賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

入居準備関係

後出しでしたが・・・

西日本での大雨で特別警報が出て大変な状態になっている地域があるとのことを報道で見ました。

特別警報は数十年に1度の大災害になると予想されると発令されるそうですが、ホント最近は数十年に1度と言う括りが壊れたような気がしてます。

地震も大雨も自然現象で、何が起こるか全く読めないのが怖いところですが、特別警報が出た場合は迷って無いで決められた場所に避難した方が良いのでしょう。

被害にあわれている皆様にお見舞い申し上げます。


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先日、管理受託したビルで私設の水道メーターを水道局のメータに交換する工事をするとブログに書きました

水を大量に使うテナントさんの休業日を選び、入居者さんに断水のお知らせしたり結構段取り組むのが大変です。

まぁ 今まで戸別にメーター読んで集金していた管理会社さんはもっと大変だった事でしょう。

午前9時半に作業開始予定だったので出だしと中間と終了時に顔出ししようと思っていたのですが、バタバタしていて出かけられず会社でお客さんと電話していると水道業者さんから携帯に何度か着信がありました。

何だろうと思って折返しの電話をしてみると・・・

業者 「すみません、ちょっと面倒な事になりまして・・・」

クマ 「これからそっちへ向かう予定ですけど何かありました?」

業者 「はい・・・ 電話じゃ何ですから来たら説明します」



IMG_1219何だろうと思って車の中でいろいろ想像しながら現地へ到着。

作業車がありましたが、作業している様子はありません。




業者 「実はですねぇ ちょっと見込み違いがありましてね」

クマ 「見込み違い・・・  何が違ってたんですか?」

IMG_1214業者さんが言うには新しく付ける水道メーターが既存のパイプに刻まれている溝と合わないとのことです。

自分的には何かしらのカートリッジ付けるとかカットして溝がある部分を付け替えれば良いのかと思いましたが・・・







IMG_1216業者 「このビルで使っているパイプが市で使っている水道メーターと合わないんですよ」

クマ 「既存のパイプ切断して溝が合うパイプに先っぽだけ交換すれば良いんじゃないですか?」










IMG_1210業者 「いやいや、先っぽ程度じゃ無理でしてコンクリ部分を長めに斫(はつ)って給水管交換しないとダメなんですよ」

クマ 「そうなんですか・・・ それでお願いしますよ」

業者 「申し訳ないですけど、自分一人で出来ないんで別の日にお願いしたいんです」

クマ 「え〜 今日出来ないってことですか・・・」

業者 「すみません・・・ テナントさんには私から報告しておきますので」


クマ 「別にそのくらいは自分がやりますよ」

業者 「あとですねぇ 工事内容が追加になってしまうので費用の方も上がってしまうって言ったら困ります?」

クマ 「・・・困りますよ   って言うと困ります?」

業者 「困ります・・・ 実は居室用のメーター取付ける加工費用も予定より高くついちゃって私の手間賃から削った感じなんです」


いつも漏水の際に緊急出動を頼んでいるありがたい業者さんなのですが、メーターの切り替え工事に関しては初めての経験なのだそうで、頂いた見積もりに余裕が無くてギリギリの状態だったところに、1人工で出来る工事じゃなくなったので費用追加して欲しいとの事です。

クマ 「状況はわかりましたよ、赤字で工事して欲しいなんて思ってませんけど、この物件のオーナーさん職人さん上がりの元社長さんだから、見積もりの間違いとか許せないタイプなんですよ」

業者 「そうですか・・・ 一緒に訪問して説明しましょうか?」

クマ 「そこら辺は自分の仕事なので、交渉してきますけど金額はいくら上がります?」

業者 「応援1人頼むのと実費増加で◯万円追加でお願いします」



この物件オーナーさん(70代男性)は、かなりの資産家なのですが、建築系の仕事を長年してきたので細かい話が得意なのと、後出し的な見積もり変更とかすると「業者変える」とか言い出すような気の短さがあります。

状況を撮影した写真をプリントアウトしてオーナーさん宅へ訪問してきました。

クマ 「◯◯ビルの水道メーター工事なんですけど、パイプのつなぎ目の溝が市のメーターと合わなくてアスファルト掘り返して細工しないと工事進められない状態だって報告が来たんですよ」

オーナー 「そんなの見積もりの段階でわかる話だよ、見落とした業者が悪いね」

クマ 「業者さん恐縮しちゃってますけど赤字になっちゃうから金額上げて欲しいんです」

オーナー 「後から言うのは業者として未熟だよ・・・」

クマ 「実は今回、自分が安くしてくれって頼みすぎたんでキツキツの請負金額だったからホント赤字でして・・・」

オーナー 「え? 俺は安くして欲しいなんて言ってないよ、ダメだよ職人泣かせちゃ」

クマ 「すみません、ちょっと値切り過ぎてたので◯万円の金額UPをお願いしたいんです」

オーナー 「値切ってまで仕事頼むほど落ちぶれて無いから金額上げて早いところ終わらせてよ」



何か、いろいろ言われると思いましたが、職人さんの気持ちが良くわかるオーナーさんで良かったです。

いろんなオーナーさんがいるので自然と忖度したりしてましたが、実際に作業するのは職人さんですので、管理会社は調整が仕事なのでしょう・・・

ちょっと焦りましたが話がまとまって良かったです。

ちなみに工事は来週火曜日の予定となりました。

ではまた明日


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差別化と二極化

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自分は、社会人になってからお花見をしたことがありません。

この業界で働き続けているので、桜の時期が賃貸物件の入退去繁忙期と重なるからなのかと思います。

IMG_0102昨日も管理課S君と夜遅くまで入居前準備をしていました。

扱っている物件も築年数が経ち壁の一面だけアクセントクロスとして柄を変える事が多くなっています。




アクセントクロス自体、好みが別れるのですが、入居者さんには好評で、様々なタイプを経験させてもらいましたが、全て客付けが早くなる効果があったような感じです。

5b7498f2導入しだした初期の頃はドキドキ状態でしたが、ワンルーム物件みたいに間取りがイジれない物件は、見た目を変えるってのが差別化になるのでしょうね。








54bf7539今までで一番、「大丈夫かよ」と思ったのがアニメ柄のクロスなのですが、自分の予想が外れて結構人気あるようです。

と、言ってもOKしてくれるオーナーさんが少ないので3件程の経験しかありませんが






IMG_0106昨日の入居前準備の最終物件が午後9時を回ってしまいました。

ファミリー物件だと照明器具が無いのでマキタの充電式ワークライトが大活躍なのですが、明るいうちにやるべきでしたね・・・





段取り組んで入居前準備をしていますが、この時期は引越しゴミを大量に出されたりして想定外の緊急事態が発生するものです。

S君の方は、昼間に突発的なゴミ回収業務が発生して2時間くらい時間をロスしました。

やっぱりこの時期パンパンになっちゃいますね


で、その頃自分の方は・・・

BlogPaint東京駅の近くの桜並木でお花見散歩してました

何とも想定外に桜を満喫させて頂きましたが、実は昨日東京にあるアミックスさんに訪問させて頂きました。





IMG_0093アミックスさんの会長であり、賃貸管理業界最大の団体である(公財)日本賃貸住宅管理協会のトップである末永会長さんに、先日の話の流れで今後の業界の流れについてのお話をご教授頂いた感じです。
←見晴らしの良い会議室でした。




人口が減っていく中で、賃貸管理関連の仕事で何をして行くべきか?

人の集まる地域と減っていく地域の二極化が進む事を踏まえて資産の組み換え系の提案をどのように進めて行くかが重要なポイントであると教えて頂きました。

その他いろいろお話を聞かせて頂きましたが、「一番大切なのは、お客様にとって、正しい選択をハッキリと伝えて提供する事だよ」との言葉が心に響きました。

業者側の儲け中心での考えで提案したものは何れダメになって行く事がわかって行くだろう・・・

FullSizeRenderそんなお話をお昼ごはんをご馳走になりながら聞かせて頂きました。
お忙しい中、貴重な時間を作って頂き

ありがとうございましたm(_ _)m







FullSizeRender (1)と、言うことで自分にとってはすごく勉強になり良い経験をさせて頂いたのですが、その分、昨日の管理課業務が大混乱で遅い時間まで作業することになっちゃった感じです





さて、本日は自分が担当する解約立会が5件あります・・・

3月最終日ですので、こんなものでしょう。


ではまた明日




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初心に帰る

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きのうは、午前中事務処理や業者発注をして午後から管理課S君と入居前準備を行いました。

このセットアップ作業、ふた手に別れて手分けして1物件づつ各自で対応する方が良いのか、2人がかりで1物件を一緒に対処するのが良いか考えていた時期がありました。

結論を言うと、「何も問題が無い物件は、ふた手に別れて対処するのが良いが、問題がある物件は2人で対応するのが良い」との事になりました。

大体が、「あの物件は新しいから大丈夫そう、だとか古いから何かある」と検討がつくのですが、ここ最近は全物件が年をとってきて油断できません。

ですので、最初から2人で対応する方が、結果として早く終る可能性が高くなるし、チェック漏れも少なくなるものです。

しばらく空いてしまった部屋などは、建具調整水漏れ系の対処で思わず時間がかかってしまったりします。

IMG_0059昨日も、ワンルームの部屋でトイレタンクより便器へ水を流すパイプの根本からの漏水を発見してしまいました。

こう言うのも一人がタンクを持ち上げながら増し締めを行う等、2人がかりの方が良い感じです。




まぁ そんな事で、何が起きても対応できる二人がかりの方が、ストレスも軽減できるものです。


もっとも、管理課S君は自分のヘルプが入らない繁忙期以外は全て一人でこなしていますので、結構大変な訳です。

で、自分も繁忙期に結構な時間を管理課業務に当てているのです。

そこで、突然の発表になりますが、今週の木曜日から管理課に新人君が入社します。

年齢的にはS君の2学年下で30代の男性、約2年くらい賃貸管理の経験があるとの事です。

しばらくは、S君の元でリフォームや修理テクニック、オーナーさんや入居者さん対応を学んでもらい、女性陣からは事務処理を教わってもらおうと考えています。

自分の方は、管理業務に関わる時間を少なくして売買や相続関係業務に専念したいところですが、人的トラブルや滞納処理なんかも引き継ぎたいと思っています。

いずれにしても、管理課には管理課S君が配属されて以来10年ぶりの人員追加ですので、期待してしまうものです。


そんな話を、移動中の車の中でしていました。

S君  「彼は鍵交換とか出来るんですかね?」

クマ  「やったこと有るのはできるだろうけど、うちの鍵の種類は半端じゃないらね」

S君  「まぁ自分の場合は、全くの未経験でしたので、件数こなせば大丈夫ですね」

クマ  「だよねぇ 敷金とは何かから勉強したもんね」

全くの異業種からの入社だったS君は入社当時、賃貸管理業界で使われる言葉の意味から覚えてもらいましたが、10年経った今では電気工事士や宅建の資格も取得してプロとなった訳です。

S君  「ほんと入社した頃は何をやるのも意味不明でしたよ」

クマ  「鍵の交換なんて特にそうだよね」

S君  「慣れれば、どうってこと無いけど初めてだとわからないものです」

クマ  「だよねぇ 俺なんかここ最近見たこと無い鍵が無くなってつまらないよ」



そんな、お互いの新人時代の昔話で盛り上がりながら現場に到着。



IMG_00582人で周る場合、相変わらず自分の方は、鍵交換が担当です。

うちの管理物件に限れば9割以上のシリンダーを仕入れてあり交換できます。




残りの1割が交換できない鍵なのですが、古い物件の特殊な鍵だったり、一戸建用の見たことも無い鍵になります。

そう言う特殊なのは鍵屋さんにお願いするのですが、自分は昔から鍵交換作業が好きです。


「交換できないタイプが見てみたい」と自信をもっていたのですが・・・


見事なタイミングで初めてのタイプに遭遇しました。

IMG_0062この物件、7年前に建築されたのですが、自分、当時シー・エフ・ネッツで働いていた時期だったので、この物件自体あまり詳しく知りません・・・






クマ  「この鍵見たこと無いタイプだ・・・」

S君  「えっ〜  MIWAのLSPにカバーが付いてるだけですよ」

クマ  「そうなんだ、この下の小ビスを外せばいいのか・・・」

S君  「この小ビスがクセもので上に押し付けながらやらないとバカネジになるトラップですから」


この仕事、ネジの頭が潰れて回せなくなっちゃうバカネジが実に効率を妨げます。

鍵の小さな部品だけでなく、建具の調整なんかでも「ワナにはまった」みたいな感じで、その日の運命を変えてしまうくらいの影響力があるので注意しないといけません。

新人君には、そう言う細かい所も教えないといけませんが、考えてみれば管理業務だけではなく、売買系にもトラップ(ワナ)が多くありますので、他人に指導する前に自分自身も気をつけないといけませんね。

今回の新人君の入社は、気が付かなかった事に目が行ったり、違う視点で業務を見直す切っ掛けになるのではないかと思いますので、お互いに成長できるように頑張りたいと思います。


さて、本日は解約立会がたくさんあると思っていましたが、自分が遠方地の物件を担当することになって件数自体は3件に減らしてもらえました。

遠方地物件は渋滞してると片道90分かかるので、移動時間が長いんです。

いろいろ仕事を抱えているので、ドライブ気分になれないのが残念です。

ではまた明日


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名前を隠す人・・・

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きのうは、午前中土地売買関係の役所調査をして午後には管理課業務に専念しました。

どこでも同じでしょうけど、物件が年々老朽化しているので、入居前準備関係では引っかかる事が多くなっています。

管理課S君と一緒に準備する時には、自分が鍵交換とパッキン交換担当で、S君が建付けや電気系の不具合を確認します。

IMG_9490鍵交換に関しては、いろんな種類がありますので、自分としては楽しんでやってます。

ネジ山が潰れているとか、レア物の鍵で無い限りは5分も掛からずに終わります。




この作業を1人がやっている間に別の事ができるのが、2人作業の良い所なのですがS君は繁忙期以外一人で黙々とやっているんですね・・・


水周り系にしてもパッキン交換で大体なおりますが、レア物の水栓とかシンクに穴が空いてるとか無ければ問題なく終わるものです。

電気系の不具合も、S君昨年電気工事士の資格を取ったので、心強く頼っています。

で、大体面倒な事になるのが建具系です。

29602928コスって開かないとか、上下で隙間が広がりすぎている何てのは蝶番での調整をチャレンジしますが、無理だと削ったりして大掛かりになってしまいます。






本来はリフォームする時に業者さんが直してくれるとありがたいのですが、面倒な作業なので「こすってます」の報告書が来て入居前準備で調整するなんて感じになってしまうものです。


昨日の入居前準備物件は3件だったのですが、築年数的に何かしらあるだろうと思っていましたが予想外に問題なく終了しました。

こんな日もありますが、逆に新しい物件でも時間がかかる時があるものです。

運が良い日ってあるものですね


・・・

とか思ってたら「マンションのゴミ置き場が凄いことになってるよ」との連絡が来ました

暗くなってしまいましたが、出動です。

IMG_9491現地へ到着すると、「分別が出来ていないので出し直して下さい」とシールの貼ってあるゴミが満タン状態

これでは入居者さんがゴミ出しできません。







IMG_9494絶対に出したやつを特定してやる・・・

自分とS君で分析すること1時間。

うちらの用語で「全部入り」な状態の袋が大量にありました。




「全部入り」とは、ゴミ袋の中に燃やせるゴミ、プラスチック、ビン・カン・ペットボトル・金属等がミックスされているゴミです。

燃やせるゴミの中にちょっとプラスチックが混じった程度なら「気をつけて下さい」程度の注意で終わらせますが、ビンやカンが混じっているのは悪質です。

未分別ゴミトラブルの対処方法としては、出した人に指導をするのが鉄則なのです。


すぐに判明するだろうと思っていましたが、今回は全く手がかり無し・・・

確信犯の入居者か、外部からの投げ込みなのでしょう。

IMG_9496実に不愉快な仕事となりましたが、今度はゴミを撤去しないといけません。

業務用の産廃系処理場と提携しているので、作業車で持ち込む事にしました。







IMG_9499ゴミは90Lの袋につめ替えてますが、ハイエースの後部に積んだゴミは悪臭を放ちます。

この不愉快さはゴミ捨犯に対する怒りへ変わります。






IMG_9501自分はいつも公共の処理場へ行ってますが、民間の産廃業者とも提携してます。
土日や夜遅くても捨てられるとの事で実に助かりますが、結構金額が高いです・・・






やっぱりこれからは監視カメラの導入を考える時期なのだと思いますが、名前を隠してゴミを捨てる相手は、顔を隠してゴミを捨てるのでしょうね。


さて、本日は仕事が終わってからソフトバンクショップへ行ってくる予定です。

自分のiPhone、電話が掛かってきても着信が付くだけで通話できない事が多くなって、その都度ネットワーク設定のリセットするようになっちゃいました。

メールが大丈夫なのが救いですが、何度も着信がつくと焦ります。

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com