賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

気持ちの問題だけど

IMG_2420にんにくタップリのペペロンチーノなんてのは休みの日くらいにしか食べられないものです。

10年位前に働いていた都内のオフィスの近所にお気に入りのお店があるので久しぶりに美味しく頂きましたよ。




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きのうは、心理的瑕疵に関する弁護士先生の研修で都内まで行って来ました。

4時間近くある濃い内容の研修だったのですが、判例について詳しく解説してもらい大満足な感じでした。

仕事上、物件内での自殺や事故に関して告知をしなければいけない場面に遭遇することがたまにあります。

特に、自分の場合は安否確認で始まる初動から、ご遺族との交渉までの経験が結構な回数ありますので、心の準備だけでなく頭の準備もする必要性を強く感じています。

「物理的」に元に戻せても「気分的」には元に戻らない・・・

実に変な感じだと昔から思っていますが、「ホントに幽霊がいると思うの?」とか言う以前に「気味が悪い」「縁起が悪い」と思われるだけで、普通の状態で無くなってしまうのが「心理的瑕疵物件」の特徴なのです。

今回、「売買物件」「賃貸物件」「競売物件」それぞれの判例について詳しく解説が聞けて大変勉強になりました。

しかしながら自分のもうひとつの感想として、個別の問題に関しては「裁判所に決めてもらわないと完全な事は言えない」し、仮に「告知しなくて法的に大丈夫」だと判断しても現実問題として「事故物件サイトに載っている状態では告知するべき」との判断をせざるを得なくなると感じました。

そこら辺、インターネットの発達で昔と桁違いな情報量の時代になっている訳ですので「◯年経過したら告知しない」より「そう言う事があったけど昔の話ですから」的にサラッと伝えるとかで乗り切れれば良いのですが・・・

やはり「感情」ってのは大きな問題ですので、その分野で何か新しい仕組みを発見して活用したいものです。


さて、本日(16日)は朝から資料作成に専念しようと思っています。

頭の中で考えている事を文字にするってのはブログを書くのと似ていますので嫌いじゃ無いのですが、なぜか捗らないんですねぇ・・・

ではまた明日


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3月の真ん中

IMG_2414 (1024x768)昨日の午前中は雨のなか境界杭の確認立ち会をしてきました。

自分昔から、結構な確率で杭が見当たらなかったり変な事に遭遇してきたので何となくドキドキするのですが杭がある場合はすんなり行くものです。




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今回は管理している貸家の隣地所有者の相続絡みでの確定測量なのだそうですが、土地家屋調査士さんの話だと売却する予定との事でした。

この物件、結構な街中にありますが、道路が細くてGoogleストリートビューが入って来なかった場所にあります。

実は昨年貸家のオーナーさんに売却査定を頼まれて相場を伝えたところ、「そんなに安いんじゃやめる」と言われていました。


隣地の売り出し価格がいくらになるのか気になるところです。

その他結構な時間PCに向き合って資料作成していた1日でしたが、早いもので3月も半分終わっちゃったんですね。

日々流されるように進んで行きますが、ホント1日が早くて焦ってしまいますよ・・・


さて、本日は水曜日で定休日なのですが、都内で開催される弁護士先生による心理的瑕疵の研修を受講してきます。

なぜか自分は心理的瑕疵関連の案件にお呼ばれする事が人より多いのでじっくり勉強してきます。

ではまた明日



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終わりが見えてきた

去年の夏に、売主側仲介として売買契約を締結した直後に合意解約した土地がありました。

ダブルパンチを食らったと売主さんが言っていましたが・・・
 


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(ダブルパンチの理由)

1.自分以外の相続人が誰もいないはずなのにいた。

2.判明した相続人は認知症だった。

と言う状態で、買主さん(不動産業者の社長)は、「相続手続きが終わって成年後見人つけて売買できるようになったら再契約するよ」と言ってくれていました。
 

c5b88086そんな感じだったのですが、相続に関しては70年以上前の話しから解析して、最初の被相続人であるお父様が亡くなったのが昭和44年、そして兄弟が平成5年・9年・15年・28年と亡くなり、全く登記されていなかった状態を解消した形です。


成年後見人の方は、当初市役所の福祉課経由で申し立てを行ったのですが、どうも対象者の子供と連絡取れない状態なので遠回しに嫌がられてしまい、顧問弁護士の事務所経由で裁判所にお願いしました。

こちらは審判の通知が来てから2週間経過で審判が確定されるとの事で、昨日やっと2週間が経過したそうです。



と、言うことでようやく売買の件を成年後見人さんに検討してもらえる事になりました。

DSC_0568今回の土地、契約締結した時には夏場だったので草ボウボウな状態でした。

契約金が入った後に除草作業を実施する予定だったのですがこの一件で放置・・・




再度契約が復活する際には除草作業を行う約束になっているので現地の状況を見に行ってきました。


IMG_2411ジャングル状態になっていると思っていましたが、見事に枯れてくれて夏場よりもマシな状態でしたよ。

とは言え、300坪あるので業者さんに頼まないと無理ですね





さて本日は管理している戸建て貸家の境界確認で立会をしてきます。

どうやら隣地の方が売却するとの事なのですが、貸家の大家さんは遠方にお住まいなので「代わりに頼む」と言われてしまいました。

変なことが無いと良いのですが・・・

ではまた明日
 

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良かったですね・・・

「お宅に作ってもらった査定書がホント良かったです」

と、お礼を言われた直後に衝撃の一言が・・・


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ここ最近、物件売却の査定を頼まれる事が多くなっています。

売主側から「いくら位で売れるかな?」と、サラッと聞かれればサラッと答えますが、実際に売りに出す場合には周辺の成約事例や売出事例だけでなく、契約する際に問題が発覚するような事が無いように土地の境界、建物の状況、埋設配管、その他重要事項説明書を完成させるレベルで役所で調査して売却査定書を作ります。

まぁ 世の中もっと詳細で立派な報告書を作る業者さんもいるので、自分の査定書作成などは大した苦労では無いのかも知れませんが、結構神経つかうものなのです。

今回の物件は、平成初期に大手ハウスメーカーで建築した立派な中古住宅です。

a1a7d413延床面積が45坪もありますので、相当な建築費だったと思いますが建物が傾斜しており、その旨を告知して売却するべきだと伝えました。
検討してもらった結果、隣地に売主さんの兄弟が住んでいる事もあり「ハンパな状態で売るのは買った方に対して申し訳ない」と、解体する結論で落ち着いたのです。


 

その後、解体屋さんに現地を見てもらい、おおよその見積もりが出たのですが、設計図書に書いていない地盤補強の状態により、解体価格が変動する感じでした。

将来的に傾斜しないようにと地盤工事をハウスメーカーがしたのですから、ホントは早い段階で指摘していたら良かったのでしょうけど徐々に傾くと住んでいる人は感じないものなのかも知れませんね。

売主 「あの後、ハウスメーカーにどんな地盤工事をしたのか確認したんですよ」

クマ 「設計図書に書いていなかった部分ですね」

売主 「そうしたら、担当さんがすぐに来てくれて、良いこと言ってくれたんです」

クマ 「アフターサービスとして傾斜を直してくれるとか言いましたか

売主 「いえ、壊して売るなら更地で買いますって言ってくれたんですよ」

クマ 「えっ ハウスメーカーさんがですか?」

売主 「メーカーさんじゃ無くて建てる人が決まってるので、その方が買ってくれる事になったんです」

クマ 「・・・   そうなんですか」

売主 「それで、先方が出して来た金額がクマさんに出してもらった査定書とほぼ同じ金額だったので、OKしたんです」

クマ 「・・・ 良かったですね」

売主 「で、気になったのがクマさんのところにお支払する手数料ってどうなるんですかね?」

クマ 「媒介契約締結する前なので、何も発生しませんので」

売主 「え? それでは申し訳ないので謄本代とか調査に掛かった実費を払いますよ」
 
クマ 「いやぁ・・・ また何かあったら呼んで頂ければ結構ですよ」

売主 「そうですか、何か時間使わせちゃって悪かったですね」

クマ 「いえいえ、成功報酬なのでこう言う事もあります」


今後の繋がりを考えて、引きつり笑顔で対応しておきましたよ。


査定無料と言うのが一般的だと思いますがホントに無料で終わると悲しいものですね。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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