賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

そんなパターンは・・・

昨日の午前中は新規受託した土地の件で売主さんにご来社頂きました。

土地の確定測量をお願いしていたのですが、登記簿上の面積よりも10坪ほど小さくなったと測量事務所さんに言われてしまい隣地の方に確認のハンコをもらう前に売主さんに説明をしてご理解頂かないといけない状態です。



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登記簿面積と実測面積が異なる事は何度も経験していますが、一番酷かったのが登記簿面積が58坪で実測すると116坪って感じだったので、自分はちょっと位では驚きませんが、一般の人は結構ショックを受けます。

今回は230坪の登記簿面積に対して10坪の誤差で、市内でも一等地にありますので影響が大きいです・・・

売主 「10坪も違ったら400万円以上変わるってことだよね」

クマ 「理屈的にはそうなりますけど、多少高めに売出して様子見しましょうかね」

売主 「そうだね・・・ でも実際小さかったんだから安くなるんだろうね

クマ 「登記簿面積で売買しても実際は小さいんですって伝えるので買う側は嬉しくないですからね」

売主 「そりゃそうだ・・・ 何でこうなっちゃったんだろ」

クマ 「大昔に測量した面積が現在の精密な測量をし直すと変わっちゃう事が多いんですよ」

売主 「そっか・・・残念だけど最初から小さかったんだから仕方がないって事だね」

クマ 「このあと、測量事務所さんが来るので説明させて頂きますよ」


売主 「いや、別に同じこと言われたって面積が増えないんだからいいよ」

クマ 「・・・そうですか 確かに説明聞いても増える訳じゃないですけど、もう到着しますので」


10時に待ち合わせして、売主さんは15分前に到着、測量士さんは15分遅刻・・・

いろいろ雑談しているところで測量士さんが到着しました。

測量士 「ごめんなさい、ちょっと現地でやり直してたので遅くなっちゃいました」

クマ 「今、大体は売主さんに説明したんですけど、小っちゃくなった原因は測量の精度の他に何かあるんですかね?」

測量士 「ホントごめんなさい、前回送った資料はかなり余裕持って処理してまして実際は6坪の差でした」

クマ 「え? 10坪と全然違うじゃないですか・・・」

177116f4測量士 「スミマセン 一部不明な位置があったので余裕持った感じでして」

売主 「ちゃんと測った結果なんでしょ? 」

測量士 「はい、前回クマさんに送ったのは仮に出したような感じで・・・」

クマ 「危ないですねぇ・・・ 」

売主 「いいよ、これで間違い無いなら10坪より6坪のほうがマシだよ」



何か結果的に良かったのでしょうけど実によろしくない出来事です。

かなり自分の顔色が変わったのですが、売主さん的には笑って済ませて頂いた感じだったので複雑な気分でしたが、自分も作り笑いしてました

実測して面積が違うと言う話しの新しいパターンを経験させてもらいましたよ


さて、本日は午前中に出版社さんが来社されて打ち合わせの予定があります。

何やら企画があるそうです。


ではまた明日



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そんなものでしょう・・・

きのう(27日)は、戸建物件の売却で片道2時間かけて都内の銀行へ行って決済してきました。

買主ご夫妻(60代)と一緒に楽しく話しながらドライブした感じで良かったのですが、決済は自分的に不満な感じでした。




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今回は、現金買いの取引で融資を借りなかったのですが、売主側の抵当権抹消があった為に、融資を受けている銀行を決済場所にしました。

1か月前に決済場所として応接テーブルを使わせて欲しいと銀行に申し出たところ「その日は他の決済で埋まっているので無理です」と言われていました。

融資の借入が伴えば応接テーブルを使わせてくれるのですが、現金決済だと冷たくされる事が多く、過去に何度か伝票書き込み用の立って記入する机で書類作成して決済した事があり、今回は年度末近いから混んでいるのだろうと納得していました。


BlogPaintが、今回の銀行は結構混んでいて記載台を占有すると迷惑な感じでパンフレット置き場みたいな長い机しか空いてませんでした。
クマ 「ここでやりましょう」

売主 「何か落ち着かないですね」

クマ 「スミマセンね、この銀行さん他にも決済があって応接貸してくれなかったんですよ」






BlogPaint買主 「このテーブル空いてるから座っちゃいましょうよ」

勝手に座って、決済中に予約していた人が来て追い出されると更に惨めなので行員さんに座って良いか聞いてみました。

行員 「申し訳ありませんが、お貸しできません」

クマ 「現金決済なのでお金数えて名前書いて終わりなのでダメですかね?」

行員 「申し訳ございません、他のお客様でご利用される予定ですので」



一括返済するとは言え、売主さんはこの銀行からお金借りていたお客さんなのですが、他の人が予約しているんじゃ仕方ありません。


BlogPaint大変恐縮な感じでしたが、疲れる姿勢で書類作成と現金の確認と鍵の確認をお願いして、30分ほどで抵当権の抹消書類の受け取りまで終わり決済完了しました。

結局、応接テーブルは空いたままだったので勝手に使っちゃえば良かったです






今回、決済書類のコピーに関しては無料アプリのAdobe Scanを試してみましたが、今まで使ってた有料アプリと同じような事ができるのですが、かなり優秀なAdobe製なのでいずれ有料化するのでしょうね。


何だかストレス溜まる決済でしたが無事に終わり良かったです。



そして、夕方からは親戚のお通夜で栃木県まで移動。

帰って来たのが夜遅く、本日は告別式に参加で早起きするつもりが、見事水曜日は目覚ましアラームが鳴らない設定の日だった事を忘れてました。

大急ぎでブログ書き上げたので続きの話は明日書かせて頂きます。

と、言うことで今から電車で移動して伯父さんと最後のお別れに行ってきます


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無い・・・

今月下旬に戸建ての決済があるのですが、売主さんに権利証の確認をしたところ「探したんだけど良くわからない」との事を言われました。

見当たらない訳では無く、いろいろ有りすぎてわからないそうです。




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自分の場合、年配の地主さんが売主になる事が多いせいか無くしちゃう方に遭遇する経験が結構あります。

e054f802まぁ 無くても対応できるのですが、司法書士さんに本人証明してもらう費用が掛かってしまいますので極力探してもらうのですが、仏壇の引き出しや押入の中を探したり、開かなくなった金庫の中に閉じこめられているのを救出したりとなかなか面白い物語が出来るものです。

が、探している時は結構ドキドキです





で、昨日の物件は売主さんも若い方で、物件も平成5年築ですから、どこかにあるはずです。


ちょっとだけ複雑なのが、今までの登記の流れです。

1.平成5年に共有登記で土地・建物・私道・ゴミ置場の所有権を取得
その際に金融機関の抵当権設定

2.平成12年に共有者の持ち分を売主さんの単独持ち分にするために所有権移転

3.平成19年にローンの借り換えで金融機関変更

簡単に言えば最初の不動産取得した時を含めて3回ほど権利証を使ったはずなので、特に3番のローン借り換え時にどこかに保管したのでしょう。

それらしい物の写真をメールで送ってもらったのですが、既に解除された抵当権の設定書類だったので、更に探して欲しいと頼んでいましたが、もう限界ですとの事・・・

売主さんは、東京でも西の方にお住まいで電車だと当社から2時間くらい掛かるのですが、こう言う場合は、部屋の中を捜さないと行けないのでご自宅を訪問してきました。


ご主人 「多分、ここにあるのが全てだと思うんですけど自分が見てもわからないので頼みますよ」


BlogPaintドサッと、それらしい書類の山から一つづつ探し出したところ、2.の共有を単有登記にした際の、共有者側のからの持ち分の権利証が見つかりました。

まだこの頃は登記識別情報のシールタイプでは無いのですが、これだけだと当時の共有者の持ち分を移転した登記済証なだけなので、平成5年当時のご主人さんの持ち分を証明する権利証を見つけないといけません。




ご主人 「これだけで、私の分の権利証にもなってるんじゃないですか?」

クマ 「そう思っちゃうんですけど、一番最初の権利証があるはずなんですよ」

今回は司法書士の先生からも最初の権利証を見つけるように言われていて、その場で写真を撮ってメールを送って電話して再確認しました。

先生 「確かにこれは共有者の登記移した分の権利証だから他に平成5年のが無いとダメです」

クマ 「と、言うことは平成19年に借り換えした時に平成5年のも使って抵当権設定した訳ですよね?」

先生 「そうです。 例えばその段階で平成5年の権利証を無くしていて司法書士に本人証明の費用払ったとか記憶に無いですかね?」

ご主人 「う〜ん そう言われてみれば何となくそんな気がしてきたけど10年も経つと記憶が曖昧になっちゃって」

先生 「借り換えした銀行の資料に挟まって無いですかね?」

クマ 「あっ・・・ わかりました」


BlogPaint平成19年の借り換え手続当時、抵当権の抹消と設定をお願いした司法書士さんからの請求書がペラペラのFAX用紙で書類に挟まっていたのですが、その中に本人確認費用3万円の記載がありました。

と、言うことで当時既に権利証が無くて司法書士さんに権利証紛失の対応をお願いしていた訳です。





ご主人 「そうでしたか〜 全部お任せだったから気が付きませんでしたけど、無いの確定ですね」

クマ 「せっかくだからもっと探してみます?」

ご主人 「いや、もう無いですから今回も司法書士さんにお金払って乗り切ります」



結局、権利証が無いことを証明する為に訪問したような感じでしたが、事前に判明して良かったです。


いろいろな事があるものですね。


ではまた明日


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そんなものだと言ってくれると・・・

3月になった途端に大嵐・・・

今朝の埼玉は発達した低気圧の影響で雨と風が強くなっていて雷が鳴ったりしています。

古戸建の雨漏りセンサーが反応しそうな感じで電話が怖いです

まぁ 気温がかなり上がると言うのが救いですが、大雪が残っている地域の方は融雪や雪崩にお気をつけ下さい。



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cda7717a昨日(28日)は、着手から17ヶ月掛かった土地売買の決済がありました。

ホントたくさんの物語があったのですが、自分的には戸建やアパートとは違ってかなりの大きさのマンションを解体したのが初めてだった事もありすごく勉強になった案件です。






マンションの既存入居者さんとの関係が、建て替え計画実行のため行った大手建築メーカさんの追い出し作戦失敗により最悪の状態にあったこと、その後立ち退きを拒んでいた入居者さんと仲良くなり引越してもらったこと、解体の費用が建物の基礎杭の有無で倍以上に変わると判明して、お金の調整に手こずったこと、金融機関が決済前の建物取壊しが担保の毀損と考えている事で説得に時間が掛かったこと、簡単にまとめるとそんな理由が1年5ヶ月も時間が掛かってしまった理由です。

途中、マンションを退去した入居者の部屋が汚部屋だったとのオマケが付いたりしましたが終わってみると良い思い出です。


BlogPaintで、昨日の決済、売主さんが共有で2人、買主さんも共有で2人、自分と司法書士の先生と金融期間の支店長と融資課長の6人だったので、応接では狭くて会議室で行いました。

午前10時開始だったのですが、買主さんが嵐がくる前に畑仕事を終わらせたいと強く主張していたので、自分だけ30分前に到着して担当さんと一緒に払い出し伝票や振込伝票の下準備をしていました。





ちゃんと段取りしたから1時間で終わるだろう。

と、見込んでいたのですが、何か金融機関さんの残債一括返済手続きがコンガラガッたようで、余計な時間が掛かってしまいました。

簡単に言うと、売主さんは土地に関しては先代(融資の債務者)よりの相続登記をしていたのに建物は相続登記をしていませんでした。


そんな事は、自分が話に関わった初期の頃からわかっていた話なのですが、金融機関内部の調整が不十分だったらしくて、債務者の変更をしていない書類が多くあり「今更だけど手続きして下さい」的な作業が大量発生したようです。

こう言う事があると嫌だからさんざん打ち合わせしたのですがね・・・

待っている時間にはおしゃべりな買主Aさん(70代男性)からいろいろ言われます。

Aさん 「あまりじっくり見てなかったけどさ、登記料80万円もかかるのかい?」

クマ 「前にも説明しましたけど土地の評価が高いし面積も大きいので登録免許税が高いんですよ」

Aさん 「そっか、司法書士の先生儲かるねぇ」

司法書士 「いやいや、半分でももらえたら儲かりますけど75万円は法務局に納めるお金なんで私の報酬は5万円なんですから」

Aさん 「そうなんだ・・・それは少ないねぇ とするとクマちゃんが一番儲けてるってことだな」


司法書士 「まぁ 手数料で言えば私の数十倍ですからね」

クマ 「・・・ いやいや、ほんと感謝してますよ」



売主さんにも買主さんにも管理物件のお得意様割引で結構な値引きをしましたが、それでも大きな金額には変わりません。


昔からそうですが、契約や決済の時に手数料の話に触れられるのは嫌な流れになります。


Aさん 「けっこう苦労したからね、堂々ともらえばいいんだよ」

クマ 「ありがとうございます、これからも頑張りますので」

Aさん 「そうだね、買った土地にビル建てて貸さなきゃ儲からないんだから頼むよ」



そんな雑談が続きましたが、なかなか金融機関さんの手続きが終わらないので決済に必要なお金の出し入れと振込作業だけ優先してもらい、畑に行きたい買主さんが解放されたのが午前11時半。

その後、売主さんの手続きが終わって司法書士先生に登記OKが出せたのが12時半になっちゃいました。



いろいろありましたが、一区切りを付ける事ができてホント良かったです。


午後は気が抜けたところで映画を見に行こうと思っていましたが、遅めの昼を食べていたところで三男(中1)が学校から帰ってきました。

テスト期間中で早いと言う事もありますが、インフルエンザが流行っていて学年閉鎖となり木曜日の試験が金曜日になったとの事でした。

で、三男自体は健康なので先日購入したマウンテンバイクの部品を買いにホームセンターに同行して映画には行けませんでした。

で、自分本日(1日)が定休日なのですが、三男も休みなので朝から図書館に行く事になりました。

家だとYouTube見たり昼寝しちゃうから図書館で勉強するそうなのですが、親子で全く同じ感覚ですね

自分も読書の日にしようと思ってます。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com