様子見もチャレンジもします。

今月に入ってから手掛けている滞納数か月＆汚部屋の疑いがある案件。

入居者さんに無視されまくっているので更に対応を強化する次のステップに進む考えであることを大家さんに話した結果、しばらく様子見することになりました

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元々、自主管理されている物件を先代のお父様が亡くなられたことで当社に管理委託された形だったのですが、簡単に言うとお父様の時代に何らかの猶予的なサポートをしていた可能性があり、あまり強い督促はしないで欲しいとのことでした。

「様子見する」＝「放置する」ことのリスクをお話ししましたので、承知の上で様子見を決めた大家さんの気持ちを優先することにした感じです。

しかしながら不思議なのが入居者本人さん（女性）が一切連絡して来ないことです。

普通なら言い訳したり情に訴えてきたり開き直ったりと何らかのアクションがあり、その内容により対応を考えることが出来る訳ですが、過去の対応の中でも珍しいパターンになってしまいました。

と、言うことで、この案件に関しては「払って下さい」をやめて「何で払ってくれないのですか？」にトーンダウンする感じの対応となります。

そう言う対応を続けるとどうなるのか検証できることでしょう。

・・・



昨日は当社営業課Ｎ店長よりテナント案件の借主が決まったとの報告がありました。

市街化調整区域内の元店舗で、敷地内にはそれなりに駐車場台数もあります。

が、今の段階で詳しくは言えませんが、有名な繁盛店のテナントさんなので、駐車場が足りないとの話になったそうで、隣接するオーナーさん所有の畑を雑種地に転用して駐車場台数を増やしたいとの話になりました。


Ｎ店長　「超有名店だから今の駐車台数だと足りないって言うからオーナーさんの畑を農転して駐車場にするんだけど、農業振興地域だって言うから面倒なんだ」

クマ　「農業振興地域の除外申請は、以前畑を宅地にするのでやったけど許可が出るまで１年掛かった記憶がある」


過去のブログ記事を検索したところ、年に２回の締切りがあって手さぐり的に申請して、１年後に終わったと書いてありました。


Ｎ店長　「市役所で確認してきたら５月が申請月だって言うんで大急ぎでやらないとダメな感じ」

クマ　「あの手続きは大変なんだよね、事業計画書とか排水の図面とか実に面倒だったよ」


市街化調整区域の案件に関しては、他にも何パターンか経験したことがありますが、作文的な申請書が必要だったり、市役所から出て来た回答書についてコピー禁止、写真撮影禁止で全てメモとして書き写したりと謎な手続きが多かったと記憶しています。

わざと謎にして難しくしているような気になってしまいますが、都市計画法と農地法が絡まって県の管轄と市や農業委員会の管轄等、複雑になっているのでしょう・・・






この分野、農地転用後の土地の地目変更は土地家屋調査士さんに、売却まで絡んで登記名義を変更すると司法書士さんにお願いする仕組みなのですが、その前の許認可申請手続きは本人さんが行うか、行政書士に委託する感じです。

以前、自分がやっていたのは本人さんの代わりに役所に出向いて質問しまくって準備して本人申請するタイプのやり方でした。

もちろん、その申請代行で報酬を頂いたりすると行政書士法違反になってしまうので気をつけていましたが、先日行政書士登録が完了して、２７日（水）に証票を受け取る予定なので、一応は有料で承れます。

クマ　「俺の行政書士初仕事でやってみようか？」

Ｎ店長　「えっ　大丈夫かな・・・　お金取るの？」

クマ　「大丈夫かって？　ダメなのか・・・　　依頼主さんが自分でやるって言うなら任せるけど、５月の受付に間に合わせるんじゃ大変だよな」

N店長　「今度、オーナーさんに説明行く時に一緒に付いて来て話してみてよ」


そんな流れになってしまいましたので、この件は頑張ってみようと思います。


考えてみれば不動産の仕事には面倒な手続きが結構あるものです。

実は別案件の残置物処分に関する保険申請でも保険会社に相続人がいない証明を出すために亡くなった入居者さんの戸籍を遡って取得して提出して欲しいと言われている案件があります。

別のスタッフが対応しているのですが、高齢のお身内さんに説明するのが大変なのだそうで、代わりに取得して欲しいとの流れになりそうとのこと。

何か掘り出すといろいろ出て来そうですが、機会があればいろいろチャレンジしてみたいと思ってます




ではまた明日

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次どうするか・・・

今月初旬に、自主管理オーナーさんからアパートの管理を承ったところ５か月滞納者がいたとブログに書いていました。

５か月も放置状態だったのか、督促した結果滞納しているのか、先代の大家さんが亡くなってしまったことで良くわからないのですが、引き継いだご子息様も困っている感じです。

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入居者さんは、５０代の女性で独り暮らし。

２０年以上前に他社で締結した賃貸借契約書上の連帯保証人は既にお亡くなりになっているそうです。

自主管理の大家さんから管理を受託するといろいろ驚くことがあったりしますが、自分が一番心配したのは室内で亡くなっていることです。

携帯電話は呼び出しが掛かる状態で「警察官同行で安否確認で入室します」とのショートメッセージを何度か送りましたが無反応。

ドアポストから異臭がしないか臭いを嗅いだりしましたが、恐らくは汚部屋です。

今まで多くの現場に立ち会って来ましたので、汚部屋の臭いと亡くなって日数が経っている場合の臭いの区別がつくようになっていますが、空港の税関で働いている探知犬ほどの性能では無いのが残念です。

ポストに挟んでいる状態にしていた置手紙が無くなっているので、本人さんが受け取った可能性が高いと思ったのですが、もしかするとピザ屋さんがチラシを入れた際に中に入れてしまっただけかも知れません。


これは安否確認するしかない。


と、思っていたところ大家さんから連絡がありました。

大家　「滞納している〇〇さんから、１か月分だけ入金がありました」

クマ　「そうなんですか・・・　安否確認で警察と一緒に入室しようと思ってました」

大家　「それは大丈夫だと思いますよ、最近車が止まっているの見ましたから」

クマ　「え、自分が訪問した時は車は無かったのですが、本人さんでしたかね？」

大家　「いや、どうでしょう。　自分もよくわからないのですが、夜には帰って来てる気がしますね」


恐らくは手紙やショートメッセージを見て振込してきたと思うので、生存はしているのでしょう。

安否確認は中止しましたが、連絡を寄こさないことや家賃の振込先が変わったと言うのに以前からの大家さんの口座へ振り込んだと言うことが気になります。

もしかすると、部屋を汚部屋にしたことで解約出来ない状態になり入居者自身は既に他の部屋に引越していて溜めてしまったゴミの為に解約できない状態では・・・


自分、過去に数回そう言う系の汚部屋を経験したことがありますが、その場合の汚部屋入居者は滞納しないので、安否確認や近隣からの通報で発覚するものなのです。

今回のは現在のアパートに夜中だけ帰って来ているのか、別宅がある人なのかだと思いますが、全く連絡してくれないってのは実に悪質。

←写真は過去の別宅引越し型汚部屋の室内です。





次の作戦を実施することにしましたよ。




さて、本日は午後から全管協さんの地域支部の会合に出席してきます。

自分、全管協さんのセミナーに呼んで頂き全国各地で語らせて頂いたことが何度もあるのですが、普段の活動に関しての参加は初めてだったりします・・・

夜は懇親会があるらしいので、ちょっと楽しみです。




ではまた明日

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変な出来事こそ糧になる・・・

自主管理大家さんがお亡くなりになったことで相続が発生。

アパート経営を引き継がれたご子息様より、過去に何度か客付けした事がご縁で当社に管理を委託して頂けました。

大変ありがたい話だと感謝しております。

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管理を受託すると、他社契約の入居者さんのデータを当社の管理システムに入力したり保証会社とのやり取り等々を経て管理変更の通知を行う流れとなるのですが、中には滞納状態だったり、滞納していないけど部屋を使っている様子が無い等、調査や対応が必要になる案件がオマケとして付いてくることがあります。


そこら辺、あまり堅苦しくやると違った問題になる可能性があるので、管理会社としては通常の通知対応をしてみて相手の出方で対応するのが初動となります。


で、早速なのですが管理受託チームより「５か月滞納の入居者がいました」と、対応依頼がありました。

管理物件では数年前に長期滞納者が一掃されてからは大物滞納者がいなくなったのですが、自主管理大家さんからの管理受託時に発覚することがあったりします。


何か久しぶりの大物滞納者とのやりとりとなりますが、５か月ともなると既に夜逃げしている可能性もありますし、ルーズな入居者さんだと部屋が汚部屋化していることも考えられます。


ちょうど１０年前の今頃の時期に滞納＆夜逃げ＆汚部屋のトリプル案件を対応したことがありますが、その際には玄関のドアポストから部屋が見えて汚部屋が発覚しました。

今時は、そんなドアポストから丸見えの部屋が少なくなったので、何となく臭いを嗅いで汚部屋かどうか判断したりします。
←１０年前の写真です。






今回の５か月滞納者、携帯に電話しても返答無し、ショートメッセージを送ったのに無視・・・

これは面倒なことになりそうだと思って現地へ行って様子を探ってきました。

ドアのインターホンが故障していると言うのも滞納者アルアルで、手が痛くなるほどノックしましたが、出てきません。

仕方なく、名刺にメッセージ書いてドアポストに差し込もうと思ってドアポストを開いて見える範囲を見たのですが、玄関土間にゴミが多数・・・

恐らくは汚部屋だと思います。



・・・



ホント賃貸管理の現場ではいろんな出来事があるものです。

その他ブログに書けない案件も進行中。


ここまで、ネタの宝庫な状態を役に立てられないものか？


そんな話に関して、自分以上にハードな経験を積み重ねている司法書士の太田垣あやちゃん先生と、静岡の松永番長、投資家の西さんと打合せ。

打合せが終わってから食事してきたのですが、相変わらずいろいろなアイデアが出るもので、遠くないうちに発表できることが出ることでしょう。










そして、西さんの奥様が作ってくれたチーズケーキ。

食事してお腹いっぱいになった状態でも大変美味しく頂きました。

奥様、日々研究を重ねているそうで、販売は不定期みたいですが、前回に引き続きチーズケーキの奥深さを知ることができましたよ。

ありがとうございます。






仕事の上ではいろいろ抱えている状態ですが、抱えていることを前向きに加工出来るようになれば次のステージへ進めるのかと思える。

そう言う前向きさが必要なのでしょうね。



ではまた明日

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残高物語・・・

年内の仕事最終日の昨日。

自主管理物件に居住しているのに毎月当社に家賃を持ってくるＡさん（７０代後半男性）が社会福祉協議会の職員さん２名と一緒に来店されました。

自分とＡさんは、７年前のボヤ騒ぎからのお付き合いなのですが、当時は出火＆汚部屋のダブルパンチでの対応でいろいろ関わりました。

更に遡ると、２０年くらい前に当社で仲介して自主管理大家さんの物件に住まれたのですが、２年に１度の更新手続で家財保険に加入されていることもあり、仲介した責任みたいな感じで関わっている状態です。

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そんなお付き合いのＡさんは、視力が衰えて近くを見るのがやっとな状態になっていて交通事故に遭いそうな感じに思えたので去年の１２月に自分が行政に通報をしたのですが、当時はそんな状態でも行政が把握していない高齢者でした。

まぁ　そう言うプライベートな部分に関しては元々関わるものでは無いのですが、毎月のお家賃を保証会社の口座振替で対応出来なくて、コンビニ払いの手続きをコンビニのレジで焦りながらするのが嫌とのことで年金支給日に当社に来店することが続いていた状態です。



保証会社にしてみれば滞納者の扱いなのかと思いますが、必ず年金受給日に滞納が解消される状態で保証会社もそれが普通になっちゃっている様子です。


で、昨日はＡさんと社会福祉協議会の職員さんを交えて賃料の支払いと今後の事を話し合う感じでした。

職員　「お世話になっております、お家賃の支払いをさせて頂きます」

クマ　「ご苦労様です。　Ａさんまだ白内障の手術してないんですね？」

職員　「いや、最近やっと病院行ってくれて内臓系は問題ないとわかりまして目の方は手術を来年早々にやる気になった感じです」

Ａさん　「内臓の方は健康だって言うんだから、９０歳まで生きられると思うんだけど目の方はどんどん悪くなるんだよな」

クマ　「そうですよ、Ａさんの年代の方は皆さん手術されてますから普通の話しなんだと思いますよ」

職員　「で、いつも２カ月に１度の家賃支払いで迷惑掛けているので１カ月多く家賃を支払う形にしようと思ったんです」

クマ　「それなら、銀行口座に残高があれば口座振替される訳なので毎月家賃以上の残高を口座に入れておいてくれれば良いんですよ」

職員　「えっ　いつもお家賃以上の残高が口座にありますけど何で引き落されないんでしょう？」


Ａさんの以前の説明では、お酒やタバコにお金が消えて行くから貯金は無いとのお話でしたし、年金で生活するのがやっとだとの話も聞いています。

クマ　「残高があれば保証会社からコンビニ払いの請求書なんて来ませんからＡさん使っちゃったんでしょ？」

Ａさん　「そうだな、目が見えなくなってからは出かけなくなったけど、お金なんて貯まってないだろうね」

職員　「いやいや、今回のお家賃引き出しに付き合った際に確認してますけど、家賃だったら２０回分は余裕で払えますね」

Ａさんには通帳の残高が見えなかったようで、数年前から支払いよりも年金収入の方が上回って貯金が出来ている状態でした。

こうなると不思議なのは、なぜ保証会社がなぜコンビニ払いの請求書を送ってくるかです。

保証会社の担当部署に電話して確認したところ、２０１７年にＡさんの要望で口座引き落としを止めてコンビニ払いにしていたとのこと・・・

クマ　「４年前にAさんの指示で口座振替やめちゃったって言ってますけど記憶あります？」

Ａさん　「あるよ、あの時はお金無かったから勝手に引き落とされたら生活費が無くなると思ってお願いしたんだよ」


結局のところ、保証会社に口座振替を復活する手続きをして、Ａさんの家賃持参払いは終了しました。

クマ　「２カ月に一度の苦労がなくなって良かったですね」

Ａさん　「そうだったのか、俺に貯金があるって誰も教えてくれないからわからなかったよ」

職員　「てっきり銀行の残高ご存じなのかと思ってましたが、知らなかったんですね」

Ａさん　「銀行でお金おろす時には全部行員にやってもらってるんだけど、いちいち残高読み上げてくれないからな」

クマ　「まぁ良かった、あとは目の手術と最近寒いから健康管理に気をつけて生活して下さいよ」

Ａさん　「そうだ、こないだお宅に取り付けてもらったエアコン全然温まらないぞ」

１０月下旬にＡさんの住むアパートの大家さんからの依頼でＡさんが冬を乗り切るために管理課Ｗ君が担当して当社でエアコンを設置したのですが、当然ながら新品ですので壊れるとも思えません。


職員　「Ａさんリモコンの文字が見えないんじゃ無いの？　アパート帰ったら私が見ておきますよ」

Aさん　「いや、リモコン持ってきたから」


と、言ってポケットからリモコンを取り出し普段やっている動作を再現してくれました。

Ａさん　「この赤いところが暖房だってのはわかるんだ」

職員　「赤いところの下のボタン押してるからダメなのよ」

Ａさん　「え？　下のボタン押してるのか・・・」





エアコンの方はリモコンの使い方を社会福祉協議会の担当さんが部屋に行って確認しながら教えてくれることになりました。

そう言えば、１０年前にも別の高齢入居者のリモコン操作で苦労した話を書いたことがありましたが、年配の方にはAmazon  Echoとかをキッチリ設定して声で家電を動かせるようにした方が良いのかも知れません。

技術の進化に期待すると同時に、人のサポートの安心感も絶対に必要な部分なのでしょうね。


ホント福祉系のお仕事をされている皆様に感謝です。



さて、本日は冬期休暇初日です。

家の机の片づけを先週終えたのですが、今度は押し入れの中もやるように言われてしまいました。


何か凄くパワーが必要な感じなので二日酔いの頭には厳しいです・・・





ではまた明日

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