賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

伸びてますねぇ

現況有姿売買ですので」

と、取り決めしたものの、「せめて除草だけはお願いしますよ」との交渉が入りました。


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図1さすがに2年間も放置していたお庭ですので、雑草天国と言った感じ・・・

敷地面積が1000平米超えている物件なので、費用もバカになりませんが、契約の条件になってしまいましたので、業者さんにお願いしましたよ。







IMG_5665昨日の夕方確認に行ったところ、全体の7割程の除草が終わった感じでした。
とてもシルバー人材センターさんにお願いできる量では無いので解体屋さんにお願いしましたが、暑い中大変だったと思います。






今月下旬に引き渡しなのですが、「引き渡しが1ヶ月延びた」なんて事があると「草も伸びてしまう」のでしょうね。


ホント自然の力はスゴイです。


すみません・・・

実は本日見事に寝坊してしまい、ブログを書く時間がありません

10時に来客がありますので、この辺で失礼させて頂きますm(_ _)m


ではまた明日



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間違って無いんです・・・

6




「4410分の539と4410分の1078を足し算しても1にならないんだから計算間違ってるでしょ?」

「いえ、違うんです登記簿の記載方法が持ち分の表示じゃ無くて分けた数字の記載なので合ってるんですよ」

「え〜 いまいちわからないですねぇ・・・」

「話すと長いので、書面にして計算した内容を送りますよ」




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実は先日行われた売買契約で、営業の新人君が行った重要事項説明書の標記がおかしいと、物言いが付きました。


重要事項説明書には「登記簿の記載事項を標記」する部分があるのですが、今回取引した物件ちょっと複雑で過去50年間相続登記をしてこなかった事で、去年まとめて5回分の相続登記をしたものでした。

こう言うの慣れている方には普通の話なのかと思いますが、相続登記が行われて複数の共有者に「持ち分」を分ける際、一番最初の相続の時には、登記簿に記載された持ち分を示す分数の合計が「1」=「100%」になるのですが、2回目以降は亡くなった方の持ち分を相続人に分けた「わけ分」を表示するルールなので、登記簿に記載された分数を全部足しても「1」=「100%」にならないのです。

(例)お父様が単独所有(100%)していた土地を子供6人で相続した場合の登記簿の記載
子供はA・B・C・D・E・Fの6人

順位1・2

登記簿の記載には、

「所有権移転 原因 相続 共有者A・B・C・D・E・F 持ち分6分の1と書かれる」

ここまでは普通の感じなのですが、間違えやすいのが、ここで言う6分の1と言うのは亡くなったお父様からの「わけ分」が書かれているのですが、元々子供達の全員が持ち分が無かった為に、「わけ分」と分けられた後の「実際の持ち分」が一緒になります。

この段階で売買して所有権移転してしまえば何と言う事は無いのですが、次の相続が発生すると登記簿の記載に違和感が出てきます。

(例2) 上記で相続した中のBさんが亡くなってBさんの持ち分を残された兄弟で均等に分けた場合

亡くなったBさんの持ち分  1/6分←これを5人で分けるには
1/6分を5人で分ける為に5倍して5/30とする
そうすると、各共有者に1/30づつ分けられる。

他の共有者の元々の持ち分は 1/6=5/30
亡くなったBさんから分けてもらえる持ち分は 1/30

5/301/30=6/30約分すると1/5が持ち分となる

で、2回目の相続の時の登記簿の甲区に表示されるのは
持ち分である1/5ではなく わけた分の1/30となる。

よって、登記簿の記載には、

「所有権移転 原因 相続 共有者A(C・D・E・Fも) 持ち分30分の1と書かれる」


と、言うことで登記簿に記載されている共有登記の表記は「わけた分」が表示されると一言で言えば、納得して頂ける事でしょう。

ちなみに登記簿の「全部事項証明」ではなく「所有者事項証明」の方を取得すると所有者個別の持ち分が表示されています。


ですが、今回の相続に関しては更に複雑な事情があり、契約の場でご理解頂けなかったので、書面で計算方法の経緯を書かせて頂きました。

と、以下は珍しい事例で読み解くのにかなりの時間が掛かるので、時間が有る時にでも読んで頂ければと思います。

トップページから読んだ方の場合、長すぎて折りたたんだので「続きを読む」をクリックして下さい。

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早く終わらせて・・・

やはり、成年後見人さんにはいろいろ言われるものですね・・・


きのうは、1年前に売買契約をして「実は売主さん以外にも相続人の資格がある兄弟がいた」事を理由に白紙解約した土地の2回目の契約がありました。


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これがまた、約50年前に亡くなったお父様の前妻の子供で、現在70代の女性でしたが、認知症が原因で施設に入っています。

(登場人物)
売主Aさん(60代男性)
買主B社 (不動産会社)
判明した相続人Cさん(70代女性)
成年後見人 Dさん(40代 司法書士さん)

Cさんの認知症が発覚して施設へ入れたのは、Cさんの身内の方ではなく、市役所の判断で行われていたのですが、その段階では成年後見人の選任手続き等はしていない状態でした。


自分、過去に仲介を依頼された売主さんの物忘れが酷すぎて、区役所の福祉課に相談して成年後見人の選任手続きをしたことがありました。

当時は区役所に全てお任せで、時間はかかったものの苦労した記憶がありません。

と、言う事で今回も行政主導でいろいろやってくれるものだと思いこんでいましたが、今回のCさんの場合は、Cさんのお子様に協力を拒否されたらしくて(詳しくは教えてくれません)兄弟であるAさんが司法書士の先生にお願いして家庭裁判所関係の手続きを完了して、別の司法書士さんが専門職後見人として引き受けてくれた形です。

その後、買取条件や、いろいろな事をクリアしてやっとの事で昨日同じ買主さんと売買契約となりました。

契約が終わって、雑談タイムとなりました。

Aさん 「いや〜 姉がいるなんて知らなかったからショックでしたけど、1年かかって再契約出来てホント嬉しいです」

クマ 「良かったですよ、来月の決済までに残置物撤去と敷地内の草の伐採して経費が出揃うので、そうしたら後見人さんと登記持ち分の割合で精算手続きしますからね」

後見人 「そうですね、私もそこら辺は厳格に確認させて頂きます」

Aさん 「私、そう言うの疎いからお任せします。 もうこんなドキドキから開放されたいってのが本音です」

クマ 「わかりました、決済まで1ヶ月あるので事前に精算を確定させましょうね」


Aさん 「わかりました、いや〜ホント終わりが見えて嬉しいです」

後見人 「あのぉ お姉さんの状況なんですけどね・・・」

クマ 「何かありました?」

後見人 「先日、ケガをされて骨折してしまって元気無い感じなんです」

Aさん 「えぇ・・・ 大丈夫なんですか?」

後見人 「今すぐ生命の危険があるって訳では無いと思いますが、万が一の事もあり得ますので」

クマ 「万が一の事があったら、お姉さんのお子さんが売主の立場を相続するって事ですよね?」

後見人 「通常はそうなるでしょうけど、何か関わりたく無い感じなのでスムーズに行くかどうか・・・」

Aさん 「え〜 せっかく1年掛かって契約になったのに・・・大丈夫ですかねぇ」

クマ 「出来るだけ早く決済するしかないですけど
、考えすぎると疲れるから大丈夫って事にしときましょうよ」

売主 「そうですよね・・・ そう考えます」


と、言う事で何となく不安な終わり方をしてしまいましたが、お姉様には長生きして頂きたいところです。

BlogPaint今回の契約、売買契約書に貼る印紙が1000円の契約で、いろいろ経費が掛かっているので、正直言って誰も得する印象がありません。
住めない建物付きの市街化調整区域の土地を手放したい話からスタートしていますが、空き家の処分でこんなにも苦労するとは自分も驚きました。




これからの時代、空き家処分や高齢者の方の対応が増えてくると思いますが、取引の最中に成年後見手続きとか当事者が亡くなったとか勘弁ですね。


ではまた明日


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聞き取り屋使う?

昨晩は雨だったので、3日続いたランニングが中断。

太ももやふくらはぎが筋肉痛になっている状態なので休んだ方が良いのかも知れません。

本格的な台風の季節になりましたが、今晩も雨でなければ良いのですがね・・・



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きのうは、新しく話が出てきた相続系案件で数時間打ち合わせしてきました。

c5b88086一番出だしは、登場人物や過去の経緯を聞く感じなので、時間が掛かってしまうのですが、最初のうちにいろいろ聞き出しておかないと、感覚のズレが出てきてしまいます。




自分は、何が大切な話なのかわからないので、全部聞くやり方をしていますが、膨大な時間が掛かります・・・


売買や税金の話になる前段階での「前振り的な物語」を聞いた先に純粋に不動産業者としての仕事ができる「実務」の部分までたどり着くのかと思っています。

もちろん自分は不動産業者ですので最終的には実務的な取引をすることを目的としていますが多分、他の同じようなことをしている業者さんより時間が掛かりすぎなのでしょう。

「時間が掛かりすぎる」=「効率が悪い」

なのかと思いますが、効率を求めて依頼者の話の要点だけ聞く能力が身に付くものなのでしょうかね?

何かテクニック的な事があるのかも知れませんが、逆に言うと「前振り的な物語」の聞き取りに特化して「物理面での現状分析」に追加して「感情面での現状分析」を行って報告書にまとめる。

と言う分野は、業務として成り立つように思います。



その業務を仮に「聞き取り屋」とした場合、「まずは聞き取り屋に話しをして頂き、報告書を見てから活動します」なんて感じの分野でビジネスができれば・・・

ちょっと真面目に考えてみますね。


さて、本日は1年前の今頃、売買契約が成立した後に驚くような出来事が発覚して合意解約した案件を再契約します。

(詳しくはこちら)

ほんと、いろいろな事が有りすぎて売主さん疲れちゃったのですが、とりあえず一つの区切りとなります。

あとは、1ヶ月後の決済までに残置物撤去と300坪の除草を業者に依頼するだけなのですが、ホント長かったです。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com