賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

普通に戻す

HEICきのうは、火曜日の夜に欠けてしまった前歯を治しに歯医者さんへ行ってきました。

予定がいっぱいとの事でしたが、親切にも歯医者さんのお昼休みに受け付けてくれて助かりましたよ。






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歯が治った事で気分的にも元気になった感じですが普段と違う状況になるのって結構ストレスなものですね。


IMG_6616 (1)普段と違うと言えば、社員研修中は持ち運びに便利なタブレットで過ごしていました。

見た目はPCなのですが、自分のはアンドロイドのスマホと同じ仕組みのタブレットに、押せないキーボードが付いたタイプです。




これがまた、軽さと電池持ちがPCよりも優れているので、旅行にはピッタリ&ブログ更新程度なら何とかできるので持っていったのですが、普段と違う操作手順や使い心地に若干不自由さを感じていました。


家に戻って、いつものPCでブログ更新するってのが実に快適に感じます。

こう言うのが、「普通に戻った喜び」なのでしょうけど、その喜びはブログを書き終わる時には消えている瞬間的なものだと気が付きます・・・


1c9ec157これって、管理の仕事で言うトラブルを解決しても有り難みを感じてもらええない「普通に戻った現象」と同じ種類なのでしょうね。







普通にする事よりも更に良くする事を「改善」「進化」だとしたら、その手前にある「現状維持」的な段階と言うのも悪くなった位置から見たら大切な事なのかと自分は思います。

現状維持と言っても、過去からみたら進化してきての現状なのですから。


D7A47E39-03C6-42CB-B977-3A452DC3E29D現状維持で思い出しましたが、社員研修の期間中に美味しいものを食べすぎてせっかく9月以降順調に下降していた体重が2kgプラ転していました。

これは、明らかに退化と言うか悪化している感覚です。

毎日5kmのランニングを日課にしようと思っていますが、雨が降ったり飲み会があったり研修があったりで9月は13回の実行で予定通りとは言えません。







まぁ 何をするにしても、予定通りとはいかないのが実情なのでしょうから、せめて「元に戻す」とか「悪化させない」努力をしたいところです・・・



さて、本日は午前中に大きなイベントがあります。

マンションを解体して売却するに当たって、一番大きな課題であった賃借人さんの引越し先について候補を案内をしてきます。

気に入ってもらえたら、引越し屋さんの手配まで終わらせて売買契約の締結に向けて準備を完了させたいと思っています。

どうなりますでしょうかね。

ではまた明日



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はじめに言葉ありき・・・

きのうも、マンション物件の売却に伴う立ち退き交渉の続きをしてきました。

今度は、貸主(売主)側との調整業務なのですが、なかなか大変な感じです。


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簡単に言うと、借主さんに立ち退きをお願いした返答として、「立ち退き料」の増額を求められたので、要求が飲めるかとの調整です。

具体的な数字は控えますが、賃料の50ヶ月分を要求さえていた時の事を考えると、かなりマシになったのですが、貸主側としては厳しい条件を突きつけられています。

借主側の最終要求内容は、貸主側から提示した金額に弁護士先生に支払う費用の残額を上乗せして欲しいとの事なのです。

借主自ら弁護士先生を頼んだ事で発生した費用ですが、借主に言わせると、「建築会社に強引な立ち退きを迫られた恐怖から弁護士に頼らざるを得なかったので、悪いのは建築会社に依頼した貸主側だ」との主張ですので誰が悪いのかでグルグル回ってしまう話です。

伝言ゲームみたいな事はしたくないので、自分的にどんな状況なのか文章でまとめて判断を任せました。

(追記)
※本格的な交渉を行っていると言う意味では無く、直接話したがらない貸主・借主との間に管理会社として間に入っていますので、ある意味伝言ゲームではあります・・・
本格的な交渉は弁護士先生の管轄となりますので、そこら辺補足させて頂きます。




つくづく思うのが、調整業務は口から出る「言葉」「文字」の仕事です。

口から出る言葉は瞬間的に流れて行きますが、文字にすると固定されます。

「言葉」「文字」が相手にイメージしてもらう手段。

言葉で瞬間的に頭の中に浮かび上がらせて、自分が立ち去った後には文字がイメージを補完してくれる。


325826601考えてみれば書面や手紙は文字だけでの伝達方法なので、重要な交渉の場面は「言葉」で補完するべきなのでしょうし、今時はタブレット持って行って写真や動画を見せるなんて言うのも強力な補完道具です。




「口から出る言葉」も、「紙に書いた文字」も、意思表示や交渉の大切な伝達手段ですが、紙も用意出来ない時でも頭の中の考えを一瞬で使えられるのは口から出る言葉ですので、「言葉」こそが調整業務のご本尊的存在なのでしょうね。

もっとも、今時は「言葉が録音されて瞬間で消えない時代」ですので、常に録音されても良い言葉を選ぶ意識が災いの元を防ぎ身を守るのです。

調整業務中は、必ず録音されているものと思っておきましょう。



で、貸主さんは、かなり悩んでいらっしゃる感じで数日考えさせて欲しいとの事になりました。


この回答が来れば、借主さんの引越しが確定して連動的に売買契約の日程が決まります。

だんだんと動いてきましたが、1日も早く終わらせないと金利負担が大変なので、多少の出費はやむを得ない事でしょうね。





さて、本日は台風18号が直撃の日曜日です。

雨漏り要注意の建物が数件思い浮かぶのですが、今回の台風は非常に強いとの事なので、何事も無く乗り切ったら雨漏り完了宣言しても良いのかと思います。

ではまた明日


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動いた・・・

きのうの記事で書いた、断熱材がはがれるトイレタンクの件ですが、必殺大家人さんから「環境によってはタンクに漏水並みの結露が発生する場合がある」とのコメントを頂きました。

今のところ、過去に断熱材を取った部屋から苦情はきていないのですが、断熱材がハガレてしまった場合には応急処置として断熱材をカットしてしばらく様子見で、結露が発生してしまう場合はタンク交換が正解なのでしょう。

ご指摘ありがとうございました!


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との事で、売却予定のマンションで立ち退きを拒んでいた入居者さん(60代女性)。

ご自分で立てた弁護士を通じてしか話に応じないと面会拒否宣言されていたのですが、昨日やっとお会いする事ができました。




IMG_6211ご自宅への訪問も、当社へのご来店も嫌だとの事で、お会いした場所は入居者さんが指定した喫茶店。

同行されたお兄様も一緒に2時間近く話をさせて頂いた結果、明け渡しに応じて頂ける事になりました。




と、結論だけ書くと簡単な話に感じますが、実に奥深く難しい案件なのです。

きのうの今日で具体的には書けませんが、マンション建替えを計画した建築会社が退去を強引に迫った事が怒りに火をつけて「絶対に許さない!」との戦闘モードが作り上げられたのでした。


根本は「感情の問題」ですが、弁護士先生が絡むと「法律の問題」としての土俵にのれます。

その方が淡々と話が進むものですが、お互い平行線で妥協点を探る段階で、またしても「感情」の問題になったりします。

そんな事がグルグル回っているのが、今回の問題の正体だったのでしょう。


いずれ、終わってから今回の話の顛末を書きたいと思いますが、入居者さんも自分もかなりスッキリしました。

こう言う案件こそ得るものが大きいと感じます。


さらに数時間後には、引越し先の打ち合わせでご自宅に入れてくれましたので、ホント転機が来た感じです。

後は、もう一方の当事者である売主さんの家族会議が本日行われるので今回の件を報告して立ち退き料の最終判断をして頂く予定です。

ここでもクリアする必要があるのは「感情の問題」なのですが、これが終わってやっと、本来の仕事である売買契約の見込みが立ってきます。

終わるまで長そうですが、先が見えて良かったですよ。


ではまた明日


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次の段階?

昨日のジャングル探検売物件の記事ですが、想像以上にアクセスが多く、驚いています。

コメントだけでなく、フェイスブックのメッセージやメールでの問い合わせやアドバイス等々、たくさんの反響ありがとうございました。


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←アクセスと完全連動ではありません・・・



また、ブログランキング1位の狼さん記事リンクして頂いた事もあり、ブログへの訪問者数3224人/日とページビュー9000越えと、普段の倍を叩き出した1日でしたよ。


9月12日アクセスほんと書く記事の内容と、認知される方法によって、アクセスの流れが大きく変わる事が良くわかりました。






ちなみに、狼さんから「本気で古家付きで売る気なんですか?www」とのご質問を頂いたので答えさて頂きます。

多分、土地だけでなく建物も所有権移転するってのは何かと手間やリクスが大きくなるとの意味と、案内が入った場合大変的な趣旨かと思います。



ホントその通りです


できれば、更地にして土地だけで売りたいのですが、「解体費用をかけて土地にして売れ残ってしまったら一時的な出費だけでなく固定資産税のUPが待っている」との売主さんの考えが強くあります。

自分としても、「売りにくいので解体+除草+確定測量のセットで130万円なのでお願いします」と提案したのですが、「とりあえず最初は現況でお願いします」と、言われてしまいました。

まぁ自分が言っちゃいけませんが、今回が「とりあえず最初」だとしたら、第2段階のステージがあるはずですので、その際はブログで発表させて頂きます。

と、立場的に本音が語れない状態であることを、お察し頂ければありがたいです。



地方の物件を扱う不動産業者の苦労の一つに物件価格の下落による手数料収入の減少がありますが、売主さんにしてみても「売れない&建物を壊すと固定資産税が高くなる的な悩みがあります。

そんな感じで、空き家が増え続けるって悪循環がこれからの流れなのでしょう・・・

第3段階、第4段階が無いことを祈ります



さて、昨日は出版社さんに行って、自分の書籍第2弾の打ち合わせをしてきました。

10月末までに全ての原稿が欲しいとの事で焦っていたのですが・・・


10月10日までお願いしますとなりました

10月末には、校正まで終わらせたいそうです・・・

「ブログ書く時間があったら原稿を」と、思ってしまうのですが、ブログはブログとして頑張ります。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com