曜日に某木造アパートの借主さんから「水道代が高くなったから調べて欲しい」と連絡がありました。

法人さんの社宅として社員の方がご入居しているのですが、会社の総務で水道料を払っているようです。

管理課の新人君が確認しに行ったのですが、問題の部屋は2階で、漏水があれば1階へ漏れると思われますが異常なし。

一番怪しいトイレの水チョロも確認したそうですが、特段問題無かったそうです。

「ご使用された量が多かったんじゃないですか?」と、法人さんに伝えたところ、

11月から1月 25立米
 1月から3月 50立米
 3月から5月 86立米

との数値を言われたので、確かに異常な感じがしています。

もしかすると、1階の方が漏れに気が付かない位置で漏れていたり、トイレタンクに異常があるかも知れません。

この件、入居者者さんの在宅している土曜日に水道業者さんと徹底調査することになったので、自分も同行してみます。

さて、本日15日(木)も定休日です。

昨日は、自宅に篭り頼まれた資料作成に専念していましたが、本日は別件で依頼された原稿作成で篭もる予定です・・・

ではまた明日


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そんな費用は・・・

昨日書いた網戸の件ですが、保険会社から「対象になります」との返事を頂きました。

ダメ元的な確認だったのですが、住宅総合火災保険に、いろいろ特約を付けている手厚い保険に入っていて良かったです。

網戸盗まれるなんて初めての経験でしたので違和感ありますが、この世帯の網戸だけ2枚無くなっちゃったんだから盗難なのでしょうね


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BlogPaintきのうは、来月中旬に期日指定された、建物明け渡し裁判控訴審の準備を顧問弁護士の事務所でしてきました。
この案件、昨年の12月に一戸建てを貸している大家さん(70代男性)が、借主A氏(40代滞納者)と連帯保証人B氏(義兄)を被告として明け渡し訴訟を行ったもので、弁護士先生を立てない本人訴訟として地元の簡易裁判所で行われています。



簡易裁判所で行われた1回目の口頭弁論では借主のA氏しか出席しなかったので、裁判官から「B氏も連れてきなさいよ」と促され1月下旬に2回目の口頭弁論期日を指定。

ですが、期日の2週間くらい前に「仕事の都合で出廷できない、別の日を設定して下さい」とのお願いがB氏よりあったとの事で、大家さんとしては、「後で恨まれるのは嫌だから待つ」と判断して期日の延期を認めました。

元々、B氏からの一審での答弁書には「訴状の内容を認めます」「話し合いによる解決を希望します」と書いてあったので、待たなくても良かった気がしますが、滞納者のA氏とは喧嘩しても、お金の出どころであるB氏とは喧嘩したくなかったのです。

が、せっかくの大家さんの厚意を無視して2回目の口頭弁論にもB氏は出廷せず・・・


見事に時間稼ぎされた感じでした。


そして3月中旬に「明け渡せ」・「滞納金払え」・「訴訟費用払え」の判決を頂いて一段落ついたと思っていたら「控訴します」との連絡がありました。

結果としては、滞納者A氏からの控訴は却下決定されて保証人B氏の控訴だけが受付られたのです。

そして5月下旬に、やっと控訴状が大家さんに届いて控訴内容の全貌が明らかになりました。

控訴理由的には5項目書いてありましたが、どれも言いがかり的な内容で、「分割を認めて欲しい」が一番の趣旨になっています。

で先日、大家さん宅で打ち合わせをしたところ、「二度と裁判所には行かない」と宣言していたので、弁護士先生に任せるものだと思っていましたが、先生の報酬額を伝えたところ奥様より、「そんなお金ありません!」と言われてしまい、頑張って本人訴訟を継続する事になりました。

客観的に見て負けるような訴訟ではありませんが、大家さんはトラブル対応どころか人と話すのも苦手なおじいちゃんですので、法廷の緊張感が実に嫌だと言ってます。

と、言うことで弁護士先生にお任せする選択肢が費用の件で無くなってしまった訳ですが、昨日自分の勤務先の顧問弁護士事務所で答弁書のアドバイスをしてもらいました。

「答弁書で答えるまでも無いような控訴理由だね」

と、既に一審で事実関係を認めて話が終わっているので全く焦る必要は無いとのアドバイスでしたが、大家さん(被控訴人)が法廷で「答弁書の通りです」と答えやすくするために一応5項目の控訴理由全てに答えを書いておきました。

弁護士先生にはお金にならなくて申し訳ないところですが、滞納者のせいで余裕が無くなってしまっている状態ですので、極力経費節約して、最後の強制執行の費用を準備しておかないといけないですね・・・

ホント迷惑な話です。


さて、本日は定休日です。

ゆっくりしたいところですが、いろいろとプライベートで宿題を作ってしまい休みの日にやろうと思っている事が増えたので夕方くらいまで専念しようかと思ってます。

ではまた明日



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そんなの盗む?

この仕事をしていると、空き巣自転車の盗難に結構身近に遭遇します。

珍しいところではエアコン室外機、給湯器水道メーター電源ケーブル給水ポンプの留め具なんてのが盗まれたりしたこともありました。



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きのうは、管理アパートを借りている社会福祉法人の理事長さんから電話がありました。

理事長さんとは付き合いが長く、何かあると自分の携帯に直接電話をくれます。

理事長 「あのさぁ ◯◯アパート何だけど網戸付けて欲しいんだよね」

クマ 「えっ  網戸破いちゃったって事ですか?」

理事長 「いや、今アパートに来たら網戸自体無い事に気がついたんだよ」

クマ 「最初から無かったって事ですか?」

理事長 「今まで気にして無かったけど、あったのかな?」

クマ 「入居してから6年経過されてますけど、無かったら入居時に言われますよね?」

理事長 「自分が住んでる訳じゃ無いからなぁ・・・ 盗まれたのかな?」


IMG_4691何だか不思議な話なので、現地を訪問してきました。

1階角部屋の3DKなのですが、小窓3個所には網戸があり、掃き出しの大きな窓2個所の網戸が枠ごと無くなっていました。




このアパート、某有名メーカーの築30年の物件です。

もしかすると網戸が既製品では代用出来ないタイプで手っ取り早く同じ時期の物件だからと盗まれたのかも知れません。

2個所まとめて無くなっているってのが盗難にあった感じに思えてしまいますが、そうなると入居者さんの過失でも無いので大家さんに費用負担してもらう事になるのでしょう・・・

とりあえず建具屋さんに見積もりを依頼しましたが、大家さんが加入している保険で対応出来たりしないか本日確認してみます。

いろいろありますね・・・


ではまた明日


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簡単じゃないんだよ

「娘の意見を尊重したいんだ」

と、マンションを壊して土地を購入予定の買主さんから電話があり、急遽家族会議の場に参上しました。



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二日前に、ご主人さん(70代)から電話がかかってきて「マンションの解体を一部取りやめて、既存の建物を利用して別用途で活用したい」との事を言われました。

既に解体業者との話も大詰めになっている事もあり、大きすぎる対応変更になるので、打ち合わせの場に娘さんも呼んでもらい家族会議に臨みました。

場合によっては話が壊れるかな・・・

午後1時に来て欲しいとの事で、訪問したところ、ご主人さんが帰宅しておらず、奥様(70代)と娘様(40代)だけが在宅。

娘様に関しては、普段は別の場所にお住まいなので、今回の件で打ち合わせするのは始めてです。

クマ 「なんか、お父様から建物を残して活用するって聞きましたけど」

娘様 「父は私が、そうして欲しいって言ったなんて話をしたみたいですけど、早とちりなんですよ」


詳しく話を聞くと、ビジネスホテルかカプセルホテル的な施設を作りたいとの流れになっていて、少しでも建築コストを落とす為に既存の建物を利用する方が良いと、お父様が言い出しているそうです。

奥様 「突然、考えつくと口に出しちゃうタイプなんでゴメンなさいね」

クマ 「いえいえ、長い付き合いですからタイプはわかってますよ」

娘様 「立地は良いと思うけど、ホテルなんて完全な商売ですから誰がヤルのかって話なんですよ」

クマ 「誰かが経営に専念しないと無理だし、今の建物はホテルに不向きですから壊して新しく設計しないと無理がありますね」


娘様 「でしょ・・・ 何とか父を止めて下さいよ、あんな古い建物残されちゃ迷惑です」

と、話が食い違っていることが判明したところで、ご主人様ご帰宅。

このご主人さん今でこそ意見が言える間柄ですが、ご自分の意見を意地でも通すタイプで実に頑固な方なのです。

クマ 「じゃぁ お父さんの機嫌を損ねないように、逆反発を狙って隙を作りますから」

タイプ的に、奥さんと娘さんと自分が組んで反論したとなると大爆発するのは目に見えていますので、変化球で勝負です。

ご主人 「悪いねぇ 遅刻しちゃったよ」

クマ 「いえいえ、話はおおむね聞かせて頂きましたよ」

ご主人 「今の建物を活かしてホテルに改造したいんだよ」

クマ 「いろいろ考えた末にホテル経営するって事にしたのですね」


ご主人 「そうなんだ、あの立地じゃ需要があると思うんだよ」

クマ 「いやぁ、娘さんの為に新しいビジネスをプレゼントするなんて立派ですねぇ」

ご主人 「ん? そんな簡単じゃないよ、商売なんだから努力しないとすぐに倒産だ」


クマ 「いやいや、そこら辺は、きちんと考えられてるんでしょ?」

ご主人 「まぁ 基本は極力出費を抑える事からだよ」


クマ 「今の建物を改造するって言っても隣地にまたがっている部分は1階から3階まで壊すから壁が無くなりますよ」

ご主人 「いいんだよ、全部スケルトンにして柱と床と天井だけにするんだから」

クマ 「そうすると、今の枠組みの範囲内で設計する宿題出されたみたいな感じですね」


娘様 「私、立地的にホテルは良いと言ったけど、経営はしたくないよ」

ご主人 「・・・ 俺はこの年で先が短いから無理だぞ」


奥様 「普通のマンション建ててクマさんに管理してもらえばいいじゃない」

クマ 「いやぁ せっかく購入した物件の収益最大化を目指すってのは立派な話ですよ、今の骨組みでプラン作ってみたらどうですか?」


ご主人 「いや、そんな簡単じゃ無いって、普通のマンションにするなら、この構造は使えないから壊した方がいいな」

クマ 「ホテルの方が、頑張れば収益上がるかも知れませんし、お嬢さんも苦労のし甲斐があるでしょ」

ご主人 「いや、商売はそんな甘く無いんだよ、娘に迷惑掛けるなら普通のマンションで全然OKだから」


と、言うことで振り出しに戻らせて頂きました。

「クマさんの言う通りホテルやってみよう」

なんて言われたら大変な事になっていましたが、絶対に反発されると思ってましたよ。

結局、何と言うことの無い家族会議となったのですが、今回の件で承継される娘さんと打ち合わせ出来たのが一番の収穫です。

まだ、お父様の力が強い状態ですが、やがては娘さんの力が強くなる事でしょう。


IMG_4659夕方は、物件の査定で電車で40分の草加市まで言ってきました。

帰りがけに、お客さんオススメの有名ラーメン店に行って来ましたが、1時間待ちの価値がある美味しさでしたよ。



お客さんと待ち時間に話しましたが、行列が出来るほどの商売をするってのは並大抵の努力では出来ない事なのでしょうね。




IMG_4672本日は朝一番で、ペットマンションの騒音トラブル案件「苦情元」からショートメールを頂きました。

1ヶ月以上問題が無かったのですが、「騒音元」に電話したところ、「ワンちゃんの水が無くなって騒いでいた」との事でした。

なかなか終わりませんね・・・





ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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