賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

滞納関係

入室するってのは・・・

昨日のブログで書いた滞納者B氏(50代男性)の件ですが、勤務先に「漏水の件で連絡を取りたいんです」と伝えたところ、作業時間中は取次げないと言われたのですが夕方になって本人が来店されました。

生存確認が出来て仕事も辞めていないので安心しましたが、滞納金と汚部屋疑惑に関して問い詰めないといけません。



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B氏 「すみません、家賃払ってない件ですよね」

クマ 「わかってますよね? 払って無いだけじゃなくて連絡頂けないので、保証人さんに請求しましたから」

B氏 「金額についてなんですけど、先日2万円ほど送った部分は引いて頂けて無いようですが?」

クマ 「2万円・・・ いつ振込したんですか?」

B氏 「え〜と・・・ 1週間前くらいに封筒で送ったんですけど」

クマ 「振込じゃなくて現金書留? うちには届いてませんよ」

B氏 「現金書留じゃなくて、封筒で送ったんですけど届いて無いですか・・・」

クマ 「そう言うの届いたらわかりますけど・・・  2万円を普通の封筒で送って連絡もしなかったんですか?」

B氏 「いや、届いて無ければ私が調べますので大丈夫です」

クマ 「大丈夫って、どうやって調べるの?」

B氏 「郵便局に問い合わせますので・・・ お支払はこの請求書の金額って事ですね」

何か、2万円はどうでも良いみたいな感じで話を切り上げようとしています。

クマ 「この請求書ね、お兄さんに送った内容証明の控えだから来月分が書いて無いんですよ、この金額に1月分も追加になりますから」

B氏 「・・・ わかりました 何とかお支払します」

クマ 「あと、お部屋の水道とガスが止められてましたけど住んでるんですか?」

B氏 「え〜とですね、友人から預かった荷物を置く程度なので水道もガスも止めているんですよ」

クマ 「出窓のところにゴミがたくさん有りましたけど、何ですかあれは?」

B氏 「いや、ゴミに見えるかも知れませんがゴミじゃ無いんです、出窓から風が入ってくるのでふさいでまして」


良くわからない話をするので問い詰めてみましたが、Bさんは瞬間的に話を作って即返答するタイプの人だと思います。

汚部屋では無いとの事を言い張るし、ガスや水道は使っていなくて職場や知り合い宅で寝泊まりしているとの事でしたが、最後には「近いうちに友人を呼んで荷物整理しますと」言い出したので様子見する事にしました。

恐らく滞納に関しては保証人からの入金で解消されると思いますが、ゴミの方は出窓にゴミ(に見える物?)があったからと言って合鍵使って室内を確認する訳にもいきません。

このタイプの相手は、室内に合鍵入室した場合には「◯◯が無くなった」とか「住居侵入罪で訴える」とか言うタイプかと感じましたので安否確認しなくて正解なパターンでした。

ほんと、気をつけないといけませんね。



で、昨日は別件で安否確認とは異なる合鍵入室の依頼がありました。

基本、合鍵で入室するなんてのは相当な緊急事態と安否確認する場合なのですが、そんな時にはかなり慎重になります。

もっとも、本人さんの許可が取れなかったり、本人さんが立ち会わない事が問題なのですが、今回は水漏れの緊急修理依頼で「日中仕事で夜遅いので合鍵で入室して本日中に直して欲しい」との依頼です。

一人暮らしの男性なのですが、ペット飼育専用マンションでネコちゃんを飼育しています。

修理に関しては管理課の新人君が行う事にしたのですが入居者さんが言うには「うちのネコは帰宅すると玄関先まで迎えにくるけど、知らない人だったら部屋に隠れると思う」との事です。

万が一玄関ドアを開けた時にネコちゃんがビックリして飛び出したら困ると思ったので自分もサポートで同行しました。


IMG_8260考えたのが、ドアの下の方を募集看板で塞ぎながら開けてみること

ワンちゃんだったら、玄関の鍵をあける段階で吠えて威嚇すると思うのですが、ネコちゃんの場合は吠えないのでゆっくりと開閉して確認するしかありません。




恐る恐るドアを開けたところ、ネコちゃんは入居者さんが言ってた通り、奥の部屋に隠れて出てきませんでした。




1問題個所はトイレの給水管からの水漏れで、すぐに直せましたが、終始ネコちゃんが気になってました。

まぁネコちゃんがいなくても合鍵入室作業は1人でしない方が良いのでしょうね。



さて、12月の営業日も残す所あと2日。

会社の方は28日(木)から1月4日(木)までが冬期休暇となります。

12月は自分が休日夜間の緊急連絡当番ですので、気が抜けませんがお正月くらいはゆっくりしたいものです。


ではまた明日




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嫌な予感・・・

大物滞納者の追い出しが終わり終戦処理の段階になったとホッとしていたのですが、昨日より変な状況になってきました。

当社の管理部では、初期のウッカリと2ヶ月までの滞納者に関しては管理課K1さん(女性)が頑張ってくれていて、そのラインを超えたり悪質滞納者になると自分に対応の依頼が来る仕組みです。



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K1 「悪いんだけど滞納者で手に負えないのが出ちゃったんで、頼みたいんですけど」

クマ 「え・・・ 手に負えないって開き直ってるの?」

K1 「そう言うのじゃ無いんだけど、連絡取れなくなっちゃって保証人も本人が払うって言ってるから待って欲しいって強く言い返すのよ」

クマ 「そんなの、連帯保証なんだから払えって言わなきゃ」

K1 「わかってるけど、電話に出なくなっちゃって・・・」



状況的には大した金額では無いのですが、滞納者本人が連絡を無視している&連帯保証人が電話に出ないと言うのは危険信号です。

損害が小さいうちに動かないと、小物滞納者を大物に育ててしまう事に繋がるのです。

まずは、滞納者本人の携帯へ電話してみると・・・


「お客様の都合でおつなぎできません」


どうやら電話を止められているようです。

自分からも連帯保証人(実兄)へ電話してみましたが、出てくれませんし留守電にもなりません。

とりあえず電子内容証明を連帯保証人に発送しました。

手紙と言うのは相手の言い訳を聞かず、一方的にこちらの言いたい事を伝える良い手段ですので、「本人が払うの待って欲しいなんて言ってる場合じゃ無いんです」とお知らせさせて頂きました。

ホント、郵便局の窓口で出して嫌な顔されて文字数チェックで待たされた一昔前に比べると電子内容証明はPCの操作だけで送れると言う素晴らしい進化をしてくれたものです。

保証人にお手紙を送ってから滞納者本人の自宅へ訪問しようと思ったのですが、ちょっと気になったのが音信不通になっている事です。


もしかして部屋で亡くなってるとか・・・


考え出すと気になってくるもので、もう一度連帯保証人であるお兄さんの携帯に電話して長めにコールしたところ電話に出てくれました。


クマ 「◯◯さんの住んでるマンションの管理会社なんですけど、お兄さんですか?」

お兄様 「そうです・・・ 滞納の件ですか?」

クマ 「はい、ご本人さんが支払いしてくれないどころか連絡取れなくなっちゃったんで、お兄さんにお支払頂く必要があるんですよ」


お兄様 「そうですか、本人は払うと言ってたんですけど・・・」

クマ 「払ってないので、お兄さんにお願いしてるんですよ」

お兄様 「わかりました、3ヶ月分くらい溜まってますよね?」

クマ 「そうです、詳しい金額と振込先が明日速達の内容証明で届きますのでお願いしますよ」

お兄様 「わかりました・・・」


クマ 「あと、◯◯さん(借主)音信不通で心配なんですけど最近お兄さんに連絡ありますか?」

お兄様 「いや、全く無いです」

クマ 「でしたら本日部屋を訪問してきますけど、勝手に室内に入る訳にはいかないので置き手紙して反応が無かったら安否確認しようと思います」

お兄様 「そうですか・・・ 」

何かお兄さん、お金の事では言いたそうな感じでしたが、あまり心配している様子ではありません。

「心配だからすぐに合鍵で入って下さい」とか言われれば警察官同行で安否確認しようと思ったのですが・・・


現地訪問して、異臭がするとか郵便受けがパンパンになっている場合は、安否確認モードに入りますが、お金に困った滞納者だと、勝手に部屋に入った事に言い掛かりを付けたりするかも知れませんん。

借主本人は50代で、会社勤めなので孤独死という事は無いと思うのですが、仕事を辞めていた場合は危険です。


BlogPaint現地に到着すると、電気のメーターは通電状態でしたが、ガスが止められていました。

冬場ですので、お風呂に入っていないと言う事でしょうか?

しかも閉栓されたのは2ヶ月以上前です・・・








BlogPaintで、更によく見ると水道まで閉栓されていました

こちらは閉栓されたのが、11月29日です。

と、言うことはトイレも使えない状態。









BlogPaint窓のある側に回ってみると、出窓に見事なゴミのシルエット

結構な汚部屋になっていると推定されます









汚部屋のままで夜逃げと言う最悪のパターンを考えてしまいますが、電気が止められていないと言う事は、恐らく寝に帰るだけの部屋として使っている可能性があります。

工場系に勤務しているので職場でシャワーに入ることができるのかも知れません。

いずれにしても玄関ポストに「連絡が無ければ安否確認で入室する事になります」と置き手紙を挟んでおいたので、火曜日くらいまで様子を見ようかと思います。

本日、会社に在籍確認しようと思いますが、年末の大事件にならなければ良いのですがね・・・


ホントいろいろあるものです。

ではまた明日


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感覚違う?

自分が管理している物件の大家さんは、8割くらいが地主系大家さんです。

会社が宅建免許更新番号(12)の地元密着型の管理会社なので、長い歴史の積み重ねでそんな感じになったのかと思います。


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残りの2割くらいがサラリーマン大家さんと、転勤等でやむを得ず自宅を貸すことになった大家さんです。

1.地主系(相続した承継型大家さん含む)
2.投資家系(専業・兼業)
3.自宅賃貸系


この中で、1と2に関しては、大家さんの自覚が強く、中には管理会社顔負けの行動力で活動されている方もいらっしゃいます。

こう言うの分析すると面白いかも知れませんが、管理会社としては3の自宅賃貸系の大家さんとのやり取りに困る事があります。

特に困るのが、入居中の不具合対応と、原状回復に関する感覚の違いです。

最近は、管理受託する際にじっくり説明するので少なくなりましたが、「私が修理代出すんですか?」とか「自宅に戻りたいから契約解除お願いします」とか「私が住んでいた時はこんなボロく無かった!(築20年)」とか感覚が大家さんでは無いのです。

普段から入れ替わりが多く、不具合修理だとか滞納の報告等が多い一般的な大家さんに比べると、対応してきた経験値が少ないので大家さんである事を自覚されないのかも知れません。

自分自身も、そう言う方には丁寧に説明してご理解頂くのですが、中には苦労する事もあるのです。



昨日は、当社扱い最後の大物滞納者追い出し後の終戦処理に関して大家さん宅を訪問して打ち合わせしてきました。



IMG_8213この大家さんは70代のご夫婦で、約10年前に平成元年築のご自宅(一戸建)を賃貸して、ご自分たちは賃料の安いUR賃貸へ引越したのです。

当初は順調だったのですが、賃貸開始から数年で、滞納が始まり連帯保証人から回収することでリセットされてを繰り返し、結局は保証人からギブアップされて明渡訴訟を行って退去させました。





訴訟自体は、本人訴訟の形なのですが、当初は「お宅が管理してるんだから責任持って回収して下さい」との話で「訴訟じゃないと追い出せない」の意味をわかってもらうまで時間がかかったのでした。

もっとも、滞納されている状態で訴訟の費用や場合によっては強制執行の断行料を負担する事に不満を持つのは当然の事かとも思いますし、生活を切り詰めて年金+アルバイトで生計を立てている年配のご夫婦ですので、家賃が入らない事は相当なダメージだったと思います。


追い出しが完了し今後の話をしなければいけないのですが、どうも奥様が後ろ向きな意見ばかり言うとの事で、自分に説得して欲しいとご主人様に頼まれました。

クマ 「奥さんリフォームして貸し出すのに反対なんですか?」

奥様 「滞納されるし家はボロボロになるし貸家なんてやめて売却して下さい」

クマ 「今回、売却の想定額を出して来ましたけど建物壊して売るか、リフォームして売るか、現況で売るか、賃借人付けてオーナーチェンジで売るかの想定金額がこれです」


持ってきた査定書で説明をしたのですが、どれも一昔前に比べると安くなっていて、納得できる売却額ではありません。


ご主人 「私は、リフォームして貸家を続けたいんだけど、売って損するならリフォーム代掛けても持ち続けて賃料入ってくる方がいいよ」

奥様 「リフォーム代だって全部やったら180万円じゃない! 滞納金も返ってきてないのに何言ってるのよ」

クマ 「滞納金は、保証人が分割で払うとの事で毎月末に払っている状態ですからね」


奥様 「裁判で勝ったんだから全部回収して下さいよ!」

クマ 「ご主人さんが保証人の給与口座を差し押さえるのは出来ますけど、お金が入って無い可能性が高いのと、A(滞納者)の借金を肩代わりしている他の金融機関が、差し押さえを知って一括返済を求めて回収するとかになったら最悪破産して取れなくなりますよ」

奥様 「何か、他人事みたく言うけど結局は泣き寝入りしろって事ですか?」

クマ 「そうじゃなくて、訴訟とか法的手続きは弁護士先生の管轄だから、管理会社が代わりに出来ないんですよ、そこら辺私の説明がわかりにくければ顧問弁護士に相談しに行きましょう」

ご主人 「弁護士なんてお金掛かるだけだから、保証人から毎月回収する方がいいよ」


ちなみに、今回の滞納金に関しては分割払いで保証人と合意していますが、リフォーム代金に関しては契約上の特約と破損の範囲しか支払わないとの事ですので、面積の広い一戸建てのリフォーム費用が結構掛かります。

奥様 「何か、すごく損してるのよね」

クマ 「いやいや、ご主人さんが本人訴訟で頑張ったお陰で弁護士費用と強制執行の費用が浮いた訳ですから、得した訳じゃ無いけど自分から見たら節約した方だと思いますよ」

ご主人 「決めました、リフォームして貸出しするようにお願いします」


奥様 「私は嫌です、売っちゃって下さい!」

クマ 「奥さん、リフォームして賃借人が付くきれいな状態であれば中古住宅としても売りやすくなりますよ」

奥様 「でも、リフォーム費用が掛かるのが嫌です」

クマ 「現況のボロボロ状態で売り出すと足元見られてリフォーム代以上に値切られるかも知れません」

ご主人 「もういいです、築30年で、自分たちが住んでても手直しする時期なんだからリフォームして下さい」

奥様 「じゃぁそうすれば・・・」

クマ 「大丈夫ですか? しばらくご夫婦で話し合って返事頂ければ結構ですよ」

奥様 「ごめんなさいね。 もういいですからリフォームして下さい」



何か、納得したのか微妙な感じですが、さっそく金曜日にリフォーム屋さんと現地で打ち合わせする事になりました。

ホント、大物滞納者の後始末は苦労するものです。



さて、本日はこの後、千葉市に移動します。

父が、入院したとの事でお見舞いなのですが、考えてみれば大家さんばかりでなく自分の親も結構な年齢でしたので、いろいろ出てくる訳ですね。

命に別状ないとの事ですので安心しましたが、父は入院するのが初めてとの事なので母もバタバタしている事でしょう。

ではまた明日



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何回目のホント?

しばらく前から引きずっている案件の1つに滞納者A氏の追い出しがあります。

大家さんの出費を抑えたいと言う強い希望で、いろいろやってきましたが早いうちから「訴訟するべき」とお願いしていて去年の今頃に本人訴訟をしました。



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まぁ 経緯はこちらにまとめてあるのですが、弁護士先生を使わずに本人訴訟で明け渡しの判決をもらい、その後、控訴までして時間稼ぎされた変わった案件となったのですが、明け渡しの判決までは2万円程度で(簡易裁判所でできる訴額でした)安上がりだったと思いますが、本当の明け渡しを強制執行で行うと荷物の量によっては100万円くらい見て欲しいとか言われる事があります。

「訴訟費用は被告らの負担とする」と、判決文に書いてあっても、お金が無い人を相手にする訳ですから取りっぱぐれの可能性が高いです。

とは言え、強制執行のプレッシャーを掛けなければルーズな滞納者が自ら引越するなんて無理な話しですので、いろいろ工夫する訳です。

で、今回の案件、大家さんの本人訴訟ですので全て大家さんが主体なのですが、強制執行をすると言いながら結果として滞納者A氏が自力で引っ越した形で退去に関しては完了しました。


f92a0ae3しかしながら、部屋の中にあった粗大ゴミの一部を敷地内に残置したままにしており、「10月末までに」→「11月末までに」→「近々に」→「12月4日までに」→「12月10日までに」と、ズルズルしていたので、「保証人(義兄)に請求するから期待してない」と宣言してA氏からの電話にも出ない状態にしていたところ、たまたま電話に出てしまったのが12月10日。




A氏 「すみません、今度はホントに片付けますので、義兄への請求は勘弁して下さい」

クマ 「もう、知りませんよ ここまで裏切られたんだから何を言っても信用できないですね」

A氏 「前回は高い業者で断りましたが、今回は積み放題の業者に頼みましたので、14日には終わります」

クマ 「積み放題?  片して無いってのが事実なんだから言うだけじゃ全く意味ないですね」

と、言うことで期待しないで迎えた14日。

朝、出社したらA氏からの置き手紙がありました。

手紙には「大変申し訳無いですが、半分しか積めなかったので、残りに関しては17日までに必ず終わらせます」と書いてありました。

確認したところ、確かに3分の1程度のゴミが無くなっていましたが、積み放題って事なのに何だったのでしょうか?

多分、軽トラに積み放題でいくらとかの業者を頼んだのでしょう。

自分の不在中に何度かA氏から電話があったらしいのですが、言い訳を聞くのも腹が立つので無視していたところ、昨日の朝、自分しかいなかった時にA氏からの電話を取っちゃいました。

A氏 「今度はホントに片しますので」

クマ 「そうですか」

A氏 「今日中に片します」

クマ 「そうですか、片して下さいね」



図2どうせまた何か理由を付けて引き伸ばすと思っていたのですが、先ほど現地へ行ったところ見事に片付いていました。

何とも長い時間が掛かりましたが、これで「明け渡し」+「残置物撤去」の問題は解決です。






残るは、滞納賃料の回収と室内原状回復費用の回収ですが、今のところ保証人であるお義兄さんより、分割での支払いがある状態です。

お義兄さんとは、頻繁に連絡を取るようになり、大家さんにもお詫びと今後の支払い見込みの状況を手紙で報告しているのですが、A氏よりは格段に信用できる感じです。

しばらくは分割払いが続きますが、ホント開き直った滞納者の連帯保証人は悲惨です。

つくづく保証会社の利用を徹底するべきだと思ってしまいますね。


・・・


IMG_8169昨日は、午後からシー・エフ・ネッツのセミナー&忘年会に行ってきました。

飲み仲間の山内副社長が「プロが教える不動産投資の真実」を出版されたそうで、書店に並ぶより早く本を頂いてきました。

後ほどじっくり読ませて頂きます。






何か最近、飲み会が続いてしまい、朝のブログUPが遅れてしまい申し訳ありません。

更新は午前9時までと自分で決めているのですが、ちょっと乱れている感じです・・・

今日も、予定がいろいろ入っているのですが明日からは定時に更新できるように頑張ります!

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com