賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

何か埋まってます?

今朝(18日)の埼玉北東部はミゾレが降っていてすごく寒いです。

埼玉は雪に弱いので怖い時期なのですが、今年は暖冬とのことで、凍結する温度にならなければ良いと願ってます。

IMG_9047 1うちのピヨ、小鳥用ヒーターに近づくと暖まれる事をやっと理解してくれたようで、日中はヒーター前から窓の外を眺めている時間が増えました。

巣の中にいても温かいのですが、誰もいない部屋を眺めていると飽きるのでしょうね。



人気ブログランキング
←こちらをクリック頂けると票が入る仕組みです。クリックお願いしますね!

昨日は、大きめの土地の売却受託がありました。

住宅地の中の空き地2個所で全部で480坪もあります。

元々は相続した土地とのことなので、取得価格が不明で譲渡所得税の計算をする時に売った金額の5%を取得費として見る話をするのですが、たまに平成に入ってから取得したのに売買契約書類が見当たらなくて探しまくるとかあります。

3000万円で売った場合、元値が5%の150万円で見られるのと実際は3000万円以上で購入していたとか大問題になるので焦るものです。

IMG_9072 1今回のは昭和17年の売買書類が出てきました。

当時と町名が違っている&区画整理で面積が変わっているので本当に同じか微妙なところですが、お昼代程度の金額だったので、5%で計算するパターンでした。




78年前の1000円は現在の価値でいくらなのか?

いろいろ計算方法があるみたいですが、何万倍とかになっても取得費として見てくれる訳では無いので関係ないのが残念なところです。


IMG_9027歴史物系の話は嫌いでは無いので興味があるのですが、不動産業者としては古くからの建物があった場所独特の地中に何があるとか隣地との関係がどうなっているとか特別な問題があるかも知れない事に敏感になります。
今回の物件は戦前からの建物を最近解体したとのことだったので井戸なんかある訳です。


何か埋まってます?

なんて事を聞いても現在の所有者さんは実際に住んでいた訳では無いので全然わからないものです。

調査を念入りにしないといけませんね。

賃貸管理も売買仲介も依頼者以上に注意して取引するのが業者の役割ですので、頑張りたいと思います。



ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



飛込みセールス?

管理会社には訪問セールスとか、目的のわからない訪問者についての相談が寄せられる事があります。

10年以上前には「消防署の方から来ました」とか「管理会社の方から来ました」系の消火器業者とか詐欺的な飛び込み訪問がありましたが、最近はモニターホンの部屋が増えていて記録を残したくないタイプの訪問セールスはやりにくくなっている事でしょう。

そんな感じで、アポ無しでいきなり自宅訪問をするなんて事が珍しくなってきている時代ですので、突然の訪問は警戒されるものです・・・

人気ブログランキング
←こちらをクリック頂けると票が入る仕組みです。クリックお願いしますね!

111年末から相談を受けていた「接道が無い土地」の処分話ですが、接道が無い状態では何も出来ないとの結論を伝えたところ、他の業者に頼んでみるとの話になったのですが、だめだったようで「一番面積の少ない隣地の所有者さんに話を付けて欲しい」と頼まれたので月曜日に対応してきました。





地図これがまた、登記情報を見れば所有者の住所と名前が書いてあるのですが相続登記をしない人もいるので登記情報が正しいとも限りません。
しかも、区画整理されたエリアだと昔の住所から現在の住所を割り出したりの手間があるものです。
(地番から住居表示は法務局、新たに住所が振られた系は市役所や区画整理組合で教えてくれます)


現況が農地なので大体の場合は近所の農家の人が多いものですが、今回の隣地所有者さんは、駅から10分程度の住宅地にお住まいで、戸建てなら10棟現場になるくらいの大きな敷地にお住まいなので地主さん系の方だと推定されます。

しかしながら、、高級車が置いてあったり立派な門がある訳でも無いし、大きなお庭の大部分は元は畑だった雰囲気なので元農家で世代交代で農家をやめちゃった系のお宅なのでしょう。

自分、最初は手紙を送って事情を伝えてアポを取ってから訪問しようかと考えたのですが、相手が高齢者だったら無視される可能性があるので書面を持って訪問して、怪しまれて門前払いされたら「書面を置いてきますので読んで下さい」と伝えようと思ってました。

何度か日中に訪問したのですが、ご不在だったので暗くなってから訪問したところ、家の電気が点いていました。

これで出てこなかったら居留守と言うか訪問セールスお断りの意思表示だと思うので手紙で伝えようと思ったのですが、今度は対応してくれました。

出てきてくれたのは50代くらいの男性で登記簿上の所有者とは違う方でした。

クマ 「突然すみません、〇〇さんが所有されている土地の隣の方にお願いごとをされた不動産会社です」

と、言いながら地図を見せたところ、なかなかピンと来ないようでした。

男性 「うちの親が持ってるんだ? たぶん田んぼとして貸してるところだと思うんだけど隣の人が買いたいって話なの?」

クマ 「隣の人は400坪ある土地を処分したいのですが、公道に面して無いので困ってまして、〇〇さんに取得して頂けたら理想なんですけど

男性 「もう農業やってないからいらないし農地なんて手放したいんだよ」

クマ 「そうですか、問題は売却金額と、売却方法なのですが、市街化調整区域農地を農地として売却する時って買主さんに農業資格者登録がないとダメなんで、そう言う買主さんを探して奥の土地と一緒に売買して精算する感じなんですよ」

男性 「めんどくさそうだねぇ 自分は売った方が良いと思ってるけど、本人は施設に入ってるから別の問題があるでしょ?」

ちょっとここから先は書くのをやめておきますが、別の問題については自分はさんざん経験があるので、けっこうな時間事例をお話させて頂きました。

まぁ 今は何もできないと言うのが結論です。

多分ですが、名刺を渡してきたので相談の続きをする相手として認めて頂ければ何らかの繋がりができると思いました。

で、その話をご依頼主に報告したところ、かなりガッカリされていまして、次の手として隣接する大きな畑の所有者に声掛けするか諦めるか考えて連絡してくれる事になりました。

一番良いのは農業資格がある人が畑として購入してくれる事ですが、隣の畑は除草されていましたが、何か栽培している様子ではありませんでした。

終活の一環で相続で取得した未利用地を処分したい話なのですが、こう言う売れない土地問題は地方ではたくさん出てくるのでしょうね。 


さて、本日は家の仕事を終わらせてから会社に来てブログを書いたので更新がお昼を回ってしまいました。

この後は夕方まで新型のセミナー資料を作ろうと思ってます。

そして夜は地主さんのお通夜に参列してきます。

ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



何か良い事ある?

仕事が始まり2日目の昨日は朝から夕方までバタバタでした。

土地の売却話や有意義なインタビュー等々、自分的には大変良いバタバタだと思っています。


人気ブログランキング
←こちらをクリック頂けると票が入る仕組みです。クリックお願いしますね!

そんな中で、先月丁寧にお断りしたつもりの案件の再相談が電話でありました。

この案件、これから増えて行くだろうと思われる空地問題の中でも難易度が高い、市街化調整区域内の土地で全く接道が無い400坪を売却したいとの案件で、更にご兄弟の土地(これも未接道)を合わせると700坪を超える巨大な面積の空き地です。

自分的には、不人気な場所で需要が無いと思うので正直に「売れる以前の問題」と伝えて「別の業者さんに相談する」と言われてホッとしていたところでした。

電話は所有者(80代)の弟さん(70代)からでした。

弟さん 「先月お話しした件ですけど、やはりあなたにお願いしたいんです」

クマ 「・・・ そうでしたか、あの土地は公道への接道を確保しないと何もできませんよ」

弟さん 「あなたに南側の細い土地の所有者に譲ってもらえないか交渉して欲しいんですよ」

地図クマ 「いくらまで出せます?」

弟さん 「え・・・ いくらが妥当なんだろ?」

クマ 「あの土地細長いけど65坪ありましたからね」

弟さん 「どうせ使ってないんだから安く交渉してよ」

クマ 「手放したいとか思ってる人なら良いと思いますけど、所有者さんの考え次第ですからね」

弟さん 「そうだよな・・・ 足元見られないように上手にやってよ」


クマ 「足元見られたとか考えちゃダメですよ、隣地の人だって足元見やがってとか考え出しますよ」

弟さん 「・・・ 入口が無い土地で困るんだって強調してみてよ」

クマ 「強調ですか・・・ お願いする感じですかね」

弟さん 「やり方は任せるから頼みますよ」


クマ 「お金の出どころはお兄さんだと思いますけど、自分が動くと手数料頂きますよ」

弟さん 「そこら辺は兄貴が払うので心配しなくて大丈夫ですから」

クマ 「申し訳ないですけど他に仕事を抱えているので、すぐに対応できないですけど良いですか?」

弟さん 「わかりました、待ってますからお願いします」


と、言う事で引き受けた感じですが、まずは隣地の所有者さんに打診することから始めます。

隣地は見た感じ畑っぽいですが、何も使っていない感じで除草手間だけ掛かっているような様子なので、手放したいと考えている可能性が高いと思います。

登記簿の所有者情報からご自宅を探したところ、住宅地の中にある敷地の大きなお屋敷にお住まいなので結構な地主さんかと思います。

何かのご縁に繋がるかも知れない。

と、考えて頑張ってみます。

さて、本日水曜日は定休日です。

長期休暇後の休みってホットするものですが、今日は来月以降のセミナー資料を作成しようと思います。

と、言う事でこれから昼寝の心配が無い会社へ移動します。


ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



新年早々よりいい?

昨日は朝から買取案件の打ち合わせでオーナーさん宅を訪問しました。

アパートを会社で買取る予定で、数ヶ月前から動いている案件です。

税金の関係で来年になってから契約決済をしたいと言われてちょっと先延ばししていたのですが、早いものであと数日で来年なのですね・・・


人気ブログランキング
←こちらをクリック頂けると票が入る仕組みです。クリックお願いしますね!


うちの勤務先は12月27日(金)が大掃除&忘年会で、28日から1月5日(日)が冬期休暇となります。

なので実質的に4日程度で仕事納めとなるので、バタバタと年末の挨拶も兼ねた念押し作業をする感じです。

で、今回のアパート売主である地主さんを訪問したところ・・・

クマ 「おはようございます! 今日は天気良くていい感じですね」

地主 「いい天気だね・・・ ちょっと話の内容は悪いんだけどね」

クマ 「え 何かあったんですか?」

地主 「アパートの件なんだけど、ローンが終わってるけど抵当権付いてるでしょ」

クマ 共同担保に入ってる状態ですけど銀行さん外すのOKなんですよね?」

地主 「そうなんだよ、今回のアパートのローンは完済してるから銀行もOKだって話なんだけどさ、銀行が良くても保証会社がダメって言ってきたんだって」

クマ 「・・・ 安く売りすぎとか言われちゃいましたか?」

地主 「いや、売れた代金を全額返済に回してくれないかって」

クマ 「全額ですか? 売ったら債務が減って銀行が安心するってことですね」

地主 「返済を減らしたい訳じゃ無くて現金を用意したかったんだよ」


あまり深い事は書けませんが、売主さんは地主さん&会社経営なので会社の絡みが影響しているようです。

金融機関が共同担保に取ってる物件の担保を外すってのは簡単では無いと今年長々と1年かけて決済した別案件で良くわかっているのですが、今回はオーナーさんに現金が必要になったから買取って欲しいと言う希望と、当社として割に合う話だと思ったので喜んでいたのです。

地主 「悪いねぇ 今回のはダメだったけどまた別の話を考えるから」

クマ 「いえ、また必ず話を下さいよ、全力で力になりますから」

地主 「大丈夫、他には頼まないから安心してよ」

クマ 「ありがとうございます」



そんな感じで来月の予定に大穴が開いてしまいましたが、次の事を考えるしかないですね

新年早々コケるのより年末でわかって良かったと思う事にします


b469d328その後は、去年苦労した案件の買主さんの奥様宅を訪問しました。

奥様は陶芸家で、最近ニューヨークの展示会にも出品されたそうです。





クマ 「え〜 ニューヨークなんて行ってるんですか?」

奥様 「違うのよ、私は作るだけなんだけどインターネットに出したりしてくれる人がいて、ニューヨークの日本人に知り合いがいるって事で出してみたの」

クマ 「凄いですねぇ そう言うのってオークションみたいな売り方する感じですか?」

奥様 「そうなんだけど、売れた金額の半分を主催者に寄付する仕組で、売れ残ったのは全部あげちゃった」


クマ 「え・・・もったいないですねぇ」

奥様 「日本に送り返すと4万円くらい送料が掛かるって事だったから理解ある人にあげた方が良いのよ」


何とも立派なお考えですが、「また作ればいいから」との言葉に逞しさを感じました。

自分で物を作れるってのは素晴らしいことですね。

で、このお宅では手乗りのサクラ文鳥がいるので、カゴから出して遊びました。

IMG_8709カゴの入口を開けると凄い勢いで飛ぶ出してきたのですが、うちのシルバー文鳥のピヨの100倍の速さで動き回る感じです。








IMG_8713クマ 「うちの文鳥が若い頃でもこんな速く動かなかったですよ」

奥様 「すごく暴れん坊で気が強いのよ」

クマ 「前に来た時、目の前に手を出したら噛みついてきましたからね」


奥様 「そうなの、指を出すと怒るのよね」

クマ 「うちの文鳥も昔は良く怒ってましたけど、9歳にもなると丸くなるみたいで大人しいものですよ」

IMG_8719その後、いろいろと話が弾み結構な時間を過ごしてしまいました。

相変わらずのカロリー摂取量です・・・







さて、本日の午前中は、特殊案件の対応をしてきます。

人的トラブルの対応なのですが、ちょっと書けない内容です。

予定通り行けば訴訟しないで任意の退去となるかと思ってます。

どうなりますでしょうかね・・・



ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



人気ブログランキングへ
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
Google AdSense


過去記事
ブログ内検索
Google

WWW クレーム日記
人気ブログランキングへ
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
ブログ内が検索できます。
Google

WWW クレーム日記
クマの書籍
第2弾発売中!
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
ご自由にどうぞ
このブログはリンクフリーです。
許可無くリンクしちゃって下さい。
引き続き相互リンクも受付しておりますのでよろしくお願いします。
↓相互リンク歓迎↓
コメントにてお申込下さい。
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com