賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

優先するべきは◯◯

図1なんか石をくわえている鳥のクチバシって感じです。


鳥が解体作業やってたらビビりますね・・・







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BlogPaint少し前に現在行っている解体現場の状況を書きました。

11月の下旬に工事に着手してから1ヶ月ちょっとかかっていますが、最初の頃の室内設備や造作を壊すのに時間がかかった感じです。








BlogPaint今まで30年以上も建っていたマンションが無くなると言うのはホント景色まで変わってしまう感じですので、凄いことをやっている気分になるものです










BlogPaint大型重機3台で解体工事をしていて、前回のブログでは建物が3分の1くらい残っていました。

「建物が壊れるだけでも、あと10日くらいかかるよ」と解体屋の監督さんに言われていたのですが、








BlogPaintその通りに、建物部分に関しては解体が終わりました。

この後に瓦礫を撤去して、地下の基礎部分を取り除く作業となります。









BlogPaintクマ 「この調子でいけば月末で全部終わりそうですね?」

監督 「えっ? それは無理ですよ」

クマ 「瓦礫撤去して基礎を取り除く感じでしょ?」









IMG_8662監督 「そうですけど、簡単じゃないんですから」

クマ 「月末決済は無理って感じですかね?」

監督 「無理です! まだ地下の状況が良くわからないし、急ぎでやるのは危険だから2月末まで余裕もって下さいよ」


クマ 「すみません・・・ では徹底して安全第一で丁寧にお願いしますね」





BlogPaint「これだから素人は困るよ」

的な雰囲気になっちゃいましたが、ホント危険な作業だから安全第一でやって頂きたいので余計な事を言ってしまいました。







その後、売主さんに報告し決済延期の了解を頂きましたが、抵当権者の金融機関「決済が1ヶ月延びる」と報告したところ担当さんに暗い声でご了解を頂きました。


安全を最優先でやるしか無いですので延期は仕方ないですが、契約締結時に余裕を持たなかったのはまずかったです。


いろいろありますね。


ではまた明日





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どれだけ違う?

IMG_8670自分、栃木県に近い埼玉県で活動していますが、昨日現地調査に行った物件の近所からは富士山がよく見えました。

まぁ 10倍ズームで撮影しましたが冬場は空気が澄んでいるのでしょうね。






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不動産の仕事では駅から徒歩での分数を測る場合に実際の距離を測ります。

Google Mapで自動検索する事もできますが、もっと近道があるだろうと徒歩で行けるルートの最短を見つけて80mで1分の計算での徒歩表示をするものです。



tyokusenkyoriすごく昔は、大家さんの申し出た体感時間で徒歩分数を書いたり、直線距離で推定しちゃったりした業者が多かったのですが、さすがに今時は正確に測らないとトラブルの元ですので、慎重になるものです。

ちなみに今回の物件から富士山までの直線距離は
111kmでした。







BlogPaint今回お話のあった物件は、現況の分筆すると推定で300坪以上あるはずなのですが、登記簿上の面積が怪しいのと、一部農地との境が不明確なので測量をして境界をハッキリさせないと斡旋図面が書けない状態です。







売れるかわからないのに確定測量の費用を掛けるのは抵抗があるとの事でしたが、少し前に別の物件を公簿売買で売ったところ、決済した後になって買主側の業者さんが実測して、数十坪土地面積が小さかった事が判明した事がありました。


「実測面積との差異が生じても売買代金の増減はしない」との約定で取引していたのでお互い納得して契約しているのですが、実に後味が悪く、取引相手が業者では無く一般の人であったらトラブルになったかも知れません。

そんな事があったので、余程お金に困っている売主さん以外は売り出し前に測量をお願いしている感じです。

今回の物件も、最近面積が小さかった事が発覚した物件も、市街化調整区域で農地と隣接している広めの土地なのですが、5年前の今くらいの時期に苦労していた案件は、登記簿だと58坪で実測面積が116坪でした。

しかも結構な住宅地に所在する物件でしたので、公簿取引の契約書を使えば問題ないなんて自分的には思えません。

都会の土地と違い、安くしか売れないので確定測量の費用もバカにならないのですが、「買主が決まったら測量するよ」なんて言って実測して話が壊れたなんて事もあるかも知れませんので、やはり売り出しする前にやらないといけない事なのでしょうね。


さて、本日は夕方から都内へ行ってきます。

打ち合わせの後に新年会なので楽しみなのですが、インフルエンザが流行ってるみたいですので、マスクして電車乗ろうと思います。

ではまた明日


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壊してます。

BlogPaint​昨年、すごく苦労して売買契約を締結した案件が、だいぶ進行しました。

延床900平米の建物を解体をしないと土地が分筆できないってのが一番のネックで、多額の解体費用を掛けて工事しています。







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BlogPaint昨日、隣地に住んでいるオーナー(売主)さん宅へ新年の挨拶に行ったところ、大型トレーラーをバックさせて敷地内へ重機を入れる場面に遭遇したのですが、幅員20mの道路に面しているとは言え、乗用車の車庫入れのようには行かず、3分くらい通行を妨げちゃって申し訳なかったです・・・









f9e7feef昨年11月下旬の工事着手時には、「出だしは重機が入れないから手作業なんだと解体屋さんが大変そうに作業していましたが、アスベストも発見されず順調に進み、建物の3分の1くらい解体が終わった感じです。










BlogPaint現在は重機3台で壊していますが、それでも慎重にやらないと危険ですので時間が掛るそうで、建物の見える部分が無くなるまで最低でも10日以上掛かるとの事でした。












IMG_8449その後、地中に埋まっている基礎の部分を壊すのですが、設計図書には杭の表示が無く、ピットのような大型の基礎になっていますので、そちらの撤去も時間が掛かるそうです。











IMG_8445契約上の予定だと1月末に決済なのですが、最終的な整地作業まで終わらない可能性が高いと言われてしまったので、半月くらい伸びるかも知れません。








そこら辺、抵当権者の金融機関や買主さん側と調整なのですが、買主さんには、「解体屋さんを急かさず丁寧にやってくれ」と言われているので、そうするつもりです。


いずれにしても2月中には決済できると思いますので、その後は買主さんが新規に建物を建てる予定になっていて、自分も関与するように言われているのですが、買主さんが全然焦っていないので何も進んでいません・・・



f577fb97そろそろ、建築の話を真面目に考えましょうと買主さん宅へ訪問したのですが、年初から持ち株が大幅に上がった話(自分のじゃないです)で盛り上がり肝心な建築の話は時間切れで後日となってしまいました。








2018年もいろいろある年になりそうです


ではまた明日


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めんどうみてよ・・・

昨日のブログで、地主系大家さんから同級生である当社の社長(73歳)と話がしたいと言われた事を書きました。

実務的な部分以外の話がしたい場合には年齢的にふた回りも違うと、話が噛み合わないと言うか、似たような感覚の持ち主が求められていると感じました。



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うちの会社の特徴は、地主系大家さんが8割以上なので、50代くらいの元気な頃にアパートやマンションを建築して築20年経過したくらいの年代が多い感じです。

自分的に話が合うと思っている年配大家さんには、賃貸管理や不動産に関する話をしている部分を除いては、大家さんに話を合わせられていたのでしょう。

優しい人が多い事に感謝です。


そんな事を実感したところで昨晩は別の地主系大家Aさん(75歳)と食事してきました。

平成10年くらいからのお付き合いで、当時のAさんは50代の現役会社社長でした。
事業で稼いだお金を不動産に換えている真っ最中で、自分自身使いっ走り的に物上げ交渉をさせてもらっていました。


「セレモニーホールの経営したいから調査してくれ」と、頼まれたのが一番最初の大きな案件でした。

当時、30歳位だった自分には重すぎる案件で、言われるがままに斎場近くにある空き工場を調査して所有者に交渉、他県にある不動産会社を通せと言われて1億円くらいの買い付けを出した記憶があります。

今思うと行動的な感じですが、自分の考えで行動していた訳では無く言われた通り行動させられていただけな感じでした。

で、契約締結の直前になって物件近くで別のセレモニーホールが建設される事を知ってドタキャンして交渉先の不動産会社の社長に激怒されたのでした。

その後も空家になっている古民家を休憩所にしたいから所有者調べて買い取り交渉して欲しいとか、◯◯にある土地を買って旅館を作りたい等々、いろいろ対応して勉強させてもらいました。


「さわがし」と言う単語を身をもって教えてもらったのは自分自身糧になったと思っています。


数年前からは、他社に任せていた物件の管理を当社に任せて頂く事が出来て、最近ではいろいろ癖が有りすぎる駅前の一等地を買ってくれました

「もう俺も長く無いから現金を不動産に換えて相続税を減らす」

と、言うことが、ここ最近のAさんの口癖です。

IMG_7996食事に行く前に所有地の売却を頼まれました。

クマ 「現金増えちゃっていいんですか?」

Aさん 「いいよ、こんな場所残すよりもっとまともな場所のを買うよ」

奥さん 「もういらないでしょ、今回の土地の建物代にすればいいじゃない」


Aさん 「いや、建物の建築費は借入れしようかと思ってる」

奥さん 「何だかねぇ 大丈夫なのかしら」

Aさん 「俺が死んだ後はクマちゃんに面倒見てもらえばいいんだ」

クマ 「そこら辺は、奥さんもお子さんも交えて打ち合わせましょうよ」


IMG_7998Aさん行きつけのお店に移動する間も今後の話で盛り上がりました。

「孫の代まで金に困らない仕組みを作りたい」と言うのがAさんの考えなのですが、奥さん的には不安があるようです。







fdsAさん 「俺はさ、株の話と不動産の話が出来るクマちゃんと話してる時が一番楽しいんだよ」

クマ 「そうですか、ありがとうございます」

Aさん 「あとは、商売の話がしたいんだけどね」


クマ 「そこら辺に関してはサラリーマンですから弱いです」

Aさん 「そう言う段階なんだから仕事として頑張ってればいいんだよ」

クマ 「いろいろ教えて下さい」

Aさん 「何言ってんだよ、俺がいなくなってからも頼むよ」


何だか、この年代の方に話が合うと言われるのは嬉しい事なのですが、奥さんや子供さんへの承継を含めてAさんの気持ちを伝えるのも仕事なのでしょう。

まだまだ、奥深い話があると思うので引き続き関わらせて頂きます。


さて、本日は午後から都内へ行って賃貸管理系の集まりがあります。

終わってから忘年会との事ですので楽しみです。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com