賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

滞納関係

初登場ですね。


その後、控訴が取り下げられてから一切書かなくなったのですが、いろいろ動いていました。





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この滞納者とは付き合いが古く、記録だと5年位前から滞納を繰り返し、限界になった頃に連帯保証人(義兄)が立て替え払いをして解決していた事で追い出しが実現される事無くズルズルきていた感じです。

初期の頃に「滞納金を全額払ったとしても契約解除だ!」と、強気で追い出していれば良かったと思いますが、「空室になるより多少滞納しても回収できるから住んでもらった方が良い」と大家さんに判断されてしまったのです。

「でしたら面倒なので管理するのやめます!」と言い切れば良かったのですが、こちらの姿勢にもズルズルを認めた責任があるのでしょう。

もっとも、「何度滞納しても保証人が払ってくれる」と言う「打ち出の小槌」みたいな保証人だったら良かったのですが、そんな人は滅多にいませんので、限界が来る訳です。

やはり、どんなに勤め先が立派だと言っても個人の保証人には限界があるので保証会社を使うのが正しいと強く思います。

控訴が取り下げられてからは、保証人を攻めまくり保証人は借主本人を攻めまくっていた事で、昨日動きがありました。

これがまた、連絡して来たのは9年間お付き合いをして初登場の「滞納者の奥さん」です。

「借主は嘘ばかりつくから信用できない」とあまりにも自分が言うものだから保証人さんが、自分の妹である滞納者の奥さんに電話させたらしいです。

奥さん 「この度はいろいろご迷惑を掛けて申し訳ございません」

クマ 「奥さん、状況聞いてますよね?」

奥さん 「退去しないと強制執行になると聞いてます」

クマ 「ご主人の携帯に火曜日から毎日電話したけど折り返しくれないから強制執行の準備入ろうと思ってますよ」

奥さん 「すみません、最近肉体労働系の仕事を始めて電話に出られなかったのかと思います」

クマ 「引越しの件どうなりました?」

奥さん 「はい、先週火曜日に不動産屋さんの審査通ったので、近いうちに契約手続きをしてくる予定です」

話を聞くと、けっこう具体的に答えていたので、本当であれば1週間程度で契約して月内に引っ越しができるような感じです。

ただ、今まで何度も裏切られていますので、奥さんと言えども信用する気になれません。


クマ 「今回、引越しをしなかった場合、滞納金だけでなくて強制執行に掛かった費用までお兄さんに請求する事になりますので、絶対に引越して下さいよ」

奥さん 「これ以上は迷惑掛けられませんのでなんとかします・・・」


奥様の言っている事が本当なのか嘘なのか?

近いうちに判明することでしょう。

ホント滞納系の仕事は気分悪いのですが、早く100%保証会社利用にするか、誰か別のスタッフに代わってもらい卒業させてもらいたいところですよ。


ではまた明日



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出てってくれたら・・・

ほんと?

これで交渉完了ならば予想外。

さらに物語ができることは想定内・・・


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7月からピリピリモードで対応していた1Rアパートでの「幻聴による騒音案件」ですが、昨日借主側から「解約通知」が来ました。

行政にお世話になっている入居者さんで、どうやら市役所経由で引越し先が見つかった(本人談)そうです。

当然ですが、当社で問題がある方の斡旋をする何てことは致しませんが、今月末までに行われる退去立会で引越し先がわかることでしょう。

結局、今回は早いうちから強気に出ていた事が良かったのかと思いますが、先月、「あなたの幻聴話はもう聞かない!」と突き放し宣言して以降は全く連絡も無くなりました。


もしかしたら入院されて、そのまま部屋を解約する感じなのかも知れません。

こちらは、解約立会するまで気が抜けませんが、引越してくれたら気が抜けます


もう一つ変な出来事がありました。

5年前に追い出しに成功した元入居者に関して、弁護士先生から「負債の整理について受任したので、債権額を申し出て下さい」との通知文が届きました。

入居者が破産するとかで、この系の話は良くあるのですが、5年も前に解約した相手は珍しいです。

この元入居者、当時滞納していて大家さんが明渡訴訟の費用と滞納額を天秤にかけて、「追い出ししてくれれば深追いしなくてもいい」との判断をして引越してもらった相手です。

優しい大家さんでしたが、管理会社の担当としては「逃げ得は許さない」つもりでしたので、毎月分割で滞納金を払うとの念書を書かせて、分割で払わせる予定でした。

結局、行政の運営する施設に引っ越した後、音信不通になり大家さんに報告したところ
「カワイソウだから忘れる事にしましょうよ」との事を言われて終了していたのです。

で、債権額を見ようと思い当時の資料を探したところ、この物件自体がオーナーチェンジして別の大家さんに代わってしまい、当時の契約書類一式は当社が運営するコンテナへ移動していました。

a63effd4このコンテナ、古い資料を長期間保管しているのですが、あまりにも大量なので見に行く気がしません。
逃げた入居者を助けるなんて、大家さんにも管理会社にもメリットが無いし、自分としては余計な時間を取る分、損害です。




その点含めて通知を送ってきた弁護士先生に電話してみました。


クマ 「お手紙頂いた◯◯さんですけど、破産の申請ですかね?」

弁護士 「はい、ご本人から滞納があると聞いてまして債権額が知りたいのです」

クマ 「解約時の念書を倉庫に移動しちゃって探すの大変なんですけど、書面無しで金額だけで良ければわかりますよ」

弁護士 「何かしら根拠があるデータに基づくのでしたら、その金額と債権者である大家さんの住所氏名を口頭で教えて頂ければ結構です」

クマ 「月々13,000円の24回払いで312,000円だって記録したデータがあります」

弁護士 「そうですか、分割払いはされていないのですね」

クマ 「一度も払わずに逃げちゃったので、その金額です」

弁護士 「わかりました、ご協力ありがとうございました」

まぁ債権額を教えても、当時から借金しまくっていて破産するようになったのでしょうから戻ってくるお金は無いことでしょう。

ちなみに、上記の金額は当時のブログに書いてあったデータです


さて、9月に入りだいぶ朝晩が涼しくなってきました。

「寝る前にランニングして終わったらシャワー浴びて爆睡して早起きする」

と、少し前に書いたのですが、4日ほど続けてみてわかりました。



爆睡は出来るけど早起きは出来ない・・・


修行が続きます


ではまた明日


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これからですね・・・

「もし、9時半になっても迎えに来なくて電話しても出なかったら電車に乗って1人で裁判所に向かって下さい」


裁判所で争う内容だけでなく一緒に車で裁判所まで行く予定の自分が寝坊したとか倒れたとか万一の事があった場合に対応できるようにしっかり打ち合わせしていました。

前日の夜、横浜で飲み会でしたので


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きのうは、月曜日に話していた通り、滞納している貸家の連帯保証人B氏により控訴の取り下げが行われました。

(詳細はこちら)

(登場人物)
貸主 (70代男性)所有している広めの戸建を賃貸に出し、ご自分は賃料の安いUR賃貸に居住、バイトしながらご夫婦で質素に生活している。

借主 A氏(40代男性)自称自営業 家族で住んでいる。

連帯保証人 B氏(50代男性)A氏の義兄 大手企業に勤め何度も滞納金を立て替え払いしている。

自分としては、明渡訴訟で勝訴した後に控訴されたのは初めての経験だったので勉強になると思っていたのですが、控訴したB氏は滞納者A氏に全て任せていて、出廷する意思が無く控訴審直前に貸主側からの答弁書が届いた事で焦ってA氏に何とかするように伝えた感じです。

午前10時半に裁判所の書記官さんより自分の携帯に電話がかかってきました。

書記官 「明日の控訴審ですが、控訴人より取り下げの申し出がありまして、行われ無いことが決まりました」

クマ 「そうですか、事前に聞いていたのですが、ホントに取り下げるか怪しかったので、夕方にでもこちらから裁判所に確認しようと思っていましたよ」

書記官 「取り下げられたので、明日は無しですので」

クマ 「取り下げを取り下げたとかで、実は明日控訴審が開かれるなんて事は無いですよね?」


書記官 「いや、その時は延期なりしますけど、取り下げられてますから」

クマ 「大家さん、今の時間電話に出なかったですかね?」

書記官 「はい、被控訴人ご本人はお仕事に出かけているそうで、奥様にはその旨伝えましたので」

クマ 「そうですか、ご本人さんには自分からも明日中止だと伝えておきますね」



何か、一審での訴訟の取り下げと違い、控訴の場合は控訴した側の意思だけで取り下げが可能との事です。


その後、B氏から電話がかかって来ました。

B氏 「控訴の取り下げを間違いなくしました」

クマ 「今、裁判所から電話が来たので確認しましたよ」

B氏 「お手数をお掛けして申し訳ありませんでした」

クマ 「・・・ これで簡易裁判所で出た判決が確定されたんですけど、Aさんには明渡し、Bさんにはお金を払って頂く事になります」


B氏 「はい、まずはAの引越しを早急に進めさせます、大家さんへは取り急ぎ◯◯万円を振込させて頂きます」

クマ 「口座差し押さえしてきた相手はわかりました?」

B氏 「いえ、もしかすると私の勘違いかも知れません」

クマ 「は・・・ どういう事ですか?」

B氏 「裁判所から答弁書が届いて、その中に強制執行とか書いてあったので、てっきり実行されたのだと思いました」

クマ 「カードが使えなくなったって言ってましたよね?」

B氏 「はい、大家さんが差し押さえたのでなければ別の理由かと思います」

クマ 「他の件でも保証人になってるんですよね?」

B氏 「なっていますが、いきなり訴訟も無く口座って押さえられないですよね?」

クマ 「税務署系だと訴訟しなくても押さえてきますよ」

B氏 「そうですか、ちょっと様子見してみます」

クマ 「Bさん、今のうちに社内融資借りてAさんの保証してる部分全部返した方が良いですよ」



いろいろ話をしましたが、仕事場からの電話で話がしにくい様子でしたので、今後の件を日曜日に打ち合わせる事になりました。

何とも解決には遠い感じがしますが、今までよりもB氏が焦っているので、借主A氏への引越し圧力を強めてくれると思います。

ただ、A氏は開き直るタイプなのでB氏から回収した滞納金で明渡の強制執行も準備しようと思います。

いずれにしても、お金の無いA氏に代わって連帯保証人となってしまったB氏が全て責任取る事になるのが着地点です。

大家さんが一番気の毒なのは間違い無いですが、B氏に対しては「恨むならA氏を恨んで下さい」との気持ちが強い感じです。

賃貸借契約締結当時、A氏は勤務先・年収のしっかりしたサラリーマンでしたが、会社を辞めた頃からBさんに頼るようになりました。

今現在は、コンサルタント的な仕事をしていると、裁判所の口頭弁論で言ってましたが、口が上手いのは認めますが稼ぎは無いようです。

立派な会社に勤めていて年収が高くても会社を辞めてしまえば家賃さえ払えなくなる。

そんな場面を何度も見てきましたが、この事がB氏に当てはまらない事を祈ります。

・・・


IMG_5522昨晩は横浜まで行って暑気払いをしてきました。
8年位会っていない仲間もいたのですが、いろいろ盛り上がって、終電ギリギリまで飲んでしまいましたよ。






さて、本日は水曜日で定休日です。

ブログ書き終わったら風呂掃除のノルマを終わらせてセミナー資料の確認作業をする予定です。

21日(金)に日管協の東関東支部さんで講演させて頂きます。


ではまた明日


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先手打たれちゃった?

「騙すつもりは無かった」

そう言っておけば許されると心の底から思い込んでいるのか、本当に騙しているのか・・・

人の心の中は読めませんが、一番悪いのは騙す側だとは思います。



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騙される側に良くあるのは「儲けよう」と言う気持ちですが、中には「助けてあげようと思った」なんて気持ちの方もいるものです。


昨日は、貸家の家賃を滞納している借主A氏(40代男性)の連帯保証人B氏(50代義兄)と1年ぶりに電話で話をしました。

過去の細かい経緯はこちら

3月に明渡訴訟で勝訴判決が出たのですが、保証人B氏が控訴して(借主A氏は手続き不備で控訴できず一審判決が確定)明日19日(水)が控訴審だったのですが、16日(日)にA氏から「B氏に対する差し押さえを止めて欲しい」との申し出があり、「B氏から連絡してくるのが筋だろう」と伝えてあったのです。

約束通り、午前中に電話が来ました。

(連帯保証人B氏の言い訳)

・今までの一審裁判も含めて全てA氏に任せていた。
・A氏からは話が付いている等々、心配しなくて良いと説明を受けていた。
・管理会社からの電話や郵便物には反応しないように言われていた。
・9月には引越しが完了すると聞いている。

と、言うことです。

クマ 「Bさん、そんな言い訳を聞く段階じゃ無いってわかりますよね?」

B氏 「お金の方は時間をかけてお支払するつもりなので、差し押さえを止めて頂ければと思います」

クマ 「5月に大家さんから引越し完了を条件なら分割に応じる用意があるって、優しい手紙を送ったのに読んで無かったんですか?」

B氏 「読みました、その内容もAに伝えておいたのですが・・・」

クマ 「あれが最後の大家さんの譲歩だったのに、無視したんだから控訴審で徹底的に怒りをぶちまけるつもりでしたよ」


B氏 「ほんと、19日の控訴は取り下げるように明日、裁判所へ連絡しますので、差し押さえは勘弁して頂きたいんです」

クマ 「ほんとバカにしてますよね、何度も言ってる通り滞納金全額お支払頂けないと無理です」

B氏 「◯◯銀行の口座の差し押さえを解除して頂く事はできませんか?」


クマ 「だから、滞納金払えなければ差し押さえの手続きするって話ですから、心配なら払うしか無いんですよ」

B氏 「もう手続きされてますよね?」


クマ 「執行文までもらって、いつでも手続きできる状態ですよ」

B氏 「いや、そうじゃなくて口座を差し押さえてますよね?」

クマ 「は? まだしてないですよ」



ここで、やっと気が付きました。

B氏には、今回の滞納案件の他に差し押さえできる債権者がいるようです。

クマ 「もしかして、今回の家賃の他にAさんの保証人になっていて訴訟されたりしてます?」

B氏 「はい、Aには私の妹(A氏の奥さん)の病気や商売の運転資金で1000万円くらい出しているし、保証人にもなりました」

クマ 「裁判所から通知きてますよね?」

B氏 「それも、全てAに任せてあるので詳しくはわかりません」


クマ 「口座の差し押さえって、会社の給与ですか?」

B氏 「いえ、会社からなら連絡があると思いますが、先週末に突然引き出せなくなって、通知は来てません」

クマ 「・・・ そうするとこちらは勤務先の給与に差し押さえするしか無いですね」

B氏 「いや、火曜日に控訴の取り下げと、出来る範囲での振込をしますので、会社は勘弁して下さい」




fe3d6762Bさんは、大手企業にお勤めの管理職で年収も高く、ご自宅も都内のタワーマンションの持ち家です。

今回の滞納金程度を払うくらいの貯金はあると思っていましたが、A氏の為に援助してきた金額が1000万円はあるとの事と、A氏の奥さん(B氏の妹)を社長にして起業したビジネス(その後倒産)での融資金の保証額がどれだけ残っているかが問題です。





こうなって来ると、まずはA氏に引越しを完了させて止血、その後B氏から分割で回収する感じかと思いますが、他の債権者に対してどれだけ債務があるのかB氏自身わかっていない感じですので、回収までに時間がかかりそうです・・・

元はと言えばA氏が嘘つき(結果的に?)なのが一番悪い訳で、保証人の人生も狂わせているのです。


「9月末まで待てないから今すぐ引越せってA氏を怒鳴りつけて下さいよ」

と、B氏には伝えておきましたが、たぶん人が良くて強く言えないタイプなのでしょうね。

一応、本日の午後裁判所に控訴が取り下げられたか確認して、手続き未了であれば、明日大家さんと一緒に出廷する予定です。

ホント確信犯的な滞納者は最低ですが、こう言う人物の保証人になってしまう事も人生のリスクなのでしょう。

取り急ぎ、Bさんには社内融資でも借りてもらい全部精算した方が良いとアドバイスするつもりですが、どうなりますかね。

さて、本日はバタバタと仕事したあと、暑気払いで夕方から横浜まで行ってきます


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com