賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

感情で決まる・・・

IMG_4261我が家のシルバー文鳥のピヨ(♀6歳)は、文鳥専門にブレンドされたエサを食べています。

ドックフードやキャットフードに比べると安いものですが、毎日3日分の量を与えているので思いっきり残します。




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万が一家に戻れなくてエサが与えられなくても大丈夫なように大目に与えているのですが、太らない体質が羨ましい限りです。

IMG_4860ピヨは出窓から外を眺めるのが好きなので、庭にスズメが来るよう以前から残したエサを庭に撒いているのですが、毎朝10羽以上のスズメが集まっていますよ。

ピヨから見てスズメのことが羨ましいのか大変だと思っているのか聞いてみたいところです。




昨日は、大きめの土地案件の核心部分である売買金額について売主と買主別々に交渉をしてきました。

この案件、いろいろ重たい話があり、初期の頃から最後は価格で嫌な思いをすると予想していました。

「高く売りたい」「安く買いたい」の着地点探し。

今回の案件は「先祖代々の土地への思い」「投資家的感覚の割切り」がぶつかる「感情」「理屈」の戦いになっています。

だったら、別の買主を見つければと言われちゃいそうですが、いろいろな条件をクリアできて現金で買える人は滅多にいません。

近いうちに売却価格の結論が出て、この部分で迷う段階は終了しますが、「投資家的理屈」の通じない売主さん一族に「感情」の部分で納得してもらう事が大切なのでしょう。


疲れますが勉強になります


さて本日は水曜日で定休日です。

家にこもって日本ボレイトさんに頼まれたセミナーの資料作成を進めたいと思います。



ではまた明日



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近隣住民の気持ち

昨日の月曜日、体育祭の振替休日だったうちの三男(中1)は遅くまで寝ていたそうです。

土日も含めた毎日、部活の朝練があって7時前には登校しているので、授業も部活も無い日が実に嬉しいと喜んでました。



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が・・・ 実に寝心地の悪い午前中だったそうです。


42a73b60我が家の裏には200坪ちょっとの駐車場がありまして、3月に確定測量の立会を行いました
地主さんも挨拶に来られて、建売業者に売却が決まったとの事まで聞いていたのですが、3ヶ月間動きが無かった状態です。






IMG_4854隣地の事などすっかり忘れていた昨日、突然予告無しでアスファルトはがし工事が施工されました。

壊しを1日で終わらせようと短い時間に集中して作業したらしく、振動と騒音が凄かったみたいです。






IMG_4849夕方、話を聞いて様子を見に来た際には、業者さん帰った後で、アスファルトが山になっている状態だったのですが、これだけの大工事を隣地に挨拶無くするなんて驚きましたよ・・・






自分、解体とか塗装工事を受けた際には必ず施工業者さんと一緒に近隣挨拶に行きます

特に、建売住宅用地を取引した場合などは数ヶ月に渡って迷惑を掛けるのですから隣地と揉めたら大変な事になるのでかなりの神経を使うものだと自分は思っているのですがね・・・


何か、ひとこと言いたい気分で、どこの業者が工事始めたのか確認しようと思ったのですが、開発行為の標識や建築看板が現地にありません。

登記情報見れば新しい所有者がわかるだろうと思い確認してみたところ、従前の所有者のままでしたので売買決済までに売主側で更地渡しする契約なのでしょう。

何と言うか、きちんと挨拶があれば我慢できる問題なので建売屋さんから挨拶して欲しかったものです。


と、いつも挨拶回りする立場と逆側の「近隣住民」の気持ちが良くわかりましたよ


ではまた明日


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安くなりすぎた先に

「駅から離れた場所だと新築でさえ2000万円切ってますよ」

なんて感じで、周辺相場の下落に納得出来ない売却物件の売主さんへ査定結果報告の際に伝えたりします。

BlogPaintバブルの頃に買った戸建ては元が高すぎるのでショックが大きいものです。

が、先日自宅近所を散歩してたら新築が1980万円で売り出されているのを見つけて自分もショックです・・・




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うちの自宅はJRの駅からはバス便で、バス停から徒歩2分ですが、私鉄の駅からは15分で歩けます。

売りに出ていた物件は更に数分駅から離れますが同じ町内です。

土地が敷延込みで38坪、建物30坪の新築なのですが、中古相場への影響が大きすぎます

まぁ 普段お客さんに伝えている通り「これが現実だ」と受け止めないといけないのでしょう。


都心部の方には想像できないかも知れませんが、地方では築古物件で駅からの距離が離れていると解体費程度の金額で流通することも多くあります。

激安自慢をするつもりはありませんが、空き家が増加している事を考えると、「金はいらないから引き取って欲しい」なんて話が現実になるのです。

先日も築50年で雨漏りが酷いRC物件の相談にのりましたが、杭の状況しだいで解体費用の方が土地値より高くなってしまう可能性が高い事がわかり、悩まれているところです。

この状態、売主側から見ると現況有姿の引き渡しをさせてもらえるなら「金はいらないから引き取って」と同じ感覚になるのでしょうね。

その場合の売買金額ってすごく低額になるのですが、国土交通省で仲介手数料の上限を緩和するよう検討中との事が話題になっているようです。
産経ニュース


まだ、話題の段階みたいですが、簡単に言うと税抜きの仲介手数料は
200万円以下が5%
200万円超400万円以下が4%+2万円
400万円超の物件で3%+6万円

(参考 6万円て何?)


なのですが、この手数料に調査の実費部分を上乗せしても良いとの話になるらしいです。

但し、手数料との合計で18万円を超えないようにってオチが付いているので、100万円切ってるような低額物件の取引にしか有り難みを感じないですが、これから空き家の増加と共に低額物件が増えるでしょうから自分にも関係してくる事でしょう。

こうなると仲介で稼ぐって感じでは無いので買取りでの業務が増えそうですが、何だかババ抜き的に感じてしまうのが気乗りしないところです・・・


いろんな仕事があるのですが、ビジネスとして確立しようと思ったら軽い考えじゃダメなのでしょう。


ではまた明日


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簡単じゃないんだよ

「娘の意見を尊重したいんだ」

と、マンションを壊して土地を購入予定の買主さんから電話があり、急遽家族会議の場に参上しました。



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二日前に、ご主人さん(70代)から電話がかかってきて「マンションの解体を一部取りやめて、既存の建物を利用して別用途で活用したい」との事を言われました。

既に解体業者との話も大詰めになっている事もあり、大きすぎる対応変更になるので、打ち合わせの場に娘さんも呼んでもらい家族会議に臨みました。

場合によっては話が壊れるかな・・・

午後1時に来て欲しいとの事で、訪問したところ、ご主人さんが帰宅しておらず、奥様(70代)と娘様(40代)だけが在宅。

娘様に関しては、普段は別の場所にお住まいなので、今回の件で打ち合わせするのは始めてです。

クマ 「なんか、お父様から建物を残して活用するって聞きましたけど」

娘様 「父は私が、そうして欲しいって言ったなんて話をしたみたいですけど、早とちりなんですよ」


詳しく話を聞くと、ビジネスホテルかカプセルホテル的な施設を作りたいとの流れになっていて、少しでも建築コストを落とす為に既存の建物を利用する方が良いと、お父様が言い出しているそうです。

奥様 「突然、考えつくと口に出しちゃうタイプなんでゴメンなさいね」

クマ 「いえいえ、長い付き合いですからタイプはわかってますよ」

娘様 「立地は良いと思うけど、ホテルなんて完全な商売ですから誰がヤルのかって話なんですよ」

クマ 「誰かが経営に専念しないと無理だし、今の建物はホテルに不向きですから壊して新しく設計しないと無理がありますね」


娘様 「でしょ・・・ 何とか父を止めて下さいよ、あんな古い建物残されちゃ迷惑です」

と、話が食い違っていることが判明したところで、ご主人様ご帰宅。

このご主人さん今でこそ意見が言える間柄ですが、ご自分の意見を意地でも通すタイプで実に頑固な方なのです。

クマ 「じゃぁ お父さんの機嫌を損ねないように、逆反発を狙って隙を作りますから」

タイプ的に、奥さんと娘さんと自分が組んで反論したとなると大爆発するのは目に見えていますので、変化球で勝負です。

ご主人 「悪いねぇ 遅刻しちゃったよ」

クマ 「いえいえ、話はおおむね聞かせて頂きましたよ」

ご主人 「今の建物を活かしてホテルに改造したいんだよ」

クマ 「いろいろ考えた末にホテル経営するって事にしたのですね」


ご主人 「そうなんだ、あの立地じゃ需要があると思うんだよ」

クマ 「いやぁ、娘さんの為に新しいビジネスをプレゼントするなんて立派ですねぇ」

ご主人 「ん? そんな簡単じゃないよ、商売なんだから努力しないとすぐに倒産だ」


クマ 「いやいや、そこら辺は、きちんと考えられてるんでしょ?」

ご主人 「まぁ 基本は極力出費を抑える事からだよ」


クマ 「今の建物を改造するって言っても隣地にまたがっている部分は1階から3階まで壊すから壁が無くなりますよ」

ご主人 「いいんだよ、全部スケルトンにして柱と床と天井だけにするんだから」

クマ 「そうすると、今の枠組みの範囲内で設計する宿題出されたみたいな感じですね」


娘様 「私、立地的にホテルは良いと言ったけど、経営はしたくないよ」

ご主人 「・・・ 俺はこの年で先が短いから無理だぞ」


奥様 「普通のマンション建ててクマさんに管理してもらえばいいじゃない」

クマ 「いやぁ せっかく購入した物件の収益最大化を目指すってのは立派な話ですよ、今の骨組みでプラン作ってみたらどうですか?」


ご主人 「いや、そんな簡単じゃ無いって、普通のマンションにするなら、この構造は使えないから壊した方がいいな」

クマ 「ホテルの方が、頑張れば収益上がるかも知れませんし、お嬢さんも苦労のし甲斐があるでしょ」

ご主人 「いや、商売はそんな甘く無いんだよ、娘に迷惑掛けるなら普通のマンションで全然OKだから」


と、言うことで振り出しに戻らせて頂きました。

「クマさんの言う通りホテルやってみよう」

なんて言われたら大変な事になっていましたが、絶対に反発されると思ってましたよ。

結局、何と言うことの無い家族会議となったのですが、今回の件で承継される娘さんと打ち合わせ出来たのが一番の収穫です。

まだ、お父様の力が強い状態ですが、やがては娘さんの力が強くなる事でしょう。


IMG_4659夕方は、物件の査定で電車で40分の草加市まで言ってきました。

帰りがけに、お客さんオススメの有名ラーメン店に行って来ましたが、1時間待ちの価値がある美味しさでしたよ。



お客さんと待ち時間に話しましたが、行列が出来るほどの商売をするってのは並大抵の努力では出来ない事なのでしょうね。




IMG_4672本日は朝一番で、ペットマンションの騒音トラブル案件「苦情元」からショートメールを頂きました。

1ヶ月以上問題が無かったのですが、「騒音元」に電話したところ、「ワンちゃんの水が無くなって騒いでいた」との事でした。

なかなか終わりませんね・・・





ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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