賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸営業

動いた・・・

きのうの記事で書いた、断熱材がはがれるトイレタンクの件ですが、必殺大家人さんから「環境によってはタンクに漏水並みの結露が発生する場合がある」とのコメントを頂きました。

今のところ、過去に断熱材を取った部屋から苦情はきていないのですが、断熱材がハガレてしまった場合には応急処置として断熱材をカットしてしばらく様子見で、結露が発生してしまう場合はタンク交換が正解なのでしょう。

ご指摘ありがとうございました!


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との事で、売却予定のマンションで立ち退きを拒んでいた入居者さん(60代女性)。

ご自分で立てた弁護士を通じてしか話に応じないと面会拒否宣言されていたのですが、昨日やっとお会いする事ができました。




IMG_6211ご自宅への訪問も、当社へのご来店も嫌だとの事で、お会いした場所は入居者さんが指定した喫茶店。

同行されたお兄様も一緒に2時間近く話をさせて頂いた結果、明け渡しに応じて頂ける事になりました。




と、結論だけ書くと簡単な話に感じますが、実に奥深く難しい案件なのです。

きのうの今日で具体的には書けませんが、マンション建替えを計画した建築会社が退去を強引に迫った事が怒りに火をつけて「絶対に許さない!」との戦闘モードが作り上げられたのでした。


根本は「感情の問題」ですが、弁護士先生が絡むと「法律の問題」としての土俵にのれます。

その方が淡々と話が進むものですが、お互い平行線で妥協点を探る段階で、またしても「感情」の問題になったりします。

そんな事がグルグル回っているのが、今回の問題の正体だったのでしょう。


いずれ、終わってから今回の話の顛末を書きたいと思いますが、入居者さんも自分もかなりスッキリしました。

こう言う案件こそ得るものが大きいと感じます。


さらに数時間後には、引越し先の打ち合わせでご自宅に入れてくれましたので、ホント転機が来た感じです。

後は、もう一方の当事者である売主さんの家族会議が本日行われるので今回の件を報告して立ち退き料の最終判断をして頂く予定です。

ここでもクリアする必要があるのは「感情の問題」なのですが、これが終わってやっと、本来の仕事である売買契約の見込みが立ってきます。

終わるまで長そうですが、先が見えて良かったですよ。


ではまた明日


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スリッパ置いとく?

「売買物件をお探しのお客様が来店されてます」

と、自分宛に内線で呼び出しがありました。

営業スタッフ全員が接客と案内中との事で、久しぶりのエンドユーザーさん接客です。


人気ブログランキング←なかなか厳しいものですね。



ご来店されたお客様は、これからご結婚される予定のカップルさんで、「家賃を払うならローン組んで中古物件を買った方が良いと思うのですが」との事を自分に質問してきました。

いろいろ具体的に聞いてみると、探しているエリアには地縁が無く、漠然とお互いの勤務先の中間点の駅周辺との事で探し始めたそうです。

彼氏 「7万円の家賃払うとしたら住宅ローンだといくら借りられますかね?」

クマ 「35年ローンで1%の金利だったら2400万円くらい借りられる事になりますので、この近所だったら中古の戸建ても買えますね」

彼氏 「じゃぁ 買った方がいいですよね?」

クマ 「このエリアに住み続けるなら買った方が良いですね。 けど、転勤になった場合は人に貸すか売るか空き家にするか考える事になったりします」

彼氏 「そんな簡単に決められないいなぁ・・・  とりあえず賃貸に住んで環境とか知ってから買った方が後悔しないんでしょうね」

クマ 「そうですね、軽く決める人もいますけど、こちらもお客さんが納得している物件を売りたいものですよ」


購入が良いのか賃貸が良いのかとの定番の質問があるものですが、お二人に判断頂かないと答えは出ません。

その判断材料を用意するのが不動産業者の役割だと思います。

彼女 「賃貸の物件を見せてもらえますか?」

クマ 「大丈夫ですよ、今日はお客さんが多くて営業担当が出てますので私が案内しますね」


と、言うことで3DKの賃貸物件を3件ほど案内してきました。

物件に到着して気が付きましたが自分の車、案内用のスリッパを積んでいませんでした

うちの会社、賃貸物件の場合は部屋にスリッパを置かず、営業担当がスリッパの入ったカバンを用意して現地案内します。



2719cfb0中古売買の空き家などは、玄関にスリッパを並べているので、そんな感覚になっちゃいました。









IMG_6103案内した3件は、クリーニングして時間が経っていない状態だったので、靴下で入ってもらえましたが、今度から車の中に案内用のスリッパを積んで置くようにします・・・

結局、売買にするか賃貸にするかじっくり検討してみるとの事になったので、お申込には至りませんでしたが、なんとなく売買のお客さんとして戻って来て頂けるような気がします。





さて、本日は8月下旬に現地確認した片道1時間半かかる物件まで行ってきます。

売主さんの希望が「お金かけずに完全現況で売って欲しい」とのことなので、可能性のある隣地所有者全員にセールスしたのですが、誰からも買いたいと言われなかったので、レインズに載せようと思います。

が、この土地、古家が残置されているので、「家の中が見たい」と言われる事があると思います。

90671196ジャングル状態なので古家に近づくのも大変なのですが、何とか建物にたどり着けるようにして現地に鍵BOX付けてスリッパ置いて来ようと思います。

ただ、天井が落ちている部分があると売り主さんに言われているので、確認して酷すぎたらスリッパ置くどころじゃ無いですね・・・





ではまた明日


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専念できる強さ

自分は、埼玉の北東部にある久喜市に会社があり活動エリアとしています。

人口が約15万人で、人が集まっているような減っているような微妙な地域なのですが、長い目で見ると減少傾向にある地域なのでしょう。


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賃貸営業系の視点で見ると、「決まりやすい物件」「何とか決まる物件」「苦労しないと決まらない物件」と、「大変決まりにくい物件」にわかれていて、築年数が経過するほど決まりにくい物件が増えています。

まぁ 管理物件の大家さんからは、言い訳してないで早く決めて欲しいと言われてしまう感じなのですが、正直言って苦労しています。


IMG_5402そんな状態を改善したいと思い、昨日はジオネットワーク主催の超空室対策株式会社服島さんのセミナーに参加してきました。









IMG_5405長年にわたり空室対策を実践していて培った、マニアックなノウハウを講演してもらい、自分の行っている空室対策には、まだまだ改善点があったのだと再認識しましたよ。








IMG_5408パワーポイントで300ページ以上ある密度の濃さに驚かされましたが、いろいろあるノウハウは、「専念して実行する」事が一番大切だと実感しました。










IMG_5412「あなたの物件に特化して頑張るから空室埋めたら管理させて下さい」と、言うのが大変強力な管理取得のセールストークになる。
そんな話で参加者の皆様と懇親会でも盛り上がりましたが、管理会社を立ち上げたばかりの初期の時は丁寧に専念できる状態なのかと思います。




管理戸数が増えてくると、どうしても専念する力が薄れたり分散するような気がするのですが、そう言った切り口の管理取得方法もあるのでしょうね。


いろいろとヒントをもらえた良いセミナーでした。


さて、本日は定休日です。

いろいろプライベートで宿題がある感じなので専念しようかと思っています。


ではまた明日



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判断が難しい?

昨日は繁忙期を逃してしまった空室について、オーナーさんとの打ち合わせに参加しました。

自分、賃貸営業に関しては7年くらい前に業務分けをして管理&売買の部署に異動して以来、かなり客観的な立場になっていました。

一応、その前は賃貸営業だった時期があるのですが、かなり感覚が鈍っている感じです。


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自分の活動エリアは、人口が増えていない地域で、決まる物件と決まらない物件が二極化してきている状態です。

需要と供給の分析をしても所有し続けるつもりのオーナーさんには意味が無いので、現実的に対応していくしかありません。

昨日のオーナーさんからは自分と管理課S君がご指名で、「どうすれば良いか」一緒に考えました。

「賃料の値下げだけはダメ」&「費用がかかり過ぎるリフォームも困る」が大前提です。

そうなると、契約時に入居者さんが払う敷金・礼金や、諸費用系を負担して頂く、契約条件の譲歩、フリーレント等の話となるのですが、正直そう言う系の事は他の物件でもやっているので、すごく効果があるような感じでは無いです。

IMG_4483会社で話し合った後に、現地へ行って考える事にしました。

1Kの一番良くあるタイプの物件なのですが、既に普通のリフォームを済ませていて、きれいな状態にはなっています。




自分と管理課S君からは、古くなったエアコン交換、TVモニターホン・洗浄便座設置と家電製品をオススメしましたが、オーナーさん的には、壁の1面をアクセントクロスにする提案が気になったようです。

ココらへん、自分が苦手とするセンスの問題で、意見を聞かれて自分と同じ感覚の人に会ったことがありません。


現地に1時間ちょっと滞在して、話がまとまらないので、会社に帰ってから再度打ち合わせ。

IMG_4489女性オーナーなので、女性っぽい色が気になる感じなのですが、女性だけがターゲットではありません。

1Kに済む年齢層で多いのは20代から30代なので、営業課の新人君も参加させてみました。



新人君 「僕は、フローリングの色がダメだと思いますよ」

オーナー 「え〜 どうして? キレイだと思ったけど」

新人君 「何だか昔っぽいんですよね」

オーナー 「設備にお金掛けてクロスも貼り替えて床もやったら高いわよねぇ」

S君 「どうせやるなら、中途半端にやるのは良くないって話ですよ」

クマ 「それで、早く決まるなら良いんじゃないんですかね」

オーナー 「やれば絶対決まるのかしら?」

クマ 「あの時やっておけば良かった、何て言いたくないです」

オーナー 「そっか・・・ 予算掛けずにやりたかったけど無理みたいね」



そんな話がグルグルまわり、どの色が良いかで、4人とも違う意見で判断が付かずでしたが、最終的にはオーナーさんの選んだクロスで決まりました。

4時間掛かってしまいましたが、こう言う機会に参加して頭を使うことは勉強になりますね。

で、打ち合わせの後半に営業課N君から呼び出しがありました。


某管理物件で、安否確認の要請があり、入居者さんの会社の総務の方と同僚の方が来店中との事で自分にも来て欲しいとの事です。

話を聞くと、金曜日に意味深な話をした事が最後で「捜さないで下さい」とメールが来て出社しなくなってしまったそうです。

取り急ぎ、警察へ立会いのお願いをしようと思ったのですが、危険な雰囲気なので1秒でも早く開けて欲しいとのこと・・・

こう言うのはクロスの柄と違って即判断が必要です。

人命救出優先で判断させて頂きました。

結果的にはご不在だったのですが、勝手に開けた事について問題になるリスクを負います・・・

入居者さんの会社の方には「絶対に迷惑を掛けません」と言われて開錠しましたが、会社の方も万が一の事を想像していたのでしょう。

いろいろある仕事ですね。

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com