賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

滞納関係

動画第2弾公開!(改正民法ネタ)

2020年4月1日より新しい民法が施行されます。

大規模に改正される中で、特に賃貸借関連で大きいのが保証契約の扱いです。

個人の保証人は極度額を設定しないと無効とか、従前からの賃貸借契約上の保証契約を継続させるにあたって更新をしたらどうなっちゃう?

とかいろいろ影響してくるのです。



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と、言った話を賃貸管理オタク4人が語り合っています。

無題3新しい民法が施行されて判例が出そろった後じゃないと答えがわからない事もあるとは思いますのであくまでも現時点での考えとはなりますが、賃貸管理の仕事をしている方や大家さんには影響がある話なのでぜひ動画をご確認下さい。




(動画登場人物)
司法書士 太田垣章子さん(あやちゃん先生
ハウスメイトパートナーズ 伊部尚子さん
ジオネットワーク 新井昭光社長
と自分の4人です。

(今回の内容)
動画1はこちらをクリック
・極度額どうする →滞納1年分+原状回復想定額+事件トラブルでの賠償額?
・賃貸借契約更新での注意事項→ 新民法施行後の旧制度で成立した保証契約の更新契約は危険

動画2はこちらをクリック
・借主が死亡したら保証人の債務確定=保証人がいなくなる
・保証会社+連帯保証人+孤独死・自殺・汚部屋賠償特約のある保険会社利用が一番・・・
設備故障時の賃料減額ガイドラインの話

と、言う事で今回も濃い内容の動画となっております。

(過去分)
賃貸DIYガイドラインの話
忘年会

これからも動画で情報発信していきますので、チャンネル登録よろしくお願い致します。



ではまた明日


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封書で思い出しましたが・・・

「賃貸管理クレーム日記さんは、この住所でよろしいでしょうか?」

と、いつも配達してくれる郵便局の方が笑いながら手紙を届けてくれました。



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図1なんか丁寧な感じの封書だったのでドキドキしましたが、中身は以前訪問させて頂きお世話になった会社さんの組織変更のご案内。
自分、ブログ名刺の住所が勤務先の住所になっているので、名刺からデータを読み取って会社名と認識されたのかと思います。

ご丁寧な案内恐縮です




封書と言うのは中に何が書いてあるかドキドキするものですが、そう言うドキドキ感を狙うのが滞納者や問題行動を起こす人に宛てた電子内容証明です。

016d1150以前、追い出しで苦労した一戸建ての滞納者は簡易裁判所の明け渡し判決控訴してきたり任意での明け渡し日をズルズル延ばしたりハンパで無く家をボロボロにしてくれたりと、ホント酷い借主でした。
で、そんなお金が無くてルーズすぎる人の債務を代わりに払って頂いているのが連帯保証人さんです。
何度も何度も電子内容証明でお手紙を送らせて頂いたので、辛い状況だったと思います。



その後、連帯保証人さんからは毎月滞り無く分割で滞納金をお支払い頂き20カ月経過。

ホント義理堅い保証人さんには感謝しかありません。

「あと、数か月分なのでまとめて払って終わりにしますか?」

なんて連絡をしたくなるものですが、その連絡で「もう限界なので勘弁してください」とか逆にお願いされちゃう可能性もあるのでやめておきます。

ですので、数か月後の債務完済となった月には完了の連絡をしようと思っています。

「終わりましたから」と電話一本で済ませる事もできますが、ちゃんとした書面で通知するのが正しい対応をしてくれた保証人さんへの礼儀なのでしょう。

辛い思いをしてきた大家さんは何か得をした訳でも無く、「滞納金が回収できた」だけの話なので感謝とか無い様子でしたが、自分的には律儀な保証人さんに感謝してます。

封書でドキドキした話から滞納話に飛んでしまいましたが、電話だけでなくメールで瞬時に物事が伝えられる時代に郵便を使って文書を送ると言う事は、記録を残したり改まった話を伝えたりする場面と言う事なのでしょうね。


で、今の滞納物件の大家さん、もう賃貸に出すのが嫌になったとの事で売却する決断をされて、先月媒介を締結して昨日買い付けが入って近日中に契約予定となりました。

建売屋さんが買うので来月末には建物を取り壊すことになります。

自分の方は7年近く前の滞納初期からの付き合いの大家さん(70代ご夫婦)なのですが、最後の2年間は嘘つかれた話の報告や訴訟の対応で辛かったと思います。

売却まで対応させて頂く事になるとは複雑な気分です・・・


ホントいろいろある仕事ですね。

ではまた明日


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予定時間より早い・・・

IMG_4602昨日の定休日、羽毛布団を洗いにコインランドリーへ行ってきました。
先週行ったお店よりも若干安かったのですが、標準コースでは乾燥時間が足りなかったようで乾燥時間を追加して結局高くなりましたよ
それでも 行きつけのクリーニング屋さんだと1枚5000円と言われたので2枚で3000円なら安かったのでしょう・・・



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IMG_4604午後は、資料作成に専念しようと思いネットカフェへ。

家だとYouTube見たり昼寝しちゃう気がしたのですが、昼ご飯を食べている間だけのつもりでYouTube見てたら夕方になってました

昼寝はしませんでしたが無駄な時間を過ごしたものです






そして16時30分からはワンルーム物件に住んでる滞納者への強制執行の立ち合いでした。

保証会社から訴訟したので、管理会社としては何のドラマも無いのですが、「合鍵を持ってきて下さい」との事で立ち会った感じです。

これがまた16時30分集合と言われたので遅刻しないように15分前には到着予定だったのですが、16時5分に保証会社の担当さんから電話がありました。

担当 「すみません、執行官が早く到着しまして何時頃こちら到着ですかね?」

クマ 「急いで行きますけど16時30分でしたよね?」

担当 「はい・・・ そうなんですけどね」


IMG_4605なんか言いたそうな雰囲気でしたが、大急ぎで物件に向かい、16時10分に到着すると執行官が連れてきた鍵屋さんがピッキングで鍵の解錠にチャレンジ中でした。

簡単に開けられなかったみたいですが、多分鍵屋さん呼んであったので、合鍵の到着前に活躍させたかったのかと思います。





クマ 「お待たせしました、合鍵で開けますよ」

執行官 「お願いします」


鍵は合鍵で開きました。

今回、立ち会ったのが執行官と鍵屋さん、荷物撤去を見積もる執行屋さんと保証会社2人、法律事務所さんと自分の合計7人なので結構な人数です。

執行官 「〇〇さ〜ん 裁判所ですけど強制執行で入室します!」

大声で数回警告してから入るので結構目立ちます。


室内に滞納者はいませんでしたが、家財道具や家電製品などが多数ありましたので、生活している痕跡はあります。

一か月後の6月28日に強制執行を断行する旨の紙を室内の目立つところに貼って、強制執行で持っていかないようにする設備品を確認して立ち合い終了。

執行官が帰ったあとに保証会社の担当さんに聞いてみました。

クマ 「執行官さん、予定より30分も早く到着して鍵屋さんの出番作ったんですかね?」

担当 「え? まぁ確実に鍵を開ける為に鍵屋さん呼んでましたけど、待ってられなかったんですね」

クマ 「解錠の費用追加で取られちゃうんでしょ?」

担当 「鍵屋さんの立ち合い費用も入ってるので追加にはならないかと思います」

クマ 「そうですか、鍵屋さん最後まで開けたかったでしょうね」



多分、時間通り16時30分に自分が到着していたら鍵屋さんがカッコよく解錠していたことかと思います。


室内はワンルームにしては荷物がありますので、来月の28日までに無反応だったら強制執行の断行が見られます。

どうなりますでしょうかね?


ではまた明日


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サポート?

連絡くれないと死んでると思って訪問することになるから!

と、昨晩一人暮らしの滞納者A氏(60代男性)が会社に来て管理課S課長に怒られてました。

自分、去年の5月から管理課業務に関してあまりタッチしなくなったのですが、このA氏に関しては管理課S課長が4年近く前から対応してくれてます。


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A氏は、3年かけて70万円の滞納金を毎月の家賃に上乗せして払い切った60代のおじさんなのですが、元々生活保護でした。

A市の居住している行政は生活保護費から家賃を直送してくれるので、難しい話では無かったのですが、元々健康状態に問題は無かったし働く気持ちがあったので保護が打ち切られました。

その後は保護費よりも稼げる状態となり3年かけて滞納金を払い切ったのです。

そこら辺、毎月のようにS課長がサポートして更生してくれた感じだったのですが、お金に余裕が出た分、お酒の量が増えている様子です。

多分、飲まなければ真面目なタイプで仕事もできる感じなのでしょう。

自分はこの件ノータッチだったのですが、慈悲深い大家さんからは「可愛そうだから家賃は後回しで生活を優先してあげて欲しい」と言われながらも根気よく約束を守らせていました。

ですが、今回は家賃の振込が無かった上に連絡をせずS課長の置き手紙にやっと反応。

しかも「お金を落とした」との話を言い訳として言い放ちました・・・


お金を落とした」 「親族が病気になった・亡くなった」 「友人に振込を頼んだのに」 「詐欺にあった」は、滞納者の定型句です。

その典型的代表例である「お金を落とした」を平然と言い放った事にS課長の怒り爆発。

A氏 「すみません、今回はお金を落としてしまったので振込めませんでした」

S課長 「・・・ 落としたんじゃなく使っちゃったんでしょ!」

ここで、どうでもいいA氏の言い訳が続きます・・・

S課長 「今日は何日なのよ? 約束の日過ぎて電話の1本もくれないってあり得ないから」

A氏 「すいません・・・ ほんと迷惑をお掛けしますが今回は払えません」

S課長 「大家さんだって、やっと滞納金が回収できたって安心してたのに」

A氏 「はい、申し訳ありません」


いろいろ説教してましたが、どうもお酒の量が増えている様で、もしかするとアル中になる手前のような雰囲気もあります。

最後に、その場で大家さんに電話して状況報告。

「生活できないのは可愛そうだから待ってあげて下さい」

と、言われてしまったそうですが、そんな事をそのまま伝えるのは「払わなくていいよ」と言うようなものです。

S課長 「大家さん、まずはAさんが食事できるように優先してと言ってくれたけど、わかるよね!」

A氏 「はい、ホントいい大家さんで感謝してます」

S課長 「お酒に使っちゃうなんてあり得ないから」

A氏 「働いたお金で必ず払いますので」



まだ、1ヶ月滞納なのですが、元大型滞納者ですのでホント要注意です。

正直言えば、大家さんの気持ちである「死なれたり恨まれるのは困るから責めないであげて」が、現場実務としてはズルズル行く原因かと思っています・・・

低家賃のアパートなので真面目に働けば問題なく払えるのに収入が増えたらお酒に変えてしまう悪循環。

家賃の督促だけでなく生活指導までサポートするってのは疲れる話ですね。


滞納督促業務を引き継ぐ後輩がいて助かってます


さて、先日2週間以上休んでいたランニングを復活させたのですが、朝走るのはやめました。

IMG_3908今の時期、5kmでも結構汗をかくので朝の忙しい時間にシャワーを浴びてると遅刻しちゃいます。

で、あれば夜寝る前に走って、風呂に入ればひと手間省ける訳です。

街灯が無く車も通れない真っ暗な河川敷コースを肝試しのように走ることになりますが、登山用のヘッドランプが実に頼もしくサポートしてくれてますよ。




ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com