賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

想像だけじゃ・・・

しばらく前から、売却や相続絡みの資産活用系の仕事が多くなっています。

管理系業務に関しては、重たいのだけ関わっているので腕が鈍る事は無いのですが、思いっきり鈍っている分野があります。



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賃貸経営での重要な項目は

「空室対策」+「テナントリテンション」

テナントリテンションは、入居者保持と言う意味で、簡単に言うと入居者さんに長く住んで頂く為の対策です。

隣に変な人が住んでいる、物件が汚い、管理会社の対応が悪い等々本来なら引越す理由が無い方の引越しを防がないと、大家さんにも管理する側にも悪い影響となるのです。

問題入居者への対応は管理会社として当然の責務であるので、日々緊張感を持って対応しているつもりですが、本当はそれだけでは無いと思っています。

テナントリテンションに関しては、積極的に入居者さんの不満点を洗い出す事が一番優れた活動です。

しかしながら、業務の大半が受け身の対応になっている事が反省点であり、これからの課題なのでしょう・・・


で、もう一つ大切なのは「空室対策」です。

自分の活動エリアは埼玉県の北東部で、市の人口は5年前との比較で1.25%(1954人)の減少です。

圏央道のインターが出来た隣の市に工業団地が建設されている事が良い感じだと思っているのですが、それでも人口が減って行くエリアなのでしょう。

そう言う地方のエリアでは、駅近くの物件と遠いい物件での二極化が進んでいます。

決まらない物件が更に決まらない状態・・・

そんな悪循環が広がっている事に恐ろしさを感じています。


「だったら売っちゃいますか」

と、言うのも選択肢の一つで、正直言ってここ数年自分はそう言う系の方向で活動していました。

ですが、売った後のオーナーが満室に出来るのだから、既存のオーナーさんにも手が打てたはずです。

うちの勤務先は、仕事を分業していて自分自身は「管理」+「売買」を担当していて「空室対策」系の分野について、あまり関わっていませんでした。


問題がある所に活躍場所がある・・・


その分野で新たな活動が出来るなら素晴らしい事です。

昨日、自分の仲間で「超空室対策株式会社」と言う何をしているかわかりやすい名前の会社を立ち上げた服島氏と電話で話してアドバイスしてもらい、いろいろヒントをもらいました。

その分野鍛えさせて頂きます。


そんな中、売買系の業務の方は好調で、お世話になっているお医者さん系大家さんが弟さんを紹介してくれて、ご実家を売却する打ち合わせをしてきました。


BlogPaintお医者さんの身内はお医者さん・・・

一族皆さんがお医者さん系の仕事をしているって不思議ですが、お父様の時代から並々ならぬ努力をされてきた結果なのでしょう。




ちょうど最後の診療が終わった時間に訪問したのですが、ご兄弟で雰囲気が良く似ていて初対面とは思えない感じでした。

売却の話は進みそうなのですが、問題は既存建物の杭です。

築45年、鉄骨3階建84坪の診療所兼居宅で、恐らくそれなりの杭が入っていると思います。

その設計図があれば、正確に解体の見積もりが出せるのですが、無いと想像も費用も膨らむ感じです。

現段階で、杭を除いた解体代が550万円、杭の状況次第では解体費用が倍以上になるかも知れません。


弟様 「私が高校生の時に杭を入れているの見た記憶があるよ」

クマ 「どんな杭でしたかね?」

弟様 「何か羽みたいな出っ張りがある金属杭でしたよ」

クマ 「長さはどのくらいでしたかね?」

弟様 「3階に届くくらいだったかなぁ」

クマ 「設計図残って無いですかね?」

弟様 「う〜ん 今度実家の金庫開けて探してみるけど無さそうだな」


と、言うことで、設計図書を探してもらい無かったら、解体屋さんに想像で金額だしてもらう予定です。

売却価格の大半を解体費用で持って行かれちゃうってのは、痛いところですが、立派な建物を作ると壊す時に大金が掛かると言う事です。

木造の小さな家でも、解体費用が出せないと言うことで空家として放置される原因になっている時代です。

地価の安い地方では激安の現況渡し物件が増えて行くのでしょうね。


ではまた明日




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承継を考える

IMG_3455「俺は挨拶しかしないから全部仕切ってよ」

と、営業の新人君に土地の売買契約の進行を最初から最後までやってもらう事にしました。

一人で全部出来るようにするのが自分の役目ですので経験を積ませてしっかり承継したいところです。




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今回の契約は、買主が宅建業者さんで、事前に契約書のすり合わせを重ねていたので、多少の要点確認と記名捺印で終わる感じです。

売主さんの方が、早く来社されて先に署名捺印を終わらせていました。
そうなると残りは決済日時の打ち合わせと、現況が月極駐車場なので現利用者の解約時期をいつにするかなのですが、そこら辺を買主さんと交渉するように新人君に伝えていました。

買主 「先に社判つきますから打ち合わせはその後で」

新人君 「売主さんの分は押印済みです」

買主 「じゃぁ手付金渡しますから確認して下さい」

売主 「数えさせてもらいますね」

買主 「これで押印関係は全部終わりましたよ」

新人君 「ありがとうございます、ではコピー取ってきますね」





新人君がコピーを取りに席を外してしまったお陰で自分が仕切る事になってしまいました・・・

せっかく、全部経験させてあげようと思っていたのに失敗です。

打ち合わせが終わった頃に新人君が戻ってきましたよ


まぁ 無事に終わって良かったですが、今度から自分がコピー係をしようと思います。


夜は、水路に橋を架ける話をしに地主さん(70代男性)宅を訪問してきました。

クマ 「あの土地、水路があるから橋を架けないとダメなんですよ」

地主 「そうか・・・ 車が入れないと資材置けないからね」

クマ 「で、橋造ったらいくらか業者に聞いてきたんですよ」

地主 「結構高かった?」

クマ 「1平米あたり10万円て感じですから3m幅で2mだったら60万円で、構造図とか書いて申請する費用が5万円なんですって」

地主 「どうせなら4m幅が良いと思うけど高いなぁ」

クマ 「あと、借りるって人が砂利敷いた後に解約したら畑に戻せないですよ」

地主 「何か面倒な感じだからやめとくかなぁ・・・」

クマ 「まぁ やる前にじっくり考えて下さいよ」

地主 「いろいろ考えたんだけど農地は子供達が欲しくないだろうから売っちゃおうと思うんだよ」

クマ 「お仕事忙しいから野菜とか米なんて作りたくないでしょうね」

地主 「そこなんだよ、俺が働けなくなる頃には農地なんてタダでもいらないって時代になると思うから今のうちに売っちゃうか」


地主さん現在73歳なのですが、少し前から太ももが痛くなり、お医者さんに坐骨神経痛だと言われたそうです。

その他、年相応にいろいろ不具合が出てきた事もあり、引き際を考えるようになった様子です。

親が使っていた自宅が「空き家」になっているので売却して欲しいとの事を頼まれる事が増えてきましたが、親が使っていた「空き畑」とか「空き田んぼ」ってのは「空き家」以上に流動性が厳しくなってくると思います。

人口が減っていく時代にはいろいろな問題が出てくるのですね。

仲介料5%の取引が増えそうです。


では本日も頑張りましょう


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考えちゃいますね

なんか世の中ゴールデンウィーク突入らしいですね。

自分も一昔前は結構長く休めていたと思うのですが、今年は5月3日から6日まで休む予定です。



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と、言っても毎年遊んでくれていた三男も中学生になり部活が忙しいとの事なので3日から5日まで原稿書きに専念する予定です。

最終日の6日だけ休みが合うので遊びに行こうかと思っていますが、友達と遊ぶとか言われちゃうような気がしてます。

まぁ いつまでも子供じゃ無いって事ですね。


昨日は、先日お伝えした柿畑を資材置き場に転用する件で、水路にかける橋を作るといくらかかるのか見積もってもらいました。


IMG_3333お隣の敷地にかかっている橋と似たような鉄筋コンクリートの橋を想像していますが、資材置き場にするのだから、トラックが出入りできるように幅が3mあった方が良いかと思ってます。
いつもお世話になっている解体屋の社長さんに相談してみたら、大雑把に言うと「メートルあたり10万円+許可申請作成5万円みておけばやるよ」との事でした。



そうなると幅3m✕長さ1mで35万円、2mの長さだと65万円となる感じです。

資材置場をいくらで貸すのかが課題ですが、正直言って借りてくれる人がいるのが不思議に思える場所ですので300坪あっても月額3万円程度な気がしてます。

IMG_3327現況では人だけが通れる鉄板と木の板で出入りしていますが、車は水路前の道路に置く状態です。
初期投資に65万円掛かって資材置き場にして砂利敷いて数年で撤退されたら再度畑にすることは難しいかと思います。







IMG_3318何か、柿畑のままで良いような気がしてきましたが、この土地の採算の話だけでなく、資産整理モードになってきた地主さんなので、奥様とお子さんを交えて考える機会になれば良いのでしょうね。

さっそく本日、訪問して考えてもらおうと思います。




たくさん土地を持っていると相続や資産継承が大変なのですが、本人さんが天国へ行っちゃう前に決めるべきだと遠回しに強調しておくところなのでしょうね。

BlogPaint昨日は別件で、長年賃貸で貸していた一戸建ての売却査定を頼まれました。

25年前に市街化調整区域内のミニ開発で建てられた土地30坪、道路が近所と共有の物件なのですが、大家さんは都内の方で、この家に戻る事は無いみたいです。




IMG_3437築25年にしては、きれいな内装でしたので、壊す必要は無いと思いましたが、いくらで売れるかが問題です。
周辺事例から金額を出すと大家さんショック受けてしまう予感がしていますが、空家問題が自分の活動エリアにも迫っている事を強く感じます。



埼玉県の中でも栃木県や茨城県に近いエリアで活動していますが、駅近の市街化区域と車でしかいけないような市街化調整区域の物件が混在していますので、結構勉強になるものです。

これからは、空家が増えて売れない物件の扱いが多くなりそうなので、何か考えつかないといけないのでしょう。


さて、本日は午後から土地の契約があります。

33287a4eこの案件、着手して2年近くかかってやっと契約となりました。
時間が掛かった理由は土地の中に市の土地(道路)が入り込んでいて、そのままでは使えない部分があると判明して「払い下げ手続き」をしたことが原因でした。


今回は、営業の新人君に契約から決済まで全部仕切ってもらう予定ですので、契約時の挨拶程度しか関わらないつもりなのですが、どうなりますでしょうか。


ではまた明日



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橋から見積もり

「資材置場として貸して欲しいって言われてるんだけどチャレンジしてみる?」

と、親しくしている地主さんに言われてチャレンジする事にしてみました。


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この話単体だったら全く仕事にならないので、別の専門家に投げちゃう感じですが、先日広めの土地の売買打ち合わせで地主さんの資産整理の必要性が出てきたのと、何となく興味があるので引き受けました。

物件は市街化調整区域内で地目が「田」。

思いっきり農地法絡みで除外申請から行う感じです。

以前、田んぼを宅地にする際に経験しましたが、今回は雑種地に変更。

現況は「秋に柿を収穫するための畑」なのだそうです。

クマ 「柿が食べられなくなっちゃいますけどいいんですか?」

地主 「あそこの柿は甘くて美味しいって評判なんだよな」

奥様 「そんなのスーパーで買えばいいんだから」

地主 「そうだよな・・・趣味でやってるようなもんだから」

クマ 「たくさん土地もってるんだから柿の木なんてどこでも育つでしょ」



IMG_3318さっそく現地へ行ってきましたが、趣味でやるには広すぎる面積で柿の木も1本では無く20本以上植わってました。

なんか想像と違いましたが、気になる事を発見







BlogPaint土地の目の前に側溝がありました。

これがまた、住宅街にある側溝より幅があり、コンクリ部分が左右で30cm・水路の部分が70cmで合計1m幅です。






会社に帰って謄本を上げてみると、この側溝は市の所有で地目が「用悪水路」となっていました。

この幅だと車の出入りをするには、それなりに頑丈な橋を作らないといけません。

で、過去の嫌な経験を思い出しました。

5年前にアパートを売却した際の出来事なのですが、アパートの敷地に入る為の橋について河川占用許可の申請が出ていない事が発覚して大慌てになった経験があります。

そのアパートは、建物新築時には別の接道があり、建築許可が下りた後に接道部分を閉鎖して「橋」を作ってアパートへの導入路としていた感じなのですが、何より困ったのが河川占用許可申請時に添付する橋の構造図です。

8beeceb4既に出来上がって数十年経過している橋なのに、どう言う構造になっているか書いて提出しなさいとの事でした。

「自分が、見た感じで書いていい?」

と、役所の人に聞いたら「ちゃんとした人に書いてもらって」と言われた事を今でも覚えています





無題で、ちゃんとした人にお金を払って構造図を書いてもらったのですが、やはりちゃんとしてました

今回の土地に関してはどうなのでしょうか?







IMG_3333お隣の土地に関しては、立派なコンクリートの橋がかけられていました。

たった70cm幅の側溝でも車が通る訳だし、資材置場なのだからトラックが渡っても壊れない橋が必要なのでしょう。




さっそく、市役所の道路河川課に行って確認してきました。

IMG_3340クマ 「70cm幅の水路なんですけど、橋をかけると河川占用許可が必要ですかね?」

職員 「はい、必要です」

クマ 「ですよね・・・ 構造図とか出さないといけないんですよね?」

職員 「そうです、農地の入口ですけど、農地以外にするなら先に農業委員会で確認されてから手続きして頂ければと思います」


と、言うことでまずは橋の見積もりを取って、それでもやるか確認してから農地法の申請を行いたいと思います。


さて、本日は水曜日で定休日です。

明日27日(木)は福岡でセミナーしてくる予定なので今日の午後には飛行機で移動です。

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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