賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

滞納関係

嘘つき男の後始末

この仕事をしていて嫌な分野の一つが「滞納督促」です。

自分の場合は数年かけて浄化作戦を実行して法的手続きや任意の追い出し、新規の契約には保証会社の利用率を上げることでかなり楽になりました。

過去の物語に関しては、ブログの「滞納関係カテゴリ」をさかのぼってご確認下さい。



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で、最後の大物滞納者だったA氏の追い出しを先月の今頃完了させたのですが、現在連帯保証人と11月末までの支払いを求めて調整中です。

この滞納者A氏、昔から嘘つきで何度も裏切られたので自分自身は「そういう人間」としか思っていませんが、連帯保証人であるお義兄さんは、かなり肩入れしてしまい、今回請求している滞納金の7倍くらいの債務を被っている状態です。

A氏は裁判所でも、「ビジネスが順調になったので支払いが出来るようになった」とかさんざん嘘をつく感じなので、親戚関係にあるお義兄さんは騙されて押し切られたのかも知れません。

まぁ、簡易裁判所での判決が出た後に、連帯保証人の名前で控訴してきたのですが、「全てA氏に任せていて一切貸主や不動産会社と連絡を取らないように言われていた」との話が実際のところだったらしく、控訴審の前日に「すみませんでした」と控訴取り下げ

A氏の事を信じてしまったお義兄さんの落ち度ではありますが、A氏の口の上手さは実に悪質です。


8ce5e555明渡が完了したらA氏の事は相手にせず連帯保証人だけを相手にするつもりでしたが、庭に出した残置物の撤去が未だに終わっていないので、こちらに関しても今月末までに撤去しなければ保証人の債務額に撤去代金として追加される事になります。



嘘つきが逃げて正直者の保証人が全ての債務をかぶる・・・

今度の民法改正で、そこら辺が改められますが既存の保証人制度での出来事には影響しません。

確定判決をもらっていますので逃げられませんが、A氏が作った他の債務も負っている状態ですので、破産されないように調整しながら対応する事になる見込みです。

そこら辺、大家さんも辛い訳ですので割り切って対応したいと思います。

まずは、月末の段階での振込状況で打ち合わせの予定となりました。


さて、本日は午前中がマンションの解体作業初日なので現地へ行ってきます。

その後、他県の管理物件で車による物損事故が発生したので現地確認してきます。

戻ってからは、これまた遠方地の賃貸トラブルの電話対応が予定されています。

こちらは、当社の社長案件なのですが、「現地へ行ってきたら」と言われていますので、近いうちに新幹線乗って行くかも知れません。

ではまた明日




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ビビった?

自分は子供の頃ノラ犬に追いかけられて以来、ワンちゃんが苦手でした。

しかしながら、頻繁に通っている地主さん宅で子犬を飼い始めてから接し方がわかるようになってきましたよ。



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IMG_7602昨日訪問した地主さん宅のワンちゃんは、かなり人見知りするとの事なのですが、自分には思いっきり飛びついてきて、「遊んでくれ攻撃」をしてきます。

気に入られている証拠だとの事で嬉しいのですが、恐らくはビビっている自分の様子が楽しいんじゃないかと思います・・・




やはりトゲトゲしい仕事をしていると、ペットに癒やされるってのが気分転換になるものですね。


今、対応しているトゲトゲしい案件は、追い出しの完了した滞納者と保証人への追求なのですが、既に裁判して確定判決をもらっている状態なので、資力の無い滞納者本人には用がなく連帯保証人との対応になっています。

しかしながら、ここ最近自分からの電話にも手紙にも反応しなくなって、滞納者本人が保証人からの伝言をしてくる感じです。

ここら辺、形としては、「貸主」対「元借主」+「連帯保証人」の関係なので、あまり詳しく書けないのですが、そろそろ次の一手を打つ時期になってきました。

一番費用が掛かる明渡の強制執行を滞納者自らの任意退去で免れたので、その点では良かったのですが、債務の回収をしないと終わりではありません。

何と言うか、この段階にもなると相手が図太くなり内容証明郵便が届いた位では何とも感じなくなってしまうのです。


と、なれば裁判所からの通知でご理解頂くしかなくなりますよね。



BlogPaintで、昨晩家に帰ったら奥さんから封筒を渡されました。
「パパ宛に裁判所から手紙が来てるよ」
東京地方裁判所からの通知です。
何かやらかしたかな? と、ビビってしまうものですが・・・




お世話になった出版社さんの破産手続き開始の通知でしたが、何ともビビる相手からのお手紙ですね




と、適度な刺激を頂いたところで本日も頑張ります!


ではまた明日



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取り返しました。

図14長年、戦ってきた滞納者A氏より建物の明渡を受けました。

嘘つき滞納者は、詐欺師に近い種類の悪人ですが、金銭の問題だけでなく、開き直って建物を占有し続ける図々しさは、詐欺師よりも更に悪質な人間のクズだと自分は思っています。



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この案件、滞納者A氏の一家が9年前に一戸建貸家に入居した事から始まります。

何度か滞納を繰り返し、その度に自分とぶつかり連帯保証人であるB氏(義兄)が立て替え払いした事でズルズルと住み続けたので、大家さんに「法的手続きして追い出した方が良い」と進言していましたが、「訴訟なんてやりたくない」と言われ、資力の無いA氏を無視して保証人B氏から回収していたところ、去年の今頃から支払いをしてこなくなりました。

何とか大家さんを説得して本人訴訟により滞納金の支払いと明渡の判決が出たのが今年の3月

直後に控訴された事には驚きました。

今まで滞納の訴訟を何度も経験しましたが、判決に不服だと控訴するなんて事はありませんでしたので、控訴期間の2週間が経過するまでは、何事も無かったかのように大人しくしておくべきだったのでしょう。

結局、控訴の申立は、控訴審期日の前日に取り下げられて時間稼ぎされてしまった訳ですが、その間も滞納金のカウントが続き、A氏とB氏には8月末で引越すとの約束が守れなかったら強制執行の手続きを行うと伝えてありました。

ただ、現実問題は大量の荷物がある戸建て物件で強制執行を最後まですると、下手すると100万円コースになってしまうので、催告までの寸止め作戦で乗り切ろうと思っていましたが・・・


A氏からは、「引越し先が決まって9月中旬に引越します」と言われて、大家さんと決めていたレッドラインを10月2日として様子を見ていましたが、9月中旬から夜8時頃に行っても部屋に明かりが点く事無く確かに引越しは終わった様子でした。

A氏より「室内に残置物が結構残ったが捨ててもらって構わないので明け渡す」との話があった際は、鍵の受け渡しを優先しようかと迷いましたが、「残置物を撤去しなければ明け渡した事にならない」と伝え何とか室内のゴミを撤去させました。

これがワンルーム程度なら明渡し優先で鍵を受け取ったと思いますが、ルーズなA氏の事ですから大量のゴミが4LDKの部屋に残されていると考え。仮に撤去費用を請求できても回収できるとは限らないのと、滞納金はB氏に払わせるんだから、せめて自分の出したゴミくらい片せとの怒りからA氏に室内全てのゴミを撤去させました。

で、昨日の朝出社したところ、会社の郵便受けに予め渡してあった「動産放棄及び明渡しの覚書」と一緒に鍵が戻されていました。


やっと終わった・・・

そう思ったら、何やら覚書と一緒にメモが入っていました。

「敷地内に置かせてもらったゴミは近日中に撤去します」


図1現地へ行くと結構な量のゴミが残されていました

ホント最後の最後までイライラさせてくれます・・・








図4しかも、室内は壁パンチの穴やガラスの割れ、フローリングのはがれ、その他結構な破損箇所が見受けられ、ガイドラインに則って請求したとしても、かなりの請求額になる事でしょう。






何れにしても、今後は連帯保証人であるB氏に滞納金と、原状回復費用を支払って頂きます。

「建物の取り返し(明渡し)」+「滞納金回収」+「原状回復費用回収」=滞納物語の終了

となる訳ですが、明渡し完了で残るは「お金の問題」だけになった事は、大きな一歩かと思います。

今後は、A氏より資力のある連帯保証人B氏への対応となりますが、確定判決もらって差し押さえ手続きもできる状態になっていますので、早めに完全終結させたいところです。


ではまた明日

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うっかりは誰にでも?

昨日は予定したイベントが流れてしまいました。

元々ルーズな相手なので、そんな事になると半分は考えていましたが・・・



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この案件、終わったら書こうと思っていまして、早ければ明日のブログで書けると思います。




IMG_6942昨日は別件で付き合いの長い地主さん(80代男性)宅へ行ってきました。

お庭で四季折々の花が楽しめるのですが、今月はコスモスです。






お一人暮らしの地主さんで、今は敷地の草花を手入れすることが生きがいなのだそうです。

クマ 「だいぶ寒くなっちゃいましたね」

地主 「いやホント、雨まで降っちゃうと冬みたいだよ」

クマ 「今回決まった、アパートの入居者さんの申込書持ってきましたよ」


地主 「外国の人だって事で心配なんだけど、これからの時代は日本人の人口が減るんだから普通の話になって行くんだろうね」

クマ 「ゴミ出しや騒音のトラブルが起きないように説明をしっかりしておきますので」

地主 「まぁ 日本人だって滞納したりゴミ出しができない人がいるんだからねぇ」



地主さん、以前は結構入居審査にうるさかったのですが、だいぶ丸くなられた感じです。

このあと、他県にある古貸家を所有している時期に長期滞納で苦労した話になりました。


地主 「いやホント悪い奴が2人いてね、1人は裁判するって伝えたらお金払ってきて、もう1人はやれるもんならやってみろって開き直ったから弁護士使って強制執行までやったんだよ」


2f470c6aクマ 「・・・ それって神奈川の古貸家の話ですか?」

地主 「そう、良く知ってるね、前に話したっけ?」



地主さん、見事に忘れてしまったようですが、自分が関わった案件です。



クマ 「1人目のお姉さんが立替払いした人も、2人目の開き直ったから強制執行やったのも自分が立ち会いましたよ」

地主 「えっ? あぁ そうだった・・・ そんな昔の事じゃないのに忘れちゃうもんだねぇ」

クマ 「まぁ 嫌な思い出は忘れた方がいいですけど」

地主 「そのうちクマさんの事も忘れちゃったりしてね」



二人して笑っていましたが・・・


誰でも高齢になれば忘れる事が多くなると思いますが、最近成年後見人絡みの案件が増えてきたのが心配なところです。

初期の段階では普通に話しができて「ちょっと忘れっぽいのかな?」的なレベルだと思っていたら段々と進行してやがては契約の当事者になれなくなってしまう

そんな感じのこともある訳なので売買契約を予定しているとかの場合は要注意です。


まぁ 要注意と言っても、それなりの仲良しになっていないと「病院で検査した方がいい」何て言え無いのが難しいところです・・・


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com