賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸営業

いつまでと言われても・・・

昨日は元社員寮の共用スペースを活用する提案をしに営業課N店長とオーナーさん宅を訪問してきました。

築30年超えている物件なのですが、当初20年間は某企業が社員寮として借りてくれる約束で建築して、十数年前にいろいろあって借主企業が約束の期間より前に撤退してしまったのでした。

当時は「話が違う!」と、相当揉めたと担当していた上席から聞いていましたが、幸いだったのは居室スペースが30部屋全て独立していたことです。



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その後、居室部分に関しては当社で一括借り上げして一時期は赤字物件だったこともありますが、最近は低価格路線が社会のニーズにあったのか節約したい入居者さんで安定した稼働を続けています。


IMG_0389問題の共用スペース部分は90平米ですが、一時期はデイサービスが利用してお風呂やトイレを設置。
しかしながら狭くてやっていけないという事で3年前に撤退。
大きなお風呂が残されていますので、そのまま居住用に大規模リフォームが無難な感じです。
2世帯に分けると採算が良くなりますが、構造上厳しいので大きなリビングの3LDKか、自宅を建替えする人が一時的に荷物置き場兼居宅として使う大型荷物置場付き2DK何てのも検討しています。





IMG_0386借上げの場合も、単純な管理委託で貸すにしても、現況が汚い&無駄に区切った間取りなので大規模に改修が必要となり、当社もオーナーさんも、いくらまで投資出来るかの判断になります。
例えば、当社で300万円かけて内部のリフォームに投資するのであれば想定賃料〇万円だから〇万円で借り上げると〇年以上運用しないと成り立たない等の計算となり、オーナー側で室内のリフォームをするのであれば、借上げでなくても通常の賃貸物件として運用して当社は管理させて頂ければそれでも良いのです・・・




そこら辺、何度かオーナさんに話をしていましたが、その都度「現況で借りてくれる人を待つ」とのお答えでした。

オーナーさんは、農家さんなのですが、この物件の他にも借上げ型のアパートを他社で建築している感じで、賃貸経営に関しては借上げが好きなのでしょう。

一通り自分の考えを伝えて、一番気になっていた「いつまでこの物件の賃貸経営を続けるか?」についての答えを聞いてみました。

クマ 「そんな感じで当社で借上げる場合は何年貸して頂けるかが重要なんですけど、いかがですかね?」

オーナー 「もう築30年超えてるからねぇ 壊しちゃうのにお金掛けたら無駄になっちゃうね」

クマ 「稼げるスペースがあるのに収入が入らないのは宜しく無いですよね?」

オーナー 「まぁ あの状態で良いって人が来るの待ってたけどダメってことなんだ?」

クマ 「ですね、住居で運用するのが最適な物件だとわかったので改造しましょうと言う提案なのですが、当社が借上げするなら何年貸して頂けるかが知りたいんです」


オーナー 「すぐに壊すとか考えてないけどね・・・ う〜ん 簡単には答えられないですよ」


ここら辺、長年住居部分を借り上げている関係ではありますが、普段から親しくしている関係にはなっていないので、あまりシツコクすると嫌がられるかと思い、「今後の事に関わる大切な話だからじっくり考えてお返事下さい」と伝えて引き上げてきました。

ホントは、この話を入口として賃貸経営の事業承継の話に進みたいと期待していた訳ですが簡単ではないです・・・



さて、本日は午後から先日中断した会社の電話工事の立ち合いをしてきます。

テレワーク対応の新機能等、いろいろとビジネスフォンを進化させたので、使い方を他のスタッフにも聞いて欲しかったのですが、定休日で1人なので頑張って覚えようと思います。

・・・



33会員限定セミナーの受講も受付中です。
1000人で締め切ってしまうそうですのでお早めに。
と、言う事で本日も資料作成頑張ります。
(まだ完成してません・・・)




ではまた明日


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どこが悪い?

IMG_0661月に1度訪問する地主さん宅のワンちゃん

最初の数分間は吠えながらジャレついてくるのですが、昨日は20秒くらいジャレてくれましたが元気が無くシッポ振りながら大人しくなってしまいました。

ご主人さん(30代)によると、右耳に違和感があるらしくて落ち込んでいるとのことでした・・・





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クマ 「これは耳じゃなくて歯が痛いんじゃないかな?」

ご主人 「いや、犬の虫歯って滅多に無いから歯じゃないと思うし獣医さんも耳だって言ってますから」

クマ 「なんか、いつもと違って元気ないから心配になっちゃうな」

ご主人 「いやいや、あんなに大騒ぎするのはクマさん来た時以外は無いんですから」


e9e0232a自分的には虫歯の痛さなんじゃないかと想像しましたが、どうも耳を触るとすごく嫌がるらしいので、耳に関連する違和感なのだそうです。

考えてみたら獣医さんは言葉が通じないのに診察や治療をしている訳で、難しい仕事なのだと思いましたよ。

ちょっと心配です・・・







IMG_0657昨日は、約90平米の変わった物件の借り上げが出来るか営業課N店長と現地確認に行きました。

元は社員寮の食堂&共用スペース部分で、数年前まではデイサービスが利用していました。

しかしながら、法令制限とか周辺状況を考えると、住居しか無理との結論になりました。





かなり内部が汚いので全部スケルトンにして3LDKか4LDKにリフォームして貸すってのが無難なのですが、築30年超えの木造で、オーナーさんとしては取り壊しも視野に入れる時期かとも思います。

で、あれば家を建て替える人向けの短期貸し専門に荷物スペースを大きく取って2K+巨大な荷物ルームみたいな物件にして半年貸しを繰り返すとか考えますが、結論は明日のオーナー訪問で決まることでしょう。


さて、本日は会社の電話システムを総入れ替えするために早朝から電話屋さんが作業中です。

テレワーク対応(携帯転送や自宅から会社番号発信)や録音機能の充実を図るのですが、ネットや複合機とも絡んでいるので、かなり大掛かりな作業となっています。

会社が始まる9時15分までに通話できる状態まで完了させないといけないのでバタバタ状態です。



ではまた明日


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マスクしてると・・・

昨日の木曜日、お店の受付担当営業が1名だけになった時間帯があり、予約している内見希望のお客様が来店される時間の20分くらい前に別の飛び込みのお客様がご来店。

「たぶん来店予定時間には接客が終わるだろう」と、思っていたところ予約のお客様が早めにご来店されました。


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クマ 「1時からご予約の〇〇様ですね、ただいま担当が別のお客様を接客中なので少々お待ち下さい」

と、言ってお待ち頂いたのですが、こう言う時に限って予定通りにいかないものです。

普段は賃貸営業3人態勢+バックスタッフ3名で電話対応等も余裕でできる感じなのですが、昨日は休みのスタッフと出かけているスタッフでその時間帯が自分と接客中の1人だけでした。

予約来店されたお客様は、新婚さんで会話が少なく何となく「時間より早めに来たのに待たせるとは何事か!」と思われている雰囲気かと察しました。

さすがに、予定時間を10分経過した段階で、自分が代わりに案内してくることにしました。

営業 「代わってもらえるのはありがたいですけど、ちょっと複雑な内見なんです」

クマ 「え? 案内するだけじゃないの?」

営業 「アクセントクロスを選んでもらう感じですが、注意点がありまして」

クマ 「そうなんだ、じゃぁ わからなかったら管理課のリフォーム担当に連絡するから行ってくるよ」

結構広めの2LDKのマンションなのですが、入居促進のために壁の1面だけアクセントクロスをお客様に選んで頂くと言う提案を実行しているそうです。

IMG_3313分厚いクロスの見本帳を渡されて、「現地確認しながら指定の柄の中で希望のクロスを選んでもらう」と言うミッションが付いた案内となりました。
7年くらい前から賃貸物件の入居促進でアクセントクロスを使っている事は知ってましたが、入居予定者に選んでもらうと言うのは自分は初体験。
知らないうちに進化してたのですね・・・






IMG_3299現地へ行くとリビングの壁の1面だけクロスが貼っていない状態で、その部分をアクセントクロスとして入居者さんが事前に指定できるとのこと。

これがまた、結構いい感じでお二人で盛り上がってくれて柄を決定してもらえました。








IMG_3304自分もその昔はリフォーム担当としてクロスの発注とかしていた時期がありましたが、今はホント進化しているようで、多くの種類があり目移りするものです。

こう言うので怖いのが、どの品番を選んだか伝達ミスしてのトラブルなので、お客さんの目の前で品番を指さして写真に撮ってリフォーム担当にメールしました。

これで間違いようが無いので自分の任務完了のはずです。

車の中では結構お話してくれて、「ムッとしてるんじゃないか?」と思っていたのは考えすぎだったみたいでした。





恐らく誰でも同じかと思いますが、マスクしていると表情がわかりにくくて黙っていると「怒っているように見える」と言う状態になるのでしょう。

笑顔が得意な人なら目だけで「怒ってないよ」の雰囲気を出せるのかと思いますが、自分などは元々笑顔が苦手なタイプですので、「怒ってる」と思われているのかも知れません・・・

そこら辺、気を付けたいと思います。

さて、本日は午後に駐車場約80台の管理受託が予定されています。

結構、パワーがいる案件になりそうですが、頑張ります!


ではまた明日


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同じ忙しさでも...

ここしばらく売買や新規管理の受託案件が増えている流れが続いています。

そう言う系で忙しくなるのは良い事だと思いますが、賃貸管理系のスタッフは漏水系のトラブルが続いているようで、忙しさも種類によって辛さが違うものだと実感します。

元々自分は新築戸建、分譲マンションの営業マンから賃貸管理の世界に入り、さらに管理業務に専念して深入りする中で賃貸管理から派生する売買系にシフトしたタイプなので管理課業務の「突発的に問題が発生して逃げられない辛さ」も良く伝わってくるものです...

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特に管理の仕事での突発的案件の代表格が漏水案件なのですが、昨日管理スタッフから対応方法の相談があった案件は入居中の室内の極端なカビ発生でした。

7B368968-0839-4FB9-9711-0A0AAB3B5882荷物の影になっていて発見が遅れた様子ですが位置的に給排水管が無い場所なので雨漏りが原因と推定されます。
当然ながら放置できない状態ですので壁を開口して調査と修復しますが、ワンルームで入居中部屋での施工は入居者さんが生活できなくなりますし、原因個所によっては長期化する可能性もある訳です。





最初に検討するべき事は、修繕期間中の入居者さんへの迷惑度合いなのですが、たまたま同じアパートで空室があったので移動をお願いすることになりました。

満室だったら、その他の選択肢を検討するところでしたので空室があって助かった感じです。

今後、物理的な施工は専門業者が行いますが、管理会社は入居者さんとオーナーさんとの調整が大切な役割となります。

...


この物件、管理物件じゃなくて自主管理物件なので、本来はオーナーさんに対処して頂くのが筋ですが、将来の管理受託の為に間に入らせてもらいます


話が変わりますが自分、去年の秋にiPad miniの第5世代を購入してパソコンより軽くてスマホより大きな画面が気に入って愛用してい ます。

ABFD47B5-8836-45F6-96FA-EFD7272977F6基本的に満足なのですが、最近新型の出たiPad  Airが気になってきてAppleのホームページを眺めていました。

iPad miniの良いところは7.9インチで軽く持ち運びが楽なところなのですが、ダメなところはApple Pencilが充電しにくい第一世代のペンしか利用できないことと反応の良いApple 純正のMagic Keyboardが使えない事です。



逆に言うと気に入らないのはそれだけなので、丸1日検討した結果11インチのiPad  Airに買い替えるほどでも無いとの結論で純正品ではない安物キーボードを購入してみました。

CAA57EA2-90EF-4AA2-A405-87A58CE8DE3CBluetoothキーボードだけでなくApple pencilを収納できるカバーまで付いて3000円しませんでしたので全く期待していませんでしたが、実に反応も良く本日のブログはこのキーボードで書きました。

もちろんパソコンのキーボードとピッチが異なるので打ちにくいですが、そこら辺は慣れなのかと思います。




安い製品で期待しなかった喜びなのかも知れませんが、しばらくブログ更新に使ってみます。



ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com