賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

賃貸営業

掲載されました。

本日は当ブログのアクセスが増える予定の日です。

IMG_1803何の話かと言うと賃貸不動産経営管理士通信と言う賃貸管理業界の資格者向けに発刊されているサポートマガジンが発送される日なのです。

昨年発刊された4号で特集を書かせて頂いた際にブログへのアクセスが急上昇したことがあったので、多分、今週はアクセス増加するのでは無いかと期待してます(笑)



初めて当ブログを読まれる皆様、よろしくお願い致します!


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今年6月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立した事で、賃貸管理業者は国土交通大臣への登録が原則的に義務付けられます。

簡単に言うと今まで法律的な位置づけの無かった賃貸管理の仕事が「賃貸住宅管理業」として登録制になり、管理委託契約締結の際に重要事項説明を貸主にする義務が法律で決まって準備期間を経て施行されるのです。

詳しくはこちら

その際に必要な「業務管理者」配置用件として賃貸不動産経営管理士が予定されているとの事で、宅地建物取引業で言う「宅地建物取引士」 分譲マンションの管理業で言う「管理業務主任者」と言った国家資格と同じような立ち位置の資格になった訳です。

自分は、11年前に受験したことがブログに書かれているのですが、実はいつだか思い出せないくらい昔に賃貸住宅管理士と言う業界内資格があり、そちらの資格が新資格に合併されるとの事で乗り換えた記憶があります。

まぁ 何れにしても今後、賃貸不動産経営管理士は法律の裏付けを持った国家資格となる訳ですので、この業界で働いている皆様は、早めに受験されることをおススメ致します。


今回の、賃貸経営管理士通信 NO5号ですが、自分は安否確認から始まる死んじゃった系話の執筆を依頼されました。

「心理的瑕疵の解釈については弁護士先生にお願いしたので、クマさんは現場の話を書いて」

との事で難しい話は無しの現場のリアル話を書かせて頂きました。

文字数の制限で自分的にはかなりサッパリしたと感じていますが、それでも内容的には濃いので読んで頂ければと思います。

紙面の写真とか掲載すると問題が出そうなので控えますが、このブログに記載されている過去の経験をミックスしてまとめたものになってます。


賃貸不動産経営管理士の試験は年に1度で 令和2年は11月15日(日)との事で、9月24日が願書の締め切りとのことです。

ぜひチャレンジして下さいね。


ではまた明日


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準備できました?

先月、速報としていち早く「水害ハザードマップでの物件所在地明示の義務化」についてブログに書かせて頂きましたが、社内では2日前の火曜日に準備が終わりました

今回の宅建業者に課されたルールに関しては

公布日:令和2年7月17日(金)
施行日:令和2年8月28日(金)

と、言う事で法律系の中でも凄く急ぎな部類なのかと思います。


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速報当時は「売買だけでなく賃貸仲介でも多分必要」と微妙な書き方をしていましたが、間違いなく賃貸仲介時の重要事項説明で必要ですので該当の物件が所在するエリアのハザードマップを準備して明示できるようにしておきましょう。

820うちの活動エリアだと、利根川と荒川が大きな川として氾濫時の想定被害が行政からハザードマップとして発表されていますが、日本全国同じような感じで出せると思います。




社内では、カラーの紙で物件周辺を拡大して印刷する方法にしようとの話となりましたが、該当するホームページ情報の調べ方も入居者さんに教えておくべきでしょう。

多分、大切になるのはハザードマップだけではなく、「避難場所の位置」でしょうから情報が変わっても紙と違って古くならない行政のホームページで調べるように勧めておくのが良いと思います。

大事に紙を持っていても情報が変わる事がありますし、今時はスマホで簡単に調べられますので・・・

ちなみにハザードマップに関しては グーグル検索等で「〇〇市 ハザードマップ」で探すか、ハザードマップポータルサイト経由で探しても出てきます。


自分の活動地域では結構なエリアが浸水地域になっている状態なので初めて見る人は驚くと思います。

まぁ それが現実なのかと思いますが、よく高齢の地主さんが話してくれるのは昭和22年に発生したカスリーン台風での堤防決壊の話で、子供の頃の思い出として何人もの方から話を聞いてます。

73年も前の話で、その後は堤防が強化されているので大丈夫だった訳ですが、ここ最近の自然災害の過激さを考えると「昔の話ですから」なんて言葉は通用しないのでしょう・・・

「大丈夫なんでしょうか?」


と、重要事項説明の際に聞かれてしまう事が予想されますが、「ダメかも知れません」なんて言うのもどうかと思うので避難勧告に至るまでの仕組みを話そうと思います。

8201仕組みとは、該当する行政の公表している洪水予報を出す目安なのですが、河川ごとの洪水予報基準観測所での水位で警戒レベルが変わり、水位が何mになったら避難情報が出される仕組みになっている程度の話をするべきなのでしょう。
なので、「避難しろと勧告されたら避難して下さい」と言うのが答えなのかと思います。



今回は水害の話ですが、地震も火山の噴火もあり得て止められないと言うのが自然災害なのでしょうから、そう言う事が起きると思っておく事と、起きたらどうするか考える事が大切なのでしょう。

そんな事を書いている自分も非常食と水の備蓄は多少ありますが、発電機とかシェルターまで確保してないのだから、災害時には慌てることになるでしょうけどね・・・




ではまた明日


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コンビニの鍵BOX

IMG_1427「怖くて無理だから写真撮っといて」
と、高所恐怖症が年々悪化している営業課N店長は部屋の外が見える位置には立てない状態です。

高いところ高速道路での80km超えがダメ。

当初はふざけてるのかと思いましたが、体のセンサーが敏感になっている症状なのでしょうか・・・




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IMG_1423昨日は売却受託した分譲マンションの現地確認に行ってきました。
17階のお部屋からは天気が良ければ富士山が見えるそうで自分的には実に魅力的な住まいだと思いました。

自分、子供の頃から団地の5階に住んでいたので見晴らしが良い部屋が好きなのですが、人によっては無理だと言う感覚もあるのでしょう。



価値観とかでは無く、頭が受け付けないって状態も好き嫌いの種類としてあるのだとN店長を見て思いました。

きっと高いところ好きな方が買ってくれることになるでしょう。

で、昨日少し書いた案内用の鍵設置問題ですが、今回はコンビニ預けタイプを初体験してきました。

アパートやオートロックの無いマンションなら現地のドアに鍵BOXを設置すれば良いのですが、セキュリティー厳重な分譲マンションでは、鍵BOXの設置場所が無くて苦労します。


IMG_1450 1利用したのはファミリーマートに設置された鍵預けBOXで、key stationさんのシステムです。
東京都内では結構設置場所があるみたいですが、埼玉県内では10カ所程度しか無かったので、今回受託した物件から一駅隣にあるお店に預けてきました。
他のコンビニでも同じようなシステムを発表していますが、まだまだ設置店が少ない感じでこれから対応コンビニが増えて行くのかと思います。
業者さんから案内したいとの申し出があった場合に物件から1時間以上かかる当社まで鍵を取りに来てもらったり宅急便で送ったりするのは大変なので一駅隣の預け場所でもマシな方かと思います・・・


で、この仕組み、「ネットで申込」→「WEB上で各種設定」→「部品が送られてくる」→「鍵と部品をお店に行ってセットする」と言う前準備があり、その後は案内希望業者さんの身元確認して暗証番号を教えて対応してもらう流れとなります。

暗証番号の変更もWEB上でできるので、一度案内したら番号変更とかも可能です。

この一連の流れの中では、「鍵と部品を取り付けに行く」の部分が説明書だけだとわかりにくかったのですが、スタッフさん(店員さんではなくシステムの会社の方)が電話で丁寧に教えてくれたので助かりました。

IMG_1452 1何と言うか、一度やってみると説明書の内容が良くわかる感じです。

で、このやり方を詳細に写真付きで書いてみたのですが、セキュリティー上宜しくない感じになるかも知れないので消しておきました。
(社内用には作っときます)





今後、業者さん相手では無いエンドユーザーさん向けのセルフ内見とかにも応用できる仕組みだと思いますので、これから対応可能コンビニが増えてくれると助かります。


さて、世の中本日より3連休とのことでお盆休みに突入する会社さんも結構あるみたいな話を聞きました。

自分の会社は12日(水)から16日(日)が夏季休暇です。

今年は親戚の集まりを中止するとの連絡が来ましたので、家で大人しくしているつもりですが、毎年の恒例行事が無くなるってのは寂しいものがありますね。

ではまた明日


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命令ですね・・・

宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)においては、宅地又は建物の購入者等に不測の損害が生じることを防止するため、宅地建物取引業者に対し、重要事項説明として、契約を締結するかどうかの判断に多大な影響を及ぼす重要な事項について、購入者等に対して事前に説明することを義務づけています。

ここまでコピペ・・・


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71917日(金)に国土交通省より、重要事項説明の対象項目として、水防法(昭和24年法律193号)の規定に基づき作成された「水害ハザードマップにおける対象物件の所在地」が追加になると発表されました。

8月28日(金)から施行されるので、かなり緊急な感じがします。

宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令と言う形で公布された要点は






1.水害(洪水・雨水出水・高潮)ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示すこと

2.市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと

3.ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましいこと

4.対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮すること


と書いてありまして、重要事項として説明することを義務付けられた形です。

今までも、売買物件の重要事項説明書に関しては「ハザードマップをご参照下さい」程度の事は書いて希望者にはプリントアウトした物を渡す事はしていましたが、まぁ考えてみれば50年に1度の記録的な大雨が毎年降るような時代なので、対象地の被害想定を予測する資料があるなら伝える方が良いのでしょう。

関東平野にある自分の活動エリアなんて利根川が決壊した想定のハザードマップを見ると「安全な場所は?」ではなく「マシな場所は?」の話になるものです。

もっとも地震や火山の噴火なんかも考えだすと日本全国どこが安全なんて言い切れるものでは無いのでしょう。

だからと言って、現実にハザードマップと言う具体的な資料があるのだから知らない人には教えてあげるのが正しい対応と言う事なのでしょうから世の中、今まで以上に防災意識が高まることでしょう。

ちなみにこの施行に関しては、「宅地又は建物の購入者等に」と書いてあるので売買系だけなような気がしましたが、「等」となっているので賃貸の重要事項でも必要なの? と思ってしまいます。

こちらに関しては運用の考え方と言うPDFのページを見ると、建物の賃借でもほぼ同じように説明する必要があると読める感じですので該当するハザードマップの用意が必要になるのでしょう。
(違ってたら追記します)


ハザードマップに関しては グーグル検索等で「〇〇市 ハザードマップ」で探すかハザードマップポータルサイト経由で探すと出てきます。

ハザードマップ見て取引をやめるとかあるかも知れませんが、契約前に伝える義務が出来たってのは大きな事かと思います。

自然災害に備えないといけないと言うこと自体には変わりありませんので、情報を提供する大切さから考えれば必要な事なのでしょう。

ホントこれからの時期は新型コロナとも自然災害とも共存しないといけないのでしょうね・・・

 

ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com