賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

滞納関係

そんな理由があったとは・・・

IMG_4737太郎くん・・・

うちの近所の某団地に昔からいるのですが、青色を塗ってみたくなります。


太郎くんは大家さん宅へ訪問する通り道にありまして、見慣れているのについつい写真を撮ってしまうのが不思議な魅力です。




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きのうは、明け渡し訴訟をして控訴されてしまった大家さんと一緒に裁判所へ行ってきました。

大家さんは自宅を賃貸に出して、ご自分はUR賃貸に住んでいます。

滞納者は、広めの戸建てに賃料を払わず住み続けている状態・・・

借主のA氏(滞納者)と連帯保証人のB氏(義兄)を被告として明け渡し訴訟をして勝訴したのですが、B氏だけが控訴した状態になっています。

来月行われる控訴審についても、費用節約で弁護士を立てない本人訴訟で対応するのですが、大家さん(70代男性)がすごく無口な感じなので不安です。

先日の顧問弁護士との打ち合わせでは、「控訴理由自体が実に弱い感じなので答弁書さえしっかり書いておけば多少話が下手でも勝てるだろう」と言われたのですが、傍聴席から見ているだけの自分の立場としては、一審の時と同様、口出し出来ない事がすごいストレスになることでしょう。

で、控訴審自体は1ヶ月以上先の話だし答弁書も出来上がっていてすることが無いので、昨日は借主側に対して強制執行を行う準備の前段階で「執行文の付与」の手続きを行ってきました。

IMG_4738申立書を書いて判決文の原本を持って、300円と送達証明用の150円の収入印紙と切手代92円を納付して完了。

執行文が付与されてからは、簡易裁判所では無く地方裁判所にある執行官室に申し立てをしに行く事になりますが、そこら辺から費用が高くなってきます(参考)



裁判所での手続きが終わってから、今後の流れを話す為に大家さんの自宅で打ち合わせをしました。

実は、前回の打ち合わせで訪問した時、奥様(70代)に弁護士を立てた場合の費用を伝えたところ泣かれちゃった経緯があります。

クマ 「こんにちは、今後の説明を奥さんにもしておこうと思うので話聞いて下さい」

奥様 「あれから、入金も電話も無いのよね」

クマ 「そうですね、完全に開き直ってるから攻めるモードに入りますので」

奥様 「そうして下さい、裁判したのに開き直るなんてホント許せない」

クマ 「で、控訴審の方も弁護士さん立てないからご主人に答弁してもらうんですけど、ご主人さんあまり話すの得意じゃないから答弁書の通りですって言うだけになってますので」

奥様 「主人は、話が下手なだけじゃ無くて耳が遠いいから会話にならない事があるんですよ」

クマ 「え・・・ 補聴器持ってないんですか?」

ご主人 「普段目の前で話されれば聞こえるんで補聴器は持ってないんですよ、裁判所ではほとんど聞こえなかったです」

クマ 「そうだったんですか・・・ そう言っておけば配慮してもらえたのに」

ご主人 「特に裁判官の声が聞き取れなくて」

クマ 「それは一番ダメですよ・・・ 今度は耳が遠いいって伝えましょうね」

なんとも、前回の裁判で裁判官から名前を聞かれて答えられなかった理由がわかりました。

控訴審の答弁書に進行意見書を付けるのですが、「耳が遠いいので大声でお願いします」と書いて裁判所に伝えてみようと思います。


そうすると裁判官が大声出してくれるのでしょうか


さて、本日は午後から銀座に移動してシーエフネッツ主催の賃貸トラブルセミナーを受講してきます。

不動産専門の社内弁護士がいるってのは実に羨ましいものです。

ではまた明日

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そんな費用は・・・

昨日書いた網戸の件ですが、保険会社から「対象になります」との返事を頂きました。

ダメ元的な確認だったのですが、住宅総合火災保険に、いろいろ特約を付けている手厚い保険に入っていて良かったです。

網戸盗まれるなんて初めての経験でしたので違和感ありますが、この世帯の網戸だけ2枚無くなっちゃったんだから盗難なのでしょうね


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BlogPaintきのうは、来月中旬に期日指定された、建物明け渡し裁判控訴審の準備を顧問弁護士の事務所でしてきました。
この案件、昨年の12月に一戸建てを貸している大家さん(70代男性)が、借主A氏(40代滞納者)と連帯保証人B氏(義兄)を被告として明け渡し訴訟を行ったもので、弁護士先生を立てない本人訴訟として地元の簡易裁判所で行われています。



簡易裁判所で行われた1回目の口頭弁論では借主のA氏しか出席しなかったので、裁判官から「B氏も連れてきなさいよ」と促され1月下旬に2回目の口頭弁論期日を指定。

ですが、期日の2週間くらい前に「仕事の都合で出廷できない、別の日を設定して下さい」とのお願いがB氏よりあったとの事で、大家さんとしては、「後で恨まれるのは嫌だから待つ」と判断して期日の延期を認めました。

元々、B氏からの一審での答弁書には「訴状の内容を認めます」「話し合いによる解決を希望します」と書いてあったので、待たなくても良かった気がしますが、滞納者のA氏とは喧嘩しても、お金の出どころであるB氏とは喧嘩したくなかったのです。

が、せっかくの大家さんの厚意を無視して2回目の口頭弁論にもB氏は出廷せず・・・


見事に時間稼ぎされた感じでした。


そして3月中旬に「明け渡せ」・「滞納金払え」・「訴訟費用払え」の判決を頂いて一段落ついたと思っていたら「控訴します」との連絡がありました。

結果としては、滞納者A氏からの控訴は却下決定されて保証人B氏の控訴だけが受付られたのです。

そして5月下旬に、やっと控訴状が大家さんに届いて控訴内容の全貌が明らかになりました。

控訴理由的には5項目書いてありましたが、どれも言いがかり的な内容で、「分割を認めて欲しい」が一番の趣旨になっています。

で先日、大家さん宅で打ち合わせをしたところ、「二度と裁判所には行かない」と宣言していたので、弁護士先生に任せるものだと思っていましたが、先生の報酬額を伝えたところ奥様より、「そんなお金ありません!」と言われてしまい、頑張って本人訴訟を継続する事になりました。

客観的に見て負けるような訴訟ではありませんが、大家さんはトラブル対応どころか人と話すのも苦手なおじいちゃんですので、法廷の緊張感が実に嫌だと言ってます。

と、言うことで弁護士先生にお任せする選択肢が費用の件で無くなってしまった訳ですが、昨日自分の勤務先の顧問弁護士事務所で答弁書のアドバイスをしてもらいました。

「答弁書で答えるまでも無いような控訴理由だね」

と、既に一審で事実関係を認めて話が終わっているので全く焦る必要は無いとのアドバイスでしたが、大家さん(被控訴人)が法廷で「答弁書の通りです」と答えやすくするために一応5項目の控訴理由全てに答えを書いておきました。

弁護士先生にはお金にならなくて申し訳ないところですが、滞納者のせいで余裕が無くなってしまっている状態ですので、極力経費節約して、最後の強制執行の費用を準備しておかないといけないですね・・・

ホント迷惑な話です。


さて、本日は定休日です。

ゆっくりしたいところですが、いろいろとプライベートで宿題を作ってしまい休みの日にやろうと思っている事が増えたので夕方くらいまで専念しようかと思ってます。

ではまた明日



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いろいろやります。

IMG_4509「とりあえず売れる土地から売っちゃって下さい」


と、鰻屋さんのランチミーティングで決まりました。







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IMG_4511市街化調整区域内に所在する、元実家の土地
450坪を売る予定だったのですが、更に隣接する敷地も使わないので売却したいとの事になり、合計600坪の面積となりました。








IMG_4550敷地内に古い蔵があったのですが、頑丈そうなので解体するのが大変なんだろうと思い中を覗いて見ました。










IMG_4561外観とは違い、木と竹と土で出来ている感じで簡単に壊れると言うか、一部壁が落ちていて放置しておけば朽ちて行くエコな建物でしたよ。







その他、別の場所にある産廃業者さんに貸している土地の将来が心配との事で現地確認してきました。


IMG_4528ここですか?・・・

緑でカモフラージュされているのですが、ジャングルの中に建築資材や、動かない重機が置いてあるそうです。








IMG_4519奥の方まで行ってみると、敷地内の状態が見えてきました。

この貸地、きちんと地代が払われていて、将来の契約終了時には更地にして返却するとの約束が存在するそうです。




但し口約束

まぁ、この土地の対応だけ頼まれたとしたら引受ませんが、土地売却の付属案件ですので頑張りたいと思います。


IMG_4568そして夜は、都内で打ち合わせに参加。

ディナーミーティングは、マグロのお店に連れて行って頂き美味しい思いをしてきましたよ。







と、お昼も夜もハイカロリーな1日でした


さて、本日は3月に明け渡し判決の出た滞納者の保証人より、控訴状が届いた件を対応します。

詳細は控えますが、借主本人の控訴は却下で、保証人のみから控訴された形です。

「分割払いにしろ」との趣旨なのですが、一審の時に保証人が参加できるようにと、日程を2回も決めているにも関わらず出廷してこなかった経緯がありますが、言いたいことは控訴審で言わせてもらいます。

貸主(70代)の本人訴訟だったのですが、「もう裁判所に行きたくない」と言ってるので、弁護士先生にお願いする事になるでしょう。

ではまた明日


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どんな感じ?

IMG_4027昨日(10日)は研修の2日目でした。

観光では無く研修なので真面目に不動産系の見学をしてきましたよ。
(ホントか・・・)






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宿泊先の台北(たいぺい)市の台北駅周辺は、日本で言えば東京駅の周辺と言った感じでした。

人口密度が凄く高いので賃料相場は下落傾向なのに、空室率は低めで推移しているとの事です。

研修先は台北市の隣、新北(しんぺい)と言う市なのですが、台北市のベットタウン的な感じの位置づけかと思ったら、台北で働く人は、郊外で部屋の面積が広くなるより部屋が狭くて家賃や物件価格が高くなっても通勤時間の短い台北に住む事を希望する人が多いみたいです。(ガイドさんが言ってました)


IMG_4100車で通勤すると大渋滞と駐車場不足な状態で、スクーター通勤の方が多く、日本だったら急ブレーキかけるくらいに交通量が多いので、確かに車通勤は厳しいのでしょう。








IMG_4070そんな中で見学させてもらったのは、新北市にある最寄り駅から車で15分ちょっとのタワーマンション。

2LDKから4LDKの全244世帯の分譲マンションです。

築3年目になって売れ残りの戸数が13室とのことで、現地看板程度の広告で売っているにしては売れていると、セールス担当さんが言ってました。





IMG_4097台湾の場合は、中国とは違い土地に対しても所有権を持てるそうで、見学した部屋の価格は約60坪(駐車場等共用スペース込み)の4LDKで日本円で
6600万円とのこと・・・







購入するのは、それなりのお金持ちで、台北に家がありセカンドハウス的に使っている方も多いそうです。


IMG_4068ペットが自由に飼えるマンションなのだそうですが、バルコニーで鷹(トンビかも)をヒモで繋いで飼っている部屋もありましたよ。










IMG_4036台湾の不動産の仕組みは、印紙税、不動産取得税、登録免許税、消費税(営業税)、固定資産税、都市計画税、譲渡所得税と税率も含めて日本の制度と実に似ています。



日本の仕組みを参考にして制度を作ったとの事ですのでそうなったのでしょう。




台北では不動産価格が高騰し、一般の人が物件を所有しにくい状態なので、不動産を投資として所有している人には税制的に冷たい仕組みを取っているらしいく、投資活動は活発じゃないとガイドさんは言ってました。



分譲マンションの管理費は、坪数に連動との事ですが、ちょっと日本との違いを発見。

エレベータの中に管理費滞納者の名前と金額が張り出されていました

IMG_4059名前の1文字だけ×にしているのですが、号室が書かれているので、張り出されると恥ずかしいから払ってきてもらえるそうです。

家賃滞納者とか張り出し出来たら仕事が捗るでしょうね・・・







IMG_4086たっぷりと研修した後は、昼から乾杯。

台湾ビールより日本のビールの方が美味しいと飲み過ぎてから気がつきましたよ





で、酔った後はガイドさんオススメのお土産屋さんへ




日本の玉川温泉のラジウムの効能が台湾でも有名なのだそうで、ラジウムを放出する石を見て欲しいとのこと。

日本語ができる店員のおばあちゃんに言われるがままに測定器を当てられました。

店員 「あなた不健康。マイナスイオンが76しか出てないよ」

クマ 「えっ 不健康?」

店員 「この測定器は日本製で性能いいから間違いないよ」

クマ 「マイナスイオンは体に良いの?」

店員 「試しにこれハメて計ってみなよ」



なんか、値段の札が裏がえったブレスレットを自分にはめてくれました。


IMG_4094店員 「ほらっ 1924になって凄い健康よ」

クマ 「お〜 ブレスレッドの力なの?」

店員 「北投石の力よ、ラジウムの出すパワーで健康になるからね」

クマ 「へぇ・・・ でも高そうですね」

店員 「日本円で5万円しないよ」

クマ 「いやぁ 自分には買えませんから」

店員 「健康はお金よりも大切なのよ」

クマ 「・・・金額的に無理ですから」

店員 「じゃぁ 石の数が少ないこっちなら安くしておくよ」


まったく買うつもりが無いのに・・・


マイナスイオンとアルコールの力に負けてしまいました


そして、ブラブラしたあとは、ホテルの部屋に戻ってブログの下書き。

昨晩、酔っぱらって疲れているのに夜中に無理矢理ブログ更新して辛かったので、隙間時間を利用していました。

何があっても絶対に毎日更新が自分のこだわりですので、旅行に行って飲み過ぎた時が一番危険だったりします。

と、言うことで下書きが終わった頃に懇親会へ・・・

IMG_4107昼間結構食べたのに凄い量の広東料理が運ばれてきます。

さすがに食べ切れませんでしたが、たっぷり飲んできましたよ。






と、言うことでブログの下書きをしておいたので余裕の投稿です。


さて本日は、台北駅周辺をぶらついて夕方には日本に向けて出発します。

ちょっとカロリー摂取しすぎたのでたくさん歩いて消費したいところです。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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