賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸営業

貸します?

自分のお付き合いしている地主系大家Aさん(70代)の所有物件には、敷地480坪 建物150坪の店舗があります。

20年借り上げてもらえる条件でAさんが建築したのですが、期間満了を待たずにテナントが撤退して以降、やる気が無くなっちゃって「別に貸さなくてもいいから」と、気に入った業種がくるまで待っている感じです。

一度だけ、当社のN店長が苦労しまくって契約することに決まったテナントさんがいたのですが、契約の数日前に借主側が礼儀知らずな行いをしたとAさんが立腹して契約が無くなりました。


「金に困ってる訳じゃないし礼儀知らずな店子に貸したく無くなった」

この一件から5年経ちますが、当時は市内の地主さんの中で特にお金に余裕があって最も短気で有名だったので誰にもコントロールできない状態だったのです。


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そんな感じなので出入りしていた他の業者さんだけで無く、物件管理を任せていたメインの不動産会社まで徐々に手を引いてAさんと深く付き合うのは自分だけな感じになってます。

ここ最近のAさんは他の人から見ると短気ですが、自分的には大人しくなったと感じています。

多分、20年以上の付き合いになったのと年を重ねて丸くなったのでしょう。


昨日はこの大型テナントに賃貸希望の連絡があり、Aさん宅を訪問してきました。

クマ 「物販の会社が1年貸して欲しいって話があるんですけどやめときますか?」

Aさん 「短期貸し? 条件次第だね」

Aさんは、他人の言う事を懐疑的な立場で捉える性格なのと、知らないふりをして相手を油断させて揚げ足を取ったりするテクニックが名人級なので自分的にはAさんとの話は通常の相手とは違う話し方をします。

クマ 「条件次第ですよね、雨漏り直さないといけないし電気の配線盗まれたのも直さないとダメだし空調とかいろいろ稼働するか確認しないとダメですね」

Aさん 「貸すからには問題ない状態にするのが大家の責任だってのは常識だよ」

クマ 「でも、修理に結構かかるでしょうから1年程度の短期貸しは割に合わないでしょうね」

Aさん 「違うよ、その後に貸せるように繋がるんだから、いきなり断らなくても良いと思うよ」

クマ 「そうですか、じゃあ借主側に全部見せて条件出してもらいましょうかね」


Aさん 「それがいいよ、俺が直すなら額面通りの賃料で、店子が直すなら多少は交渉に乗るから」


と、言う事でテナントさんと来週以降に建物チェックしてもらう話となりました。

今回のテナントさんは、結構な大手の会社で関連会社に建築部門があるそうで一通りのチェックができるそうです。

自分が一番心配しているのは強烈な雨が降った場合に雨漏りする事と電気設備についてです。

2c344e7bテナントさん的には雨漏りしそうな場所がわかればバケツを置くから直さなくても良いような事を言ってますが、電気設備に関しては銅線を盗まれた話だけでなく前テナントが利用していた大型のキュービクルが稼働するのか心配なところです。








IMG_4859以前のテナントは、冷蔵設備があったので必要だったようですが、今回のテナントは冷凍食品とか扱わないのでそれ程大きな電気設備はいらない気がします。

「鍵を用意して頂ければ専門のスタッフに確認させますよ」と、言ってくれたので自分は設計図書と鍵を用意しておけば良い事になりましたが、Aさんが持っている鍵の束にはキュービクルの鍵がありません。





多分、分電盤とかで使ってる共通の鍵で開くんじゃないかな?

IMG_4858と、N店長に話したところ、共通の鍵をN店長がたくさん持っている事が判明しました。

「うわ、こんなにあるんだ・・・俺より持ってるよ」

と、言う事でこれだけあればきっと開くことでしょう。








IMG_4860で、確認しようと現地に行ったところ、キュービクル施設に入るフェンスが南京錠で施錠されていて共通鍵では開きませんでした

スーツで高さのあるフェンス登るのは嫌なので本日作業服に着替えてから確認してこようと思います。







さて本日は朝一番で空き地を時間貸しのコインパーキング業者に借り上げてもらう事が是か非かの駅前地主さんの家族会議に参加してきます。

空き地を貸すのは良いのですが、車の出入りが気になるという議題ですが、どうなりますかね・・・



ではまた明日


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広げます。

今期は管理戸数を増やす

と、言うのは毎年会社で掲げている目標だったのですが、管理物件を売却した後に管理まで他社に移管してしまったりと現状維持が精一杯なのが実情でした。

売却した物件を購入するのが個人のお客さんでは無く不動産会社さんだとそうなっちゃう事が多い訳です。


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うちの会社は業者番号(13)と地元密着系の古い会社なので、会社から近い管理物件が多いのですが、会社から近いことで手厚い緊急対応や客付け業務がやりやすかったりしています。

そんな老舗の会社なので、考えが固まっていると自分は思っていて会社から概ね30分以内程度のエリアに管理物件が集中しています。

確かにそのエリアで管理を増やす事が望ましいのでしょうけど、売却による管理減と、親しくしている地主さんからの管理取得で微妙に管理戸数を維持している感じですので、思い切って管理取得目標エリアを拡大することにしました。

会社から車で1時間くらいまで拡大してみようと思っていますが、よく考えてみると

1.客付け対応(賃貸営業)
2.入居者対応(管理業務)
3.物理的対応(メンテナンス)
4.原状回復対応(リフォーム)


を遠隔でできる仕組みを作る事ができれば無理な話では無いのかと思います。

今月受託した、会社から1時間の物件では既に1.2.3に関して協力業者のあてが出来た感じですが、いろいろ想像範囲を超える出来事があるでしょうからノウハウを蓄えて進化させて行きたいと思ってます。

で、昨日は遠隔管理の2件目の話が投資家系オーナーさんよりありまして営業課のN店長と現地へ行ってきました。

会社から車で50km離れた自分もN店長も行った事が無い市にある物件なのですが、オーナーチェンジ物件で75%の稼働率。

まだ決済前なので前オーナーの管轄での管理状態と周辺の状況を確認。

IMG_4598売却が決まって気が抜けているのか最初からこんなものなのか・・・

アパートの階段下に未回収ゴミが山積み

こう言うゴミを物理的に撤去したり入居者へ出し方の指導をする人的対応が管理業務の基本となる訳です。



その点に関しては遠隔地でも会社の近くでもパワーがいるところなのですが、乗り切る能力を身に着けたいと考えています。

ここで嫌になって手を引けば恐らく管理戸数の縮小傾向が続くと思うし会社的に退化していく事でしょう。

なので、しばらく大変ですが遠隔地対応の仕組み作りにチャレンジして管理拡大して行きます。


そんな感じでバタバタしそうですが、本日(29日)は定休日です。

頼まれたセミナーの準備に専念しようと思ってますが、本日も羽毛布団をコインランドリーで洗ってくるノルマがあるので今から行ってきます。

で、夕方4時半からはワンルーム物件での強制執行の鍵開け立ち合いです。

まぁ 保証会社が主体の強制執行なので鍵開け係みたいなものですが、本日が執行官による「催告」の日ですので滞納者がいてもいなくても〇月〇日までに明け渡せと予告してすぐに終わっちゃうパターンです。


ではまた明日


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広げていきます

IMG_3796お世話になっているPM工房社の久保田社長さんからの紹介で、新築アパートの募集と管理をする事になりました。

まだ建築中なので詳しくは準備ができたらご紹介しますが、3階建ての1LDKと2LDKの7室1棟と2階建て1LDK4室のメゾネット1棟です。




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1先日、オーナーさんと打ち合わせしてきましたが、ほぼプランも詰めてあり、後は客付けと管理を頼みます系のご依頼だったので喜んで引受させて頂きました。

うちの管理物件では珍しい3階建てのメゾネットタイプで2階建ての棟と合わせると合計11室で6タイプ。
部屋により内装イメージが異なる凝った感じの物件です。





IMG_3802当社から現地まで40分くらい掛かる場所にあり、今まではエリア外とお断りしていた感じですが、来月から賃貸営業スタッフが増員される事もあり、車で1時間で行けるエリアなら積極的に新規管理を引き受けるように路線変更です。






賃貸営業には5月から20代の男性スタッフが入社する予定で、今月から管理課に配属された元漁師のW君と合わせて2人増員となったので、やることを増やす時期になりました。

平均年齢が高い会社なので、硬直しないように若い人を入れて活性化したいところです。

この案件、進捗がありましたら報告します!


昨晩は、三男(中3)とバッティングセンターへ行ってきました。

IMG_3871市内での大会の最中で、昨日はコールド勝ちして絶好調に勝ち進んでいるとの事です。

自分、野球詳しくないのですが、コテンパンに大量得点して5回で終了した試合だったらしく、かなり気分が良かったみたいです。




さすがに中3になると背負うものが違ってくるようで気合が入ってましたよ




さて、本日は長い間難航していた市街化調整区域の土地分割案件の契約日です。

決済が5月末なので、初めて「令和」と契約書に記載しました。

なんか新鮮です。


と、言う事でランニングしてから出社しようと思います。



ではまた明日


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無理しちゃダメです・・・

きのうは、地主のAさん(80代)宅を訪問してきました。

Aさんとは20年以上のお付き合いで、何も無くても2カ月に1度は訪問していますが、今回は3月末に部屋の退去が発生して、すぐに次の入居者が決まった報告と敷金の返金のための集金での訪問です。

年配の大家さんは医者に行く日以外は暇なのでアポなし訪問でも大丈夫ですが、それなりの金額を集金する際は事前にアポどりが必要です。

「夕方の4時くらいに来て」と、言われていたので訪問してみると・・・


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チャイムを鳴らしても電話しても無反応。

Aさんは10年くらい前に難病指定の病気になって歩けなくなったのですが、自力のリハビリで家の中での移動→家の周りの移動→敷地内の移動と、動ける範囲が増えていて今では往復1kmまで歩けるようになったと言ってたので、散歩に出かけて帰宅途中なのかと思いお庭を見ながら待つことにしました。

お庭と言っても敷地面積が500坪なので公園みたいなものです。

IMG_3761一時期は手入れが出来ず花系が無かったのですが、最近は多くの花が植えられていますのでAさんが植えて楽しんでいるのでしょう。

お医者さんからは「悪くならないようには出来るが良くなる事はない」と言われて落ち込んでいたのに相当な努力があったと思います。



この青い花ってなんだろ?

変わった形の花を見て写真を撮っているところでAさんが玄関から出てきました。

Aさん 「悪かったね、疲れて寝ちゃったんだよ」

クマ 「あれ、タイミング悪かったですかね」

Aさん 「いやいや、朝から2時くらいまで庭の草取りをやって寝込んじゃった感じ」

クマ 「え〜 無理しないで下さいよ、そんなに長い時間やったら自分でもバテますよ」

Aさん 「まぁ 上がってよ」

部屋で話を聞くと、体が動かせるようになった嬉しさから天気が良い日は遠出の記録を伸ばしたり敷地内の草取り作業を何時間できるか記録に挑戦みたいな感覚で頑張っているとのこと。

クマ 「なんか、筋トレする人が無理するのと似てますけど一人暮らしなんだから庭で倒れても気が付いてもらえませんよ」

Aさん 「そうだけどね・・・ 暇つぶしとリハビリには散歩と庭の草取りが一番なんだよ」


今まで体が動かせなかった時期は愚痴や過去の嫌な出来事の話が多かったですが、メンタル的にも前向きになっている感じで何よりです。

敷金を預かったり次の入居の為のリフォームの打ち合わせをして、庭に咲いている花の話になりました。

IMG_3758クマ 「そう言えばお庭の花がきれいに咲いてますね」

Aさん 「そうかい? 水仙はもう枯れてくる時期だよ」

クマ 「黄色い水仙の前にある青いのは何の花?」

Aさん 「青いの?」

クマ 「写真撮ったから見て」




IMG_3753Aさん 「お〜 きれいに撮れるもんだねぇ」


クマ 「最近はスマホのカメラ性能がいいんですよ」

Aさん 「この花は何だか知らないんだよ」

クマ 「種を買って来て植えたんじゃないんですか?」

Aさん 「いつの間にか生えたんだよ、名前知りたいな」




2IMG_3764早速、スマホのGoogle画像検索で探ってみました。

スマホでやってみて気が付いたのですが画像のUPができません。

自分のiPhoneがダメなのかわかりませんが、スマホ版をPC版サイトに直してから写真をUPすることで機能が使えました。

写真で言うと,離▲ぅ灰鵑魏,垢伐爾砲い蹐い蹐柄択アイコンが出てくるので△PC版サイトをリクエストしてPC版に切り替えてから写真をUPする感じです。


Googleは無料でいろいろ使わせてくれるのが良いところですが、先日のマップ騒動の話し等、最近冷たくなってきたような気がします。
(ゼンリン株、翌日取得して先ほど予定金額突破して売却出来ました)

今まで優しくしていた分、自分のように頼り切っている人が離れられなくなった頃に強気に出てくる作戦なのでしょう。







IMG_3763クマ 「多分ですがムスカリですね」

Aさん 「えっ 知らないなぁホントに合ってるの?」

クマ 「単純に似ている画像を引っ張り出してるんですけど似てますね」

Aさん 「へぇ・・・ スマホってのは凄いんだねぇ」

クマ 「そうですよね、自分なんか花の名前知らないから助かりますよ」

Aさ 「昔は誰かが教えてくれて頭で覚えたもんだけど、今はスマホに教わるんだね」

クマ 「スマホって言うかGoogleが凄いんですよ」

Aさん 「グーグル? 自分も欲しくなってきたな」

クマ 「部屋に置いて話しかけると答えてくれる機械売ってますよ」

Aさん 「私でも使えるなら欲しいなぁ」


Google homeの話をしたところかなり乗り気だったのですが、インターネットの回線を家で引く必要があると説明したところ、インターネットはハッカーに狙われるからダメとの事でした・・・


さて、本日は定休日です。

風呂の掃除が終わったらPCに向かって勉強しようと思います。

と、言ってYouTubeとか見ちゃうのがオチなのでしょう・・・


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com