賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸営業

下駄もってるの?

会社の社有物件に3DK 4世帯の木造アパートがあります。

東武線の駅から徒歩6分で住宅街の中にあるのですが、1部屋だけ半年空いちゃってます。

賃料は駐車場と管理費込みで5万円。

自分は、9年前に苦労して取得した思い出があるので良い物件だと思っているのですが・・・


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7042営業担当に聞くと、「間取りが悪い」とのことでしたが、多分他のオーナーさんの物件優先で客付けして会社の物件は後回しだったのでしょう・・・

大規模にリフォームしようと思い、昨日の会議で意見を聞いてみました。

真っ先に出てきたのは和室が2部屋あるのと玄関が狭くて下駄箱置き場が無い事です。




スタッフ 「玄関に下駄箱無いなんて致命的、他の入居者さんどうしてるのかな?」

クマ 「家族の人数が少なければ下駄箱無しで何とかしてるんじゃないの」

スタッフ 「え〜 一人暮らしでも嫌だと思うけど・・・ そこからダメなのよ」


令和の時代に下駄箱ってハンガーを「えもんかけ」と言うようなものだと思いますが平均年齢が高いので・・・

結局、斜めに靴が入る省スペースのシューズボックスを置こうかとの話が出ましたが、ブーツが置けないとか女性目線では却下となり、思い切って玄関横の洋室を改造してウォークインの収納作ってみようか等々、いろいろ意見が出て、大規模改造の話に膨らんできました。

スタッフ 「あとさ、どう考えても和室2室は今どきじゃないよ」

クマ 「まぁ リフォームの定番だよね、どっちの和室を洋室にする?」

これがまた、南側の和室を洋室化した方が良い派とDKの横の和室を洋室にする派に分かれて意見がまとまりません。

クマ 「逆にさ、洋室を和室化して完全に和風の物件にしたら新鮮なんじゃないかな」


和室好きな自分の意見は完全にスルー・・・


最初に費用を抑えたいと言ってしまったので、良い案がなかなか出てきません。

クマ 「もし、費用を気にせず理想の間取りにするんだったらどんな感じが良いかな?」

と、言って出てきたのは玄関横の洋室の一部をウォークイン収納&下駄箱にして西側に収納を作り東側の和室を洋室にして一体化。
そして北側の和室は洋室化してDKとつなげてLDKにする案です。

1LDK+ウォークイン収納だったらいい感じだよね。

当然ながら改造費用を考えずに理想の間取りとか言っちゃうと話が活性化するものです。

ちなみに、この物件は在来工法なので、撤去できない柱が多くてあまり自由度が無いですので全部理想通りに出来ない可能性があります。

あとの問題はリフォーム費用なのですが、100万円は超えることでしょう・・・


この物件はローンが無いので単純な話、客付けできれば毎月5万円会社に入ってきます。

管理会社感覚で考えると、5万円の収入は、賃料100万円分の物件を管理手数料5%で管理したのと同じです。

賃料4万円の1K物件だったら25室管理が増えたのと同じ・・・

実に凄いことです。

どうしようか迷っていたところ、別の案が思い浮かびました。


クマ 「これさ、リフォームしないで契約条件の譲歩だけで決められないかな?」

大改造計画で盛り上がっている時に何を言うのかと言う感じなのですが、リフォームせず(普通の原状回復はしてあります)賃料も下げずの客付けができないかと意見を聞いてみました。


7041スタッフ 「畳の表替え費用は当社持ちとかフリーレントなら既にやってるけど」

クマ 「初期費用全部負担するって話だったら借りる人いるんじゃないの?」

スタッフ 「全部? 20万円くらいだけどリフォームで大改造する費用より全然安いね」



何か、禁じ手みたいな感じですが、とりあえず1か月限定の入居促進キャンペーンとして実施することにしました。

ダメなら大改造してみようと思いますが、大改造した上に諸費用全部持ちキャンペーンするとかならない事を祈ります・・・


結構大変な感じですが、実は今月末には更に10室のアパートの決済があり更に社有物件が増えます。

そちらの物件は4室の空きがあるのですが、いろいろ問題がある状態からのスタートなのでパワーが必要な感じです。


いろいろやる事がありますね・・・


ではまた明日


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終わらないけど終わった

緊急事態宣言が解除された。

と、言われて良かったとは思うのですが、新型コロナウィルスへの特効薬とか出来ない限りは用心する時期が続くのでしょう。

何かインフルエンザと同じで季節ものなんじゃないかと素人考えしてしまうのですが、まずは正常化へ向けて動きだした事に感謝です。


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あと、まだ正式決定では無いので変わるかも知れませんが、政府が国による新型コロナ対策での賃料負担の上限を月50万円から100万円に引き上げて半年分で最大600万円の給付金制度をつくるとの報道がありました。

前年同月の売上下がり幅が半減とか家賃の3分の2とかとか条件が加わりますが、今回の騒動でテナントさんからの減額請求をお断りした物件も多くありますので、利用できるとホント救われます。

補正予算案に盛り込まれるそうですが、無事に通過して欲しいところですね。


IMG_0719仕事関係では今日から縮小営業を解除して原則として通常に戻すことにしたのですが、当分の間はアクリル板とマスクや手洗いの徹底を緩めずに行わないといけません。

自分自身、マスクするようになってから風邪ひかなくなったような感じがしていますが、スタッフの出入りだけでなくお客さんやオーナーさんとの接触が増えることになるのでもう少しして緩みが出た頃が危ないのでしょうね。



入社初日に出社して以降完全にテレワークしていた職業紹介事業担当バングラデシュ人の新入社員ラフィー君に関しては今日まで見事にテレワークで仕事をしていてくれました。

自分とはZOOMで連絡して共同作業してきた訳ですが、お陰様で各種の調査や準備が終わり実際に職探ししている登録者が数十名となったことで一旦新規募集をストップしてマッチング作業に専念することになりました。

ほとんどの事がテレワークで対応出来たと驚いていますが、元々日本に来る外国人留学生や在留資格のある社会人はメールやスカイプ、ZOOM等のやり取りに抵抗が無いのでしょう。

そんな感じでテレワークでも十分働けるラフィー君が今日から出社します。

ZOOMで画面を見ながらデータを共有とかしていましたが、隣の席にいてリアルにやりとりするのに違和感があるって変な感じです


と、言う事で本日から正常化へ向けて動き出しますが、気を緩めずに頑張っていきましょう!

ではまた明日


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次はビデオ内見・・・

新型コロナ騒動の中で当社として進化したものの一つが、IT重説なのですが、先月下旬に開始してから積極的に対応が始まり、説明者のN店長も慣れて来たそうです。

ただ、契約書の説明まで入れると結構な時間が掛りヘトヘトになってる感じです。

毎回反省点と改善点が浮かび上がって来て改善しているのですが、周りにいるスタッフの話し声とか雑談の笑い声を結構マイクが拾っているようで社内で流している有線の音楽も「うるさいからIT重説中は消そう」との事になりました。

IMG_0638昨日も他のスタッフに「IT重説してるから静かにしてね」と注意していたのですが、近くで電話を受けただけでもうるさく感じるそうです。
で、落ち着いた雰囲気のつもりで静かに話していたそうですが、相手方に「声が小さいです」と言われて、会社中に響き渡る大声重説になってました。
静かな環境で実施するのが良いと思いますが、社内では静かな場所がトイレくらいしか無いので、車の中でやるのが良いのかも知れませんね・・・


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そんな中、昨日は当社初の「遠隔内見」がありました。

県外から引っ越してくるお客様なのですが、コロナ騒動の影響で移動を自粛したいとの事で、営業スタッフが現地まで行ってLINEのビデオ通話で内見したそうです。

物件を1度も見ないで契約するのは借りる側にも貸す側にもリスクですので、「遠隔内見」は良い事だと思います。

ここら辺、たまたまお客さんとの共通手段がLINEだったと言う事なのですがもっと良い方法があれば研究するべき分野なのでしょう。

この分野、自分なんかよりも若いスタッフの方が詳しいはずなので研究するように伝えておきました。


ホント時代の変わり目を実感します。

さて、本日は朝から新規事業のバタバタで対応予定ですが、毎週日曜日に楽しみにしてる大河ドラマの時間までには帰ります。

何か、6月7日で放送を一時休止するとのことなのでガッカリですが、こちらも含めて世の中が早く正常化して欲しいものです。


ではまた明日


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影響ありすぎ・・・

「今月6日に終わる予定を1か月程度延長することになる・・・」

との緊急事態宣言延長予定の報道を見て「そうだろうな」と思う反面、5月も自粛営業しないといけない事が確定して暗い気分になりました。

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←連休中はクリック率下落。どのくらい下落するか確認してみて・・・

何と言うか冷静に考えればわかりそうなのですが、昨日はこの報道の影響でテナントさんから賃料条件相談第二波が来ました。

先月オーナーさんから良い返事が出来なかった物件だけでなく、新たに「もう耐えられません」との事で初めての交渉を望む連絡が多数・・・

駅前立地を借り上げているコイン駐車場事業者さんも打撃を受けていて「オーナーさんに直接書面を郵送しました」との連絡をもらい慌てて「そう言う手紙が届く予定だから」と電話で通知したりとバタバタしました。

借上げ案件などは、利用率に左右されない安定感をアピールして地主さんと契約している訳で、仲介したり管理している自分にも「話が違うじゃないか」と苦情がくる可能性があります。

「じゃあ解約します」と言われてしまうよりは数か月の譲歩で乗り切ってもらった方が良いのでは無いかと検討してもらう感じになりますが、何より不安になるのが「いつまで続くか」なのです。

「給付金や融資を受けて頑張って下さい」で済むようなレベルで無いテナントさんは撤退せざるを得ないと考える訳ですが、退去する可能性が高い借主さんに賃料譲歩するのは義理人情的なレベルでの判断が必要になるのでしょう。

この流れはテナント系から失業や収入が減った住居系借主さんに波及すると想像していますが、新型ウィルスを封じ込める段階が早く来ることを祈るばかりです。

ホント暗い話題ばかりで嬉しいことが無い時期なのですが、昨晩自分にとっては嬉しい発見がありました。

IMG_0437夜中にランニングしたのですが、5月になったので普段走っている真っ暗すぎる川沿いコースと別のコースを開発してみようと東武線の駅に向かったところ、バス亭が出来ていました。
駅自体は90年も前に開通していたのに東口しかなくて西口が出来たのが1年前
昨日5月1日からバス便の運行開始で、どのルートを通るのか確認したところ自宅から150mの場所に停留所が新設されていましたよ。


まぁ 駅までランニングすると6分くらいなのですが、普通に歩くと11分と微妙な距離なので雨の日なんかは助かります。

早く電車に乗って出かけられる状況になって欲しいものです。

さて、本日より6日までGW休暇に入りました。

今日の午前中はコインランドリーに行って布団の丸洗いしてきて欲しい&家の中の掃除してとリクエストされてるのですが、終わってからは勉強する環境作りをしてみます。

うちの会社の若手メンバー3人が宅建の通信教育を始めたとの事で連休中に頑張ると言ってましたので、自分も勉強に集中する5日間にしてみます。

外出できないんだから有意義にと思ってますが、どうなりますでしょうかね



ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com