賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

伝言係だけなの・・・

連休明けだった昨日(15日)は売買・管理・賃貸仲介系でバタバタな1日でした。

何とも充実していると言えばしていますが、前向きな仕事ばかりでは無いってのが重たい感じです。


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重たい案件は、相変わらずブログに書けないと言うのがもどかしいところですが、何をやっているか知ったら「それは重い」となる事でしょう。

合戦している武将間の伝達係をしていたら捕らえられて「当方の要求を承諾しなければ貴殿も敵方とみなして戦(いくさ)となる」との話なのですが、正直言って元々は全て円満な関係であった皆様ですので、戦う気などありません。

当事者がお互い合戦のプロに頼んで代理で戦している形なので、そのプロの考えたストーリーとして賃借人から賃料を回収して送金している管理会社を攻撃する作戦を立てられたということです。

まぁ 全て民事の話なので最後は裁判所で対応することになり、勉強になると思いますが、自分と違い客観的になれない当事者の皆様は気が重く年明け早々に沈んだ気分になっていることでしょう・・・

円満に解決するためにプロに任されたと思いますが、希望通りの結論が出なければ思いっきり戦うと言うのが最後の選択肢なのでしょうね。

こちらは、全て終わっても具体的には書けない話なので、抽象的な伝え方しか出来なくてスミマセン。


その話とは全く別件なのですが

火曜日の日に20年前くらいに自分が担当して賃貸斡旋させてもらっていた自主管理物件の大家さんの息子様より連絡がありました。

当時の大家さんは結構前に亡くなられて、管理している訳では無いので疎遠になっていたのですが、相談内容は「建物の不具合が多くなり修理代がもったいないから入居者さんに退去してもらいたい」と言うことです。

確か、自分が客付けした人がいたと思うのですが、当時でも古アパートだった記憶があるので、恐らく築40年以上経過している物件だと思います。

大家さん 「賃貸借契約書だと貸主からの解約は6ヶ月前に通知すれば良いって書いてあるので通知しようと思いますけど問題ありますかね?」

クマ 「確かに契約書には書いてありますけど、借主さんがOKしてくれるなら良いですけど大体の場合、引越先が見つからないとか、引越すお金が無いとか問題が出るので簡単じゃ無いことが多いんですよ」

大家さん 「お宅の仲介したお客さんなのでお願い出来ますかね?」

クマ 「いやいや、管理契約していて大家さんからの通知を伝える程度でも慎重になるのに、全くの自主管理の物件で対応すると違法な立ち退き業務をしてるとか揚げ足取られちゃう元なんですよ」

大家さん 「そうなの・・・ 排水だか給水だか壊れて直せって言うから安い家賃じゃ割に合わなくて契約終了したいだけなんですよ」

クマ 「大家さんがご自分で借主さんに退去のお願いする分には問題ないですよ、トラブル事だけを大家さんの代わりに処理する仕事は弁護士さんか司法書士さんの管轄なので不動産会社は出来ないんです」

大家さん 「借主って言っても1人だけだし、家賃も負けてあげたりして助けてあげてるから私から直接話をしてみますよ」

と、短く書くとこんな感じでした。

fbc969cb過去に老朽化した物件の立ち退き案件とか経験しましたが、敷金の全額返金程度でOKな借主さんもいれば数百万円の立ち退き料を要求されたこともありました。

特にここ数年は、借主さんがインターネットで調べて頼んだ弁護士先生が出てきて「非弁行為じゃないですか?」から始まる言葉で交渉が始まる感じなので、揚げ足取られないように伝言係程度で対処してます。




伝言係を超えるような内容は出来ないと大家さんには宣言してますが、立ち退きに関してはあやちゃん先生が様々な注意点等をYouTubeで公開されているので参考にして下さい。

そんなことが火曜日にあったのですが、昨日、一時的に店舗に来店のお客様が込み合った時間帯があり、珍しく自分が飛び込み来店の接客応対をしたところ・・・

お客様 「昔、お宅で仲介してもらったアパートに住んでいるんですけど大家さんから引越して欲しいってお願いされたんです」

クマ 「そうなんですか・・・ 大変ですね」

話を聞くと見事に、火曜日に相談のあった物件の借主さんでした。

お客様 「安くて条件の良い部屋を探したいですけど、どんなのがありますか?」


いろいろ条件を確認したところ、今のお住まいと同程度の広さで探すと賃料が思いっ切り上がる感じです。

しかしながら、どの物件も今のお住まいよりは新しく、快適に住めると思います。

そこら辺を強調するしか無いのですが、やはり現在住んでいる物件のお家賃を基準に生活されているので簡単には納得されません。

とりあえず斡旋図面を持ち帰り検討されて日曜日に再来店されることになりましたが、大家さんに斡旋図面を持って言って交渉されるのでは無いかと推測してます。

余計なことは一切言うつもりありませんが、無事に解決することを祈ります。



ではまた明日


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何か複雑・・・

今朝の埼玉、気温がー7度で凍結被害の連絡とか怖いところですが、日本海側での大雪の報道を見ると大した問題では無いのでしょう・・・

大雪で大変な皆様にお見舞い申し上げます。


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首都圏に出た緊急事態宣言に関しても医療関係や飲食業の皆様に比べれば不動産の仕事はマシな方だと思ってしまうのですが、少しでもマシな人がいないと経済も死んでしまうのでしょう。

そんな状態なのに最近の日経平均株価は上昇しまくって昨日は30年5カ月ぶりの28000円台回復とか自分には全く理解不能です。

が、何事にも理由があるのか又は理由を付けるのか、もっともらしい答えが出てくるのでしょうね。


昨日(8日)は千葉市で受託していたアパートに買付が入り、物件の評価証明を取り忘れていた事に気がついて3連休に入ると言う事もあり夕方近くなってから大急ぎで市役所へ行って来ました。


IMG_0225今回はスピード恐怖症のN店長と一緒じゃ無かったので、半分の時間で高速の出口から一番近い区役所に到着。
滞在時間は評価証明を出してもらう待ち時間の10分程度で高速に乗ってとんぼ返りで、往復3時間で全て完了な感じでした。

遠隔地の案件で忘れ物すると時間のロスが大きいのですが、焦って運転するとかのリスクにも気を付けないといけませんね・・・





そんな感じで、話が進みそうな状態なので良かったのですが、もう一方の昨日書いた変なトラブル案件は居留守を使われて進捗が無かったです。

まぁ 夜訪問して電気が点いていたので居留守だと思ったのですが、昼間にはあった洗濯物が取り込まれていたので安否確認にはなった感じです。

テレビモニターホンが付いているのですがボタンを押しても音が鳴らない感じなので音が鳴らないようにしたのか故障しているのでしょう。

何度もドアをノックしたので手が痛くなりましたよ・・・

一応、置手紙も無くなっていたので訪問の目的はわかっていて無視しているのかと思うので、「強気な事はしないで」と言っているオーナーさんと相談の上で今後の対応を考えます。


さて、本日は朝一番で「売って欲しい」と依頼のあった戸建ての媒介契約を締結します。

これも最初は高めに出す事になると思いますが、既に別の場所に引っ越した売主さんの話では「目の前に大きなアパートが建って以来陽当りが最悪になった」との事です。

まぁ  法律に違反してアパートを建てた訳では無いのだから仕方ないとは思いますが、もっと配慮して建てて欲しかった等、住んでいた時だけでなく売る時の査定に影響して重たい気分になるのでしょう。

その目の前のアパートの所有者さんは自分の親しい大家さんで、他社に管理を委託していたのですが最近になって当社が客付けした部屋から当社管理に変わっている物件なので、ちょっと複雑な気持ちです


ではまた明日


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相談にもいろいろ・・・

年明け早々の緊急事態宣言ですが、仕事の方は売買系の対応や管理系の変なトラブル相談とミックスして結構濃い感じになっています。

一昔前の自分の感覚では、トラブル相談はブログネタになるからとヤル気になっていたものですが、ボカすことが多い特殊な内容はブログに書きにくくてヤル気になれないものです・・・



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売買の方は、昔からお付き合いのある会社の社長さん(70代男性)より、「アパート住まいのお嬢さんが家を買いたくなった」との話があり、市内でどんな物件があるのか教えて欲しいとの話でした。

この社長さんとは古いお付き合いなのですが、アパート管理の他にご自宅を売却させてもらったり太陽光用地として自社物件を購入してもらったりして結構なお得意様なのですが、物件探しでいろいろドライブした思い出があります。

今回も会社に来てもらってモニターでレインズの斡旋図面やストリートビューを見て頂いた感じです。

クマ 「お嬢さんはご一緒じゃないんですか?」

社長 「とりあえず、俺が見てどんなのがあるか伝えようと思ってるんだよ」

クマ 「そうですか、じゃぁ場所とか予算とか教えて頂ければ引っ張り出しますよ」

社長 「あんまり予算は無いと思って欲しいんだけど駅から近い場所で注文住宅って感じかな」

クマ 「お嬢さんが住んでるアパートは駅3分ですけど、さすがにそんな場所は高いですよ」

社長 「だよなぁ・・・ 高いから面積が小さくなるって感じかと思うけど狭いのも嫌だろうな」

クマ 「電車通勤じゃ無いんでしたら駅に拘らなくても良いんじゃないですかね?」

社長 「そうだよなぁ 今は駅なんて全く関係ないけど孫が通学するとか気にしてるのかも」

結局、2時間ほど斡旋図面を引っ張り出してはグーグルのストリートビューで現地を見る作業を繰り返して資料を持たれて帰られました。

ご本人さん連れて来ないと絞り込みが出来ないって結論なのですが、土地探し経験豊富なお父様としては気になって仕方ない感じなのでしょう。

近いうちにお嬢さんも来店してくれるかと思います。


こう言う前向きな仕事は良い感じなのですが、トラブル系の後ろ向きな案件も仕事です。


年末に電話で相談があった、一棟物マンションのオーナーさん(70代男性)が、詳しい事情を話に来てくれました。

ちょっとヤバい系もあるのでボカして書きますが

(概要)
・当社の管理マンションの1室をオーナーさんが直でオーナーさんの経営する会社の従業員に貸した。
・その部屋に関しては当社は管理から外していた。
・入居者は60代の女性
・いろいろあって、入居者の依頼で弁護士さんが登場してオーナーさんとやりとり
・オーナーさん疲れ果てて悩む
・オーナーさんは滞納状態が3ヶ月だとの認識
・入居者とオーナーさんとの雇用関係が切れたので、今後の事を電話で相談があった


ここまでが年末までの経緯です。

オーナー 「悪いねぇ年明け早々変な話で」

クマ 「いえ、なかなか重たい話しですよね」

オーナー 「年末にお宅の顧問の先生が言った通り、管理してもらって調整に入って欲しいんです」

クマ 「はい、どう考えても宜しくない入居者なので強めに対応して反発したら明け渡し訴訟する流れで行きましょう」


オーナー 「いや、その事なんだけど、強い対応はやめた方が良いと思うんですよ」

クマ 「そうなんですか・・・ 最初が肝心で甘いこと言ってるとズルズルと長引きますよ」

オーナー 「言ってる事はわかるけど、あの人は本当にヤバいから・・・」


いろいろ聞き出しましたが高齢の女性で無職、しかも体調や心の調子も不安なところがあるそうで、かなり配慮して対応しないと逆に訴えられたりする感じなのがヤバイそうです。


こう言う場合、反発されて怒鳴りつけられるくらいの相手の方が強気に出やすいのですが、どうやら自分の想像と全く逆のタイプのようで、「泣かれると思う」とオーナーさんは言ってます。

IMG_2998で、昨日早速、管理会社として管理をするために賃貸借契約書を締結したいとの挨拶に行ってきました。

が・・・

インターホンを押しても無反応でドアをノックしても出て来てくれません。
換気扇が回っていたので、在宅している気がするのですが居留守でしょうか?





そうなる事も考えて手紙を準備してきたので連絡待ちになりましたが、今朝になっても連絡が無いので本日も訪問してみます。

高齢&1人暮らし&無職&体が弱い・・・

孤独死のリスクがMAXな感じなので実に困ったものですが、悩んでいる状態のオーナーさんを突き放せない訳ですので対応させて頂きます。

ではまた明日


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売れない理由・・・

昨日は、年内に決めることが出来なかった売却物件のオーナーさん宅へ年末の挨拶に行って来ました。

IMG_0070自分、9割以上が売主側仲介として活動していますが、決まる物件と決まらない物件の違いは売主さんの焦り具合なのかとも思ってます。

当然ながら、売る側としては安く売りたいなんて思わない訳ですが・・・








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自分の対応の仕方として、「頼まれるだけでもありがたい」から入っているので、売主側の希望に沿った出し値での活動をすることになるのですが、たぶん他の仲介専門業者さんだったら「売値が高い」と、値下げしていくのかと思います。

そこら辺、自分の押しが弱いのと借金がある訳でも、売らなければ年を越せない状態でも無い、「何とかなっている売主さん」が多いと言う状態が成約を遅らせているのでしょう。

「大至急売って!」と頼まれる事がたまにありますが、その場合でも出来るだけ高くしようとチャレンジはします。

「いくらでも良いから売って」なんて言う人は滅多にいませんので、こちらも出来るだけ希望に沿えるように努力しますが、焦ると気持ちが買い手側に伝わって成約が早くなるような気もします。


ここ最近は、会社での買取も積極的にしようとの流れとなったので「いくらでも良いから」と言う話を待っているのですが、そんな事を言ってくるのは貸すことも転売することも出来ないような状態の物件くらいしかありません

まぁ タイプ的に賃貸管理の仕事から派生した形の売買スタイルなので、ちょっと他の仲介専門業者さんとは種類が違うのかも知れませんね。


さて、本日は実質的な今年の営業日としては最終日です。

明日が、大掃除のために出勤となりますが、12月27日から1月3日までが冬期休暇となります。

会社が休みになってもブログの休みは無いので引き続きよろしくお願い致します。



ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com