賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

変な人いますか?

IMG_7672昨日は、土地の売買契約が終わった地主(売主)さん宅へ解体業者と一緒に建物解体工事の契約締結で訪問してきました。

以前からかなり話を詰めていたとは言え、今回の契約で一番の高額な経費ですので、地主さんも家族総出でいろいろ質問してきます。





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地主 「うちの前の道路は狭いけど車も通るからトラブルが起きないように気をつかってもらいたいんだよね」

業者 「はい、足場組んで防音シートで囲いますけど、ある程度大型の車を敷地内に入れられるように壊して工事しますから道路に影響は出ませんよ」

地主 「通る車は近所の人だけだと思うけど、何かあったらうちが地主だって皆知ってるから苦情が来ちゃうと思うので」

業者 「そこら辺は現場監督常駐しますし、携帯で呼び出してもらえば即対応しますので」

クマ 「こう言うのって一番気を使うと思いますけど、プロなんだから抜かりなくやりますよね?」

業者 「そうなんです、近隣対策とか通行人対策しないと工事ストップなんて事になりかねませんから慎重にやってますよ」

地主 「万が一通行人が怪我したとか車が壊れたなんて言われたら俺に責任がくるのかな?」

業者 「いえいえ、そこら辺は保険に入っていますのでご安心下さい。  もしかして近所に変わった方がいたりするんですか?」


さすが、数多くの現場を経験した業者さんです。

人的なトラブルにも敏感なのでしょう。

地主 「いや、今のところは変な人はいないけど、何かが原因で機嫌損ねて徹底抗戦されるとか最近経験したから人間不信になっちゃってまして」

クマ 「そうだ、明日隣接の地主さんと確定測量の関係で会いますけど解体屋さんも一緒に来て挨拶します?」

業者 「それは助かります。ぜひ同行させてもらいます」



今回解体する建物は延床900平米の鉄骨3階建てなのですが、いつも使っている業者さんに「金額とリスクが大きくて引き受けられない」と宣言されてしまい、まともそうな業者さん5社ほどに相見積もりをかけて最終的に一番安心できそうな業者を選んだ感じです。

自分的には、戸建てや木造アパート程度の解体の現場を多く見てきて、言い掛かり的なトラブルの報告を聞いています。

現場に張ったロープに引っ掛かり転んでメガネが壊れて怪我をしたとか、振動で耐えられないと市役所に申し出て工事が止まったとか、結局は工事が進まなくてお金で解決したいから解体工事費のUPをお願いされて自分が間に挟まって苦労したり・・・

とにかく、トラブル対策のしっかりできる業者さんでないと困るのです。

まぁ 言い掛かり的な人の場合はケースバイケースの出たとこ勝負なのでしょうけど、近隣対策に強いってのも大切だと思います。


と、言うことで本日は、売買する土地の隣接地主さん2名と初対面するのですが、お二人とも、かなりの駅前地主さんなので、今後の活用法やいくらで売却したのか知りたがる事でしょう。

丁寧に接したいと思います。


ではまた明日



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一段落?

昨日はマンションを解体して土地を売却する事に伴い10月31日までに約束していた立退き料の支払いが完了しました。

そして、金融機関の返答待ちだった一番偉い人の最終承認も無事に下りて、今後は建物解体の着手となります。


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何ともドキドキな状態だったのですが、ここから先もゆっくりできず早急に解体をして決済をしないと、年利15%の遅延損害金が重たく伸し掛ってきます。

元金が減らず損害金がどんどん増えるので、残債が大きくなっているのです。

一応、立ち退き問題と抵当権者の問題がクリア出来たので、あとは急いで解体するだけなのですが・・・


昨日は以前より決定していた相見積もりの審査をくぐり抜けた解体業者さんと現地打ち合わせしました。

IMG_7218クマ 「オーナーさん、年内に滅失登記して建物の固定資産税無くしたいっていってるんですけど」

業者 「いや〜 物理的な問題だけでなく各種の申請や近隣調整などもあるから無理ですよ」



クマ 「やっぱり、簡単じゃないですよね」

業者 「正味で60日頂きたいですので工事の契約してからじゃないと動けないから1月末完了って思って頂いた方がいいです」

クマ 「そうですね、近隣対策とかしっかりして頂かないとトラブルになりますよね」


業者 「さすがに台風は終わったと思いますけど天気にも影響されますから」

延床900平米の鉄骨造3階建てなのですが、設計図書上に基礎杭が無い分、巨大なピットのような基礎があります。

そこら辺が大変みたいな事を言ってましたが、「やってみないとわからない」を連発されていましたので、丁寧にやって頂くしかないのでしょう。

ちなみに12月31日までに滅失登記が完了されていなければ1月中に解体が終わっても市役所に全額課税される仕組みなので来年の5月には売主さんに数十万円の固定資産税納税通知書がきてしまう感じです。

なかなか思う通りには行かないものですね。


さて、本日は朝から青森に向けて出発します。

明日11月2日が弘前での講演なのですが、今日1日は観光しようと思ってます。

ではまた明日


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やっと契約・・・

IMG_3455きのうは手掛けてから1年以上かかった案件の契約日でした。

自分的には、手掛けて3年掛かった契約が最長なのですが、物語が多いほど長期化するものですね・・・




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ブログに書けない事もたくさんあって大変なのですが、契約の締結が出来て良かったです。

夕方からの手続きでしたので、本日の午前中に手付金を入金確認して契約成立となりますが、問題なく振込んでくれる事でしょう。


このあと、午前10時から現地で解体業者さんとの打ち合わせを行うのですが、戸建アパートの解体には何度も関わっていますが、3階建てのマンションは初めての経験なので、ちょっとドキドキな感じです。

新築時の設計図書には、基礎杭が無い工法となっているのですが、数社の解体屋さんに「杭があるような気がする」と、言われたのが引っかかるところです。

解体工事をやり出したら何が有ったとしても中断できない訳ですので、しばらくドキドキが続く事でしょう。


さて、本日は今回の手付金の入金を確認した後にマンション解体の為に立ち退いた元入居者さん(60代女性)へ立ち退き料の支払いを行います。

これがまた、以前に立ち退きを掛けていた建築メーカーさんと入居者さんが揉めまくったことで、自分が引き継いだ際は弁護士を通さないと一切話してくれない状態だったのですが、何とか仲良くなって立ち退いて頂く事に成功し、「あなたを信用して立ち退き料を月末まで待ってあげる」とまで言ってくれた方です。

そんな感じなので本日31日もバタバタしそうです。



で、あさっての11月2日(木)に青森県の弘前市でセミナーを行うので、明日は朝から移動する予定です。

絶対に遅刻できないので、心配性な自分は1日前に移動しますが、早く着いたら弘前城でも見物してきます。

ではまた明日



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最後の大仕事・・・

昨日は契約予定の土地の件で、買主となる地主さん(70代)宅を訪問してきました。


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クマ 「最近、ふらっと訪問しても留守ばっかりだったので昼時に来ちゃいましたけど畑が忙しい感じですか?」

地主 「そうなんだよ、雨だからって休むと終わらないから忙しいんだ」

クマ 「寒いし風邪ひかないようにして下さいよ」

地主 「慣れてるから大丈夫だよ、それよりマンションの追い出し終わったの?」

クマ 「はい、見事に終わったので後は抵当権者のOK出たら契約してもらおうと思って説明に来たんですよ」


この案件、建物を壊して土地を分けて売却するのですが、決済前に建物を壊す事について金融機関が難色を示してたので説得しましたが、支店長より偉い人の承認待ちになってます。


地主 「意地張ってたおばちゃんに出てもらったのは良かったけど、〇〇(金融機関)は遅いよなぁ」

クマ 「自分も催促してるんですけど、最終決裁の段階だって事です」

地主 「あんまりガタガタ言うなら俺が残債返すから」


クマ 「その時はお願いしますけど、もうすぐ承認下りますよ」


買主さん的には現金での購入なので、契約と同時に決済でもOKなのですが、建物の解体を売主側の責任で行い更地渡しする契約なので手付と残金の二段階になっています。


セッカチなお金持ちなので、いろいろと急かされます・・・


クマ 「月内に契約できるように現金をすぐに動かせるようにしてもらえますかね」

地主 「わかった、明日にでも普通預金に振り替えておくよ」



BlogPaintその後、重要事項説明書と契約書の説明をしようと思ったのですが、「畑に行きたい」との事で、後日仕切り直しとなりました。







クマ 「大きな買い物ですから、契約の前にじっくり説明を聞いて欲しいんですよ」

地主 「今回の取引は俺の人生で最後の大仕事だと思ってるよ、でも75歳にもなると説明聞くとか辛いから省略しちゃってよ」

クマ 「いやいや、わかりやすく説明しますし話しが違うとか後で言われても困りますから聞いてもらいます」


地主 「とにかく現金を不動産に変える事ができれば安心して死ねるからさ、後は残された人が考えてくれればいいんだよ」

クマ 「じゃぁ 奥さんとお子さんいる前で説明しますよ」

地主 「わかったよ、来週あたりには畑がひと段落するから説明聞くよ」

と、言う事で来週に契約前の説明をする予定となりました。

この地主さんが購入する土地は駅徒歩2分の好立地な場所にあるので、一時期はホテルを作りたいとか考えていた事もありましたが最近は冷めちゃったようで何を建てるかも決まっていません。


土地を購入するのまで冷めちゃったら大変な事になるので、ドキドキなのですが、さすがにそれは無いでしょう・・・


さて、本日水曜日は定休日です。

午前中に家の仕事したら午後は映画見るかショッピングセンターでもぶらついて来ようかと思います。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com