賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

滞納関係

サポート?

連絡くれないと死んでると思って訪問することになるから!

と、昨晩一人暮らしの滞納者A氏(60代男性)が会社に来て管理課S課長に怒られてました。

自分、去年の5月から管理課業務に関してあまりタッチしなくなったのですが、このA氏に関しては管理課S課長が4年近く前から対応してくれてます。


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A氏は、3年かけて70万円の滞納金を毎月の家賃に上乗せして払い切った60代のおじさんなのですが、元々生活保護でした。

A市の居住している行政は生活保護費から家賃を直送してくれるので、難しい話では無かったのですが、元々健康状態に問題は無かったし働く気持ちがあったので保護が打ち切られました。

その後は保護費よりも稼げる状態となり3年かけて滞納金を払い切ったのです。

そこら辺、毎月のようにS課長がサポートして更生してくれた感じだったのですが、お金に余裕が出た分、お酒の量が増えている様子です。

多分、飲まなければ真面目なタイプで仕事もできる感じなのでしょう。

自分はこの件ノータッチだったのですが、慈悲深い大家さんからは「可愛そうだから家賃は後回しで生活を優先してあげて欲しい」と言われながらも根気よく約束を守らせていました。

ですが、今回は家賃の振込が無かった上に連絡をせずS課長の置き手紙にやっと反応。

しかも「お金を落とした」との話を言い訳として言い放ちました・・・


お金を落とした」 「親族が病気になった・亡くなった」 「友人に振込を頼んだのに」 「詐欺にあった」は、滞納者の定型句です。

その典型的代表例である「お金を落とした」を平然と言い放った事にS課長の怒り爆発。

A氏 「すみません、今回はお金を落としてしまったので振込めませんでした」

S課長 「・・・ 落としたんじゃなく使っちゃったんでしょ!」

ここで、どうでもいいA氏の言い訳が続きます・・・

S課長 「今日は何日なのよ? 約束の日過ぎて電話の1本もくれないってあり得ないから」

A氏 「すいません・・・ ほんと迷惑をお掛けしますが今回は払えません」

S課長 「大家さんだって、やっと滞納金が回収できたって安心してたのに」

A氏 「はい、申し訳ありません」


いろいろ説教してましたが、どうもお酒の量が増えている様で、もしかするとアル中になる手前のような雰囲気もあります。

最後に、その場で大家さんに電話して状況報告。

「生活できないのは可愛そうだから待ってあげて下さい」

と、言われてしまったそうですが、そんな事をそのまま伝えるのは「払わなくていいよ」と言うようなものです。

S課長 「大家さん、まずはAさんが食事できるように優先してと言ってくれたけど、わかるよね!」

A氏 「はい、ホントいい大家さんで感謝してます」

S課長 「お酒に使っちゃうなんてあり得ないから」

A氏 「働いたお金で必ず払いますので」



まだ、1ヶ月滞納なのですが、元大型滞納者ですのでホント要注意です。

正直言えば、大家さんの気持ちである「死なれたり恨まれるのは困るから責めないであげて」が、現場実務としてはズルズル行く原因かと思っています・・・

低家賃のアパートなので真面目に働けば問題なく払えるのに収入が増えたらお酒に変えてしまう悪循環。

家賃の督促だけでなく生活指導までサポートするってのは疲れる話ですね。


滞納督促業務を引き継ぐ後輩がいて助かってます


さて、先日2週間以上休んでいたランニングを復活させたのですが、朝走るのはやめました。

IMG_3908今の時期、5kmでも結構汗をかくので朝の忙しい時間にシャワーを浴びてると遅刻しちゃいます。

で、あれば夜寝る前に走って、風呂に入ればひと手間省ける訳です。

街灯が無く車も通れない真っ暗な河川敷コースを肝試しのように走ることになりますが、登山用のヘッドランプが実に頼もしくサポートしてくれてますよ。




ではまた明日


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考え方を知る

「朝10時になってもブログアップされてないと前の日に飲んでたってことなのよね」

熱心なブログ読者さんはホント良くわかってます・・・


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IMG_3087きのうは、午後から相続支援コンサルタントの研修に参加していました。

持ち時間10分で課題についての発表をしたり、与えられた資料からグループで状況を分析して遺言書を作成したりと、難易度が上がってきましたよ。



日常業務と密接な内容なので、ホントやりがいがあります。


無題で、研修が終わった後は、司法書士の太田垣章子先生(あやちゃん先生)の出版記念講演&トークセッションを受講してきました。

自分などは「滞納者=悪者」との頭で長年割り切った対応をしてきましたが、あやちゃん先生は今回の本で、滞納者側の置かれていた状況や背景、考えている事など、自分や多くの管理会社のスタッフが「考えないようにしていた事」についてドラマを見るかの様に描写されています。

そこら辺、賃貸管理会社的には感情移入するので深入りしない部分かと思いますが、この本を読む事で様々なパターンのイメージトレーニングができる訳です。


賃貸管理に関わる全ての方にお薦めしたい一冊です。


IMG_3077 1その後、あやちゃん先生+大家さん代表赤井誠さん+管理会社代表伊部尚子さんのトークがこれまた大変面白かったです。
滞納や迷惑を掛ける入居者トラブルは対応中すごく辛いですが、過ぎ去ってみると思い出になるものですね。


そんな経験豊富な体験を聞く事で、トラブル対処の選択肢が増えて行くのでしょう。


IMG_3081で、懇親会でいろんな方とお会いして軽く飲んだ後には駅の近くのお店に移動して終電まで結構飲んじゃいました。

話が面白いからお酒が進む・・・







何とか、終電に乗れましたが、定番の乗り過ごし

ちゃんとスマホのアラームをセットしたのに研修参加でマナーモードのままになっていたようで、何となく振動していると気がついたのは電車のドアが閉まる瞬間でした・・・

IMG_3086マナーモードのセットと解除。

両方大切なことだったと勉強になりました。

今回は1駅だけの乗り過ごしだったので、軽い被害で済みましたよ





と、言う事で朝も早起きできず、出社して急いでブログアップしました・・・

本日も頑張ります!

ではまた明日


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家賃滞納という貧困

無題司法書士の太田垣章子先生(あやちゃん先生)「家賃滞納という貧困」を出版されました。

あやちゃん先生は、賃貸トラブル解決のプロ中のプロで、自分的には大変話が合うお友達で賃貸管理オタク仲間です。

まだ、執筆中の頃に体験談的な話をまとめた本だと聞いていましたが、ハンパない体験記であると同時に、ここまでリアルな状況は体験した目線が無いと書けない貴重な書籍です。

自分の場合、正直言って「滞納者側の目線」がありません。

なんと言うか、辛い状態である事は想像できますが、「悪者」と考えないと情が入ってしまい淡々と出来ないので・・・



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もちろん、自分の場合は管理会社の立場なので、資格を持って対処する専門士業の方とは立ち位置が違うのですが、初期の段階から手遅れになるまでを担当しているのは管理会社や大家さんなのですから、早期の解決を目指すのであれば、この本に書いてある経験から学ぶ事が多くあると強く思いましたよ。


滞納者にも親族への頼み方や公的援助の方法を知らない人がいるのも事実で、そこら辺は滞納者自身の事情を深く知らなければ対応できるものではありません。

「無い人から取れないよ」と言うのが借金を踏み倒す人の特徴ですが、更に「部屋に居座っている」と言うのが家賃滞納の特徴です。

とんでも無い悪人だから追い出す。

と、言うのは当然な感情なのですが、「お金を回収したい」と言うのも当然な話です。

そこら辺、「滞納者側の目線も知る」と言うことが、数千件もの滞納処理をしてきた上級者のテクニックだった訳です。

自分、今まで経験が無かったのですが、高齢者の強制執行って執行官が「やめときましょう」と判断して執行不能で終わっちゃうことがあるとの事です。

家賃を払わない老人が住み続けるなんて最悪なパターンですが、恐らくはそうなる前に前兆があった事でしょう。

専門士業の方の出番の前に管理会社や大家さんが気がついて手を打つ必要もある訳ですから、滞納者目線での考え方を学ぶ事が必要なのです。

管理会社や大家さん、そして滞納するかも知れない入居者さんにオススメの一冊です。


で、昨日は先月破産手続きに入り明け渡しを完了してもらった法人さんの倒産案件に関して管財人の弁護士事務所さんから頼まれた解約合意書を作成してもらいに大家のBさん(80代男性)宅を訪問してきました。

740376D4-499B-487F-9F7D-D03A55AD6B4BAさん 「これで終わりにしてくれって話かい」クマ 「そうです、敷金は残債務に充当で、足りない分はゴメンナサイって事です」

Aさん 「フトン捨てるのに500円取られたんだけどさ」

クマ 「・・・大変でしたねぇ」

Aさん 「これで解決したんだから後はお客さん早くつけてよ」



結構出だしは焦りましたが、ちょうど1ヶ月で解決して良かったです。



では本日も頑張りましょう!


ではまた明日


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そんなに嫌?

今月の中旬に発生した借主法人破産での滞納騒動ですが、昨日最後の対応をしてきました。


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自分としては自主管理の大家さんなのだから、「全部自分でやって欲しい」とお願いしたのに、この大家さん異常なほど嫌がります。

何か違和感を感じていましたが、「今日こそ自分でやってもらいます」と、言ってみようと思って大家さんの自宅で破産管財人の弁護士さんに電話して「大家さんと代わりますね」作戦を実行する予定でした。

ただ、80代のおじいちゃんに、いきなり電話を代わってしまうと言うのも可愛そうですから電話する前に一通り説明。

クマ 「管財人さんは、早く契約を終わらせたいと思ってるから家財道具は捨てちゃって下さいって言ってくると思います」

大家 「捨てるったって、冷蔵庫とか洗濯機はお金取られるんだし、布団だって持っていくの大変なんだよ、こっちにトラックで来て持ってけってんだ」

クマ 「では、そう伝えて下さいよ」

大家 「え? 弁護士先生にトラックで来いなんて言えないよ」

クマ 「気持ちだけでも伝えてみたらどうですか」

大家 「俺さ、農業一筋で真面目にやってたんだけど、昔裁判とか弁護士とかで嫌な思いしたことがあって苦手なんだよ」

IMG_2648ここで、大家さんの昔話が始まりました。

ブログでは書けない内容なのですが、結構な経験をされていて、トラウマになっている様子です。

自分、他人様の昔話(特に苦労話)を聞くのが好きなので、結構深いところまで聞いちゃいました。



大家 「代々家を守って来れたんだから、次は子供達にバトンタッチしなきゃいけないよね」

クマ 「そうですね、今回みたいなドキドキする事もアパート経営してるとある訳だし、円滑にアパートの承継をするには管理会社を利用するのが良いと思いますよ」

大家 「そうだねぇ とりあえず空いた部屋に入居者付けて安定させてよ」

クマ 「・・・ まずは管財人さんに部屋の荷物の話を確認して明渡しを終わらせましょう」

で、目の前で管財人の弁護士先生に電話したところ・・・


クマ 「今、大家さんの家にいまして、残置物をどうしたら良いのかって話になってるんですけど」

先生 「はい、恐縮ですが処分して頂きたいです」

クマ 「先生、今回原状回復の費用で敷金使い切っちゃうので撤去代までプラスだと滞納賃料取れない可能性がありますよね?」

先生 「そうですよね、そこら辺は実に申し訳無いところで、改めてご相談したいと思っております」

クマ 「まぁ そう言う話は大家さんとして頂ければと思いますので、ちょっと代わりますよ」

と、思って代わろうとしたのですが、手を振って全く無理との意思表示がありまして代わってくれませんでした。

ただ、今回の電話で部屋の明渡しが完全に終わり、原状回復して再募集を掛ける事が出来るようになりました。

滞納金1ヶ月を破産債権として届けるって事にはなりましたが、多分返って来ないような気がします。

この大家さん、過去にもっと凄い滞納があって取りっぱぐれた事があるのでその時の体験談を再度聞かせてもらい、「今回は1ヶ月で良かった」と思ってくれるように誘導しておきました。

自分としては早い解決だと思っていますが、管理委託してくれるのかは微妙です・・・

さて、本日は休み前の火曜日です。

売買の打ち合わせと、地主さん訪問が予定されていますが、終わったら事務処理に専念する予定です。

ただ、営業課N氏が風邪ひいたみたいなので、社内にいないほうが良いのかも知れません・・・

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com