賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

入居準備関係

記録残ってる?




「人の出生から死亡に至るまでの親族関係を登録公証するもので,日本国民について編製され,日本国籍をも公証する唯一の制度です」


1106法務省の戸籍とは何か解説してあるHPの一文なのですが、よく見ると句読点の読点が「、(テン)」では無く「,(コンマ)」になっていることに気がつきます。

そこら辺、昔からのお役所の伝統みたいなものがあるようで、最近になってから文化庁のHP「公用文書の考え方」についてと言う建議書が出されていました。

建議って言葉自体歴史を感じますね・・・




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昨日は、遺産分割協議書を作成するにあたり、まずは法定相続情報の法務局への手続きをしようと思って、依頼主さん宅を訪問してきました。

被相続人(亡くなった方)の出生から死亡までの事を戸籍により確認しますが、ご年齢が上がるほど昔の戸籍が必要となります。

これがまた、手書きの時代の戸籍は日本語の筆記体なのか手が震えて書いていたのか解読するのが大変だったりします。


11061数年前に別案件で「自分以外に相続人はいません」との売主さんの言葉を信じて土地の売買契約をした後に放置状態だった相続登記を準備してたら売主さんのお父様に離婚歴があり、お子さん(売主さんの母親違いの姉)がいることがわかったと言う案件がありました。









この時も、筆記体の戸籍だったのですが、売主さんもショックで、自分と二人で新発見したお姉さんに会いに行ったところ、成年後見人をつけないとダメな状態と判明。

買主業者の社長さんにお詫びして売買契約を白紙解約して頂きました。


そして約1年後に同じ業者さんに同じ金額で売却が出来て解決した案件となった感じです。


と、そんな例え話をすると、法定相続人が誰なのかを調べる理由をバッチリ理解して頂けるものなので、自分自身も良い経験を積ませて頂いたと感謝しています。


IMG_8333戸籍には、父親と母親の名前が書いてあり、生年月日、婚姻日、配偶者の名前が書いてあり、最後は死亡日と死亡地が記載されます。

公的な機関が人生の節目を記録している訳なのですね。

死亡地がご自宅から離れた市だったので、聞いてみたところ、施設にいらっしゃったとのこと。







IMG_8334今回は奥様を亡くされたご主人様が依頼人なのですが、ほんと、どんな方にも物語があるもので他人様のこととは言え、聞き入ってしまうものです。

そう言う話になると自分が前から気になっている歴史まとめの仕事がしたくなるものですが、何れにしても亡くなった後になってはご本人様からの話が聞けない訳です。

今後、今の仕事と絡めてやってみようと思いました。





さて、本日は午前中にIT会社の方が来社されます。

当社の社有物件のうち1Kタイプと3DKタイプが空いてしまったので、スマートホーム化出来るのか検証と見積もりをして頂く予定です。

そして夕方からは居住用の売買物件のご案内をしてきます。

で、夜は大河ドラマの日ですので密度濃く仕事を終わらせようと思います!



ではまた明日


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教えて頂きありがとうございます!

IMG_9335以前ブログで報告したドンキーコングを思い出す倉庫ですが、申込が入り月内に引渡し予定となりました。

住宅系とは違う設備のチェックをしないといけないのと、延床270坪もあるので客付けしたN店長だけでは確認が大変なので自分も現地へ行ってきました。






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4d915127 (1)床と壁と天井と照明器具と窓とシャッターとトイレ程度の設備なのですが、中二階をいれると3階建てになるので結構見応えがあります。










f8e5d949自分たちは居住系の物件には慣れていますが、倉庫物件の経験は大してありませんので、一番気にしていたのがダムウェーターです。

1階から3階まで荷物を運ぶ壁も天井も無いエレベーターなのですが、これが実にトキメキます。







IMG_9401前回確認した時は動力電源が通電されていなかったので今回は通電しての確認でした。

シャッターを開けて脇にあった操作スイッチを押しましたが全く無反応。

「別系統のスイッチがあるのだろう」と広い倉庫内を探し回って確認しましたがそれらしいものは見つかりません。





IMG_9409 1動力ブレーカーのスイッチがONになってるのに無反応なんだから電灯のブレーカーしか通電されてないのかと思って東京電力に確認の電話をしているところで、外壁のシールはがしの見積もりに来た塗装業者さんが登場。

ダムウェーターが動かない理由を教えてくれました。








IMG_9421 1クマ 「なんかダムウェーター壊れてるみたい」

業者 「安全バーを掛けてないからじゃないの?」


全く気が付きませんでしたが安全バーが荷台の脇に設置されていて上に持ち上げて斜めに倒すと通電される仕組みでした。






IMG_9417単純なバネスイッチがあって、安全バーを固定しないと動かないようになっていました。

N店長 「良かったよ、電気屋さん呼ぶところだった」

クマ 「もしかして常識だった感じ?」

業者 「常識ですね」


知らないって恥ずかしいものですが、勉強になりました



IMG_9334いろいろ確認した後は、前日に頼まれた風が吹くとマンションのアンテナから音が出る件の現場へ移動。

屋上へ登りアンテナを手で確認するとガタガタ動いて外壁へ当たって音が出る状態でした。










IMG_9425こちらはアンテナの支柱を3本のボルトで締め付ける昔の全自動洗濯機用水栓金具みたいな感じだったので、手を伸ばして3点を締め付けて完了。

と、思っていたら親切な読者さんから「スプリングワッシャー入れるか、抜け止め剤を塗布しないと」とコメントを頂きました。



確かに、5年前に増し締めしてダメだったのだから同じ事をしていたら問題が再発する訳ですね・・・

スプリングワッシャーか抜け止め剤を手に入れたら再度対応してきます。


何か久しぶりの外作業日でしたが、いろいろ勉強になった1日でしたよ。


さて、本日は朝から新幹線に乗って石川県へ移動します。

アイレムJAPANさん主催のセミナーで語らせて頂きますが、無料セミナーなのでぜひお近くの方はお寄り頂ければと思います。

本日2月4日(火)14時45分受付15時から17時 近江町交流プラザです。

詳細はこちら



ではまた明日


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後出しでしたが・・・

西日本での大雨で特別警報が出て大変な状態になっている地域があるとのことを報道で見ました。

特別警報は数十年に1度の大災害になると予想されると発令されるそうですが、ホント最近は数十年に1度と言う括りが壊れたような気がしてます。

地震も大雨も自然現象で、何が起こるか全く読めないのが怖いところですが、特別警報が出た場合は迷って無いで決められた場所に避難した方が良いのでしょう。

被害にあわれている皆様にお見舞い申し上げます。


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先日、管理受託したビルで私設の水道メーターを水道局のメータに交換する工事をするとブログに書きました

水を大量に使うテナントさんの休業日を選び、入居者さんに断水のお知らせしたり結構段取り組むのが大変です。

まぁ 今まで戸別にメーター読んで集金していた管理会社さんはもっと大変だった事でしょう。

午前9時半に作業開始予定だったので出だしと中間と終了時に顔出ししようと思っていたのですが、バタバタしていて出かけられず会社でお客さんと電話していると水道業者さんから携帯に何度か着信がありました。

何だろうと思って折返しの電話をしてみると・・・

業者 「すみません、ちょっと面倒な事になりまして・・・」

クマ 「これからそっちへ向かう予定ですけど何かありました?」

業者 「はい・・・ 電話じゃ何ですから来たら説明します」



IMG_1219何だろうと思って車の中でいろいろ想像しながら現地へ到着。

作業車がありましたが、作業している様子はありません。




業者 「実はですねぇ ちょっと見込み違いがありましてね」

クマ 「見込み違い・・・  何が違ってたんですか?」

IMG_1214業者さんが言うには新しく付ける水道メーターが既存のパイプに刻まれている溝と合わないとのことです。

自分的には何かしらのカートリッジ付けるとかカットして溝がある部分を付け替えれば良いのかと思いましたが・・・







IMG_1216業者 「このビルで使っているパイプが市で使っている水道メーターと合わないんですよ」

クマ 「既存のパイプ切断して溝が合うパイプに先っぽだけ交換すれば良いんじゃないですか?」










IMG_1210業者 「いやいや、先っぽ程度じゃ無理でしてコンクリ部分を長めに斫(はつ)って給水管交換しないとダメなんですよ」

クマ 「そうなんですか・・・ それでお願いしますよ」

業者 「申し訳ないですけど、自分一人で出来ないんで別の日にお願いしたいんです」

クマ 「え〜 今日出来ないってことですか・・・」

業者 「すみません・・・ テナントさんには私から報告しておきますので」


クマ 「別にそのくらいは自分がやりますよ」

業者 「あとですねぇ 工事内容が追加になってしまうので費用の方も上がってしまうって言ったら困ります?」

クマ 「・・・困りますよ   って言うと困ります?」

業者 「困ります・・・ 実は居室用のメーター取付ける加工費用も予定より高くついちゃって私の手間賃から削った感じなんです」


いつも漏水の際に緊急出動を頼んでいるありがたい業者さんなのですが、メーターの切り替え工事に関しては初めての経験なのだそうで、頂いた見積もりに余裕が無くてギリギリの状態だったところに、1人工で出来る工事じゃなくなったので費用追加して欲しいとの事です。

クマ 「状況はわかりましたよ、赤字で工事して欲しいなんて思ってませんけど、この物件のオーナーさん職人さん上がりの元社長さんだから、見積もりの間違いとか許せないタイプなんですよ」

業者 「そうですか・・・ 一緒に訪問して説明しましょうか?」

クマ 「そこら辺は自分の仕事なので、交渉してきますけど金額はいくら上がります?」

業者 「応援1人頼むのと実費増加で◯万円追加でお願いします」



この物件オーナーさん(70代男性)は、かなりの資産家なのですが、建築系の仕事を長年してきたので細かい話が得意なのと、後出し的な見積もり変更とかすると「業者変える」とか言い出すような気の短さがあります。

状況を撮影した写真をプリントアウトしてオーナーさん宅へ訪問してきました。

クマ 「◯◯ビルの水道メーター工事なんですけど、パイプのつなぎ目の溝が市のメーターと合わなくてアスファルト掘り返して細工しないと工事進められない状態だって報告が来たんですよ」

オーナー 「そんなの見積もりの段階でわかる話だよ、見落とした業者が悪いね」

クマ 「業者さん恐縮しちゃってますけど赤字になっちゃうから金額上げて欲しいんです」

オーナー 「後から言うのは業者として未熟だよ・・・」

クマ 「実は今回、自分が安くしてくれって頼みすぎたんでキツキツの請負金額だったからホント赤字でして・・・」

オーナー 「え? 俺は安くして欲しいなんて言ってないよ、ダメだよ職人泣かせちゃ」

クマ 「すみません、ちょっと値切り過ぎてたので◯万円の金額UPをお願いしたいんです」

オーナー 「値切ってまで仕事頼むほど落ちぶれて無いから金額上げて早いところ終わらせてよ」



何か、いろいろ言われると思いましたが、職人さんの気持ちが良くわかるオーナーさんで良かったです。

いろんなオーナーさんがいるので自然と忖度したりしてましたが、実際に作業するのは職人さんですので、管理会社は調整が仕事なのでしょう・・・

ちょっと焦りましたが話がまとまって良かったです。

ちなみに工事は来週火曜日の予定となりました。

ではまた明日


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差別化と二極化

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自分は、社会人になってからお花見をしたことがありません。

この業界で働き続けているので、桜の時期が賃貸物件の入退去繁忙期と重なるからなのかと思います。

IMG_0102昨日も管理課S君と夜遅くまで入居前準備をしていました。

扱っている物件も築年数が経ち壁の一面だけアクセントクロスとして柄を変える事が多くなっています。




アクセントクロス自体、好みが別れるのですが、入居者さんには好評で、様々なタイプを経験させてもらいましたが、全て客付けが早くなる効果があったような感じです。

5b7498f2導入しだした初期の頃はドキドキ状態でしたが、ワンルーム物件みたいに間取りがイジれない物件は、見た目を変えるってのが差別化になるのでしょうね。








54bf7539今までで一番、「大丈夫かよ」と思ったのがアニメ柄のクロスなのですが、自分の予想が外れて結構人気あるようです。

と、言ってもOKしてくれるオーナーさんが少ないので3件程の経験しかありませんが






IMG_0106昨日の入居前準備の最終物件が午後9時を回ってしまいました。

ファミリー物件だと照明器具が無いのでマキタの充電式ワークライトが大活躍なのですが、明るいうちにやるべきでしたね・・・





段取り組んで入居前準備をしていますが、この時期は引越しゴミを大量に出されたりして想定外の緊急事態が発生するものです。

S君の方は、昼間に突発的なゴミ回収業務が発生して2時間くらい時間をロスしました。

やっぱりこの時期パンパンになっちゃいますね


で、その頃自分の方は・・・

BlogPaint東京駅の近くの桜並木でお花見散歩してました

何とも想定外に桜を満喫させて頂きましたが、実は昨日東京にあるアミックスさんに訪問させて頂きました。





IMG_0093アミックスさんの会長であり、賃貸管理業界最大の団体である(公財)日本賃貸住宅管理協会のトップである末永会長さんに、先日の話の流れで今後の業界の流れについてのお話をご教授頂いた感じです。
←見晴らしの良い会議室でした。




人口が減っていく中で、賃貸管理関連の仕事で何をして行くべきか?

人の集まる地域と減っていく地域の二極化が進む事を踏まえて資産の組み換え系の提案をどのように進めて行くかが重要なポイントであると教えて頂きました。

その他いろいろお話を聞かせて頂きましたが、「一番大切なのは、お客様にとって、正しい選択をハッキリと伝えて提供する事だよ」との言葉が心に響きました。

業者側の儲け中心での考えで提案したものは何れダメになって行く事がわかって行くだろう・・・

FullSizeRenderそんなお話をお昼ごはんをご馳走になりながら聞かせて頂きました。
お忙しい中、貴重な時間を作って頂き

ありがとうございましたm(_ _)m







FullSizeRender (1)と、言うことで自分にとってはすごく勉強になり良い経験をさせて頂いたのですが、その分、昨日の管理課業務が大混乱で遅い時間まで作業することになっちゃった感じです





さて、本日は自分が担当する解約立会が5件あります・・・

3月最終日ですので、こんなものでしょう。


ではまた明日




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あやちゃん先生と対談させて頂きました。


株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 勤務
令和5年4月 代表取締役就任
(保有資格)
特定行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士
二等無人航空機操縦士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com