賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

入居準備関係

名前を隠す人・・・

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きのうは、午前中土地売買関係の役所調査をして午後には管理課業務に専念しました。

どこでも同じでしょうけど、物件が年々老朽化しているので、入居前準備関係では引っかかる事が多くなっています。

管理課S君と一緒に準備する時には、自分が鍵交換とパッキン交換担当で、S君が建付けや電気系の不具合を確認します。

IMG_9490鍵交換に関しては、いろんな種類がありますので、自分としては楽しんでやってます。

ネジ山が潰れているとか、レア物の鍵で無い限りは5分も掛からずに終わります。




この作業を1人がやっている間に別の事ができるのが、2人作業の良い所なのですがS君は繁忙期以外一人で黙々とやっているんですね・・・


水周り系にしてもパッキン交換で大体なおりますが、レア物の水栓とかシンクに穴が空いてるとか無ければ問題なく終わるものです。

電気系の不具合も、S君昨年電気工事士の資格を取ったので、心強く頼っています。

で、大体面倒な事になるのが建具系です。

29602928コスって開かないとか、上下で隙間が広がりすぎている何てのは蝶番での調整をチャレンジしますが、無理だと削ったりして大掛かりになってしまいます。






本来はリフォームする時に業者さんが直してくれるとありがたいのですが、面倒な作業なので「こすってます」の報告書が来て入居前準備で調整するなんて感じになってしまうものです。


昨日の入居前準備物件は3件だったのですが、築年数的に何かしらあるだろうと思っていましたが予想外に問題なく終了しました。

こんな日もありますが、逆に新しい物件でも時間がかかる時があるものです。

運が良い日ってあるものですね


・・・

とか思ってたら「マンションのゴミ置き場が凄いことになってるよ」との連絡が来ました

暗くなってしまいましたが、出動です。

IMG_9491現地へ到着すると、「分別が出来ていないので出し直して下さい」とシールの貼ってあるゴミが満タン状態

これでは入居者さんがゴミ出しできません。







IMG_9494絶対に出したやつを特定してやる・・・

自分とS君で分析すること1時間。

うちらの用語で「全部入り」な状態の袋が大量にありました。




「全部入り」とは、ゴミ袋の中に燃やせるゴミ、プラスチック、ビン・カン・ペットボトル・金属等がミックスされているゴミです。

燃やせるゴミの中にちょっとプラスチックが混じった程度なら「気をつけて下さい」程度の注意で終わらせますが、ビンやカンが混じっているのは悪質です。

未分別ゴミトラブルの対処方法としては、出した人に指導をするのが鉄則なのです。


すぐに判明するだろうと思っていましたが、今回は全く手がかり無し・・・

確信犯の入居者か、外部からの投げ込みなのでしょう。

IMG_9496実に不愉快な仕事となりましたが、今度はゴミを撤去しないといけません。

業務用の産廃系処理場と提携しているので、作業車で持ち込む事にしました。







IMG_9499ゴミは90Lの袋につめ替えてますが、ハイエースの後部に積んだゴミは悪臭を放ちます。

この不愉快さはゴミ捨犯に対する怒りへ変わります。






IMG_9501自分はいつも公共の処理場へ行ってますが、民間の産廃業者とも提携してます。
土日や夜遅くても捨てられるとの事で実に助かりますが、結構金額が高いです・・・






やっぱりこれからは監視カメラの導入を考える時期なのだと思いますが、名前を隠してゴミを捨てる相手は、顔を隠してゴミを捨てるのでしょうね。


さて、本日は仕事が終わってからソフトバンクショップへ行ってくる予定です。

自分のiPhone、電話が掛かってきても着信が付くだけで通話できない事が多くなって、その都度ネットワーク設定のリセットするようになっちゃいました。

メールが大丈夫なのが救いですが、何度も着信がつくと焦ります。

ではまた明日



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抱えてること・・・

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きのうから作業服に着替えて入居前準備や解約立会をサポートしてます。

いつも管理課S君に作業系はお任せなのですが、3月近くなるとパンク気味になりますので毎年恒例のイベントな感じです。

ただ、自分もいろいろ抱えている案件がありますので予定組を調整すると、時間割が決められた小学生のような気分でもあります。

デスクワークに比べたら肉体労働は体育の時間のような感じですので、運動不足の自分には、ちょうど良いのでしょうね。

IMG_9281入居前準備を二人がかりでやると実に捗ります。

一人が鍵交換しているうちにパッキンチェックしたり建付け調整したりできます。





急ぎの入居予定が入ってきたとか多い時期なので効率良く終わらせる事がこの業務で必要とされる訳です。

保留にしたり後回しにしている事が自分の首を締めると、毎年の経験からわかっていますので、溜めないようにしたいところですね。


・・・


と、言うことなのですが、3月に入ってからも自分としては溜めてしまっている捗らない事があります。

次回作の書籍の準備なのですが、昨年末には形を作るようにと言われていたのですが、さすがに3月になってしまいましたので・・・

点火プラグがダメなのかバッテリーが弱いのかエンジンがダメなのかと言い訳しても車じゃ無いのでどうにもなりません。

肉体労働すると眠くなるとか朝が寒くて早起きできないとかダメダメな言い訳が思い浮かぶのですが、区切りの良い3月1日に心を入れ替えたいと思います。

と、「思います」で終わらせちゃうのがダメな感じですが今月も頑張ります!


さて、本日は朝から新築管理物件の竣工鍵渡しに立ち会ってきます。

久しぶりの新築物件ですが、2LDKの戸建てタイプ3棟で市内では高額な賃料設定でしたが竣工前に満室となったので良かったです。

夕方は、古戸建ての媒介受託をしてきます。
こちらは今話題の使わなくなった空き家の売却です。

新築戸建ての竣工式と築40年超え戸建ての処分を同じ日に関わるってのも印象的ですが、これからは人口ピラミッドと同じで新築が減って古物件が増えていくのでしょうね。

ではまた明日



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カーペット禁止・・・

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きのうは貸し戸建のセットアップ作業で肉体労働してました。

以前書きましたが、この貸家は数年前に滞納者を追い出した後に、売却するからと放置していた物件です。

自主管理大家さんの物件だったので、その後はノータッチでしたが「お客さん決まったから住めるようにしておいて」と、依頼されて大急ぎでセットアップしました。

水回り・アンテナ・エアコン・残置物等々ダメダメ状態だったのですが、何とか先週中にセットアップが終わり、残すは敷地内に残置してある植木鉢や地面に敷いてあるカーペットの撤去です。

自分の見立てでは、L字型になっている庭のほぼ全面に敷いてあるので、90リッターのゴミ袋で6袋くらいと考えていました。

IMG_9079何で庭にカーペットが敷いてあるのか?

不思議な感じがしましたが、多分捨ても良いようなカーペットを除草シート代わりに使っていたのかと思います。






IMG_9089撤去を開始してすぐに簡単じゃない事がわかりました。

雑草がカーペットに根を張って取りにくいのと土を含み過ぎて重いんです。







IMG_9094なんとかカッターでカットしましたが、全部撤去するのに1時間ちょっとかかっちゃいましたよ・・・

こんな量&汚さだと乗用車では厳しいです。







IMG_9097レンタカー借りて処理場へ持って行きました。

自社で軽トラが欲しいところですが、レンタカー屋さんが、お得意さん価格で貸してくれるので頼っちゃってます。





元々は夜逃げなので、原状に復していない事が問題なのですが、ホント迷惑な話です。

大家さんとしては、賃料が入ってくるのでOKみたいですが、今度は良い人が入ってくれることを祈ります


さて本日火曜日は、お昼から投資会社の社長さんが売りアパートの現地確認に来てくれます。

問題無ければ近日中に契約になりますが、どうなりますでしょうか・・・

ではまた明日



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ビーバーくん・・・

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いつも午前中のブログ投稿を心がけているのですが、本日は午後の投稿となってしまいました。

1日1回、前日に起きた出来事を日記として書いていますので、夜寝る前でも書いておけば良いものを疲れて寝ちゃった&朝からバタバタしていた状態でしたよ。


IMG_8863昨日は、入居が決まった戸建て貸家のセットアップを頼まれた件で現地へ行ってきました。

この貸家、売却予定だったので、滞納者を追い出してから数年間空き家でした。




自主管理物件なので、売却相談を受けた時に見に行った事はありましたが、その時以降ノータッチ状態。

大家さんの知り合いが入居してくれる事になり、「住めるようにしておいて」と頼まれた感じです。

当初は、2月下旬の入居だと聞いていましたが、17日には完了して欲しいとの事になりました。

簡単そうで判断が難しい「住めるようにしておいて」との依頼です・・・

クマ  「見てきたんですけど、洗濯機だとか粗大ごみを捨てないとダメですね」

大家  「だよね、家賃安いから内装はクリーニングだけでいいよ」

クマ  「あとエアコンと給湯器が怪しくて、テレビアンテナが無くなってますよ」

大家  「そうなんだ・・・だめなのは全部交換してしていいけど一応確認しといてよ」

クマ  「貸家なんだからエアコン無くても良いんじゃないですか?」

大家  「いやぁ こないだ案内した時にエアコン付きだって喜んでたんだよね・・・」

クマ  「じゃぁ動作確認しておきますね」


この物件、家賃滞納していた建設会社の社長の住居として貸していた物件です。

夜逃げしたので、電気も水道も閉栓されていてプロパンガスも撤去されていました。

電気・水道・ガスを開栓するところから始めるのですが、数年間鍵が無施錠だった事もあり、鍵交換から開始です。

給湯器はガス屋さんにチェックしてもらい、テレビアンテナは電気屋さんに依頼しましたので、自分がやるのはゴミの撤去と、エアコンのチェックです。

IMG_8780見た感じ、そんなには古くなさそうなエアコンが3台ありました。

1台は日立製で、2台が三菱重工のビーバーです。







IMG_8893リモコンが無かったので、いつもの汎用リモコンで確認しました。

メーカー番号に合わせるとほとんどのメーカーで使えるのですが、複雑な機能は付いていません。




最初の1台目は全くリモコンに反応しません。

強制的に本体のスイッチを入れても動かないので故障と判断しました。


あとの2台は同じ三菱重工製品なのですが、こちらはリモコンで作動しましたが、全く暖まりません。

暖房になるまで時間がかかるのかな?

しばらくつけっ放しで待つことにしました。


まぁ ボーっと待っていた訳ではなく不具合探しやメール対応してましたけど、20分くらい待ってました


IMG_8879勢い良く風が出ていますが、2台とも全く暖まりません

多分、こちらの2台も故障なのでしょうね・・・






会社に帰ってから念のために型番から製品情報を見てみました。

今時は型番をネットで探すと説明書なんかが取り出せるので便利です。

無題かわいいビーバーくんがシャボン玉で遊んでいます。

三菱重工がビーバーで三菱電機が霧ヶ峰なんだよね。

・・・ とか思いながら見てたら冷房専用エアコンでした



最近は見かけなくなりましたが、一昔前はよくあったんですよね

純正のリモコンが無くてわからなかったのですが、ビーバー君にやられましたよ・・・

大家さんに冷房専用の件を伝えたら「寒いから交換して」との事になりました。

夏だったら交換しなかったかも・・・


明日、トラックを借りて粗大ごみと洗濯機を撤去してきますが、洗濯機って家電リサイクル券買わないと捨てられないんですよね・・・

と、言うことで明日の午後は作業服着て運動してきます。

ではまた明日



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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com