賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

売買関係

心の中を描写




IMG_4171昨日は、土地の売買に絡んで売主さん宅で打ち合わせをしてきました。

これがまた金額だけでなく諸条件交渉が入ったことで考える事が多く、何だかんだで2時間も打ち合わせしていた感じです。

詳しく書けないのが残念ですが、広い土地と先祖代々使っていた歴史は、ホント物語を作ってくれるもので、損か得かだけで決められない部分があるものですね。





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午後の部も別件で大きな案件を別の地主さんと打合せ。

こちらも具体的に書けませんが、「悪い話では無い」との結論で前に進むことになりました。


何れの案件も、今の所有者さんが70代なので、次の世代の承継者に理解して頂くことが必要になるような条件が付きますので、自分としてはご本人さん達の了承だけでなく、お子さん(と言っても40〜50代)とも念押しの確認がしたいのです。


「俺が良いって判断したんだから大丈夫だ」

何て言われても、世代交代した後に「不動産屋に騙されて売らされた」とか「こんな条件の契約はおかしい」とか言われるのは嫌です。

賃貸管理会社は売って終わりな関係では無い継続契約的人間関係が原則として続きますので、ホント後腐れが無いという事が自分的に気になる訳です。


あまり慎重になりすぎると商売にならないかも知れませんが、世代交代が近いご年齢の方を相手にする場合には気にするべきことなのだと思います。


そんな感じで他人様が悩む場面に立ち会うことが多いのですが、場面場面での心の中を描写することが出来るツールが感情を文字で表現できるブログの特徴と思っています。

ただ、心が動く出来事があっても「今は書けない」と言う自主規制のブレーキが掛かると言うのが長年ブログを書いてきて身についた機能なのでしょう・・・


さて、本日は土曜日です。

1月に入ってから毎週土曜日が来店のピークになる感じでしたが、お申し込みが入れば契約・重説の手続きに関してもピークを迎えます。

うちの会社、賃貸トラブル防止の為に、かなり時間かけて説明します。

入居してからが長い訳なので、じっくり説明するのは大切なことだと思っていますが、反面的に営業効率が落ちると言った問題が出てきます。

そこら辺、今の時期だけ人手不足になりますが、工夫しないといけない部分であるのは間違いないところなのでしょう・・・



ではまた明日


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その頃には・・・




昨日(18日)は、土地とマンションに買付が入り、更に店舗物件を取り壊して定期借地で30年借りたいとの話が別々の2社からあると言う特異な日でした。

重なる時には重なるってのは仕事をしている上で良くある出来事と思っていますが、それぞれ簡単では無い条件が付いているので一気に頭使うモード突入です・・・




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こう言う話を具体的に書ければ自分的にはスッキリするのですが、交渉ごとの中身をそれぞれの売主さんや地主さんと交渉する訳なのでブログの方が早いとか出来ないものです。


土地の案件は指値と隣地となる売主さんへの継続的条件が飲めるか?

マンション案件は指値は無いのですが、じっくり説明のいる交渉があること。

店舗の方は現在の所有者さんの次の次の世代まで含めた30年間の縛りをどう捉えるか?


と、言ったくらいまでしか書けないのですが、我慢ですね。


特に事業用定期借地30年に関しては20歳のお孫さんが期間満了時50歳になっている話なので慎重に対応が必要なので次世代に引き継ぐ仕組みが大切だと実感しています。

6年前に手掛けた事業用定期借地の30年物案件の際には「自分はその頃70代です」とか書いていましたが、もし今回この案件を手掛けるとしたら80代半ばとなりますので、現役では無いと思いますし、この世にいない可能性も高そうです・・・


次世代の方へ承継するしっかりとした仕組みが必須条件ですし、管理会社として関わり続けられる会社の継続性も必要となります。


まぁ とりあえず目の前のことを頑張らないといけませんね




fd6f5db9さて、本日は定休日なのですが、会社のエアコン洗浄作業の立ち合いで出社中。

いつもの腕利き水道業者さんにお願いしていますので午前中には終わると思うのですが、作業中は資料作成の時間にしたいと思っています。


と、言うことで本日も頑張ります!






ではまた明日


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物語が終わらない?




昨日は、土地の契約がありました。

会社が買主で、買い取った後は土地上に建っている古貸家2棟の借主さんと話をつけて引越して頂き、建物を解体して売却する予定です。

と、文字で書くとそんな感じなのですが、簡単に行くとは思っていません・・・




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建物老朽化が著しいとは言え、普通賃貸借契約で賃貸した以上は相応のつり合いの取れた引越し先を見つけることが条件となりますが、正直言って他の賃貸物件を借りるための入居審査に通らない可能性が高いので、当社が借り上げるなりするバックアップが必要と考えています。


b75484d5まぁ その中の1件の猫を飼育している借主さんのご一家には広さが倍近くなる一戸建てを準備したので見込みが付いたのですが、今度は物理的な問題に取り掛かる必要があります。

この一戸建て、当初は当社が買い取って貸す予定だったのですが、収益物件を買い進めている社長さんが今後の流れを承知で当社の代わりに買ってくれたので、猫の件も滞納癖がある件もOK。







IMG_4186貸す以上は物理的な不具合について対応しないといけないのですが、「そんなことはわかっているよ」との嬉しいお言葉。


何年住むかわかりませんが今度は定期借家契約をさせて頂きます。








もっとも、定期借家契約にしたからと言って放り出せる訳では無いのだから付き合いが続くことでしょうね・・・





さて、本日は火曜日です。

仕事をしていると一週間が早いと感じますが、いろいろと課題が増えて来ているので乗り切ろうと頑張っているうちに更に時間が進むことでしょう。

ブログを書いていると過去の事が良くわかりますが、将来のことはわかりません。

将来の元になるのが過去を積み重ねた今だと考えれば毎日無駄にできませんね。



ではまた明日


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当事者ならいい?




IMG_4179昨日は、売地に関する打ち合わせで売主さん宅を訪問してきました。

元々は売買が決まった後、決済までに土地上にある建物を解体して引き渡す考えで動いていたのですが、いろいろあって全く買主が現れない状態・・・

そんな感じだったのですが、数日前に今の建物を残す(建物も対象)売買での話が来たので慌てています





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まぁ 解体費用が浮くので、その分指値が入るでしょうけど、建物をリニューアルして使いたいとのご希望なので買主さん側でも念入りに調査をしなければならないところでしょう。

そんな感じで役所がやっていない土日にわからなかった事を今週調査して来る予定です。

売買価格が安くなるのに調査事項が多くなるって感じですが、まぁそう言う仕事なのですね。




さて、本日は別件で昨年から手掛けていた会社が買主となる土地の契約日です。


今まで何度か会社で土地を買ったりアパートを買ったりしていますが、今回は土地と言っても古貸家2棟+空き家1棟+月極駐車場の案件で、全て更地にして転売する予定です。


b6f91130一番の難関は貸家にお住いの入居者さん2世帯の明け渡しなのですが、こちらは引越先を用意させて移って頂く予定です。

いつも間に入る仕事の不動産仲介や管理会社としての立場ではコンプライアンス上出来ない明渡の案件を当事者である貸主として行いますので、いろいろ変身できるものだと感じます。




ここ1ヶ月で相当パワーが必要な案件なのですが、簡単に出来る様であれば買取など成り立たなかったと言う事でしょう。


と、言う事で今週も頑張ります!


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
2級FP技能士・AFP
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com