賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

除草マシン実戦配備

IMG_1538先日からブログに書いていましたが、売却が決まり契約後決済前の土地。

草が伸びすぎて近所から苦情が来たのですが、お盆前の今の時期に緊急で動いてくれる除草業者さんもいないと言う事で自社で道具買って来て対応する事にしました。





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811今回購入したのはマキタのMUR368UDの草刈り機と
MUH464DRFの生垣バリカンでいずれも充電式タイプです。

ガソリンエンジンの方が安くて本格的に使えるのではと思い、ホームセンターの担当さんにいろいろ相談したのですが、住宅地では電池式の静かさが断然に有利と判断して充電式にしました。





IMG_1501まずは草刈機の方ですが、こちらは18V6Aのバッテリー2個同時使用の大型タイプでパワーと電池持ちが良いとの事でしたが、1時間の作業でも問題なく稼働してくれました。

予備のバッテリーを購入してスタンバイさせていましたが、マキタ純正バッテリーと互換バッテリーでは価格が倍以上違うので迷いましたが安いのでも予備なら良かったかも知れません。




IMG_1507 1今回、初めて使ったので草刈りテクニックとか報告出来るレベルではありませんが、この草刈機MUR368UDには実に優秀な「楽らくモード」と言う機能が付いています。
細い草には低回転、太い草には高回転と自動で回転数を選んでくれるので燃費が良くなるのだと思います。
また、草が絡んでしまった場合に逆回転すると、サッと草が外れて実に使いやすかったです。






IMG_1511今回は敷地が150坪で2時間の作業時間を見込んでいましたが、土地所有者のお一人が50坪くらい軽い感じの草を抜いてくれたので実質100坪程度の作業だったと思います。

草刈機で全部対応できるとは思ったのですが、通行人や車に石が飛んだりすると怖いので、道路や民家に近い方は生垣バリカンのMUH464DRFで対応しました。





IMG_1520こちらは単純な操作スイッチしか無いのですが、チップレシーバー(片側に取り付けるカバー)を外して左右に振る感じで雑草をカットしていきます。

本来は生垣をキレイに整える使い方なので、これが正しい方法では無いかも知れません・・・








8112生垣バリカンの方は、1センチ程度の直系だったら軽く切れますが、木みたく硬かったり2センチを超える場合には刃に詰まりやすくなります。
勢い付けて当てると切れたりしますが無理しない方が良いです。



IMG_1505いずれにしても刃に絡んだり詰まったりの不具合が発生したら念のためにバッテリーを外して対処しないといけません。

ちなみに生垣バリカンのバッテリーは18V3Aの1個タイプで草刈り機の18V6Aの2個タイプとは違いますが、1時間の断続(連続じゃないです)使用でも大丈夫でした。






IMG_1537作業中にはゴーグル(数百円から売ってます)や切れに強いタイプの手袋、長袖長ズボンの作業服、足首までカバーできる靴か長靴、虫除けスプレーが必須です。

虫除けしても刺されるタイプの自分は帽子の中からネットが出て来る帽子を購入して使ってみましたが、安心感が全然違いますので買って良かったです。





IMG_1532かなり暑い時間帯だったので水分補給に気を付けながら営業課N店長と草刈機・バリカンを休憩ごとに交換して対応したのですが1時間で終わって良かったです。

多分、それ以上はバッテリーよりも体が持たないレベルかと思うので一番注意するのは熱中症なのでしょう・・・

暑さ対策には気を付けましょうね。





さて、本日はお盆休暇前最終営業日です。

例年なら打ち上げで飲みに行く日なのに今年はそんな状態で無く残念です。


ではまた明日


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お盆休みまでに・・・

建売業者さんと売買契約して10月末に決済予定の土地があります。

現況空地なのですが元は畑で、所有者さんが近所の人に貸していたのを売却話が出てから貸さなくなった感じで最近は雑草が伸びまくっていました。

IMG_1471まぁ嫌な予感がしたのですが、ご近所から「お盆前に雑草なんとかして」と苦情が入ってしまいました。

通常は業者さんに見積もりかけて作業してもらうのですが、この時期に大急ぎの対応などしてくれません。
年配の所有者さんの土地なので手作業でお願いしますとも言えず、当社で対処する事にしました・・・




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雑草系の対応は年間で結構な件数を業者さんにお願いしているのですが、賃貸管理している物件等は定期清掃に除草対応まで組み込んでいるので、凄いのは売買系の受託物件です。

975702ba今回の畑は半年放置程度なのですが、今まで一番酷かったのは3年前に扱った空き家です。
多分10年以上放置していた感じで、敷地の入口から建物にたどり着くまでの通路を1時間掛けて手作業で開拓した思い出があります。

こちらは去年売却できましたが自分的にはジャングルを売ったような気分でした。



まぁ そんな感じで業者さんに頼めない突発的除草案件に関しては自分を含めた自社スタッフで対応することになりますので、思い切って草刈り機を装備する事にしました。

昨日何が良いのか、近所のホームセンターで実物を見ながら比較してきたのですが、当初はガソリン式のタイプが安くて強力そうで候補だったのですが、実際にエンジンかけて実演してもらったところ、あまりのうるささにビビり充電式にすることにしました。

809今回は150坪の畑の除草なのですが、柔らかい草が多いので多分2時間も掛からないと思ってます。
うちの会社、管理課で使っている電動工具がマキタ製なので、マキタの18V×2個のバッテリーを搭載したタイプを購入してくる予定です。
更に予備バッテリーを用意しておけば何とかなるかと思ってますが、出来ればお盆前に作業しますので報告しますね。






IMG_1466お盆と言えば、昨日は東京へ引っ越して働いている二男(23歳)が帰省。
何年ぶりかに庭で家族そろって花火しました。

クマ 「今年は自粛でお盆に千葉行かないから」
二男 「そうなんだ、仕方ないね」
クマ 「実家に帰らない年なんて無かったからな」
二男 「まぁ 俺の実家はこの家だから」




何か、初めて自分の住んでいる家が子供達にとっては実家なんだと意識しました・・・


さて、本日もいろいろ予定がありますので、あっと言う間に夜になっちゃう事でしょう。

ではまた明日


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コンビニの鍵BOX

IMG_1427「怖くて無理だから写真撮っといて」
と、高所恐怖症が年々悪化している営業課N店長は部屋の外が見える位置には立てない状態です。

高いところ高速道路での80km超えがダメ。

当初はふざけてるのかと思いましたが、体のセンサーが敏感になっている症状なのでしょうか・・・




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IMG_1423昨日は売却受託した分譲マンションの現地確認に行ってきました。
17階のお部屋からは天気が良ければ富士山が見えるそうで自分的には実に魅力的な住まいだと思いました。

自分、子供の頃から団地の5階に住んでいたので見晴らしが良い部屋が好きなのですが、人によっては無理だと言う感覚もあるのでしょう。



価値観とかでは無く、頭が受け付けないって状態も好き嫌いの種類としてあるのだとN店長を見て思いました。

きっと高いところ好きな方が買ってくれることになるでしょう。

で、昨日少し書いた案内用の鍵設置問題ですが、今回はコンビニ預けタイプを初体験してきました。

アパートやオートロックの無いマンションなら現地のドアに鍵BOXを設置すれば良いのですが、セキュリティー厳重な分譲マンションでは、鍵BOXの設置場所が無くて苦労します。


IMG_1450 1利用したのはファミリーマートに設置された鍵預けBOXで、key stationさんのシステムです。
東京都内では結構設置場所があるみたいですが、埼玉県内では10カ所程度しか無かったので、今回受託した物件から一駅隣にあるお店に預けてきました。
他のコンビニでも同じようなシステムを発表していますが、まだまだ設置店が少ない感じでこれから対応コンビニが増えて行くのかと思います。
業者さんから案内したいとの申し出があった場合に物件から1時間以上かかる当社まで鍵を取りに来てもらったり宅急便で送ったりするのは大変なので一駅隣の預け場所でもマシな方かと思います・・・


で、この仕組み、「ネットで申込」→「WEB上で各種設定」→「部品が送られてくる」→「鍵と部品をお店に行ってセットする」と言う前準備があり、その後は案内希望業者さんの身元確認して暗証番号を教えて対応してもらう流れとなります。

暗証番号の変更もWEB上でできるので、一度案内したら番号変更とかも可能です。

この一連の流れの中では、「鍵と部品を取り付けに行く」の部分が説明書だけだとわかりにくかったのですが、スタッフさん(店員さんではなくシステムの会社の方)が電話で丁寧に教えてくれたので助かりました。

IMG_1452 1何と言うか、一度やってみると説明書の内容が良くわかる感じです。

で、このやり方を詳細に写真付きで書いてみたのですが、セキュリティー上宜しくない感じになるかも知れないので消しておきました。
(社内用には作っときます)





今後、業者さん相手では無いエンドユーザーさん向けのセルフ内見とかにも応用できる仕組みだと思いますので、これから対応可能コンビニが増えてくれると助かります。


さて、世の中本日より3連休とのことでお盆休みに突入する会社さんも結構あるみたいな話を聞きました。

自分の会社は12日(水)から16日(日)が夏季休暇です。

今年は親戚の集まりを中止するとの連絡が来ましたので、家で大人しくしているつもりですが、毎年の恒例行事が無くなるってのは寂しいものがありますね。

ではまた明日


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そう言う事もあるんですね・・・

自分の活動エリアでは市街化区域市街化調整区域が混在しています。

簡単に言えば建物を簡単に建てられないのが市街化調整区域なのですが、仕組みを初めて知った方には「自分の所有している土地なのにおかしい!」とか言われてしまうのですが、そう言う仕組みなのです・・・


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市街化調整区域なんてのは都会で活動している方には馴染みが無いと思いますが、自分の場合ブログに何度も登場している通り、結構な確率で市街化調整区域での売買や活用相談ネタが上がってきます。

あと、たまにあるのが、「今は調整区域だけど市街化区域に編入されると思う」と確信されている方の相談。

市街化区域との境目にある場所の所有者さんが多いのですが、都市計画の変更なんてのは簡単な事では無いし、「既に家が建っていて建て替えもできるし固定資産税も安いので良いじゃ無いですか」程度しか言えない感じになります。

自分的には市街化調整区域の田んぼを1000棟以上の分譲地として大規模開発をして、やがて市街化区域になった事例は若い頃に関った事があるので知ってますが、それ以外では既存の市街化調整区域が市街化区域に編入されたと言うのは経験がありません。

が、昨日ちょっと変化球パターンで調整区域が市街化区域に編入された事例に当たりました。

いろいろ訳ありで今年の冬までに貸家をご退去頂く入居者Aさん(50代男性)が会社に来てくれて打ち合わせをした時のこと・・・

Aさん 「約束だから貸家を退去するのは構わないけど大家さんあの家に住むの?」

クマ 「まだわからないんですよ 中古住宅で売却するか、古いから更地にして売るのか自分で住むのかでしょうね」

Aさん 「定年後に都会から戻ってノンビリしたいってことならやめた方がいいよ」

クマ 「えっ 古いからダメってこと?」

Aさん 「それもあるけど、目の前の田んぼに工場とか葬儀場が出来るって噂になってるよ」

クマ 「・・・ それは無いでしょ そんな簡単に出来るもんじゃないですから」


Aさん 「ほんとだよ、俺は行かなかったけど隣の人が住民説明会行って聞いてきたんだから」


この貸家は、市街化区域内にあるのですが、Aさんが言ってる工場が出来ると言う場所は家の目の前の4m道路を挟んだ隣の町の田んぼの事です。

市街化調整区域で田舎的な雰囲気なのですが、圏央道が開通してから物流センターが出来ると言う話がある事までは知ってました。

クマ 「そうなんですか、後で調べてみるけど市街化調整区域の田んぼを開発するってのは相当大規模にやらないと無理ですから」

Aさん 「いやいや、もうとっくに工事始まってるから見に来てみなよ」


IMG_1386と、言う事で見に行ったところ、田んぼが全部無くなって思いっきり造成中でした

しかも広大な面積を造成しているので一企業でできるレベルでは無いと思います。








IMG_1398隣町の都市計画課に確認したところ昨年市街化区域になり工業地域用途地域として約20万屬龍莢萓依の工事が開始されたそうです。

Aさんが言ってた工場に関しては用途地域的に出来ますが、葬儀場に関しては同時に指定された地区計画で禁止施設になっていました。





何とも、隣の町の話とは言え、道路挟んだ隣接住宅地に影響が大きいかと思います。

田んぼよりは区画整理された物流センターの方がマシとなれば良いのですが、静かな環境が好きで住んでいる人には迷惑な話なのでしょう。

貸家の大家さんに今後の話を考える判断材料として報告してみますが、田舎に住んでいても環境がいきなり変わるって事があるものなのですね。




ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com