賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸営業

気持ちの問題だけど

IMG_2420にんにくタップリのペペロンチーノなんてのは休みの日くらいにしか食べられないものです。

10年位前に働いていた都内のオフィスの近所にお気に入りのお店があるので久しぶりに美味しく頂きましたよ。




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きのうは、心理的瑕疵に関する弁護士先生の研修で都内まで行って来ました。

4時間近くある濃い内容の研修だったのですが、判例について詳しく解説してもらい大満足な感じでした。

仕事上、物件内での自殺や事故に関して告知をしなければいけない場面に遭遇することがたまにあります。

特に、自分の場合は安否確認で始まる初動から、ご遺族との交渉までの経験が結構な回数ありますので、心の準備だけでなく頭の準備もする必要性を強く感じています。

「物理的」に元に戻せても「気分的」には元に戻らない・・・

実に変な感じだと昔から思っていますが、「ホントに幽霊がいると思うの?」とか言う以前に「気味が悪い」「縁起が悪い」と思われるだけで、普通の状態で無くなってしまうのが「心理的瑕疵物件」の特徴なのです。

今回、「売買物件」「賃貸物件」「競売物件」それぞれの判例について詳しく解説が聞けて大変勉強になりました。

しかしながら自分のもうひとつの感想として、個別の問題に関しては「裁判所に決めてもらわないと完全な事は言えない」し、仮に「告知しなくて法的に大丈夫」だと判断しても現実問題として「事故物件サイトに載っている状態では告知するべき」との判断をせざるを得なくなると感じました。

そこら辺、インターネットの発達で昔と桁違いな情報量の時代になっている訳ですので「◯年経過したら告知しない」より「そう言う事があったけど昔の話ですから」的にサラッと伝えるとかで乗り切れれば良いのですが・・・

やはり「感情」ってのは大きな問題ですので、その分野で何か新しい仕組みを発見して活用したいものです。


さて、本日(16日)は朝から資料作成に専念しようと思っています。

頭の中で考えている事を文字にするってのはブログを書くのと似ていますので嫌いじゃ無いのですが、なぜか捗らないんですねぇ・・・

ではまた明日


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もったいない?

「もう不動産は手放して夫婦の為にお金を使う時期だと思うんだよ」

と、言うことで昨年、アパート1棟と、戸建て貸家2棟を売らせて頂いたご夫婦がいます。


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自分のお付き合いしているオーナーさんは、地主の方、農家の方、サラリーマンの方、会社社長、お医者さん等々いろんな方がいます。

収益物件について「買いたい人」「売りたい人」もる訳です。

それぞれ資産背景が異なりますので「買い時」なのか「売り時」なのかは人によるのでしょうけど、このご夫婦に関しては、収益物件からの収入が無くなっても困る事は無い感じです。

物件の築年数が30年に近くなって修繕費が増えてきていること、70歳を過ぎたので本当にリタイアして気楽に暮らしたいとの事で、気楽さの無い賃貸経営をやめる時期だと考えた事で処分を進めています。


6c270e41まだ売っていないアパートが数棟あるのですが、そのうちの一棟の築30年物のアパートで、去年の秋に退去がありました。

21年間入居していて、お部屋は1度もリフォームされていません。





3a75bed7ご主人 「もう、バランス釜をユニットバスに変更とかお金掛けたくないから売っちゃおうよ」

クマ 「今の状態で売りに出すと空き部屋+未リフォームで足元見られますよ」


ご主人 「例えば、200万円リフォームで掛けたら200万円高く売れてもプラスマイナスゼロだけど思う通りにならないよね?」


クマ 「出し値を高めに設定してもリフォームで掛けた200万円が回収出来たのか判断できないと思いますよ」

ご主人 「どういう事?」

クマ 「3000万円で売りに出している時にリフォーム後引渡しで3200万円の条件で売れたら200万円がわかり易いですけど、普通は200万円のリフォームして賃料が上がらないと物件価格に跳ね返らないって考える人が多いです」

ご主人 「賃貸経営で儲けたい人が買うんだからそうなるのか・・・」

クマ 「買う側も賃料の妥当性見るので、引き直し賃料で利回り計算してきますから空室ってのは厳しく評価される原因ですし、未リフォームはダブルパンチな感じです」

ご主人 「え〜 何か迷うなぁ・・・ ちょっと考えて結論出すよ」

と、言われて年末に「200万円掛けて部屋を直す」と結論を頂いて、年明けにリフォーム開始。

古い浴室の壊しで問題発生で、工期が大幅に遅れて昨日2月末日に全ての工事が完了しました。

IMG_2241古い2DKを1LDKにして水回りを全て交換。

賃料も大幅にUPしたのですが、完成初日に営業の新人君がお客さんを案内して見事に賃貸客付け完了しました。




ご主人 「驚いたねぇ、賃料上げたからしばらく決まらないと思ったけど、早くて良かったよ」

クマ 「ですよねぇ 自分も驚きました

ご主人 「満室になったし、賃料上がったから嬉しいねぇ」

クマ 「売却しちゃいます?」


ご主人 「う〜ん どうした方がいいかねぇ?」

クマ 「じゃぁ私が決めましょう」

ご主人 「いや、人に決められるのはちょっと・・・」

クマ 「いつでも、動きますから奥さんと相談して下さいよ」

と、言うことで売却するのか保有し続けるのか検討されるとの事になりましたが、多分手放すのが惜しくなってきたのだと思います。

このご夫婦、長年開業医として頑張ってきて、息子さん2人もお医者さんなので、後は遊んで暮らす的な事が本当にできるのかと思います。

相続税で迷惑掛けないように使っちゃえばいいんだよ」と、言っていた事が冗談ではなかったのかと思うと羨ましい限りです。


さて、本日の午前中は確定測量の立会が予定されていて、終わったら原稿書きに専念しようと思っています。

ちょうど3月1日と言うことで、今日から本気モード宣言したいと思います。

ではまた明日



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丁寧ですねぇ

きのうは、営業の新人君と2人で新規管理受託の為に新宿にある売主さん(大手分譲業者)の本社へ行ってきました。

今回は、一棟物アパートの売買決済なのですが、自分達は売買には関わっていないので、管理受託のみの立会です。


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「決済が終わる頃に行きますよ」と、最初は申し出たのですが、先方さんより、「引き継ぎがいろいろあるので最初から同席して欲しい」と言われました。


「銀行でやらずに会社で決済なんだから、きっといつもより早く終わるだろ」


うちの会社から新宿の訪問先までは、1時間ちょっと掛かるのですが、自分も新人君も朝からバタバタしていて、お昼を食べているヒマがなく、「多分2時頃終わるだろうからその後食べよう」と話していました。


BlogPaint会社に到着して部屋に通されると、売主である本社の方、管理部門の会社の方、仲介会社、司法書士さん、買主さん、自分たちを入れて総勢12名で硬い感じの決済が始まりました・・・






抜かりない説明と、様々な確認作業が始まり、終わったのが3時すぎ。

決済のお手本を見た気がしますが、自分も新人君も、お腹が鳴りまくりで恥ずかしい思いをしましたよ・・・

今回の買主さん、何棟もアパートを買っていて、大手のデベロッパー勤務なので、不動産の事はプロな感じなのですが、契約の時も丁寧すぎる説明で3時間半かかったとの事でした。

「ここまでするのが正しいんだ」と、新人君には伝えてみましたが、なかなか真似出来ないものです・・・

結局、大急ぎで会社に戻ったので「お昼抜き」となってしまいました


さて、本日は2月最終日との事で、解約立ち会いが10件ほどあります。

管理課S君と管理課の新人君で何とかなる件数なのですが、他の仕事も忙しいらしいので、自分も2件だけですが立会してくる予定です。

日数の少ない2月。

ホント短かったですね

ではまた明日



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何もしない選択

一週間くらい前に修理工場&事務所の斡旋(賃貸)依頼を受けた事をブログに書いたのですが、昨日またしても修理工場&事務所(賃貸)の相談がありました。
今まで、修理工場系の案件は関わった事が無かったのですが、不思議な波があるのでしょうか・・・

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今回は、いつもお世話になっている地主さんの紹介だったのですが、「話付けといたから行ってきな」と言われ、場所だけ言われて電話番号も教えてくれず飛び込みで訪問してきました。

普通の建売り住宅が10棟以上建てられそうな敷地のご自宅だったので、この修理工場のオーナーさんも相当な地主さんかと思われます。

クマ 「こんにちは、◯◯さんから紹介で修理工場賃貸の件で訪問したのですが」

奥様 「不動産屋さん? 今、主人は出かけているんですけど」

クマ 「そうでしたか、アポ無しで来ちゃったので、またご在宅の時に出直してきますよ」

奥様 「工場を貸しに出す話かしら?」

クマ 「そうです、聞いてらっしゃいます?」

奥様 「何か、事務所部分に物がたくさん置いてあるからどうしようか考えてるみたいで、さっき工場の方に行ったから、いるんじゃないかしら」

クマ 「そうでしたか〜 ではこれから行ってみます」

BlogPaint閑静な環境のご自宅から工場までは車で3分程度の距離なのですが、この工場は大通りに面していて車が入りやすい場所にあります。

事務所部分にご主人さん(60代)が座っていました。


 

クマ 「こんにちは、◯◯さんの紹介で来たクマと申します」

ご主人 「話は聞いてるよ、見ての通り、貸す準備なんて出来てないから、どうしようかと考えていたんだ」

クマ 「そうでしたか、実は板金の仕事をしているお客さんがいまして、トラックが入る広い敷地の物件を探してるんですよ」

ご主人 「土地は200坪あるので大丈夫でしょ でも今まで貸すなんて考えて無かったんですよ」

クマ 「えっ 売却をお考えですか?」

ご主人 「いや、売るのも貸すのも考えていなくて、もったいないって◯◯さんが言うから考えてみたんだけど」

クマ 「200坪もある土地を何もしないってのはもったいないです」


1階作業場全景世の中、いろいろな方がいるものです。

いろいろお話を聞かせて頂き、お客さんに見せる為の写真を撮影させてもらいました。

前回の物件は、事務所部分が狭いと言われてダメになってしまったのですが、今回の物件は、事務所も作業場も広く、良い感じです。

問題は、オーナーさんがホントに貸す気があるのかどうかです。

 

クマ 「写真をお客さんに見せて気に入ってくれたら、中を案内しても良いですか?」

BlogPaintご主人 「う〜ん こんな状態だし片付けとか急に出来ないよ」

クマ 「ここまで大量だと、いるものだけ回収して産廃業者さん呼んで撤去してもらうのが妥当ですね」

ご主人 「だよねぇ でも捨てる物とか判断するのは私だから、大変だろうな・・・」
 

クマ 「私の方でそこら辺はお客さんに含んで話しますし、売る予定があるのに貸すと大変な事になりますのでじっくり考えて下さいよ」

ご主人 「何もしないって事で今まできたけど、考える切っ掛けになりましたよ」


ご主人さん、特にお金に困っている様子ではない感じなので、売る可能性は低そうですが、多分置いてある物を撤去するのが大変だと考えているのかと思います。

早速、会社に帰ってからお客さん情報を掴んでいる営業の新人君にデータを渡しました。

今回の案件、突然進めたので賃料も決まっていません。

写真見て気に入ってくれたら賃料決めから入る珍しいパターンになりそうです。

ここら辺、全部新人君にやってもらうのも勉強になりそうですね。

ではまた明日

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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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