勉強しても学習しない人・・・

昨日（２２日）の定休日。

たまにお呼ばれする勉強会で都内へ行ってきました。

今回は保証会社の役員さんにいろいろ教えて頂けるとの事でジックリ勉強させて頂きました。

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あまり具体的な事は書けませんが、保証会社の審査の過程で反社チェックをどうやっているのかについてが気になったところでしたが、今のところ完璧なシステムは無いようで、最終的には面談した営業担当や管理会社の判断力みたいな分野が大事だったりする状態なのでしょう。

もっとも、反社だけでなく神経質な人とか被害妄想が激しい人とかネチネチする人なんてのはデータベース自体無いのでしょうから入口での審査が大切な訳ですね。

保証会社に任せれば安心なのは滞納に関することだけだと実感しました。



今回参加メンバーは自分以外は大手の管理会社の偉い方ばかりで、スケールが全然違うのですが何とも話が楽しくて時間を忘れて盛り上がっちゃう感じです。


勉強会が終わってからも勉強会が続きました。

良く見るとアクリル板がある事がわかると思いますが、今時の飲食店さんも苦労しているのでしょう。










そして、いつの間にか場所を移動して落ち着いたお店で更に勉強会。

ここら辺になると何を話していたのかも不明な感じになってくるものです・・・








数日前にも、飲みすぎて頭が回らないとか書いていましたが、勉強しに行っても学習しない状態は改善しないとダメですね。

しばらく、禁酒してみようかと思いますが、自分の場合は晩酌しないタイプなので完全にやめる事も出来なくは無い気がしてます。


どうなのでしょうかね・・・


と、言う事で休み明けの本日も頑張りましょう！


ではまた明日

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思い出しました・・・

昨日は、当社の活動エリア内でマンション１棟の自主管理をされているオーナーさんご夫婦が来店されました。

カウンターで営業課のマネージャーが対応したのですが、自分が座っている場所はパーティションで仕切ってあって様子が見えないのですが、話している内容が聞こえます。

何やら２０年近く前のトラブルについて話をしている様子で当時在籍していたスタッフの名前が出てきています。

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奥様　「もう２０年くらい前に担当してた〇〇さんとか責任者の〇〇さんはいますか？」

マネージャー　「いえ、二人とも退職していますけど」

奥様　「ちょっと頼みがあるんですけど・・・」


マネージャーが対応している内容に聞き耳を立てていると、その当時にオーナーチェンジで購入した物件に極度の滞納者が住んでいて、前所有者からきちんと引継ぎがされておらず集金も追い出しも出来なくて困っていたところ、その滞納者を客付けした当社の担当に督促をお願いしてダメで、督促専門業者さんにお願いして当社とは疎遠になっていたとの話です。

詳細は省略しますが、現在もその滞納者は居住中で市役所からお金が出る状態になっているそうです。

が、現在の賃料回収はできるけれど、過去の滞納分や更新料について回収したいとのこと・・・

奥様　「あの時はお宅の会社には警察沙汰になって怖い思いさせちゃって申し訳なかったです」

マネージャー　「警察沙汰ですか？」

奥様　「そう、名前思い出した、熊切さんが督促に行ってナイフ突き付けられて警察がたくさん来たんですよ」

マネージャー　「熊切なら後ろの席にいますよ」

何か、話を聞いているうちに「警察沙汰」で思い出してきたのですが、このブログを書き出す以前の出来事でした。

クマ　「こんにちは、〇〇マンションのオーナーさんでしたか、ご無沙汰してます」

奥様　「あら〜　久しぶりねぇ　全然お変わりない感じで」

クマ　「そうですか、もう２０年くらい経ちますよね、だいぶ変わったでしょ」
そうですねとも言えない微妙な様子・・・


そんな話から始まりましたが、その事件は２００２年（平成１４年）頃の話で、当時３０代前半だった自分は滞納者が許せない的な考えと自力救済が原則的な行動力があったので荒っぽいやり取りをしていたのでしょう。

当時の事が何か記録に残って無いかと思い探してみたところ、ブログ始める前の修羅場的思い出を読者さんからのコメントに答えている２００６年の記録がありました。

多分、今よりも記憶が新鮮な頃に書いたので正しい記憶かと思います。

「いい加減にしろ、どっちが悪いんだ！」って言い返したらカッターもって飛び出してきたので「自分に指一本でも触れたら刑事事件にするぞ」と言って、そのまま頭突き（軽くですが）されたので警察を呼んだのですが、「カッターで脅されてる」と１１０番で伝えたので、完全武装の警察官６人くらいがサイレン鳴らして来てくれたのでした。

まぁ　管理物件でも無いのに（客付けはしましたが）良く体張って頑張ったものだと思いますが無謀で得する事のない反面教師的な教訓だけを残した思い出です。



ご主人　「あれから債権回収の専門会社に頼んだんですけど、そうしたら入居者が自宅まで脅しにくるようになって大変だったんですよ」

奥様　「ホント怖くて警察にも頼んでいろいろやったのですが、その後は市役所から生活保護が出るようになって賃料だけは入るようになったんです」

クマ　「そうでしたか・・・　で、今日の当社にお願いって何でしょうか？」


話を聞くと、一番の理想は過去の滞納金を取りたい、無理なら過去の更新料を取りたいとのこと。

生活保護になって以降なら更新料も市から出るはずなので、更新契約書を締結して欲しいとのこと。

２００２年の初回の契約で止まっているのだと思って持参された契約書を見たところ２年前に契約書が巻き直してありました。

クマ　「あれ？　これ更新してあるじゃないですか」

ご主人　「はい、更新料もらってない事に気が付いたので２年前に市役所さんと協力して入居者にハンコ押してもらったんですけど、私が作った契約書なので不動産会社の契約書が欲しいんです」

クマ　「ご主人さんが作った契約書に更新料の事も書いてあるから大丈夫ですよ」

ご主人　「いや、そこら辺きちんとした契約書にして、できれば過去の滞納とか追い出しとか関わって頂ければと思いまして」

クマ　「申し訳ないですけど、管理物件以外対応できないしトラブル対応だけが目的だったら弁護士さんか司法書士さんに頼んで訴訟して追い出すこと考えた方が良いんじゃないですかね」

奥様　「訴訟なんてお金かかるし、また家に来られたら嫌なので刺激したくないんですよ」

クマ　「そうですか・・・　他の入居者に迷惑かけてる生活保護の人を市役所の担当さんに相談して引越ししてもらった事が過去に経験ありますけど、強制は出来ないから本人さん次第でしょうね」

結局、当社での更新手続きはせずに市役所の担当さんに相談するとの事で帰られました。

ちょっと詳しく書けませんが、多分１８年前の段階よりも話が通じない感じになっているような気がしますので、自分自身無理したく無いしスタッフはもっと嫌でしょう。

まぁ 過去の嫌な経験から管理を取りたいって気分にならない事もあるものです。

記憶が消えないうちに過去の思い出を書かせて頂きました。

ではまた明日

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正常化します。

一昔前、このブログでは滞納督促ネタが多くありました。

今は保証会社必須の対応をしている事で、ネタになるような大物は３年前に撲滅した感じで、一部ルーズな遅延常習者を管理課で対処している程度です。

そんな感じで感覚が鈍っているところ、火曜日に会社で購入した物件の調査を始めました。

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いろいろ訳ありなので深く書きませんが、前オーナーから入居者がいないと言われている部屋に住んでいる気配があったり、住んでいると言われた部屋のガスや電気が閉栓されている状態からのスタート。

状況不明な部屋には５日前に仕掛けをしてきてあり、１０部屋あるうちの２部屋は誰かわからない人が住んでいる事が確定。
この２部屋に関しては、再度前オーナーさんに賃料の入金確認をする予定です。

他にガス屋さんより１部屋が夜逃げした可能性が高いとの情報を得たので、その部屋に関しては本日安否確認しようと思います。




結果的に完全に空いている部屋が２部屋で、夜逃げの可能性があるのが１部屋、契約書が無い人が入っているのが２部屋なので７０％の稼働率の物件を購入したと言う事なのでしょう。

空室については、きちんとリフォームされている様子でした。
一度は室内をキレイにして数年ほど案内が無かったと思えるクモの巣の多い部屋になってました。

リフォーム費用を見込んでいましたが、これならクリーニング程度で十分貸しに出せる状態です。






入居者関係の調査・適正化と同時に空き部屋の客付けを開始する予定なのですが、共用部分に関しても無管理状態が長かったので結構な手入れが必要です。

まだ築２０年ちょっとなので、外壁塗装まで行えばかなり良い物件に生まれ変わる事でしょう。

と、言う事で本日は夜逃げしたらしい部屋の安否確認に行ってきます。


ではまた明日

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前代未聞の逆滞納？

先週、「過去経験した事がない程のレアケースを対応中」とブログに書いていました。

あまりにも恥ずかしい不手際系だったのですが、全国的にも珍しいケースなので自分たちの反省と今後読者の皆様に役立つ事があるかも知れないとの視点から今回内容を書かせて頂きます。

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ことの発端は先週の月曜日に入ったＡさん（４０代男性）からの電話でした。

最初は営業スタッフが対応していたのですが・・・

Ａさん　「すみません、駐車場を解約したのですが口座振替が続いていまして」

営業　「どちらの駐車場ですか？」

Ａさん　「名前とか忘れちゃいました」

営業　「場所的にどこら辺の駐車場ですかね？」

Ａさん　「それが、あまり覚えていないんですよ・・・」

この段階で怪しい電話だと思った営業スタッフは管理課へバトンタッチ。

管理課スタッフがいろいろ聞き出して驚愕の事実が発覚。

今度は管理課スタッフが自分にバトンタッチ。

管理課　「〇〇駐車場の件でヤバい内容で手に負えない感じなんですけど」

クマ　「事故とか事件が発生したの？」

管理課　「いえ、解約したのに口座振替が続いて毎月お金払ってたらしいんです」

クマ　「解約通知で判断してうちが通知受けてるなら口振の停止ミスなんだからお金返金しなよ」

管理課　「それが、１ヶ月とかの問題じゃ無くて１１年前からなんです」

・・・

自分、大抵のことでは驚きませんが今回の件はかなり衝撃的でした。

クマ　「・・・　何だよそれ　解約したのに１１年引落しされてたなんて意味不明なんだけど新手の詐欺じゃないの」

何かすぐに理解できない内容だったのですが、話を整理すると連絡してきたＡさんは１１年前まで当社の管理していたアパートに勤務先が法人契約をして居住していたとのこと。
元々、敷地内に駐車場が無いアパートだったので、近所で当社が管理している月極駐車場を個人契約していたのですが、１１年前に転勤が決まり部屋を解約したと同時に月極駐車場の解約も申し出て解約されたものだと思っていたそうです。

（概要箇条書き）
・２００５年頃に当社の管理しているアパートを勤務先が法人契約
・同時期に当社の管理している月極駐車場を個人で契約（月額６０００円）
・２００９年の５月頃に転勤となった。
・アパートの解約通知と同時に駐車場も解約通知しているはずとの主張
・以後、約１１年間に渡り月極駐車場利用料だけ毎月口座振替で引落しが続いた
・駐車場のオーナーへ当社からの解約報告は無くＡさんからの賃料を毎月送金
・よってＡさんは今でも駐車場を借りていることになって引落が続いている
・返金希望の総額は約８０万円


何だか、信じられないような話なので、真っ先に思い浮かんだ事は「何で今まで引落に気が付かなかったのか」と「ホントに駐車場の解約通知をしたのか？」と、言う事です。




自分自身、過去に無管理大家さんの長期滞納案件を多数見てきましたのですが、このパターンは借りていないのに毎月支払を続けていた逆滞納的なレアケースです。

Ａさんに自分から電話してみました。

クマ　「責任者のクマです、駐車場の件でお話を伺いたいのですがよろしいですかね？」

Ａさん 「この度はお騒がせをしてしまい申し訳ありません、宜しくお願いします」

この段階で横柄な態度を取られたら自分も冷たく返したと思うのですが、Ａさんはとても紳士的な感じで恐縮している様子です。

クマ　「まずですね、解約通知に関して部屋だけ解約して駐車場をしていないとも考えられるのですけど」

Ａさん　「いやいや、こればかりはハッキリと御社に申し出してますし、解約立会した人にも伝えているんですよ」

クマ　「間違いないですか？」

Ａさん　「私は解約したことをハッキリ覚えているので安心しきって引落しが続いちゃったんです」

クマ　「それにしても、１１年も通帳見ないって凄いですね」

Ａさん　「お恥ずかしい話ですが、仕事が忙しくてカードで引き落としてたので紙の通帳は見てなかったんです」

クマ　「ではなぜ今回の件に気が付いたんですか？」

Ａさん　「スマホの銀行アプリを入れたのですが、そうしたら毎月引落しが続いてることに気が付いたんです」

クマ　「今回、あまりにも高額なので会社としても困惑してるんですよ」

Ａさん　「スミマセン・・・でも、自分は間違いなく御社に言いましたし毎月引き落としをわざと続けても何のメリットも無いじゃないですか」

クマ　「そうですね・・・　ちなみに今住んでいる場所が駐車場から近かったりしてませんか？」

Ａさん　「全く別のところに住んでいます、疑われて払われないとか絶対に納得できません」

クマ　「言われてる事はわかりましたけど、法的にも税務的にも怪しい取引だと問題にならないように、ある程度の根拠が欲しいので顧問の先生と相談させて頂いて回答しますよ」

Ａさん　「わかりました、ご迷惑掛けますけど、お返し頂けないとか無しでお願いします」


結局、顧問の先生に確認したところ、当社のミスであるなら誠意をもって返金対応、絶対にミスが無いと言う自信があるなら争ってみるか検討とのことになり、徹底的に社内データの調査を行いました。

しかしながら、１１年も前の話しなので記録らしい記録は管理ソフト上にある借りていた建物の解約履歴だけなのです。

この状態で管理会社が取る選択は

１．全額返金
２．解約通知の証拠が無いので全額無返金
３．Ａさんと交渉して半分返し等で妥協


クマ　「この話、うちのミスかも知れないけど納得できない・・・　どう思う？」

と、経理スタッフに相談してみました。

経理　「当時の体制から考えるとＡさんが言ってる事が正しいと思うし自分がＡさんの立場だったら返金しないとか納得しないでしょ・・・」

クマ　「割り切った不動産会社だったら返金どころか解約通知を今受けたから来月分日割りで請求とか言うでしょ」

経理　「だけど絶対にうちが解約受けてないって言える根拠が無いなら変な考えしない方がいいかと」

クマ　「そうだよね、うちのミスの可能性高いと思う・・・　　でも８０万円は痛い・・・」

経理　「こう言うの突っぱねて争って変な運気が寄ってくるより、きっちり返して以後同じことを起こさないように教訓にした方がいいのよ、そうするとお金はまた戻ってくるから」

うちの経理スタッフも自分と同じように運気を気にするタイプなのです。

とは言え、何かしらの証拠が無いと「無い事の証明」で判断する事になりますのでもし、Ａさんの言う事が正しければ、莫大な損失を与えた上で争う事になることでしょう。

もし、訴訟なりして解約の証拠が無いからと当社が勝てたとしても、当社のミスと言う可能性がある以上、後ろめたい話です。

小さな手掛かりでも無いかと探していたところ・・・

クマ　「管理ソフトと駐車場の台帳ファイルにはＡさんの名前が残ってるね」

経理　「そうなんだけど、解約して無いはずの駐車場の賃貸借契約書が無いのよ・・・」

管理ソフトと駐車場の利用者配置図は解約になっていないけど賃貸借契約書が抜き出されている。

多分ですが、１１年前に部屋の解約立会をした際に駐車場も解約と言う認識があり、駐車場の賃貸借契約書を引っ張り出して解約処理をしようと思って対応した貴重な形跡なのでしょう。

そしてＡさんが言われる通り、毎月当社に支払い続けるなんてリスクでしかありません。

結局、今回の件に関しては、経緯と取決めを書いた覚書を締結してＡさんの身分証明書を送ってもらい当社が全額返金する事で終結させました。

恐らく、大半の不動産会社は「解約通知書が無い」と返金を拒んでしまうのでは無いかと思います。

そこら辺、どっちが正しいのかわかりませんが、少なくともＡさんにメリットは何も無く、当社から解約通知を受けていない駐車場オーナーも、空いたらすぐ決まる立地なので得した訳でも無く、一番悪い可能性がある当社の反省材料とする事が妥当だと自分的に納得しました。

１１年前と賃貸管理ソフトの仕組みも変わっているので、同じような事は起きないと思いますが、いろいろ考えさせられた案件でしたよ。


あと、もう一点　うちの会社数年前から「賃貸住宅管理業総合賠償責任補償」と言う管理会社がやらかしたトラブルについてカバーしてくれる保険に入っています。

かなり広範囲のトラブルを補償してくれる素晴らしい内容なので期待度ＭＡＸな感じでしたが・・・

１１年前のトラブル発生時から入っていないと対象にならないとの事でした

まぁ　考えてみれば当然な話です・・・


痛い話ですが、これがもっと後になって気が付いたとか、争いが続いて嫌な思いするとか考えたら仕方のない判断だったと思います。

きっとこれから良い運気が舞い込んで来る事でしょう。

ではまた明日

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