賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

明け渡して無い?

​きのうは、大きめの案件の打ち合わせで、オーナーさん宅で行われた家族会議に参加してきました。

詳しいことが書けないのですが、老朽化したマンションを取り壊して建て替える計画で動いていた大手建設会社さんとオーナーさんの計画が訳あって頓挫した案件です。


人気ブログランキング
←クリックすると票が入って元気になれる仕組みなんです。


既に入居者を9割以上退去させてしまって、覆水盆に返らず的な状況になっています。

もう一度建物をオーナーさんが改装する余力も無く、現況又は解体して売却する方向で話をまとめていたのですが、これも訳あって中断。

やっと、昨日の家族会議で売却の方向に進んできました。

ご主人 「建設会社が2月末までに終わらせるって行ってた◯◯号室の荷物が片付いて無いみたいなんですよ」

クマ 「解体するから荷物置いっても構わないと話したとか?」

ご主人 「いや、立ち退き代払って引越してもらったんだけど、徐々に荷物を運ぶって言われて鍵も返ってきてない感じ」

クマ 「えっ 7月に引越して鍵が返って来てないなんて貸してるのと同でじゃないですか」

ご主人 「そうなんだ・・・ 何か立ち退いてもらった手前、あまり言えなかったんだけど外から見るとカーテンもそのままだから荷物があるんだろうね」

クマ 「ちゃんと明け渡してもらわないとダメですよ」

ご主人 「そうだよねぇ もしリフォームするなら困るよね」

クマ 「どれだけ荷物があるか室内見ました?」

ご主人 「いや、鍵がないし勝手に見たらダメかと思って・・・」

クマ 「いやいや、勝手に見れない状態なら賃料もらわないと・・・ 会社から合鍵取ってきますから見てみましょう」


打ち合わせが終わり、会社から合鍵を持って再度集合して部屋を開けてみました。

図1クマ 「汚部屋ですね・・・」

ご主人 「これは酷いなぁ」

奥様 「これってゴミ?」

クマ 「自分にはゴミに見えますね」






図3クマ 「さすがに仏具系は捨てにくいです」

奥様 「これは、本人に片してもらわないと」

クマ 「汚部屋入居者は自分で片せないから汚部屋になるんですよ、ゴミ処理業者で見積もり取ってお金払ってもらうってのが現実的です」

ご主人 「◯◯(建築業者)に最後まで責任取ってもらう」



クマ 「こないだ、合意解約書締結したから何もやってくれないですよきっと」

ご主人 「いや、これはやらせないとダメだよ・・・」


で、会社に帰ってから建設業者の担当者へ連絡してみました。


担当 「すみません、結局2月末で逃げられて音信不通なんです」

クマ 「自分も今、◯◯さん(退去者)に電話したけど留守電にもならないんですよ」

担当 「これ以上のお手伝いは手を引かせて頂いたので・・・」

クマ 「そうですか・・・引越し先だけでも教えて下さいよ」

担当 「わからないんです」

クマ 「解約立会は御社でやったんだからわかりますよね?」

担当 「ごめんなさい、元の担当が退職して連絡できないんです」

何か、退去者とも建設会社の担当とも音信不通です

結構長い時間電話で話しましたが、結局自分がこの件に関しても引き継ぐ事になりました。

退去者の勤務先はわかっているので、そんなに難しい事は無いと思っていますがどうなりますでしょうか?

いろいろありますね。

さて、本日はこの案件の続きをじっくりやろうと思っています。

ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



接道してない話の続き

先日、接道義務を果たしていない可能性がある土地の所有者から、「隣地が売りに出ているから買いたいので値切って欲しい」と言われた話を書きました。


人気ブログランキング
←本日もクリックをお願いしますね。


(概要)
・昭和42年に区画整理が終わった住宅地
 
・買主であるご主人さん(60代男性)は、お母様が現在居住中の実家を将来売る際に接道が無くて売れないと言っている。
 
・ご実家の隣地に売出中の看板が建てられたので即購入を決意。
 
現況図現況では4m道路に2m以上の間隔幅で境界杭があるので、問題無く再建築可能と思えたが、法務局備え付けの公図ではご主人さんが言う通り接道が無かった。



自分としては、区画整理地でもあるし、接道していないなんて何かの間違いであろうと思い、調査すると申し出たのですが、「隣地を他の人に買われたら困るから、値切りながら早く交渉して欲しい」と押し切られて調査を後回しにして交渉しました。

で、売出中の価格より17%ダウンの指値で買付けを入れたところ、「そんなんじゃ売らない」と返されて、9%ダウンの金額で交渉成立。

自分の側(買主側)で重要事項説明書を作る事になったので、接道の件も調べてきました。

市役所の道路課で「接道していない土地を区画整理で作ることはあるのか?」と、確認してみたところ・・・

職員 「そう言う事はしないと思いますよ」

クマ 「ですよねぇ 法務局が間違えているのか、現地の杭が間違っているのかですよね?」

職員 「この4m幅の公衆用道路は市の所有地ですが、道路認定されていない道路ですね」

クマ 「それって、道路法じゃ無くて建築基準法上の道路にもなっていないって事ですか?」

職員 「それは、担当部署が違うので、こちらではわかりません」

クマ 「建築課に行けばいいんですか?」

職員 「私が下話しておきますよ」


何か、お役所の定番、たらい回し作戦かと思いましたが、珍しい状況に職員さんが興味を持ってくれたのか区画整理時代の換地図を引っ張り出して職員さん達が調べてくれました。


IMG_2577職員 「昭和42年の換地図には、杭が2.54m幅であると書いてありますね」

クマ 「では法務局で間違えたって事ですか?」

職員 「この道路、図面にマーキングした跡があるので、何らかの問題があった感じですね」


クマ 「再建築できないとか言われたら財産価値が無くなっちゃいますけど大丈夫ですかね?」

職員 「これは、じっくり調べてみないとお答えできないですので、相談票書いてもらえますか?」

何か、結構古い書類を引っ張り出してくれたのですが、最終的には市で判断できなくて、建築基準法43条1項但し書きで、特別に許可する可能性があるのか県の建築審査会が管轄になるとの事でした。

クマ 「でも、この公衆用道路4m幅で作ってあるんだからどう考えたって、建築するための接道用でしょ?」

職員 「ここは、区画整理前に奥の家2件の共有持分の私道だったようで、区画整理の直後に市に採納(寄付)してますので、区画整理の後に建築した家が無いって事で一度も確認する機会が無かったのかも知れませんね」

クマ 「なるほど・・・ では、再建築出来るのか答えを頂きたいんですけど」

職員 「わかりました、近々この土地を売却して第三者に売るって事ですね?」

クマ 「いや、今回は隣地を買い取って接道義務を完全に果たそうって事だったんですけど、せっかくだから調べようと思ってるんです」

職員 「隣を買えば接道しますよね?」

クマ 「そうですけど、奥の土地だけ売り出す可能性もありますから」




プレゼンテーション1何か雰囲気的には、「再建築できる=公図が間違っている」流れになりそうなのですが、ちょっと心配なのは買主さんが「だったら買う必要ないや」と言い出す事です。





ドキドキしながら状況報告してみました。

クマ 「市役所に行ったついでに接道してない件調べたんですよ」

ご主人 「ダメだったでしょ?」

クマ 「いえ、何となく大丈夫な雰囲気でしたけど、相談票出してきたので1週間位でわかりますよ」

ご主人 「そうなの? 単独で再建築できたらいいなぁ」

クマ 「もしかして、大丈夫だったら今回の隣地の話はキャンセルするって考えてます?」

ご主人 「いや、交渉したんだし相手に悪いよ」

クマ 「ご納得頂いてるなら進めますけど・・・ 大丈夫ですね?」

ご主人 「実家は駐車場が無いから不便なんだよ、買い取った土地は1台分だけ自分の駐車場にして他は月極駐車場にしようと思ってるから」


価格交渉してやっと折り合って契約日まで決めた後にキャンセルってのは売主さんに謝りに行くだけの人になっちゃいます。

そう言うのは勘弁なところですが、多分大丈夫でしょう。


さて、本日はしばらく中断していた大きめの売買案件で家族会議に参加してきます。

いろいろ問題があるの感じですが、話が進んだら忙しくなりそうです。

ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



接道してない?

「自宅前の土地が売り出されてるから検討したいんだけど」

きのうは、隣の隣の市にある土地の購入相談がありました。


人気ブログランキング←追いつけなくなってきました・・・


土地を売る時に隣家とか奥の家の所有者に声を掛ける事があります。

特に、駐車場スペースが無いとか陽当りが悪いなんて場合には交渉に乗ってくれる事があるものです。

売ろうとする土地に力があれば、「売ってあげましょうか」になって、使い道が無いような土地だと「買ってもらえませんか」になる訳ですが、何れにしても誰もが欲しがるような立地でない場合は隣に声をかけてみるものです。

まぁ 今回は珍しく「買い側」からのご要望でした。

相談のお客さん(60代男性・昔からの知り合い)が言うには、「自分の実家を登記所で調べたら道路に面していない事になっていた」との事で、隣地を買って接道義務を果たしたいとの事・・・

クマ 「えっ? 区画整理された住宅地なのに接道されて無いんですか?」

ご主人 「区画整理が昭和42年に終わったんだけど、家が建ったのはもっと前なんだよね」

クマ 「区画整理で接道しなくなるなんて初めて聞きましたけど・・・」


ご主人 「敷地入口には2m幅で斜めに境界杭があるんだよ」

クマ 「それで接道してるって事じゃ無いんですか?」



現況図ご主人 「法務局で調べた公図だと市が所有する道路にうちの土地の角部分しか接点が無いから隣の家の敷地を通って道路に出る感じなんだよね」


クマ 「何か変ですね・・・ 自分が市役所行って確認してきますよ」

ご主人 「いや、さんざん調べたし、隣の土地が売出し中だって看板が付いたから値切って欲しいんだよ」


このご主人さんの所有地、昭和40年頃に建てた戸建てに80代のお母様が一人でお住まいです。

いずれは相続する事になるとの事ですが、その後住む予定も無いので売りやすくする為に隣地を買っておこうと言う話しでした。


BlogPaint現地に行ってみましたが、ご主人さんの言う通り、斜め2点の境界杭が敷地内有ったものの、土地の形は公図の通りなので、境界杭は区画整理以前に付けられた可能性が高いです。

と、すると公図の通りで接道無し?




・・・

行政が行った区画整理事業で既存所有者の接道を無くしてしまうなんて事をするのでしょうか?

クマ 「これ、何か理由があるのか間違いだと思うので調べて見ましょうよ」

ご主人 「隣を買えば良いんだから調べないでいいよ」



と、言うことで隣地を売り出した業者さんと折衝する予定となりました。

使い道が無い土地を売却しやすくする為に隣地を購入するってパターンなのですが、そう言う事もあるのですね。

と、言うことでこのあと隣地売主業者さんとの折衝してきます。


ではまた明日

br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



物語が終わらない・・・

「何とか決済まで生きてましたよ」

昨日は、片道2時間かけて都内の銀行へ行き決済の立会をしてきました。

去年の8月から手がけていた土地の決済なのですが心配性の売主さんご夫婦(70代)が体調悪そうに言うものですから心配しちゃいます。



人気ブログランキング
←抜かれちゃいましたが勉強になりますね。


この案件、市内でも結構良い立地で広めの土地なのですが、秋頃に売出価格の7%程度を値引いてくれたら買いますとの交渉が入り、「それで構わない」と了承して話を進めていたのですが、「隣地との間にあるブロック塀を壊して新しくしたい」との要望が買主さん側から出たことにより、1ヶ月ほど難航してしまいました。

最終的に、「ブロック塀の話が希望通りになったら満額で買います」との事になったので、買主さん側としては譲れない拘りとなって行った感じです。

このブロック塀、隣地所有者の先代さんが昭和の時代に建てたものなのですが、恐らく境界の上を中心にして隣地同士了承の上で築造された物です。

しかしながら、当時の事が記録に残って無いお陰で、いろいろな推測が出てきてしまい、隣地所有者さんから「壊すと言うのだったらお宅の敷地内だけのブロックをカットすればいい」と最終宣告されてしまいました。

簡単に言うと、ブロック塀の真ん中でバターを切るようにキレイに切ってもらうなら文句言わない的な話しですので、物理的に実現できない話しなのです。

隣地所有者の方は、温厚な方で売主さんとの仲も良好です。

突然の買主側からの申し出に売主と一緒に困惑している状態でした。

で、買主さんも「ブロック塀の費用を持つと言っているのに何で認めてくれないんだ」と不満が大きくなり結局、「この話は無かった事に」と終了してしまいました。

簡単に書くとそんな感じでしたが、売主さんご夫婦はこの事で、相当疲れちゃったみたいです。

fd4271f0その後、隣地所有者さんとの間で話し合いを重ね、地下に存在するブロックの基礎が越境している事の調査結果も踏まえて共有ブロックに関しての覚書を締結。




その覚書の条件でも構わないと言う買主さんを探して契約となったのです。

新しい買主さんは、自宅を建てる訳では無く、賃貸マンションを建築する目的で購入する方なのでブロック塀に関する拘りはありませんでした。



BlogPaintで、決済の手続きが進み雑談タイム・・・

ご主人 「ほんと不動産の取引って疲れますよね」

クマ 「いろいろ調整しないといけないから大変でしたね」

奥様 「ご苦労かけましたけど助かりましたよ」


クマ 「奥さん、顔色悪いですけど体調良くないとか?」

奥様 「3日前くらいから寝付きが悪くて・・・ でも決済が終われば安心して死ねるから」

クマ 「また、言ってるんですか? お金が入るんだから夫婦で温泉とか海外旅行とか行ってきたら良いんですよ」

ご主人 「そうだねぇ 終活として不動産の売却が一番大きな事だったんだけど、やり遂げたんだからね」

奥様 「あと、クマさんに自宅も売ってもらいたいんですけど」

この売主さん宅、一般的な住宅の4倍くらいある敷地に一流メーカーで建築した大きくて立派な建物のお宅です。

クマ 「そんなこと言うとホントに売っちゃいますけど、引越し先決めなきゃいけないですね」

奥様 「◯◯さん(買主)が建てるマンションの一部屋借りようかしら」

買主 「ワンルームですけど喜んでお貸ししますよ」

クマ 「ご主人さんの趣味の部屋とか書斎にするとかですね」

奥様 「いえ、私が死んだ後に主人が一人になってお世話になるかも知れませんのでよろしくお願い致します」


買主さん苦笑いしていましたが、何だか本気で言っているような気がしなくもないです・・・


さて、本日は珍しく買主側仲介として土地の購入を売主さんへ打診する予定です。

今朝ほど突然「買いたいんだけど仲介に入って欲しい」と言われたので、現地見てこようと思っていますが、何だかこちらも癖がありそうな土地なので頑張ります・・・

ではまた明日



br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



人気ブログランキングへ
管理オタクによる研修です。
賃貸管理セミナー
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
Google AdSense


過去記事
おすすめ不動産投資書籍
ブログ内検索
Google

WWW クレーム日記
人気ブログランキングへ
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
ブログ内が検索できます。
Google

WWW クレーム日記
クマの書籍
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
ご自由にどうぞ
このブログはリンクフリーです。
許可無くリンクしちゃって下さい。
引き続き相互リンクも受付しておりますのでよろしくお願いします。
↓相互リンク歓迎↓
コメントにてお申込下さい。
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
  • ライブドアブログ