賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸系クレーム

全部入り・・・

昨日は朝から売買系の話でバタバタして、アッという間に夕方になった日でした。


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午後4時過ぎた頃に管理物件のガス屋さんより、「共用廊下にある電線が垂れ下がってますよ」との一報が入りました。


電線が垂れさがってるなんて緊急事態でしょ・・・

すぐに電気工事屋さんに対応を依頼したのですが、運悪く遠出して対応できる人がいないとの事。


管理課S君に別の予定を切り上げて現地確認してもらいました。


IMG_2617現地からの報告では、電線を固定している樹脂製のバンドが経年劣化で腐食してしまい、線の重さで落ちてしまったとの事です。









IMG_2618たまたま、入居者さん宅の玄関ドアには掛かっていなかったのが幸いでしたが、大事に至らなくて良かったです。

電線本体には異常が無く、固定しているバンドの問題だったそうで、新しいバンドを購入して復活しました。



念のために東京電力さんにメーター周りのチェックもしてもらいましたが、給湯器の温風が吹き出す位置ってのも危険でしたね。

連絡してくれたガス屋さんに感謝です。




で、ちょうどその連絡が来た直後に別件で苦情が入りました。

「未分別ゴミが回収されなくて、ゴミ置場の扉が開けられない!」

物件は、40世帯近くあるワンルームで、法人契約が多く、入居者入れ替えの通知漏れがあると、分別ルールを知らない入居者がゴミを出したりします。


外は大雨で暗くなっていたのですが、管理課の新人君が風邪で休みだったので、自分が出動してきました。


IMG_6813通報の通り、見事にスライドドアにゴミが押し付けられている状態です

ごみ処理工場も終わっている時間だし、入居者に突き返すにも大雨で大変なので挟まっているゴミを90Lのポリ袋4袋分、会社に持ち帰って来ましたよ。



かなり、悪質な全部入りなのですが、本日以降分析して突き返ししたいと思います。


さて、本日は午前中に新築の管理受託契約の立会をします。

恐らく当社で一番の高級物件になると思うのですが、かなり特徴のある物件なので完成したらレポートさせて頂きます。

ではまた明日


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もう会わないかと思ったのに・・・

拡大2先週、解約立ち合いの際に発覚したボヤの件ですが、いろいろ保険会社さんと打ち合わせしたところ、鑑定会社さんが確認に来ることになり、昨日立ち合いをしました。







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ボヤが起きたのは1年以上も前の出来事で、消防署に届け出もしていないのですが、保険会社(共済)の内部規定的なものがあり、その規定に合致すれば火災として扱ってくれるそうです。

詳しく聞き出せませんでしたが、損害の面積や、それなりの消火が必要だった事などが関係しているようで、「火災」として扱ってもらえれば通常設定されている免責金額が不要となるとの事でした。


そんな事で損害はクッションフロア表面の焦げで、貼り換えしても数万円程度なのですが、わざわざ鑑定人が来たのです。

鑑定会社の方からは、「本人さんも立ち会わせて頂きたい」とのことだったので、退去者のAさん(40代女性)の新居までお迎えに行って物件までドライブしてきましたよ。

正直言って、いろいろ問題があって出て行ってもらった訳ですので、多分自分の事を恨んでいるし、引越し先でも被害を受けて困ってるとか愚痴ったりされそうな予感がして会いたくなかったです。


が、これも仕事です・・・


車の中では、最初の挨拶だけしてお互いに無言。


部屋に入って鑑定人さんが、いろいろとAさんに質問してきました。

ファイル 2017-10-03 18 32 47鑑定人 「なぜ天ぷら油を台所から部屋に運んだのですか?」

Aさん 「部屋にゴミ箱があったので油を捨てようと思ったんです」

鑑定人 「で、転んでアロマキャンドルに油を掛けちゃった訳ですか」

Aさん 「はい、ほんと驚きました」

鑑定人 「火はどのくらいの高さまで上がりましたか?」


Aさん 「50センチくらいです、すぐにお風呂にあったバケツの水をかけて消火したんです」

鑑定人 「何回バケツの水をかけましたか?」

Aさん 「3回かけました」

鑑定人 「そうすると、結構な状態だったと思いますけど、なぜ消防署にも管理会社にも届けなかったのですか?」


鑑定人さんは、Aさんの話に嘘は無いのか検証して不自然な言動に対しては結構な突っ込みを入れてきます。

自分としては、刑事ドラマをみているような感じで他人事のようにやりとりを聞いていました。


Aさん 「ちゃんと火が消えたし、それからはアロマも天ぷらもやめました」

鑑定人 「・・・ そうじゃなくて保険を使おうと思ったのになぜ、解約の時まで管理会社に言わなかったのですか?」


Aさん 「ごめんなさい、ホント申し訳ありませんでした」

鑑定人 「いえいえ、謝って欲しいのではなく、報告しなかった理由が知りたいんです」

Aさん 「火が消えたので、それで良いかと思って・・・  でも退室の時には弁償しようと思ってました・・・  」



実際のところ、Aさんは、長く住み続ける予定だったところを他の入居者に迷惑を掛ける事が多くなったので、貸主として退去を命じて契約解除した訳です。

「ホントは長く住みたかったのに途中で追い出されたのです」

と、言うのがAさんの本音なのでしょう。


「この人に追い出されたんです」とは、言われずに聴取が終わりました。


鑑定人 「スミマセン、このあと室内の写真を撮りますので、お二人は部屋の外でお待ちください」


え・・・

油断しているところで、突然Aさんと二人っきりにされちゃいました

クマ 「保険がでるといいですね」

Aさん 「もし出なかったら分割払いでいいですか?」

クマ 「そうですね、その時は相談に乗りますから」

Aさん 「この件が気になって私の中では引越しが終わってないんです」

クマ 「そうですか、引越した当初は落ち着かないですよね」


Aさん 「ほとんど寝られないから仕事する事が出来なくて・・・」

クマ 「仕事って、以前は何やってたんですか?」

Aさん 「私、昔は調理師やってたの」

クマ 「じゃぁ 天ぷら得意だったんですね

Aさん 「もう、天ぷらは怖いからやめたけど料理作るのは好きなの」

クマ 「また料理の仕事がみつかるといいですね」

Aさん 「でも、薬飲まないと落ち着かないし寝られないから仕事は無理」


クマ 「睡眠不足は脳に良くないってテレビでやってましたよ」

Aさん 「知ってます、それで病気になったんですから」

クマ 「早く治るといいですね」

Aさん 「治ったら市役所から援助してくれないですけどね」


鑑定人さんの撮影が終わるまでの時間が実に長く感じました。


Aさんは自分と同じ歳で、生活保護になる前は飲食の仕事をしていたそうです。

何だか、今まで追い出すために対決姿勢だった分、普通に話ができた事に驚きました。


「過去最短の不良入居者追い出し」だったと、経験値UPとして思っていましたが、勉強させてもらったのだとAさんに感謝しないといけませんね。


さて、本日4日は定休日です。

父方の親戚が集まってお墓参りをするとの事なので、今から千葉へ出発です。

ではまた明日


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(出演予告)
昨年に引き続き、今年も日管協フォーラムに出演させて頂きます。

今年は、11月14日(火)13時30分からの80分枠で、定番のトラブルネタ満載で密度濃く語らせて頂きます。

ぜひご参加お待ちしております!

詳細やお申込みは下記のバナーをご確認下さい。


日管協2017













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最後の最後で・・・

「隣の人が倒れてうめき声が聞こえました」

と、消防署に通報してガラスを割って入室したが、誰もいなかった。

「夜中に下の部屋の人がゲームしながら奇声を発して怖い」

との話で下の人に聞いたらゲームなど持っていない。

「明け方に斜め下の部屋の人が彼女を呼んで騒いで寝られなかった」

明け方なんて起きてないし、彼女なんて何年もいない! と言われてしまった・・・


そんな感じで「被害妄想的騒音トラブル物語」を作ってくれたワンルームアパート入居者Aさん(40代女性)の対応が昨日完了しました。



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正直言って自分は過去に「話が通じなくなってしまった系」の重たい対応をした事がありましたので、その時の教訓を踏まえて「こんどは早期に対応する」と誓っていました。


幸いにも今回のAさんが居住しているアパートは、当社が「貸主」となっている物件です。

管理物件と違い、訴訟の当事者にもなれるってのが実にやりやすいところです。

大家さんの顔色を伺わず、間に入ること無く、貸主としての判断で契約解除の内容証明を送ったのが8月初旬。

Aさんの親御さんと、行政(お金が出てる人なので)を巻き込んで、当社は一切部屋探しに関わらずキッチリと退去に向けて動いてもらいました。


途中、何度か電話でのやり取りがありましたが、「もう住めないんですから」と優しく言ったり強めに言ったりして自分としては2ヶ月で引越してもらえるってのはかなり早い対応だったと思っています。

で、最後の最後で何かあると嫌なので自分も解約立会に同行しました。


洋室遠景管理課の新人君と部屋に入ったところ、洋室の床の一部が黒くなっている事が目に入りました

横幅35cm 縦15cmの大きさで床(クッションフロア)がコゲています・・・







洋室中景クマ 「ちょっとこれは何ですか?」

Aさん 「天ぷら油がアロマキャンドルに引火して燃えちゃったんです」

クマ 「はぁ・・・ 何で天ぷら油がアロマキャンドルに?」



Aさん 「油を捨てようとしてフライパンを部屋に運んだ時に転んじゃいまして」

クマ 「意味がわからないんだけど・・・  部屋に油を運んだの?」

Aさん 「固めるテンプルが、固まって無かったんですよ」


クマ 「・・・ 転んでアロマキャンドルの上に掛かっちゃったの?」

Aさん 「ほんと怖かったです、水かけて消しましたが火事にならなくて良かったです」

拡大2クマ 「いやこれって火事ですよ、いつの話しなんですか!」

Aさん 「去年の7月4日の夜です」


クマ 「日付まで覚えてるんだったら、報告してください」


Aさん 「その日からアロマやめましたので」



・・・


なんだか話が噛み合わなくなってきたのですが、当然の事ながら原状回復して頂く事になります。

ほんと消火出来なかったら大惨事になっていたと思いますが、解約立会まで何も言わなかったって感覚も危ないです。


いずれにしても、引越が終わっているので原状回復費用の問題だけになりました。

借家人賠償保険の申請をしてみたところ、近日中に鑑定人がくる事になりました。

クッションフロアなんて大した金額では無いので写真と見積もり送って終わりだと思っていましたが、原因が火災の扱いになると対応が変わってしまうそうです。

とりあえず、面倒な案件が一つ終了して良かったです。

ではまた明日


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突き返し・・・

IMG_6698オーナーさん宅へ訪問するにあたり、物件の様子を見ておこうと管理物件に立ち寄ったところ、敷地内に結構なゴミが置いてある事を発見しました。

ゴミ置場は別の場所にも関わらずゴミ置場が作られている状態




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見ちゃった以上、オーナーさんに報告するだけって訳にはいきませんので撤去することにしたのですが、敷地内にあった他のゴミを含めると90Lのゴミ袋4袋分ありました。


こう言うのは、片すだけでは、繰り返される事になるので意地でも「分別が出来ない入居者」を特定するべきです。

が・・・

結構念入りに中身を確認しましたが、名前が出てきません。

このアパートは、敷地内にアパート独自のゴミ置場が無くて、周辺住民の方と同じ置場に出させてもらっている状態です。

推定すると、未分別で回収されなかったゴミが共同の置場に残置されて、「アパートの住人に違いない」と決めつけられて敷地内に返されたってところなのでしょう。

こればかりは、たまに巡回していないと気がつかない感じですが、もしアパートに分別ができない入居者がいるのであれば、改善させないといけません。

現在、4世帯中3世帯の入居なので、土日の入居者さんがいそうな時間帯にゴミのカラー写真を掲載した注意文書を持って訪問してみようと思います。

まぁ 放置してあっても無視するくらいですので、「私です」なんて言われる事は無いと思いますが、「以後気を付けよう」くらいは思って欲しいところです。


IMG_6715久しぶりにゴミ処理工場へ行ってきましたが、夏の空から秋の空に変わってきた感じがしました。

もう、間違いなく秋でしたね・・・







で、夜は都内へ行って打ち合わせ。


ファイル 2017-09-27 8 31 19終わってからは飲みだったのですが、「ごまカンパチ」が実に美味しかったです。

翌日に響かないように実に健全に程々のアルコール量で抑えたのですが、美味しい料理ばかりだったので食べすぎましたよ・・・




さて、本日は定休日なので、家の仕事のノルマを終わらせてから原稿書きに専念したいと思います。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com