賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

滞納関係

どんな感じ?

IMG_4027昨日(10日)は研修の2日目でした。

観光では無く研修なので真面目に不動産系の見学をしてきましたよ。
(ホントか・・・)






人気ブログランキング
←本日もクリックをお願いします!




宿泊先の台北(たいぺい)市の台北駅周辺は、日本で言えば東京駅の周辺と言った感じでした。

人口密度が凄く高いので賃料相場は下落傾向なのに、空室率は低めで推移しているとの事です。

研修先は台北市の隣、新北(しんぺい)と言う市なのですが、台北市のベットタウン的な感じの位置づけかと思ったら、台北で働く人は、郊外で部屋の面積が広くなるより部屋が狭くて家賃や物件価格が高くなっても通勤時間の短い台北に住む事を希望する人が多いみたいです。(ガイドさんが言ってました)


IMG_4100車で通勤すると大渋滞と駐車場不足な状態で、スクーター通勤の方が多く、日本だったら急ブレーキかけるくらいに交通量が多いので、確かに車通勤は厳しいのでしょう。








IMG_4070そんな中で見学させてもらったのは、新北市にある最寄り駅から車で15分ちょっとのタワーマンション。

2LDKから4LDKの全244世帯の分譲マンションです。

築3年目になって売れ残りの戸数が13室とのことで、現地看板程度の広告で売っているにしては売れていると、セールス担当さんが言ってました。





IMG_4097台湾の場合は、中国とは違い土地に対しても所有権を持てるそうで、見学した部屋の価格は約60坪(駐車場等共用スペース込み)の4LDKで日本円で
6600万円とのこと・・・







購入するのは、それなりのお金持ちで、台北に家がありセカンドハウス的に使っている方も多いそうです。


IMG_4068ペットが自由に飼えるマンションなのだそうですが、バルコニーで鷹(トンビかも)をヒモで繋いで飼っている部屋もありましたよ。










IMG_4036台湾の不動産の仕組みは、印紙税、不動産取得税、登録免許税、消費税(営業税)、固定資産税、都市計画税、譲渡所得税と税率も含めて日本の制度と実に似ています。



日本の仕組みを参考にして制度を作ったとの事ですのでそうなったのでしょう。




台北では不動産価格が高騰し、一般の人が物件を所有しにくい状態なので、不動産を投資として所有している人には税制的に冷たい仕組みを取っているらしいく、投資活動は活発じゃないとガイドさんは言ってました。



分譲マンションの管理費は、坪数に連動との事ですが、ちょっと日本との違いを発見。

エレベータの中に管理費滞納者の名前と金額が張り出されていました

IMG_4059名前の1文字だけ×にしているのですが、号室が書かれているので、張り出されると恥ずかしいから払ってきてもらえるそうです。

家賃滞納者とか張り出し出来たら仕事が捗るでしょうね・・・







IMG_4086たっぷりと研修した後は、昼から乾杯。

台湾ビールより日本のビールの方が美味しいと飲み過ぎてから気がつきましたよ





で、酔った後はガイドさんオススメのお土産屋さんへ




日本の玉川温泉のラジウムの効能が台湾でも有名なのだそうで、ラジウムを放出する石を見て欲しいとのこと。

日本語ができる店員のおばあちゃんに言われるがままに測定器を当てられました。

店員 「あなた不健康。マイナスイオンが76しか出てないよ」

クマ 「えっ 不健康?」

店員 「この測定器は日本製で性能いいから間違いないよ」

クマ 「マイナスイオンは体に良いの?」

店員 「試しにこれハメて計ってみなよ」



なんか、値段の札が裏がえったブレスレットを自分にはめてくれました。


IMG_4094店員 「ほらっ 1924になって凄い健康よ」

クマ 「お〜 ブレスレッドの力なの?」

店員 「北投石の力よ、ラジウムの出すパワーで健康になるからね」

クマ 「へぇ・・・ でも高そうですね」

店員 「日本円で5万円しないよ」

クマ 「いやぁ 自分には買えませんから」

店員 「健康はお金よりも大切なのよ」

クマ 「・・・金額的に無理ですから」

店員 「じゃぁ 石の数が少ないこっちなら安くしておくよ」


まったく買うつもりが無いのに・・・


マイナスイオンとアルコールの力に負けてしまいました


そして、ブラブラしたあとは、ホテルの部屋に戻ってブログの下書き。

昨晩、酔っぱらって疲れているのに夜中に無理矢理ブログ更新して辛かったので、隙間時間を利用していました。

何があっても絶対に毎日更新が自分のこだわりですので、旅行に行って飲み過ぎた時が一番危険だったりします。

と、言うことで下書きが終わった頃に懇親会へ・・・

IMG_4107昼間結構食べたのに凄い量の広東料理が運ばれてきます。

さすがに食べ切れませんでしたが、たっぷり飲んできましたよ。






と、言うことでブログの下書きをしておいたので余裕の投稿です。


さて本日は、台北駅周辺をぶらついて夕方には日本に向けて出発します。

ちょっとカロリー摂取しすぎたのでたくさん歩いて消費したいところです。

ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



推定無罪の原則・・・

無題3「お子さんがいるから甘いお菓子の方がいいよ」

と、いつも定番のサクサク煎餅では無く、柔らかくて食べやすい手土産を持って営業課N君と一緒に入居者さん宅を訪問してきました。




人気ブログランキング
←こうやって抜かれていくんですね・・・



入居者さん宅に菓子折りを持っていったのは、「お詫び」の気持ちからです。

さかのぼる事2ヶ月前。

ありがたい事に自分のブログを読んでくれていた大家さんから、「管理をお願いしたい」と、メールを頂き受託させて頂く事になりました。

戸建て物件を買い進めている大家さんなのですが、今まで管理を任せていた不動産会社(A社)が何となくルーズなので不安になっているとの事です。

話を聞かせてもらうと、入居者さん(30代ファミリー)が滞納を繰り返していて結構な未収が出来ているとの事でした。

基本的に管理会社は、督促業務だけ請け負うような事はしませんので、過去の部分に関してはご自分で解決するか弁護士先生に回収を依頼するよう伝えて、管理開始月以降の賃料にしか関わらない事を説明。

「それでも結構です」との事だったので4月1日から管理を開始しました。

まぁ 滞納グセがある入居者さんなので、最初が肝心です。

通常、管理会社が変わった場合は通知書でお知らせする形ですが、どんな入居者さんなのか会ってみようと思い、自宅訪問をしました。

大家さんから聞いていた事前情報では、入居4年、ご主人は無職かバイト、保証人無し・・・

何とも凄い感じですが、見た感じ物件自体が荒れている様子はありません。

不在だったので会えなかった時の為に用意したお手紙をポストに入れて連絡を待つ事にしました。


が、全く連絡がありません。


仕方なく再度訪問しましたが不在。

こう言う場合は携帯のショートメッセージ機能を利用すると良いと思い「先日お知らせしました新管理会社です、お話がしたいので電話下さい」と通知したところ電話が掛かってきました。

クマ 「管理会社が変わったと通知書をお届けしましたが読んで頂けました?」

ご主人 「はい、読みました、家賃の振込先が変わると言うことですが、大家さんに何かあったのですか?」

クマ 「いえ、以前のA社さんから当社が管理を引き継いだんで、ご挨拶させて頂こうと思って何度か訪問してたんですよ」

ご主人 「そうなんですか、仕事が忙しくて連絡が遅れてすみません」

クマ 「今、お仕事されているんですね?」

ご主人 「え? 前からしてますよ」

クマ 「何か、大家さんがお家賃の不足金があるって言ってましたので」

ご主人 「スミマセン、多分今月の分が入っていない感じだと思うんですよ」

クマ 「4月分だけですか?  大家さん調査されるって言ってましたけど4月分に関しては当社の口座にお願いしますね」


ご主人 「わかりました、よろしくお願いします」

何だか事前情報のイメージと違った丁寧さでした。

この段階で嘘つき滞納者の典型パターンである「まじめな人のふり」である可能性が高いと自分は思いました。

早速大家さんに「入居者さんは4月分だけ払っていない認識でした」と伝えたところ、そんなはずは無いとの事。

ただ、大家さんが引っかかっているのは、前管理会社であるA社です。

物件からかなり遠方にあり、業歴が長く社長さん一人で頑張っている感じの会社なのですが、ルーズだったり説明に不審な点があるとの事です。

入居者さんに再度電話してみました。

クマ 「申し訳ないですが、振込証か通帳のコピーをFAXして頂きたいんですけど」

ご主人 「ネットバンクなので通帳は無いんです・・・」

クマ 「ネットバンクでしたらパソコンの画面で取引履歴を印字できますよ」

ご主人 「自分、携帯しか無いので出来ないんです・・・」

クマ 「大家さんがA社から聞いた話だと滞納金がもっと有るって言ってましたよ」

ご主人 「え〜 確かに去年滞納がありましたけど年末にまとめて払ったので・・・」

クマ 「支払いを証明して頂ければハッキリしますよね? ネットバンクの会社に電話して履歴をもらって頂けますか?」

ご主人 「時間が掛かるかも知れませんよ」

クマ 「A社が違った事を言ってるなら取引履歴で確認できるじゃないですか」

ご主人 「そうですね・・・ 履歴が取れたら送ります」

クマ 「4月分の家賃支払いも忘れずにお願いしますね」

ご主人 「わかりました」

その後、入居者さんから今年に入ってからだけの入金履歴が送られてきました。

自分はこの段階で、滞納歴を撹乱する為の小細工かと思いました。

過去の部分に関しては、当社と関わりが無い事とは言え、気になってしまいます。

お手紙にて再度お願いしたところ、全期間の取引履歴が送られてきました。

取引履歴取得の為の費用は6000円強かかったそうです。

早速、大家さんに送付してデータを突き合わせて見ると


・・・


見事に前管理会社A社には賃料が支払われていて、A社から大家さんに送金されていない事が判明しました。

と、言うことは入居者さんの言う事が正しかったのです


で、冒頭の菓子折りと取引明細の取得費用を持参して入居者さん宅を訪問してきた訳です。

ご主人様は不在で奥様とお話できました。


クマ 「お手数を掛けてしまい申し訳ありませんでした、ご主人さんの仰った通りの入金が確認できました」

奥様 「良かったです、もしかしてA社が大家さんに送って無かった感じですか?」

クマ 「そうみたいなんです、ご心配かけてスミマセンでした」

奥様 「あの会社、そう言う事するような感じでしたから」

クマ 「そうなんですか、大家さん弁護士さんに頼んで追求するって言ってましたよ」


奥様 「管理会社変わって良かったですよ」

クマ 「恐縮です、これからもよろしくお願い致しますね」


自分、今回に関しては心の中でかなり入居者さんを疑っていました。

そうは思っていても、言動や態度に出さなかったのが救いです。

判明していない段階での決めつけは危険ですね・・・

勉強になりました。


さて、本日は地主さんに依頼された農地に関して調査に行ってきます。

多分、仕事的にはお金にならない感じですが経験値UPの教科書だと思って取り掛からせて頂きます。

ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



時間かかりすぎ・・・

この仕事をしていて理不尽だと思うことの一つに滞納督促業務があります。

最近は、保証会社の利用が増えて昔に比べると楽になりましたが、それでも保証会社を使っていない昔からの入居者さんが滞納を始めると手間が掛かるものです。


人気ブログランキング
←本日もクリックをお願いしますね。


自分の場合、5年くらい前から一掃作戦を行い大物滞納者を法的手続きや交渉で追出してきた(詳しくは滞納関係カテゴリを遡って確認できます)のですが、最後の大物滞納者の抵抗がピークを迎えています。

3月初旬に簡易裁判所で「建物を明け渡せ」と「滞納金を支払え」との判決が出たので、「新学期が始まる前に引越しを終わらせてもらう」と、迫っていたのですが、元々が言い訳ばかりする滞納者だったので難航しています。

その後、「控訴します」と、言われたところまでブログに書いたのですが、滞納者と保証人の連名で控訴状が出されました。

滞納者の方は手続き的な理由で受け付けられなかったのですが、保証人の方は受け付けた状態となっています。

簡易裁判所の書記官によると、弁護士や司法書士さんのサポートが無い状態で滞納者本人が控訴状を作った感じで、印紙も貼って無くて具体的な控訴理由が書いて無いとのこと。

滞納者本人の一審判決が確定しているのに保証人だけ控訴って、明け渡しが確定して保証人の滞納金支払いの点で不服があるって意味なのかと思いますが、この保証人(滞納者の義兄)一審の答弁書で「訴状に誤りはない」と滞納の事実を認めたきりで、以降2回も都合を合わせたのに出廷しなかった保証人です。

多分、滞納者本人が全部段取りして進めている事なのでしょう。

で、控訴の内容がハッキリするまでは余計な動きをしないほうが良いと思って、状況によって顧問弁護士に対応を委任しようと大家さんと話していたのですが、自分的には滞納者側の時間稼ぎが許せません。

0c36aa6c簡易裁判所の書記官さんからは、「今後は地方裁判所の管轄となるので、通知が届くまで待ってて」と言われているのですが、これがまた全く状況が見えないので、10日に1度程度電話で確認しています。



昨日は、地方裁判所に電話したのですが・・・


職員 「その事件番号の控訴は見当たりませんね」

クマ 「えっ? それって控訴受け付けなかったって事ですか?」

職員 「いいえ、地裁の方に書類が届いた記録が無いので簡裁の方で確認してみて下さい」

クマ 「簡裁の書記官さんは手続きするので地裁の管轄になるって言ってたんですよ」


職員 「だとしたら、まだ手続きしてないと思いますよ」

前回、3月末に簡易裁判所に確認したところ、「裁判官の異動でバタバタしているが、地裁に書類を送る予定」と担当の書記官さんに言われていました。

さすがに、4月に入って10日も経っているので、手続きしたのだと思っていたのですが。

簡易裁判所に電話で確認してみたところ・・・

クマ 「書記官の◯◯さんお願いします」

職員 「◯◯は、異動しちゃったんですよ、後任の書記官に代わります」



何か、担当した裁判官だけでなく書記官も異動しちゃったとの事です。

すごく親切にアドバイスしてくれる方だったので残念・・・


書記官 「この件、いろいろあって、まだ地裁に送ってないんですよ」

クマ 「印紙が貼ってないとか不備があるとの事だったので、控訴受付けられなかったとかあり得ますかね?」

書記官 「いえ、印紙は大きな問題じゃ無いので形的には地方裁判所に送る感じです」

クマ 「受付けられたとか棄却するって、いつ頃わかりますかね?」

書記官 「書類を整えてからだから、月末くらいに地裁に送ってそれからなので6月くらいだと思って下さい」


何とも滞納3ヶ月で訴訟を起こし5ヶ月で1回目の口頭弁論、その後保証人を出廷させて話が聞きたいとの事で期日を延期されて3月初めに判決が出た段階では9ヶ月の滞納となっています。

過去に、この保証人より10ヶ月分くらいの滞納金を回収した事があるので、今回も最終的には回収できると思っていますが、保証人は自分からの電話に一切出てくれないし、郵便物にも無反応です。

仮に控訴審が行われても負ける事は無いと思いますが、大家さんは「もう本人訴訟は嫌だ」と言っているので弁護士さんの費用が掛かります。

多分、滞納者自身も最後まで抵抗するような感じなので強制執行の寸止めでは無く断行まで行くような気もしています。

自分的には、今までの経験から滞納に関しては訴訟によって終わらせるのが一番だと思っていますが、弁護士先生に頼むとお金が掛かるし頼まないで大家さん本人でやると精神的に疲れちゃう感じなのが痛いところです。

今回みたく控訴までされると時間が掛かり過ぎると言うのもプラスされて、ホント迷惑すぎます。

いい加減個人保証を止めて全て保証会社にして欲しいと営業スタッフには言っていますが、いろいろ課題があるようです。


さて、本日は午前中に元診療所の売却相談を受けたので調査してみます。

午後は特殊な解約の立会をしてきます。

18時からは大家さんと飲み会なので時間通りに終われるよう頑張ります。

ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



連続初体験・・・

きのうのブログで、明け渡し判決が出た滞納者が控訴すると言ってきた話を書きました。

大家さんと一緒に腹を立てていますが、その事に関しては全て終わってから書かせて頂こうと思います。


人気ブログランキング
←本日もぜひクリックをお願い致します!



書きたいことを書けないってのは実にストレスが溜まるものですね。

そんな中で実に驚いた出来事がありました。

「◯◯さんから電話が入ってますよ」

と、内線で言われました。

◯◯さん・・・ 誰だっけ?

珍しい名字だったので何となく記憶にあったのですが、何の案件の方なのか思い出せません。

自分、大抵の事はGmailGoogle カレンダーに記録しているのですぐに名前を検索しました。

と、同時に隣にいた管理の新人君が思い出してくれました。

「以前解約時に長期滞納が発覚した◯◯さんじゃないですか?」

当時の記録メールを読んでみると、某自主管理大家さんのワンルームアパートを解約立会した際に5年間の家賃未納が発覚した滞納者のAさん(30代男性)でした。

Aさん 「以前、◯◯アパートを解約したAです」

クマ 「ご無沙汰してます・・・ どうされました?」

Aさん 「今日の午後お会いしたいんですけど何時なら大丈夫ですか?」

クマ 「夕方なら大丈夫ですけど・・・ どのようなご用件ですか?」

Aさん 「滞納した際にいろいろ迷惑を掛けてしまったので」



電話を切ってから当時の記録を読み返して完全に思い出しました。

アパート退去時に巨額の滞納が発覚して自分が追求。

しばらく逃げ回っている状態でしたが、当時新婚生活を始めて間もなかったAさんは、自分が送った手紙を奥様に読まれた事で滞納がバレてこっ酷く叱られたのです。

奥様に連れられて来たAさんと打ち合わせした際には「5年も滞納を放置するのは大家さんの落ち度」&「2年毎に更新契約をしていた不動産会社もおかしい」と奥様から抗議されたのですが、「落ち度だと思うけど払わないのが一番悪い」と言い返して分割払いの約束をしていきました。

で、ちょうど今月で分割払いが終わるのでした。

すぐに、大家さんに電話をかけて、分割払いの状況を聞いてみました。

大家さん 「毎月10万円入れてる人だよね」

クマ 「12ヶ月滞り無かったですかね?」

大家さん 「どうだろ、ここ最近気にして見てなかったよ」

クマ 「え〜 またですかぁ・・・ 夕方来店されるって言うんで多分債務が無くなった証明出せとか言われると思うんですよ」


大家さん 「そうなんだ、調べとくよ」

・・・

この大家さん、ご自分で宅建業免許を持った管理会社を作っていて、その会社で管理している形なので他社に管理をさせない主義でした。

ですが、ここ数年間でマンション2棟ほど管理を任せてくれましたので、自分も積極的にお付き合いしている状態です。

夕方になって、Aさんが奥さんと一緒に来店されました。

Aさん 「ご迷惑をお掛けしましたが、本日支払いが終わりました」

クマ 「そうでしたか、約束を守って頂いてありがとうございました」

IMG_2496Aさん 「これ、皆さんと大家さんに」

クマ 「え〜 そんな事してくれなくても良いんですよ」

奥様 「ご迷惑をお掛けしましたので、お詫びの気持ちですから受け取って下さい」



Aさんは、滞納金支払完了の報告と、お詫びの言葉を言いに来店されたのでした。

滞納者には嫌な思いばかりさせられていますが、滞納金回収した上に菓子折りをもらうなんて滅多に無い素晴らしい出来事でしたよ。

律儀な奥様に感謝です。


さて、本日は水曜日で定休日です。

来月予定している賃貸管理おたくセミナーの資料作成締切が近いので丸一日集中しようと思います。

ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



人気ブログランキングへ
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
Google AdSense


過去記事
おすすめ不動産投資書籍
ブログ内検索
Google

WWW クレーム日記
人気ブログランキングへ
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
ブログ内が検索できます。
Google

WWW クレーム日記
クマの書籍
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
ご自由にどうぞ
このブログはリンクフリーです。
許可無くリンクしちゃって下さい。
引き続き相互リンクも受付しておりますのでよろしくお願いします。
↓相互リンク歓迎↓
コメントにてお申込下さい。
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
  • ライブドアブログ