賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

「田」と「畑」の違い・・・

「田」「畑」の違い?

そんなの見ればわかるだろ。

と、思っちゃいますが登記簿上の地目がすごく重要だったと今回認識しました。


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近いうちに契約予定の土地2区画があり現況が畑の農地です。

農地の場合は農地法による制限があり気にする部分なのですが、市街化区域内なので農地法の届け出だけで済む程度の認識でいました。

所有者が違う(ご親戚ですが)隣接地同士を形が良くなるからと合計150坪ほど一緒に売却するのですが、片方の区画は登記簿上の地目「畑」でしたが、もう一方の登記簿上の地目は「田」になってます。

自分、市街化調整区域ではホント多くの苦労をしてきたので市街化区域内の農地なんて問題無いと思ってましたが・・・


IMG_1114購入予定の買主さんと、いろいろ駆け引きして調整する過程で「せめてポンプ小屋の撤去をして欲しい」と言われて動き出したのですが、売主さんと打ち合わせしてたところ、なにやら農業用水の組合と絡んでいることが判明。

いろいろ課題が出てきました。




田んぼの売買をしている人には常識なのかと思いますが、このエリアでは地目「田」の場合には農業用水の管理組織に面積に応じて水利施設利用料を払っていて、農業を辞めて地目を変えた段階で廃止することによる清算金を払うのだそうです。

そう言えば、数年前にアパート用地を売却して数か月経過後に売主さんより「農業用水の組合から請求書が来て支払ったよ」との話があったのですが、金額が売買額に比べると大した事ない数万円だったので大きな問題にもならなかった感じで、あまり印象に残らなかったのです。

これが、「こんなの聞いて無いから払わない!」何て言うトラブルになっていれば「今度から気を付けよう」と思うようになったのでしょう・・・

さっそく農業用水の組織に電話して確認したところ、売却等で田んぼを辞める場合には地目変更と連動で1平米あたり148円掛かるとの事で、地目「田」の部分だけが対象で4万円弱の負担が発生するとわかりました。

次の問題は、ポンプ小屋と農業用水を供給している配管の撤去です。

売主さん(80代男性)宅に行って撤去しないといけない話をしてきました。

クマ 「そんな感じで農業用水利用廃止費用とポンプ小屋を含む配管の撤去費用を売主側で負担することになりました」

売主 「わかりました、ポンプ小屋は屑鉄屋に持って行かせるから大丈夫ですよ」

クマ 「自分、仕組みが良くわからないんですけど、ポンプ小屋に水を送る配管は簡単に撤去できませんでしょ?」

売主 「あんなの私がユンボ借りて来てガサっと取っちゃいますから」

クマ 「え・・・ そんな事したら水が噴き出すんじゃないですか?」

売主 「いや、しばらく前に用水のところにあるポンプを止めてあるから水は出ないよ」


クマ 「畑のポンプ小屋以外にポンプがあるんですか? 配管切った部分と公道との接続が簡単じゃ無いような気がするんですけど、そこら辺の事はプロに任せましょうよ」

実は、この地主さん現役時代には水道関係の仕事をしていて言うならばプロなので、素人扱いするなと言う感じになっちゃいました。

売主 「大丈夫ですから! 私がユンボ借りてやりますよ」

娘様 「お父さん、ユンボ乗ってケガでもしたら困りますから業者さんに頼んで下さい!」

クマ 「とりあえず、ポンプ小屋の撤去はお願いしますけど、地中の配管は私が良く調べておきますので、それから考えましょう」


IMG_1110と、言う事で休み明けの本日、用水や埋設配管に関する調査をしてきますが、市の水道局の埋設管図には農業用水の配管が載っていないので、用水の組合で確認するのかと思います。

売主さん、所有地の中では無く用水路に取水用ポンプがあると言ってましたが、外から見た感じでは無かったです。

どう言う仕組みになっているのでしょうかね・・・



本日の埼玉は結構な雨が降っています。

全国的に大雨の被害が広がっている状態で心配なのですが、新型コロナ感染も広がっている時期に勘弁して欲しいところです。

ホント自然の力は怖いものですね。



ではまた明日


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乗り切り方?

「今は特殊な時期なんだと思うよ」

と、案件が重なり過ぎてメンタルから体調不良になったと言ってるN店長に言ってみたのですが、ホントいろいろ重なっています。

最終的には全て仕事として成り立つ案件なのだと自分は考えていますが、運とか流れ次第では最前線で危険な目に遭う役割みたいな立場だったりもするのでしょう。


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775955D0-FF50-468E-8FE0-5829C77EBD9D危険な目に遭うとは物理的に危険な状態では無く、人的にとか財産的に危険な状態だと言うのが気が重くなる原因で、根本的な問題改善には何らかのリスクを取る必要が出てくるものです。
そこら辺が具体的に書けるようなブログであればもっと盛り上がれるのでしょうけど、取り組んでいる最中は手の内を見せてしまう可能性とか考える必要があるのでしょう。




Googleの検索なんかも具体的に書くほど、ヒットしやすくなるって感じなのでボカシて書くテクニック的な事もいつの間にか身に着けた気がします。

まぁ 何れにしても大変な時期を乗り越えれば大きな成果となって戻ってきますし、失敗しても貴重な経験値となるのは間違いありません。

と、言う事は辛いとか嫌だとか思わず「クイズに答えて当たれば豪華賞品がもらえる」的な感覚で臨むのが乗り切り方だと思い込めば楽になれるはずです。

「あの時は頑張ってたよな」と、お酒飲んでネタにする日が必ず来ると思いますし、辛いことも人生の1ページになるのだから乗り切る努力をすることが大切なのでしょう。

と、具体的に書けない話が多くてスミマセン。

・・・

さて、今日の午前中は修羅場的対応の続きに立ち会ってきます。

その後は社内で事務処理しようと考えていますが、終わってからは会社の賃貸管理基幹ソフトのクラウド化変更作業の立ち合いで19時から作業してもらうので終わりが何時になるのか不安なところです。

立会と言ってもリモートでの作業なので、自分はパソコンが止まってしまったら電源入れる係みたいなものなのでしょう・・・


ではまた明日


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発電機欲しい・・・

6183クマ 「こんなのがあれば停電の時に役に立ちますね」

業者 「ここまで大きいの持ってる業者は少ないはずだよ」

自分、大きな機械物にトキめくタイプなのですが、昨日持ってきてもらった機械は店舗内に電気を通して照明だけで無くエアコン等も作動させられる大型発電機です。
軽油燃料なのだそうで、トラックのエンジンと同程度の音がしますが、業者さんが言うにはかなり静かなタイプだそうです。


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6184昨日は申込みが入った店舗の通電チェックの日だったのですが、たこ焼き屋台の発電機とは別次元のパワーに感動しました。

普段お付き合いしている電気設備屋さんなのですが、こんな大きな設備を持っているって凄いです。







1C50B82B-9B30-46AF-A0E2-B3F06013A039結論的に、店舗内のエアコンも稼働した形ですが、問題はキュービクル設備が使えるのか否かなのです・・・

「その検証は別の日になるから」

とのことで先延ばしな状態ですが、近いうちにわかる事でしょう。





スミマセン、今日は途中までブログ書いてたところ、緊急事態が発生してこれから急遽オーナーと打ち合わせに行ってきます。



ではまた明日


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1日が早い・・・

早いもので6月も半分終わり、7月が見えてきました。

今年は新型コロナ騒動で歴史的な時期を経験している状態なので季節感覚が変ですが、もう夏になったようなものなのでしょう。


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昨日の午前中は決まりの悪いテナント物件の活用相談に行ってきました。

まぁ どの物件にも決まらない場合には理由があるもので、相談を受けてアドバイスしたからと言って簡単に改善できることも少なく、現状分析的な話の段階でいろいろ指摘させてもらうだけで終わっちゃう事もあるものです。

車で片道1時間かかる場所に物件がありオーナーさんとお会いして物件の話以外にもたくさん話が聞けて自分的には満足だったのですが、しばらくは以前より頼んでいる地元の業者さんに頑張って頂き、それでもダメなら貸すの諦めて次の手を打ちましょうとの話になりました。

IMG_0899ちょうどお昼時だったので、スープカレーをご馳走になってしまい美味しく頂きました。

うちの近所には無いタイプの食べ物なのですが、近所にお店があったらハマりそうです。






そして、会社に戻り、結構なバタバタ具合でミーティングを終えた後は戸建ての売却相談での現地確認へ

IMG_0889 1長年に渡り賃貸物件として運用していて、契約終了で空き家となった物件なのですが、賃貸で再度貸すか売却するか検討中とのことです。

植栽の育ちが良すぎたようで真っ先に気になる感じですが、赤い花が咲いているってのが今の時期だけのアクセントです・・・







IMG_0897室内はかなり汚れている状態でした。

賃貸に出す場合にはフルで壁紙張替しないとダメなレベルですが、正直言って売却の場合でも張り替えておいた方が良いと提案したくなります。

中古戸建の実需で一番売りやすいのは「手入れ不要ですぐに住めます」の状態なので・・・





IMG_0894まだ築20年程度なのでクロス張替えとクリーニングで見違えると思いますが、そこら辺はオーナーさんの都合もありますので、現況売りになることが多くあります。

今度から買取りのオプションも選択できるようにと考えていますが、買取査定額はフルでリフォームした金額を引いて更に余裕を持った感じになるので急いで売却したい状態の方が対象となるのでしょうね。





で、あっという間に火曜日が終わり、本日水曜日は定休日です。


これがまた、某団体さんから頼まれた原稿の締め切りが近づいてまして今日一日で絶対に終わらせようと考えてます。

いつも仕事から帰って夜やろうとか思ってましたが、夜は眠さに勝てずフトンで寝るか座椅子で寝落ちするかなので休みの日に慌てることになるのです・・・

頑張ります!


ではまた明日


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クマの書籍
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あやちゃん先生と対談させて頂きました。
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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com