賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

聞いてないっすか?

IMG_5158自分、けっこう理解ある住人のつもりですが、境界の話をする時に手を抜くのは大変危険だと思います。

最低限の挨拶もしないってのはトラブルの種をまいているようなものですので・・・








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朝一番、出掛けようと思ったところインターホンが鳴り突然の話が降ってきました。

外を見ると作業服を着た職人さんらしき男性が立っています。

職人 「朝早くスミマセン、今日裏のフェンス切る作業を行いますね」

クマ 「えっ フェンス切るの?」

職人 「もしかして話聞いて無いっすか?」




9ec91871今回の話、我が家の裏の土地が建売業者に売却されることに関連して、境界上にあるフェンスを新しくするとの趣旨の話なのですが、まったくの初耳である以前に、挨拶も無く駐車場のアスファルト解体工事を始めて実に不満に思っていました




クマ 「フェンスの話どころか工事が始まる事も説明ないんだけど」

職人 「お留守だったんでお子さんに挨拶したんですよ」

クマ 「・・・ フェンスを切るってのはどう言う事?」

IMG_5148職人 「フェンスを新しくするんです」

クマ 「下のブロック塀はそのままなの?」

職人 「そう指示を受けてるけど、問題あります?」




自分、過去何度も売却絡みの境界ブロックで苦労した経験があります。

大体が、芯積み(境界線の上にブロックを積んでいる)のパターンなのですが、隣地の方が素直な方だと、「お宅で新しくしてくれるならいいよ」となって丸く収まりますが、去年から今年に掛けて対応した案件では、「ブロックは壊させない」と言われてしまったり、「壊すのはOKだが我が家の敷地に影響があったら許さん」なんて感じで大変な思いをしています。

ですので、こんな感じで軽く考えているような建売屋さんがいるとは驚きました。


ただ、そんな話を職人さんにするのも意地悪な感じなので、優しく話を聞いてあげました。


クマ 「ブロックを壊さないでフェンスだけ新しくするって指示が出てるんですか?」

職人 「ブロック壊すと、隣の方が低いから土が崩れちゃうんですよ」

クマ 「ですよねぇ それでフェンスだけなんだ」

職人 「はい、工事しちゃってよろしいですかね?」

クマ 「うちのお隣さん、ブロックの事を気にしてたけど話してないんでしょ?」

職人 「たぶん話して無いと思います」

クマ 「うちが、フェンスだけ壊すのOKしてもお隣がブロックから壊すべきだとか言わないかな?」



IMG_5155実は、うちのお隣さんが、「境界が曖昧なままじゃ困る」と言っていたのを聞いていましたので、多分「フェンスを新しくするならブロックを内積み(自分の敷地内にブロックを積む)にするべきだ」と主張する可能性があります。




そうすると、うちの敷地の部分と、隣の敷地が一直線で無くなることになっちゃいます・・・


職人 「今、お隣さんに聞いてみましょう」

予想通り、お隣さんも突然の話しに困惑して、「ご主人さんが在宅している時に話して欲しい」との事になりました。

自分的には、建売業者が職人さんに指示した通りの結論でOKするつもりですが、お隣さんはブロックの内積み後退を求めるかも知れません。

そこら辺、工事の開始挨拶も含めて事前に話があったとしたら、円満に行ってたと思いますが、どうなりますでしょうかね。


一応、自分の携帯にも電話がある予定ですが、実はこの建売屋さん、過去に取引した事が何度もあって、売った土地の隣地と揉めた件を自分が対処した経験もあるので仕入担当さんが気付けば自分に話の取りまとめを頼んで来そうな予感がします・・・

まぁ 今回のはお隣さんとの関係も建売屋さんとの関係もあるので、円満にまとめたいところです。

どうなりますでしょうね・・・

ではまた明日


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感情で決まる・・・

IMG_4261我が家のシルバー文鳥のピヨ(♀6歳)は、文鳥専門にブレンドされたエサを食べています。

ドックフードやキャットフードに比べると安いものですが、毎日3日分の量を与えているので思いっきり残します。




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万が一家に戻れなくてエサが与えられなくても大丈夫なように大目に与えているのですが、太らない体質が羨ましい限りです。

IMG_4860ピヨは出窓から外を眺めるのが好きなので、庭にスズメが来るよう以前から残したエサを庭に撒いているのですが、毎朝10羽以上のスズメが集まっていますよ。

ピヨから見てスズメのことが羨ましいのか大変だと思っているのか聞いてみたいところです。




昨日は、大きめの土地案件の核心部分である売買金額について売主と買主別々に交渉をしてきました。

この案件、いろいろ重たい話があり、初期の頃から最後は価格で嫌な思いをすると予想していました。

「高く売りたい」「安く買いたい」の着地点探し。

今回の案件は「先祖代々の土地への思い」「投資家的感覚の割切り」がぶつかる「感情」「理屈」の戦いになっています。

だったら、別の買主を見つければと言われちゃいそうですが、いろいろな条件をクリアできて現金で買える人は滅多にいません。

近いうちに売却価格の結論が出て、この部分で迷う段階は終了しますが、「投資家的理屈」の通じない売主さん一族に「感情」の部分で納得してもらう事が大切なのでしょう。


疲れますが勉強になります


さて本日は水曜日で定休日です。

家にこもって日本ボレイトさんに頼まれたセミナーの資料作成を進めたいと思います。



ではまた明日



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近隣住民の気持ち

昨日の月曜日、体育祭の振替休日だったうちの三男(中1)は遅くまで寝ていたそうです。

土日も含めた毎日、部活の朝練があって7時前には登校しているので、授業も部活も無い日が実に嬉しいと喜んでました。



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が・・・ 実に寝心地の悪い午前中だったそうです。


42a73b60我が家の裏には200坪ちょっとの駐車場がありまして、3月に確定測量の立会を行いました
地主さんも挨拶に来られて、建売業者に売却が決まったとの事まで聞いていたのですが、3ヶ月間動きが無かった状態です。






IMG_4854隣地の事などすっかり忘れていた昨日、突然予告無しでアスファルトはがし工事が施工されました。

壊しを1日で終わらせようと短い時間に集中して作業したらしく、振動と騒音が凄かったみたいです。






IMG_4849夕方、話を聞いて様子を見に来た際には、業者さん帰った後で、アスファルトが山になっている状態だったのですが、これだけの大工事を隣地に挨拶無くするなんて驚きましたよ・・・






自分、解体とか塗装工事を受けた際には必ず施工業者さんと一緒に近隣挨拶に行きます

特に、建売住宅用地を取引した場合などは数ヶ月に渡って迷惑を掛けるのですから隣地と揉めたら大変な事になるのでかなりの神経を使うものだと自分は思っているのですがね・・・


何か、ひとこと言いたい気分で、どこの業者が工事始めたのか確認しようと思ったのですが、開発行為の標識や建築看板が現地にありません。

登記情報見れば新しい所有者がわかるだろうと思い確認してみたところ、従前の所有者のままでしたので売買決済までに売主側で更地渡しする契約なのでしょう。

何と言うか、きちんと挨拶があれば我慢できる問題なので建売屋さんから挨拶して欲しかったものです。


と、いつも挨拶回りする立場と逆側の「近隣住民」の気持ちが良くわかりましたよ


ではまた明日


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安くなりすぎた先に

「駅から離れた場所だと新築でさえ2000万円切ってますよ」

なんて感じで、周辺相場の下落に納得出来ない売却物件の売主さんへ査定結果報告の際に伝えたりします。

BlogPaintバブルの頃に買った戸建ては元が高すぎるのでショックが大きいものです。

が、先日自宅近所を散歩してたら新築が1980万円で売り出されているのを見つけて自分もショックです・・・




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うちの自宅はJRの駅からはバス便で、バス停から徒歩2分ですが、私鉄の駅からは15分で歩けます。

売りに出ていた物件は更に数分駅から離れますが同じ町内です。

土地が敷延込みで38坪、建物30坪の新築なのですが、中古相場への影響が大きすぎます

まぁ 普段お客さんに伝えている通り「これが現実だ」と受け止めないといけないのでしょう。


都心部の方には想像できないかも知れませんが、地方では築古物件で駅からの距離が離れていると解体費程度の金額で流通することも多くあります。

激安自慢をするつもりはありませんが、空き家が増加している事を考えると、「金はいらないから引き取って欲しい」なんて話が現実になるのです。

先日も築50年で雨漏りが酷いRC物件の相談にのりましたが、杭の状況しだいで解体費用の方が土地値より高くなってしまう可能性が高い事がわかり、悩まれているところです。

この状態、売主側から見ると現況有姿の引き渡しをさせてもらえるなら「金はいらないから引き取って」と同じ感覚になるのでしょうね。

その場合の売買金額ってすごく低額になるのですが、国土交通省で仲介手数料の上限を緩和するよう検討中との事が話題になっているようです。
産経ニュース


まだ、話題の段階みたいですが、簡単に言うと税抜きの仲介手数料は
200万円以下が5%
200万円超400万円以下が4%+2万円
400万円超の物件で3%+6万円

(参考 6万円て何?)


なのですが、この手数料に調査の実費部分を上乗せしても良いとの話になるらしいです。

但し、手数料との合計で18万円を超えないようにってオチが付いているので、100万円切ってるような低額物件の取引にしか有り難みを感じないですが、これから空き家の増加と共に低額物件が増えるでしょうから自分にも関係してくる事でしょう。

こうなると仲介で稼ぐって感じでは無いので買取りでの業務が増えそうですが、何だかババ抜き的に感じてしまうのが気乗りしないところです・・・


いろんな仕事があるのですが、ビジネスとして確立しようと思ったら軽い考えじゃダメなのでしょう。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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