賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

知らなかった・・・

全然知らない

と、言われてしまう事がたまにあるものですが、昨日は売却予定の土地に関して言われてしまいました。

まぁ 地主さんとかでたくさんの土地を持っていると良くある話なので驚きませんけど土地の過去の利用状況や境界について等々詳しくわからない感じです。


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今回の依頼は、数十年前にお父様からお兄様が相続をして、お兄様が2年前に亡くなった事で相続をした土地を売却して欲しいとの事です。

依頼者の方(70代ご夫婦)は離れた場所に住んでいて、全くノータッチの状態が続いていましたが、売れるものは売っておきたいとの話しとなったのでした。

周辺の売出事例や成約事例を調べて査定して売出金額を決めましたが、なんでも鑑定団の値段発表よりもトキメかない感じで反応が良くありませんせん。

クマ 「周辺の成約事例での相場より少し高めに売出して様子見するのが良いと思います」

売主 「何か安いんだか高いんだかピンと来ないけど高く売って下さいよ」

クマ 「お気持ちはわかりますが、売る気があっても買う気がある人がいないと売れないんですよ」

売主 「まぁ 確かにこの土地じゃ無くても売ってるからねぇ」

クマ 「自分も高く売れたら良いと思ってますけど、高すぎると反響も来ないですから」


売主 「でも安く売るのは勘弁してよね」

クマ 「別に私が安く売っちゃう訳じゃなくて、買主さんが金額交渉してきたら〇〇さん(売主)にご判断して頂きますから」


ちょっと話が噛み合わない感じがしましたが、相場よりもかなり高めに出して、どんな反響があるのか様子見して頂いた方が良いのかと思います。

IMG_1272現地の方は、きちんと区画割されているはずなのですが、かなり土が盛られている状態でした。

近いうちにスコップ持って行って穴掘りして境界確認しようと思います。








0708jpgさて、昨日は管理課S君より修理の報告書が送られてきました。

某マンションのトイレタンクから便器内へ水チョロが発生との苦情を対処してきた報告です。

が・・・




よく見たら先日自分がレアものだと思ってブログネタにしたフロート弁がバッチリ載っていました


クマ 「報告書見たんだけど、あのフロート弁使ってるトイレタンクうちの管理物件でもあるんだ?」

S君 「そうですねぇ、マンション系の3物件だけですけどありますよ」

クマ 「え〜 何かレアものだと思ってブログに書いちゃったけど珍しくも無いんだ?」

S君 「いや、強引にフロート弁部分だけを交換するのは新しいやり方です


クマ 「・・・ あの部品うちの在庫であるの?」

BlogPaintS君 「ありますよ、このフロートカップです」

何か、現場最前線で活躍しているS君にしてみれば珍しくも無い話しだったらしいです。






自分は最近修理の現場から遠ざかっていたので、疎くなっていました。

管理課S君に物的トラブル対処方法をまとめてもらってセミナーデビューしてもらおうかと本気で思ってきましたよ。


さて、本日は午前中にハローワークへ行って求人の届け出をしてきます。

そして夜はジムに行けず飲み会参加です・・・

ではまた明日


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見てますねぇ

「銀行さん監視してるんだね」

と、このたび土地を売却した地主さんに言われました。

契約して決済待ちな状態なのですが、結構な金額の手付金が口座に入金された事で土地の売却に感づいたようで契約の翌日に銀行さんから訪問があったようです。


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クマ 「他の地主さんからも聞いたことあります、多分一定額のお金が動いた人をチェックしてるのでしょうね」

地主 「すごい仕組みだよね、銀行が誰よりも情報が早いって訳なんだから」

クマ 「今回みたく抵当権無しの土地に現金買いの契約でさえわかっちゃうんですからね」

地主 「さっそく、いろいろ言われちゃったよ」

言われた中身は控えさせて頂きますが、やはり誰よりも先に何らかの運用やお金を減らさないようにセールスしてきた感じです。

土地がある人の情報は登記情報見ればわかりますが、お金がある人の情報って税務署よりも早く、詳しくわかるのが銀行って事です。

銀行の淘汰が始まったとか言われていますが、そう言う情報力の分野では誰にも真似できない優位な立場にあるのだから、不動産を絡めた資産運用の分野とかで頑張っちゃうんでしょうね。

で、この地主さん宅で長話90分。

基本的に地主さんは土地は持っているけどお金が程々しか無い方が多いのですが、持ち物が土地から現金に変わると多くの選択肢が出来てくるものです。

元々が「終活」の絡みでの売却なので目的は明確。

ですが手段が不明確な感じなので、明日木曜日に当社の顧問税理士さんを地主さんと訪問して今後の身の振り方についてアドバイスしてもらいます。


さて、本日(4日)は水曜日で定休日です。

jyuutakusinpou午前中に家の事と、セミナー資料の準備をしたら先日加入手続きしたジムに初参加してみようと思います。

しばらくランニングもサボって運動不足だったので、体が動くか心配ですが楽しんできます。

そして、夕方からは都内で飲み会なので、運動で消費したカロリーの数倍を取り戻す事でしょう・・・





ではまた明日


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流行ってる・・・

ここ最近ホント不思議なくらいに売買受託をしています。

見えない力が働いて動いているのかと思うくらいの流れを感じているのですが、年配の方の「終活」が絡んでいます。


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1.土地→終活
2.アパート→終活
3.戸建て→終活
4アパート(4棟)→終活


と、先月契約したり買付けが入って契約待ちの案件は全て賃貸管理でお世話になってる方が終活の一環として売りに出されました。

「この流れは何なの?」

売買系を一緒に対応している営業課N君と不思議に思っていましたが、土曜日には更にアパートの媒介を受託しました。

こちらは大地主さんの資産組み換え的な案件で終活ではありませんでしたが案件が一つ追加です。

で、更に昨日は、当社が借り上げさせてもらっている土地の70代の地主さんが、「相談したい事がある」との事でご夫婦で来店。

ご主人 「お宅の借上げ額だと固定資産税払って小遣いが残る程度だから売っちゃってよ」

クマ 「・・・一応、当社が借上げて法人さんに駐車場として一括貸ししてるので、解約の通知出しますけど猶予期間があるんですよ」

ご主人 「だよねぇ 駐車場無くなると法人さん困るんだろうか?」

クマ 「困ると思いますよ、でも解約の期間さえ守れば諦めてくれると思います」

ご主人 「私達夫婦もいい歳だから子供に迷惑掛けないように身辺整理したいんだけど、法人さんに迷惑掛けるってのは本意じゃないんだけどね」

クマ 「とりあえず、解約の話するのと同時に法人さんに買う気があるか打診すれば角が立たないかと思いますよ」

ご主人 「そっか、買ってくれれば駐車場が無くならなくて済むし私達も助かるから一番いいや」

クマ 「ですね、問題はいくらで売るかって事ですけど、相場的に坪◯◯万円程度が相場のエリアなんですけど、駐車場代の30年分以上になっちゃいますね」

ご主人 「高いって言われたら1円でも高く買ってくれる人探してよ」

クマ 「・・・わかりました、高く売れるように頑張ってみますよ」


と、言うことでまたしても終活系の売買案件追加。

賃貸管理の会社とは思えない引き寄せに感謝です・・・


3b2de16ae (1)さて、本日は朝から管理受託した物件の個別水道メーター取付工事の様子を見てきます。

ブログネタに困っちゃうので管理系の仕事も疎かにできません







ではまた明日


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スタッフ増やす?

最近仕事がすごく忙しいです。

自分の場合、賃貸管理と売買のミックスなのですが、管理系で忙しい場合は重たい案件を抱えていたり、不意打ち的な対処を強制されている状態を意味しますが、今は売買系の契約や買付けが順調で忙しいので実に喜ばしい状態なのでしょう。



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昨日は朝からアパートに買付けが入りバタバタしていたり夜には中古戸建ての契約がありました。

うちの場合は、売主側の仲介(元付け)となる事が9割以上なので契約手続きを買主側の業者さんで行う事が良くあります。

BlogPaint昨晩の契約は、市内にある大手の仲介専門店さんでしたが、不動産会社っぽくない広くて明るいスペースでした。

自分は長年、事務所的なスペースで仕事してますので、車のショールームみたいな場所で不動産を売る雰囲気が羨しく新鮮に感じましたよ。





今の勤務先では、長年お付き合いしている地主系オーナーさんが世代交代の時期になってきて資産承継や相続に関しての相談が増えてきています。

その関連での売買の件数も増え続けていて、自分自身で対応するのには限界を感じてきました。

来月くらいに考えをまとめてみますが、売買・資産活用系の分野に力を入れる為にスタッフを募集してみたいと思ってます。

ただ、基本が賃貸管理の会社なので、賃貸管理の業務も出来た方が良いのと、賃貸営業系のネット集客やPC系に強い人がいいとか、地元に住んでて緊急対応して欲しいとか欲が出てくるとキリがない感じになるものです。


もしくは、人を増やさずに少数精鋭的に頑張った方が良いのか・・・


多分今の時期なら大丈夫だけど賃貸の繁忙期にはパンクしそうな予感がするので、採用を考えないといけないのでしょう。

そこら辺、何をしたいのか考えるのが先なのかと思いますので考えをまとめようと思います。

さて、本日は午前中に顧問税理士さんが来社されて打ち合わせがあります。

不動産系の相談でオーナーさん宅に同行してもらうことは何度かありましたが、今回は会社の経営についての指導みたいな感じだそうで、自分としては初めての経験です。

長年、自分の上司が担当していたのですが、あまりその分野で引き継ぎ受けてないのが不安な感じです・・・

どうなりますでしょうかね



ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com