賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

滞納関係

驚きますよね(続編)

なぜこんなになるまで放置していたのか・・・

自分は、普通ではあり得ない驚くような事に遭遇するタイプなのでしょう。


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このブログを昔から読んで頂いている方はご存知かと思いますが、自分は管理物件のオーナーさんだけでなく自主管理の大家さんと多くお付き合いさせて頂いております。

自主管理の大家さんの中には、管理会社よりもレベルが高い管理をされていてホントお手本になるような方もいれば、「自主管理じゃなくて無管理でしょ」的な大家さんもいるのです。

そんな無管理大家さんの物件には、普通の大家さんだったら気を失うくらいの衝撃的な案件があるもので、自分は昔から経験値UPとテクニック向上のための勉強材料にしてきた訳です。

もちろん最終的には管理取得を目標にしている訳ですが、ホントたくさんのドラマを経験させてもらえるって事もブロガーの自分には魅力なのです。

今回登場するのは10月に5年以上の家賃滞納&汚部屋が発覚したC君。

詳しい話はこちら


C君は現在20代後半でアルバイトをしているのですが、入居した時は地方から出てきた大学の新入生でした。

うちの近所の大学生は卒業と同時に都内へ引っ越したり地元へ戻ったりするものなのですが、C君は就職が決まらなかった上に汚部屋にしていたから住み続けていました。

恐らくは誰にも注意されずにゴミが溜まりルーズな生活を送っていたのでしょう・・・

当社は管理会社では無いので滞納督促や部屋の追い出し業務はやらないと宣言していたのですが、事務的な退去立ち合い業務として何も責任を持たない形で関わる事になりました。

「ゴミの撤去」→「部屋の明け渡し」→「滞納金の回収」の順番が現実的なのですが、無い人から取れないのが現実だし、学生気分が30歳近くまで続いている感じなので下手をするとゴミ満タンの状態で逃げる可能性もあります。

そこら辺、保証人である父親に請求するべきだと大家さんには伝えたのですが、5年以上滞納に気が付かなかった負い目とC君に泣き付かれたことで連絡を保留している状態です。

そんな中でも自分との約束を守り、年内でゴミを片して部屋を明け渡したことは良かったと思います。

彼は元々素直なタイプの人物かと自分は思っていますが、いろんな事が重なって楽な方へ逃げた事で苦労する道を選んでしまったのでしょう。

IMG_8731クマ 「約束守ってくれて良かったよ」

C君 「ホント申し訳なかったです、お支払いできていない分は必ず大家さんに払います」

クマ 「そうだね、うちが管理してたら1カ月滞納でもお父さんに請求してたけどね」


C君 「ほんと父とは10年くらい疎遠になっているので、勘弁して下さい」

クマ 「C君が毎月5万円払うって約束を大家さんが信じてあげるって言ってるから連絡してないみたいだけど、普通じゃあり得ないから」


C君 「今回、ゴミの撤去費用が想像以上に掛かってしまいまして引越し先も決められなかったので実家に帰るんです」

クマ 「だったら家帰ってお父さんに正直に言っとくべきだよ」

C君 「いや、それは無理です」

クマ 「一回でも約束守れなかったらお父さんに請求来るって言っとけばいいんだよ」

C君 「いや、絶対に毎月払うので大丈夫ですから」



今回の出来事はC君にとってみれば人生の大きな節目となった事でしょう。

これを機会に地元で仕事を見つけて立ち直って欲しいところです。



さて、本日は定休日なのですが、夕方から都内へ行ってボーリングと忘年会に参加してきます。

先日経験した驚くような乗り過ごしが無い様に気を付けます・・・


ではまた明日


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動画第2弾公開!(改正民法ネタ)

2020年4月1日より新しい民法が施行されます。

大規模に改正される中で、特に賃貸借関連で大きいのが保証契約の扱いです。

個人の保証人は極度額を設定しないと無効とか、従前からの賃貸借契約上の保証契約を継続させるにあたって更新をしたらどうなっちゃう?

とかいろいろ影響してくるのです。



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と、言った話を賃貸管理オタク4人が語り合っています。

無題3新しい民法が施行されて判例が出そろった後じゃないと答えがわからない事もあるとは思いますのであくまでも現時点での考えとはなりますが、賃貸管理の仕事をしている方や大家さんには影響がある話なのでぜひ動画をご確認下さい。




(動画登場人物)
司法書士 太田垣章子さん(あやちゃん先生
ハウスメイトパートナーズ 伊部尚子さん
ジオネットワーク 新井昭光社長
と自分の4人です。

(今回の内容)
動画1はこちらをクリック
・極度額どうする →滞納1年分+原状回復想定額+事件トラブルでの賠償額?
・賃貸借契約更新での注意事項→ 新民法施行後の旧制度で成立した保証契約の更新契約は危険

動画2はこちらをクリック
・借主が死亡したら保証人の債務確定=保証人がいなくなる
・保証会社+連帯保証人+孤独死・自殺・汚部屋賠償特約のある保険会社利用が一番・・・
設備故障時の賃料減額ガイドラインの話

と、言う事で今回も濃い内容の動画となっております。

(過去分)
賃貸DIYガイドラインの話
忘年会

これからも動画で情報発信していきますので、チャンネル登録よろしくお願い致します。



ではまた明日


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封書で思い出しましたが・・・

「賃貸管理クレーム日記さんは、この住所でよろしいでしょうか?」

と、いつも配達してくれる郵便局の方が笑いながら手紙を届けてくれました。



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図1なんか丁寧な感じの封書だったのでドキドキしましたが、中身は以前訪問させて頂きお世話になった会社さんの組織変更のご案内。
自分、ブログ名刺の住所が勤務先の住所になっているので、名刺からデータを読み取って会社名と認識されたのかと思います。

ご丁寧な案内恐縮です




封書と言うのは中に何が書いてあるかドキドキするものですが、そう言うドキドキ感を狙うのが滞納者や問題行動を起こす人に宛てた電子内容証明です。

016d1150以前、追い出しで苦労した一戸建ての滞納者は簡易裁判所の明け渡し判決控訴してきたり任意での明け渡し日をズルズル延ばしたりハンパで無く家をボロボロにしてくれたりと、ホント酷い借主でした。
で、そんなお金が無くてルーズすぎる人の債務を代わりに払って頂いているのが連帯保証人さんです。
何度も何度も電子内容証明でお手紙を送らせて頂いたので、辛い状況だったと思います。



その後、連帯保証人さんからは毎月滞り無く分割で滞納金をお支払い頂き20カ月経過。

ホント義理堅い保証人さんには感謝しかありません。

「あと、数か月分なのでまとめて払って終わりにしますか?」

なんて連絡をしたくなるものですが、その連絡で「もう限界なので勘弁してください」とか逆にお願いされちゃう可能性もあるのでやめておきます。

ですので、数か月後の債務完済となった月には完了の連絡をしようと思っています。

「終わりましたから」と電話一本で済ませる事もできますが、ちゃんとした書面で通知するのが正しい対応をしてくれた保証人さんへの礼儀なのでしょう。

辛い思いをしてきた大家さんは何か得をした訳でも無く、「滞納金が回収できた」だけの話なので感謝とか無い様子でしたが、自分的には律儀な保証人さんに感謝してます。

封書でドキドキした話から滞納話に飛んでしまいましたが、電話だけでなくメールで瞬時に物事が伝えられる時代に郵便を使って文書を送ると言う事は、記録を残したり改まった話を伝えたりする場面と言う事なのでしょうね。


で、今の滞納物件の大家さん、もう賃貸に出すのが嫌になったとの事で売却する決断をされて、先月媒介を締結して昨日買い付けが入って近日中に契約予定となりました。

建売屋さんが買うので来月末には建物を取り壊すことになります。

自分の方は7年近く前の滞納初期からの付き合いの大家さん(70代ご夫婦)なのですが、最後の2年間は嘘つかれた話の報告や訴訟の対応で辛かったと思います。

売却まで対応させて頂く事になるとは複雑な気分です・・・


ホントいろいろある仕事ですね。

ではまた明日


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予定時間より早い・・・

IMG_4602昨日の定休日、羽毛布団を洗いにコインランドリーへ行ってきました。
先週行ったお店よりも若干安かったのですが、標準コースでは乾燥時間が足りなかったようで乾燥時間を追加して結局高くなりましたよ
それでも 行きつけのクリーニング屋さんだと1枚5000円と言われたので2枚で3000円なら安かったのでしょう・・・



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IMG_4604午後は、資料作成に専念しようと思いネットカフェへ。

家だとYouTube見たり昼寝しちゃう気がしたのですが、昼ご飯を食べている間だけのつもりでYouTube見てたら夕方になってました

昼寝はしませんでしたが無駄な時間を過ごしたものです






そして16時30分からはワンルーム物件に住んでる滞納者への強制執行の立ち合いでした。

保証会社から訴訟したので、管理会社としては何のドラマも無いのですが、「合鍵を持ってきて下さい」との事で立ち会った感じです。

これがまた16時30分集合と言われたので遅刻しないように15分前には到着予定だったのですが、16時5分に保証会社の担当さんから電話がありました。

担当 「すみません、執行官が早く到着しまして何時頃こちら到着ですかね?」

クマ 「急いで行きますけど16時30分でしたよね?」

担当 「はい・・・ そうなんですけどね」


IMG_4605なんか言いたそうな雰囲気でしたが、大急ぎで物件に向かい、16時10分に到着すると執行官が連れてきた鍵屋さんがピッキングで鍵の解錠にチャレンジ中でした。

簡単に開けられなかったみたいですが、多分鍵屋さん呼んであったので、合鍵の到着前に活躍させたかったのかと思います。





クマ 「お待たせしました、合鍵で開けますよ」

執行官 「お願いします」


鍵は合鍵で開きました。

今回、立ち会ったのが執行官と鍵屋さん、荷物撤去を見積もる執行屋さんと保証会社2人、法律事務所さんと自分の合計7人なので結構な人数です。

執行官 「〇〇さ〜ん 裁判所ですけど強制執行で入室します!」

大声で数回警告してから入るので結構目立ちます。


室内に滞納者はいませんでしたが、家財道具や家電製品などが多数ありましたので、生活している痕跡はあります。

一か月後の6月28日に強制執行を断行する旨の紙を室内の目立つところに貼って、強制執行で持っていかないようにする設備品を確認して立ち合い終了。

執行官が帰ったあとに保証会社の担当さんに聞いてみました。

クマ 「執行官さん、予定より30分も早く到着して鍵屋さんの出番作ったんですかね?」

担当 「え? まぁ確実に鍵を開ける為に鍵屋さん呼んでましたけど、待ってられなかったんですね」

クマ 「解錠の費用追加で取られちゃうんでしょ?」

担当 「鍵屋さんの立ち合い費用も入ってるので追加にはならないかと思います」

クマ 「そうですか、鍵屋さん最後まで開けたかったでしょうね」



多分、時間通り16時30分に自分が到着していたら鍵屋さんがカッコよく解錠していたことかと思います。


室内はワンルームにしては荷物がありますので、来月の28日までに無反応だったら強制執行の断行が見られます。

どうなりますでしょうかね?


ではまた明日


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あやちゃん先生と対談させて頂きました。
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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com