賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

売買関係

理由があったんですね・・・

d9161786きのうは、しばらく前から準備してた月極駐車場売却活動に伴い細長い土地地主さん宅を訪問してきました。

いろいろ想定して細長い土地の買い取りをしようと思っていましたが、自分の想像以上の結論が待っていました。





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IMG_9223道路を寄付採納した地主さんが電柱を建てるために残したのだろうと考えていた細長い土地ですが・・・

ちゃんと意味がありました。







まぁ 何と言うか昨日の今日なので具体的な事は控えさせて頂きますが、40年前に地主さんが貸家を建てた時に貸家入居者さんの為を思って残したもので電柱でも埋設管の為でも無かったです。


と、言うことでこの細い土地についての買い取りは諦めます。


話をボカシすぎて恐縮ですが、いずれにしても駐車場の売却活動は継続する予定で、次の行動は以前やりかけてストップが掛かった地主さんのご親戚へのセールス話の復活です。


けっこう物語がたまってきましたが、ブログで書けない事に関しては自分のデータ入れに記録しておきます。


ではまた明日


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作戦会議?

IMG_9197昨日は数日前から動き出した売却案件で売主の地主さん宅を訪問してきました。

今回は太陽が出ていたので、納屋の前にある屋外応接所での作戦会議です。







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d9161786ここ数日、何度か書いていますが、売却予定物件は約300坪の元駐車場で、ほぼ長方形。

現況だと短い方の辺(東側)が4mの公道に接道していて、北側には4mの市が所有する見た目だけ道路の土地があり、その間に細長い他人様(仮にAさんとします)の土地があるのです。








BlogPaintこの北側の見た目だけ道路(市の所有地)に関しては公道では無いが建築基準法上の道路として取り扱ってくれるとの回答を市役所からもらえたので、もう一つの問題であるAさんの細長い所有地の買取を進めないといけません。

40年以上前に市に寄付採納した土地なので、恐らく更に北側にある貸家を建てる際の電柱用地として残した土地かと思います。
世代交代している可能性が高いし登記簿上の所有者の方がご健在だったとしても当時の事を覚えていないかも知れません。






IMG_9196今回売却予定の地主さんは、かなり不動産に精通しているのですが、面倒な事が大嫌いなのと、気に入らない事があると話を中断する事がよくあるので事前に心配事を予防接種的にイメージしてもらい投げ出しを防止しなければなりません。





クマ 「細長い土地の買取額ですけど路線価が4万円弱なので10万円位からスタートしましょうか?」

地主 「1坪も無いんだし、10万円くらいが妥当でしょ」

クマ 「たぶん地主のAさんは、自分の所有する貸家の電柱用地として細長く残したんだと思うので、当然だけど電柱はそのまま貸家の為に使えるし、こちら側も電柱を売却した後の買主さんが使うことになりますので」


地主 「何よりも、接道個所が増えるんだから売り安くなるね」

クマ 「ですよね、買い取れたら凄い大手柄って事ですから」

地主 「足元見て値段吊り上がるかも知れないけど、多少は上乗せしてもいいから」

クマ 「そう思ってて下さい、どんな相手か自分も知らないけど10万円なんてフザケルナって言って来るかも知れません」

地主 「そう言うのはイライラして嫌なんだよな・・・」


クマ 「そう言うと思ったので、最初から最悪の事をシミュレーションしておこうと思ってまとめてきましたよ」

(言われたら嫌なこと予想)

・なんか詐欺っぽいな
→名刺だけでなく運転免許証、土地の謄本等々実際訪問して説明する

・10万円なんてふざけるな
→いくらなら良いのですかと問い返す

・面倒な事は嫌だ
→手続きに関してはこちらでやります。
但し、所有権移転の為の権利証と印鑑証明と司法書士さんの本人確認だけは必要になります。

・おじいちゃんはとっくに亡くなってます
→相続人の方とお話がしたいです。

・権利証が見当たらない
→司法書士さんに対応してもらいます。

・相続登記やってない
→司法書士さん入れてお手伝いさせて頂きます。



クマ 「と、こんな感じかと思うんですけど」

地主 「・・・想像力が凄いなぁ わかったよ諸費用だと思って全部任せるから」


クマ 「他にも何か想定外の事がでてくるかも知れませんから」

地主 「判断任せるから話を進めて決めちゃって」



と、言うことで近いうちに資料作って飛び込み訪問してきます。

どうなりますでしょうかね・・・


IMG_9201昨晩は、中学校の同級生と都内で不動産の相談にのってきました。
ご親戚の所有地を購入しようかやめておこうかの相談だったのですが、悪くも無く素晴らしく良くもなく的な案件なのが悩むところです。








IMG_9203二人で焼き芋焼酎が気に入っちゃって途中から昔話で盛り上がってましたが、お互い子供が大学生で一番お金が掛かる時期です。
そう言う時期にも考える余裕があるって事に関しては良い感じなのかと思ってます。





楽しい夜でした。


ではまた明日


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とりあえず良かった

ブログ用地図1昨日のブログで書いた、市が持っているのに道路認定されていないただの道に関する市役所からの回答がありました。

返答に数日欲しいと言ってたのに翌日電話が来るとは嫌な予感




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職員 「お尋ね頂いていた道路の件ですが、いろいろ調べてみたところ、昭和の時代に寄付採納された目的が道路にすることだったと推定されるんです」

クマ 「・・・それ以外に考えられませんね」

職員 「ただ、市としては奥の市道番号のある道路と一体化する予定は無いんですよ」


クマ 「そうなんですか・・・ すみ切りもしてあるから繋げて下さいよ」

職員 「確かに水路部分も今は地下にあるのですが、道路では無い状態ですので無理なんです」

クマ 「じゃぁ 建物を建てる為の道路として認定して頂く件は?」


職員 私道位置指定する話と市の所有地を道路とする話は別のものでして、市議会の手続きが必要になるんですよ」

クマ 「と、言うことは道路法上の道路になる可能性は低いけど建築基準法上の道路としては認めて頂けるってことですか?」

職員 「はい、建築に関してはこの道路を接道として認めるように手続き致しますので9月まで待って頂きたいんです」


クマ 「良かったです。 でも9月ってなんですか?」

職員 「通常の認定手続きと違うので9月に審査する委員会がある感じなんですよ」



何だか私道を位置指定する予定が市に寄付採納されて市が受け取ったにも関わらず道路として対応しなかった感じなのでしょうか・・・

手続き漏れのような気がしますが、結果的にはOKな話でしょう。



d9161786と、すると次の段階として道路と売却予定地の間にある細長い土地を買い取る交渉をしないといけません。

40年以上登記簿が動いていないのですが、多分所有者さん世代交代している事でしょうね・・・





今度の土日あたりに菓子折り持って訪問してきます




昨日(6日)は、日経平均株価が一時1600円も下げるかなりの暴落ぶりだったのですが、自分去年の上昇局面で空売りで失敗して退場してノーポジションでした。

「暴落した時しか動かない」と、心に決めていたので昨日の底に近いところで運良く購入できましたが、本日は反動で上がってます。

と、調子に乗っているとやられるのがいつものパターンなので去年の損失を取り返したところで売却しておきました。

多分、自分が売ったので更に上がって行くことでしょう。


ではまた明日


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いつもの事ですが・・・

BlogPaint昨日は役所関係の調査日な感じでした

自分の仕事は管理系と売買系のミックスなので日によって仕事が変わる気分なのですが、できれば専念したいところです。





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先日の話で、急遽所有地の売却を進める事になった地主さんの案件ですが、以前売却話があった際に少しだけ動いて事情があって中断していました。


ブログ用地図1売却予定地は約300坪の駐車場なのですが、4mの市道が東側にあって北側には市の所有している見た目だけ道路(地目・田)があります。

売却予定地が広いので、当然ながら東側の道路だけだと分譲屋さんが区割りしにくく価値が大幅に下がります。







この道路に関しては、市役所より市道番号も無く位置指定道路にもなっていないから道路では無いとの回答をもらっていました。



ブログ用道路台帳その報告を面倒な事が嫌いな地主さんにしたところ話が中断したのですが、自分が気になっていたのは、暗渠水路を隔てた西側に道路番号の付いた市道があることです。








ブログ用道路台帳2しかも、すみ切りがきちんとされているので、約40年前に市に寄付採納した際には道路にする予定であったと思われます。

多分、何らかの理由で道路にならず残っていような気がするのです。





そんな感じで市役所の道路課に再度確認に行ったのですが、「道路で無いことは間違いない」と同じ回答だったのですが、「市の所有地なのだから道路として建物を建築する事が出来ないか検討して欲しい」と投げかけて建築指導課と協議の上、後日回答をもらえる事になりました。


回答に数日かかるとの事なのですが、もし建築の為の接道として認めてくれる可能性がある場合はもう一つの課題が出てきます。

d9161786この売却予定地の北側には細長く切られた他人の土地があるのです。

以前にもこう言うの経験した事がありますが、境界に争いがあったり買い取らせ目的なものかと考えてしまいます。








BlogPaintが、今回のは恐らく北側の貸家3棟の為に元の道路所有者が電線を建てる部分の土地を残して、その部分から4mを道路として市に寄付したのかと思います。

ちなみに、細長い土地と貸家3棟の所有者は、この近辺の地主さんなので、道路の件が確定したら飛び込み訪問して、買い取りの話をしてきます。








何だか、いろいろありますね・・・

さて、本日はいろいろ資料作りや事務処理をする予定ですが、夜は都内で売却相談があります。

明日の朝にかけて気温がかなり低下すると予報されていますので凍結系のトラブル出動が無いことを祈ります。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com