賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

あと出しです!

先週書いた、某金融機関の残債務が怪しい件ですが、答えがわかりました。

去年7月の段階で1600万円の残債が1800万円だと言われて、何で200万円も増えるのか確認したところ遅延損害金が15%かかっているとの話だったので、自分的には金融機関さんからの聞き取りで2100万円くらいになっている予定で売主さんにシミュレーションを出していたのです。




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先週金曜日に「残債は約1600万円です」と、担当さんから口頭で伝えられて、「それって元金だけでしょ?」と再確認したところ詳細をFAXで教えてくれるとの事になり送ってきた繰り上げ償還明細書を見てみると・・・


BlogPaint残債は1605万円

遅延損害金関係は確かに500万円ほどなのですが、元金が約1100万円となっていました。

すぐに、金融機関の担当さんに電話してみました。





クマ 「ホントに残債1600万円でしたね」

担当 「はい、遅延損害金が約500万円入って1605万円で間違いないです」

クマ 「夏に打ち合わせした時に1800万円と言われて契約前の打ち合わせだと2000万円超えるって言われてましたよね?」

担当 「そうでしたよね・・・ 全体に遅延損害金が15%掛かるのでは無くて延滞している部分にだけ掛かってたんです」


クマ 「いやいや、これ元金が1600万円じゃなくて、1100万円だったって事ですよ」

担当 「でしたねぇ・・・」

この金融機関さん銀行では無いので、すごくアットホームでノンビリしている感じがして自分的には緩い感じが良さだと思ってます。

500万円残債が多かったとか逆の間違いをしたら激怒しますが担当さんも良い感じの人なので今回は良い方向の間違えだったと考えようかと思いました。



クマ 「まぁ 売主さん500万円も手取りが増えるから喜ぶと思いますけどね」

担当 「実は先程、売主さんご来店されまして、繰り上げ償還手数料が1万円掛かるって言ったら怒られちゃいまして・・・」

クマ 「えっ? 500万円も手取りが増えて1万円で怒ったんですか?」

担当 「いえ、まだ計算明細が届く前のご来店でしたので、残債額は伝えて無かったんです」

クマ 「明細のFAXは売主さんに送られました?」


担当 「いえ、何かご自宅がFAXにならないので送れてないです」

クマ 「では、自分が500万円も少なかったって伝えて来ますので売主さんの驚く顔が楽しみです」




売主さん、ここ何年も金銭的に厳しかった事でピリピリモードな感じが続いていましたので、遅延損害金を取った上に繰り上げ償還手数料まで払わないといけない事に腹が立ったのでしょう。

残債額が見込みから500万円も減ったと知ればきっとピリピリモードは終わります。

売主さん(60代男性)宅に決済明細を持って訪問してきました。


クマ 「繰り上げ償還額がわかったので決済案内持ってきましたよ」

ご主人 「実はさっき窓口言って繰り上げ償還すると1万円手数料がかかるとか言われたんで後出しで言うんじゃねぇって怒ったんだよ」

クマ 「へぇ〜 1万円ですか


ご主人 「いや、俺は金額の事で言ってるんじゃ無くて何度も会ってるのに後出しで言うなって事が言いたかったんだよ」

クマ 「後出しで500万円少ない残債だってわかりましたよ」

ご主人 「え〜 なんで? ホントこれ・・・」

クマ 「自分も間違ってると思ったので計算の根拠出してもらったんですけど、何かかなりオーバーな金額を言われてたって事ですね」


ご主人 「まぁ 何というか結果的には良いんだけど・・・」

クマ 「正確にやってくれないと困りますけど、喜んでおきましょうよ」

ご主人 「そうだね、今回は解体代もクマさんが多めに言うから得した気分だし


クマ 「いやいや、自分の場合は間違えたんじゃなくてホントに多くなる可能性があったんですからラッキーな話なんですよ」

ご主人 「土地も、全部売らずに子供に残せたし見込みよりも手取りが増えたしホントありがとうございました」

クマ 「前から説明してる譲渡所得税の分、使わないで下さいよ」


ご主人 「大丈夫、こう言う大きな金額を後から言われたらガッカリだけど前もってわかったから助かるよ」


売主さん、すごく喜んでくれました。


決済は月末の28日ですので1週間以上先になりますが、待ち遠しさが伝わります。


ではまた明日


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大丈夫かな・・・

c616702d昨日は、月末に決済予定となったマンションを解体した土地の件でいろいろ調整業務をしていました。

2016年の9月に始まったこの案件、やっと終わりが見えてきました。






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ブログは過去を振り返る事が得意なので、まとめやすいのですが大手建築メーカーとの契約解除トラブル相談から入って、汚部屋トラブルの解決や絶対に退去しないと頑張ってる入居者さんとの交渉まで、いろいろと物語を作ってくれたものです。

まぁ 自分自身やっている時は実にストレスだったのですが、売主さんはもっとストレスだったと思います。

260坪のうち、どうしても60坪は残したい・・・

と、言うことが売主さんの家族会議での結論だったので建物ごと売却する事ができず、解体して200坪の買主を探した形なのですが、やりにくかったのが、解体費用の想定です。

正直、5社ほど解体屋さんに建築時の設計図書を渡して相見積もりを取ったのですが、どの会社も「基礎杭が図面に書いてないけど、地中に杭が埋まってると思うよ」と言うので杭の撤去費用も売主さんに伝えていました。

自分、すごく心配性なので「図面の通り基礎杭が無いと思う」なんて言えず「基礎杭があると思って予算組みしましょう」と売主さんには伝えていました。


最低のコースで1400万円だけどアスベストが出てきたらプラス800万円、基礎杭があったらプラス1000万円で合計3200万円掛かると思っとくようにとの話を真顔でして売主さんもその覚悟をしていました。

結果的に、1400万円で済んだって事で売主さんには得した気分になってもらえたのですが、ホントこう言う系は楽観的に伝えてはいけないと思います。

解体の問題がクリアされた後は、金融機関さんの残債務がいくらになったかです。

これがまた残債1600万円と大した残金では無かったのですが、遅延損害金の状態になっていて年利15%だと言われていました。

金融機関さんに目をつけられている状態だったので、交渉に時間が掛かりましたが、正直言って1日でも早く決済しないと債務が膨れ上がります。

自分の計算では2100万円くらいになっているはずだと売主さんには覚悟してもらっていた感じですが、昨日金融機関の担当さんに残債務がいくらか聞いて見たところ・・・

担当 「残債務は1600万円くらいですね」

クマ 「え? 遅延損害金モードなんだからそんな事はないですよね?」

担当 「いや、うちのデータではそうなってますけど」

クマ 「売主さん部分償還でもしましたかね?」

担当 「いえ、ご入金は無いです」

クマ 「・・・ 1600万円なら嬉しいですけど後で違ってたって言われると困るので売主さん宛にFAXで明細書頂けますかね」

担当 「え〜 そう言われると不安になってきたから月曜日まで時間下さい」


去年の7月に1800万円だって言ってたのに200万円も減るって仕組みがあるのでしょうか?

まぁ ホントに減っていてくれたら最高に嬉しいのですが、「やっぱり違ってました」とか言われると最高にガッカリです。

「悪い方に間違えて結果が良かった」のと「良い方に間違えて結果が悪かった」のではどちらが良いか?

同じ間違えるなら前者の方がマシだと思います


やはり、最悪の状態を想定して「考えすぎだった」と終わった時にホッとする方が良いと思うので、途中経過でマイナス思考を持つ事は必要なことなのでしょう。

月曜日、金融機関からのFAX結果がちょっと楽しみです


さて、本日は土曜日で自分は仕事なのですが、奥さんと二男(大2)は千葉の木更津のアウトレットまで買い物に行くそうです。

三男(中1)が部活から午後6時に帰ってくるので、仕事が終わったら食事に連れて行く予定ですが大食いの腹減らしなので食べ放題の店に行くことになるでしょう。


ではまた明日


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繁忙期突入・・・

IMG_9256昨日(15日)は、定休日だったのですが、買取予定物件の調査で役所まわりをしていました。

いろいろ癖がある物件ですが、そうじゃなきゃ買取じゃなくて普通に仲介に出すのでしょうから仕事として成り立つ感じです。




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調査は午前中で終わり、午後は自由時間。

昨日発売された 帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアルを手に入れようと地元の本屋さんに行ってきましたが、結構大きめの本屋さんでも「取り寄せになります」とか言われちゃって3件目でやっと買えました。

このお店には、1作目の第2版も置いてあって驚きましたが、2作目と共に1冊しか無くて自分が買ったら無くなっちゃうってのが実に不安な感じです。

やはり本屋さんよりもAmazonの時代なのでしょうかね・・・

売れ筋ランキング20180215Amazonの方は、ご購入頂いた皆様のお陰でアパート・ビル経営カテゴリでの売れ筋1位を取らせて頂きました。

いつまで続くかわかりませんが記念に載せさせて頂きます

今回はAmazonキャンペーンとか特典が無くて申し訳無い感じですが、記念セミナーに関しては繁忙期が終わったらやろうかと思ってます。



とりあえず、2月は新規の売買案件や決済の他に研修に参加したり2日間ほど金沢まで研修の出張があったりしますので、結構バタバタです。


何だか急に忙しくなったなと考えてみたら営業の新人君が辞めちゃって助手がいなくなったって事が一番大きかったみたいです・・・

まぁ 何とかしますけどね。



ではまた明日


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終わりが見えた

BlogPaint去年の11月から取り掛かっていたマンション解体工事が最終段階に入りました。

建物があった時にはアスベストや基礎杭の心配で苦しかったのですが、見事に悪い予想が外れて助かりましたよ。






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BlogPaint昨日は、売主さん・買主さん、解体業者の責任者を呼んで、現場確認を実施しました。

途中、発掘されたガラを見ていた自分としては、次は何があるんだとのドキドキ状態が終わって嬉しいです。








cda7717a決済を1月末で予定していたところ、1カ月延ばして丁寧に壊してもらい、ホント良かったと思ってます。

本日の状況を見て、決済日を2月末日とする事で決定しました。






ここのところ、売買系でいろいろ抱えてしまったので、パンパンな状態なのですが、本日(14日)は、定休日です。


これがまた、仕事が溜まっているので休めないのですが、早いところ終わらせて自由時間にしたいと思ってます。


と、言う事で本日も1日頑張ります!


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com