賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

OK Google・・・

IMG_2375 2奥様 「これ何だかわかる?」

クマ 「OKグーグル・・・ アレクサ?」

奥様 「何それ?」

クマ 「違いましたか



何か良い感じに光っていたので今流行りのGoogle HomeAmazonのAlexaかと思ってしまったのですが、七色に光るLED電球が入った陶芸品でした。

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きのうは、市街化調整区域内にある土地の売買に伴って、いろいろと問題があったので、購入希望者の奥様と一緒に建築会社の社長さんに意見を聞こうと思って打ち合わせしてきました。

あまり詳しい事は書けないのですが、今回は現在奥様が「店舗」として数年前に建築した建物の隣地を購入して息子さん夫婦の住居を建てたいとの相談です。

原則として建物が建たない市街化調整区域でも一定の条件が合えば家が建てられるのですが、購入しようとしている隣地は苦労する農地では無く、隣の家の庭です。

まぁ 庭と言っても全く手つかずの空き地(地目 宅地)部分約400平米を購入したいとの話なのですが、当初の許可条件が1つの区画に1棟しか家を建てられない形なので、その欲しい部分だけ購入して家を建てようとする場合には再度許可を取らないといけません。

無題それに伴い、路地状の敷地になっている部分が4mの幅員なのですが、現在購入希望者である奥様が所有している建物は「店舗」なので、県の施行条例で公道との接道部分の幅員が4m無いと許可条件に合わないので、「店舗」の用途を「住居」に変更して、2m幅員の分筆で勘弁してもらって隣地の購入希望部分と合わせて開発許可を申請することが出来るか否か・・・


自分、最初話を聞いた際には、元々開発許可を受けた「宅地」なんだから購入すれば家が建つと思っていましたが、隣地の所有者が既に家を建てているので、開発許可を受けて建築を許可されたのは1区画に1棟との事で、再度区画変更時には、その部分の許可が無いと建築出来ないと役所で言われてしまいました。

しかも、最初の許可条件と異なり、属人性が必要となる12号区域での審査も必要とのことですのでかなり面倒な感じです。

・店舗の住宅への用途変更
・接道を2m確保して開発許可申請

この申請を、店舗を建築した建築業者さんにお願いする感じとなりました。

IMG_2372購入希望者の奥様は、陶芸家の方で上記のような陶器やお皿など窯で焼いて、この店舗で売ったり、調理師免許を活かして喫茶店的に飲食を提供する事を考えていたのですが、店舗で無くなってしまっても良いのでしょうか?






奥様 「別に私は作品飾ったり友達に料理をご馳走できればいいんだから」

クマ 「そうなんですか、ホント料理も美味しいし商売になりますよ」

IMG_2383お昼時の打ち合わせだったのですが、奥様の作ったお皿にのった実に美味しいパンとサラダをご馳走になってきました。

今は陶芸の作品つくりが忙しいそうですが、本当はお店がやりたかったのかと思います。




社長 「店舗から住居の用途変更は出来るけど、調整区域は簡単じゃ無いから役所で確認してきますよ」

奥様 「手間掛かる話で悪いけどお願いしますね」


IMG_2396ランチの時間いれて3時間ほど打ち合わせしてきましたが、帰りがけに陶芸の話になりました。
自分が、穴をどうやって開けるの?とか色をどうやってつけるの?等々いろいろ聞いてたら「あなたにあげる」と言われてもらっちゃいました

多分、高価なものなのかと思うので大切に飾らせて頂きます。



家に帰って家族に「OKグーグル!」と何度も言わせて楽しみましたよ



ではまた明日


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勉強とか趣味とか?

BlogPaint土地が300坪超えで建物は60坪くらいあるけど未登記なんだよね。

昨日は、営業課N君が数年前より関わっていた案件の媒介受託が決定して、更地にするための解体見積もり立ち合いで現地調査へ行ってきました。




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IMG_2325代々続く地主さんは借入れを起こさずに家を建てるので未登記の事が多く、この家もそんな感じです。
旅館みたいに部屋がたくさんあって実に良い雰囲気なのですが、納屋とか倉のようにしっかりした造りの付属建物が多くあるので、結構な見積もりとなるはずです。






IMG_2340なんだか勿体ない気分になるものですが、住宅地の中の300坪超えなので、宅地分譲する会社に売るか、1棟物賃貸物件を建てたい人に売る事になるのでしょう。

見ごたえがある建物でしたが、早期に高く売る事が希望なので建物を活かす余裕はありません。


今回の案件は既に建売屋さんとアパートの建築メーカーさんで金額的な交渉に入っていますが、建売屋さんの方は買主側で解体等をするので手間がありませんが、建築メーカーさんの方は売主側で解体をして欲しいとのこと。

そうなると、正確に解体費用を出しておかないと、どちらが高く買ってくれるのか判断できないので、当社でも見積もりを取っている感じです。

で、前日に汚部屋のゴミ撤去でお世話になった解体屋の社長さんに登場頂いたのですが、現地案内で送った地図を読み間違えたらしく、隣地にある普通の戸建ての前で待っていました。

N君 「社長、なにやってるんですか、こっちですよ」

社長 「えっ〜 こっちの戸建てかと思ってましたけど・・・ このお屋敷?」

N君 「そうですよ、本宅だけでなく納屋とか倉とか塀とか全部です」

IMG_2326なんか、30坪くらいの普通の家を想像していたようで、実に嬉しそうに驚いてました。

敷地を囲む石塀や地面に見え隠れする石なんかも確認するので見積もりするのに時間が欲しいとの事でしたが、結構な見積書が届く事になりそうです。




午後からは、市街化調整区域内の土地売買の打ち合わせで購入希望者さんの店舗を訪問してきました。
3喫茶店的なスペースで陶芸作品を売る感じなのですが、本業が別にあるご夫婦の趣味的な店舗となっています。

隣地を購入して、息子さんが家を建てると言うのがご希望なのですが、これがまた実に複雑・・・



いろいろ説明して仕組みを納得してもらい、近いうちに建築屋さんと打ち合わせする事になったのですが、許認可関係が絡むので時間が掛かる案件となりそうです。

手数料的な話だけでみれば、市街地の大きな土地での売却話しなら1年掛かっても良いと思ってしまいますが、市街化調整区域の小さな土地で1年も掛けると言う事は勉強とか趣味の領域に近いような気がします。

ですが、そんな事は承知の上で引き受けたのだから最後まで頑張ります

ではまた明日


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18万円て何?

72dee4aa台風13号がゆっくりと進んでいるようですが、今のところ埼玉の活動エリアでは雨漏り連絡等は来ていません。

雨漏りも怖いのですが、風が強かったので看板等のハガレ確認で巡回しないといけませんね・・・



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今年2月に入社した営業の新人君(30代男性)、異業種からの転職してきたのですが、かなり頑張っていて営業成績も優秀です。

頑張っている勢いで何としてでも今年の宅建試験に合格するのだと仕事の合間にテキスト見たり問題を解いたりしています。

そんな感じで頑張っているので、先日火曜日に不動産業者に対する定番の質問に答えられるか試してみました。

クマ 「頑張ってるねぇ 問題集解いてるんだ?」

新人君 「すみません、仕事中ですよね・・・」

クマ 「宅建の勉強は全然OKだから合格できるように頑張ってよ」


賃貸の営業はお客さんが来ない時に暇そうに思えますが、ネットの更新とか写真撮影、斡旋図面作成を行っているので結構忙しいです。

いろいろやる事がある中で時間を作って勉強しているのだから、かなり気合が入っているのでしょう。

クマ 「実はさ、300万円の物件を売って欲しいって頼まれたんだけど手数料はいくらが上限かな?」

新人君 「え? 3%+6万円の話しですよね・・・」

クマ 「まだ勉強してないのか忘れたのか知らないけど基本中の基本だよ」


不動産の仲介手数料に関しては売買価格が400万円を超えると3%+6万円の計算式が適用されるのですが、都会と違って地方では400万円以下の取引がたまにあります。

クマ 「3%+6万円が何で+6万円か説明できれば答えが出るんだけどわからない?」

新人君 「理解してないです・・・」

クマ 「俺も最初のうちは上手く説明出来なかったけど、結構3%+6万円て言うとお客さんから6万円て何だって質問されるから簡潔に答えられるようになったんだよ」



400万円以下の手数料の上限が5%と4%に分かれてて400万円超えると3%になるから6万円で調整してるんだよ。

例えば400万円の売買だったら

200万円までの取引          5%が上限=10万円
200万円超えて400万円までの200万円分 4%=8万円

と、言う事で400万円の物件だと合計18万円(消費税別)の手数料が上限なんだよ。

でも、400万円を3%だけで計算すると12万円が上限手数料になっちゃうから5%と4%もらっても良い部分の合計が18万円ー12万円で6万円なんで3%+6万円て言ってるんだ。


新人君 「なるほど・・・ 勉強になりました」

クマ 「で、俺も説明しながら思い出したんだけど、今年報酬規定に改正があって売主側からもらう仲介料は400万円以下の部分が18万円までOKになったんだよ」

新人君 「え・・・何か複雑ですねぇ」

クマ 「いや、例えば100万円の古家を取引した場合に普通だったら5万円の手数料なんだけど、現地調査等の費用が掛かるだろうって事で上限が18万円まで頂ける事になったから、うちらみたいな地方の物件扱う業者には良い話だよ」

新人君 「たしかに、売買契約やって手数料5万円じゃ赤字ですよね」

クマ 「思い出した、ブログで何度か6万円て何って記事を書いたんだけど、18万円までOKになった記事は書いた事なかったから、ブログネタで載せとくよ」


(参考)不動産流通推進センターHP

(参考)過去の6万円て何の話し

自分自身地方で活動していますが、ホント激安な物件が増えていると言うか、人口が増えない地域は空き家が増える一方な感じです。

仲介手数料が安すぎると「うちでは出来ません」と仲介活動するのを拒否されちゃう事もあるのでしょう。
その点では良い改正だと思いますが、現実問題複雑な案件は18万円ではやる気が起きないのも事実です。

そう言う激安物件ばかり集めて18万円(消費税別)シリーズばかり仲介する不動産会社って流行りますでしょうかね

まぁ 二極化が進んで安い方の側を追いかけると苦労すると思いますが、工夫しながら追いかける事も考えないといけないのが地方の現状なのでしょうね。

・・・

本日も頑張りましょう!


ではまた明日


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話すことは大切

BlogPaint昨日の午前中は、中古戸建の売却決済がありました。

ここ最近の売却案件は営業課N君に助手をしてもらっているのですが、契約と決済の場が勉強になるので場数を踏んでもらうために自分はあまり口を出さずに黙って見ています。





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営業課N君は元々が賃貸営業中心で、たまに売買仲介に入る感じですが、ここ最近自分の下請け的に売買案件が増えていて、自分としては全てN君1人で出来るように流れを覚えてもらいバリバリ活躍して欲しいと期待してます。

司法書士さんの手続きと、銀行での払い出しや振込伝票を書く作業が終わると融資実行待ちとなります。

この時間が結構な長さなのですが、この場面での会話術が重要です。

しばらく無音状態が続きましたので小声でN君に伝えました。

クマ 「場を盛り上げて」

N君 「・・・了解」



N君、世間話系が得意みたいで、買主さんの勤務先での仕事の話から売主さんの物件に対する思い、その他いろいろと話を引き出して見事融資実行までの30分を乗り切りました。

N君 「お疲れ様でした、何か自分が一番緊張してた感じでしたね」

売主 「いえいえ、ホント話が面白くて良かったですよ」

クマ 「長いと2時間近く世間話するとかあるから今回は短くて良かったです」

売主 「あの物件購入した20年前にも決済に出たけど、こんな楽しい感じじゃ無かった」


何か、喜んで頂けて良かったです。

自分、未だに若い頃にあった出来事がトラウマになっていて決済でドキドキする感じです。

調子に乗って余計な一言を発言しないように場が盛り上がれば言うことありませんね


午後は、名古屋から興和ライフサービスの社長さんと所長さんが来社されて意見交換。

自分と管理課S君が対応させて頂きました。

いろいろ当社に学びたいとのお話でしたが、当社はまだまだ発展途上な会社ですので、こちらの方が教わりたい感じです。

「空室対策」+「賃貸管理」

で、言えばうちは都会では無い場所が活動エリアと言うこともあり、まだまだ「空室対策」に力を入れないといけない状態だと認識しています。

実情を話す事はできますが、ハッタリや実績が無いことを話すことは自分にはできません。

「客付力」と長く住んでもらうための「テナントリテンション」をバランス良く両立できている事に自信があるなんて会社が参考になると思いますが、「うちは完璧だ」なんて言える会社があるのでしょうか?

みたいな話で、カッコよくアドバイス等出来ませんでしたが、4時間ほどじっくりと話が出来て良かったです。

たまに、会社訪問してみたいとの申し出を受けますが、そんな感じで過度に期待しないで頂ければ意見交換は当社の為にもなりますので大歓迎です。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com