賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

賃貸営業

落書きの方がマシ?




昨日は賃貸営業スタッフがお客様の来店予約時間に戻って来られなかったので、急遽物件案内をしてきました。

物件は2LDKの賃貸マンションで、いつも空く前から内見申し込みが入る人気物件です。

築18年で、退去された方が10年以上お住まいだったので、今回は大規模に室内のリフォームを行うと聞いていました。

ホントはリフォームが終わってクリーニングも終了したキレイな状態で見学して頂く方が良いのですが、恐らく営業スタッフとしては「他にも待ってる人がいるので早く返答して欲しい」と言う状態なのでしょう。





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ご案内してきたのは、お若いご夫婦とお子さんの3人家族の方だったのですが、退去後に大規模な原状回復リフォームをするとの事前情報がありましたので、物件へ向かう車の中では、「汚い状態でも驚かせないためのイメトレ」をして免疫をつけて頂きました。


奥様 「結構リフォームするって営業担当さんが言ってたんですけど荒れてるってことですかね?」

クマ 「荒れてると言うか、退去直後は見せられない状態になっていることが多いので、驚かないでくださいね」

ご主人 「もしかして問題がある人が入っていて汚くしちゃったとかですかね?」

クマ 「いえいえ、普通にお使いの方が住んでいても10年もすると汚れが目立つようになりますし、引越しされていった直後でクリーニング前のお部屋なのでホコリとか水回りのカビとかあるものなんですよ」


と、言って自分も中を見ていない状態だったのでドキドキしながら玄関を開けてみたのですが、10年お住まい頂いた直後にしては全然キレイな状態でした。


奥様 「すごいキレイじゃないですか、安心しました」

クマ 「このあと、リフォームとクリーニング入りますので更にキレイさに磨きが掛かりますよ」


IMG_2155玄関、廊下と問題ない感じでしたが、居室の方には大きな穴や落書きがありましたので、結構な状態だと言ってた理由が良くわかりました。

子供が小さな時期って、親が気を付けていても落書きしたりシールを貼りまくる時期があるので覚悟して下さいとか自分の体験談で盛り上がりました

恐らくは物心ついて最初にトキメク物の一つがペンなのでしょう・・・





まぁ 大人だけしかいないのにタバコのヤニで真っ黄色なペイントしてくれる人は臭いまで残す状態なので、子供の落書きの方が健全な感じがします(笑)




IMG_2158昨日は4日ぶりに走ってきました。

雨が続いていたので走れなかったのですが、18時過ぎに早めに帰宅して懐中電灯無しの時間でのランニング。

日が伸びたと感じると同時に、熱中症に気を付けないといけない時期になったと実感します。

今週末くらいに梅雨が明けたら本格的な夏になるのでしょうね。





ではまた明日


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順位付け・・・



すごく高いこと言われて驚いた後に、安くはないけど大幅に減額された金額を見せられるとお得に感じる。

怪しいセールスでお決まりのテクニックかと思いますので、言われる側としては警戒する訳です。

自分もここ数年、会社に来る様々なセールスの方と話をしてきたので、かなり鍛えられましたが、世の中そんな上手い話は無いと思ってます・・・



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昨日は、当社が長年使っている賃貸管理の基幹ソフト会社の営業担当さんと打ち合わせをしました。


今使っている基幹ソフトを最新のタイプにするよう数年前から勧められていたのですが、普通の車が3台くらい買える金額にビビッて最小限のカスタマイズで済ませてきたのですが、営業担当者さんには国のIT補助金制度があるうちに買うべきだと力説されます。

クマ 「新しいバージョンが良いってのはわかったけど、なんでこんなに高いんだろ」

営業 「これだけの機能を維持したり進化させるのは大変なんですよ、以前のものより格段に優れていますし、間違いなく御社やオーナーさんにとって良いシステムですので」

クマ 「なんか、毎月の利用料だって結構払ってるんだからパソコンとかスマホのOSみたく無償でバージョンアップしてくれればいいのに」


営業 「・・・ 今回のIT補助金の締め切りが来月いっぱいなのですが、見事に通れば3分の2が補助されるので、ぜひこの機会を逃さないようにして頂ければと思います」

クマ 「なんか面倒な手続きとかしたくないな・・・」

営業 「いや、その手続きの手間に十分見合う補助金ですので、決して無駄にはなりません」

クマ 「・・・言ってることは分かったけど面倒なの嫌なんだよね」

営業 「私が全力でサポートしますので、書類を揃えて頂くとか御社の状況を報告する手続きに協力頂くイメージで結構ですから」



なんか全部お任せするとかしたいものですが、補助金制度なので任せるからやっといて的に投げる訳にはいかないのでしょう。

考えてみれば仕事道具として車以上に使っているのが管理ソフトです。

物件登録に始まり、入居者さんの申込、賃貸借契約、入居中の管理、家賃の集計、オーナーさんへの送金、銀行のデータとの連動、解約精算、法律が変わったことにより重要事項説明まで追加された管理業務委託契約手続き等々、仕事のほとんどをこのシステムに任せているのだから、真っ先に優先するべき道具で車3台分の費用が掛かるのも当然なのでしょう。

それが2台分を補助してくれるってことなのだから・・・

元々、優先順位1番の重要性が高い道具は10年に1度程度の出費として予定しておくべきものだったのでしょう。

そのことを考えていなかっただけと考えれば補助金制度があるうちに対応するしかないです

あとは、素晴らしい機能があるのに使えないということにならないようにスタッフに熟練してもらいたいと考えますが、最初は混乱することでしょうけど・・・

いろいろありますね。


IMG_1980昨日の夕方は、ワンちゃんのいるオーナーさん宅へ行き、リフォームの打ち合わせをしてきました。
営業課N店長と二人だったのですが、ワンちゃん相変わらずの歓迎ぶりで、自分にもN店長にも絡んでくるのですが、犬好きで扱いの上手なN店長が言うには「さっそく順位付けされたけど、一番子分の順位は変わってない」とのこと・・・

いつまで経っても自分が一番下の扱いみたいです(泣)







ではまた明日


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余裕が欲しい

「入居者さんがシロアリ発見したんでクマさんにも確認に来て欲しいんだよ」

と、いう事で昨日は朝から自主管理大家さんの物件へ行って来ました。

管理物件で無いのになぜ?

と、言う感じですが、自分的には「自主管理=管理受託候補」のオーナーさんなので積極的に関わるようにしています。


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以前は、管理物件のオーナーさん以外の自主管理オーナーさんに対して、程々の関りで割り切っていた感じでしたが、最近の管理戸数増加や売買受託の増加は自主管理オーナーさんとの接点を持っていたお陰であると重要性を再認識している感じです。

管理会社顔負けで頑張っている自主管理大家さんも、後継者の方に自主管理を引き継ぐことが出来れば安泰だと思いますが、そうで無い場合は管理会社に委託して次世代の方の負担を軽減するか物件を売却して行く時が来るものです。

その時の選択肢となれることを期待しています。


IMG_1552シロアリの方は、単純に木枠をかじって穴をあけた感じで、心配性の大家さんが同行した業者さんにどこまで食べられたか調査するようにお願いして、5センチ程度の深さ以降は被害が無いと判明。

「2階の部屋だから飛んできたのが隙間から中に入っていただけの可能性が高いです」との結論だったので念のため薬を散布しておきました。





日を改めて調査のために開けた穴を大工さんが補修することになりましたが、ホント入居者さんからの通報がありがたいですし、部分的なシロアリ発生なのかシロアリが掘った穴より遥かに大きな穴を開けて確認したオーナーさんは立派です。



IMG_1555その後は、苦労させている浄化槽の本下水接続現場へ行って様子を見てきました。
「いろいろ大変で今週中に終わらないよ」
と、狭い現場で職人さんたちが苦労している最中だったので飲み物とお菓子を差し入れて邪魔にならないように引き上げて来ました。

こちらも自主管理大家さんの物件なのですが、売却相談があるので、いろいろ頑張ってます。





毎日、手一杯な状態で管理物件の対応をスタッフが頑張ってくれていますが、自主管理のオーナーさんの窓口になる余裕が欲しいところです。


管理スタッフの求人の方も順調に面接が進み、大変優秀な皆様に応募頂いている状態で選抜する難しさを感じています。

これ以上、応募があると迷うだけなので募集を締め切りましたが、1名の採用枠を2名に増やそうかと思ってきましたよ・・・

悪い話では無いですね


cfさて、本日はシーエフネッツ不動産フェア2021へ出演のため神奈川県まで行ってきます。

セミナーはオンライン配信で、スタジオに集合なのですが、生放送ってのがドキドキ感あって楽しみです。

当日申込も出来ると思うのでご参加下さい。






ではまた明日


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ご縁ありますか・・・

きのうは新規に管理できないかとの相談&現況の適正賃料がどんなものかとの査定依頼があり、通常の当社の管理エリアから距離的に離れた物件まで行ってきました。

受けると決まっていないので具体的に書きませんが、借上げ系建築メーカーさんの賃料値下げ要求に困ったオーナーさんの物件とのこと。

こんな物件がうちの近所にあればと思う立派な建物でしたが、立地的な客付け難易度が高く強気な賃料設定出来ないとの印象。

現行賃料は 新築当初の数年間ならギリギリ何とかなる賃料設定かと思いましたが、新築の期間は最初だけで毎年築年数が加算されると言う自然現象を考慮していたのか疑問です。

賃料が下がって行く想定を正直に言わない又は小さい声で言って聞き逃して建築した定番パターンだったのかと思いますが、「営業努力が足りないんだ!」と力説するオーナーさんのパターンもあるので良い事は言えません。

営業課N店長より正直な査定額を伝える予定なので、多分選ばれないことでしょう・・・



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物件調査の帰り道に、今週土曜日に重要事項説明を行う戸建貸家の内見をして来ました。

この貸家を契約予定の借主さん、自分と数字の一致が特殊な方で何とも不思議な感じで興味があり、自分が重要事項説明を進んで引き受けたのですが、引き受ける以上は物件の中を見ていない訳にもいきません。

数字が16桁一致した話

生年月日で8桁の数字が一致するだけでも珍しいのに携帯電話の番号の8桁まで同じってのは確率的に計算すると凄い事なのだと想像しますが、そう言う一致がある人と話す機会と言うのは一生のうちでも少ない事でしょう。

IMG_1516この借主さんが契約予定の貸家は、5年前に自分が前所有者から売却を依頼されてオーナーチェンジで売却した物件でした。

平成初期築の戸建てを2棟まとめ売りしたうちの1棟で、数か月前に退去があり新オーナーが大規模にリフォームした物件でした。
内装・外壁共にリニューアルオープンな感じでしたが、結構古さを残した味わいになってましたよ。



運命の初対面は15日(土)の12時。

最初に重要事項説明の際に行う宅建取引士証の確認をしてもらう儀式があるので、そこで生年月日が同じことに気が付くかから始まります。

それだけで驚いてくれたら楽しいのですが、次は携帯の番号が090−△△△△−△まで一緒の話で盛り上がりたいところです

今から楽しみです。


cf楽しみと言えば先日も告知しましたが、5月16日(日)に行われるシーエフネッツ不動産フェア2021に生出演してきます。

いろいろ語らせて頂く予定ですので視聴予約(無料)がまだの方はぜひお願いします。







ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com