賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸営業

こんな理由で変わっていく・・・

駅近の月極駐車場がどんどん消えていく。

と、少し前のブログで書いたのですが、空き地に建物ができる以上の勢いで月極駐車場から時間貸しコイン式駐車場に変わって行く感じです。



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うちの近所だと、駅近の駐車場が月額1万円で、住宅地が5千円と言うのが大体の相場なのですが、駅近の駐車場がバタバタとコイン式に変わっています。

3月に親しい地主Aさんに購入してもらった200坪の土地は駅から2分の立地なのですが、当初はビルを建築する予定でしたが、Aさんは「これから不動産の投げ売りが始まる」と予想していてお金を使わずに次の物件取得資金を貯めることにして建築計画を凍結。

BlogPaintとりあえず、土地の固定資産税が払えればいいからと月極駐車場用に整地とロープ張りをしました。

「近所の駐車場の地主さんに悪いから相場より高く出しといて」との事で強気の月額利用料で募集を開始したのですが、これがまた一般の方よりもコイン駐車場の借上業者からの問い合わせが多くありました。


実は、Aさんが購入した土地のすぐ近くにある別の土地(30台稼働中のコインパーキング)を7月に自分が仲介してマンションを建築する投資家に売却した事もありAさんの土地のコインパーキングとしての需要が急上昇。

月極駐車場としての満車想定と同額で借上げてもらえれば上出来だと自分は考えていたのですが、商売上手なAさんの指示で実に強気の交渉をして月極駐車場の満車となった場合の1.5倍の借上げ額でコイン駐車場業者と契約する事ができました。

やはり不動産の価値は立地・・・

駅近は強いです。

さらに驚いたのは、当社との管理契約も切れない事、解約予告3ヶ月で違約金ナシ、原状復帰費用借主持ちを条件としてくれたので、言うことないです。

こうやって、立地の良い場所から月極駐車場が無くなって行くのだと身をもって経験できましたよ。

と、言うことでその他の駅近管理駐車場もコイン駐車場に変わって行く流れが加速しそうです。


さて、本日は定休日前の火曜日ですが、朝から予定が詰まっているので忙しい1日になりそうです。



ではまた明日


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経験が無い・・・

変な動きをする台風12号が近づいていますが、「これまでの経験が通用しない台風」だと気象庁が言ってますので普通じゃないのでしょう。

今までに無い方向から風雨を叩きつけると雨漏りする個所が発見される。

まぁ 雨漏りも大変ですが、河川の増水とか命に関わる事に対する意識を持つ事が必要ですね。



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昨日は、ちょっと変わった相談があり、物件見学をしてきました。

IMG_1594運用中の老人系施設の活性化または賃貸物件化の相談なのですが、自分は介護の話とか経験が無いです。








IMG_1625ただ、相談されてきた方も通常の賃貸物件に関する経験が無いそうで、情報交換みたいな感じになりました。








IMG_1606物件的には、食堂や運動を行うスペースが1階にある以外、居住スペースは完全に独立した1Kや2Kです。

お部屋の方は家具家電付なので、身軽にすぐに使えます。






IMG_1596元々は、介護する必要が無いレベルの高齢者を対象にして健康を維持するための運動等を日常的にサポートする目的なのですが、どうも最近は競合相手が多くて苦戦しているとの事でした。






一般的な賃貸物件に転用したいとの事でしたが、正直言って様々な問題が出てきます。

物理的な問題は、改造や運用でカバーできそうなのですが、人間関係の問題は簡単では無いのかと想像できます。

何よりも、食事や運動のアシストと言う付加価値を付けて賃料(?)を高くしていたのに、箱だけ貸すのだから売上げが下がってしまうのは確実なのです・・・

その分、経費が下がるのかと言えば、現在の入居者さんが退去するまでは、老人向け施設として運営しないといけないのですから、単純ではありません。

いろいろ聞いてみると今まで募集自体がヘルパーさんの知り合いとか、入所者の紹介など「くちこみ」だけでやっていたとのこと・・・

ちょっと驚きましたが、ホームページを作ると言う基本から見直す事になりました。

自分自身、経験した事が無い案件なのですが、関わって行く予定ですので続きが出来たら報告しますね。


台風の進路になっている地域の方はお気をつけ下さい。

ではまた明日


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ありがたいことです。

いつもお世話になっている地主系大家Aさんの奥様より「所有物件の空室が決まった」との電話がありました。

Aさん(70代)は奥様を秘書代わりにして隣にいるのに電話で伝言してくる事が良くあります・・・



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奥様 「◯◯(地名)にテナントビル持っているんですけど3階の部屋に◯◯不動産でお客さんが付いたので管理をお願いしたいと主人が言ってます」

クマ 「良かったじゃないですか、こないだ客付けして欲しいって預かった鍵を返せば良いんですね」

奥様 「そうじゃなくて、決まった部屋の契約と管理をクマさんにして欲しいんです」

クマ 「その物件は客付けした◯◯不動産会社が管理してる建物じゃないですか?」

奥様 「なんか、難しい感じなので全部クマさんの会社に頼んで下さいって言われたので」

クマ 「どう言う事ですか・・・ 変わった入居者さん受けちゃったとか?」

奥様 「さぁ・・・ 申込書もらったので、後で家に寄って下さい」



何か、良く理解できない話でしたが、Aさん宅で申込書をもらってみると内容的には全く問題の無い感じです。

客付した不動産会社を訪問して、店長さんにどう言う事なのか聞いてみました。

店長 「うちの社長が、居住用は細かくて管理が面倒なので御社に任せた方が良いって言ってるんです」

クマ 「え〜 せっかく客付けしたのにもったいないじゃないですか」

店長 「いえ、今回は△△不動産が案内して当社が元付けとしてAさんに伝えただけなので」

クマ 「なんだか悪いですねぇ では恐縮ですけど御社がAさんから広告料もらって当社が管理と言うことで宜しいんですね」

店長 「いえ、当社は何もいりませんので御社で全部お願いします」

クマ 「そこまで良くして頂くなんて・・・ 何か面倒な事情でもある感じですか?」

店長 「いえ、居住系の管理って大変なのでオーナーさんと仲が良い御社に任せた方が良いと思ったんです」

何か、管理だけでなく広告手数料までいらないとの事なので、ホント恐縮なのですが、ありがたく引き継がせて頂きました。

こう言う場合は、簡単ではない何らかの事情があるものだと思いますが、何かあればブログネタになる事でしょう。

IMG_0167さっそく、営業課N君と管理の新人君を連れて現地へ行ってみました。
この物件は1階が店舗、2階が事務所3階が1LDK3室の建物で10年くらい前に競売寸前になっていたところをAさんが購入したそうです。

なのでAさん、細かい事がわからないそうです。








IMG_0165水道メーターが各部屋で精算出来ない私設メーターになっていて1階の店舗に請求が来る仕組みとの事まで確認出来ましたが、しばらくの間自分が小メーターを読み込んで撮影して店舗の方にお金を届ける手間が掛かる訳なのですが、さっそく各部屋に水道局のメーターを取り付ける工事の見積もりを発注させてもらいました。





他に何か問題があるのか不明ですが、ありがたく引き継がせて頂きます!


さて、本日と明日は会社を休ませて頂き研修の講師をしてきます。

本日23日が都内で行われる管理会社向け研修で終わってから懇親会参加です。

で、明日24日が賃貸住宅フェアにお呼ばれして広島まで行ってきます。


東京から広島行きの新幹線の終電は19時台だとセミナーを引き受けてから気がついたのですが懇親会で焦って飲むのは嫌なので夜行バスで行く事にしましたよ。

最新型のバスらしいのですが、12時間掛かるってのは疲れるでしょうね。

7月の終わりまでに6回ほどセミナー依頼を受けていまして結構忙しい感じですが、ありがたいことです。


ではまた明日


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文鳥なら・・・

IMG_7572三連休の2日間、ネコ飼育専門設計の新築物件見学会に立ち会っていました。

うちの扱う中でトップクラスの高額物件なのですが、オーナーさんとじっくり話す機会にもなり、ネコとネコを飼う人に対する強い思いが刺激になりました。







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オーナーは40代の女性で、相続したご実家の敷地に物件を新築されました。

クマ 「やっぱり、コダワリとか特化するって必要ですよね」

オーナー 「私の場合はネコも人も幸せになる部屋を考え抜いた感じだから特化してるんだろうけど、わかりやすいでしょ」

クマ 「確かに、これだけの仕様を見てるとネコにも人にも喜ばれますから、徹底しているオーナーの作品だって良く伝わります」

オーナー 「ペットが飼える賃貸物件いろいろ研究したけど、犬限定だったり1匹だけの物件が多いから、5匹までOKってのも珍しいと思うの」

クマ 「やっぱり、夫婦2人の世帯だと5匹が限界って事?」

オーナー 「私は限界がそこら辺だと思ってる。 結構お金も掛かるし、災害時とか飼い主の病気とかの時の事も考えて5匹までにした感じ」

クマ 「なるほど。 自分はネコも犬も飼った事無いんでかなり疎いけど、好きな事で詳しい分野を持っているって強いですね」



IMG_7552オーナー 「クマさん、文鳥飼ってるんだから鳥専門物件とかやってみたらいいんじゃないかな」

クマ 「これだけ天井の高い部屋にうちの文鳥遊ばせたら喜ぶだろうな」

オーナー 「ね、どのくらい鳥を飼育する人がいるかわからないけどニッチな物件として価値があると思うわ」







DSC_000005言われて見れば、自分は子供の頃から手乗りの鳥を飼っていたので、文鳥の事なら結構詳しいです。
うちのピヨ(シルバー文鳥♀)は、毎日部屋中飛び回っているので、多分幸せなんじゃ無いかと思います。







IMG_3467手乗り文鳥専用物件。

鳥を幸せにするために巨大な鳥部屋に人が住む・・・

まぁ 上手に考えをまとめて工夫が出来る人が成功するのでしょうね





夕方からは、築30年の物件で洗面台の排水パイプが外れたとの連絡が入ってきました。

「下の階に漏れたかも知れないので今すぐ来て下さい!」

との事だったのですが、管理課S君が予定パンパンで、管理課の新人君が午後半休・・・

自分が緊急出動してきました。

IMG_7577なんか新築物件見た後なので、築古物件の古さが強調された感じなのですが、排水のジョイント部分がハズレて下板が水浸しになり、しばらくしてから気がついた状態です。
排水の方は繋いで完了でしたが後日板を張り替える事にしました。

下の階へ漏れていなかったのが幸いですが、築30年ともなるといろいろ出てくるものですね。





さて、本日は役所での調査から始まり、雨漏りしたお客さん訪問、オーナー訪問3件と、バタバタな1日となりそうです。


ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com