賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

待ってました!

ご主人さんが悪い訳じゃ無いってわかってるんですけど・・・

シツコク言わないといけないってのが辛い所でもあります。


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6ed32cea7月末に売買契約をした土地の件で、敷地内にポンプ小屋が建っている話を書いた事がありました。

農業用水の仕組みだけでなく他人の家の下を配管が通っている事に驚いた訳なのですが、このポンプ小屋に関しては協議の結果売主側で撤去することになっていました。




「知り合いの屑鉄屋に引き取ってもらう話がついたから」と言われて2か月近く経過するのですが未だ無くなりません


56e21391建売屋さんが買主なので各種申請や電柱移設の結論待ち等、決済まで最長3カ月くらい期間があるので余裕がある方だとは思いますが、先月には草が伸びすぎて近所から苦情が来てしまい、自分とN店長で除草作業したりと苦労してます。



心配事は早く解消したい・・・

そんな感じで売主のご主人さん(80代)と会うたびに 「ところでポンプ小屋の方はどうでしょう?」と催促することになり、真面目なご主人さんは、自分の目の前でポンプ撤去を約束した業者さんに電話を掛けてくれたりもしました。

業者さんからは、その都度「ちょっと体調が悪くて」とか「天気が悪いから」などと言われてしまいズルズル状態に。

元々、引き受けた業者さんは無料でやる様子なので、暇な時にやっとく的な約束をしていた雰囲気が伝わります。

クマ 「まだ買主さんに催促されてはいませんが、電柱の移設も終わったので次は隣地境界にあるブロック塀を壊すとか地盤に何か埋まって無いか試掘調査する段階なので催促される頃だと思うんですよ」

ご主人 「いや、ほんと何度も連絡してるんだけどね・・・」

クマ 「ですよね、自分もお会いする度に催促して心苦しいんですけど・・・困りましたね」

ご主人 「今回は今まで以上に強くお願いしてみるよ」



と、言ったやりとりがあった翌日(12日)の朝、ご主人さんより「撤去開始すると連絡がきた」との連絡がありました。

やった・・・

自分的には毎日のように会社帰りに現地を見に行って「今日もやってない」とガッカリしていたのでホント嬉しかったです。

これで、ご主人さんに会う度の催促も終わると一仕事終えた気分で夕方になって現地へ行ってみると・・・

IMG_1847ポンプ小屋の壁がはがされて中にあるご本尊がむき出しになっていました。

何か自分が想像していたよりも大きな機械で、恐らく人の力では持って行けない重さです。

重機を持ってきて行う作業だったようで1日目は人力で出来る範囲で終了したのでしょう。





IMG_1849屑鉄屋さんに持って行ってもらうとの事でしたので金属を引き取る程度なのかと思いますが、結構作業が大変そうです。

今日は日曜日なので作業するかわかりませんが、できれば撤去作業を見させてもらい話を聞きたいところです。








と、言う事で今週もお楽しみの日曜日が来ました。

「大河ドラマが楽しみだ」とブログに書いたら「半沢直樹の方が楽しみだろ」と言われてしまったのですが、両方楽しみにしてます。

なので、今日は午後6時に会社を出て家に帰ってランニングして風呂入って8時からのゴールデンタイムを楽しみます。


ではまた明日


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金利6% 129年分払いました・・・

少し前までは明治生まれの人とか普通にいた記憶がありますが、大正元年生まれでも108歳なので、かなり少なくなったのでしょうね。

令和、平成、昭和、大正、明治。

そのうち大正生まれの方も珍しくなって、やがては昭和生まれも・・・


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以前、このブログで売却予定の土地に明治時代に設定された質権が今も残っているとの話を書きました。

銀行からローンを借りて抵当権が付いているってのは普通にある話なのですが、質権登記自体が珍しかったのと、設定されたのが129年前の明治24年(1891年)とのことで、土地所有者のご主人さん(70代後半)も存在すら知らない話でした。

土地売却にあたっては質権付けっぱなしで売る訳に行かないので、先月司法書士さんに依頼して抹消手続きをしたのですが、これがまた実に面白い対処法でした。

質権3明治24年 質権設定
債権額 金24円90銭
質権者 〇〇郡〇〇村 〇〇〇〇さん



(※)以下、自分が聞いた範囲の話でイレギュラー対応だったかも知れないので、もし同様の事があった場合は、司法書士の先生に確認してください。

1.質権者への連絡
まずは、質権者へまだ権利が存在しているのか確認を取ります。

と、この段階でアウトです・・・

〇〇村なんて住所は無いし、土地所有者さんも全く心当たり無い名前で親戚筋で知っている人もいなかったそうです。
住所の方は、役所で聞くと〇〇村が現在のどの地名かわかるのですが、区画整理とか入ると全く追えない状態だったので、わかる範囲の住所に内容証明を送って様子をみます。

これで、返事が来たら面白かったのですが、書面は届かず戻ってきました。

2.債務の弁済
その結果を法務局へ伝えて債権額+利息を供託して弁済した扱いにしてもらうとのことです。
債権額って、24円90銭で良いのか? 計算は複利? 等が疑問だったのですが、当時の貨幣価値とかネットで調べると数千倍とか結構な金額になるらしいので、そこら辺を法務局がどう判断するのか実に興味深い話です。

担当した司法書士の先生に話を聞いてみました。

クマ 「結局、貨幣価値とか調整して債権額とか利息を出したんですか?」

先生 「いや、これがまた24円90銭が債権額で良いんですって」

クマ 「え〜 じゃぁ全然大した金額じゃ無いですね」

先生 「ただ、年利6%の金利を129年分付けて下さいって言うんで計算させられたんですよ」


129年分・・・

凄い金利が付きそうな感じですが、複利では無く単利計算して利息が192円81銭 元金24円90銭 足し算して218円を供託してきたとの事です。

質権2



クマ 「え〜 そんな昼ご飯も買えないような金額で弁済した事になるなんて笑っちゃいますね」

先生 「いや、8.7倍なんだから、もし1000万円借りてたら8700万円になってますよ」



確かにそうなのでしょう。

129年前の段階で質権登記するくらいなので24円90銭は相当な価値があったと思います。

それを元金に6%かけて129年分の単利計算だけでOKとは実に単純でわかりやすいものです。

ちなみにこの計算を複利(毎年の金利も元金に加えられていく)で計算すると45,778円でした。

何か安く感じますが、元が24円90銭ですので1838倍になります・・・

結局は、この質権が設定された後に、きちんと債務が返されたので土地が取られなかったのかと思いますので、担保権の原因が消えたのに登記を抹消しなかっただけの話だったのでしょうね。


勉強になりました。


と、言う事で本日も頑張りましょう!


ではまた明日


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あんた誰?

7月中旬に会社で購入した10世帯のアパート。

8月分の賃料は前オーナーさんから決済時に頂きましたが、9月分からは入居者さんから当社に入れてもらいます。

かなり難易度が高い管理状況だったのですが、前ーナーが言っていた入居率6割が調査の結果8割に上がったと言う「調査だけで入居率が改善された物件」になりました・・・


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IMG_1729昨日はこの物件の正常化をするために細かい事を担当している営業課N店長と一緒に最終の詰めで市役所へ行ってきました。
前オーナーさんは、市役所さんにお願いされて市からのお金で生活している人に住まいを提供すると言う立派なお考えの方だったのですが、完全に受け身の管理体制を貫く方でもあるので、契約書の半分が無く、入金状況も市から他の物件の入金もまとめ払いなので詳細には不明だったのです。


市からお金が出るってのは公務員と言う意味では無く、生活保護の方なのですが、仕組み的に住宅の部分に充てる住宅扶助について上限が決まっていて、この物件のエリアでは単身者で37,000円です。
代理納付と言って市役所から直接貸主(又は管理会社)に振り込まれる仕組みなので少し安心なのですが、完全ではありません。

生活保護を受給されている人の中でも年金収入や何らかの収入があって、不足分だけを保護費で補う形になっているとたとえ1円でも住宅扶助の額に満たない支給額になった場合には市役所からの振込が止まります。

その時は、賃料の振込を市役所からではなく、借主自身で大家さん(又は管理会社)に払うと言った仕組みになるのです。

今回は、そう言った感じで入金が無かったり、既に生活保護自体が打ち切られていたりして結構な複雑さだったのですが、何とか解決して9月7日に当社へ初支払いとなります。

また、他にも問題あるのですが、その中の一つに前オーナーからは「契約書も無くて賃料振込も無いから空き部屋だよ」と言われていた部屋に誰かが住んでいると言った問題がありました。


IMG_12917月の段階で玄関ドアの下部にセロテープを貼って出入りをチェックしていましたが、未だに出入り無し。
しかしながら電気もガスも水道も開栓中で部屋の換気扇がまわってます。

「もしかして部屋の中にいて外出しないのかも?」
何て考え出すと安否確認で鍵を開けたくなるのですが、前オーナーさんに合鍵無し・・・



ドアポストにはチラシが挟まり、当社からの郵便物も全く手付かずです。

鍵屋さんに開けてもらう事も考えたのですが、その前にある方法を思いつきました。

イレギュラーな事をしてくれない電力会社や水道局では「個人情報を勝手に開示出来ないから」と協力を得られないと思ったので、プロパンガス屋さんの担当さんにお願いしたのですが、今時はガス屋さんも簡単に携帯番号を教えてくれません。

クマ 「〇〇号室の部屋に出入りが無いんですけどガス料金払ってるんですよね?」

担当 「はい、毎回遅れるのですが、払って頂いてます」

クマ 「1ヶ月以上出入りが無いから部屋で死んでるとか嫌なので電話番号教えて下さいよ」

担当 「いや、ちょっと決まりで勝手には教えられない状態でして・・・それに一度も電話に出た事ない人なので電話では無理かと思いますよ」


で、考え付いたのがショートメッセージ(SMS)の利用です。

電話番号があるなら入居者もメッセージを読むはずです。

と、言う事でガス屋さんから次のようなショートメッセージを入居者さんに入れてもらいました。

「アパートの新所有者が安否確認で警察と一緒に入室すると言ってるので不動産会社へ電話して下さい」

ホント、困った時のショートメッセージです。

早速翌日に入居者さんから電話があり、個人情報を聞き出して入金の約束をさせました。

この入居者さんは生活保護では無く、以前法人契約で借りていて3年くらい前に会社が倒産してからは家賃がどうなっているのか知らないとのこと・・・

突っ込みどころ満載な感じでしたが、過去の部分に関しては旧オーナーに知らせてみますが、これからの賃料に影響が出ないようにしようと思ってます。

まぁ これだけじゃ無くてもう一部屋意味不明な状態な入居者さんがいるのですが、そちらは今月の賃料が入らない事を確認してから対処を開始します。

多分、新たな物語が出来る事でしょう。


さて、本日は水曜日で定休日です。

来月の電気工事士の筆記試験に向けて日頃の勉強不足を取り返すべく丸一日集中したいと思ってます。


ではまた明日


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準備できました?

先月、速報としていち早く「水害ハザードマップでの物件所在地明示の義務化」についてブログに書かせて頂きましたが、社内では2日前の火曜日に準備が終わりました

今回の宅建業者に課されたルールに関しては

公布日:令和2年7月17日(金)
施行日:令和2年8月28日(金)

と、言う事で法律系の中でも凄く急ぎな部類なのかと思います。


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速報当時は「売買だけでなく賃貸仲介でも多分必要」と微妙な書き方をしていましたが、間違いなく賃貸仲介時の重要事項説明で必要ですので該当の物件が所在するエリアのハザードマップを準備して明示できるようにしておきましょう。

820うちの活動エリアだと、利根川と荒川が大きな川として氾濫時の想定被害が行政からハザードマップとして発表されていますが、日本全国同じような感じで出せると思います。




社内では、カラーの紙で物件周辺を拡大して印刷する方法にしようとの話となりましたが、該当するホームページ情報の調べ方も入居者さんに教えておくべきでしょう。

多分、大切になるのはハザードマップだけではなく、「避難場所の位置」でしょうから情報が変わっても紙と違って古くならない行政のホームページで調べるように勧めておくのが良いと思います。

大事に紙を持っていても情報が変わる事がありますし、今時はスマホで簡単に調べられますので・・・

ちなみにハザードマップに関しては グーグル検索等で「〇〇市 ハザードマップ」で探すか、ハザードマップポータルサイト経由で探しても出てきます。


自分の活動地域では結構なエリアが浸水地域になっている状態なので初めて見る人は驚くと思います。

まぁ それが現実なのかと思いますが、よく高齢の地主さんが話してくれるのは昭和22年に発生したカスリーン台風での堤防決壊の話で、子供の頃の思い出として何人もの方から話を聞いてます。

73年も前の話で、その後は堤防が強化されているので大丈夫だった訳ですが、ここ最近の自然災害の過激さを考えると「昔の話ですから」なんて言葉は通用しないのでしょう・・・

「大丈夫なんでしょうか?」


と、重要事項説明の際に聞かれてしまう事が予想されますが、「ダメかも知れません」なんて言うのもどうかと思うので避難勧告に至るまでの仕組みを話そうと思います。

8201仕組みとは、該当する行政の公表している洪水予報を出す目安なのですが、河川ごとの洪水予報基準観測所での水位で警戒レベルが変わり、水位が何mになったら避難情報が出される仕組みになっている程度の話をするべきなのでしょう。
なので、「避難しろと勧告されたら避難して下さい」と言うのが答えなのかと思います。



今回は水害の話ですが、地震も火山の噴火もあり得て止められないと言うのが自然災害なのでしょうから、そう言う事が起きると思っておく事と、起きたらどうするか考える事が大切なのでしょう。

そんな事を書いている自分も非常食と水の備蓄は多少ありますが、発電機とかシェルターまで確保してないのだから、災害時には慌てることになるでしょうけどね・・・




ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com