賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

いろんな目線が・・・

自分、普段いろんなタイプのオーナーさんとお付き合いさせて頂いてます。

農家系地主の方、その後継者、専業大家さん、サラリーマン投資家さんと言った感じなのですが、バリバリに会社経営していて本業の他に不動産賃貸を行う会社も経営しているやり手の社長さんなんかもいる感じです。


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昨日は、そのバリバリの会社経営されている社長さん(70代後半男性)に頼まれて、戸建貸家として条件が良さそうな中古住宅が欲しいとのリクエストに応えて2件ほど案内して来ました。

この社長さん、会社を引退してお身内に経営を承継するために本業以外での収益を確保したいとアパートを建築したりしていましたが、管理物件オーナーとしてお世話になっているだけでなく数年前の太陽光ブームの時には一緒にジャングル探検をして蚊に刺されまくったり、当社が数十年固定資産税を払い続けていた原野を太陽光用地として購入頂いたお得意様でもあります。

なので、今回も即決して購入して頂ける可能性が高いと思い、朝から片道40分の業者さんまで鍵を借りに行って案内したのでした。

午前11時に会社に来てくれるとの事で待っていたところ、社長さんが来店

社長 「今日は社員も連れてきたからクマさんもうちの車に乗ってよ」

クマ 「そうですね、戸建ての駐車場が小さいから1台で行った方が良いですね」

会社の外を見ると10人乗りの大型ワゴンが待機してました。

クマ 「これまた、大きな車ですけど社員さんの送迎車ですか?」

社長 「まぁ 何でも使える便利な車なんだよ、入ってよ」

と、車のドアを開けると社長さんの他に5人・・・

クマ 「どうもお世話になっております、お邪魔しますね」

何か、ドライブに行くような雰囲気でしたが、同乗している社員さんは全て社長のお子様で、お孫さんまでご一緒でした。

社長 「戸建てなら万が一更地にして売却したくなった時にアパートと違って借主一人と話付ければ良いんだし、何もなければ貸しっぱなしで賃料もらえるから気楽でいいや」

クマ 「戸建てはアパートの1部屋より面積が広いのでリフォームに結構費用が掛かると思いますので、アパートより別格の費用が出だしに掛かると思いますよ」

社長 「わかってるよ、故障とか不具合は直すけど費用対効果考えて最低必要だってラインを決めておくのが大事だから」


IMG_0796と、社員様方の前で説明されていましたが、築年数が経過している戸建てなので、いろいろ手直しする個所があるものです。

特に社員さん達はクリーニングもしていない中古売買物件を見て一様に「こんなのじゃ借り手が付かない」と大規模リフォームを主張されます。
お金が無い社長さんでは無いので自分も思いっ切りのリフォームを勧めたいところですが・・・





社長 「全部リフォームする何てキリが無いんだよ、自分で住むために買うならいくらでもお金掛ければ良いけど、これは商品なんだから割り切りが必要なんだ」

社員さん達(娘様達)からは、「自分で住む感覚じゃないとお客さんが付かない」と、ごもっともな意見が出たりして、1件目の戸建ては40分くらい見学していた感じです。

そして2件目、こちらは駅から近いので、自分的には立地の良さでお薦めな感じでしたが、かなり建物が凝った造りになっていて1件目の物件よりも10坪も大きな延床面積です。

まず、お庭に立派な庭木や大きな岩が置いてあり、売主さんがかなり手を掛けていた様子が伺えます。

娘様 「すごく立派な庭木だけど、こう言うのは賃貸だと良くないですよね?」

クマ 「そうですね、借主さんが庭いじりが好きとかで無ければ除草とか剪定が大変ですので無い方がいいです」

社長 「いや、この庭木とか庭石は相当立派なものだよ、撤去するなんてもったいない!」

クマ 「全部撤去したら車2台止められる感じですので、その方が入居者さんも喜ぶかと思いますよ」


この意見に社長さん以外の皆様は同意してくれたのですが、何とも社長さんは庭木に拘ります。


IMG_0812 1室内に入り、窓から庭を見たところ・・・

社長 「これだよ、売主さんはこの景色を大切にしてたんだ」

クマ 「確かに窓から見ると風情ありまね」

社長 「だろ〜 こう言うのがわからないとダメだな」






この話については、撤去して駐車場にした方が良い派の皆様と唯一残した方が良い派の社長で議論されていました。


住む人目線になると言うのは大切ですが、いろんな目線があるものですね・・・


その後、2件目の戸建てについてフルリフォームする見積もり見て買付を入れる判断をしたいとの話になったのですが、リフォーム業者さんの動きが悪い時期なので恐縮しながら急ぎ案件のお願いをしておきました。

どうなりますでしょうかね・・・


さて本日は午後からZOOMで取材を受けることになっています。

うちの会社、電話が鳴ったり来店でバタバタしてうるさいので車の中にでも行ってこようかと考えてます。


ではまた明日


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想定内の話なら良いのですが・・・

土地を売買する際にいつもドキドキするのが地中埋設物。

「何も無いと思うよ」と、言われても何かあるってのが自分のパターンで、嫌な思いをしてきた過去があるのでホント引き渡して造成が始まるまでドキドキの日が続いたりするものです。


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去年は多くの土地を建売屋さんに売却仲介したのですが、全て無事に建物が完成して買主さんの生活が始まっているので安心なのですが、昨日自宅の近所で見かけた造成現場は厳しい感じの状態に見えました。


IMG_0709従前には平屋の木造貸家が数棟建っていた場所なのですが、うちの近所では「家作」と呼ばれている、昭和の時代に良く見かけた軽い建物なので、ここまで重厚な基礎があるってのは驚きです。










227しかも、見た感じ30mくらい続いてるのが不思議な感じですが、他人事ながら気になります。

「基礎をしっかり作った平屋貸家だった」と言う事で、想定内の話であったら良いのですが、もし自分の現場で想定外にこう言うのが出て来たら慌てることでしょう・・・








結構、この近所の土地を売ることがあるので、敏感になるものです。


0225さて、何度か告知している日管協さんの新春キャッチアップセミナーですが、1000人超えたそうですが、人数制限外して28日まで募集するそうです。

自分も3月3日(水)に出演させて頂きますので、日管協会員さんはぜひご参加下さい。








ではまた明日


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ご縁に感謝

IMG-326912月に売却の依頼を受けた千葉市のアパート。

昨日無事に決済完了しました。

3ヶ月で売却完了なんてのは自分的には早い感じですが、売主さん買主さんとのご縁に感謝です。







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売主さんは長年に渡り自主管理で賃貸経営されて、アパートをご子息に承継する選択をせずに売却される決断をされて自分に依頼して頂きました。

決済後に抵当権を設定していた信用金庫の担当さんとの思い出話を聞かせて頂き、並々ならぬ苦労から解放された嬉しさが大変良く伝わり、自分も解放された気分になりましたよ。

買主さんは初めてのアパート購入で自主管理で頑張るそうです。

期間が短かった分、密度濃く対応させて頂きましたがホント良い売買契約でした。



unnamed昨日も高所&高速恐怖症の営業課N店長と一緒だったのですが、4回ほど千葉市まで運転させたお陰で時速80kmまで出せるようになりました。

70km程度でも怖がっていたのに進化したものです。

まぁ せっかちな自分よりは安全運転なのでしょう。






さて本日の定休日、朝から検査で病院へ行ってきます。

昨年の4月頃に、人間ドックの予約が緊急事態宣言でリセットされてしまい、その後面倒になって行かなかったので、今日は朝から脳のMRIをやってみることにしました。

頭の中がどうなっているのか見てもらいますが、大人気の病院らしくて朝一番で整理券をもらって結構な時間待たされるらしいです。

なので、駐車場の車の中でセミナー資料作成してる予定です。

ちなみにセミナーは3月3日(水)なのですが、日管協会員さん限定になります。

頑張ります!


ではまた明日


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手短に?

昨日はアパートの売買契約で千葉市内の売主さん宅へ行ってきました。

持ち回り契約だったのが、急遽対面契約のご要望が買主さんよりあり、自分自身初めて買主さんと対面。

マスクをしていると目しか表情が読めないので出だしはドキドキでしたよ


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自分的には買主業者さんからの重要事項説明も契約書の説明も終わっているので感染予防の観点から高齢の売主さんに配慮して短時間で終わってもらう想定でしたが、買主さんとしては売主さんに直接聞きたいことがあったようで、様々な質問が出ました。

今回自分は売主側業者だったのですが、多分同行した買主側業者さんもドキドキだったと思います。

一通り質問が終わって署名捺印して頂こうと思ったところ、今度は売主さんがいろいろ語りだされて話が止まりません。

変な方向に行きそうだったら、上手く切り上げて終わらせるつもりだったのですが、雰囲気が良くなる方向で盛り上がる話だったので、しばらく語ってもらい無事に署名押印完了。

結局90分の顔合わせ契約となりました。

自分的には初対面の買主さんがどんなタイプなのか読むのに時間がかかった感じですので話を途中で切り上げたりすると「この業者は話をさせてくれない」と思われるかも知れませんので、流れに任せて良かったパターンだったと思います。

059792d3少し前に仲介した案件で、買主側の仲介業者と買主さんが決済の場で揉めて決済できなくなりそうなトラブルがあったのですが、その際の原因は買主さんと買主仲介さんの対話不足だったと自分は思っています。

結局のところ決済を完結するために当社が一筆書いて納得してもらうと言う、普通ではあり得ない収め方をしてしまったのが痛い思い出です。





まぁ この時の説明不足は業者側の責任かと思いますが、買主さんには気が済むまで質問してもらってから契約してもらうと言うのが正しいのでしょうね。


そんな思い出があったので、今回は無事に契約完了出来て良かったです。


今回の案件は来月中旬の決済までに細かい部分の宿題を終わらせる必要がありますので売主さんにもあとひと頑張りして頂きます。


さて、本日は10月に学科12月に技能の試験を受験した第二種電気工事士の合格発表日です。

結果は明日のブログで





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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com