賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

滞納関係

期待してる?(追い出し条項判決出ましたね)

昨日は親しくしている資産家オーナーさんの紹介でオーナーさんのお姉様宅を訪問。

「アパートを建てて収益を得たいと言ってるから話を聞いてあげて」とのお願いだったので、凄い流れが来たものだと喜んでいました。


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IMG_9883本題に入る前に、オーナーさんのお姉様(80代)の昔話を聞くことになり、20分くらい経過。

かなり話好きな方で、昭和の時代から今に至るまでを初対面の自分に包み隠さず話してくれました。

考え方や現在の資産状況を把握しておきたいので、話の所どころでさりげなく質問をしてみたところ、200坪ある自宅兼作業場の土地の一部にアパートを建ててみたいとのこと。



お姉様 「息子はこの自宅を壊してアパート建てた方が良いって言ってるけど私は嫌なのよ」

クマ 「そうするとお母様としては作業場だけ壊してアパートを建てたいってことですね?」

お姉様 「そうなの、でも作業場は息子が仕事で使ってるから壊すなら仕事辞めることになるのよね」

クマ 「そうですか、息子さんは仕事辞めても良い感じなのですか?」

お姉様 「辞めたらお金が入って来ないから生活出来ないってのが困ったところなのよ」

クマ 「それで、家賃もらって生活したいってことなのですね?」

お姉様 「まぁ 自営業だから仕事しなきゃお金入って来ないけどアパートならお金入るでしょ?」

クマ 「アパート建築する資金を出して入居者さんに住んでもらって初めてお金が入ってきますけど、現金で建築出来ても出したお金を回収するまでには10年以上掛かると思います」


お姉様 「え、10年以上? 私は生きて無いと思うし、現金なんて無いんですよ」

クマ 「借入される場合は、もっと資金回収が遅くなるのと銀行に貸してくれる条件を打診して融資条件を探ってから検討する必要があります」

お姉様 「そうなの・・・ うまい話は無いってことね」

クマ 「うまい話を持ち掛ける建設会社とかたくさんいますから、引っ掛からないでくださいよ」

お母様 「うちは、セールスお断りで相手にしないから大丈夫よ、息子の都合聞いて連絡しますから」

何やら、自分の想像と違って、すごく初歩的な部分から楽観的な感じでした。
息子さんも交えて説明しないと、宜しくない感じに思えたので、息子さんと会える日に再度呼んで下さいと伝えてみたのですが、続きが出来るかは怪しい感じです。

まぁ 自分も資産家オーナーの親戚だから資産家だろうと楽観的期待をしてましたけど・・・



話題が全く変わりますが、3月5日に大阪高裁で賃貸住宅における家賃滞納時の契約条項についての控訴審判決がありました。

令和元年の第一審での地方裁判所の判決を省略して振り返ると

(令和元年6月21日 大阪地裁判決)
1.家賃滞納が3カ月以上に達した時は催告なしで保証会社が賃貸借契約を解除することができる。
と言う条項は有効か?


→あながち不合理とは認められないような事情が存する場合には賃借人の不利益は限定的なものにとどまると判断できるので今回のは有効。(長いので詳細はこちら

2.「家賃を2カ月以上滞納し、連絡が取れないなどの場合は物件を明け渡したとみなして室内の持ち物を搬出・保管できる」と定めてある条項は有効か?

→原契約が終了しておらず賃借人の占有が失われていない場合自力で賃借物件に対する賃借人の占有を排除することは自力救済行為でありごく例外的な場合を除いて不法行為に該当する

と、言う地方裁判所の判決を再度争って高等裁判所に控訴したのです。

で、令和3年3月5日の控訴審判決に関しては、詳細が現段階で分かりませんが、産経新聞の報道では保証会社が借主と締結した契約条項に「2カ月以上の家賃滞納」「連絡が取れない」「長期にわたり電気、ガスなどの使用がない」「客観的に見て再び住宅を使用する様子がない」の4要件を満たせば物件を明け渡したとみなし家財を処分できると定めた条項は自力救済となるので一方的に家財を搬出できるなどと書いてある契約条項を違法としていた令和元年の地方裁判所の一審判決を取り消し、

4要件を満たす状況では借り主がすでに家財を守る意思を失っている可能性が高く、「占有権が消滅していると認められる」と指摘。

消費者利益の保護を定めた消費者契約法にも反しないと判断した。

とあります。

保証会社対適格消費者団体の争いなのですが、適格消費者団体は「法的手続きを経て慎重に決めるべき明け渡しの判断を業者側に委ねる判決で、不当だ」とのことで、最高裁判所へ上告するとのことです。

なので、最終的にどうなるかわかりませんが、高等裁判所での判決が現段階では尊重されるべきなのでしょう。

いろんな意見があると思いますが、自分的には悪質な滞納者の思い出がたくさんあり、裁判に勝っても無い人から取れない的な大損害を被った大家さんを多く見てきましたので、計画的だったり詐欺に近いような家賃滞納者に対する過剰な保護など不要だと考えてしまいます。

もちろん、現在の社会状況でやむを得ず滞納してしまう等、本当に保護されるべき人は保護するべきですし、自力救済的な方法が良いなどとは言いませんが、歪んでいる部分は直して行くべきなのでしょう。

数年後になるのでしょうけど、最高裁判所でどのような判断をするのか期待してます。


さて、本日は珍しく買主側に付く仲介で売買物件の案内があります。

朝一番で業者さんまで鍵を取りに行くのですが、片道40分の場所にあるので実に効率悪い感じです。

と、言う事で本日も頑張りましょう!



ではまた明日


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リスクいろいろ・・・

二日前の記事で書いた、退去してくれなくなったAさん(60代女性)の件。

昨日、いろいろと進展がありました。


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この話、当初は弁護士先生に頼む前段階の整理係みたいな役割をオーナーさんから頼まれた気分だったのですが、市役所からお金が出る流れが見えてきたことで追い出しするよりは普通に契約を締結して賃料をもらう方向へ動き出しました。

ここで、一つ問題になるのが、ホントに市からお金が出る対象になっているのかです。

一時的に貸し付けてくれる制度ではなく生活保護制度によって毎月の賃料が払える状態で無ければ話を進める訳には行きません。

自分自身これまで多くの生活保護の方を対応してきましたが、今回の案件は賃貸借契約を締結していない形でオーナーさんが入居させた流れでの案件で、賃料的に市が定めた住宅扶助の金額をオーバーしている物件なのです。

自分的にリスクに感じるのは、その部分で代理納付(市から直接管理会社に入金してくれる)金額の内訳として、「本来の住宅扶助費」+「入居者が承諾した送金部分」と言う形になることです。

そこら辺、仕組み的なことは知ってましたが、市役所の担当さんに確認してみました。

クマ 「代理納付出来るのは助かりますけど住宅扶助の金額超えてる部分は本人が嫌がったら送ってくれなくなっちゃいますかね?」

担当 「はい、本来は住宅扶助の上限までの部屋に住んで欲しい訳ですから、ご本人の生活費が足りなくなっている事は生活保護の趣旨的に問題になりますので生活優先となりますね」

クマ 「それなら、最初から賃料の安い物件に引越をお願いしたいんですけど、サポートしてくれますよね?」

担当 「そうですね、今回は既に住まれている部屋での申請ですから本人さんには住宅扶助金額の範囲内の物件への引越しも伝えましたけど無理だとの話でして」

クマ 「詳しくは聞きませんけど、病気だから保護が出たんでしょうから体調悪くて引越し出来ないなんて言われたら厳しいですね」


担当 「生活できる最低限の金額が設定されてますから、その中での持ち出しは生活を苦しくしますので他の安い賃料のアパートへの引越しをお願いするってのが原則ですし、市で不足部分を払えとか言うことは出来ませんので」

クマ 「ですよね・・・ 本人次第ってことかと思いますけど、大家さんにはその点のリスクを伝えて契約することにします」



と、言うことで大家さんに仕組みを伝えてみたところ、いろいろご不満がある様子でしたが、恐らくは入居者Aさんに対しての不満は何をしても消えないのでしょう・・・


まぁ 良かったんじゃないかと自分は思ってますが、滞納系の話ってのはマイナスがプラスになっても「普通に戻っただけ」的なイメージなのが面白くないところです。



話が変わりますが、昨日100円ショップに買い物に行ったところ500円でメモパッドが売っていました。

IMG_0454これ、iPadとかのタブレットみたいに見えますが全然違いまして字が書けて消せると言うだけの単純なデジタル小物です。
会社ではキングジムの3000円以上したブギ―ノートを社員一同電話の脇に置いてメモ帳にしていますし、自宅では電気工事士の試験用に買った2000円程度の安物メモを使って計算したり配線図の練習に大活躍な感じでした。
※メモは間違って消すリスクがありますが、大事なメモはスマホで撮影して記録してます。





なんか100円ショップで500円と言うと高い気がしますが、基本的にこう言う系のメモパッドは2000円以上が相場と思っていましたので驚いて買ってみました。

書き心地はキングジムの方が良いですが、全く不都合なく使えました。

電池交換もできますので、それなりに長く使える気がしますし、メモ帳とか計算の練習とか漢字の練習で使う程度なら500円と言うのは価格破壊と感じましたよ。


さて、本日は新規の相続案件の準備をします。

葬儀が終わったらすぐに来て欲しいとの事で月曜日に訪問する予定なのですが、これがまた大変複雑な感じになってます・・・


次から次へと課題が出されるってホント不思議ですが、こう言うのもご縁なのでしょうね。


ではまた明日


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無視は良くない・・・

自分、仕事的に家賃滞納に関しては数年前に卒業させてもらった感じで、基本の業務は管理課スタッフが対応してくれています。

保証会社の付いていない方の滞納や、昔からいたズルズル系遅延常習者に対してスタッフが行っている対応を流れてくるメールで確認する程度だったのですが、年末に突然持ち込まれた管理物件オーナーの抱える自主管理部屋の案件は特殊なので自分が担当しています。


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元々が、管理している一棟物マンションで、オーナーさんから「〇〇号室だけ従業員の社宅にするから管理しなくていい」とのお願いがあり管理を外していたのですが、いろいろブログに書けない話を経て元従業員(Aさん 60代女性)に住み続けられた状態になっています。

従業員で無くなり賃貸借契約もしていない相手を追い出すなんで単純に「出て行って欲しいと言うだけでしょ?」 と、思ったのですが、何か元従業員側に弁護士先生が付いていて、いろいろ言われる等々、直接話をしたくない関係なのだそうです。

結局、部屋をうちの管理物件に戻して退去してもらうか、1から賃貸借契約書を結んで毎月家賃を頂くようにするか対応を任せると言われてしまいました。

年明けの打ち合わせ内容

その後、Aさんを2日おきくらいに訪問していましたが、毎回居留守を使って会ってくれません。

ホント、こう言う無視する系の対処は「ご連絡頂けないと安否確認の為に警察官と入室させて頂きます」の一発で返事をよこすものですが、オーナーさんから「丁寧に優しくやらないと面倒なことになるから」と言われてシツコイ対応は禁じ手にされていました。

が、流石に1月も下旬に入り納得いかなくなってきてオーナー(70代男性)さんに電話しました。

クマ 「Aさん居留守で無視なので、強い内容の手紙入れようと思ってますから」

オーナー 「そこら辺、クマさんに任せるけどAさん図太いし変な反撃してくるかも知れないな・・・」

クマ 「そもそも、追い出すなら強気に出てけって言えばいいんですよ、賃貸借契約締結して滞納してから追い出すってのは時間掛かるだけですよ」

オーナー 「う〜ん そうなんだろうけどさ・・・ 難しいと思うんだ」


オーナーさんは、Aさんに家賃を払う力が無いことで、引越す力も無いと心配していて、追い詰めると脅されたとか揚げ足取られる元だと心配しています。

クマ 「自分、そんな強烈なこと言わないですよ、優しく厳しい内容を伝えますし、立場的に悪いのはAさんですから、変な反撃されたら揚げ足取ってあげます」

オーナー 「わかった・・・ いろいろ手間かけて申し訳ないけど、前に話した通りクマさんの段階で止めてくれるのが理想だからお願いします」


管理会社のレベルで無い争いになったら顧問の弁護士事務所に引き継ぐとの話が出来ているのですが、一番の違いは着手金や成功報酬の発生なのです。

IMG_2998早速、自分から見たら優しめの「Aさんのお考えを聞かせて頂きたいです」と言う内容の手紙を投函してきたところ、翌日電話があり即訪問してきました。

Aさん 「私、ここに住みたいです」

クマ 「大家さんは、契約締結してお家賃頂ければOKと言ってますけど、お仕事されてないとお家賃払えませんよね?」





Aさん 「仕事出来ない状態なので市役所に相談したところ生活保護の対象になるって言ってくれたんです」

クマ 「じゃあ賃貸借契約書が必要になりますね?」

Aさん 「はい、市役所の担当さんは〇〇さんなので、確認して頂いても結構です」

何かオーナーさんには会ったら泣かれるとか、揚げ足取られるとか悪いことを言われていましたが、拍子抜けする素直さでした。

一通り契約書を作るための情報を書いてもらい、この日は対応終了。

明日にでも、市役所に確認して問題がなければ代理納付することを条件に話を進めます。

オーナーさんに報告したところ、喜んでいましたが、何だか嬉しくない伝言係の対応でした。


さて、本日(28日)は定休日なのですが、千葉市のアパート売却に絡んで事前に権利証を司法書士先生に確認頂く事になっているので午前中に売主さん宅へ行ってきます。

他の物件も共同担保に入っているのと、区画整理地でいろいろミックスな感じになっていると事前確認していましたが、権利証の中身を記録した写真の枚数が足らなかったので・・・

ついでに実家の親とランチしてくる予定です。



ではまた明日


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相談にもいろいろ・・・

年明け早々の緊急事態宣言ですが、仕事の方は売買系の対応や管理系の変なトラブル相談とミックスして結構濃い感じになっています。

一昔前の自分の感覚では、トラブル相談はブログネタになるからとヤル気になっていたものですが、ボカすことが多い特殊な内容はブログに書きにくくてヤル気になれないものです・・・



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売買の方は、昔からお付き合いのある会社の社長さん(70代男性)より、「アパート住まいのお嬢さんが家を買いたくなった」との話があり、市内でどんな物件があるのか教えて欲しいとの話でした。

この社長さんとは古いお付き合いなのですが、アパート管理の他にご自宅を売却させてもらったり太陽光用地として自社物件を購入してもらったりして結構なお得意様なのですが、物件探しでいろいろドライブした思い出があります。

今回も会社に来てもらってモニターでレインズの斡旋図面やストリートビューを見て頂いた感じです。

クマ 「お嬢さんはご一緒じゃないんですか?」

社長 「とりあえず、俺が見てどんなのがあるか伝えようと思ってるんだよ」

クマ 「そうですか、じゃぁ場所とか予算とか教えて頂ければ引っ張り出しますよ」

社長 「あんまり予算は無いと思って欲しいんだけど駅から近い場所で注文住宅って感じかな」

クマ 「お嬢さんが住んでるアパートは駅3分ですけど、さすがにそんな場所は高いですよ」

社長 「だよなぁ・・・ 高いから面積が小さくなるって感じかと思うけど狭いのも嫌だろうな」

クマ 「電車通勤じゃ無いんでしたら駅に拘らなくても良いんじゃないですかね?」

社長 「そうだよなぁ 今は駅なんて全く関係ないけど孫が通学するとか気にしてるのかも」

結局、2時間ほど斡旋図面を引っ張り出してはグーグルのストリートビューで現地を見る作業を繰り返して資料を持たれて帰られました。

ご本人さん連れて来ないと絞り込みが出来ないって結論なのですが、土地探し経験豊富なお父様としては気になって仕方ない感じなのでしょう。

近いうちにお嬢さんも来店してくれるかと思います。


こう言う前向きな仕事は良い感じなのですが、トラブル系の後ろ向きな案件も仕事です。


年末に電話で相談があった、一棟物マンションのオーナーさん(70代男性)が、詳しい事情を話に来てくれました。

ちょっとヤバい系もあるのでボカして書きますが

(概要)
・当社の管理マンションの1室をオーナーさんが直でオーナーさんの経営する会社の従業員に貸した。
・その部屋に関しては当社は管理から外していた。
・入居者は60代の女性
・いろいろあって、入居者の依頼で弁護士さんが登場してオーナーさんとやりとり
・オーナーさん疲れ果てて悩む
・オーナーさんは滞納状態が3ヶ月だとの認識
・入居者とオーナーさんとの雇用関係が切れたので、今後の事を電話で相談があった


ここまでが年末までの経緯です。

オーナー 「悪いねぇ年明け早々変な話で」

クマ 「いえ、なかなか重たい話しですよね」

オーナー 「年末にお宅の顧問の先生が言った通り、管理してもらって調整に入って欲しいんです」

クマ 「はい、どう考えても宜しくない入居者なので強めに対応して反発したら明け渡し訴訟する流れで行きましょう」


オーナー 「いや、その事なんだけど、強い対応はやめた方が良いと思うんですよ」

クマ 「そうなんですか・・・ 最初が肝心で甘いこと言ってるとズルズルと長引きますよ」

オーナー 「言ってる事はわかるけど、あの人は本当にヤバいから・・・」


いろいろ聞き出しましたが高齢の女性で無職、しかも体調や心の調子も不安なところがあるそうで、かなり配慮して対応しないと逆に訴えられたりする感じなのがヤバイそうです。


こう言う場合、反発されて怒鳴りつけられるくらいの相手の方が強気に出やすいのですが、どうやら自分の想像と全く逆のタイプのようで、「泣かれると思う」とオーナーさんは言ってます。

IMG_2998で、昨日早速、管理会社として管理をするために賃貸借契約書を締結したいとの挨拶に行ってきました。

が・・・

インターホンを押しても無反応でドアをノックしても出て来てくれません。
換気扇が回っていたので、在宅している気がするのですが居留守でしょうか?





そうなる事も考えて手紙を準備してきたので連絡待ちになりましたが、今朝になっても連絡が無いので本日も訪問してみます。

高齢&1人暮らし&無職&体が弱い・・・

孤独死のリスクがMAXな感じなので実に困ったものですが、悩んでいる状態のオーナーさんを突き放せない訳ですので対応させて頂きます。

ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com