賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

そんなに・・・

きのうは、売却予定の物件について、抵当権者である金融機関に行って抵当権抹消までの段取りについて打ち合わせしてきました。


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今回の案件、260坪の敷地のうち200坪を売却する予定なのですが、敷地の上には延床面積270坪の鉄骨造3階建てのマンションが乗っかっています。

既に買主さんを見つけていて売買契約後に建物を解体して更地にして決済する予定です。

そこで問題になるのが、土地・建物に抵当権がついている事です。

金融機関さんへの残債務は今回の売買金額で余裕で完済できるのですが、
「契約」→「解体」→「決済」の流れになるので、担保付きの建物を壊す事になります。


実は自分、銀行の抵当権がついている建物を銀行に無断で解体した事がありました。

765024f7全空の築古アパートで残債も少ししか無く買主が更地買い希望だったので壊しちゃったのですが、契約した後に決済予定を銀行に伝えたところ、「担保物件を勝手に壊しちゃだめでしょ!」と怒られてお詫びに行った思い出があります。

もう10年以上前の事なのですが、思い出すとドキドキします



まぁ そんな事になりたくないので、「建物を先行して壊すので了解して頂きたい」と売主さん連れて金融機関にお願いしに行ったのです。


クマ 「と、言う事で土地を分筆して売却するので、建物の取り壊しを認めて頂きたいんです」

担当 「そうですか、お話はわかりましたが本部の決済が必要なので、回答が出るまでお待ち頂けますかね」

クマ 「建物も老朽化が激しいですし、解体の費用を考えると更地にした方が価値が出ますでしょ」


担当 「そうですね、減価償却も終わっている築年数ですし、土地の評価額も問題ないですからね」

クマ 「残債は1600万円弱との事ですから売却代金で余裕ですしね」


担当 「いえ、今はもっと増えてまして・・・約1800万円です」

クマ 「え・・・ 200万円も上がりました?」

担当 「はい、約定金額をお支払頂けなくなってからの遅延損害金が多いんですよ」

クマ 「・・・ 遅延損害金て何%なんです?」


担当 「15%なんですよ」


何とも驚きましたが、1日も早く売却しないと危険すぎます

金融機関さん、急いで社内稟議かけると言ってくれたのですが、

「年15%も金利取れるなら、ゆっくり回答しよう」

なんて思わないか心配です。


契約を進めるには、建物に1人残っている入居者さんの立退きが1番の課題なのですが、この状況をご理解頂けるように頑張ります


ではまた明日


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日記ですので

昨日のブログ、文字数が普段の4倍くらいありました。

何とも珍しい感じですが、今日は普段の「日記」に戻ります・・・


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ふと思いましたが、自分の場合は「日記ブログ」なのですが、日記では無いタイプのブログを書くのって大変なのかと思います。

長年、ブログを続けられたのは「きのうは」で始まって前日を振り返る「日記」だったからなのでしょう。

ですので、毎日書くとしたらブログネタになりそうな出来事を求めるか、何でも無い出来事をブログネタ視点で見るかなのだと思います。

売買&賃貸管理のミックスで仕事をしていると、ブログネタになりそうな話に多く遭遇します。

「ブログ書き」としてはネタに困らない恵まれた環境なのでしょうね。


で、きのうは去年から手掛けている売却案件で進展がありました。

18世帯のマンション物件なのですが、2015年の8月に某大手建築会社の主導で建て替えする計画が持ち上がり、入居者さん全員に立ち退きを掛けました。

この立ち退きに関しては全て建築会社が主導して行ったのですが、「建物老朽化の為、賃貸借契約を終了するので6ヶ月後の2016年2月末までに退去するように」との内容証明を送りつけて交渉が始まりました。

直接訪問して下話くらいすれば良いのに、「これが大手建築会社のやり方か?」

と、言うくらい荒っぽい感じだったのですが、正直言って「管理物件を取られた」気分だった自分は「絶対に関わらない」事にしていました。

結局、入居者のAさん(60代女性)が弁護士を代理人にして絶対に立ち退かないと「徹底抗戦」を宣言。

かなり高額な立ち退き料で明渡しに応じるとの通知が来た頃に別の理由で建て替え計画が頓挫

建て替え計画が無くなった事でAさんは継続して住む事が出来ていたのですが、水面下では建物を取り壊し土地を分筆して一部を残し売却する計画を進めていました

そして、先週になってやっと売買金額が決定したところで、再度自分からAさんにお手紙を出しました。

「大家さん、ローンが払えなくなって売却しないといけなくなりました」

と、優しい言葉で交渉に応じて欲しいとお願いしたところ、昨日弁護士先生より電話がありました。

弁護士 「Aさんとの委任契約は終了したのですが、最後の伝言を頼まれました」

クマ 「そうですか、Aさん何と言ってます?」

弁護士 「立ち退きに関しての条件を書面で出して欲しいって言ってます」

クマ 「わかりました、大家さんと話を詰めて書面にしますよ」

弁護士 「前に、建築会社から出ていた賃料の10ヶ月分だと納得されないと思いますよ」

クマ 「そうですか、まぁ放置すると抵当権実行されてAさんも立ち退き料どころじゃないですよね」

弁護士 「実行されそうですか?」

クマ 「そうならないように、明日抵当権者のところへ買主が決まったと報告してきます」

弁護士 「金額と、期限を明確にしてAさんにもわかりやすく説明してあげて下さい」

クマ 「わかりました、1週間以内にAさんに届けます」



4df9609f正直言って、Aさんの立ち退き合意があってから売買契約を締結する予定なのでとても重要な場面です。

その後の解体工事も簡単じゃ無さそうで心配なのですが、どうなりますでしょうかね・・・




と、言うことで本日はこの案件の抵当権者と打ち合わせをしてくる予定です。

ではまた明日




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全て揃えるのは・・・

IMG_5418自分、数年おきにルービックキューブがブームとなります。

2001年に初代のキューブを購入して、その後間があいて 2006年に夢中になり更に8年間があいて2014年が最後のブームでした。






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で、昨日Ver2.0とか書いてあるルービックキューブを見つけて買ってしまいました


実に回し心地がスムーズで快適なのですが、いくらやっても揃える事ができません

全盛期には6面を3分以内に揃えるのが日課だったのに・・・

と、ショックを受けましたが、なにやら最新版は世界標準に準拠した配色をしているそうで、この事が原因で揃わなくなっていました。


IMG_5438以前の配色は、青い面を揃えると真下の面は白だったので、その感覚で回す手順を記憶していましたが、新しい製品は青の真下が黄色。

色の位置が変わったら対応できなくなるやり方をしていたとは・・・



結局、昨晩は数時間掛かって手順の仕切り直しをして感覚を戻しましたよ。


・・・


前置きが長くなりましたが、昨年より手がけていた、大型の売却案件の取引価格がやっと決定しました。

「高く売って欲しい」と「安く買いたい」の攻防は珍しい事ではありませんが、建替えを進めていた建築会社が対応を失敗して入居者さんが怒って立ち退き拒否していたり、先祖代々の思いや解体費用の工面、抵当権抹消関連等々、かなり複雑な案件です。

結果的に当初話をしていた金額から12%下げての合意となったのですが、金額が確定するまで何も出来なかったので大きな前進です。

本日より、売主・買主の銀行、税理士、弁護士さんと調整に入れるのですが、次の課題は「退去を拒んでいる入居者さん(1名)」の対応です。

以前マンションの建替えで建設会社が立ち退き交渉をした際に相当嫌な思いをしたらしく、かなりご立腹な状態らしいのですが、できれば訴訟になる事無く早めに解決したいところです。


6面揃うのはいつになるのか、物語が続きます。

ではまた明日



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早くも7月・・・

早いもので6月が終わり今日から7月ですね。

6月は、休日夜間のコールセンター受付け順位が1番手でしたが、大きな呼び出し案件は無く、平和な月でしたよ。



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1年の半分が終わった感じですが、いろいろ捗っていない案件を抱えています。

仕事に関しては、年明けから今までペースが遅く感じるので7月1日の月初めで気分をリセットして頑張ります。



BlogPaintさて、昨日は2000平米ある土地案件の現地調査に行ってきました。

市街化調整区域内にあるので、いろいろ制限がありますが、地目が宅地になっている部分に関して売却したいとの相談です。



このお宅、50mの長さで立派な大谷石での塀があるのですが、売却となると全部壊す事になります。

うちの近所では、けっこう大谷石の塀が多くて、何度か解体の現場に立ち会った事がありますが、一昔前はブロック塀よりも多かったのでしょうかね。



BlogPaintこのお宅の大谷石は、八角形に切った部分がオシャレな感じなので普通のブロック塀を作るより手間もお金も掛かった事でしょう。

壊すのもったいないですね・・・




売り出し方法を組み立てて、役所関係の調査をしてから所有者の方に売却判断してもらう予定ですが、この案件も時間かかりそうな予感がします・・・


さて、今日から7月が始まりました。

今月は、受託したセミナーが2回、イベントへの参加が5回ありますので、仕事以外も忙しい月になります。

スケジュール管理と体調管理に注意ですね。

では今月も頑張りましょう!



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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