賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

その都度協議ですか・・・

IMG_4493ここ最近雨が降らない感じで暑い日が続いています。

5月なのに早くも夏場の気温になるってのは心配になるものですが、 毎年恒例になったと言う事は、本格的に温暖化しているってことなのでしょう。

ホント冷たい飲み物が美味い時期になりました





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きのうは、しばらく前から手掛けている大型案件の打ち合わせで家族会議に参加してきました。

マンションを解体して土地を切って一部を残して売却するのですが、いろいろ難航中です。

相手がいるので難航の理由を詳しく書けないのですが、買主側へのお願い事を増やす形で諸問題をクリアする流れで進んでいます。

一番は、鉄骨造マンションの解体費用なのですが、何社も解体工事の見積もりを取って、一番詳しい内容を書いてきた業者さんで進みそうな感じです。

延床約900平米の鉄骨造なのですが、一番安い業者は1300万円くらいでしたが、基本中の基本事項のみの提示だったので、何か追加料金があった場合は、「その都度協議」となっていました。

壊し出してから何か問題が発見された場合に協議しても、工事を進めるしか選択肢が無いのだから足元見られますよね・・・



一番詳しい見積もりを出してきた業者さんは、かなり現地を見てくれて、最上階の天井部分にアスベストが使用されている可能性がある吹付けを指摘してくれました。

他の業者さんはここまで見なかったのですが、成分調査してアスベストだった場合と、非アスベストの吹付けだった場合について詳細に金額を明示してくれました。

ちなみにアスベストが入っていると、約1000万円程追加となるそうなのですが、非アスベストのグラスウール吹付けでも単純に捨てられないそうで処分費で300万円プラスなのだそうです。

他にも、新築時の設計図書には「杭は無い」となっていてピットの様な基礎が書かれているのですが、これが杭が有った場合の追加金額も出してもらっています。

こう言う事を最初から指摘してもらわないと、解体業者を手配した自分に対してのクレームにつながるのですが、考えられる最悪のシナリオで金額を見積もって、最終的に「考え過ぎでしたね」との結論で費用が安くなれば精神的にも安心です。

結局、一番詳しい調査の業者さんで工事を進める流れとなりましたので、今度は買主側と協議を行います。

IMG_4492と、言うのも今回の建物解体は、元々土地を分筆して売却するために解体が必要となったもので、売主側が負担します。

しかしながら、契約時に解体費用が捻出出来ないので、買主さんから手付金を多く入れてもらい解体に着手する方法で実施する事になりました。



そこら辺、買主側のリスクでもあるので、買主さんとしても知り合いの解体業者に工事をお願いしたいとの希望が出ています。

売主・買主お互いに協力しないと取引自体成立しない状態なので、神経を使いますが、そう言う調整業務が自分の役割なのでしょう。


と、言うことで一番お金の掛かる解体について先が見えてきました。

次の課題は、「引っ越ししたくない」と頑張っている賃借人さん(1世帯)なのですが、こちらもいろいろありそうです・・・


ではまた明日


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知りませんでした。

「京都方式でやれば良いって言われたんだけど」

先日売却の仲介をした土地の決済にあたり、売主さんが司法書士さんにアドバイスされたそうです。


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自分、京都方式って聞いたことも無かったので、何だかわからなかったのですが簡単に言うと、関東で行われる通常の決済は主に買主側で依頼した司法書士の先生が立ち会って行われます。

これが、売主側からも司法書士先生の立会をお願いして、売主・買主双方に代理人がつくって感じなのです。

何で、こんな事になったかと言うと、土地の売主さんが昔からの大地主さんで、古いタイプの権利証が他の物件とミックスされている状態なので、1物件だけの決済で数十物件の権利証まで持ち出すのは気が引けたのです。

で、売主さん自身、法律系や税務系の扱いの一切を都内の大手事務所にお願いしているので、そんな感じのアドバイスが出てきたのでした。

BlogPaint売主さん・買主さん・司法書士さん2名・買主側仲介さん・自分と新人君の7人で決済。

京都方式初体験でしたが、司法書士の先生も片方の手続きをすれば良いので手際よく完了しましたよ。






IMG_4408「決済が終わったら食事しに行こう」

と、売主さんがお店を予約してくれたのですが、思ったよりも早く終わったので日本橋の街をブラツイて時間調整。

めったに東京に来ない新人君の様子が楽しめます。







IMG_4417普段、スーパーの食品売場かセブンイレブンの弁当程度しか昼に食べていないので、こう言うお店でのお昼ってのは別世界な感じです。










IMG_4421コースを予約して頂いたのですが、ホント何を食べても美味しいです。












IMG_4428売主さん、お正月に奥さんと食事しに来たりするのだそうですが、なんとも羨ましい限りです。












IMG_4429新人君の滅多に来ない東京に驚く様子を鑑賞して楽しんでいましたが、たぶん自分の様子も楽しまれてしまった事でしょう。







良い思いさせて頂きましたよ。



さて、本日は営業課N君からの依頼で新たな騒音系トラブルの対応をします。

何か、管理アパートの入居者さん宅に「幻聴の聞こえる近所の人が苦情を言いに来て困る」との相談なのですが、良くわからないので立ち会って欲しいとのこと・・・

ホント良くわかりません


ではまた明日



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想像だけじゃ・・・

しばらく前から、売却や相続絡みの資産活用系の仕事が多くなっています。

管理系業務に関しては、重たいのだけ関わっているので腕が鈍る事は無いのですが、思いっきり鈍っている分野があります。



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←なかなか高度を保てませんね。


賃貸経営での重要な項目は

「空室対策」+「テナントリテンション」

テナントリテンションは、入居者保持と言う意味で、簡単に言うと入居者さんに長く住んで頂く為の対策です。

隣に変な人が住んでいる、物件が汚い、管理会社の対応が悪い等々本来なら引越す理由が無い方の引越しを防がないと、大家さんにも管理する側にも悪い影響となるのです。

問題入居者への対応は管理会社として当然の責務であるので、日々緊張感を持って対応しているつもりですが、本当はそれだけでは無いと思っています。

テナントリテンションに関しては、積極的に入居者さんの不満点を洗い出す事が一番優れた活動です。

しかしながら、業務の大半が受け身の対応になっている事が反省点であり、これからの課題なのでしょう・・・


で、もう一つ大切なのは「空室対策」です。

自分の活動エリアは埼玉県の北東部で、市の人口は5年前との比較で1.25%(1954人)の減少です。

圏央道のインターが出来た隣の市に工業団地が建設されている事が良い感じだと思っているのですが、それでも人口が減って行くエリアなのでしょう。

そう言う地方のエリアでは、駅近くの物件と遠いい物件での二極化が進んでいます。

決まらない物件が更に決まらない状態・・・

そんな悪循環が広がっている事に恐ろしさを感じています。


「だったら売っちゃいますか」

と、言うのも選択肢の一つで、正直言ってここ数年自分はそう言う系の方向で活動していました。

ですが、売った後のオーナーが満室に出来るのだから、既存のオーナーさんにも手が打てたはずです。

うちの勤務先は、仕事を分業していて自分自身は「管理」+「売買」を担当していて「空室対策」系の分野について、あまり関わっていませんでした。


問題がある所に活躍場所がある・・・


その分野で新たな活動が出来るなら素晴らしい事です。

昨日、自分の仲間で「超空室対策株式会社」と言う何をしているかわかりやすい名前の会社を立ち上げた服島氏と電話で話してアドバイスしてもらい、いろいろヒントをもらいました。

その分野鍛えさせて頂きます。


そんな中、売買系の業務の方は好調で、お世話になっているお医者さん系大家さんが弟さんを紹介してくれて、ご実家を売却する打ち合わせをしてきました。


BlogPaintお医者さんの身内はお医者さん・・・

一族皆さんがお医者さん系の仕事をしているって不思議ですが、お父様の時代から並々ならぬ努力をされてきた結果なのでしょう。




ちょうど最後の診療が終わった時間に訪問したのですが、ご兄弟で雰囲気が良く似ていて初対面とは思えない感じでした。

売却の話は進みそうなのですが、問題は既存建物の杭です。

築45年、鉄骨3階建84坪の診療所兼居宅で、恐らくそれなりの杭が入っていると思います。

その設計図があれば、正確に解体の見積もりが出せるのですが、無いと想像も費用も膨らむ感じです。

現段階で、杭を除いた解体代が550万円、杭の状況次第では解体費用が倍以上になるかも知れません。


弟様 「私が高校生の時に杭を入れているの見た記憶があるよ」

クマ 「どんな杭でしたかね?」

弟様 「何か羽みたいな出っ張りがある金属杭でしたよ」

クマ 「長さはどのくらいでしたかね?」

弟様 「3階に届くくらいだったかなぁ」

クマ 「設計図残って無いですかね?」

弟様 「う〜ん 今度実家の金庫開けて探してみるけど無さそうだな」


と、言うことで、設計図書を探してもらい無かったら、解体屋さんに想像で金額だしてもらう予定です。

売却価格の大半を解体費用で持って行かれちゃうってのは、痛いところですが、立派な建物を作ると壊す時に大金が掛かると言う事です。

木造の小さな家でも、解体費用が出せないと言うことで空家として放置される原因になっている時代です。

地価の安い地方では激安の現況渡し物件が増えて行くのでしょうね。


ではまた明日




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承継を考える

IMG_3455「俺は挨拶しかしないから全部仕切ってよ」

と、営業の新人君に土地の売買契約の進行を最初から最後までやってもらう事にしました。

一人で全部出来るようにするのが自分の役目ですので経験を積ませてしっかり承継したいところです。




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今回の契約は、買主が宅建業者さんで、事前に契約書のすり合わせを重ねていたので、多少の要点確認と記名捺印で終わる感じです。

売主さんの方が、早く来社されて先に署名捺印を終わらせていました。
そうなると残りは決済日時の打ち合わせと、現況が月極駐車場なので現利用者の解約時期をいつにするかなのですが、そこら辺を買主さんと交渉するように新人君に伝えていました。

買主 「先に社判つきますから打ち合わせはその後で」

新人君 「売主さんの分は押印済みです」

買主 「じゃぁ手付金渡しますから確認して下さい」

売主 「数えさせてもらいますね」

買主 「これで押印関係は全部終わりましたよ」

新人君 「ありがとうございます、ではコピー取ってきますね」





新人君がコピーを取りに席を外してしまったお陰で自分が仕切る事になってしまいました・・・

せっかく、全部経験させてあげようと思っていたのに失敗です。

打ち合わせが終わった頃に新人君が戻ってきましたよ


まぁ 無事に終わって良かったですが、今度から自分がコピー係をしようと思います。


夜は、水路に橋を架ける話をしに地主さん(70代男性)宅を訪問してきました。

クマ 「あの土地、水路があるから橋を架けないとダメなんですよ」

地主 「そうか・・・ 車が入れないと資材置けないからね」

クマ 「で、橋造ったらいくらか業者に聞いてきたんですよ」

地主 「結構高かった?」

クマ 「1平米あたり10万円て感じですから3m幅で2mだったら60万円で、構造図とか書いて申請する費用が5万円なんですって」

地主 「どうせなら4m幅が良いと思うけど高いなぁ」

クマ 「あと、借りるって人が砂利敷いた後に解約したら畑に戻せないですよ」

地主 「何か面倒な感じだからやめとくかなぁ・・・」

クマ 「まぁ やる前にじっくり考えて下さいよ」

地主 「いろいろ考えたんだけど農地は子供達が欲しくないだろうから売っちゃおうと思うんだよ」

クマ 「お仕事忙しいから野菜とか米なんて作りたくないでしょうね」

地主 「そこなんだよ、俺が働けなくなる頃には農地なんてタダでもいらないって時代になると思うから今のうちに売っちゃうか」


地主さん現在73歳なのですが、少し前から太ももが痛くなり、お医者さんに坐骨神経痛だと言われたそうです。

その他、年相応にいろいろ不具合が出てきた事もあり、引き際を考えるようになった様子です。

親が使っていた自宅が「空き家」になっているので売却して欲しいとの事を頼まれる事が増えてきましたが、親が使っていた「空き畑」とか「空き田んぼ」ってのは「空き家」以上に流動性が厳しくなってくると思います。

人口が減っていく時代にはいろいろな問題が出てくるのですね。

仲介料5%の取引が増えそうです。


では本日も頑張りましょう


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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