賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

経験積んで下さい。

IMG_2919先月の今頃はドキドキだった・・・
と、最後の最後まで苦労した土地も建売住宅の建設が始まり3棟分の基礎工事が完全に終わった感じです。

建売屋さんに売ると完全現況売買ではなく地中埋設物の責任だけは3ヶ月面倒見てと言われる事が多いので決済前から杭打ちとか認めていましたが、何も問題がなかったので完全に安心できる状態になりました。




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自分、最近は地主さんから発生した売買案件の対処が仕事の中心となっていますが、うちのN店長を鍛え上げたお陰で大変助かってます。

N店長は元々賃貸仲介一筋な感じでしたが、3年近く前に営業課の新人君が退職したことを切っ掛けに売買系の手伝いが始まり今では見事に独り立ちした感じです。


実は今朝も1人で横浜まで行って決済立会です。


クマ 「もう何度も決済したんだから1人で大丈夫だよな?」

N店長 「かなりクマさんに鍛えられたから大丈夫だと思うけど場所が横浜だから忘れ物が怖い」

クマ 「そこら辺、気が抜けるとやらかすんだよ」

N店長 「だよね・・・ なんか心配になってきた」


bb37261aと、言いながらいつもの大きな決済用カバンを持って出発して行きました。

今回の案件、遠隔地にある分譲マンションを鍵保管場所の工夫をしたり高所恐怖症を乗り越えての決済となります。

お盆休み前からの活動だったので決済まで3か月。
うちらにしては早い成約だったと思います




こうやって、いろいろ出来るスタッフが増えることで会社が安定して行くのでしょう。

N店長だけでなく他のスタッフにもいろいろ経験積んでもらえればと思っていますが、そこら辺いきなりは混乱の元なのでしょうから、順番みたいな感じでしょうかね。

今後が楽しみです。

ではまた明日


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放棄したい?

先週、「市街化調整区域内の土地に関して売却相談があった」とブログに書きました。

農業振興地域にあったり、建築出来るか行政に判定してもらうのさえ大変な場所であると依頼主に伝えたところ、「それでも売って欲しい」との返答が来て、昨日現地確認に行ってきました。


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IMG_2842市街化調整区域の農地とは言え、現地はJRの駅から15分程度の場所にあり、住宅街が広がっている市街化区域の端っこからは5分程度の場所にあります。

地目は畑で現況は除草されている平坦地なので、家さえ建てられれば全然ありなのだと思いますが、市街化調整+農業振興地域内なので都市計画法農地法な感じで簡単な話ではないのです。





まず、農地として農業資格がある人に売却と言う方法がシンプルな感じなのですが、恐らくは足元見られて激安売買になると思います。

そんな激安状態に入ると低廉物件の報酬特例18万円シリーズに仲間入りするのか、コンサル料を徴収するのかの選択かと思いますが、何だかんだでコンサル料って取れた経験がありません。

とりあえず、現状の分析書から作ってみようと思い、一番理想な形は何かと考えたところ、「隣地の人が家を建てる用地として購入したい」と、言う話があれば具体的に相談票が出せるし二束三文な金額では無くなるような状態になるのではと考えました。

早速、隣地の登記情報を調べて土地所有者を探ってみたところ、家の建っている隣家所有者が2人いました。

この2人が、理想の買主なのですが、その他に隣接している土地所有者を調べたところ、全く接道が無い状態の土地所有者が3人ほどいると判明。

順番的に隣家が買わないとの事になったら、接道無しの土地所有者に話を持ち掛けようと思います。


接道が無い土地(畑)の登記情報を調べてみると所有者は相続で土地を取得して、除草を誰かに頼んでいる状態と見受けられます。

しかも、元々相続人数名で共有持ち分だった状態から持分放棄を登記原因して単独所有になっている状態でしたので、処分に困っている土地なのかと想像できます・・・

「空地や空き家なんていらないから国にあげる」何て考える人が多いと思いますが、そんなのは「固定資産税払わないよ」と言っているようなものなので余程価値がある物件以外は認められるものではありません。

他人では無く「共有者間だから放棄できた」「登記申請に協力してもらえる関係だった」ので放棄の登記が成立したのでしょう。

いろいろ勉強になります。

去年の今頃やっていた、無接道の土地案件で接道している土地が欲しい場合の逆パターンですが、その時みたく交渉相手が乗り気で無かったら、農地として買い手を探すことになって自分には実にハードルが高い案件となることでしょう。


と、言うことで、「隣家への持ちかけ」→「隣地所有者への持ちかけ」の順で活動して、その後はもう一度依頼者と相談して考えてもらう流れになると思います。

と、言うことでそこら辺、わかりやすく理想の話と現実の話を説明書にまとめることから始めてみます。

あまりビジネスにはならないと思いますが、経験値アップとしてそのうち役に立つ日が来ることに期待ですが、ホントいろいろなある仕事ですね。



ではまた明日


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これから増える・・・

昨日少し書いた、土地の売却依頼の件。

物件の地図を頂いたので初動の調査をしました。

物件は隣の市にあるのですが、地名を見たところ5年前に自分が手掛けた2年7ヶ月掛かって話が完結した土地の近所でした。


0e7da32fしかも地目が畑で現況は未耕作地ですので、農地法の規制がバッチリなエリアです。
←写真はイメージです。

即座に、「苦労する場所」だと気が付いたのですが、売って欲しいと言う方の事情もあるのでしょうから関わってみる事にしました。






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自分の活動エリアでは原則として家が建たない市街化調整区域の案件が多くあります。

都会で活動されている業者さんから見ると、わざわざ関わる何て理解できないと思っちゃう感じでしょうけど、市街化調整区域でも例外的に建物が建てられる場合があるので、全く無価値と言う事は無いのです。

昔から家が建っていたり、許可を受けて建てたり、エリア的に人的用件でOKになったり等、何パターンも要件があるのですが、埼玉県の場合一番詳しいのは、この資料です。

正直言って、市役所に軽く聞いたくらいでは職員さんも答えられないレベルなので、いつも「相談票を出して」と言われます。

まぁ そんな感じなので流れはわかっているのですが、一応市役所の担当部署に確認してみました。

クマ 「〇〇市〇〇の畑を売買しようと思うんですけど、ここに家が建つとか知りたいです」

担当 「農用地となっているのであれば、農業委員会で除外申請できるか確認してからお願いします」

クマ 「そうですか、あれって農業振興地域の除外申請する感じかと思いますけど、もし除外されたら建てられるとかの確認も農業委員会なんですかね?」

担当 「いえ、担当部署はこちらなんですけど、まずは農業委員会で確認して欲しいです」



農業委員会も同じ役所の中にあるので、確認したところ6月と12月に除外申請を受け付ける日程になっていました。

当然ながら除外できるかは案件しだいとの事で、具体的に家を建てる必要がある理由が無いと無理なのです。

更に、自分は数年前に市の農業委員会だけでなく、県の担当部署にまでお伺いを立てる仕組みだと経験していたのですが、当時は建築計画や排水の計画書まで準備しての具体的な案件でしたので、その状態から比べると「この場所で家を建てられる可能性ありますか?」と幼稚な質問を漠然と聞いてくる人相手に丁寧な答えなどしてくれない訳です。

正直言って、具体的に家を建てたいと言う人を見つけて、計画まで作る状態で無いと相談書も書けないと言う事なので、かなりハードルが高い案件です。

と、なると隣地の所有者に売るとか、畑を広げたいと言う人を探す選択肢が出てきますが、農地の売買は農業資格がある人にしか出来ないルールなので、大体において低額な売買金額になると言うのが普通の話なのでしょう。

今回の依頼者の方に、「そんな状況ですけど、どうしましょうか?」と、お知らせしたところ、ちょっと考えますとの返答でした。


続きが出来るのか不明ですが、恐らくこう言う話は地方では多くあると思います。

空き家問題に関しては、自分から見たら人気が無いエリア程度の理由で売れないだけだとすれば「家が建てられる」と言うのが救いだと思えます。


022f60f1そこら辺が使わなくなった農地との違いですが、農地も畑として手入れしている状態であればマシなのですが、作物を作らなくなって除草をする人がい無くなれば行く先はジャングルです。
ジャングル化するより手続きや法的要件を緩和して家庭農園目的とかキャンプサイト目的でも売買させて所有者を明確化した方が良いと思えるのですが、どうなのでしょうね。






ではまた明日


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立派なご商売で・・・

「買主さんがいるって言うので電話代わるよ」

と、少し前に一括借上系建築屋さんの売り込みでシツコクされていた土地の売主Aさん(70代ご夫婦)からいきなり電話がありました。

借上系建築屋さんは来なくなったとの事ですが・・・


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電話の相手は、Aさんの長年の知り合いで、某商売をされているB氏です。

商売内容を書くと特定出来ちゃうのでボカシますが、年齢はAさんより上で地元に長くお住まいとのこと。

「買いたいお客さんがいる」と言ってるそうです。


クマ 「もしもし、Aさんの仲介を担当してますクマです」

B氏 「はじめまして、Aさんの土地にお客さんがいるんで土地の謄本と公図を頂きたいんですよ」

クマ 「わかりました、Bさんは不動産業者さんですか?」

B氏 「いや、そのことなんだけどね、私の知り合いが土地を探していて、丁度良い売り物が出てるって聞いたんで交渉出来ないかと思ってAさんの家に来たら、お宅を通せって言うんでね」

クマ 「そうですね、今すぐは予定があって行けないので明日にでも資料をお届けしますよ」



と、言ったやりとりをして、翌日指定されたBさん経営のお店へ行って来ました。


ここから先、良いんだか悪いんだか微妙な部分があるのでボカシ書きしますが、Bさんは現在のお仕事を手仕舞いしたいそうで、その後のビジネスとして人と人を繋ぎ合わせる仕事をすることにしたのだそうです。

その一環で、土地を探している知人がいるそうなのですが、単純にお客さんに合わせてくれる訳では無くBさんから知り合いの業者(不動産業では無い)に資料を渡して、その人経由で返事がもらえるそうです。

何となくブローカー的な変な入られ方をする予感がするのですが、「お客さんがいる」と言っているのだから、ギリギリまで話に近づいてみる事にしました。

B氏 「もう50年も商売やってるから、この辺りの人はみんな知り合いだよ」

クマ 「凄いですねぇ 顔が広いんですね」

B氏 「でさ、空き家を処分したいとか、畑を売りたいとか悩んでる人がたくさんいるんだよ」

クマ 「やはり、人口が減って行くと影響がありますよね」

B氏 「そこでなんだけど、私がお客さんをたくさん紹介するから、あなたが後の事を担当してくれないかと思ったんだよ」

クマ 「空き家はともかく農地売るの大変なんですよ、たくさん調査してたらパンクしちゃいます」

B氏 「いや、中には大きな取引だってあるし、小さな取引でも人助けになれば感謝されるよ」


と、言ってBさんは過去に紹介して話がまとまった案件を5件くらい説明してくれました。

B氏 「まぁ何と言うか、自分の人脈を使って商売になるって気が付いたんで今の仕事を辞めても口利き商売ってのは続けられるんだ」

クマ 「商売って事は手数料が発生するってことかと思いますけど、宅建業者さんなら買主さん側に付くとか売主さん側に付いて責任を果たすんですけど、どんな感じなんです?」

B氏 「いやいや、仲介手数料はお宅でもらって良いよ 宅建業者じゃないから細かい事はお任せだけど、買いたい人とか売りたい人がいないと仕事にならないんだから役割は大きいでしょ」

クマ 「何か、その都度具体的になってから取り決めないと難しいと思いますけど・・・ 
次の予定の時間になったのでこの辺で失礼しますね」



そんな感じで話を聞いて帰ってきたのですが、確かに売主・買主を紹介してくれるのは良い話かと思いますが、投げられた後の責任は全て負うと言う事を意味しますので微妙な話かとも思います。

まぁ 商売としてやっていると言っているので不動産ブローカーさんと言う事なのでしょうね。


何十年も培った人脈があって、困っている人を助けたいと言う点は立派だと思いますが、いろいろ見極めたいものです。

018088d2売れなくて困っている人は自分自身も多く経験していますが、金額で売れないのではなく、接道が無い畑とか田んぼとか苦労する不動産と言うのもある訳で、少なくとも謄本や公図を調査する費用や現地を見に行く労力と時間が発生します。

まずは、Aさんの土地を買いたいと言っている話の続きを待ってみます。






ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com