賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

橋から見積もり

「資材置場として貸して欲しいって言われてるんだけどチャレンジしてみる?」

と、親しくしている地主さんに言われてチャレンジする事にしてみました。


人気ブログランキング
←見事な抜かれ具合です・・・



この話単体だったら全く仕事にならないので、別の専門家に投げちゃう感じですが、先日広めの土地の売買打ち合わせで地主さんの資産整理の必要性が出てきたのと、何となく興味があるので引き受けました。

物件は市街化調整区域内で地目が「田」。

思いっきり農地法絡みで除外申請から行う感じです。

以前、田んぼを宅地にする際に経験しましたが、今回は雑種地に変更。

現況は「秋に柿を収穫するための畑」なのだそうです。

クマ 「柿が食べられなくなっちゃいますけどいいんですか?」

地主 「あそこの柿は甘くて美味しいって評判なんだよな」

奥様 「そんなのスーパーで買えばいいんだから」

地主 「そうだよな・・・趣味でやってるようなもんだから」

クマ 「たくさん土地もってるんだから柿の木なんてどこでも育つでしょ」



IMG_3318さっそく現地へ行ってきましたが、趣味でやるには広すぎる面積で柿の木も1本では無く20本以上植わってました。

なんか想像と違いましたが、気になる事を発見







BlogPaint土地の目の前に側溝がありました。

これがまた、住宅街にある側溝より幅があり、コンクリ部分が左右で30cm・水路の部分が70cmで合計1m幅です。






会社に帰って謄本を上げてみると、この側溝は市の所有で地目が「用悪水路」となっていました。

この幅だと車の出入りをするには、それなりに頑丈な橋を作らないといけません。

で、過去の嫌な経験を思い出しました。

5年前にアパートを売却した際の出来事なのですが、アパートの敷地に入る為の橋について河川占用許可の申請が出ていない事が発覚して大慌てになった経験があります。

そのアパートは、建物新築時には別の接道があり、建築許可が下りた後に接道部分を閉鎖して「橋」を作ってアパートへの導入路としていた感じなのですが、何より困ったのが河川占用許可申請時に添付する橋の構造図です。

8beeceb4既に出来上がって数十年経過している橋なのに、どう言う構造になっているか書いて提出しなさいとの事でした。

「自分が、見た感じで書いていい?」

と、役所の人に聞いたら「ちゃんとした人に書いてもらって」と言われた事を今でも覚えています





無題で、ちゃんとした人にお金を払って構造図を書いてもらったのですが、やはりちゃんとしてました

今回の土地に関してはどうなのでしょうか?







IMG_3333お隣の土地に関しては、立派なコンクリートの橋がかけられていました。

たった70cm幅の側溝でも車が通る訳だし、資材置場なのだからトラックが渡っても壊れない橋が必要なのでしょう。




さっそく、市役所の道路河川課に行って確認してきました。

IMG_3340クマ 「70cm幅の水路なんですけど、橋をかけると河川占用許可が必要ですかね?」

職員 「はい、必要です」

クマ 「ですよね・・・ 構造図とか出さないといけないんですよね?」

職員 「そうです、農地の入口ですけど、農地以外にするなら先に農業委員会で確認されてから手続きして頂ければと思います」


と、言うことでまずは橋の見積もりを取って、それでもやるか確認してから農地法の申請を行いたいと思います。


さて、本日は水曜日で定休日です。

明日27日(木)は福岡でセミナーしてくる予定なので今日の午後には飛行機で移動です。

ではまた明日



br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



いろいろやります

無題11「やっと稼働できるよ」と、太陽光発電用地目的で群馬県にあった当社の社有地を買って頂いた社長さん(70代男性)が来店されました。

取り掛かったのが4年前の8月農業委員会隣地地主さんと調整が完了して決済できたのが3年前の1月でした。



人気ブログランキング
←ポイントも順位も元気無いのでクリックお願いしますね。


自分は、土地の売却のみに関与していて太陽光設置に関しては、社長さんが依頼していた業者さんが申請から設置まで担当していたのですが、土地を取得した後に電力会社とゴタゴタがあって、稼働できない状態が続いていたそうです。

クマ 「そうでしたか、だいぶ時間が掛かっちゃいましたね」

社長 「土地買って3年も掛かったし、電力会社の要求で予定外の出費があってね」

クマ 「何とも心苦しいです・・・」

社長 「いやぁ こう言うのが勉強になるってもんだよ」


何か苦情や愚痴を言われるかとドキドキしましたが、これから年数かけて回収できるんだからいいんだと、前向きな話が聞けて一安心でした。

社長 「最近、不動産の情報は無いかな?」

クマ 「今、社長が所有されている、◯◯町のアパートの近くで大きめの土地を商談中ですけど、話が壊れたら検討してくれます?」


たまたま、この社長さんが所有されているアパートの隣の隣で、難易度も金額も高い案件なのですが、ぜひ買いたいとのこと。

二番手としてお待ち頂く事になりました。

IMG_3254ついでに、所有されているアパートの放置自転車の撤去も依頼されたので、現地へ行ってきましたが、駐輪シールの貼っていないボロ自転車1台だけだったので、様子見して捨てようと思います。

いろいろ大きいことから小さいことまで対応していますが、頼めば何でもやるとのイメージが大切なのでしょう。




IMG_3259さて、本日は先日から再発した犬の騒音対応を行います。

実は今朝も5時半前に鳴きっぱなしにしていたようで連絡がありました。
ワンちゃんと一緒の部屋で寝れば吠えてもすぐ止められると1年間実証してきたのですから飼い主に問題があると自分は判断しています。

騒音元を呼び出して打ち合わせしてみますが、言い訳を聞く段階じゃ無いんですよね・・・


ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



気楽じゃダメです・・・

昨日のブログでちらっと書いた犬の騒音ですが、着信を付けておいた騒音元から電話が掛かってきて、「水がこぼれて鳴いていた」とのご主張がありました。


人気ブログランキング←順位のキープは難しいものですね。


「注意すれば鳴かないんだから鳴かせないように注意して下さい!」

と、朝から強く伝えておきましたが、単純に「鳴いてしまったら放置しないで欲しい」と言っているだけなのです。

難しいのでしょうかね・・・

1年ほど問題がおさまっていたのだから、気が緩んでいるような感じがしますが、これ以上の対応はお互い面倒な事になるので勘弁して欲しいものです。



きのうは、夕方から土地の購入話を進めている地主さん(70代男性)宅を訪問してきました。

以前より「何かいい土地無いか?」と言われ続けていたのですが、やっと地主さんが納得できるランクの土地の交渉に入りました。

ただ、市内ではかなりの高額物件になるので、自分としては本当に買って大丈夫なのか奥様を含めて念押ししている感じです。

ご主人 「買ってからどうするって? 買ってから考えるんだよ」

クマ 「今回のは、かなり高額なんだから何を建てるのかしっかり考えないとだめですよ」

ご主人 「大丈夫だよ、競輪競馬で大金つぎ込むよりいいだろ?」

奥様 「気楽に買えるような金額じゃ無いし遊びで出す金額と桁が違うでしょ」


クマ 「自分が心配してるのは、買わなきゃ良かったって言われる事なんですよ」

ご主人 「まぁ 確かに今まですぐに飛びついて買い進めてきたから、いらない不動産も抱えてるんだよね」

奥様 「増やすだけじゃなくて元気なうちに整理した方がいいわよ」


ご主人 「わかったよ、いらないの全部整理してカミさんと子供に分ける分だけ残すことにするよ、でも今回のだけは買うから!」


と、言うことで検討されている土地を買う決心は付いたのですが、農地を含めた使っていない土地を売却する事になりました。


4c69dbabで、自分の知らない売却候補の所有物件の場所を説明してくれたのですが、大体の場所を口頭で言って、細かい場所を地面に書きます。

それを写真に撮っておいて、後ほどグーグルマップや住宅地図で照合して謄本をあげる・・・



何とも原始的なやり取りですが、こう言うのも地主さんあるあるの一つなのでしょう・・・

このやり取りを見て、最近発表されたSONYのXperia Touch
思い出しました。


無題以前よりあった超短焦点プロジェクターが進化して、投影された映像をタッチして操作できるというものです。
早速欲しくなったのですが、税込みだと16万円超えちゃう金額なので気楽には買えません・・・






無題2そう考えると3万円で買えるASUSのZen BeamE1が実に魅力的に感じます。
小さくてモバイルバッテリーにもなるのに価格コムで3万円切ってましたので、物欲MAX・・・




と、何か朝から変なブログ内容になってしまいましたが、技術の進化はうれしいものです。

ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



壊さない方がいい?

「自分が言うのは変だけど、あの建物は壊さないで売った方がいいよ」

と、見積もりを頼んだ解体業者の社長に言われてしまいました。


人気ブログランキング
←本日もクリックをお願いしますね。


去年からアパートや貸家を売らせて頂いているオーナーさんより、「実家を売却したら、いくらで売れるかな?」と、お声がけ頂き、査定をはじめたのですが、建物が築45年を経過している状態です。

謄本を見ると鉄骨造3階建で種類が「診療所・居宅」となっていました。

自分的には外観で見た限り、築年なりの古さを感じましたが、解体のプロである社長の見る目は自分と違うのでしょうか・・・

話を頂いたオーナーさん(70代男性)は、ご本人さんだけでなく、2人のお子様もお医者さんなのですが、お父様と弟様もお医者さんとの事です。

クマ 「ご実家は今、誰も住んで無いんですか?」

オーナー 「父が亡くなって、数年前まで母が住んでたんだけど、施設に入ったんだよ」

クマ 「謄本見たら、建物の延床が84坪もあったんですけど、もう使えないんですかね?」


オーナー 「使えるって言うなら解体代が浮くから助かるけど、ボロすぎてダメだと思うよ」

クマ 「解体屋さんに外から見させたんですけど、もったいないって言われたんですよ」


オーナー 「そうなの? 中を見た方がいいなぁ 妹が鍵を持ってるからに電話させるよ」

と、言うことで妹様から鍵を借りて解体業者の社長と、営業の新人君を車に乗せて室内探検に行ってきました。

社長 「いやほんと、自分は商売だから壊した方が良いんだけど、あの建物はもったいないよ」

クマ 「自分的には外観はボロいと思いましたけど、何か感覚が違いますね」

社長 「あとさ、3階の面積が18平米って書いてあったけど、どう見ても100平米くらいあるよ」


クマ 「え〜 屋上に出る塔屋みたいな感じで100平米は無いでしょ」


現地に到着して社長が一言

社長 「ごめんなさい、道路一本間違えた場所の建物見てた・・・」

何か話が合わないと思っていましたが、社長はカーナビの言う通りの場所にある3階建ての建物を見に行っていたそうです。

たまたま、似たような規模だったのですが、どう見ても築20年程度の物件で、そんなのだったら自分も壊すなんて言いません


BlogPaint社長 「こっちだったのか・・・」

クマ 「そうですよ、カーナビ不正確ですね」

社長 「いやぁ こっちなら納得」







IMG_3103さっそく玄関を開けて入室。

まだ、荷物がたくさんありますが、さすがお医者さん一家のご実家だけあって置いてあるものが立派です。






クマ 「これだったら、現況で売れるかも知れないな」

社長 「置いてある物も売れるなぁ」

クマ 「さすがに広いですね、2階に行ってみましょう」



IMG_3114クマ 「うわ・・・ なにこれ?」

社長 「酷い雨漏りだよ」

クマ 「これじゃ直す気力が失せますね」








IMG_31132階の天井を見上げると、漏れのすごさがわかります・・・

天井を開口したのか雨水で破けたのかわかりませんが、こう言う状態では「直せば使えますよ」とは言いにくいです。






BlogPaint屋上の防水は、シートが3層くらいに重ねて貼り付けてありましたが、隙間だらけで、営業の新人君が驚いて固まってました。

やはり解体した方が良いでしょう。
解体費用の見積もりを見て売り出し価格を決めますが、重量鉄骨の古い建物は解体代が高いと思うので嫌な予感がしています。



とは言え、せっかく頼んで頂いたのですから期待に応えられるよう頑張ります!

さて、本日は朝から都内へ行って研修に参加してきます。

夜は懇親会があるとの事で飲み過ぎに注意して楽しんで来ます。

ではまた明日



br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



人気ブログランキングへ
管理オタクによる研修です。
賃貸管理セミナー
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
Google AdSense


過去記事
おすすめ不動産投資書籍
ブログ内検索
Google

WWW クレーム日記
人気ブログランキングへ
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
ブログ内が検索できます。
Google

WWW クレーム日記
クマの書籍
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
ご自由にどうぞ
このブログはリンクフリーです。
許可無くリンクしちゃって下さい。
引き続き相互リンクも受付しておりますのでよろしくお願いします。
↓相互リンク歓迎↓
コメントにてお申込下さい。
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
  • ライブドアブログ