賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

電話じゃ厳しい・・・

昨日(18日)はブログのアクセスが通常よりも30%少ない感じでした。

このブログ、賃貸管理系の読者さんが多いと思うのですが、昨日は賃貸不動産経営管理士の試験日だったようで影響があった可能性が高いと思います。

いつの間にか賃貸管理の業界では宅建と並んで取得するべき資格となったのかと思いますが、1年に1度しか試験日が無いって訳ですから必死になりますよね。

受験された皆様、お疲れ様でした!


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きのうは長期間の出張明けで久しぶりの出社となり想像通りバタバタな1日でした。

まぁ 休み中でも電話とメールで対応していたので、一昔前のように出社してビックリなんて事はありませんでしたが、今回思ったのが「年配のオーナーさんへの対応」です。

まず、メールができないので用があるとすべて電話になります。

これがまた、耳が遠いい人が多くて電話での会話が半分くらいしか成り立たないのです。

恐らくは一方的に話を伝えて、自分が返答している事は聞こえていないのでしょう。

DSC_1670今回も長崎出張中に「大変なことが起きた」と深刻そうな電話があったのですが、内容が難解だったので午前中の早い時間に地主のAさん(70代ご夫婦)宅を訪問してきました。

「大変なこと」の内容を聞いてみると・・・


Aさん 「〇〇町の倉庫を買い取りたいって人が来たんですよ」

クマ 「そうですか、隣地の人とか?」

Aさん 「いや、東京の不動産業者なんだけど、どうしたらいいのかと思ってね」

クマ 「あの倉庫が欲しいって珍しいですね?」

Aさん 「賃借人もいるって言ったら、全然構わないって話なんだけど、突然来て怪しいよね?」


業者さんの名刺を見たところ、管理アパートをオーナーチェンジされた事で自分も関わった事がある業者さんでした。

クマ 「これ、自分も知ってる買取屋さんですよ、安く買って高く売るか買い手を見つけて仲介するのが仕事ですね」

Aさん 「え? ぜひ欲しいって言ってたから本気なんだと思ったんだけど・・・」

クマ 「いくらで買ってくれるとか言ってました?」

Aさん 「いや、何か突然言われたんで驚いてクマさんに電話したんだけど、安く売って欲しいって話だったのか・・・」

クマ 「Aさんの言い値で買ってくれるなら素晴らしい話ですから進めた方がいいですね


Aさん 「なるほどねぇ 安くなら買うって話か・・・」


何とも、埼玉の奥まで来て都内の業者が飛び込み訪問やっているとは驚きましたが、セールスも年配者相手だと電話でできないので「訪問型」になっているのでしょうね。

その後、Aさんが所有している一括借上げのアパートを来年から当社に管理させてもらえる話となりました。

30年一括借上げの物件ですが、通常は20年過ぎたあたりで「建て替えましょう」攻撃が始まり根負けして建て替える地主さんが多いのですが30年最後まで継続するってのも珍しい気がします。

きちんと、借上建築屋さんの言う通り外壁塗装やメンテナンスをしてきた物件なので、当社の方は喜んで管理させて頂きますが、借上系建築屋さんは建替えが目的なので寿命が来たら売却するつもりのオーナーさんだと付き合いきれないのでしょうね。


さて、本日はアパート4棟まとめ売却の決済日です。

営業課N君が3月から手掛けている大型案件で、いろいろありましたがやっと最終段階。

全てN君が取り仕切って自分は運転手兼助手に徹する予定です。


ではまた明日


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やらかした・・・

クマさんがトラブル対処で一番辛いと思うのは何なの?

図1と、質問される事があります。

死んじゃった系とか恫喝系の対処も辛いですし、漏水で原因を突き止めるまでの時間も辛いものです。

人的トラブルは当然ですが物的トラブルの場合も最終的には「人」が対象です。



そう考えると全ては対人トラブルな訳です。




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ただ、分け方として原因が「人」側にあるのか「物」側にある事で「人的トラブル」「物的トラブル」に分けていますが、もっと違う角度から見ると「他人側」が原因か「自分側」が原因かの見方ができます。

これがまた、「他人側が原因」で、管理会社として窓口的段階から調整業務の流れで関わると言うのは慣れていますし割り切れるものですが、「自分側が原因」の場合は実に辛いものです。


と、いう事で自分の一番辛いと思うトラブルは「自己原因トラブル」です。

進行中なので、全く書く事ができないのですが、不注意から発生して、かなり大きな事に発展してしまった案件です。

もちろん、ワザとやったとか犯罪的な意思を持ってやらかした訳ではありませんが、何と言うか忙しい時期に注意力が欠如していたのでしょう。

久しぶりに落ち込んでます・・・

「考える時間と考えない時間を作って割り切る」・「辛い事こそ良い経験となる」・「心を鍛える」

と、考えることが自分の場合の対処法ですが、やっぱりトラブルの真っ最中は辛いものですね


本日も継続で対処しますが、その他に抱えている案件もありますので、忙しい仕事が更に忙しくなっている状態です。

まぁ そう言う状態がどんなものか、自分なりに研究するつもりで心に刻んでおこうと思ってます。

ではまた明日


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大丈夫か・・・

D563F334-830F-4368-8C9C-394313722090昨日は、営業課N君が3月から取り掛かっていたアパート4棟まとめ売却の契約日でした。

夕方から都内にある買主さんのオフィスへ営業課N君と売主の大家さんと一緒に売買契約に出かけたのですが、営業課N君のカバンが異常に大きい





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クマ  「なんかそのカバンでかいね」

N君  「書類がたくさん入るからデカイ方が良いと思って」

クマ  「あんまり見たことが無い珍しいデカさだけど外国製?」

N君  「ドイツの有名なメーカーのカバンなんだよ、もう潰れたんだけど新品だと30万円するのを中古で買ったんだ」


N君は、カバンとか靴、ジーパン等、いろいろ古いモノをコレクションするマニアです。

自分は新しいモノばかりなので、なかなか理解できませんが、きっと価値があるモノなのでしょう。


クマ  「すごいねぇ  そんな高いの良く買う気になるもんだね」

N君  「頑丈で長持ちするからホントに良い買い物したよ」

クマ  「そっか、高いものは長持ちするってことか」

N君   「5000円だったんだ」


...


やはり理解できません


今回の買主さんは、元気の良い不動産業者さんで、3年前にも1棟物マンションをご購入頂いた事があり最近都内にもオフィスを構えた実に勢いのある会社です。

89A2712B-42A6-4EBF-A775-A6B540F124A8通されたオフィスの契約室は、これがまた見晴らし最高の地上100m超えの眺めです。
クマ 「こんな見晴らしの部屋で仕事してみたいもんだ」

N君 「ホント勘弁して、怖すぎて冷静でいられない

売主 「大丈夫? ブラインド閉められませんかね?」


案内してくれた女子社員さんが電動ブラインドを下ろしました。




N君、ふざけてるのかと思うくらいの怖がり様で髪の毛が逆立つほどの高所恐怖症です。

BCF483B8-DC3C-45ED-92D3-81F52191EDA3せっかくの景色がブラインドで遮られてしまい実に残念でしたが、今回はN君に重要事項説明と契約の進行をしてもらう事にしていたので、正気になってもらわないといけません。

買主の担当さんが来るまで10分くらい待ったので、落ち着いてくれましたが、今度ターザニアに連れて行ってあげたいものです。





IMG_0183契約の方は、正気に戻ったN君が無事にやり遂げてくれて現金で受け取った手付金をN君の大きなカバンに入れて完了。

売主さんと3人でお寿司屋さん行ってビール飲んでから電車に乗って地元に帰りましたが、実に目立つカバンでしたよ


決済が11月なので気が抜けませんが、無事に契約が終わって良かったです。




さて、本日は午後から日管協さんの相続支援コンサルタントの研修に参加してきます。

去年8カ月かけて勉強したのですが、今回は来年の5月までかけて上級コースに挑戦することにしました。

自分の場合、実務に直結ですので頑張ります!

ではまた明日


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きれいにしましょう。

きのうは、朝から売却希望区分マンションの査定依頼に伴い現地確認に行ってきました。

IMG_0085車がマンションの敷地内に止められず、コインパーキングを探しましたが全然ありません。

5分くらい離れた河川敷に駐車してきましたが、都会と違って駐車違反の取り締まりが厳しくないとコインパーキングが流行らないのでしょうね。





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大型のマンションは、売出事例や成約事例がわかりやすいので、机上の査定には苦労しませんが、田舎の物件は元々の金額が安いので、室内の荒れ状況が査定する際に重要となってきます。

IMG_0102最近まで15年以上賃貸で貸し出していた3LDK70平米超えのお部屋なのですが、賃貸に出す場合はフルリフォームが必要な劣化具合でした。

売買ならいいの?

って訳でも無いのですが、いつも言われるのがリフォームした分、費用を上乗せで売れるのかと言う問題です。


間違いなく売りやすくはなりますけど・・・

リフォームしないで、買い主さんが「リフォームで100万円かかるから100万円値引きして欲しい」とか具体的に交渉してくれればわかりやすいのですが、リフォームした後で「100万円引いて欲しい」とか言われる事もあるので判断しにくいところです。

そんな感じなので、現況で売り出す事が多くなりますが、「キレイにして高く売りましょう!」

なんて言えれば良いのですがね・・・

会社に戻ってきたところで少し前に関わっていた最強の汚部屋の大家さんから電話が掛かってきました。

ちょっと解説すると、現在自分は2件の汚部屋に関与しているのですが、ほぼ同時期の発生なので、混じってしまうと思います。

汚部屋1 最強クラスの積ゴミで、自主管理大家さんからのヘルプ

汚部屋2 管理物件で積ゴミは50cm程度、先日ゴミを撤去して原状回復交渉中

「汚部屋2」の方は、お手本的な事例となるくらい順調に進んでいて10月末で解約との話になったので終わったらまとめを書く予定です。

1992b08e難航しているのが「汚部屋1」
この案件、大家さん(70代)の自主管理なので、多少遠慮しながら対応のヘルプをしてきたのですが、当社の出した見積もりが高いとの事で大家さんの親戚業者がゴミ撤去をする事になり、自分的には手を引いたようになっていました。




が、汚部屋対応の大変さは「ゴミ撤去だけで終わらない」事にあります。

ゴミをどけると、ハンパ無い汚れと、異常な程のゴキブリの痕跡が残っているのです。

大家 「もしもし、やっとの事でゴミの撤去ができましたよ」

クマ 「良かったですね、入居者さん立ち会ってくれたんですか?」

大家 「今、隣にいるんですけど、これから住む場所が無いって言ってます」

クマ 「解約したくないって事ですね、解約してもしなくても原状回復費用は支払って頂かないとダメですから」

大家 「いや、家財道具から何から全部捨てちゃったから生活できないって言ってまして」

クマ 「は? そんな話よりも退去とか原状回復の話を詰めないとダメですよ」

大家 「悪いですけどそこら辺を説明してもらいたいんで来てくれませんかねぇ」

と、言う事で事務処理の予定を変更して現地へ行ってきました。

自分は入居者のAさん(40代男性)と電話とメールしかやり取りがなくて初対面ですので、丁寧に名刺渡して挨拶から始めました。

クマ 「最初に聞きたいんですけど、これを機会にお部屋を退去されます?」

Aさん 「いやぁ・・・ いずれはそうしようとは思ってますが」

クマ 「退去してもしなくても善管注意義務違反での原状回復費用をお支払い頂かないとダメなのはわかりますよね?」

Aさん 「引越すにもお金が厳しい感じでして・・・」

クマ 「引越し代は知りませんけど、原状回復費用は分割払いなら払えそうですかね?」

Aさん 「・・・いや〜 いくら掛かるか確認したいです」

クマ 「壁とか床とかだけでなく建具とか便器とか全部ダメになっちゃってるんだから、70万円は超えると思いますよ」

Aさん 「そうですか・・・ 」

クマ 「もしかして会社辞めちゃったとか?」

Aさん 「いえ、辞めてません」

クマ 「じゃぁ払えますでしょ、今週中に見積もり取れたら連絡するようにしますね」

Aさん 「家財道具も全部捨てちゃったので、今日の泊まる場所も無いんです」

クマ 「でしたらビジネスホテル予約しておいた方がいいですね」

Aさん 「・・・」

クマ 「こんな状態にしちゃって住めないんだからリフォームしてきれいにしなきゃダメなんですよ!」

Aさん 「はい・・・」

何か、今日泊まるところが無いとか言い出しそうな感じでしたが、そこまで付き合ってられませんので、淡々と話を付けて終わらせました。

図1ちなみに、こちらも終わったらまとめを書きますが、ゴミを撤去した事でゴキブリ天国の全貌が明らかになり、「こんな場所に住めない」とAさんも気がついたのでしょう。

「ゴミが溜まっている汚部屋の方が良かった」と、言うAさんの気持ちが伝わりましたが理解する訳にいきません




きれいにするのが何事においても基本なのでしょう・・・


さて、本日はバタバタと予定を終わらせてから夜8時から飲み会です。

地元飲みなので気楽なのですが、明日の定休日に1日がかりで会社の照明器具交換工事をしてもらうので朝8時に出社予定ですので飲み過ぎ注意ですね。



ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com