賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

バランスの問題?

IMG_9215お話を頂いてから10ヶ月も経過してしまいましたね・・・

昨日は大きな作業場のある土地の件で、今後の活動方針を打ち合わせしてきました。





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70代のご主人様から「いい歳なので仕事を辞めて、使わなくなった敷地を売却したい」との終活話から始まったのですが、一度はいろいろ調査を始めていたところ、ポツポツと仕事が入り、なかなか仕事が終わらずに本格的な活動が延びていた感じです。

年が変わり今でも完全にお仕事は辞めていない状態なのですが、2月くらいから本格的に動いて欲しいとの事で売却活動に入る事になりました。

売却対象は320坪ある土地なのですが、高さ10m 広さ135坪の鉄骨造の作業場があります。
解体して更地にしておくべきなのですが、解体費用が高額なので、契約が確定してから解体に着手するか買主側で解体してもらうかにして欲しいとのこと。

クマ 「買主側で壊すとなると売買代金の減額が大きくなりますけど、仕方ないですね」

ご主人 「そうだね、仕方ないと思うけど、先に私が壊してから買主が見つからなかったら売買代金が入ってこないし土地の固定資産税も上がるってんだから踏んだり蹴ったりだよ」


この手の話は、築古戸建ての売却で良くあるのですが、木造の戸建住宅と比べると10倍くらいの解体費用が見込まれますので更に慎重になるものです。

作業場をそのまま使いたい人が見つかれば理想なのですが、前面道路が4mなので大型車の出入りができない作業場は需要が無い事でしょう。
(現状はご自宅側道路からも出入りできるのですが、自宅側は売却しません)

クマ 「いろいろ課題がありますけど、結局のところいくらで売りたい感じですか?」

ご主人 「相場ってあると思うし、いろいろ難しいってのは理解したけど高く売って欲しいのが希望だよ」

クマ 「金額で言うといくらくらいをお考えです?」

ご主人 「建物の解体代を引き算しないといけないんだったら、売れる金額に解体代を足して売りに出してよ」

クマ 「売れる金額ってのが難しいですけど、とりあえず坪単価は平均的な感じにして、解体だとか何か出てきた時の対応費とか考慮して決めて見ましょうかね」

いつもの事ですが、売主側に付く仲介の立場では「大至急売っちゃって」系の話し以外は高めに受託するってことになります。

いろんな方から「出物があったら買うから教えてよ」とか言われるのですが、「安く買えるなら買うよ」と言う意味なのでしょう・・・

とりあえず建築メーカーさんと建売業者さんへの声掛けから入ってみようと思います。


さて、ここ最近いろいろ生活のバランスが崩れている感じがしています。

夜になると眠くて11時まで起きていられない状態で早いと10時くらいに寝ちゃってます。

睡眠時間が増えるってのは悪いことでは無いと思いますが、ほとんどが本を読みながら寝落ちする感じなので半端な寝かたなのだと思います。

今日の夜からランニングを復活させてダラダラ感を払拭したいところです。


ではまた明日


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何か埋まってます?

今朝(18日)の埼玉北東部はミゾレが降っていてすごく寒いです。

埼玉は雪に弱いので怖い時期なのですが、今年は暖冬とのことで、凍結する温度にならなければ良いと願ってます。

IMG_9047 1うちのピヨ、小鳥用ヒーターに近づくと暖まれる事をやっと理解してくれたようで、日中はヒーター前から窓の外を眺めている時間が増えました。

巣の中にいても温かいのですが、誰もいない部屋を眺めていると飽きるのでしょうね。



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昨日は、大きめの土地の売却受託がありました。

住宅地の中の空き地2個所で全部で480坪もあります。

元々は相続した土地とのことなので、取得価格が不明で譲渡所得税の計算をする時に売った金額の5%を取得費として見る話をするのですが、たまに平成に入ってから取得したのに売買契約書類が見当たらなくて探しまくるとかあります。

3000万円で売った場合、元値が5%の150万円で見られるのと実際は3000万円以上で購入していたとか大問題になるので焦るものです。

IMG_9072 1今回のは昭和17年の売買書類が出てきました。

当時と町名が違っている&区画整理で面積が変わっているので本当に同じか微妙なところですが、お昼代程度の金額だったので、5%で計算するパターンでした。




78年前の1000円は現在の価値でいくらなのか?

いろいろ計算方法があるみたいですが、何万倍とかになっても取得費として見てくれる訳では無いので関係ないのが残念なところです。


IMG_9027歴史物系の話は嫌いでは無いので興味があるのですが、不動産業者としては古くからの建物があった場所独特の地中に何があるとか隣地との関係がどうなっているとか特別な問題があるかも知れない事に敏感になります。
今回の物件は戦前からの建物を最近解体したとのことだったので井戸なんかある訳です。


何か埋まってます?

なんて事を聞いても現在の所有者さんは実際に住んでいた訳では無いので全然わからないものです。

調査を念入りにしないといけませんね。

賃貸管理も売買仲介も依頼者以上に注意して取引するのが業者の役割ですので、頑張りたいと思います。



ではまた明日


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飛込みセールス?

管理会社には訪問セールスとか、目的のわからない訪問者についての相談が寄せられる事があります。

10年以上前には「消防署の方から来ました」とか「管理会社の方から来ました」系の消火器業者とか詐欺的な飛び込み訪問がありましたが、最近はモニターホンの部屋が増えていて記録を残したくないタイプの訪問セールスはやりにくくなっている事でしょう。

そんな感じで、アポ無しでいきなり自宅訪問をするなんて事が珍しくなってきている時代ですので、突然の訪問は警戒されるものです・・・

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111年末から相談を受けていた「接道が無い土地」の処分話ですが、接道が無い状態では何も出来ないとの結論を伝えたところ、他の業者に頼んでみるとの話になったのですが、だめだったようで「一番面積の少ない隣地の所有者さんに話を付けて欲しい」と頼まれたので月曜日に対応してきました。





地図これがまた、登記情報を見れば所有者の住所と名前が書いてあるのですが相続登記をしない人もいるので登記情報が正しいとも限りません。
しかも、区画整理されたエリアだと昔の住所から現在の住所を割り出したりの手間があるものです。
(地番から住居表示は法務局、新たに住所が振られた系は市役所や区画整理組合で教えてくれます)


現況が農地なので大体の場合は近所の農家の人が多いものですが、今回の隣地所有者さんは、駅から10分程度の住宅地にお住まいで、戸建てなら10棟現場になるくらいの大きな敷地にお住まいなので地主さん系の方だと推定されます。

しかしながら、、高級車が置いてあったり立派な門がある訳でも無いし、大きなお庭の大部分は元は畑だった雰囲気なので元農家で世代交代で農家をやめちゃった系のお宅なのでしょう。

自分、最初は手紙を送って事情を伝えてアポを取ってから訪問しようかと考えたのですが、相手が高齢者だったら無視される可能性があるので書面を持って訪問して、怪しまれて門前払いされたら「書面を置いてきますので読んで下さい」と伝えようと思ってました。

何度か日中に訪問したのですが、ご不在だったので暗くなってから訪問したところ、家の電気が点いていました。

これで出てこなかったら居留守と言うか訪問セールスお断りの意思表示だと思うので手紙で伝えようと思ったのですが、今度は対応してくれました。

出てきてくれたのは50代くらいの男性で登記簿上の所有者とは違う方でした。

クマ 「突然すみません、〇〇さんが所有されている土地の隣の方にお願いごとをされた不動産会社です」

と、言いながら地図を見せたところ、なかなかピンと来ないようでした。

男性 「うちの親が持ってるんだ? たぶん田んぼとして貸してるところだと思うんだけど隣の人が買いたいって話なの?」

クマ 「隣の人は400坪ある土地を処分したいのですが、公道に面して無いので困ってまして、〇〇さんに取得して頂けたら理想なんですけど

男性 「もう農業やってないからいらないし農地なんて手放したいんだよ」

クマ 「そうですか、問題は売却金額と、売却方法なのですが、市街化調整区域農地を農地として売却する時って買主さんに農業資格者登録がないとダメなんで、そう言う買主さんを探して奥の土地と一緒に売買して精算する感じなんですよ」

男性 「めんどくさそうだねぇ 自分は売った方が良いと思ってるけど、本人は施設に入ってるから別の問題があるでしょ?」

ちょっとここから先は書くのをやめておきますが、別の問題については自分はさんざん経験があるので、けっこうな時間事例をお話させて頂きました。

まぁ 今は何もできないと言うのが結論です。

多分ですが、名刺を渡してきたので相談の続きをする相手として認めて頂ければ何らかの繋がりができると思いました。

で、その話をご依頼主に報告したところ、かなりガッカリされていまして、次の手として隣接する大きな畑の所有者に声掛けするか諦めるか考えて連絡してくれる事になりました。

一番良いのは農業資格がある人が畑として購入してくれる事ですが、隣の畑は除草されていましたが、何か栽培している様子ではありませんでした。

終活の一環で相続で取得した未利用地を処分したい話なのですが、こう言う売れない土地問題は地方ではたくさん出てくるのでしょうね。 


さて、本日は家の仕事を終わらせてから会社に来てブログを書いたので更新がお昼を回ってしまいました。

この後は夕方まで新型のセミナー資料を作ろうと思ってます。

そして夜は地主さんのお通夜に参列してきます。

ではまた明日


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何か良い事ある?

仕事が始まり2日目の昨日は朝から夕方までバタバタでした。

土地の売却話や有意義なインタビュー等々、自分的には大変良いバタバタだと思っています。


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そんな中で、先月丁寧にお断りしたつもりの案件の再相談が電話でありました。

この案件、これから増えて行くだろうと思われる空地問題の中でも難易度が高い、市街化調整区域内の土地で全く接道が無い400坪を売却したいとの案件で、更にご兄弟の土地(これも未接道)を合わせると700坪を超える巨大な面積の空き地です。

自分的には、不人気な場所で需要が無いと思うので正直に「売れる以前の問題」と伝えて「別の業者さんに相談する」と言われてホッとしていたところでした。

電話は所有者(80代)の弟さん(70代)からでした。

弟さん 「先月お話しした件ですけど、やはりあなたにお願いしたいんです」

クマ 「・・・ そうでしたか、あの土地は公道への接道を確保しないと何もできませんよ」

弟さん 「あなたに南側の細い土地の所有者に譲ってもらえないか交渉して欲しいんですよ」

地図クマ 「いくらまで出せます?」

弟さん 「え・・・ いくらが妥当なんだろ?」

クマ 「あの土地細長いけど65坪ありましたからね」

弟さん 「どうせ使ってないんだから安く交渉してよ」

クマ 「手放したいとか思ってる人なら良いと思いますけど、所有者さんの考え次第ですからね」

弟さん 「そうだよな・・・ 足元見られないように上手にやってよ」


クマ 「足元見られたとか考えちゃダメですよ、隣地の人だって足元見やがってとか考え出しますよ」

弟さん 「・・・ 入口が無い土地で困るんだって強調してみてよ」

クマ 「強調ですか・・・ お願いする感じですかね」

弟さん 「やり方は任せるから頼みますよ」


クマ 「お金の出どころはお兄さんだと思いますけど、自分が動くと手数料頂きますよ」

弟さん 「そこら辺は兄貴が払うので心配しなくて大丈夫ですから」

クマ 「申し訳ないですけど他に仕事を抱えているので、すぐに対応できないですけど良いですか?」

弟さん 「わかりました、待ってますからお願いします」


と、言う事で引き受けた感じですが、まずは隣地の所有者さんに打診することから始めます。

隣地は見た感じ畑っぽいですが、何も使っていない感じで除草手間だけ掛かっているような様子なので、手放したいと考えている可能性が高いと思います。

登記簿の所有者情報からご自宅を探したところ、住宅地の中にある敷地の大きなお屋敷にお住まいなので結構な地主さんかと思います。

何かのご縁に繋がるかも知れない。

と、考えて頑張ってみます。

さて、本日水曜日は定休日です。

長期休暇後の休みってホットするものですが、今日は来月以降のセミナー資料を作成しようと思います。

と、言う事でこれから昼寝の心配が無い会社へ移動します。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com