賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

売物件情報です。

「建物の方は何年も前に誰も住まなくなって荒れ放題なので、住むことは出来ませんよ」

と、売主さんに言われていたので、解体する建物として考えていましたが、売主さんは「お金を掛けられないので買った人に解体してもらって欲しい」とのご希望で、古家付きで土地を売る事になりました。



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そうなると購入を考える買主さんは、どんな建物なのか確認したくなると思いますし、中にはリフォームして住んでみようとか貸してみようなんて考える方がいないとも限りません。

仲介するのに中を確認してないってのも問題ですし、片道1時間半かかる距離にあるので、鍵BOXの取り付けも兼ねて現地へ行ってきました。


IMG_6110現地はジャングル状態で玄関が見えないのですが、勝手口がある部分は若干草が少ない感じでした。

「勝手口から入ればいいや」と思い、草をかき分けて進む事10分。








IMG_6119勝手口にたどり着きました

売主さんから鍵を4本預かったのですが、「4本のうち1本は玄関の鍵で、他のは何だかわからない」と言ってたのが気になっていたのですが、見事に全部違っていてそのうちの1本が抜けなくなって一苦労






一応、作業服と軍手・長靴で対応していたのですが、顔を蚊に刺されて意気消沈


IMG_6126虫除けスプレーと、護身用にマグナムジェットを買いに行って出直しました。

蚊とかクモの巣ってのはホントやる気を削ぐ感じですが、ハチに刺されるのも勘弁ですね。









IMG_6125今度は、玄関に向けて道を作る作戦です。

ジャングル的な雑草は、木に近く、剪定バサミを使っても切れない太さのものがたくさんありました。







多分、あと数年放置したら太い木に育つ感じなのでしょう。


IMG_6128汗びっしょりで1時間ほど進んでやっとの事で玄関までの通路を確保!

ビールでも飲みたくなる満足感










IMG_6130
が・・・
玄関を見るとガラス越しにジャングルが続いている様子が見えます

この段階でもうダメだと思いましたが、「室内がどうなっているのか?」と購入希望の方に聞かれて答えない訳にはいかないので確認しました。








IMG_6138
何の木だか知りませんが、玄関入って廊下部分の床板を突き抜ける形で育っていました。

ガラス越しに光合成していたのでしょうか?









83245364
その昔、立派な料亭に連れて行って頂いた際に、部屋の床の間に松の木が突き抜けている様子を見ましたが、もしかすると同じ現象なのでしょうか?










IMG_6142そんな事を思い出して、自分なりにカッコよく選定してみましたよ。

・・・













IMG_61466畳の洋室は、天井が無くなっていて、よく見ると瓦屋根の隙間から空が見える状態です。

雨漏りで天井が落ちてしまったのでしょう。







IMG_6152和室は、6畳2部屋の続き間です。

かなり薄暗い雰囲気で、肝試しが苦手な人なら絶対に入れない感じかと思います。









IMG_6154で、更に奥にはダイニングがあったのですが、異常にクモの巣が多くて人の侵入を許さない意思表示をされているかのようでした。










IMG_6159クモの巣だらけのダイニングも天井が落ちていて、瓦の隙間が丸見えです。

この建物、数年放置しておけば自然に腐って土に還るかも・・・








IMG_6162一人で作業していると、いろんな事が頭に浮かぶのですが、正直言ってこの建物を再生するってのは考えられません。










IMG_6166空き家が全国的に問題になっていますが、市街地や道路に面した場所で腐りかけの建物があったら危険です。

この建物は、そう言う場所ではありませんが、崩れて木材が台風で飛んじゃったとかの可能性もある訳ですから早く売却したいところです。





と、言うことでレインズ出す前に、ブログをご覧の皆様へ斡旋図面を閲覧できるようにさせて頂きます。

物件の場所は、茨城県筑西(ちくせい)市なのですが、JR下館(しもだて)駅より8分の場所にあります。

第二種中高層住居地域、建ぺい60% 容積率200%のエリアで再建築可能です。

完全現況希望瑕疵担保免責、確定測量も行わない条件が売主さんの希望で、売り出し価格は400万円(坪約5.7万)です。


登記簿面積売買で通路状部分が48平米 本宅部分が185平米 合計約233平米(70坪)です。

敷地延長の接道部分は、2m幅は間違いなく確保していますが、推定2.7m幅、長さ13mくらいな感じです。

あと、現在くみ取りですが、本下水の地域です。

上水道は、現況が隣地を通っているので、再建築時には引き直しが必要となります。

尚、玄関ドアの建付けが悪くて一度開けると閉めるのに10分くらいかかるので危険防止の為、現地に鍵BOXを付けていません


(取引態様:専任媒介)


写真は平成29年9月11日に撮影したものです。










さて、本日は夕方から都内へ行き、出版社さんと打ち合わせをしてきます。

ジャングル探検とかして原稿が捗ってないので焦ってます・・・


ではまた明日


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スリッパ置いとく?

「売買物件をお探しのお客様が来店されてます」

と、自分宛に内線で呼び出しがありました。

営業スタッフ全員が接客と案内中との事で、久しぶりのエンドユーザーさん接客です。


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ご来店されたお客様は、これからご結婚される予定のカップルさんで、「家賃を払うならローン組んで中古物件を買った方が良いと思うのですが」との事を自分に質問してきました。

いろいろ具体的に聞いてみると、探しているエリアには地縁が無く、漠然とお互いの勤務先の中間点の駅周辺との事で探し始めたそうです。

彼氏 「7万円の家賃払うとしたら住宅ローンだといくら借りられますかね?」

クマ 「35年ローンで1%の金利だったら2400万円くらい借りられる事になりますので、この近所だったら中古の戸建ても買えますね」

彼氏 「じゃぁ 買った方がいいですよね?」

クマ 「このエリアに住み続けるなら買った方が良いですね。 けど、転勤になった場合は人に貸すか売るか空き家にするか考える事になったりします」

彼氏 「そんな簡単に決められないいなぁ・・・  とりあえず賃貸に住んで環境とか知ってから買った方が後悔しないんでしょうね」

クマ 「そうですね、軽く決める人もいますけど、こちらもお客さんが納得している物件を売りたいものですよ」


購入が良いのか賃貸が良いのかとの定番の質問があるものですが、お二人に判断頂かないと答えは出ません。

その判断材料を用意するのが不動産業者の役割だと思います。

彼女 「賃貸の物件を見せてもらえますか?」

クマ 「大丈夫ですよ、今日はお客さんが多くて営業担当が出てますので私が案内しますね」


と、言うことで3DKの賃貸物件を3件ほど案内してきました。

物件に到着して気が付きましたが自分の車、案内用のスリッパを積んでいませんでした

うちの会社、賃貸物件の場合は部屋にスリッパを置かず、営業担当がスリッパの入ったカバンを用意して現地案内します。



2719cfb0中古売買の空き家などは、玄関にスリッパを並べているので、そんな感覚になっちゃいました。









IMG_6103案内した3件は、クリーニングして時間が経っていない状態だったので、靴下で入ってもらえましたが、今度から車の中に案内用のスリッパを積んで置くようにします・・・

結局、売買にするか賃貸にするかじっくり検討してみるとの事になったので、お申込には至りませんでしたが、なんとなく売買のお客さんとして戻って来て頂けるような気がします。





さて、本日は8月下旬に現地確認した片道1時間半かかる物件まで行ってきます。

売主さんの希望が「お金かけずに完全現況で売って欲しい」とのことなので、可能性のある隣地所有者全員にセールスしたのですが、誰からも買いたいと言われなかったので、レインズに載せようと思います。

が、この土地、古家が残置されているので、「家の中が見たい」と言われる事があると思います。

90671196ジャングル状態なので古家に近づくのも大変なのですが、何とか建物にたどり着けるようにして現地に鍵BOX付けてスリッパ置いて来ようと思います。

ただ、天井が落ちている部分があると売り主さんに言われているので、確認して酷すぎたらスリッパ置くどころじゃ無いですね・・・





ではまた明日


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いろいろ有りすぎた

「こんな大変な人は滅多にいないでしょ?」

と、売主さんに言われて、「ホントですよ」と言いたかったのですが、「勉強になりましたよ」と返しておきました。


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BlogPaintきのうは、1年8ヶ月掛かって売却できた古家ありの土地の決済がありました。

市街化調整区域内で道路が細くて本下水どころか浄化槽も無い汲み取り物件ですが、300坪を超える広さで勝負した感じでした。
再建築は出来るのですが、300坪あっても制限が厳しくて、客付けが難しかったです。



で、そんな条件でも加工して転売する自信がある業者さんから買い付けが入り、売買契約を締結したのが去年の8月。


6c522a65売買契約して1ヶ月後に決済予定で、その間に今まで放置していた相続登記や建物内に大量に残置された不用品を撤去する予定でした。







「両親も死んじゃってるし私以外の兄弟も亡くなってるから問題ないよ」



c5b88086との話だったのに、70年以上前に売主さんのお父様がお母様とは違う女性と結婚していた時期があり、お子さんが1人いた事が発覚したのです。

お子さんと言っても現在70代後半のおばあちゃんなのですが、売主さんから見ると姉にあたります。




結果、相続登記をするだけでなく遺産分割協議をする必要が出てきて、お姉様の居場所を探り当てて突撃訪問したところ認知症である事が判明し、1ヶ月では決済が出来ないことがわかり合意解約


50年間で5回の相続があっても一度も登記手続きをしてこなかったツケが回ってきたと言うことなのでしょう。

その後、成年後見人の申し立て手続きを市役所側で出来ないか打診して、お姉様の子供と話がつかなかったとの事で行政からの申し立てを断念。

売主さんの費用で家庭裁判所に申し立てをして成年後見人が専任されるまで約6ヶ月も掛かってしまいましたが、ありがたいことに同じ買主さんと再契約が出来たのが7月でした。

成年後見の手続きに関してはこちらに記録してありますが、結果として専門職成年後見人と言うことで、申し立てをお願いした先生とは違う司法書士の先生が専任されて、その後昨日の決済までお付き合い頂いてます。


自分の知らない兄弟がいた上に、成年後見人を付けないと取引出来ない状態をクリアした訳ですが、今回は更にお父様から受け継いだ土地の持ち分と、半血兄弟から受け継いだ建物の登記持ち分の算定が複雑で、その計算を基に売主さんとお姉様で売買代金の取り分と諸費用の負担を割り振りして、更には譲渡所得税の納税予定金額までキープするような解説書を作らないといけませんでした。

当然の事ですが、お姉様の為に仕事する成年後見人さんには「まぁいいじゃないですか」的な事が通用しないので、1円単位で出させて頂きましたよ。

何か、通常の取引の数倍は神経使った感じがしますが、その分勉強になったのが良かったと思っています。

やはり苦労すると得るものがある訳ですね。


さて、あっと言う間に8月が終わり本日より9月です。

毎月1日には「今月こそは◯◯をやる!」的な勢いが出る日ですので、前向きに頑張りたいと思います。

ではまた明日


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空家の時代

ここ数年、使わなくなった住宅を処分したいとの相談が増えてきました。

大体が、昭和40年代に建築された木造住宅です。


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親御さんが施設に入ってからずっと空家だったり、不便な場所なので、ご自分は便利な都会のマンションに引越して貸家として運用していたけど、入居者の退去を切っ掛けに処分したくなったりが相談の理由である事が多いです。

建物を壊して土地として売却する事がほとんどなのですが、中には残置物満載で、案内も出来ないような物件の相談もあったりします。

解体費用どころか残置物を撤去する費用も「売れたお金から出したい」なんて言われる事も多く、売却を受託しても決まるまで時間が掛かり、結局は大幅な指値に妥協して処分する事になったりします。

人気のある街での古家であれば、リフォームして貸家とする選択肢もあるのですが、そう言う物件であれば古家ありの現況売買でも売れる事でしょう。


で、昨日は茨城県の内陸部にある戸建ての現地確認へ行ってきました。

都内からだと2時間かかるJRの駅から、徒歩9分、それなりの街中にある感じで寂しいところではありません。


旗竿状の土地で、道路状の部分が東西に長く接道間口が2.5mで奥行き約16mで約14坪、奥にある本宅が約55坪と、合計70坪くらいあります。

これが、都会の土地だったら全く問題無いと思いますが、自分の地元の埼玉県北東部でも、それなりのディスカウントをすれば売却できることでしょう。

一番最初に話を受けた際には、そのエリアの状況がわからなかったので、坪10万円の700万円で活動したのですが、周辺の業者さんからは、「そんな金額あり得ません」と笑われてしまいました。

レインズの成約事例が極端に少なかったので、地元業者さんに確認して見えて来たのですが、相当冷え込んでいるエリアでした。

建物は昭和48年の木造で天井が落ちている状態なので「建物解体・除草」を提案しましたが、「お金掛けたく無い」と断られてしまい、大幅な売値ダウンしか無いですと伝えたところで、活動が中断していました。

そんな、状態でしたが数日前に売主さんが来店されて「今度は400万円で現況売りしてみてください」との依頼があり活動再開となったのです。


DSC_2198売主さんからは、お盆休みに木を切ってきたと聞いたので、前回見たジャングル状態は改善されていると期待して現地へ行ってみました。





が・・・


IMG_5879確かに木を切ったようですが、草が伸び放題で以前よりもジャングルでした


せっかく片道1時間半かけて現地へ来たので、隣接地の方へセールスしてこようと思い、お隣の家へ訪問してみました。



クマ 「突然すみません、裏の◯◯さんの土地の件で去年の1月にご挨拶した不動産会社です」

ご主人 「ああ、しばらくですね」

クマ 「ちょっと、中断してたんですけど、今回大幅に値引きして販売する事になったので、一番最初にお伝えしようと思いまして」

ご主人 「そうでしたか、申し訳ありませんが欲しくないです」

クマ 「今度は、400万円になったんですよ」

ご主人 「高いですよ、建物解体で100万円かけたら500万円じゃないですか」

クマ 「そうですか・・・ では残念ですが他の方に話をしてきますけど、ちなみにいくらだったら妥当なんでしょうかね?」

ご主人 「ココらへん、空家ばっかり増えてるからボロ家付きじゃ100万円だって売れないですよ」

クマ 「建物壊してキレイに整地して100万円て事ですか?」

ご主人 「うちは買わないけど、それでも売れないかも知れませんね」


何とも、厳しいことを言う方だと思い、次の隣接している家を訪問する事にしました。

事前に営業の新人君との打ち合わせで、一番買いそうなお宅に「絶対買わない」と言われてしまったので、二番目の候補に期待です。

地図で見ると、二番目の候補のお宅は2mの通路しかなく駐車場が無い状態のはずなので、隣接地を欲しがると思います。


が・・・


IMG_5885どうやら、何年も空家のようで人が住んでいる様子はありませんでした

雰囲的に年配の方が住んでいて、空家となり、次の世代の方が処分に困っているような感じです。




クマ 「う〜ん 所有者に手紙出すか?」

新人君 「いやぁ この家を売ってくれって頼まれるんじゃないですか」

クマ 「だよなぁ・・・ 抱き合わせで売ると売りやすいかな?」

新人君 「いや、こんな遠隔地で苦労するのは時間のムダですよ」

クマ 「じゃあ 裏のカーディーラーに持ちかけてみよう」


この物件、東側に大きな自動車販売店があって、駐車場の一部が隣接しています。

物件を購入することで、現在カーディラーの入り口に面する通りと別の通りに通り抜ける事が可能となるので従業員駐車場として使うとか提案してみようと思います。



が・・・



BlogPaintお店が空っぽになっていました

雰囲気的には撤退した感じに見えます。

なんだか最初に飛び込んだご主人さんの話が大げさで無いことがわかってきました。



隣接している区画は、残り2件なのですが、1件は閉まっているような工場、もう1件はアパートです。

とりあえず、カーディーラーの地主さんを含めた3件当たってみますがダメだったら、決まるまでレインズに出しっぱなしの物件になるかも知れません。

現在の金額で反響が無く、条件変更があったら詳細をブログで報告しますね。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com