賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸営業

考えないといけない事が多い・・・

昨日17日(日)は、お客さんが多く来店されました。

ここ数年、繁忙期を感じられない雰囲気でしたが混雑するってのは実に良いことです。

ただ、来店されるお客様全てが物件探しという訳ではなく契約や引渡しのお客様もいらっしゃいますので、効率よく対応する事が賃貸営業系の課題なのでしょう。


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自分自身も、久しぶりに賃貸の重要事項説明係と案内係をしていました。


IMG_2864一応、うちの営業スタッフ全員のスケジュールはPC上で把握できるようになっているのですが、朝一番の予定確認時には効率よく対処できると思っていても予定通りとはいかないものです。

特に遠方から来店されるお客様は、遅刻しないようにと早めに来店されるか大幅に遅れるかなので、なかなか時間通りとはなりません。


多分、大手の賃貸仲介会社なんかは、契約だとか引渡しを営業スタッフ以外に担当させて、営業は純粋に新規の成約に専念する仕組みなのかと想像します。

昨日みたいな繁忙期的混雑が毎日続くならうちもそうしたいところです・・・


IMG_2851物件案内の方は、一人暮らしの女子学生さんの部屋探しでした。

エリアによっては3DKでも5万円しない物件とかありますので、値下がり傾向の激しい地域ではファミリー物件に学生さんの一人暮らしとか増えた感じです。



そうなると、ワンルーム系の魅力を出す工夫を更に考えていかないといけません。

いろいろ課題がたくさんある仕事ですね・・・


さて、本日は仕事が終わったあと、地元で行われる講演会に参加します。

夜8時くらいに終わった後は、明日の会議のために都内へ移動します。

長い一日となりそうです。

ではまた明日


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アクセントクロス?

「初めて建物に入る時には注意しないといけない事があるので、車1台で自分と入館してもらいます」

と、伝えるとビックリされるのですが、昨日は内装工事見積りで業者さんと一緒に休憩のできるホテルへ行ってきました。


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IMG_2724「大きな音を出さない」「廊下でしゃべらない」「赤ランプの部屋番号は入室中」「お客様に会っちゃったら顔を見てはいけない」
・・・

そんなルールを教えたり、わかりにくい場所にある従業員駐車場を案内する為、初めての業者さんには必ず同行してもらっています。



今回は、オーナーさんから部屋のクロスを貼り換えたいと頼まれたので、いつも賃貸物件のリフォームでお世話になっている業者さんにお願いしました。

オーナー 「実はホテルの業績をアップさせるためにコンサルタントのAさんが入ってるから、Aさんの言う通りに見積もりを作って欲しいんだよ」

クマ 「そうなんですか、よろしくお願い致します」

Aさん 「今回は、8部屋くらい対象なんですけど稼働を止めたくないので、平日の日中に2部屋づつとか出来ますかね?」

業者 「そうですね、ボリュームを見させて頂ければと思いますが、ご都合には合わせられると思います」

IMG_2732コンサルタントのAさん(男性50代?)は、半年くらいの間ホテルに泊まりこんで様々な問題点を洗い出して改善をするそうで、全国のホテルを改善してきたと言ってます。
まずは5階の空き部屋から確認です。







IMG_2733業者 「では採寸させて頂きますね」

Aさん 「採寸? ダメな部分だけやればいいから全部貼り換えるつもりは無いよ」


業者 「え? 部分補修だと古いクロスとの隙間ができてしまいますよ」

Aさん 「そう言う考えじゃ無いんですよ、古いのと違う色にすればデザインだと思ってくれるから切り張りでやってもらいます」

クマ 「オーナーさんの所有してるアパートやマンションでは継ぎはぎみたいな事はしないで、全部貼り換えますよ」

Aさん 「あのねぇ アパートと一緒にされちゃ困るよ、切り張り出来ないなら頼まないだけですから」

業者 「張替しないクロスの汚れが目立つようになったり古いクロスの継ぎ目がはがれたとか、保証して欲しいとか言われなければやりますけど、宜しいのですか?」

Aさん 「いいですよ、ただ初めてお会いした業者さんなので、金額を見積もって頂かないとね」

クマ 「オーナーさんとは20年以上お付き合いさせて頂いてまして、今まで高いとか言われた事ないですよ」

Aさん 「このホテルの業績を改善する為にやってるんで厳しい事言わせてもらいますけど、私が高いと思ったら頼まないだけですから」


IMG_2723なんか、感じ悪いコンサルだと思いましたが1時間も一緒に部屋を回ったので、最後の方は結構打ち解けてきました。
恐らくは、ボッタくられ無い様に牽制していたのでしょう。

見る角度によってはオーナーの強い味方なのかと思うようにします・・・



継ぎはぎとか言ってしまいましたが、部分的にアクセントを入れると考えれば、薄暗い部屋だからOKなのかも知れませんね。


さて、本日は朝から重たい案件の対応をしてきます。

そして、夜は月に1度の全体会議です。

ではまた明日


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関連してた・・・

きのうは、前回のブログで書いた通り外国人の就労に関する登録支援機関について当社の社長が描いている構想についてアドバイスを頂く為に都内へ行ってきました。

その手の専門家で飲み仲間の石井くるみ先生の事務所なのですが、公認会計士のご主人さんも打ち合わせに加わって頂き、大変満足なアドバイスを頂いてきましたよ。


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うちの社長、数年前から某国で下準備をしていたのですが、自分は関わりを持っていませんでした。

正直、「不動産実務と関係ない」と思っていた訳ですが、これがまた「空室対策」+「管理戸数UP」の側面で大いに関連する分野だったのです。

都会に比べると空室率が高い自分の活動エリアでは、リフォームや条件の緩和等をしても最終的にはお客さんの取り合いとなり、よほど魅力的な物件に仕上げない限りは苦しい戦いとなっているのが現実です。

個別の案件では間取りや設備変更、外壁塗装等々いろいろやっていますが、入居してくれるお客さんを増やす事ができれば大変な追い風になる訳です。

そこら辺、外国人関連の入居支援はセーフティーネット制度の活用とも相性が良さそうですし今後進めて行くべき分野だと思いました。

もちろん仕組みや法律、要件に合致させる為の手続きの問題等々組み立ての部分も難易度が高そうですし、自分の管轄である管理実務に関しても言葉や文化が違う人たちとの調整業務が大変だと思います。

今後新しい分野としてチャレンジとして伸ばして行く事になる事でしょう。


20190114_221151722_iOSさて、本日は1月15日でちょうど1ヶ月の50%の時期です。

元日に立てた月間100km走る目標についてはギリギリ50%達成の50kmですので、飲み会や寝坊で走れない日があると達成できない可能性が出てきます。

今日もブログ書き終わったら走ろうと思っていましたが出勤時間が迫っているのでやめました。

朝だけじゃ無くて夜も走らないと・・・

とか思ってくるのですが、自分はそう言ったA型特有の真面目さで損していると思ってます。

もっと楽しく走った方がいいですね



ではまた明日


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何かある?

IMG_2437冬期休暇明けの昨日5日は予想していた通り、いろいろと電話が掛かってきました。

漏水系2件、インターホン故障、共用灯切れ、玄関鍵の不具合、物のトラブルの他は、来店の予約、解約系、管理の仕組みを教えて欲しい等々の通知や問い合わせが多数でした。




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土曜日でもあったので、お店への来店も多く、営業担当が案内に行ってる際には自分も久しぶりに賃貸のカウンター接客をしました。

クマ 「どんな物件がご希望ですか?」

男性 「嫁さんが付いてる物件だな」

クマ 「え

男性 「無いなら普通の物件でいいよ」



・・・


接客って難しいですね


お客さんのご来店時間も、電話の連絡も時間的に集中するってのが不思議です。

上手に均等化してくれると良いのですが、昔から重なっちゃうんです・・・


00bc473fやはり、人手が足りなくなるってのはチャンスを逃しているのだと思いますので、早いところ人を採用したいところです。

9月に1人採用できたネット系の求人サイトハローワークも紙媒体も実に反響が悪く、誰か一本釣りしてみたいとか思ってます。




と、言っても土日休みで無いとか、埼玉の奥の方とかいろいろ条件的にパッとしないのかも知れませんね。

良い会社だと自分は思ってますが難しいものです。



さて、現在朝の6時なのですが、この後は昨日に続いて走ってきます。

今月に入って昨日までに20km走りましたが、冬期休暇中と違って日中に走れないのと、車が通らない真っ暗な道が自分のコースなので朝6時半過ぎの明るくなり出す頃に走るしか無いのです。

11月・12月と2ヶ月ほど走るのをサボってましたが、その頃は仕事の方が不調だった気がします。

やはり走り切った満足感で、けじめが付くと言うか仕事のヤル気になる何かがあるのでしょう。

雨の日以外は続けようと思っていますが、どうなりますでしょうかね


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com