賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

賃貸営業

何を削るか・・・




ここの所、事務処理日が続いていたのですが、1日中エアコンの効いている事務所にいて体力的には全く疲れていないはずなのに夜になると極端に眠くなります。

11月中旬に行われる試験に向けて無理しないといけない時期なのですが、机に向かっても頭が機能しないと感じるので1週間くらい前から朝方の勉強に変えてます。



人気ブログランキング
←クリックして頂けると票が入り順位の確認ができます。ぜひお願い致します!




IMG_2682夜の勉強を切って朝も起きられないと言うのが最大のリスクですので、目覚ましを2つセットして、シャッター(雨戸)は閉めずに寝ます。

そうすると、1発目の目覚ましアラームを消してしまっても2発目で何とか起きますし、更にダラダラしても5時くらいから外が明るくなるってのがダメ出しの目覚ましになります。






不思議と夜には理解できなかった話が理解できるようになったりしますので、自分は夜の勉強が向かないタイプなのかと思います。

8月中にはここまで終わらせようと自分の中で決めていたキツキツの計画は、勉強時間が足りずに未達成な感じですので、もっと工夫して時間を作る必要があるのでしょう。

と、言うことで毎日30分のランニングしていた習慣を中断してから1か月経過。

中学校くらいの頃の経験では、「部活を頑張っている生徒は勉強の成績も良い」と言う不思議な経験をしていましたが、多分体を動かすことで精神的に充実して前向きになれて頑張れるのかも知れませんね。

このランニング習慣の中断がプラスになったのかは数か月後に判明することでしょう・・・


他に削れる無駄な時間が無いか?


真っ先にブログを書く時間のことが思い浮かびますが、毎日更新を続けていることが引くに引けない自己満足の世界になっているので、その他のことで考えようと思います。


仕事をしながらの勉強と言うのは難しいものですね・・・





IMG_2687昨日は平成初期築の3DKアパートをリニューアル工事した現場確認をオーナーさんにして頂きました。

和室2室の昔ながらのタイプをLDK化したのですが、結構な費用が掛かる見積もりだったので、完璧に全てを新しく出来ず、「ここは、いじらない」的な選択をして、大胆なリフォームを行いました。






オーナーさん大変喜んで頂けたのですが、「現状でいけるだろう」と、交換対象にしていなかった建具部分が気になりだして来て、悩んだ末に追加でリフォームすることになりました。

やはり周りを新しくすると際立って古い部分が比較されてしまうもので、費用対効果重視から、費用の問題に目をつぶり、「完璧にしたい」気持ちが勝った感じです。

そうなると最初から費用が上がってもやった方が良いと力説するべきだったかと反省するのですが、そこら辺がリフォーム提案の難しさでもあるのでしょうね。


ホント何事も勉強ですね。


さて、本日は借主法人さんの破産等々の原因で5室(全体の35%)の空きが出てしまう物件の現状分析と改善提案の為に現地確認をしてきます。

うちの管理物件の中でも一番低額な賃料で稼働していた物件なのですが、賃料には理由がある的に費用を掛けずに現状利用を貫いて来た物件なので、この際大規模に手を入れるか、その他の選択肢を提案するか考えることになるでしょう。


ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



ドレンアップって何?




昭和の時代に建築された2DKタイプ軽鉄アパート。
和室を無くして1LDK+ウォークインクローゼットのカッコいい間取りにリニューアル。

賃貸の現場では良くある話ではありますが、壁を壊した後で大きな問題があることが発覚してしまいました・・・



人気ブログランキング
←クリックして頂けると票が入り順位の確認ができます。ぜひお願い致します!



画像4リビングにしようと思っている部屋の壁にエアコンを設備として取り付けようと思ったのですが、バルコニーにある雨戸を収納する戸袋部分が邪魔をしてエアコン室内機に溜まった水が外に流せないとのこと・・・

要するにエアコンから出た水をドレンホースにて排水する際に下向きに勾配を設けないと溜まった水が室内に逆流してしまうのですが、エアコンの排水位置は雨戸の高さよりも低く、配管を通せる壁幅もありません・・・





画像5外から見ると今回リビングにした部屋と対面の部屋はエアコン設置しても配管で困ることは無いので、建物を設計した際に一工夫して頂きたかったところです。

某大手ハウスメーカーさんが昭和の時代に作ったアパートはエアコンが1台で十分だったのかも知れませんが令和の夏は暑すぎますね・・・







店長 「リビングにする予定でダイニング側の押入れとか壁も壊しちゃったから今更変更できない・・・」

クマ 「思い切って、キッチン側にエアコン付けるか大きな1ルームにしてみるか?」

店長 「・・・ いや、ふざけてる場合じゃなくて深刻な話でマジでヤバい状況だから・・・」

クマ 「大手のハウスメーカーなんだから日本全国同じ現象だらけで改善方法あるんじゃないかな?」

店長 「そうだよね、ドレンの水が上に上がるとかビルとかなら普通にありそうだよね・・・」


クマ 「ビルの屋上に室外機があるのは見かけるけど、アパートの屋根にあるのは見たこと無いな」

店長 「居住用と排水の仕組みが違うエアコンなのかな? 電気屋さんに聞いてみよう」



と、言うことでいつもお世話になっている電気工事屋さんに聞いたところ、家庭用エアコンについては、原則としてドレン(水の排水用)ホースに自然勾配を付けて外に流さなければ室内機に水が逆流するとのことでした。

屋根の上にある室外機はドレン配管だけ下方に流しているか、ドレン用にポンプが付いていて上にあげているとのこと。


画像6そんな仕組みを家庭用エアコンにも付けることが出来るとのことで、ドレンアップキットを連動してもらいました。

試したタイプは水を持ち上げて排水するタイプです。
音がうるさいとか困るので心配していましたが、エアコンの作動音の方が大きいので自分は気になりませんでした。










画像7まだ配線カバーとか細かいところが終わっていませんが、部屋のリニューアルはほぼ完成。

自分は和室が好きなので和室が無くなったのは残念ですが、このお部屋は完成前にお申込みが入って先日室内を確認して頂き、大変良い感じと喜んで頂きました。










画像9今回、テレビモニターホンの取り付けを自分が行いました。

すごく簡単な作業なのですがコンセントでない電源をいじる工事は法律上、電気工事士の資格が必要です。

何気に1月に電気工事士になって初仕事でした(笑)








さて、本日は実に怪しい持ち込み話を聞きに土地の売主さん宅へ訪問してきます。

去年、会って欲しいと頼まれたブローカーさんからの持ち込み話で、「買主が決まるまではお金を持ち出して欲しいけど最後は儲かる」とか変なことをシツコク持ち掛けられたとのこと・・・

どんな仕組みでそうなるのか確認してきます。



ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



時代の流れ・・・




suzumebati「うちも防護服があった方がいいかな?」

と、スズメバチの巣が出来たアパートの対応報告をしてきた管理課W君に聞いたら「絶対にいらない」との事でした。

遠慮するなと一瞬思いましたが、「そんな危険な任務はお断り」と言う意味だったです・・・











suzumebati1まぁ  その通りですが、スズメバチの巣に遭遇するなんてことは、この10年で4回程度の確率で、ほとんどがアシナガバチの対応です。

蚊を退治するキンチョールにも弱いアシナガバチに強力なスズメバチ用のマグナムジェットを吹きかけて全滅させる状態なので自分などは慣れちゃった感じですが、仮に道具を揃えても対応に失敗すれば入居者さんに迷惑が掛かるのでリスクを考えればプロに任せるのが正しいのでしょう。



人気ブログランキング
←クリックして頂けると票が入り順位の確認ができます。ぜひお願い致します!



今回のスズメバチ退治は、プロに任せましたが、1万円程度の費用で、5000円が市から補助される感じでした。

行政によっては直接退治に来てくれるところもあるみたいですが、その場合の管理会社として対応は駆除作業の時間帯に他の入居者さんが部屋の窓を開けたりしないように連絡することです。

小さめのアパートだったので、対象の入居者さんへの連絡に問題が無かったのですが、こう言う時に物件単位で一斉連絡できる入居者アプリがあると便利なのでしょう。

今時のアプリは入居者さんのスマホに管理会社からの連絡や更新案内が届いたり、台風が近づいた際にはバルコニーの排水口が塞がれていないか確認して欲しいとか一斉連絡や個別連絡が簡単にできる感じで、中にはAIチャットみたいなので、簡単な困り事対応をしてくれるものもあります。

自分も「入居者アプリと電子契約システムで郵送料金や手間が大幅に少なくなりますよ」的な切り口でのセールスをさんざん受けているので、良い感じだと言うことは理解しています。


昨年より他社からの物件確認や賃貸物件の内見予約、申込予約を電話対応無しのWEB上から実現する仕組みを導入したこともあり、定休日でも稼働してくれる素晴らしさを実感していますが、入居者向けアプリの方もメリットが多くあるのでしょう。

課題は費用面だけになっている感じですので、極力安くて良いアプリを検討しています。


IMG_2192その一環で、昨日は賃貸管理基幹ソフトの会社からプレゼンを受けました。

こちらは以前より使っている仕組みのバージョンアップの話しですが、負けじと入居者向けアプリやオーナー向けアプリを開発していて、「素晴らしいアプリを作ってるところだから待ってて」と他社へ行かない様に釘を刺される感じです。







感触的には元々アプリを開発してきた会社のシステムの方が先を行っているけど高く、後発の会社は金額で勝負みたいな状態に見えます。

その状態を基幹ソフトの会社が巻き返そうと力を入れてきた感じですので、簡単には判断出来ないのが実情です・・・


進化して便利になるのは歓迎ですが、どうなって行くのでしょうかね。




さて、本日は午前中に特殊案件の対応が予定されています。

ブログに書けない内容なのですが、これがまた完全に終わって安全な状態になったら良い教訓として学んだ事をまとめようと思っています。

と、言うことで車で1時間かかる場所で待ち合わせしているので遅刻しないように出発します。



ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



落書きの方がマシ?




昨日は賃貸営業スタッフがお客様の来店予約時間に戻って来られなかったので、急遽物件案内をしてきました。

物件は2LDKの賃貸マンションで、いつも空く前から内見申し込みが入る人気物件です。

築18年で、退去された方が10年以上お住まいだったので、今回は大規模に室内のリフォームを行うと聞いていました。

ホントはリフォームが終わってクリーニングも終了したキレイな状態で見学して頂く方が良いのですが、恐らく営業スタッフとしては「他にも待ってる人がいるので早く返答して欲しい」と言う状態なのでしょう。





人気ブログランキング
←クリックして頂けると票が入り順位の確認ができます。ぜひお願い致します!



ご案内してきたのは、お若いご夫婦とお子さんの3人家族の方だったのですが、退去後に大規模な原状回復リフォームをするとの事前情報がありましたので、物件へ向かう車の中では、「汚い状態でも驚かせないためのイメトレ」をして免疫をつけて頂きました。


奥様 「結構リフォームするって営業担当さんが言ってたんですけど荒れてるってことですかね?」

クマ 「荒れてると言うか、退去直後は見せられない状態になっていることが多いので、驚かないでくださいね」

ご主人 「もしかして問題がある人が入っていて汚くしちゃったとかですかね?」

クマ 「いえいえ、普通にお使いの方が住んでいても10年もすると汚れが目立つようになりますし、引越しされていった直後でクリーニング前のお部屋なのでホコリとか水回りのカビとかあるものなんですよ」


と、言って自分も中を見ていない状態だったのでドキドキしながら玄関を開けてみたのですが、10年お住まい頂いた直後にしては全然キレイな状態でした。


奥様 「すごいキレイじゃないですか、安心しました」

クマ 「このあと、リフォームとクリーニング入りますので更にキレイさに磨きが掛かりますよ」


IMG_2155玄関、廊下と問題ない感じでしたが、居室の方には大きな穴や落書きがありましたので、結構な状態だと言ってた理由が良くわかりました。

子供が小さな時期って、親が気を付けていても落書きしたりシールを貼りまくる時期があるので覚悟して下さいとか自分の体験談で盛り上がりました

恐らくは物心ついて最初にトキメク物の一つがペンなのでしょう・・・





まぁ 大人だけしかいないのにタバコのヤニで真っ黄色なペイントしてくれる人は臭いまで残す状態なので、子供の落書きの方が健全な感じがします(笑)




IMG_2158昨日は4日ぶりに走ってきました。

雨が続いていたので走れなかったのですが、18時過ぎに早めに帰宅して懐中電灯無しの時間でのランニング。

日が伸びたと感じると同時に、熱中症に気を付けないといけない時期になったと実感します。

今週末くらいに梅雨が明けたら本格的な夏になるのでしょうね。





ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



人気ブログランキングへ
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
Google AdSense


過去記事
ブログ内検索
Google

WWW クレーム日記
人気ブログランキングへ
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
ブログ内が検索できます。
Google

WWW クレーム日記
クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com