賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

滞納関係

困ってるんだよ・・・

ここしばらく滞納者ネタが無かったのですが、コロナ禍のせいなのか年末だからなのかわかりませんが、昨日の営業時間終業後に勃発しました。


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営業時間終了後に勃発と言うのは変な書き方ですが、会社が終わって留守番電話になっていたので携帯に掛かって来た相談なのですが、これがまた実に重たい内容でした。

当社で管理している一棟物賃貸マンションの中の一室の話で、その部屋だけオーナーさん(70代男性)が直接貸している状態です。

なので当社から見ると「管理していない部屋」なのですが、困っているのは当社の管理物件のオーナーさんな状態です。

しかも、自分から見ると変な貸し方していたのと、「その他の絡み」があって単純ではありません。

ちょっとボカさないといけない内容なのですが、「その他の絡み部分」が結構な内容なので、管理会社で対応するレベルじゃ無いので、うちの顧問弁護士事務所に相談した方が良いとの方向に持って行こうと試みました。

正直言って、「途中から管理」な状態で以前より引きずっている不良入居者案件を受け継ぐ事は、オーナーチェンジ案件で普通にありますが、それは新規管理が増えた喜びとミックスされるので納得できるものです。

しかしながら、「今まで管理料を払わなかったけど困ったからお願いね」的に解釈してしまうと、「弁護士先生に頼んだ方が良いですよ」と建前的な回答をしてしまうものなのです。

クマ 「ちょっとトラブルが大きいので、本人訴訟で追い出すか顧問の先生紹介しますから」

オーナー 「やっぱり私が直接家賃もらってた部屋だから知ったこっちゃ無いってことなんだね」

クマ 「いやいや、管理会社だと言っても管理してない部屋だと何も権限が無いんですよ」

オーナー 「そうなんだ・・・ でも弁護士はお金掛かるでしょ?」

クマ 「もちろん訴訟を頼んだら着手金から成功報酬まで掛かりますけど、全部ご自分でやれば実費だけしか掛かりませんよ」

オーナー 「訴訟とかしたくないし、円満に終わらせたいんだよね」

クマ 「とりあえず、うちの先生に相談する日のアポを取りますけど、年末だから来年になるかも知れませんよ」


と、言って顧問の先生の携帯に自分が電話したところ、内容的に単純な滞納では無いので詳しく聞きたいとの話になり、直接オーナーさんへ電話してくれることになりました。

30分くらいしてから顧問の先生より折り返しがありました。

先生 「ちょっと今回のは一旦クマさんの会社でこの部屋も管理してもらって滞納状況を明確にしてもらってから明け渡ししてもらうのが良いですね」

クマ 「そうですか、最初から先生の方で受けないって事なんですね」

IMG_2998具体的に書けないのですが、現在抱えている「その他の絡み」に配慮しないと面倒な事になるとの判断で、普通に管理して管理業務の範疇での督促をしてから法的手続きに入るのが良いとのアドバイスをされたそうです。

なかなか微妙な対応が必要になってきますが、丸投げしないで困りごとを解決することにもなるので、ある意味無難な着地点なのかも知れません。





年末に困っているのは賃料払えない入居者さんだけじゃ無いって事ですね。


さて、本日は会社の大掃除の日です。

オーナーさん訪問とか地代を現金で届けるとかイベントがあるのですが、終わったら掃除できるように作業服で出社しました。

いつもなら終わった後に忘年会が恒例だったのですが、今年は中止です。

まぁ 仕方ないですね。



ではまた明日


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勉強しても学習しない人・・・

昨日(22日)の定休日。

たまにお呼ばれする勉強会で都内へ行ってきました。

今回は保証会社の役員さんにいろいろ教えて頂けるとの事でジックリ勉強させて頂きました。



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あまり具体的な事は書けませんが、保証会社の審査の過程で反社チェックをどうやっているのかについてが気になったところでしたが、今のところ完璧なシステムは無いようで、最終的には面談した営業担当や管理会社の判断力みたいな分野が大事だったりする状態なのでしょう。

もっとも、反社だけでなく神経質な人とか被害妄想が激しい人とかネチネチする人なんてのはデータベース自体無いのでしょうから入口での審査が大切な訳ですね。

保証会社に任せれば安心なのは滞納に関することだけだと実感しました。



今回参加メンバーは自分以外は大手の管理会社の偉い方ばかりで、スケールが全然違うのですが何とも話が楽しくて時間を忘れて盛り上がっちゃう感じです。


IMG_2448勉強会が終わってからも勉強会が続きました。

良く見るとアクリル板がある事がわかると思いますが、今時の飲食店さんも苦労しているのでしょう。










IMG_2458そして、いつの間にか場所を移動して落ち着いたお店で更に勉強会。

ここら辺になると何を話していたのかも不明な感じになってくるものです・・・








数日前にも、飲みすぎて頭が回らないとか書いていましたが、勉強しに行っても学習しない状態は改善しないとダメですね。

しばらく、禁酒してみようかと思いますが、自分の場合は晩酌しないタイプなので完全にやめる事も出来なくは無い気がしてます。


どうなのでしょうかね・・・


と、言う事で休み明けの本日も頑張りましょう!


ではまた明日


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思い出しました・・・

昨日は、当社の活動エリア内でマンション1棟の自主管理をされているオーナーさんご夫婦が来店されました。

カウンターで営業課のマネージャーが対応したのですが、自分が座っている場所はパーティションで仕切ってあって様子が見えないのですが、話している内容が聞こえます。

何やら20年近く前のトラブルについて話をしている様子で当時在籍していたスタッフの名前が出てきています。


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奥様 「もう20年くらい前に担当してた〇〇さんとか責任者の〇〇さんはいますか?」

マネージャー 「いえ、二人とも退職していますけど」

奥様 「ちょっと頼みがあるんですけど・・・」



マネージャーが対応している内容に聞き耳を立てていると、その当時にオーナーチェンジで購入した物件に極度の滞納者が住んでいて、前所有者からきちんと引継ぎがされておらず集金も追い出しも出来なくて困っていたところ、その滞納者を客付けした当社の担当に督促をお願いしてダメで、督促専門業者さんにお願いして当社とは疎遠になっていたとの話です。

詳細は省略しますが、現在もその滞納者は居住中で市役所からお金が出る状態になっているそうです。

が、現在の賃料回収はできるけれど、過去の滞納分や更新料について回収したいとのこと・・・

奥様 「あの時はお宅の会社には警察沙汰になって怖い思いさせちゃって申し訳なかったです」

マネージャー 「警察沙汰ですか?」

奥様 「そう、名前思い出した、熊切さんが督促に行ってナイフ突き付けられて警察がたくさん来たんですよ」

マネージャー 「熊切なら後ろの席にいますよ」


何か、話を聞いているうちに「警察沙汰」で思い出してきたのですが、このブログを書き出す以前の出来事でした。

クマ 「こんにちは、〇〇マンションのオーナーさんでしたか、ご無沙汰してます」

奥様 「あら〜 久しぶりねぇ 全然お変わりない感じで」

クマ 「そうですか、もう20年くらい経ちますよね、だいぶ変わったでしょ」

そうですねとも言えない微妙な様子・・・


そんな話から始まりましたが、その事件は2002年(平成14年)頃の話で、当時30代前半だった自分は滞納者が許せない的な考えと自力救済が原則的な行動力があったので荒っぽいやり取りをしていたのでしょう。

当時の事が何か記録に残って無いかと思い探してみたところ、ブログ始める前の修羅場的思い出を読者さんからのコメントに答えている2006年の記録がありました。

多分、今よりも記憶が新鮮な頃に書いたので正しい記憶かと思います。

912
「いい加減にしろ、どっちが悪いんだ!」って言い返したらカッターもって飛び出してきたので「自分に指一本でも触れたら刑事事件にするぞ」と言って、そのまま頭突き(軽くですが)されたので警察を呼んだのですが、「カッターで脅されてる」と110番で伝えたので、完全武装の警察官6人くらいがサイレン鳴らして来てくれたのでした。

まぁ 管理物件でも無いのに(客付けはしましたが)良く体張って頑張ったものだと思いますが無謀で得する事のない反面教師的な教訓だけを残した思い出です。



ご主人 「あれから債権回収の専門会社に頼んだんですけど、そうしたら入居者が自宅まで脅しにくるようになって大変だったんですよ」

奥様 「ホント怖くて警察にも頼んでいろいろやったのですが、その後は市役所から生活保護が出るようになって賃料だけは入るようになったんです」

クマ 「そうでしたか・・・ で、今日の当社にお願いって何でしょうか?」



話を聞くと、一番の理想は過去の滞納金を取りたい、無理なら過去の更新料を取りたいとのこと。

生活保護になって以降なら更新料も市から出るはずなので、更新契約書を締結して欲しいとのこと。

2002年の初回の契約で止まっているのだと思って持参された契約書を見たところ2年前に契約書が巻き直してありました。

クマ 「あれ? これ更新してあるじゃないですか」

ご主人 「はい、更新料もらってない事に気が付いたので2年前に市役所さんと協力して入居者にハンコ押してもらったんですけど、私が作った契約書なので不動産会社の契約書が欲しいんです」

クマ 「ご主人さんが作った契約書に更新料の事も書いてあるから大丈夫ですよ」

ご主人 「いや、そこら辺きちんとした契約書にして、できれば過去の滞納とか追い出しとか関わって頂ければと思いまして」

クマ 「申し訳ないですけど、管理物件以外対応できないしトラブル対応だけが目的だったら弁護士さんか司法書士さんに頼んで訴訟して追い出すこと考えた方が良いんじゃないですかね」

奥様 「訴訟なんてお金かかるし、また家に来られたら嫌なので刺激したくないんですよ」

クマ 「そうですか・・・ 他の入居者に迷惑かけてる生活保護の人を市役所の担当さんに相談して引越ししてもらった事が過去に経験ありますけど、強制は出来ないから本人さん次第でしょうね」

結局、当社での更新手続きはせずに市役所の担当さんに相談するとの事で帰られました。

ちょっと詳しく書けませんが、多分18年前の段階よりも話が通じない感じになっているような気がしますので、自分自身無理したく無いしスタッフはもっと嫌でしょう。

まぁ 過去の嫌な経験から管理を取りたいって気分にならない事もあるものです。

記憶が消えないうちに過去の思い出を書かせて頂きました。


ではまた明日


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正常化します。

一昔前、このブログでは滞納督促ネタが多くありました。

今は保証会社必須の対応をしている事で、ネタになるような大物は3年前に撲滅した感じで、一部ルーズな遅延常習者を管理課で対処している程度です。

そんな感じで感覚が鈍っているところ、火曜日に会社で購入した物件の調査を始めました。



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いろいろ訳ありなので深く書きませんが、前オーナーから入居者がいないと言われている部屋に住んでいる気配があったり、住んでいると言われた部屋のガスや電気が閉栓されている状態からのスタート。

IMG_1291状況不明な部屋には5日前に仕掛けをしてきてあり、10部屋あるうちの2部屋は誰かわからない人が住んでいる事が確定。
この2部屋に関しては、再度前オーナーさんに賃料の入金確認をする予定です。

他にガス屋さんより1部屋が夜逃げした可能性が高いとの情報を得たので、その部屋に関しては本日安否確認しようと思います。




結果的に完全に空いている部屋が2部屋で、夜逃げの可能性があるのが1部屋、契約書が無い人が入っているのが2部屋なので70%の稼働率の物件を購入したと言う事なのでしょう。

IMG_1282空室については、きちんとリフォームされている様子でした。
一度は室内をキレイにして数年ほど案内が無かったと思えるクモの巣の多い部屋になってました。

リフォーム費用を見込んでいましたが、これならクリーニング程度で十分貸しに出せる状態です。






入居者関係の調査・適正化と同時に空き部屋の客付けを開始する予定なのですが、共用部分に関しても無管理状態が長かったので結構な手入れが必要です。

まだ築20年ちょっとなので、外壁塗装まで行えばかなり良い物件に生まれ変わる事でしょう。

と、言う事で本日は夜逃げしたらしい部屋の安否確認に行ってきます。


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com