賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

滞納関係

心配されてます・・・




先日、借上げている貸地の契約更新期限についてギリギリ思い出して地主さん宅へ手続きをしに行って来る話を書いていました。

更新の対象は2契約あって、1件目も2件目もサブリース運用している状態ですので、契約を終わりにしたいとか言われてしまうとバタバタになる感じですので焦りました。

1件目は「今後ともヨロシク」と言って頂けましたが、2件目の方は「会って打ち合わせがしたい」と言われていたのです。

賃料を上げたいとか言われるかも・・・




人気ブログランキング
←クリックして頂けると票が入る仕組みです。
更新の励みになりますので1日1回で良いのでよろしくお願い致します!


そんな感じでドキドキしながら地主さん宅(Aさん80代男性)を訪問してきました。

この地主さんは、8年前に自主管理されていた一棟物マンションを売却させて頂いたことで、頻繁に出入りしていましたが、物件売却後は年末のご挨拶程度の関係になっていました。

そこに来て土地を借り上げている関係は別の担当がやっていた案件だったので、自分自身すっかり忘れてしまった感じです。

クマ 「こんにちは、何かご無沙汰しちゃってスミマセンね」

Aさん 「いやいや、別に忙しくも無いから構わないよ」

クマ 「家の前の畑も結構広いから農作業で大変なんじゃ無いですか?」

Aさん 「あれね、人に貸しちゃってるんだよ、もう90歳が見えて来た歳だから何もしてないんだ」

そんな話をしながら、本題の貸地の更新について話題を切り替えたところ・・・

Aさん 「この契約って5年区切りでしょ? ちょっとそれが気になるんだよね」

クマ 「ご売却を考えているのですか?」

Aさん 「私は別に今のままで良いんだけど、5年後にはこの世にいない可能性があるよ」

Aさんの心配事は、相続に関することでした。

クマ 「お子様がいらっしゃいますので、税金や承継の話をしっかりしておくべきですね」

Aさん 「だよね、何かそう言う話しには興味ないみたいで、土地はいらないから現金でって感じなんだよ」

クマ 「まぁ 人それぞれ考え方がありますので考えに合わせて私の方は動きますよ」

Aさん 「そうか・・・ そう言う話をする機会が出来たらヨロシク頼むよ」

そんな感じでしたので、値上げの話もなく無事に更新の手続きを進められました。

ホントは承継に関する家族会議をいつ実施するとか話を進めておきたいと思っていましたが、この日は雑談系で盛り上がった感じです。

クマ 「今は何もされていないって仰っていましたけど、散歩もしないで家にいるとかですか?」

Aさん 「いや、パチンコ屋に毎日行ってるんだよ」

クマ 「そう言えば、昔からお好きでしたよね、自転車で行ってるんですか?」

Aさん 「いや、パチンコ屋に通うために頑張って運転免許更新して車で行ってる」


75歳以上の高齢者は運転免許更新の際に認知機能検査があり、自分も父親に問題集を見せられて難しさを知っています

クマ 「そうだったんですか、あの認知機能検査に通るのは大変ですよね」

Aさん 「あれはね、問題を見せて嫌になって免許を返上させる試験なんだよ、100点取るつもりで見たら難易度高いけど解き方のコツを問題集買って勉強すれば7割くらい取れる感じ」

クマ 「なるほど・・・ パチンコ屋さんに行くために頑張った感じですね」


ほんと、Aさんはパチンコがお好きで、新しい機械が登場してもチャレンジするそうで、自分には全く着いて行けない今時のパチンコ台やスロットの仕組みの話が続きました。

90歳に近いご年齢で新しい知識を取り入れるってのは立派なお話しかと思います。

Aさん 「あとさ、パチンコ屋に行くといろんな常連さんと知り合うから人間観察が面白いんだよ」

Aさんの話では、パチンコ屋さんの中に休憩所のような場所があって、いろいろ話かけられて知り合いが増えたそうです。

Aさん 「大半はギャンブル中毒なんだよね。 主婦で旦那が働いているのに自分はギャンブルで使い果たすとか、生活保護の支給日になると思いっきり使っちゃうとか凄いよ」

クマ 「Aさんもギャンブル好きなおじさんに見られてるのでしょうね」

Aさん 「そうだね、依存症に見られて心配されてるかもね」



Aさんは、畑もやめて何もしていないとの事でしたが、年中無休のパチンコ屋さん通いが趣味となっているのでしょう。

新しい機械にチャレンジしたり人間観察するってのが楽しいと言ってますし、お金に困っている訳では無い訳ですので何よりな話です。

片道15分程度ですが、車の運転だけ気をつけて頂ければと心より心配してしまいました。



で、その後は新規受託した元自主管理物件の入居者さん宅へ営業課N課長と訪問してきました。


PXL_20230917_050136131.MP~2「賃料は間違いなく大家さんに払ってます」
と、滞納疑惑を否定していた感じですが、先日の不明時期の銀行取引の記録開示で嘘がバレた状態です。

証拠を突き付けたところ、「申し訳ございませんでした」との態度になりましたので、一筆書いてもらい今後の話を大家さんと詰める予定となりました。







当社の管理になってからは滞納していませんし、会ってみると謙虚な態度。

働いていて家賃を払えるだけの収入もあるし室内もキレイにしています。

ですが、貯金は無い・・・

「家賃を浮かしてパチンコでもやってた?」

と、までは言いませんでしたが、嘘をつくような人ですので、本当のことを言うとは思えませんし聞いても意味が無いのでしょう。

払っていないことを立証できましたので、今後の判断を近々伝える予定となりました。




さて、本日は全管協ビジネス協会さんのご依頼で新潟でセミナーさせて頂きます。

テレビで有名な誠不動産の鈴木誠さんが第一部で講演されまして、自分は第二部です。

うちの奥さんが鈴木さんの大ファンでして、「第一部が終わったらお客さん帰っちゃうんじゃないの」と心配されてます・・・


実に不安になることを言うものです




ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



何も残すなって言ったのに・・・




うちの会社、数年前から入居にあたっては保証会社を必ず付けるようにしています。

大手上場法人等例外はありますが、保証会社を入れることで一昔前は日常業務だった滞納督促の仕事がかなり減った状態です。




人気ブログランキング
←クリックして頂けると票が入る仕組みです。
更新の励みになりますので1日1回で良いのでよろしくお願い致します!


ただ、例外がありまして保証会社への加入を徹底する以前から入居されている借主さんに関しては未だに連帯保証人さんが付いていたり、オーナーチェンジで取得した物件や管理を頼まれた元自主管理物件などでは保証人自体がいない何て場合もあるものです。


ホント保証会社さんには助けられていますが、この滞納督促は賃貸管理業務の基本だと思っていましたところ、最近この業界に入った新人さん等は「やったこと無い」なんて言う感じでノウハウが無くなってしまったことでしょう。

その点、「そんなことで良いのか?」と考えてしまう古いタイプですが、まぁ嫌な仕事内容の上位に来るのが滞納督促だった訳ですので働く環境としては良い時代になったと言うことなのでしょう。


で、現在自主管理からの管理委託系で保証人のいない滞納者への対応をしている旨、ブログで書いていました。

そのうちの1件目、元契約者が長年に渡り家賃を払わず無契約で住み続けてきた件ですが、こちらは情況的に動物に近いような人物であると考えて、貸主としては「関わりたくないから完全な退去をしてもらって欲しい」とのことになりました。

まぁ 仕事とは言え住む場所を奪うような側面もありますので、「路頭に迷う」と言う状況を作り出したとも言える実に嫌な対応でもあります。

占有者は60代の男性で無職。

健康に問題があるなら生活保護を受ければ良いと思いますが、本人は「基本的には働かず、お金が無くなったら日雇いのバイトをして生きて来た」と言ってますので、基本的に働くのが嫌と言う人なのでしょう。

「ゴミ一つなく室内の物を撤去出来れば追いかけない」との話を持ち掛けたところ、昨日見事にゴミ一つない状態で明け渡しを受けることができました。

家賃を払わず住み着いていたことは異常な話なのですが、結構な量の荷物やゴミを全て処分出来たことは驚きです。

「すぐに逃げるだろう」と思っていた自分の感触とは違ったのですが、ゴミの撤去とか余計な費用が出ることを考えれば良かったのでしょうね。

明け渡しをきちんとすれば追いかけないとの約束だったので「これからどうするのか?」 何てことを聞いても嫌な気分になるだけです。


が、興味本位で聞いてみました。


「〇〇県にある住み込みが出来る警備会社に就職出来たので、荷物はそちらに運びました」

PXL_20230917_051533057「路頭に迷う」と言う状況にさせてしまったと思っていましたので、意外な返答に驚きましたが、確かにゴミ一つなく明け渡したのは良かったことですが、ヤニとカビと長年の生活臭が混じった室内は、臭いがハンパない状態でした。

物は撤去したけど強烈な臭いは残されてしまった・・・

こう言う場面に弱い営業課N課長は「臭いで目が痛い」と表現していましたので、恐らくは壁の石膏ボードから張り替えないといけない状態であるレベルなのでしょう。






この部屋もリフォームが完了してからオゾン脱臭機の出番となりそうです。



PXL_20230917_053039354この部屋から出た後、N課長が「変な運気が体に付いた気がする」とか言い出したので、いつもお参りしている神社へ参拝。

目に見えない悪い流れに関してはリセット出来たことでしょう。








着ていた服に染み付いた臭いは残っている気がしましたが・・・



ホントいろいろあるものですね。



ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



怪しい・・・




PXL_20230911_030623176-EDIT季節ものアイテム。

と、言う感じですが隣の市は鯉のぼりで有名なので、今の時期でも駅前に行くと5月の気分が味わえます・・・











人気ブログランキング
←クリックして頂けると票が入る仕組みです。
更新の励みになりますので1日1回で良いのでよろしくお願い致します!


昨日は、新規に管理を受けた無管理に近い自主管理物件の滞納調査で建物所有者である大家さんと一緒に家賃口座のある金融機関へ行ってきました。

これがまた、相続が発生する前まで弟さんが家賃管理をされていた絡みで通帳の一部が不明になっていて、アパートに居住している入居者さんの滞納額が確定出来ない状態でした。

一連の無管理物件正常化対応の一環なのですが、今回は昨日書いた、住みついている占有者氏の件では無く、張り込みして会うことが出来た誰だかわからなかった入居者さんの対応です。


485bc011「大家さんへ払っていますよ」との返答であったため裏付け調査をしていく過程で、直近2年分の通帳に名前が無く、それ以前に関しては大家さんの通帳自体が見つからない状態でした。

いつもながら、どっちもどっちな感じなのですが、大家さん(80代女性)は数か月前に亡くなられた弟さんに全てを任せていて、賃貸経営に関してはノータッチ状態でした。





直近の振込が無いのだから滞納しているのは間違い無い訳ですが、こちらとしては「いつから入金が無い」と具体的に入居者に伝えたいところです。

そのためには、無くしてしまった通帳入金の記録を金融機関へ行って開示してもらうしかありません。

そんな感じで、営業課N課長が金融機関に電話で確認を取ったのがお盆前でした。

その時は、電話では回答出来ないので大家さん本人を連れて本人確認をするので、身分証明書と実印と口座印と印鑑証明を持参して欲しいとのことになり、いろいろ準備していて遅くなりました。

大家さんは、ご自宅から遠方で1人で金融機関まで行けないことと、心細いと言うことで同じくアパート経営をされているお姉様(80代)も同行。

金融機関の最寄り駅まで自分と営業課N課長が車で迎えに行きました。

金融機関に着いて営業課N課長が窓口担当さんに入出金記録の開示を求めたところ、持って来た実印が印鑑証明と違うとのことで窓口担当さんが警戒モードになってしまい紛糾・・・

高齢者2名+N課長での対応で、自分は大げさになる予感がしたのでロビーのイスに座っていましたが、結構長い時間やりとりした結果、「上の者が検討するので1時間後に来て欲しい」との話となりました。


ちょうどお昼時間だったので、4人でお昼を食べに行って時間をつぶし、再度金融機関へ

なぜか支店長さんが出て来て本人確認をして、やっとのことで通帳の記録を開示してくれました。


実印が合わない状態だったことから怪しまれて、更に営業課N課長が高齢者2名を連れている状態プラス自分がロビーのイスに座って監視している様子を怪しまれてストップをかけたのでは無いかと思います。

別にお金を引き出しに来た訳ではありませんが、口座届出印は正しいと判明したので危険だと思ったのでしょうかね・・・



で、問題の入金履歴に関しては、入居者の主張と食い違っていて結構な金額滞納している状態が確定しました。


と、言うことでまたしても追い出し対象が増えた感じです。


大家さんは「退去するとリフォーム代が掛かるから困る」と悩まれていて、居住継続で賃料にプラスして滞納金を支払ってくれれば良いとの考えに傾いている様子ですが、まぁ 一時金を払えるとか出来るくらいでないとそのような約束は守れないのが現実なので厳しい対応をすることになるのでしょう。


自分の会社の場合、自主管理大家さんからの管理切り替え受託が多いのですが、たまに無管理に近い案件や手に負えなくなった状態の案件が任されます。


ブログネタに困らない状態に感謝です


ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



せめて撤去代が出ないように




無管理に近い自主管理物件を管理受託して誰も住んでいない部屋に誰かが住んでいる話を先月書いていました。

今回の案件、他にもいろいろ珍しい状態になっていて発掘作業をしている気分になっています・・・




人気ブログランキング
←クリックして頂けると票が入る仕組みです。
更新の励みになりますので1日1回で良いのでよろしくお願い致します!


で、結局この案件では入居者が「滞納しても督促されない」ことに味をしめて住み続けていたと判明。

大家さん(相続によりお身内に管轄が代わりました)と相談の上、「滞納金回収は諦めて部屋を明け渡してもらう」ことになりました。


この入居者(と言うか占有者?)たまに日雇いのバイトをして細々と暮らしている60代の男性で、見た感じ体が悪い訳でも無さそうですが、「お金が無くなったらバイトする」みたいな暮らしを繰り返している人なのでしょう。

そう言う生き方もあるものだと驚きましたが、ホントいろんな人がいるものです。

今時は失うものが無い「無敵の人」が起こす事件が報道されていますので、自分も担当している営業課N課長も、刃物を出して抵抗されるとか想定して挑発や油断しないように対応しています。

約束では8月末までに室内にある物を全部撤去して部屋を明け渡すことになっていて、9月初めに確認に行った際は、「もう少し片づけに時間が掛かる」と言われて期限を延長していました。


PXL_20230910_073844685.MP~2その期限が来た昨日部屋を訪問。

電気が通電していないので玄関ドアをノックします。

N課長 「〇〇さ〜ん 出て来て下さ〜い」

いつも、そんな感じで呼びかけてから30秒くらい間があってパンツ姿で出てくる感じですが、今回も同じでした。




男 「すみません、だいぶ片付いたのですが、まだ捨てる物が残っていまして」

N課長 「確かに片付いてきましたね、いつ完了できますか?」

男 「月曜日には何とかできると思います」

クマ 「〇〇さんね、曜日の感覚無いでしょ? 今日が日曜日なんだから月曜って言ったら明日ですよ」

男 「あっ・・・ 1週間後の月曜日で」


こんなやり取りをしましたが、この入居者さん、確かに部屋の荷物が半分以下になっていたので撤去作業をしている様子でした。

なので、最後までゴミを撤去させるのがとりあえずの目標です。

Screenshot_20230911-080131自分、トラブルになりそうな現場では極力録音をするようにしていますが、最近のスマホの録音アプリは「文字起こし」機能があるようで、会話内容が文字でも再現されます。

この手のアプリは昔からありましたが、結構精度が上がっていることに驚きます。

ただ、活舌が悪いとか聞き取れないと誤変換する感じが楽しめるものです。

・・・

まぁ 楽しんでいる場合ではありませんね(笑)






この案件に関しては片している様子がわかるので、最後まで撤去させようと思っています。


本日は、この案件の解決方法を含め、大規模にリフォームをしないといけない話もありますので大家さんと打合せしてきます。

今までが、亡くなった弟さんに任せっきりだったので、アパート経営はノータッチ状態。

最初からこのような出来事に遭遇されているので、相当辛い感じになられていると思います。

そこら辺、今後の話をじっくりと説明させて頂く予定です。



ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



人気ブログランキングへ
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
Google AdSense


過去記事
ブログ内検索
Google

WWW クレーム日記
人気ブログランキングへ
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
ブログ内が検索できます。
Google

WWW クレーム日記
クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 勤務
令和5年4月 代表取締役就任
(保有資格)
特定行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com