賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸営業

引き寄せてる?

「今期は管理戸数拡大に本気で取り組もう」

と、管理会社としては当然の目標を設定して早くも年度の後半に入りました。

今までは自然の増加で無難にやり過ごしてきましたが、ここ数年売却による管理戸数減が発生するようになり、戸数を増やすことよりも減って行く怖さがありましたので「現状維持で精一杯」と言う気持ちが強かったと思います。


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そんな意識状態だったのが、春先からの新型コロナ騒動の際に来店が激減したことで管理料収入の安定感が際立ち、本気で戸数増加の必要性を意識しだしました。

期初には1300室程の有償管理戸数でしたが、半期で約5%程の管理室数増加があり、現在手掛けている案件が全て上手くいくと1年間で10%くらいの管理戸数増加が見込める気がしてます。

うちの会社、創業47年なので歴史があるのですが、狭いエリア内での管理取り合いが20年くらい前に終わり、以後周辺の不動産会社とは仲良くお付き合いさせて頂いてますので、管理戸数が大幅に増加するなんて事は新築物件が増えていた時期以外は珍しい事なのです。

いろんな地主さんとの付き合いで「管理は任せてくれないけど、仲介は専任」の物件オーナーさんも結構いらっしゃいます。

大雑把に言えば管理会社に管理委託をしない自主管理大家さんが結構存在しているエリアなのです。

大抵の自主管理大家さんは自らの管理に自信を持っていて、「客付けさえしてくれればいいから」との事で賃貸経営をされています。

52bb91a0たまに完全受け身出たとこ勝負な無管理大家さんがいますが、大抵は管理会社顔負けの優秀な大家さんが多いです。
そこら辺、管理料支払のないメリットを長年経験されてきた事でしょうから簡単には管理委託されないこともわかっていますが、賃貸経営のノウハウがご主人様(奥様)一人に集中している状態である場合は跡継ぎとしての選択肢に入れて頂くことをアピールさせてもらってます。






まぁ 細かく見ればいろいろな事の積み重ねかとも思いますが、一番変わってきたのは意識の問題なのでしょう。

なぜか昨日は手掛けている案件の他に大型一棟物20室と駅近月極駐車場40台の管理相談があったので、実に良い流れが来ている事を感じています。

こう言う流れ、大切にしたいものです。


さて、いよいよ11月最終日になりました。

11月は、目標にしていたランニング月間100kmが5kmだけと5%の達成率

電気工事士の技能試験の課題練習が眠くて出来なくなる事を防ぐ為に走らない事にしていましたが、さすがに1ヶ月も走らないと復活できなくなるような気がしてます。

そんなに焦らなくても良い状態まで腕が上がった気がしてるのでキリの良い12月1日から復活させようかと思います。


12月も頑張りましょう!


ではまた明日


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気をつけますけど・・・

新型コロナの感染拡大で都会では飲食店の営業時間短縮要請が出たと報道がありました。

自分の周りでも飲食店さんに「来店ゼロの日がある」と言われたり忘年会の予約が入らないと苦戦している話を多数聞いているので他人事では無いと感じてます。


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昨日もZOOM経由で社長から「感染予防を徹底するように更に対策して欲しい」と念押しされたのですが、既にアクリル板とか洗浄液とか非接触の体温計で出社時に検温するとかやっているので、どうすれば良いのか考えてみましたが、これと言って思い浮かばないものです・・・

スタッフに聞いてみると、一番いい感じなのはショッピングセンターの入口とかで見かける前に立つと体温が測定出来て「平熱です」とかしゃべる装置。

ネットで調べると数万円のものから20万円以上するものまである感じですが、何か寒い時期だと外気で冷やされた体温が表示されるんじゃないかとか性能的に不安な感じを受けます。

「マスクして下さい」と、しゃべってくれるとか洗浄液の自動噴霧装置が付いているとか優秀な感じで実に良いのですが、かなり製品によって価格の開きがあるので性能が違うのでしょうね。


安い物では無いので購入しようか迷った結果、取り急ぎ近所のホームセンターですぐに手に入る洗浄液を自動で噴射するスプレー買ってきました


IMG_3110今までは手で押して洗浄液を出す普通の製品だったのですが、赤外線センサーで指に反応してスプレーしてくれる単純なものが3000円で買えました。

「専用の詰め替え式洗浄液をお使い下さい」との事なので、詰め替え液もまとめ購入しましたが、プリンター本体を安く売ってインクカートリッジで儲ける仕組みと似ていますね・・・





何が出来るのか難しいところですが、外部から人が訪れる「お店」で働いている訳ですので窓口感染が無いように気を付けないといけませんね。


高齢のオーナーさんとの接点が多い仕事なので、自分発で感染したとかホント怖くて訪問しないのが一番なのかと思ってますが、電話が苦手な方が多く訪問して対面することもあるのが困ったところです・・・


気をつけます。


ではまた明日


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3日しか使ってませんが・・・

ここ数年で、買い物はネットですると言うのが普通になってきました。

ka自分の場合、Amazonがダントツに多いのですが、その際はカスタマーレビューの星の数を購入するかの判断材料にしてます。
10件程度の投稿で星1つが10%ならあまり気にしませんが、1000件超えている10%はかなり気になります。

中には勘違いや、ライバルの嫌がらせ的なのもあるでしょうけど製品不良とか対応の悪さは心配になりますね・・・





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IMG_2621月曜日のブログで、自宅にキュリオロックQ-SL2を取り付けたと書きました。
正直言えば、数年前から他社の製品含めて購入しようと思ってはカスタマーレビュー見て「やめとこう」の繰り返しでした。

一番壊れたら困るものなのだから不安な製品を買う何てのはお金を払っての実験みたいなものです。





IMG_2620どんな製品かは、リンクを見て頂ければと思いますが、玄関ドアの室内側にあるサムターン(鍵を開け閉めするつまみ)にBluetoothやWi−Fi経由で通信する部品を取り付けてスマホ(別売りのリモコンもあります)と連動する製品です。








IMG_2624自分的には、自宅のサムターンに取付られる物なのか不安でしたが、3種類のサムターンカバーと、高さ調整する台座が付いていて、結構な種類の鍵に対応しています。

自分の自宅は、サムターンの真上にバーロックがあるので横向きに付けられるのか不安でしたが、設定時に
開錠・施錠の確認設定があり縦でも横でも認識できる様になっていました。





評判の悪いものの一つがこの製品の取付で、粘着テープでの取付方法です。

IMG_9955玄関ドアに取り付けるので、汚れをキレイに落としてからで無いと接着が上手くいかないと思います。
タバコのヤニでヌルヌル状態のドアや長年の湿気でカビカビになっているドアは相当きれいにしないとダメですね。
←(某汚部屋の退去写真で自宅ではありません

粘着シールがどれだけ持つのかは、わかりません・・・






IMG_2626そして、もう一つの不安は電池。
2個で半年との説明がありますが、予備で更に2個の合計4個セットできます。
ロックを開けるモーター可動とスマホとの通信で結構な消費があると思いますが、うちみたく家族が多いと寿命が短かそうです。







IMG_2623電池切れの方は、スマホに通知される仕組みなので切れる前にわかると思います。
CR123Aと言うタイプの電池が最初から2個入ってまして、不安なので即、家電量販店で2個購入して4個にしましたが、これがまたネットで買えば量販店の半額程度で買える感じでショックでした(笑)







IMG_2601あと、一番の売りになっているハンズフリー解錠機能ですが、当初全然機能しない感じだったのですが、初期設定で正しく家の位置をスマホのGPS経由で認識させる必要があります。
そして、家から結構離れるとハンズフリー解錠が有効になったと通知が来て家に戻ると反応するようになります。
カスタマーレビューでは、これがダメだと叩かれていますが、今のところ、自分の場合はキチンと機能していまして、実に快適に使えてます。

ちなみに家族も合鍵(メールでデータを送りスマホで使えるようになる)を渡して、多少のスマホ設定をして使えるようになりました。





まだ使って3日しか経っていないのですが、今のところは買って良かったと思っています。

ただ、いろんな方の評価を見る限りでは、万が一の為に本物の鍵を持ち歩くのが安全です


取り急ぎご報告まで。


ではまた明日


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案内の自動化に必要なもの

先日、当社の営業チームの客付力向上の為にIT化を進めるとブログに書きました

大手IT屋さんのシステムを使って近代化?に乗りだすのですが、そのうちの一項目に仲介業者さんが当社の管理物件を案内しやすくする仕組みを構築中です。


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まぁ 構築とか書くと凄い感じがしますが、そんな立派なものでは無いです。

うちの会社は自社管理物件の客付けが8割超な感じで、たまに条件が合致しないお客様に対して他社物件を紹介する感じの典型的な地元の老舗型管理会社です。

逆を言えば、当社の管理物件に客付けしてくれる仲介業者さんがたくさんいるのですが、これがまた「鍵は当社にあります」との昔ながらの方法で案内の際には当社に来て頂く仕組みを原則としています。

そうなると仲介業者さんの効率も悪くなるし、当社の定休日には何も対応できない状態になり機会損失を招きます。

最近は、物件案内専用の番号に電話すると空き確認から内見の予約まで出来て現地鍵の対応で仲介業者さんが客付けしてくれる仕組みになっているところが増えてきているので、仲介してくれる会社さんの為にも、案内対応する当社の効率化の為にも、空室を早く無くすことを目的として自動対応しようと考えました。

いろいろ機械で応対する仕組みがIT屋さんのシステムなのですが、物理的な前提として現地に鍵を設置する必要があります。

今現在は、「鍵番人」と言う暗証式鍵BOXを20台くらい保有してますが、こちらは当社から見て遠方の物件の案内用とリフォーム用に使っていて、いつも在庫不足な状態で空室全部の玄関に設置するほど持っていません。

空室全部に取り付けるとなると100台以上必要になりますので・・・


N店長 「今どきはスマホで対応する鍵が良いと思うんだけど高いね」

クマ 「知ってるけど、あれは、満足度アップの設備としてオーナーさんが付けるものでしょ」

N店長 「ドアにステーを付けてダイヤル式の南京錠付けるタイプが一番安いと思う」

クマ ドアジョイナーでしょ? 昔大量に買ってた時期があったけどなぜか使わなくなったな」

N店長 「もっと良さげなの見つけたんで、検討してみるよ」


と、言うことでドアの取付ステー部分に暗証ダイヤルがセットになったタイプの鍵を調べてみる事にしました。

こう言う系は、使ってもいないのにブログで良い悪いを書けませんので、試してみてから感想を書きたいと思います。

それにしても、ホント玄関の鍵は進化したもので最新のタイプをネットで見てしまうと欲しくなります。

IMG_2565で、デジタルガジェット系は見てると欲しくなってクリックしてしまうのがいつものパターン・・・

キュリオロックを自宅用に購入したのですが、昨日家に届いて早速設置してみました。
強力両面テープで接着と言うのが不安な感じですが、穴を開けないと言うのは賃貸物件でも使えるということです。



専用アプリをスマホに入れて操作して鍵が開くのですが、スマホのGPS情報と連動して家に帰ると何も操作しなくても玄関前で開錠できるハンズフリー機能が良い感じです。

が、何だか設定の仕方が悪かったのか、ハンズフリー機能が使えたり使えなかったりな感じなので休みの日にしっかりいじって確認しようと思います。

オートロック機能も設定したので、スマホを持たずにゴミ捨てに出たら家に入れなくなるとか注意しないといけませんね。

IMG_2571アップルウォッチにも対応しているのも良い感じで、こちらは簡単に使えました。
家族用に合鍵(と言っても識別データ)を作りメールで渡しておきましたが、一定期間だけ対応するゲスト用の合鍵もあるので、いろいろ応用できるのでしょう。

と、言うことでこの鍵に関してはもう少し使いこなせてから報告しますね。






さて、11月に入り、電気工事士の実技試験も近づいてきた感じです。

IMG_2561昨晩は課題問題4問目を制作してみたのですが、一巡目はタイムに拘らない方が良いとのでん兄さんのアドバイスの通り、時間を気にせずチャレンジしてみたら、結構スムーズに出来た気がします。

13問やると慣れると言うことなのでしょうから、基本をしっかりやって、2巡目からタイムを気にしたいと思いました。






と、言うことで本日も頑張りましょう!



ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com