賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

滞納関係

思い出しました・・・

昨日は、当社の活動エリア内でマンション1棟の自主管理をされているオーナーさんご夫婦が来店されました。

カウンターで営業課のマネージャーが対応したのですが、自分が座っている場所はパーティションで仕切ってあって様子が見えないのですが、話している内容が聞こえます。

何やら20年近く前のトラブルについて話をしている様子で当時在籍していたスタッフの名前が出てきています。


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奥様 「もう20年くらい前に担当してた〇〇さんとか責任者の〇〇さんはいますか?」

マネージャー 「いえ、二人とも退職していますけど」

奥様 「ちょっと頼みがあるんですけど・・・」



マネージャーが対応している内容に聞き耳を立てていると、その当時にオーナーチェンジで購入した物件に極度の滞納者が住んでいて、前所有者からきちんと引継ぎがされておらず集金も追い出しも出来なくて困っていたところ、その滞納者を客付けした当社の担当に督促をお願いしてダメで、督促専門業者さんにお願いして当社とは疎遠になっていたとの話です。

詳細は省略しますが、現在もその滞納者は居住中で市役所からお金が出る状態になっているそうです。

が、現在の賃料回収はできるけれど、過去の滞納分や更新料について回収したいとのこと・・・

奥様 「あの時はお宅の会社には警察沙汰になって怖い思いさせちゃって申し訳なかったです」

マネージャー 「警察沙汰ですか?」

奥様 「そう、名前思い出した、熊切さんが督促に行ってナイフ突き付けられて警察がたくさん来たんですよ」

マネージャー 「熊切なら後ろの席にいますよ」


何か、話を聞いているうちに「警察沙汰」で思い出してきたのですが、このブログを書き出す以前の出来事でした。

クマ 「こんにちは、〇〇マンションのオーナーさんでしたか、ご無沙汰してます」

奥様 「あら〜 久しぶりねぇ 全然お変わりない感じで」

クマ 「そうですか、もう20年くらい経ちますよね、だいぶ変わったでしょ」

そうですねとも言えない微妙な様子・・・


そんな話から始まりましたが、その事件は2002年(平成14年)頃の話で、当時30代前半だった自分は滞納者が許せない的な考えと自力救済が原則的な行動力があったので荒っぽいやり取りをしていたのでしょう。

当時の事が何か記録に残って無いかと思い探してみたところ、ブログ始める前の修羅場的思い出を読者さんからのコメントに答えている2006年の記録がありました。

多分、今よりも記憶が新鮮な頃に書いたので正しい記憶かと思います。

912
「いい加減にしろ、どっちが悪いんだ!」って言い返したらカッターもって飛び出してきたので「自分に指一本でも触れたら刑事事件にするぞ」と言って、そのまま頭突き(軽くですが)されたので警察を呼んだのですが、「カッターで脅されてる」と110番で伝えたので、完全武装の警察官6人くらいがサイレン鳴らして来てくれたのでした。

まぁ 管理物件でも無いのに(客付けはしましたが)良く体張って頑張ったものだと思いますが無謀で得する事のない反面教師的な教訓だけを残した思い出です。



ご主人 「あれから債権回収の専門会社に頼んだんですけど、そうしたら入居者が自宅まで脅しにくるようになって大変だったんですよ」

奥様 「ホント怖くて警察にも頼んでいろいろやったのですが、その後は市役所から生活保護が出るようになって賃料だけは入るようになったんです」

クマ 「そうでしたか・・・ で、今日の当社にお願いって何でしょうか?」



話を聞くと、一番の理想は過去の滞納金を取りたい、無理なら過去の更新料を取りたいとのこと。

生活保護になって以降なら更新料も市から出るはずなので、更新契約書を締結して欲しいとのこと。

2002年の初回の契約で止まっているのだと思って持参された契約書を見たところ2年前に契約書が巻き直してありました。

クマ 「あれ? これ更新してあるじゃないですか」

ご主人 「はい、更新料もらってない事に気が付いたので2年前に市役所さんと協力して入居者にハンコ押してもらったんですけど、私が作った契約書なので不動産会社の契約書が欲しいんです」

クマ 「ご主人さんが作った契約書に更新料の事も書いてあるから大丈夫ですよ」

ご主人 「いや、そこら辺きちんとした契約書にして、できれば過去の滞納とか追い出しとか関わって頂ければと思いまして」

クマ 「申し訳ないですけど、管理物件以外対応できないしトラブル対応だけが目的だったら弁護士さんか司法書士さんに頼んで訴訟して追い出すこと考えた方が良いんじゃないですかね」

奥様 「訴訟なんてお金かかるし、また家に来られたら嫌なので刺激したくないんですよ」

クマ 「そうですか・・・ 他の入居者に迷惑かけてる生活保護の人を市役所の担当さんに相談して引越ししてもらった事が過去に経験ありますけど、強制は出来ないから本人さん次第でしょうね」

結局、当社での更新手続きはせずに市役所の担当さんに相談するとの事で帰られました。

ちょっと詳しく書けませんが、多分18年前の段階よりも話が通じない感じになっているような気がしますので、自分自身無理したく無いしスタッフはもっと嫌でしょう。

まぁ 過去の嫌な経験から管理を取りたいって気分にならない事もあるものです。

記憶が消えないうちに過去の思い出を書かせて頂きました。


ではまた明日


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正常化します。

一昔前、このブログでは滞納督促ネタが多くありました。

今は保証会社必須の対応をしている事で、ネタになるような大物は3年前に撲滅した感じで、一部ルーズな遅延常習者を管理課で対処している程度です。

そんな感じで感覚が鈍っているところ、火曜日に会社で購入した物件の調査を始めました。



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いろいろ訳ありなので深く書きませんが、前オーナーから入居者がいないと言われている部屋に住んでいる気配があったり、住んでいると言われた部屋のガスや電気が閉栓されている状態からのスタート。

IMG_1291状況不明な部屋には5日前に仕掛けをしてきてあり、10部屋あるうちの2部屋は誰かわからない人が住んでいる事が確定。
この2部屋に関しては、再度前オーナーさんに賃料の入金確認をする予定です。

他にガス屋さんより1部屋が夜逃げした可能性が高いとの情報を得たので、その部屋に関しては本日安否確認しようと思います。




結果的に完全に空いている部屋が2部屋で、夜逃げの可能性があるのが1部屋、契約書が無い人が入っているのが2部屋なので70%の稼働率の物件を購入したと言う事なのでしょう。

IMG_1282空室については、きちんとリフォームされている様子でした。
一度は室内をキレイにして数年ほど案内が無かったと思えるクモの巣の多い部屋になってました。

リフォーム費用を見込んでいましたが、これならクリーニング程度で十分貸しに出せる状態です。






入居者関係の調査・適正化と同時に空き部屋の客付けを開始する予定なのですが、共用部分に関しても無管理状態が長かったので結構な手入れが必要です。

まだ築20年ちょっとなので、外壁塗装まで行えばかなり良い物件に生まれ変わる事でしょう。

と、言う事で本日は夜逃げしたらしい部屋の安否確認に行ってきます。


ではまた明日


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前代未聞の逆滞納?

先週、「過去経験した事がない程のレアケースを対応中」とブログに書いていました。

あまりにも恥ずかしい不手際系だったのですが、全国的にも珍しいケースなので自分たちの反省と今後読者の皆様に役立つ事があるかも知れないとの視点から今回内容を書かせて頂きます。


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ことの発端は先週の月曜日に入ったAさん(40代男性)からの電話でした。

最初は営業スタッフが対応していたのですが・・・

Aさん 「すみません、駐車場を解約したのですが口座振替が続いていまして」

営業 「どちらの駐車場ですか?」

Aさん 「名前とか忘れちゃいました」

営業 「場所的にどこら辺の駐車場ですかね?」

Aさん 「それが、あまり覚えていないんですよ・・・」


この段階で怪しい電話だと思った営業スタッフは管理課へバトンタッチ。

管理課スタッフがいろいろ聞き出して驚愕の事実が発覚。

今度は管理課スタッフが自分にバトンタッチ。

管理課 「〇〇駐車場の件でヤバい内容で手に負えない感じなんですけど」

クマ 「事故とか事件が発生したの?」

管理課 「いえ、解約したのに口座振替が続いて毎月お金払ってたらしいんです」

クマ 「解約通知で判断してうちが通知受けてるなら口振の停止ミスなんだからお金返金しなよ」

管理課 「それが、1ヶ月とかの問題じゃ無くて11年前からなんです」


・・・

自分、大抵のことでは驚きませんが今回の件はかなり衝撃的でした。

クマ 「・・・ 何だよそれ 解約したのに11年引落しされてたなんて意味不明なんだけど新手の詐欺じゃないの」

何かすぐに理解できない内容だったのですが、話を整理すると連絡してきたAさんは11年前まで当社の管理していたアパートに勤務先が法人契約をして居住していたとのこと。
元々、敷地内に駐車場が無いアパートだったので、近所で当社が管理している月極駐車場を個人契約していたのですが、11年前に転勤が決まり部屋を解約したと同時に月極駐車場の解約も申し出て解約されたものだと思っていたそうです。

(概要箇条書き)
・2005年頃に当社の管理しているアパートを勤務先が法人契約
・同時期に当社の管理している月極駐車場を個人で契約(月額6000円)
・2009年の5月頃に転勤となった。
・アパートの解約通知と同時に駐車場も解約通知しているはずとの主張
・以後、約11年間に渡り月極駐車場利用料だけ毎月口座振替で引落しが続いた
・駐車場のオーナーへ当社からの解約報告は無くAさんからの賃料を毎月送金
・よってAさんは今でも駐車場を借りていることになって引落が続いている
・返金希望の総額は約80万円


IMG_4631何だか、信じられないような話なので、真っ先に思い浮かんだ事は「何で今まで引落に気が付かなかったのか」「ホントに駐車場の解約通知をしたのか?」と、言う事です。




自分自身、過去に無管理大家さんの長期滞納案件を多数見てきましたのですが、このパターンは借りていないのに毎月支払を続けていた逆滞納的なレアケースです。

Aさんに自分から電話してみました。

クマ 「責任者のクマです、駐車場の件でお話を伺いたいのですがよろしいですかね?」

Aさん 「この度はお騒がせをしてしまい申し訳ありません、宜しくお願いします」


この段階で横柄な態度を取られたら自分も冷たく返したと思うのですが、Aさんはとても紳士的な感じで恐縮している様子です。

クマ 「まずですね、解約通知に関して部屋だけ解約して駐車場をしていないとも考えられるのですけど」

Aさん 「いやいや、こればかりはハッキリと御社に申し出してますし、解約立会した人にも伝えているんですよ」


クマ 「間違いないですか?」

Aさん 「私は解約したことをハッキリ覚えているので安心しきって引落しが続いちゃったんです」

クマ 「それにしても、11年も通帳見ないって凄いですね」

Aさん 「お恥ずかしい話ですが、仕事が忙しくてカードで引き落としてたので紙の通帳は見てなかったんです」

クマ 「ではなぜ今回の件に気が付いたんですか?」


Aさん 「スマホの銀行アプリを入れたのですが、そうしたら毎月引落しが続いてることに気が付いたんです」

クマ 「今回、あまりにも高額なので会社としても困惑してるんですよ」

Aさん 「スミマセン・・・でも、自分は間違いなく御社に言いましたし毎月引き落としをわざと続けても何のメリットも無いじゃないですか」

クマ 「そうですね・・・ ちなみに今住んでいる場所が駐車場から近かったりしてませんか?」


Aさん 「全く別のところに住んでいます、疑われて払われないとか絶対に納得できません」

クマ 「言われてる事はわかりましたけど、法的にも税務的にも怪しい取引だと問題にならないように、ある程度の根拠が欲しいので顧問の先生と相談させて頂いて回答しますよ」

Aさん 「わかりました、ご迷惑掛けますけど、お返し頂けないとか無しでお願いします」



結局、顧問の先生に確認したところ、当社のミスであるなら誠意をもって返金対応、絶対にミスが無いと言う自信があるなら争ってみるか検討とのことになり、徹底的に社内データの調査を行いました。

しかしながら、11年も前の話しなので記録らしい記録は管理ソフト上にある借りていた建物の解約履歴だけなのです。

この状態で管理会社が取る選択は

1.全額返金
2.解約通知の証拠が無いので全額無返金
3.Aさんと交渉して半分返し等で妥協



クマ 「この話、うちのミスかも知れないけど納得できない・・・ どう思う?」

と、経理スタッフに相談してみました。

経理 「当時の体制から考えるとAさんが言ってる事が正しいと思うし自分がAさんの立場だったら返金しないとか納得しないでしょ・・・」

クマ 「割り切った不動産会社だったら返金どころか解約通知を今受けたから来月分日割りで請求とか言うでしょ」

経理 「だけど絶対にうちが解約受けてないって言える根拠が無いなら変な考えしない方がいいかと」

クマ 「そうだよね、うちのミスの可能性高いと思う・・・  でも80万円は痛い・・・」

経理 「こう言うの突っぱねて争って変な運気が寄ってくるより、きっちり返して以後同じことを起こさないように教訓にした方がいいのよ、そうするとお金はまた戻ってくるから」

うちの経理スタッフも自分と同じように運気を気にするタイプなのです。

とは言え、何かしらの証拠が無いと「無い事の証明」で判断する事になりますのでもし、Aさんの言う事が正しければ、莫大な損失を与えた上で争う事になることでしょう。

もし、訴訟なりして解約の証拠が無いからと当社が勝てたとしても、当社のミスと言う可能性がある以上、後ろめたい話です。

小さな手掛かりでも無いかと探していたところ・・・

クマ 「管理ソフトと駐車場の台帳ファイルにはAさんの名前が残ってるね」

経理 「そうなんだけど、解約して無いはずの駐車場の賃貸借契約書が無いのよ・・・」

管理ソフトと駐車場の利用者配置図は解約になっていないけど賃貸借契約書が抜き出されている。

多分ですが、11年前に部屋の解約立会をした際に駐車場も解約と言う認識があり、駐車場の賃貸借契約書を引っ張り出して解約処理をしようと思って対応した貴重な形跡なのでしょう。

そしてAさんが言われる通り、毎月当社に支払い続けるなんてリスクでしかありません。

結局、今回の件に関しては、経緯と取決めを書いた覚書を締結してAさんの身分証明書を送ってもらい当社が全額返金する事で終結させました。

恐らく、大半の不動産会社は「解約通知書が無い」と返金を拒んでしまうのでは無いかと思います。

そこら辺、どっちが正しいのかわかりませんが、少なくともAさんにメリットは何も無く、当社から解約通知を受けていない駐車場オーナーも、空いたらすぐ決まる立地なので得した訳でも無く、一番悪い可能性がある当社の反省材料とする事が妥当だと自分的に納得しました。

11年前と賃貸管理ソフトの仕組みも変わっているので、同じような事は起きないと思いますが、いろいろ考えさせられた案件でしたよ。


あと、もう一点 うちの会社数年前から「賃貸住宅管理業総合賠償責任補償」と言う管理会社がやらかしたトラブルについてカバーしてくれる保険に入っています。

かなり広範囲のトラブルを補償してくれる素晴らしい内容なので期待度MAXな感じでしたが・・・

11年前のトラブル発生時から入っていないと対象にならないとの事でした

まぁ 考えてみれば当然な話です・・・


痛い話ですが、これがもっと後になって気が付いたとか、争いが続いて嫌な思いするとか考えたら仕方のない判断だったと思います。

きっとこれから良い運気が舞い込んで来る事でしょう。

ではまた明日


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大雨ですね・・・

昨日から埼玉は雨が降ってます。

特に今朝は結構な降り具合で雨漏りの報告が来る予感が・・・

コロナ騒動で忘れてましたが、これからの季節は雨系のトラブルが多くなりますし、地震災害も忘れた頃に来るのでしょうから忘れてちゃダメですね。

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新型コロナ騒動の案件では相変わらずテナントさんとの調整が続いているところ、今月に入ってからは入居者さんの住居確保給付金の申請対応が増加しています。

10管理会社としては入居者が暴力団員と関係が無い事を自治体が情報集めする事に同意しますとか家賃振込先を書類に書いて記名押印する感じなので大きな手間は無いのですが、ほとんどの入居者さんは保証会社を利用しているので保証会社へ話を通す必要があるのです。

特に、当社の場合は集金代行(毎月入居者の口座から保証会社が口座引落して管理会社へ送金してくる)タイプの保証会社ばかりなので、保証会社へ連絡しないと完結しません。

これがまた、社会福祉協議会等で申請用紙をもらう段階だと、支払いの決定通知が出る前なので最終的には決定通知書を保証会社にFAXしますが、急ぎの対応が求められる案件なので、早めに保証会社に変更届を送り(保証会社によって対応方法が違うかも知れません)対応を確認するべきです。


最終的に、決定通知された期間だけ行政からの給付金は管理会社(または貸主)に直収、給付できない自己負担部分は入居者さんの口座から保証会社へ引落される訳です。


昨日も若い入居者さんの対応をしたのですが、新入社員として働きだした会社がコロナ騒動で弱ってしまい、給料が満額払われなくなってしまったそうです。

働き続けるにしても先行き不安だし転職するにも今の時期は厳しいとのことでした。

そんな中で、賃料が払えなくなる可能性があると予め申し出てくれると言うのは保証会社にとっても管理会社も大家さんにもありがたいことなのでしょう。

この仕事していると様々な現実を見ることになりますが、ホント早くコロナ騒動が終わって欲しいものです。

さて、本日は売買系の打ち合わせで売主さんを訪問してきます。

こちらもコロナ騒動が関係している感じですが、だからと言って「高く売って」と言う希望は変わらないのが苦労する事でしょう・・・


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com