賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

滞納関係

縁が切れるの?

「もう応援するつもりも無いし、縁を切ると言われました」


今回は正直に語ったのでしょう。


最後なので・・・


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きのうは、明渡訴訟の2回目の口頭弁論でした。

(簡単な流れ)
建物の明け渡しと滞納金の支払いを求めて借主である滞納者本人と連帯保証人を被告としての本人訴訟をしています。

12月に行われた1回目で、滞納金に関しては保証人頼みなので、司法委員と裁判官から「保証人を出廷させて話を聞くようにしてみてよ」と言われてしまい、大家さんも了解しました。

1月上旬に話したいことがあると滞納者に言われ、話を聞いてみると「保証人が滞納金を全額払うので訴訟を取り下げて欲しい」との事でしたので、「滞納金全額払っても明け渡しの訴訟は取り下げない」と言い返したのですが、今思えば滞納者が言っていた保証人の支払い話しは嘘だったのでしょう。

その後、保証人が出廷できるとの事で1月25日を予定していたのに「どうしても仕事の都合がつかないので2月22日なら出廷できます」との事で仕方なく日程変更して昨日を迎えたのです。


開廷した直後に裁判官が滞納者に訪ねました。

裁判官 「保証人の◯◯さんが出廷するって話でしたが、どうしました?」

滞納者 「もう来ません。 今後援助も応援するつもりも無いって言われてしまいました」

裁判官 2年前に和解調書作って約束守れなかった時に70万円も立て替えたんだから辛かったんだろうねぇ でも保証人なんだから無関係にはなれないですので」


滞納者 「保証人も辞めさせてもらうと言ってました」

裁判官 「そうは行かないんだよねぇ・・・  原告に聞きますけど、保証人が協力してくれないと滞納金の一括払いは無理だと思うんだけど分割払いで和解する余地はありますか?」

大家さん 「嫌です、全額払ってもらわないと困ります」

裁判官 「現実問題で言えば無理ですよ、分割の線で考えてあげられないかな?」


大家さん 「何度も裁判所に来て迷惑してるので終わりにして欲しいです」

裁判官 「和解する道は残ってないって事なのね」


その後、強制執行なんてすると大変だと大家さんに対して説明してくれてましたが、滞納者の為に頑張ってくれる優しい裁判官です


裁判官 「被告もさ、家族が独立して居住人数減ったんだから小さい物件に引越せば良いんですよ」

滞納者 「はい、それも考えてはいます」

裁判官 「と、言うか判決出たら強制執行もできるようになるんだから、自分から引越ししないとダメだから」

滞納者 「・・・」


裁判官 「判決は3月8日に書面で郵送します。裁判所としては話し合いで円満に出て行ってもらえる事を希望するけど、訴状の通りになると思って下さい」


と、言うことで2週間後に結果がわかりますが、春休み中に引越ししてくれなかったら強制執行の申し立てする事になりそうです。


IMG_2146昨日は午後から神社へお参りしてきました。

どうも滞納者と関わると運気が悪くなるような気がするのと自宅から片道7kmの位置にあるのでランニングとしても丁度良い感じです。

膝が痛くなりそうな予感がしたのでお参りした帰り道は電車とバスで帰ってきましたが



ではまた明日



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結果が出る?

昨日書きました雨漏りするかも知れない戸建の件。

大丈夫でした。

ですが雨が降る度に気にする事になるのは嫌だし大家さんも引越して欲しいと思っているので、入居者さん説得して引越してもらう方向で進めてみます・・・




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400190e0きのうは、3ヶ月くらい前に受託した別荘地「検討しても良い」との話が入りました。

まぁ別荘地とは言え地目が山林で、原野的な状態なので反響が少なかったのですが、300坪あるので広さが魅力なようです。





足元を見られた交渉をされていますが、売主さんは持っていても使う予定が無いから処分したいと言ってますので、買い手側で調査して問題が無ければ話が進む事でしょう。

固定資産税の金額は?

との質問に売主さんからは「通知書が来ていない」との返答でしたが、念のため現地を管轄する役所へ聞いてみました。

クマ 「すみません、◯◯市の別荘地で300坪もあるんですけど、固定資産税課税されない事はありますかね?」

職員 「別荘地で宅地ですか?」

クマ 「一応区画割されて道路付けもありますけど、地目は山林で見た目は原野ですね」

職員 「納税通知が来ていないんだったら、課税標準が30万円未満で非課税になってるんだと思いますよ」

クマ 「今度、売却するので具体的に非課税で間違いないか教えてもらえます?」

職員 「ご本人さんの確認する必要があるので、財産に関する事は電話では答えて無いんですよ」



と、言うことで委任状と免許証のコピーを送って、電話で答えてもらう事になりました。

多分、原野だと300坪有っても課税されない評価なのでしょうね。


固定資産税額がわかったら、話が進むと思いますが交渉されている金額は出し値の半分です。

高く出しすぎたのかも知れないし、買ってくれる金額が相場なのかも知れません。

「高く売りたい」「安く買いたい」の典型例ですが、極端に反響が無い場合は取引が成立する事を大切にしたいものです・・・


さて、本日(22日)は定休日なのですが、午前10時から明け渡し訴訟の同席で裁判所へ行ってきます。

本当は1月25日に連帯保証人が出廷して話を聞いてから判決出すとの事だったのですが、保証人の都合が悪いとの事で今日に延びました。

これ以上は待つつもりが無いので、今日で終了すると思いますが滞納者本人からは昨日までには滞納金全額入れるとの話しだったのに見事に嘘つかれました。

まぁ 元々そう言う人なので驚きませんが、裁判官に説教してもらいたいところです。

ではまた明日


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払うから?

裁判中の滞納者が大家さんと会って話をしたいと言ってきた件ですが、別の事で忙しくなり続きを書いていませんでした。


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(登場人物)
大家さん 70代後半男性。 
元自宅の戸建を6年前に賃貸し、現在は賃貸の団地に住んで年金暮らし。
奥様が良くしゃべる分、すごく無口。 

滞納者 40代後半男性 
入居時は会社員であったが、会社を辞めて自営業のような感じになっている。
数年前に、自分と大喧嘩してから、お互い口の利き方に気をつけるようになったが、何度か大きな滞納をすると連帯保証人(義理の兄)に助けてもらい支払いをしてくる。
100万円近く立て替えた保証人はそろそろ限界の様で裁判には出廷しなかった。


元々が本人訴訟なので、管理会社としては一旦口出しを中断している段階なのですが、そうは言っても直接大家さんの家に行かないようにこちらも牽制しなければなりません。

「あんたの話なんか聞く必要無い!」

と、突っぱねたかったのですが、拒むと余計に会いたくなって大家さんの家に訪問する可能性が出てくるので、1度だけ会うことにしました。

自分の同席と、大家さんの自宅では無く会社で話を聞くと言う条件でまとまり、先日の日曜日に滞納者が何を言うのか聞いてみました。

IMG_6247考え方によっては悪くない機会なので、逆に大家さん側からの厳しい通告を念押ししようと思い、面談時間の30分前に大家さんに来てもらい滞納者側に伝える内容を書面で準備する事にしました。






クマ 「多分ですけど滞納金を分割で払うとか、◯◯万円だけ用意できたので訴訟を取り下げて欲しいとか言ってくると思いますよ」

大家 「・・・ 妻と話したんですけど滞納金満額払ったら住ませても良いと思ってます」

クマ 「落とし所は満額回収って事で明け渡し訴訟は判決もらっておくって事ですね」

大家 「ですね、何度も滞納されたんだから信用出来ないですよ」


そんな話を書面にまとめて準備しているうちに滞納者登場。

滞納者 「この度はご迷惑をお掛けして申し訳ございません、今日は私の話を聞いて頂きたいんです」

クマ 「家族の事情とか大口の契約とか何回も聞いたから具体的なお金の話ですよね?」

滞納者 「・・・ 今回訴えられている滞納金50万円をお支払しますので、訴訟を取り下げて欲しいんです」

大家 「滞納金は50万円じゃ無いですよ」

クマ 「訴状を出した10月末の段階で50万円、更に2ヶ月追加で、今月末にはもう1ヶ月分追加ですよ」

大家 「50万円だけじゃダメですよ」

滞納者 「では、1月分まで全部払うので訴訟を取り下げて下さい」

大家 「その後はどうなるんですか?」

滞納者 「大口の契約も取れますし、収入が安定しますので毎月お支払します」

クマ 「保証人さん、もう終わりにしたいって言ってるでしょ?」

滞納者 「いえ、応援してくれるって言ってくれましたので、安心して下さい」

大家 「滞納金払ってもらっても裁判は継続しますから」

滞納者 「は? 満額払えば裁判する理由ないですよね」

クマ 「満額払うのは当然で、信頼関係が無いんだから明け渡ししてもらう為に裁判したんですよ」

滞納者 「え〜 大金払った上に追い出されるって事?」

大家 「滞納金満額払って、その後毎月払ってくれるなら追出しません」

滞納者 「でしたら取り下げて下さいよ」

クマ 「大家さんは明け渡しの判決もらって、そのあと毎月賃料が滞らなければ強制執行まではしないって言ってるんですよ」

滞納者 「滞納金満額払っていれば追い出しできないですよね?」

クマ 「満額払って退去しろって請求から、満額払って滞納が無ければ住んでいいって大家さん譲歩してるって事なんだから理解して下さいよ」

滞納者 「そうなんですか・・・」

大家 「元々、滞納しなければ裁判なんてしなかったですよ」

クマ 「大家さんの言うことが不満なら25日の裁判の時に裁判官に聞いてみて下さいよ」

いろいろ言いたかったみたいですが、もう手遅れって事です。

今回も、大家さん頑張ってしゃべってくれましたが、ホント滞納者とのやり取りは嫌なものです。


さて、本日は例の解体が終わったブロック塀の件で、買主側の建売業者さんと一緒に隣地地主さんへ挨拶に行ってきます。

もう、境界に跨がらないのだから、何も言われる筋合いは無いのですが、元有ったブロックの高さと同じ位置までフェンスの高さを合わせる約束がありますし、新しいブロックだけでなく、建物の建築工事の音の問題とかありますので、丁寧な対応をしておく事が大切なのでしょう。

これが終われば来週の火曜日が決済ですので一段落って感じです

ではまた明日



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面倒な事が寄ってくる・・・

きのうは、頼まれていた売却物件の調査を行っていました。

売りに出すか賃貸するか迷っている2世帯住宅なのですが、少し問題があって、簡単ではない感じです。


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一通り調べが終わり、資料のまとめ段階に入った所で面倒くさそうな電話がかかって来ました。

なかなか一つの事に専念できないのが管理の仕事の特徴なのでしょうか・・・

1件目の電話は、先月の初旬に騒音の件で相談に来たアパート入居者Aさん(60代女性)からでした。


Aさん 「新年早々悪いけどお話したい事があるので、そちらに行っていいかしら?」

クマ 「急に言われても、予定があるので・・・」

Aさん 「じゃぁ 明日でも明後日でもあなたに合わせるから」

クマ 「・・・ 今日の午後4時でしたら大丈夫です」


なんか嫌な事を先延ばししても気が重くなるので夕方に予定しました。

で、それまでに資料作りを終わらせようと専念していると・・・

裁判中の滞納者(40代男性)から電話がありました。

この案件、滞納金の回収と明け渡しを求めて大家さんからの本人訴訟で借主と連帯保証人を被告にしているのですが、保証人が出廷しなかったので、裁判官と司法委員さんから、もう一度機会を設けるので保証人を必ず呼んでくるようにと借主に約束させた案件でした。

滞納者 「裁判所の許可を取ったので大家さん宅を訪問してきます」

クマ 「は? そんな事したら、大家さん嫌がりますからダメですよ」

滞納者 「でも、裁判所に聞いたらかまわないって言ってくれたんです」

クマ 「それは、大家さんが良いって言ったらの前提でしょ、だいたい何しに会うんですか?」

滞納者 「滞納金をまとめて払う見込みが出来たと言うお話をさせてもらうつもりです」


クマ 「全額払うってこと?」

滞納者 「何とかなりそうな状況になってきたことを伝えようと思いまして」

クマ 「なってきたとか、わざわざ伝えなくても裁判所で話を聞きますから」

滞納者 「直接、大家さんと話がしたいんです」

クマ 「会う訳無いでしょ! 滞納金全額払ったって明け渡し求める段階なのに、何とかなりそうとか具体性が無い話なんて意味ないから」


滞納者 「裁判所は良いって言ったのに直接、訪問しちゃダメって事ですか?」

クマ 「人が嫌がることするもんじゃ無いですよ、ただでさえ迷惑掛けてるんだから」

滞納者 「訴状に原告の住所と電話番号が書いてあるってその為ですよね?」

クマ 「直接大家さんに電話する前に自分に聞いてきたんだから遠慮してるのはわかったけど、会いたくないって言うに決まってますって」

滞納者 「私から会いに行ったり電話するのが迷惑なら伝言して下さいよ」 



確かに、自分はただの管理会社だし、訴訟をやっているのは大家さんと滞納者です。

無視して直接訪問されるのも嫌なので、自分から大家さん(70代男性)に話をしました。

クマ 「◯◯さん(滞納者)が、大家さん宅に訪問するとか言ってるので、やめるように伝えたんですけど、嫌ですよね?」

大家 「嫌ですけど、何しに来るんですかね?」

クマ 「滞納金の支払いをするから訴訟を取り下げて欲しいって言うみたいです」

大家 「全額払うって事かな?」

クマ 「どうですかねぇ 聞いても意味ないから詳しく聞いてないですけど、口だけで言われて取り下げるくらいなら裁判やらないですよね」


大家 「全額払うって事なら考えるけど、ハンパな話だったら裁判続行しますよ」

クマ 「では、わざわざ会わないでそう伝えますね」

大家 「いや、家に来られても困るから、クマさん同席だったら一度だけ会うよ」

クマ 「わかりました、では会社で会うことにしましょう」


と、言うことでホントは会わせたく無かったのですが、当事者の判断で決めたのですから何も言えません。

滞納者も大家さんも働いているので、次の日曜日に会社に来ることになりました。

大家さんとしては、強制執行までやる覚悟が出来ている反面、滞納金が全額回収できるならリセットしても良いかと考えているようでもあります。

自分的には「裁判所でしか会わない」と宣言しても良かったと思いましたが、直接自宅に電話や訪問があるのは大家さんなので辛いのでしょう。

何とも、気分が悪い対応となりましたが、訴訟の段階になってしまうと口出しできなくなる辛さでも有る訳です。


そうこうしているうちに、夕方になってしまい、騒音トラブルを言いに来たAさんの登場です。

BlogPaintAさんは、下の階の入居者が出した音の回数と時間帯を1ヶ月間メモに記録して、「こう言うのは生活音と言えない」と自分に主張してきました。
数年前から対応している状態なので自分にしては珍しく最後に使う言葉を伝えました。

「もう、ここに住まない方がいいですよ」



途端に火がついちゃいました


ココらへん、書くと長くなるので別の機会にしておきますが、自分に怒りをぶつけても何も進展しないし改善もしないと悟って頂けたようで、しばらく対応は無いかと思います。


さて、仕事始めから2日間、事務処理ばかりやっていたので本日は大家さんの新年の挨拶訪問をしてこようかと思ってます。

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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