つづく・・・

いつも通っている地主Aさん（７０代男性）宅。
３回に１回は、農作業中の納屋の前で打ち合わせとなります。

冬場は寒いので室内が良いのですが、ドラム缶で薪を燃やして暖をとるので自分が若い頃趣味だったキャンプを思い出します。

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今回は、先日の底地買い取りの件での作戦会議を行いました。


Aさん　「地主から連絡無いってのは売る気が無いってことかな？」

クマ　「レターパックの追跡情報だと昨日１４日に届いていましたけど、身内と相談してるんじゃないですかね」

Aさん　「もし高いこと言ってきたり相続人が多すぎて面倒な事になるなら無理しないでいいよ」

クマ　「そうですか・・・　でもここが本家なんだから多少無理してでも手に入れた方がいいですよね？」

Aさん　「いや、この場所に拘っても意味ないような気がしてきたから、地主さんの返答によっては別の選択肢も考えるからさ」


Aさんは、数年前からダメな土地を処分して立地の良いところを購入する考えで、実際に駅近立地の物件を購入してくれたりしていますが、状況によって自宅の引越しも考えるとの話になりました。

たくさんの土地やアパート、マンションを所有されているので、不動産の価値＝立地なのだと強く実感しているそうです。

ご夫婦二人住まいで広大な敷地の自宅と言うのが無駄に思えてきたそうですが、先祖代々の土地を何があっても守り通すと言う地主さんが多いなかで、珍しいパターンだと思いました。

どうなるかは、底地地主さんからの返答次第ですが、元々簡単ではなさそうな話だったので、展開が読みにくいところです。


さて、本日は賃貸管理系の謎解き調査の予定が午後から入っています。

謎は、定番の「音」に関するものなのですが、３階建てRCマンションの最上階角部屋で、外壁である西側の壁を叩く音が聞こえるとの事です。

昨日、管理課の新人君が現地確認したのですが、良くある下の階の給排水や換気システムの異常では無いそうです。

なぜなら下の部屋が空き部屋なので・・・

今まで、ウォーターハンマー系、排水系、テレビアンテナ系、エアコンのポコポコ音等々、音に関する謎解き的苦情を対処してきましたが、新しいパターンなのかも知れません。

どうなりますでしょうかね？

ではまた明日

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調査開始

先週の土曜日に親しくしている地主のAさん（７０代男性）から、「死ぬ前に終わらせて欲しい事がある」とお願いされました。

ここ最近、いろんな方に頼まれるのですが、ご自分の死後、残された家族に迷惑掛け無いように考えての終活が流行っているのでしょう。

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この地主さん、元々はお父様の代に自営でやっていた家業を継いで法人化して社長となり、かなり稼いだお金で収益不動産や趣味の畑（と言っても広大な農地）を買い進めている方なのですが、最近になって、いらない土地を処分したいと言い出してきました。

てっきり、土地を売って欲しいとの話かと思って訪問して話を聞いてみると・・・

Aさん　「この下の土地なんだけどさ」

クマ　「ご自宅の敷地ですか？」

Aさん　「前にも話したけど一部が借地なんだよ」

クマ　「なんか、聞いた気がします」

Aさん　「このまま、ずっと借りる事もできるだろうけど、地主が売ってくれるなら買いたいんだよ」

クマ　「自宅の敷地って４００坪くらいありますよね？」

Aさん　「４５０坪あって、そのうちの２６０坪が借地なんだ」

クマ　「地主に交渉して金額調整して買い取る感じですね」

話を聞くと、昭和２０年代に不在地主の絡みで一旦はAさんの祖父が所有していたのを現在の地主に取り返されて、多少のゴタゴタがあり、Aさんの時代になってからは毎月１０万円を地主に振り込んでいる以外は全く地主と接点が無いとの事でした。

クマ　「では、地主さんに交渉してきますけど、どこの人なんですか？」

Aさん　「実はさ、１０年くらい前に友達の弁護士にお願いしたんだけど、相続が繰り返されてて面倒くさいから、やめとけって言われてそのままなんだよ」

登記情報を上げてみると、昭和の時代の相続で６人の共有となっているので、恐らくは更に相続で登記簿に載っていない人が絡んでいることでしょう。

お友達の弁護士さんは３年前に亡くなっているのですが、かなり面倒見が良い人だったのに「やめとけ」なんて言うとは余程のことなのかも知れません。

クマ　「多分、当時より更に相続人が増えて、話をまとめるのが難しいかも知れませんね」

Aさん　「だよねぇ・・・　早くやっとけば良かったよ」

クマ　「相続人はたくさんいても、地代の振込先は１人なんでしょ？」

Aさん　「そうだね、東京に住んでるBさんなんだけど電話番号とか知らないんだよ」

クマ　「登記情報に載って無い人ですね」

Aさん　「この◯◯さんの奥さんだよ、生きてるとしたら８０歳超えてると思う」

クマ　「銀行口座があるなら生きてるでしょ」

と、言うことで買い取り交渉を引き受けて、昨日土地の登記情報からBさんのご主人の住所を探って調べたのですが、Bさんのご主人は持ち家では無かったようです。

都内のBさん宅をグーグルのストリートビューで見ると戸建てが建っているのですが、その土地の登記情報を見ると、平成３０年１２月に周辺一帯の登記地番が一つにまとめられていて、大手ビル会社の所有になっていました。

ストリートビューは３年前の情報だったのですが、多分Bさんはビルの建設で立ち退いてどこかに引っ越してしまったのでしょう。

他の相続人に連絡しようかとも考えたのですが、もしBさんがAさんからの地代を独り占めして他の相続人に分配していなかったりしていると大きなトラブルになりそうですので、まずはBさんを探し出そうと思います。

とりあえず、Bさん宅（登記情報の住所）にお手紙を送ってみました。

転送届が出ていれば手元に届くと思うので、木曜日あたりに返事が来ることでしょう。

手紙が届かず戻ってきたら・・・

探偵作業が続きます


さて、本日は午前中にセミナー資料の最終チェックを行い、終わったらパソコン屋さんのあるショッピングセンターに行って来ようと思います。


ではまた明日

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刺激的な１日でした。

自分が去年から通っている相続系の研修。
法律や税金計算の座学だけでなく、バズセッションと言って少人数で組んで発表するとかの授業があります。
昨日は二人一組でお客さんとコンサルタントに分かれて「相手の資産状況や悩みを聞き出して解決の提案してみろ」的な内容だったのですが、自分の隣に座ってた人が突然体調不良で帰っちゃって講師の先生が相手でした・・・

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講師の先生は税理士の中でも不動産系実務に特化している有名な先生なので実に緊張・・・

単純な提案しか出てこないし、計算は間違えるし実に痛い感じでした。

「恥かいた事が刺激になって進化するんです」

と、ありがたいお言葉を頂き、ほんとその通りだと思いました。

毎回毎回、緊張感のある研修で実に刺激になっていますよ。


４時間の研修なのですが、途中の休憩時間に去年から難航している売却予定地の抵当権抹消について銀行より連絡が欲しいと言ってると会社からメール連絡がありました。


こちらは、授業での話しでは無くリアルに対応している実際の話しなのですが、市街化調整区域内にある「旗竿状敷地の隣地を購入したら家が建てられるか？」との調査から始まり、建築できるとの回答を市役所にもらって売買を進めようとしたところ、売却予定地に抵当権を付けている銀行さんに大変難しい事を言われちゃって契約が進められない状態になっていました。



ここ数ヶ月はこの案件が自分の中で悩みの種となって、考えると胃が痛くなります・・・


あまり深く書けないのですが、隣地の人にしか売れない市街化調整区域の土地なので、正直言えば担保価値など無いのですが、銀行さん的には実に厳しい条件を主張されたので、年明けに士業の方と一緒に銀行さんに条件を緩めて頂くようにとお願いの交渉をしたのでした。

その結果が出たのだと思いますが、自分としては銀行が妥協する可能性は低いと思っているので電話をして結果がどうなったのか答えを聞く瞬間はドキドキがマックス状態でした。

「申し訳ありませんが、ご希望に沿えません」

と、言われてしまうと今までの苦労が水の泡・・・

そんな崖っぷちを経験する瞬間でしたが、答えは想定外の大幅な譲歩

銀行さんにも協力して頂いた士業の先生にも感謝です。

で、そこから売主・買主・士業の先生に電話して休憩時間を大幅にオーバーしましたが無事に研修に戻った感じです。

これで、滞っていた案件の一つが解決に向けて動き出しましたので実に気分が良いものです。



昨日は、元日に宣言した「毎月１００ｋｍのランニングをする」の目標を達成しました。

朝７時頃の仕事前に５ｋｍ走っていましたが、数ヶ月のブランクがあったので最初のうちは膝が痛くなったり心拍数が異常に高まったりと実に苦戦していましたが、何しろ元旦のブログで宣言したってのが良かったのだと思います。

とりあえずは、来月も１００ｋｍ走る。

と、書いておけば走る事が出来る事でしょう。

体だけでなくメンタルにも良い影響があるはずです。




さて、本日は５年に一度のマンション管理士法定更新研修です。

朝９時から１７時までビッシリ座学なので疲れそうですが、役に立つ講義を期待します。



ではまた明日

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オススメです。

昨日の夕方、地主Aさん（７０代）宅を訪問したところ、外の作業小屋で打ち合わせが始まりました。

いつもの事なのですが、時間帯によってはずっと外で話し込むので温かい格好をしていかないと辛いです。

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Aさん　「昨日が仕事始めだったんだけど、そっちは今日からかい？」

クマ　「いえ、土曜日からだったんですけど、バタバタで挨拶が遅くなってスミマセン」

Aさん　「忙しいのは皆に頼られてる事で良いことだよ」

クマ　「前に話してた◯◯市のAさんの所有地、買い取り金額出ました」

Aさん　「３００坪あるから個人じゃ無理でしょ？」

クマ　「そうですね、正直言うと◯◯市は余程場所が良くないと厳しい状態ですし、３００坪あっても切り売りするには道路入れないとダメだから建売屋さんしか無理なんです」

Aさん　「わかった、寒いから家に入ろう」

と、作業を終わらせてくれて部屋に移動。

この時期石油ストーブの力強さは実にありがたいものです。

留守中でもつけっぱなしってのが気になりましたが、通気性が良い木造築古を温めるにはエアコンじゃダメなのでしょうね。






クマ　「あの土地、南側に５ｍ幅で道路入れないと区割り出来ないから実質的に２３０坪くらいに見られちゃうんですよ」

Aさん　「建売屋じゃなくてアパート建てる投資家に売れれば道路なんて入れなくていいでしょ？」

クマ　「土地買ってアパート建てるなんて、余程安く買わないと無理ですって」

Aさん　「まぁ　土地を持ってる俺が建てたくならない場所だから無理か・・・」

クマ　「ですよね、建売屋さんも何社かエリア外って言われたんですけど、１社だけ２０００万円だったら社内稟議が通ると思うって言われました」

Aさん　「う〜ん　そんなものか・・・　坪７万円しないってこと？」

クマ　「道路で７０坪も取られるし、造成するのに余計な費用掛かりますからね」

Aさん　「これからもっと冷え込むと思うから、一等地以外は処分した方がいいと思ってるんだ」

クマ　「これ逃すと更に下がるかもしれないから売っちゃいますか」

Aさん「考えてみるけどクマちゃんが下がるって言うと上がるからなぁ」

クマ　「それ株の話でしょ・・・」

その後、株式の話になりAさんが考える今後の世の中の流れの話になり、２時間くらい話し込んで帰ってきました。

いつもの事ですが、地主さんが所有地を売るってのは決心がいる事ですので簡単ではありません。

ただ、買い手がいるうちに売却しないといけないエリアってのもありますので・・・





多分、数日で結論が出ると思います。


さて、本日は年末からバタバタしている案件の対応で銀行行ったり買主さん宅に行って打ち合わせしてきます。

夜は会社の会議なので、密度濃く終わらせたいところですよ。


ここのところ、５時起きが定着してブログ更新してランニングする習慣が続いています。

夏場に毎月１００ｋｍ走れていたのに２ヶ月サボったお蔭で体も心も締まりが無くなったと感じて復活させた訳ですが、運動するってのは体だけでなく心の部分に良い影響を与えていて何事にも前向きになれる良いことなのだと実感しています。

あと、走りながらaudibleで本を聴いているのですが、今聴いている本がメンタリストDaiGoさんの「自分を操る超集中力」で、これがまた実にヤル気になる素晴らしい本で、１．５倍速で聴いて現在2回目の聴講。

audibleは初回無料で会員になると毎月１５００円かかりますが、毎月１冊聴けるコインがもらえるし会員割引があるので自分的には満足しています。

結構、いろんな本が聴けるので車での移動時間が多い方や、ちょっとしたスキマ時間にオススメの仕組みです。





と、言うことで今から走ってきます。


ではまた明日

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