賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

売れることをお祈りします。

宇都宮で朝を迎えた昨日(11日)は定休日でした。

せっかくだから観光でもしてみようかなと思って11時にホテルをチェックアウト。


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まずは駅周辺をブラついて、どこに行くか考えようとしている時に電話が入りました。

先週からバタバタやっている市街化調整区域内の接道が無い畑のお客様からだったのですが、この案件は全く使っていない空き地を売却したいとのご相談だったのですが、役所で調査した結果、この物件のエリアは都市計画法34条12号区域人的要件をクリアできる人なら居宅を建てる事ができると言う結果でした。

大前提として公道に接道するように土地を取得する必要があるってのが一番の課題なのですが、仮に隣地が買えたとしても建てられる家は居宅1棟のみで、相談者の方が400坪、隣接している弟さんと妹さんの土地を入れると700坪を超える面積なのに1棟しか建てられないなんてのは、興味ある人が少ないと思います。

ご相談者的には区画を分けて建売住宅を何棟も建てるようなイメージがあったそうで、自分に「タダでも売れないかも」なんて言われるとは思っていなかったのです。

なので、その旨の話をしてから火曜日、水曜日とご兄弟間で話し合った様で電話で結構な長話を繰り返していました。

電話は弟様(70代)からだったのですが・・・

弟様 「接道の話ですけど、隣接している一番小さな畑を手にいれれば良いですね?」

クマ 「そうですね、土地への入口が無いと何も出来ませんから」

弟様 「家が建てられるんだから買う人いるでしょ?」

クマ 「都会と違って簡単じゃ無いと思いますし、広すぎる土地ってのは手入れするのが大変ですから合計700坪もあると厳しいと思いますよ」

弟様 「そうなんだ・・・最悪は畑として売るとしていくらで売れるかな?」

クマ 「接道用に買おうと思ってる畑をいくらで買うつもりです?」

弟様 「え? そんなの二束三文で買いたいよ、出したって100万円とか嫌だね」

クマ 「接道してる土地でそんな感覚ですから、まとめて買ってくれるとしてもそんなものじゃないですかね?」


と、言う話を何度も繰り返していましたが、今回は自分の対応に納得出来なかったご様子で、「別の不動産業者に聞いてダメだったら連絡します」と言われて終わりました。

上手に売り抜けられることをお祈り致します。



そんなやり取りをしていて観光する気分じゃ無くなったので電車に乗って帰ることにしました。


IMG_8308ヒモを引くと蒸気が出てお弁当が温まるって仕組みが見たくて駅弁を買ってみましたが、電子レンジがない場所でお弁当を食べるには良い仕組みかと思います。

何となく観光気分が味わえて良かったです





IMG_8327夜は、うちの三男(中3)の希望でバッティングセンターへ行ってきました。

しばらく眺めていたところ、見事にホームランを打って1000円分のコインをGET。

滅多に無いことかと思いましたが、5回目なのだそうです・・・



と、言うことで穏やかな定休日となりましたよ。

さて、本日はこのあと来客が2件、訪問が1件、相続案件の事務処理等々の仕事が溜まっているので、あっという間に夜になることでしょう。


ではまた明日


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厳しい言い方ですねぇ・・・

ここ最近400万円以下の土地や中古戸建を扱う事があります。

夏場にも他県ですが150万円の土地を決済しました。

原野を売っている訳では無く駅から10分の住宅地の中での70坪の話なので人口が減っていく地域での活動はこの先心配です。


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まぁ 金額はともかく「売って欲しい」という方は増えて行くのでしょうから、上手にビジネスに結び付ける姿勢が必要だとも思っております。

・・・

昨日は、先日書かせて頂いた、接道の無い畑の件でどうしても売却したいと言ってる所有者の弟様(70代)と現地打ち合わせをしてきました。

これがまた、住所を教えるので会社に来て欲しいと伝えたのですが、カーナビが無いので場所がわかる現地集合のご希望。

指定の時間に現地へ到着すると大雨。

クマ 「こんにちは、凄い雨ですので、車の中で話しましょう」

弟様 「長靴持ってきたので、履いて下さいよ、傘さして現地で話しましょう」

長靴を用意してくれていたのですが、現地を見ても意味ないと言うか、大前提として今のままでは買い手が無いと言う説明をしないといけません。

クマ 「・・・ その前に状況を説明したいので、車の中へどうぞ」

IMG_8115大雨の中で、どっちの車に来るか譲り合ってる変な場面となり、自分が弟さんの軽ワゴンの助手席へ移動しました。

説明したのは、今の状態では全く接道が無く、市街化調整区域内の農地なので建物を建てるどころか、入口が無いので資材置場にもならない事です。



仮に接道用に隣地を購入しても無関係の第三者が買ってくれるような需要がある場所ではない事を説明したところ・・・


弟様 「そんな・・・ じゃぁ どうすればいいんですか!」

クマ 「接道用の土地を買うか隣地の方に話を持ち掛けるかですね」

弟様 「接道用の土地を買っても買い手が無かったら困るよ」

クマ 「その可能性が高い場所ですよ」

弟様 「え〜 じゃぁ隣地の人に買取りを持ち掛けて下さいよ」

クマ 「持ち掛けてもいいですけど、正直言って畑を趣味にしてる人じゃ無いといらないでしょうね」

弟様 「二束三文ってこと? こっちは固定資産税も、農協に除草作業する費用も毎年払ってるんだから、なるべく高く買ってもらいたいよ」

クマ 「お気持ちはわかりますけど、隣地の方が固定資産税も除草する作業費用も掛かる土地を買うと思いますか?」

弟様 「・・・じゃぁ あなたの会社で買取るとしたらいくらですかね?」

クマ 「ごめんなさい、うちでは買えませんよ、転売できない場所ですから」


そんな話がグルグル回り、車の中で90分。

セミナーしてる時間と変わらないってのが痛いところです。


最後は時間切れでお別れしましたが、今朝ほど所有者のお兄様から電話がありまして、同じ話を20分。

結論としては隣地を購入して接道をキープする仮定の条件で、建物が建てられる土地なのか調べて欲しいとの事いなりました。

そのくらいなら書類揃えて市役所に言って相談票出せば答えをくれると思うので近々に対応してきますが、これから同じような案件が増えてくるでしょうから、いろんなパターンを学習しておこうと思います。


そんな感じで、出社後すぐにブログアップする予定でしたが、長電話の後に別件の打ち合わせが入り、あっと言う間にお昼過ぎました。

自分、少なくとも午前中のブログ更新を心掛けているのですが、こんな日もありますね。

午後も予定が詰まっているのですが、夜には会社の全体会議ですのでバタバタな1日となるでしょう。


ではまた明日


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ご本人さんに聞ければ良いのですが・・・

きのうは、弁護士事務所さんと一緒に某地主さん宅の遺産分割協議に参加させて頂きました。

亡くなられた地主さんには生前大変お世話になったのですが、お元気な内に準備する事の大切さを知るとともに、相続の準備をした方が良いと強く言えなかった事を後悔するものです。


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何度も経験がありますが、亡くなる前の段階で相続の話ができるような関係になっても現実に不動産の売却をするとか活用系の提案をすると、ご親族の方に反発される状態になるので、かなり慎重になります。

・・・

と、いろいろ書いたのですが、あまり具体的な話を書くのは宜しくないと思い全部消してしまいました


本当は、亡くなる前にご本人さんと相続予定者全員を集めて協議しておくのが一番なのでしょうね。

そう言う提案が出来るくらいの人間関係を作れるようになりたいものですよ。


さて、いよいよ12月となり完全に年末モードです。

1年の一区切りが終わるので、いろいろ振り返る時期ではありますが、人生が終わる訳では無く、月単位のリセットに過ぎない訳ですから足りない事があれば頑張って補わなければならない訳です。

まぁ そんな話だけでなく1年の終わりには何かしらの進化を確認しないと不安になるものなのなので、反省も多くなります・・・


11128と、言う事で毎年12月はあっと言う間に終わる感じですが、今月は緊急連絡センターの受付当番と、家のゴミ収集場の掃除当番の月ですので、いつもより気が休まらない月でもあります。





今月もいろいろ課題を抱えていますが、良いお正月が迎えられるように頑張ります!

ではまた明日


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諦めないですか

「現地見たこと無いんですよ」

昨日は売却相談があった土地の調査を始め出しました。

別荘地でも無いのに現地見たこと無いなんて珍しいと思いましたが、都内にお住いの所有者さんが相続で昭和の時代に取得されたそうで、事業で成功されて忙しく働いていて80歳になったことで全て引退して終活的な動きの一環としての相談でした。


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早速、断片的な情報を元に登記情報で場所を特定。

buroguこれがまたキレイに区画された場所に400坪もある土地でした。

これは良い感じになると思って、都市計画を見ると市街化調整区域
しかも地目は畑で農地です。

うちの近所では良くある話ですが・・・




調査で一番気にするのは接道なのですが、なんか見た感じ他人の土地に囲まれていますが、西側の方に道路のように見える道がありました。

多分、建売業者が開発したのだろうと思い、道路の謄本を上げてみましたが、地目が雑種地で、4人の共有持ち分。

IMG_8089何か変だとは思いましたが、道路に関してはGoogleのストリートビューでも確認できない状態で、周囲は宅地分譲に失敗して分筆だけしてある荒地でした・・・







IMG_8084一応、現地へ行ってきたのですが、公図上、道路に見える部分は畑仕事の為に車を入れる事は出来そうですが、多分雨が降ったらドロドロになる状態です。






早速、所有者さんに電話して建築出来ない状態なのと売却自体も難しい旨を伝えたところ、接道義務を果たす為に近隣の土地所有者の土地を購入しても良いとの話になりました・・・

自分、以前にも接道が無い畑を隣地に買い取らないか交渉したことがありましたが、勉強になっただけで終わってます

ほんと突然いろいろな事に関わることになる仕事ですが、とりあえず休み明けの月曜日から行動開始です。


IMG_8091で、夜は都内へ移動して大手分譲マンションの管理会社さんや原状回復立会業者さんの勉強会へ参加。

やはり、大手さんの場合はスケールが違うのですが、現場対応の最前線では日本全国同じような対応が出ている訳です。



IMG_8097勉強会が終わってからは忘年会。

いずれも賃貸管理部門の責任者クラスの皆様だったのですが、今の時期賃貸借契約の更新処理が2万5千件もあるとか解約立会の受け持ちが400件とか桁違い過ぎる話を聞かせて頂いて大変刺激になりました。




そんな感じで楽しく勉強させて頂きましたよ。


さて、本日は午後から大地主さんの遺産分割協議の家族会議に参加させて頂きます。

詳しくは書きませんが、法律事務所+税理士さんで1回目の協議が終わり、今度は売却する物件を選定する為の2回目の協議に自分も参加することになった感じです。

どうなりますでしょうかね。





ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com