賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸営業

判断が難しい?

昨日は繁忙期を逃してしまった空室について、オーナーさんとの打ち合わせに参加しました。

自分、賃貸営業に関しては7年くらい前に業務分けをして管理&売買の部署に異動して以来、かなり客観的な立場になっていました。

一応、その前は賃貸営業だった時期があるのですが、かなり感覚が鈍っている感じです。


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自分の活動エリアは、人口が増えていない地域で、決まる物件と決まらない物件が二極化してきている状態です。

需要と供給の分析をしても所有し続けるつもりのオーナーさんには意味が無いので、現実的に対応していくしかありません。

昨日のオーナーさんからは自分と管理課S君がご指名で、「どうすれば良いか」一緒に考えました。

「賃料の値下げだけはダメ」&「費用がかかり過ぎるリフォームも困る」が大前提です。

そうなると、契約時に入居者さんが払う敷金・礼金や、諸費用系を負担して頂く、契約条件の譲歩、フリーレント等の話となるのですが、正直そう言う系の事は他の物件でもやっているので、すごく効果があるような感じでは無いです。

IMG_4483会社で話し合った後に、現地へ行って考える事にしました。

1Kの一番良くあるタイプの物件なのですが、既に普通のリフォームを済ませていて、きれいな状態にはなっています。




自分と管理課S君からは、古くなったエアコン交換、TVモニターホン・洗浄便座設置と家電製品をオススメしましたが、オーナーさん的には、壁の1面をアクセントクロスにする提案が気になったようです。

ココらへん、自分が苦手とするセンスの問題で、意見を聞かれて自分と同じ感覚の人に会ったことがありません。


現地に1時間ちょっと滞在して、話がまとまらないので、会社に帰ってから再度打ち合わせ。

IMG_4489女性オーナーなので、女性っぽい色が気になる感じなのですが、女性だけがターゲットではありません。

1Kに済む年齢層で多いのは20代から30代なので、営業課の新人君も参加させてみました。



新人君 「僕は、フローリングの色がダメだと思いますよ」

オーナー 「え〜 どうして? キレイだと思ったけど」

新人君 「何だか昔っぽいんですよね」

オーナー 「設備にお金掛けてクロスも貼り替えて床もやったら高いわよねぇ」

S君 「どうせやるなら、中途半端にやるのは良くないって話ですよ」

クマ 「それで、早く決まるなら良いんじゃないんですかね」

オーナー 「やれば絶対決まるのかしら?」

クマ 「あの時やっておけば良かった、何て言いたくないです」

オーナー 「そっか・・・ 予算掛けずにやりたかったけど無理みたいね」



そんな話がグルグルまわり、どの色が良いかで、4人とも違う意見で判断が付かずでしたが、最終的にはオーナーさんの選んだクロスで決まりました。

4時間掛かってしまいましたが、こう言う機会に参加して頭を使うことは勉強になりますね。

で、打ち合わせの後半に営業課N君から呼び出しがありました。


某管理物件で、安否確認の要請があり、入居者さんの会社の総務の方と同僚の方が来店中との事で自分にも来て欲しいとの事です。

話を聞くと、金曜日に意味深な話をした事が最後で「捜さないで下さい」とメールが来て出社しなくなってしまったそうです。

取り急ぎ、警察へ立会いのお願いをしようと思ったのですが、危険な雰囲気なので1秒でも早く開けて欲しいとのこと・・・

こう言うのはクロスの柄と違って即判断が必要です。

人命救出優先で判断させて頂きました。

結果的にはご不在だったのですが、勝手に開けた事について問題になるリスクを負います・・・

入居者さんの会社の方には「絶対に迷惑を掛けません」と言われて開錠しましたが、会社の方も万が一の事を想像していたのでしょう。

いろいろある仕事ですね。

ではまた明日



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想像だけじゃ・・・

しばらく前から、売却や相続絡みの資産活用系の仕事が多くなっています。

管理系業務に関しては、重たいのだけ関わっているので腕が鈍る事は無いのですが、思いっきり鈍っている分野があります。



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賃貸経営での重要な項目は

「空室対策」+「テナントリテンション」

テナントリテンションは、入居者保持と言う意味で、簡単に言うと入居者さんに長く住んで頂く為の対策です。

隣に変な人が住んでいる、物件が汚い、管理会社の対応が悪い等々本来なら引越す理由が無い方の引越しを防がないと、大家さんにも管理する側にも悪い影響となるのです。

問題入居者への対応は管理会社として当然の責務であるので、日々緊張感を持って対応しているつもりですが、本当はそれだけでは無いと思っています。

テナントリテンションに関しては、積極的に入居者さんの不満点を洗い出す事が一番優れた活動です。

しかしながら、業務の大半が受け身の対応になっている事が反省点であり、これからの課題なのでしょう・・・


で、もう一つ大切なのは「空室対策」です。

自分の活動エリアは埼玉県の北東部で、市の人口は5年前との比較で1.25%(1954人)の減少です。

圏央道のインターが出来た隣の市に工業団地が建設されている事が良い感じだと思っているのですが、それでも人口が減って行くエリアなのでしょう。

そう言う地方のエリアでは、駅近くの物件と遠いい物件での二極化が進んでいます。

決まらない物件が更に決まらない状態・・・

そんな悪循環が広がっている事に恐ろしさを感じています。


「だったら売っちゃいますか」

と、言うのも選択肢の一つで、正直言ってここ数年自分はそう言う系の方向で活動していました。

ですが、売った後のオーナーが満室に出来るのだから、既存のオーナーさんにも手が打てたはずです。

うちの勤務先は、仕事を分業していて自分自身は「管理」+「売買」を担当していて「空室対策」系の分野について、あまり関わっていませんでした。


問題がある所に活躍場所がある・・・


その分野で新たな活動が出来るなら素晴らしい事です。

昨日、自分の仲間で「超空室対策株式会社」と言う何をしているかわかりやすい名前の会社を立ち上げた服島氏と電話で話してアドバイスしてもらい、いろいろヒントをもらいました。

その分野鍛えさせて頂きます。


そんな中、売買系の業務の方は好調で、お世話になっているお医者さん系大家さんが弟さんを紹介してくれて、ご実家を売却する打ち合わせをしてきました。


BlogPaintお医者さんの身内はお医者さん・・・

一族皆さんがお医者さん系の仕事をしているって不思議ですが、お父様の時代から並々ならぬ努力をされてきた結果なのでしょう。




ちょうど最後の診療が終わった時間に訪問したのですが、ご兄弟で雰囲気が良く似ていて初対面とは思えない感じでした。

売却の話は進みそうなのですが、問題は既存建物の杭です。

築45年、鉄骨3階建84坪の診療所兼居宅で、恐らくそれなりの杭が入っていると思います。

その設計図があれば、正確に解体の見積もりが出せるのですが、無いと想像も費用も膨らむ感じです。

現段階で、杭を除いた解体代が550万円、杭の状況次第では解体費用が倍以上になるかも知れません。


弟様 「私が高校生の時に杭を入れているの見た記憶があるよ」

クマ 「どんな杭でしたかね?」

弟様 「何か羽みたいな出っ張りがある金属杭でしたよ」

クマ 「長さはどのくらいでしたかね?」

弟様 「3階に届くくらいだったかなぁ」

クマ 「設計図残って無いですかね?」

弟様 「う〜ん 今度実家の金庫開けて探してみるけど無さそうだな」


と、言うことで、設計図書を探してもらい無かったら、解体屋さんに想像で金額だしてもらう予定です。

売却価格の大半を解体費用で持って行かれちゃうってのは、痛いところですが、立派な建物を作ると壊す時に大金が掛かると言う事です。

木造の小さな家でも、解体費用が出せないと言うことで空家として放置される原因になっている時代です。

地価の安い地方では激安の現況渡し物件が増えて行くのでしょうね。


ではまた明日




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気持ちの問題だけど

IMG_2420にんにくタップリのペペロンチーノなんてのは休みの日くらいにしか食べられないものです。

10年位前に働いていた都内のオフィスの近所にお気に入りのお店があるので久しぶりに美味しく頂きましたよ。




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きのうは、心理的瑕疵に関する弁護士先生の研修で都内まで行って来ました。

4時間近くある濃い内容の研修だったのですが、判例について詳しく解説してもらい大満足な感じでした。

仕事上、物件内での自殺や事故に関して告知をしなければいけない場面に遭遇することがたまにあります。

特に、自分の場合は安否確認で始まる初動から、ご遺族との交渉までの経験が結構な回数ありますので、心の準備だけでなく頭の準備もする必要性を強く感じています。

「物理的」に元に戻せても「気分的」には元に戻らない・・・

実に変な感じだと昔から思っていますが、「ホントに幽霊がいると思うの?」とか言う以前に「気味が悪い」「縁起が悪い」と思われるだけで、普通の状態で無くなってしまうのが「心理的瑕疵物件」の特徴なのです。

今回、「売買物件」「賃貸物件」「競売物件」それぞれの判例について詳しく解説が聞けて大変勉強になりました。

しかしながら自分のもうひとつの感想として、個別の問題に関しては「裁判所に決めてもらわないと完全な事は言えない」し、仮に「告知しなくて法的に大丈夫」だと判断しても現実問題として「事故物件サイトに載っている状態では告知するべき」との判断をせざるを得なくなると感じました。

そこら辺、インターネットの発達で昔と桁違いな情報量の時代になっている訳ですので「◯年経過したら告知しない」より「そう言う事があったけど昔の話ですから」的にサラッと伝えるとかで乗り切れれば良いのですが・・・

やはり「感情」ってのは大きな問題ですので、その分野で何か新しい仕組みを発見して活用したいものです。


さて、本日(16日)は朝から資料作成に専念しようと思っています。

頭の中で考えている事を文字にするってのはブログを書くのと似ていますので嫌いじゃ無いのですが、なぜか捗らないんですねぇ・・・

ではまた明日


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もったいない?

「もう不動産は手放して夫婦の為にお金を使う時期だと思うんだよ」

と、言うことで昨年、アパート1棟と、戸建て貸家2棟を売らせて頂いたご夫婦がいます。


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自分のお付き合いしているオーナーさんは、地主の方、農家の方、サラリーマンの方、会社社長、お医者さん等々いろんな方がいます。

収益物件について「買いたい人」「売りたい人」もる訳です。

それぞれ資産背景が異なりますので「買い時」なのか「売り時」なのかは人によるのでしょうけど、このご夫婦に関しては、収益物件からの収入が無くなっても困る事は無い感じです。

物件の築年数が30年に近くなって修繕費が増えてきていること、70歳を過ぎたので本当にリタイアして気楽に暮らしたいとの事で、気楽さの無い賃貸経営をやめる時期だと考えた事で処分を進めています。


6c270e41まだ売っていないアパートが数棟あるのですが、そのうちの一棟の築30年物のアパートで、去年の秋に退去がありました。

21年間入居していて、お部屋は1度もリフォームされていません。





3a75bed7ご主人 「もう、バランス釜をユニットバスに変更とかお金掛けたくないから売っちゃおうよ」

クマ 「今の状態で売りに出すと空き部屋+未リフォームで足元見られますよ」


ご主人 「例えば、200万円リフォームで掛けたら200万円高く売れてもプラスマイナスゼロだけど思う通りにならないよね?」


クマ 「出し値を高めに設定してもリフォームで掛けた200万円が回収出来たのか判断できないと思いますよ」

ご主人 「どういう事?」

クマ 「3000万円で売りに出している時にリフォーム後引渡しで3200万円の条件で売れたら200万円がわかり易いですけど、普通は200万円のリフォームして賃料が上がらないと物件価格に跳ね返らないって考える人が多いです」

ご主人 「賃貸経営で儲けたい人が買うんだからそうなるのか・・・」

クマ 「買う側も賃料の妥当性見るので、引き直し賃料で利回り計算してきますから空室ってのは厳しく評価される原因ですし、未リフォームはダブルパンチな感じです」

ご主人 「え〜 何か迷うなぁ・・・ ちょっと考えて結論出すよ」

と、言われて年末に「200万円掛けて部屋を直す」と結論を頂いて、年明けにリフォーム開始。

古い浴室の壊しで問題発生で、工期が大幅に遅れて昨日2月末日に全ての工事が完了しました。

IMG_2241古い2DKを1LDKにして水回りを全て交換。

賃料も大幅にUPしたのですが、完成初日に営業の新人君がお客さんを案内して見事に賃貸客付け完了しました。




ご主人 「驚いたねぇ、賃料上げたからしばらく決まらないと思ったけど、早くて良かったよ」

クマ 「ですよねぇ 自分も驚きました

ご主人 「満室になったし、賃料上がったから嬉しいねぇ」

クマ 「売却しちゃいます?」


ご主人 「う〜ん どうした方がいいかねぇ?」

クマ 「じゃぁ私が決めましょう」

ご主人 「いや、人に決められるのはちょっと・・・」

クマ 「いつでも、動きますから奥さんと相談して下さいよ」

と、言うことで売却するのか保有し続けるのか検討されるとの事になりましたが、多分手放すのが惜しくなってきたのだと思います。

このご夫婦、長年開業医として頑張ってきて、息子さん2人もお医者さんなので、後は遊んで暮らす的な事が本当にできるのかと思います。

相続税で迷惑掛けないように使っちゃえばいいんだよ」と、言っていた事が冗談ではなかったのかと思うと羨ましい限りです。


さて、本日の午前中は確定測量の立会が予定されていて、終わったら原稿書きに専念しようと思っています。

ちょうど3月1日と言うことで、今日から本気モード宣言したいと思います。

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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