賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

売買関係

反対されちゃった・・・




IMG_2959「ほんとゴメンね、騒がせて悪かったよ」

と、昨日分譲マンションの申込みを撤回された社長さんがご来店されました。

美味しいケーキを頂いちゃいましてありがとうございます!








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朝一番の電話では、詳しいことが聞けなかったのですが、この社長さん(製造業 70代男性)とはアパートの管理を任せて頂いているだけでなく、群馬県にある塩漬け状態の社有地をご購入頂いたりジャングル探検したりと長いお付き合いをさせて頂いていますので、物件の申込みをキャンセルしたくらいで関係は崩れません。

が、理由が気になるところです。


社長 「何度も案内してもらって決断したのに引っ込めるなんてホント申し訳ない」

N店長 「いえいえ、余程の理由があったのですね」

社長 「家族の了解も取ってお金も現金で問題ないんだけど、念のため税理士先生に伝えたら反対されちゃったんだよ」

クマ 「賃貸に出しても利回りが低くて投資にならないって言われたんですね?」

社長 「いや、それは、さんざん説明受けてたから問題にならなかったんだけど、先生との感覚の違いなんだよ」

N店長 「区分マンションより一棟物の方が効率が良いってことですか?」


社長 「いや、それ以前の話しで、これから人口が減って行くからエリア的にやめておけって言うんだよ」

クマ 「あのエリアは市内でも珍しく活気があって人口が増えているエリアなんですけどね」

社長 「自分もあのマンションは大丈夫だって言ったんだけど、やめとけって言われちゃうと押し切れない感じでさ・・・」


クマ 「そうなると、都内とか人口が減って無いところの物件探しますかね?」

社長 「いや、物件は目の届く市内に買いたいよ、車の免許返上した後のこと考えると家から歩ける場所じゃないとダメだから」



社長さん、仕事引退後は物件の巡回を趣味にしたいそうなので、都内は論外で県内の都市部も嫌だとのことなので、市内での物件探しとなるのでしょう。


クマ 「まぁ 社長さんが納得しても税理士先生の意見が大きく影響って感じが何とも難しいですね」

社長 「いやいや、今回のはダメだったけど、最後に決めるのは俺だから物件の紹介は頼みますよ」

N店長 「わかりました、何れにしても納得して購入して頂くのが一番ですから、次の見つけましょう」

社長 「悪いねぇ 税理士先生も不動産投資はダメじゃ無いって考えだし、俺も早く物件増やして安心したいんだよ」


と、言うことでキャンセルの理由がわかりましたが、将来性とか想像で宜しくないエリアだと心配してアドバイスされたと言うことなのでしょう。

友達やお身内から資金繰りとかエリア等々諸問題を心配頂く何てことは普通の話しですし、悪く無い側面もあります。

これが税理士先生となると一般の人には説得力があり過ぎる感じにもなるし、社長さんの場合は会社の経営からプライベートの心配事まで任せているのですから不動産屋が薦めているよりも強力なアドバイスだったのでしょう・・・


クマ 「今度は税理士先生もOKするような物件探しますから、懲りずに検討して下さいね」

社長 「いやいや、こちらこそ懲りずに頼みますよ、もう一度自分なりに絞り込んで相談させてもらうからよろしくね」



と、言うことで購入の基準を再検討して頂くことになりました。


「親に反対された」とか「奥さんに反対された」何てのが不動産購入のキャンセル理由で多い気がしますが、税理士先生の力ってのも大きいものですね。




さて、本日は定休日です。

IMG_2961平日に捗らない試験勉強に専念する予定ですが、試験まで53日。

正直言って仕事がある日は朝と夜で2時間程度が自分の限界みたいです・・・

定休日にどれだけ集中できるかと言うのが大きいのかと思いますが、もっと無理する時期なのでしょうね。








ではまた明日


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約束したのに?




昨日のブログで書いた築13年の分譲マンション。


9d1d8b6dご検討頂いている社長様より「もう一度見せて」とのご依頼があり、自分がトラブル対処で時間が取れなかったので、営業課N店長に再度の案内をお願いしたところ「買います」とのお返事を頂きました。
ローン利用も無いので引渡しまで早く終わることでしょう。

話が出てから2日と短い間でしたが、じっくり検討されてのご決断に感謝です!





と、書いてブログUPしようと思っていたところ、さきほど「諸事情により購入出来ない」とのお詫びの連絡が・・・

社長さんには別の物件を購入して頂けることに期待します


あまりに短い間の出来事なのでショックでも無い感じですが、成約に向けて頑張ります!







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そんな感じで今朝ほどまでは実に良い進み具合だったのですが、自分の方は変なトラブル案件の相談を、お付き合いのある地主さんから受けて出動していました。


今回のトラブルは、自分の責任でも相談されてきた地主さんの責任でも無い、かなり相手が悪い系のトラブルだったので、重たい話であるにも関わらず、ちょっと気楽な感じがする案件です。

簡単に書くと、地主さんが所有されている大きな土地の隣接区画との間に隣接地と共有のブロック塀があるのですが、隣接地の地主さんが土地を建売業者さんに売却したことで発生した問題です。




古いブロック塀は見た目が悪いので、建売住宅を建築する際に新しいブロックにすると言うことは良くある話です。

一応、隣地との共有物なので、取り壊しに当たってはお互いに撤去費用を出そうと言うのが本来は筋かも知れませんが、建売屋さんに売却する側の都合であることが大きいので、隣地地主側(=建売屋さんに承継)での撤去費用負担としてくれて、地主さん側はOKされていました。

その話を覚書で残したのが、数か月前の話なのですが、昨日その土地を購入された建売屋さんが地主さん宅を訪問されて、「近いうちに建売の契約があるので新しい覚書に署名捺印下さい」と言ってきたとのこと。

宅急便が来てハンコ下さいみたいなサッパリした感じだったそうですが、これがまた数か月前に交わした覚書の内容の一番重要な部分をカスタマイズしてあったのです。

何十年前に合意した話で記憶が曖昧になっているとか良くありますが、今回はたった数か月&書面で交わした合意なので異常な感じがします。


と、具体的な話は、ここら辺までしか書かないでおこうと思いますが、さすがにこれは誰が見てもおかしいとわかる話なので、驚いて自分に相談が来たのでした。

相変わらずのボカシ具合で恐縮ですが、隣地との共有ブロック塀の撤去に関しては、自分自身何度か痛い思いをしているので、敏感になっています。

一番、痛かった思い出は、売却を頼まれた土地に買付が入り、隣地との間にある古い共有ブロック塀を「撤去する費用を負担するので、新しいブロック塀を共有ではなく敷地境界の内側(自分の敷地内)に建てさせて頂きたい」と言う、真面目な提案をしたのですが、隣地の地主さんに「うちの敷地に全く影響ない条件ならいい」と言われて調査したところ、ブロック塀の地下の見えない部分に結構な幅で基礎があるとわかったので、「その部分も撤去する工事をさせて下さい」と隣地の地主さんに説明に行ったところ、「嫌だよ」と言われてしまったのです。


5f492f6a「全く敷地に影響が無いやり方で無いと認めん!」と強硬な主張になって来たので結局は買主さん側に「そんな地主さんの隣は買いたくない」と言われてしまい契約が流れました。

「バターを切るかのようにブロック塀や分厚い基礎が切れたら良いのに」と心から思ったものですが、その後は、その条件を明示して納得頂ける買主さんが見つかり、売却が完了。



結局は古いブロック塀を残して、新たに買主さん側でブロック塀を影響無い位置で建てた感じで、土地の有効利用が出来ない部分を引きずった取引となりました。

他にもいろいろ嫌な思い出があるのですが、とにかく、古い共有の塀がある場合はお互いに費用を払ってでも後腐れ無いように撤去するのが一番良いと思います。

無理なら、隣地との合意をしっかり残すと言うことなのでしょうけど、合意しても話を変えてしまうなんてのは話になりませんね・・・



今回発生した相談案件については、覚書を最近取り交わしたばかりなのに反故にしたことが一番不愉快な話ですが、なぜ今回約束通り古いブロック塀を撤去しなかったのか不思議な感じなので、恐らくは約束通り出来ない物理的問題があったのかと想像します。

何よりも、この地主さんが将来土地を売却した際に、自分が隣地の建売所有者さんに「古いブロック塀壊したいんです」とお願いする担当になる可能性がある訳ですので、他人事じゃないのです

そこら辺、具体的に相談があれば隣接地と協議して解決できた話だと思いますが、「ハンコ下さい」的な感じで説明が無いってのは宜しくない話ですね・・・



どうなりますかね。



ではまた明日


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気に入っただけで終わる?




昨日は朝一番で長年お付き合いさせて頂いている社長さん(70代後半男性)から「相談したいことがある」との電話がありました。

この社長さん、製造業のお仕事をされていて、大きな工場と結構な従業員さんがいるのですが、数年前から「将来を見据えて本業以外での収益を確保したい」とのことで、アパートを新築して頂いたり太陽光の用地を購入頂いたりしています。

自分、11時に予定が入っていると伝えると、「じゃぁ今すぐ行く」と言われて即ご来店されました。




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社長 「悪いねぇ 忙しいところいきなり予定入れてもらって」

クマ 「いえいえ、どうされました?」

社長 「実はさ、この前案内してもらった戸建が気になって買った方が良いって思ったんだけど、まだあるかな?」

クマ 「え・・・ この前案内ってすごく前に案内した時の話ですかね?」

社長 「すごく前じゃ無いよ、春頃だったかな、この図面の家だよ」


と、言って当時渡していた斡旋図面を見ると、半年前の3月に案内させてもらった中古戸建で、その時は物件を気に入ったけど価格が気に入らないと言うことで、数百万円の指値を口頭で売主側仲介担当者に伝えて「話になりません」と拒絶された物件でした。

自分にとっては半年前はすごく前の感覚でしたが、社長さんには最近の感覚なのでしょう。


クマ 「思い出しました、あれはリフォーム見積もりして採算に合わないって判断で諦めた感じですよね」

社長 「そうなんだよね、でも駅から近いし買っても良いかなって思ってさ、売れちゃったかな?」



レインズを見ると無くなっていましたが、売主さんがなかなか値下げに応じないとか言ってたので、もしかすると売り止めになっている可能性もありますので、早速仲介会社に電話してみましたが、とっくに売れたとの返答でした。


クマ 「もう売れちゃったそうです」

社長 「そっか・・・ 無いとわかると買っとけば良かったと思っちゃうな」

クマ 「あのクラスの中古戸建だったら他にも探せますけど、安くてもリォームにお金掛かるから採算に合わないって言われてましたよね」

社長 「そうなんだよ、賃貸で貸すと考えれば損はしないんだろうけど儲からないってのが面白くなかったんだけどさ、そんな儲かる物件なんて無いってことだよね」

クマ 「余程安く仕入れるとか、何か問題ある物件を買って改善出来るとかで無いと上手い話なんて無いでしょうね」


社長 「そう言うの出たら、お宅の会社で買っちゃうんでしょ?」

クマ 「はい、いつも買いたいと思って待ってるんですけど、うちに持ち込まれる時には皆さん高く売って欲しいって言われるので安く買えないんです」


その後、話がグルグル回り賃貸収益を得るなら1棟物買った方が良いとの話が出たりしたのですが、出回っている物件に良い感じの物件が無く、ガッカリされていたところで、当社が売仲介で受けている分譲マンションの話になりました。


社長 「このマンション、中古なのにあんまり値下がりしてないし、場所も良いから自分で住む目的なら最高だね」

クマ 「ですねぇ 賃貸に出したって13万円くらい家賃取れますけど管理費とかいろいろ引かれるので実質の利回りは4%とかですね」

社長 「でもさ、将来売却する時に値下がりしてなければ古い戸建てより安心して持てる気がする」

クマ 「さすがですねぇ、このマンションの売主さんは13年も賃貸で収益があって、退去に伴う売却なので、結構な利益確定となる感じですよ」


社長 「いいねぇ これ買いたくなった、うちの社員(お身内)も一緒に案内してよ」

何とも決断が早いのは素晴らしいことなのですが、自分は11時に別の約束があったので、時間をずらして案内させて頂きました。


IMG_2933皆さん今まで古戸建てばかり見て来たので、中古の築13年とは言えキレイに使っていたお部屋と、古戸建てより何世代もグレードアップされたキッチンやお風呂等の水回りに大変感動して頂けました。

「ここ買っちゃおうよ」

との嬉しい一言が社長さんよりあったのですが、勢いで買おうとする社長(お父さん)を止める牽制力が働いて「検討します」との結論になりました。






IMG_2936それでも、社長さん自身は大変このマンションが気に入ったようで、部屋だけでなく共用部分の探検も含めて1時間以上見学されていました。

スマホで写真をたくさん撮影していましたので本気で検討している事が伝わります。

こう言う状態になったら、買付入れたり話をどんどん進めるのが優秀な仲介営業なのかと思いますが・・・






どうなりますかね




さて、世の中土・日・月と3連休らしいですが、土日はお客様のご来店も少なかった感じです。

まだまだ観光する雰囲気では無いのですが、高速道路も空港も人出増加と報道されていますので、最終日の今日に部屋探しが集中してくれれば嬉しいです。


ではまた明日


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そう考えちゃいますかね・・・




IMG_1766昨日は戸建貸家の売却交渉で、借主さん宅を訪問してきました。

実は、約10年前と3年前にもオーナーさんからの依頼で「買いませんか?」と持ち掛けたことがあったのですが、いずれも「一生住むことは無いから買いません」と言われて、継続して賃貸が続いています。







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この入居者さん、ファミリーでお住まいなのですが、ご主人さんは定年退職されている年齢で、毎月結構な日数旅行に行っている様子でなかなかお会いすることが出来ない感じでしたが、やっとお会い出来ました。


クマ 「こんにちは、ご無沙汰しちゃってますが、今日は大家さんからのお話がありましてお伺いしました」

ご主人 「どうも、ご無沙汰してます。 もしかして家が売れたから出て行って欲しいとか?」

クマ 「いえいえ、そうでは無いんですよ、大家さん家を売る考えは変わらないのですが、出来れば長年お住まい頂いている〇〇さんに優先して売却したいって考えなんですよ」

ご主人 「前にも言ったけど、ずっと住むつもりは無いんですよね」

クマ 「そうでしたよね、ではオーナーチェンジの売り出し価格を以前よりも下げて募集活動しようと思いますので、今度は新しい大家さんが決まるかも知れませんので」

ご主人 「考えてみれば、今まで20年も住んだから買っておけば自分の物になっていたんだよね」

クマ 「そうですね、結構なお家賃を支払われた感じですね」

ご主人 「そこら辺、考慮して頂けるとかあれば、買った方が良いような気持ちはあります」

クマ 「わかりました、こう言う話は買う側は安く、売る側は高くって考えるのが難しいところなので、大家さんと相談してきますよ」


ご主人 「考えてみたら、今まで2000万円以上は家賃払ったんだから、その分引き算してもらっても良いでしょ?」

クマ 「お家賃は建物を使っている対価なのでプラスマイナスゼロだって考えも出来ますので、お気持ちだけお伝えしておきますね」



ホント、駆け引きの場面では、ご自分の主観で話が組み上がるものです。

どうしても、この物件が欲しいと言う状態じゃ無いのだから大きなメリットが無ければ簡単では無いのでしょう。

ご主人さんは、「ご家族で話し合って、いくらなら買うか連絡する」と言ってくれたので、その金額次第でオーナーさんが受け入れるか拒絶するか決まることになります。


こう言う駆け引き系の話は、小さなものから大きなものまで営業の仕事をしている以上は付いてくるものですが、トラブル対処の精神的、金銭的駆け引きと違って仕事している感が大きいです


と、言うことで今日も昨日に続いて変なトラブル案件の続きを対応予定です。




ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com