賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸系クレーム

上を向いて歩きますか・・・

IMG_1836はしっこ歩けよ・・・
と、車を運転している時には道の真ん中を歩いている通行人に思うのですが、通行人の時には道の端を歩けない理由があるのです。

去年も今頃が酷かったと記憶していますので季節ものなのでしょうか?
夜になると電線をムクドリの大群が寝床にするのです・・・




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IMG_6790電車に乗って通勤するとか買い物便利だとかムクドリには全く関係ないと思いますが、駅前立地が大好き・・・
他にも環境の良い場所がいくらでもありそうな気がしますが、なぜかムクドリは駅前立地に大群で集まります。

大きな建物があるので落ち着くとか風を遮ってくれるとか理由を聞いてみたいものです。




通行人としてはフンの落下が怖いのです。

賃貸管理会社には、アパートの駐車場や月極駐車場で自分の車に鳥のフンが当たるからと駐車位置の変更を求められたりすることがありますが、大抵はスズメ系の鳥なので電力会社かNTTの担当部署にお願いして電線の上にワイヤーを貼ってもらい対処する事があります。


IMG_1835ただ、このワイヤーもスズメには効果がありますが駅前に集まってくるムクドリには効かないみたいで、今朝ムクドリの止まる電線をスマホカメラの望遠倍率を10倍まで上げて撮影したら見事に対策してある電線だとわかりました。
ムクドリって、スズメ目ムクドリ科と分類されているのでスズメと縁がある鳥なのかと思いますが、スズメより倍くらい大きいので頭も良いのかと思います。


対策用のワイヤーを枕のように使って快適に寝ているのかも知れませんね・・・



6e4aaa2c少し前にうちの管理課S課長が地上47mの高圧送電線にいるカラスの巣からアパートの駐車場に落ちるフン害対策を電力会社にお願いしたところ、鷹の模型を設置してくれたケースがありましたが、かなりレアケースだったと思います。

それでも、巣の撤去は法律上出来ないので予防をして次回から巣が出来ない系での対処でした。






IMG_9659同じスズメ目の我が家のピヨはヒナ鳥の頃からワラの巣で寝ていますが、ペットと違い野生の鳥は巣を使うのが繁殖の時期だけで、今くらいの季節はヒナ鳥が成鳥になって巣から出て来た時期なのかと自分は思います。

と、言う事で、現在電線の上でギャーギャー言ってる鳥たちも、やがて目立たない場所に分散して巣を作ると駅前の電線にはいなくなると思います。
(私見ですけど)



なので、今くらいの時期は上を向いて歩かないといけない季節なのでしょうね・・・


ではまた明日


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掲載されました。

本日は当ブログのアクセスが増える予定の日です。

IMG_1803何の話かと言うと賃貸不動産経営管理士通信と言う賃貸管理業界の資格者向けに発刊されているサポートマガジンが発送される日なのです。

昨年発刊された4号で特集を書かせて頂いた際にブログへのアクセスが急上昇したことがあったので、多分、今週はアクセス増加するのでは無いかと期待してます(笑)



初めて当ブログを読まれる皆様、よろしくお願い致します!


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今年6月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立した事で、賃貸管理業者は国土交通大臣への登録が原則的に義務付けられます。

簡単に言うと今まで法律的な位置づけの無かった賃貸管理の仕事が「賃貸住宅管理業」として登録制になり、管理委託契約締結の際に重要事項説明を貸主にする義務が法律で決まって準備期間を経て施行されるのです。

詳しくはこちら

その際に必要な「業務管理者」配置用件として賃貸不動産経営管理士が予定されているとの事で、宅地建物取引業で言う「宅地建物取引士」 分譲マンションの管理業で言う「管理業務主任者」と言った国家資格と同じような立ち位置の資格になった訳です。

自分は、11年前に受験したことがブログに書かれているのですが、実はいつだか思い出せないくらい昔に賃貸住宅管理士と言う業界内資格があり、そちらの資格が新資格に合併されるとの事で乗り換えた記憶があります。

まぁ 何れにしても今後、賃貸不動産経営管理士は法律の裏付けを持った国家資格となる訳ですので、この業界で働いている皆様は、早めに受験されることをおススメ致します。


今回の、賃貸経営管理士通信 NO5号ですが、自分は安否確認から始まる死んじゃった系話の執筆を依頼されました。

「心理的瑕疵の解釈については弁護士先生にお願いしたので、クマさんは現場の話を書いて」

との事で難しい話は無しの現場のリアル話を書かせて頂きました。

文字数の制限で自分的にはかなりサッパリしたと感じていますが、それでも内容的には濃いので読んで頂ければと思います。

紙面の写真とか掲載すると問題が出そうなので控えますが、このブログに記載されている過去の経験をミックスしてまとめたものになってます。


賃貸不動産経営管理士の試験は年に1度で 令和2年は11月15日(日)との事で、9月24日が願書の締め切りとのことです。

ぜひチャレンジして下さいね。


ではまた明日


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あんた誰?

7月中旬に会社で購入した10世帯のアパート。

8月分の賃料は前オーナーさんから決済時に頂きましたが、9月分からは入居者さんから当社に入れてもらいます。

かなり難易度が高い管理状況だったのですが、前ーナーが言っていた入居率6割が調査の結果8割に上がったと言う「調査だけで入居率が改善された物件」になりました・・・


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IMG_1729昨日はこの物件の正常化をするために細かい事を担当している営業課N店長と一緒に最終の詰めで市役所へ行ってきました。
前オーナーさんは、市役所さんにお願いされて市からのお金で生活している人に住まいを提供すると言う立派なお考えの方だったのですが、完全に受け身の管理体制を貫く方でもあるので、契約書の半分が無く、入金状況も市から他の物件の入金もまとめ払いなので詳細には不明だったのです。


市からお金が出るってのは公務員と言う意味では無く、生活保護の方なのですが、仕組み的に住宅の部分に充てる住宅扶助について上限が決まっていて、この物件のエリアでは単身者で37,000円です。
代理納付と言って市役所から直接貸主(又は管理会社)に振り込まれる仕組みなので少し安心なのですが、完全ではありません。

生活保護を受給されている人の中でも年金収入や何らかの収入があって、不足分だけを保護費で補う形になっているとたとえ1円でも住宅扶助の額に満たない支給額になった場合には市役所からの振込が止まります。

その時は、賃料の振込を市役所からではなく、借主自身で大家さん(又は管理会社)に払うと言った仕組みになるのです。

今回は、そう言った感じで入金が無かったり、既に生活保護自体が打ち切られていたりして結構な複雑さだったのですが、何とか解決して9月7日に当社へ初支払いとなります。

また、他にも問題あるのですが、その中の一つに前オーナーからは「契約書も無くて賃料振込も無いから空き部屋だよ」と言われていた部屋に誰かが住んでいると言った問題がありました。


IMG_12917月の段階で玄関ドアの下部にセロテープを貼って出入りをチェックしていましたが、未だに出入り無し。
しかしながら電気もガスも水道も開栓中で部屋の換気扇がまわってます。

「もしかして部屋の中にいて外出しないのかも?」
何て考え出すと安否確認で鍵を開けたくなるのですが、前オーナーさんに合鍵無し・・・



ドアポストにはチラシが挟まり、当社からの郵便物も全く手付かずです。

鍵屋さんに開けてもらう事も考えたのですが、その前にある方法を思いつきました。

イレギュラーな事をしてくれない電力会社や水道局では「個人情報を勝手に開示出来ないから」と協力を得られないと思ったので、プロパンガス屋さんの担当さんにお願いしたのですが、今時はガス屋さんも簡単に携帯番号を教えてくれません。

クマ 「〇〇号室の部屋に出入りが無いんですけどガス料金払ってるんですよね?」

担当 「はい、毎回遅れるのですが、払って頂いてます」

クマ 「1ヶ月以上出入りが無いから部屋で死んでるとか嫌なので電話番号教えて下さいよ」

担当 「いや、ちょっと決まりで勝手には教えられない状態でして・・・それに一度も電話に出た事ない人なので電話では無理かと思いますよ」


で、考え付いたのがショートメッセージ(SMS)の利用です。

電話番号があるなら入居者もメッセージを読むはずです。

と、言う事でガス屋さんから次のようなショートメッセージを入居者さんに入れてもらいました。

「アパートの新所有者が安否確認で警察と一緒に入室すると言ってるので不動産会社へ電話して下さい」

ホント、困った時のショートメッセージです。

早速翌日に入居者さんから電話があり、個人情報を聞き出して入金の約束をさせました。

この入居者さんは生活保護では無く、以前法人契約で借りていて3年くらい前に会社が倒産してからは家賃がどうなっているのか知らないとのこと・・・

突っ込みどころ満載な感じでしたが、過去の部分に関しては旧オーナーに知らせてみますが、これからの賃料に影響が出ないようにしようと思ってます。

まぁ これだけじゃ無くてもう一部屋意味不明な状態な入居者さんがいるのですが、そちらは今月の賃料が入らない事を確認してから対処を開始します。

多分、新たな物語が出来る事でしょう。


さて、本日は水曜日で定休日です。

来月の電気工事士の筆記試験に向けて日頃の勉強不足を取り返すべく丸一日集中したいと思ってます。


ではまた明日


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関わるなって・・・

IMG_1723営業課のN店長。
管理している空き戸建てに出来たハチの巣を駆除してきました。
自分もアシナガバチの退治歴は長いのですが、今回N店長が持って帰ってきた巣の残骸をみると大きさと言い、表面のマーブル模様と硬さはスズメバチの巣そのものでした。




危ないからスズメバチはプロに任せるようにと日頃言ってましたが、マグナムジェットの効き目に助けられたそうです。

とは言え、一人での対処は刺された時にショックで倒れてそのまま発見されないとかあるので絶対にやめるようにしましょう。


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そんなに危険な生き物なら、この世から抹殺した方が良いと思っても自然の一部なので生態系が壊れてしまいます。

仮にスズメバチが滅んでも天敵がいなくなった次に強い生き物が増えまくり別の問題が起きるのでしょうし、現実問題として人に害を及ぼしそうな状態の対処くらいしか出来ないものです。

多分、虫の世界で一番怖いのはスズメバチかと自分は思っていますが、人の世界にもスズメバチ見たく近寄ってはいけない種類の人がいるものです。

アシナガバチ程度の人だと何とかなるのですが、攻撃する能力が強く、仲間と連携して素早い動きで攻めて来るスズメバチみたいな種類の人・・・

数年前に経験したことがあり、忘れてしまう前にブログに書きたいと思っていますが、なんだかリスクがありそうなので躊躇してしまいます。

・・・


さて、本日より9月が始まりました。

昨晩はエアコンをつけずに窓を開けて寝たのですが、夜中に涼しいを通り越した感じになって毛布出しました。

月が替わっただけで極端な感じですが、こんな日もあるのでしょう。

熱中症の心配するよりは全然マシだと思うので良かったです。

9月も頑張ります!


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com