賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

賃貸営業

有史以前?




IMG_3018コロナ禍になってから外部との打ち合わせをZOOM等で行うことが増えて、スキマ時間が有効活用されています。

主にIT業者さんとの打ち合わせやセールスが多いのですが、コロナ前は「何月何日の何時頃訪問すれば宜しいですか?」とか日程調整するのが普通だったのに今では、「15分程度お時間頂ける日を教えて下さい」なんて感じで言われるので空いている時間を軽い気持ちで伝えて予約成立みたいな感じですからセールス相手から見たら入り込みやすいお客さんなのでしょう。





スキマ時間を有効活用しているのは業者さんで、自分は上手にスキマにハマる人なのだと最近気がつきました・・・



人気ブログランキング
←クリックして頂けると票が入り順位の確認ができます。ぜひお願い致します!



昨日はそんな感じで予約を取られたIT業者さんと打ち合わせをしていたのですが、これがまた見事にお店のスタッフが出かけてしまい、自分と営業担当者二人だけになり、業者さんからのプレゼンが始まった頃に飛び込みのお客様がご来店。

「悪いけど、次にお客さんの来店があったら打ち合わせ中断しますから」

と、打ち合わせ相手に伝えて了解もらっていたのですが、IT業者さんのプレゼンを聞きながらも店頭の様子が気になりました。

自分の座っている席からはパーテーション(間仕切り)があって、来店されていたお客様の様子が見えないのですが、営業スタッフとの会話が良く聞こえます。

どうやら、管理物件に20年近く住んでいる入居者さんで、もっと家賃の安い場所へ引越しを考えている様子です。

「昔、担当してくれたクマさんはまだいるの?」

と、聞こえたような気がしたのですが、その時はお客さんが誰かわからずで、プレゼンが終わった頃にはご来店されたお客様は帰られた後でした。


接客した営業スタッフに誰だったのか聞いてみたところ、自分が2003年に客付けしたお客様でした。

営業 「お客さん、クマさんは俺のことなんて覚えていないかなって言ってましたけど、覚えてるんですか?」

クマ 「覚えてるよ、客付けだけじゃなくて不具合対応とかで何度か訪問してたから」

営業 「まだ在籍してますって言ったら会うの楽しみだって言ってました」

クマ 「そっか〜 まだ30代前半だった頃の記憶だけど、入居者さんにしてみれば営業担当のことは覚えているものなんだろうね」


当時自分は賃貸営業のカウンタースタッフ兼管理スタッフみたいな立場だったので、お部屋探しから入居後の部屋の不具合対応までしていた時期でした。

自分のブログ2005年9月から始まっていますので、ブログを書き出す前の記録がありませんが、当時自主管理大家さんが新築した物件で、この入居者さんが初入居したお部屋にいろいろ不具合があってすごく苦労した記憶があるります。

確か排水が流れない系のトラブルで迷惑掛けたような気がするのですが・・・


ブログを始める前は有史以前。

自分的にはそんな感覚があるのですが、もっと前からブログを書いていればバッチリ思い出せたのでしょう。

またご来店されるとの事ですので、お会いできるのが楽しみです。



さて、本日は以前より手掛けていてなかなか進展しない相続に伴う売却案件の打ち合わせに行ってきます。

かなり難易度が高い状態の借家2棟が建っている土地なのですが、そう言う課題を解決する先に仕事があるのでしょう。

頑張ります!



ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



数字を気にする?




「自分は、不動産業界一筋な感じなんです」

と、今までサラッと言ってました。

自分みたいな地場密着型の昔ながらの不動産業者は大雑把に言って「宅地建物取引業(宅建業)」の範疇で仕事をしていると言えるのですが、今年の6月15日賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が施行されたことで、今度は「賃貸住宅管理業の業種でも働いている」と言うことになります。



人気ブログランキング
←クリックして頂けると票が入り順位の確認ができます。ぜひお願い致します!



ご存じの方も多いかとは思いますが、宅建業には免許番号があり、その先頭に( )があり中の数字が免許更新回数となっていまして、自分の勤務先は(13)の結構な老舗です。

平成8年までが3年で免許更新で、以後は5年に1度の更新となったので簡単に計算出来ませんが、昭和49年に免許を受けた会社です。

その当時、自分は5歳でしたので、どれだけ古いか良くわかります。


もっとも、番号が多いほど良い会社と言い切れる訳でも無く、超ベテランが会社を設立して免許申請した場合は(1)から始まりますし、他県に事務所を増やすとかの関係で知事免許から国土交通大臣免許に切り替えた場合も(1)に戻ってしまうので、一概に番号が若いから新しい会社とは言えないのでしょう。

そんな感じですが、何となく( )の番号が増えて行くのは嬉しいものです。


で、今回の賃貸住宅管理業の方の国土交通省への登録が終わり、昨日通知が届きました。

今回の登録が法定化される前に、任意の登録制度があったのですが、その任意制度に登録していた業者に対しては、新規の制度で登録する際に(2)から始まる特典?みたいな制度があり、何となく嬉しかったのですが、今回の申請に関しては、その(2)についてよりも若い番号をゲットすることを目指す業者さんが多かったようで、自分の知り合いなどは1桁とか2桁の登録番号を目指しているとか言って登録受付直後に凄い勢いで申請したらしいです。


なるほど・・・

確かに、業者番号は会社が存続している限り続く番号なので、出来れば良い番号が欲しいと思ってしまうものです。



無題と、結構あとから気がついて申請をした結果、昨日届いた通知を見ると番号は3桁。

まぁ 良かったんじゃないかと思います。

あとはゴロが良いとか縁起が良い番号だといいなと期待して数字を見ると

国土交通大臣(2)000893号

これって、車のナンバーだと近寄りたく無い番号・・・









覚えやすくって良かったと思うようにします


とりあえず、登録が終わりホットしましたが、まだ未登録の賃貸住宅管理業者さんは令和4年の6月までに登録を終えないと無免許業者さんになっちゃうのでお気をつけ下さい。


さて、本日は午前中、借上げ物件の草刈り作業を予定しているので作業服で出社しました。

そして夜は、明日のセミナーの為に都内の東横インへ移動します。

023c3c0a明日(8日)は、去年に引き続き今年も超大手管理会社伊藤忠アーバンコミュニティさんの賃貸管理を担当されるレジデンシャルグループさん主催で4時間物研修の講師を担当させて頂きます。

混んでいる電車に乗りたくないのと、遅刻しないように前泊しておきます。








ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



爆発はしないかと・・・




昨日土曜日は、接客スタッフが全員出払ってしまい、自分が賃貸のお客さんをカウンター接客&ご案内してきました。



人気ブログランキング
←クリックして頂けると票が入り順位の確認ができます。ぜひお願い致します!




IMG_2771案内して来たお客さんは日本に住んで25年のフィリピン人の女性でした。

自分、外国人関係の仕事を一時期やりかけてた感じなので、真っ先に「どんな在留資格ですか?」と聞いてしまうのですが、知らないかった分野に関わったことで仕事の範囲が広がったと感じています。








ご希望するご予算が低かったので、2物件ほど対象物件をご案内。

今時は、安いからと言ってもキチンとリフォームされてキレイな物件が多いので安心して案内できるものです。


が、2件目の物件がバランス釜の物件でした。

IMG_2773お客様 「なにこのお風呂? 狭くなってる・・・」

クマ 「バランス釜って言って追い炊きが出来るんですよ」

お客様 「これは、国にいた時も見たこと無いよ」

クマ 「シャワーも追い炊きもできる優れものなんですよ」


お客様 「ガスでしょ・・・ 爆発したら怖いよ」




まぁ 多分うちの管理物件でも古貸家を除けばこの物件にしかありませんので、優れものとか言っちゃいけません・・・

そう言うイメージがあるとハッキリ言われると言うのは大変有意義な参考意見なのでしょう。

オーナーさん的には、「まだ使えるから」と言う理由でリフォームされなかったのかと思いますが、そう言うご意見が案内中に出たと報告することになります。


一昔前には普通だったのに絶滅していく物なのでしょうね。


外国人さんの対応をすると何かしら角度の違う視点から発見とかあるもので勉強になります。


そう言えば少し前にバングラデシュ人社員のラフィ―君が帰国してしまうと書いたのですが、昨日が勤務最終日で11日に帰国すると決まりました。

こんなご時世なので送別会も出来ない雰囲気なので、せめて食事会をしようと今週の木曜日の定休日のお昼に食事会をすることになりましたが、何とも寂しいものです。


まぁ 今はZOOMがあるので、距離とか関係ない時代になりましたから、ご縁を大切に繋がっていたいと思ってます。

やがて家業のビジネスを拡大して日本支店を作る日が来ることでしょう。



そんな感じで、スタッフが減ってしまったので、自分の方は電話番&留守番対応が多くなると予想されます。

お客様対応が手薄になったり、自分の仕事が疎かになりそうなので、近いうちに賃貸営業スタッフを募集しようと思います。

接客経験者優遇と考えていますが、営業と言っても基本的にカウンター営業で、案内に行く際に運転免許が必要なのですが、未経験でもヤル気があればOKにしようとか、営業課N店長に考えてもらう予定です。

どうなりますかね




ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



何を削るか・・・




ここの所、事務処理日が続いていたのですが、1日中エアコンの効いている事務所にいて体力的には全く疲れていないはずなのに夜になると極端に眠くなります。

11月中旬に行われる試験に向けて無理しないといけない時期なのですが、机に向かっても頭が機能しないと感じるので1週間くらい前から朝方の勉強に変えてます。



人気ブログランキング
←クリックして頂けると票が入り順位の確認ができます。ぜひお願い致します!




IMG_2682夜の勉強を切って朝も起きられないと言うのが最大のリスクですので、目覚ましを2つセットして、シャッター(雨戸)は閉めずに寝ます。

そうすると、1発目の目覚ましアラームを消してしまっても2発目で何とか起きますし、更にダラダラしても5時くらいから外が明るくなるってのがダメ出しの目覚ましになります。






不思議と夜には理解できなかった話が理解できるようになったりしますので、自分は夜の勉強が向かないタイプなのかと思います。

8月中にはここまで終わらせようと自分の中で決めていたキツキツの計画は、勉強時間が足りずに未達成な感じですので、もっと工夫して時間を作る必要があるのでしょう。

と、言うことで毎日30分のランニングしていた習慣を中断してから1か月経過。

中学校くらいの頃の経験では、「部活を頑張っている生徒は勉強の成績も良い」と言う不思議な経験をしていましたが、多分体を動かすことで精神的に充実して前向きになれて頑張れるのかも知れませんね。

このランニング習慣の中断がプラスになったのかは数か月後に判明することでしょう・・・


他に削れる無駄な時間が無いか?


真っ先にブログを書く時間のことが思い浮かびますが、毎日更新を続けていることが引くに引けない自己満足の世界になっているので、その他のことで考えようと思います。


仕事をしながらの勉強と言うのは難しいものですね・・・





IMG_2687昨日は平成初期築の3DKアパートをリニューアル工事した現場確認をオーナーさんにして頂きました。

和室2室の昔ながらのタイプをLDK化したのですが、結構な費用が掛かる見積もりだったので、完璧に全てを新しく出来ず、「ここは、いじらない」的な選択をして、大胆なリフォームを行いました。






オーナーさん大変喜んで頂けたのですが、「現状でいけるだろう」と、交換対象にしていなかった建具部分が気になりだして来て、悩んだ末に追加でリフォームすることになりました。

やはり周りを新しくすると際立って古い部分が比較されてしまうもので、費用対効果重視から、費用の問題に目をつぶり、「完璧にしたい」気持ちが勝った感じです。

そうなると最初から費用が上がってもやった方が良いと力説するべきだったかと反省するのですが、そこら辺がリフォーム提案の難しさでもあるのでしょうね。


ホント何事も勉強ですね。


さて、本日は借主法人さんの破産等々の原因で5室(全体の35%)の空きが出てしまう物件の現状分析と改善提案の為に現地確認をしてきます。

うちの管理物件の中でも一番低額な賃料で稼働していた物件なのですが、賃料には理由がある的に費用を掛けずに現状利用を貫いて来た物件なので、この際大規模に手を入れるか、その他の選択肢を提案するか考えることになるでしょう。


ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



人気ブログランキングへ
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
Google AdSense


過去記事
ブログ内検索
Google

WWW クレーム日記
人気ブログランキングへ
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
ブログ内が検索できます。
Google

WWW クレーム日記
クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com