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賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。
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きのうはツーファイブ藤原氏に相続・税引き後キャッシュフロー等について勉強会を開いて頂きました。
普段の仕事と密接に関わっている話なので、きちんと理解しておきたいところです。
やはり日頃から勉強していないと身に付かないものです
とても勉強になりました
話が変わりますが、最近寝付きが悪くて毎日のように金縛りにあいます
体が寝ていて頭が起きている状態なのですが、夢をみている時に意識があるみたいな感じがけっこう楽しかったりします。
・・・
この辺で止めときますね
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試験期間中はボソッと日記です。
とても素晴らしい環境で勉強させて頂いてます。
お昼休みだけが楽しい
自分の受けている授業は不動産投資や管理・経営に関する研修なので、不動産投資家の皆様は大変興味のあるものだと思います。
とりあえず合格したら詳しく書きたいと思いますが、落ちそうな予感もするのでこの辺で
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きのうは、市場分析の研修がありました。
前回実地で収集したデータを元に、分析・討論・発表を行ったのですがデータに基づいて話をまとめるのは、やっぱり説得力がありますね。
「長年培った不動産屋の勘」
って、言ってもそれなりには通用するかもしれないけど現実の数値と戦ったら負けちゃいます
それはそれでとても勉強になりました
授業の最後に以前からやってる投資に関する簡単な計算問題が出たのですが・・・
思いっきり間違えた答え発表しちゃいました
しかも２回も・・・
恥ずかしいぞ
いつもやってるすごく基本的な問題なんだけど、なんでわからなくなったんだろ
しばらく頭の中が真っ白になってましたが、融資期間違って計算してました
風邪で熱っぽいから集中力が無かったんだ・・・
とブログで言い訳してみました
なんかミスがミスを呼ぶとかドツボにはまったって感じです。
こういう時はとことんダメなんですよね
もう寝ます
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ちなみに出された問題は↓（興味ある方続きをどうぞ）
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きのうは「賃貸物件の市場調査」研修に参加しました
研修では、エリア内にどのような物件があり、人気のある間取りや地域の特徴を調べるテクニックを学びます。
きのうと再来週の２回にわけての研修で、今回は二人一組で実際に横浜市内の某エリアで情報収集を行いました。
自分は、同じ埼玉から通勤しているＫ氏と一緒のチームです。
埼玉組は坂に弱い
調査対象エリアに向かう途中ブログ仲間のツーファイブ藤原氏のグループと一緒になりました。
クマ 「今日のネタは市場調査でしょ」
藤原氏 「いや、ネタがかぶるから別のにするよ」
クマ 「そうなの？ じゃあ自分は調査ネタで」
藤原氏 「けっこうネタかぶらない様に調整してるんだよね」
という話があったので、念のため確認してみると
お見事
市場調査の内容は、ツーファイブ藤原氏のブログで
Ｋ氏の万歩計が１万数千歩を表示する程歩きまくりましたが、神奈川は坂が多いですね
不動産の距離（分数）表示をする時には、「１分間８０ｍ」というルールがあります。
クマ 「埼玉の平野部の８０ｍと坂道の多い神奈川での８０ｍって絶対埼玉の方がいいよね」
Ｋ氏 「そうだよね、でも神奈川の方が運動にはなるよね」
クマ 「そっか、体にはいいかもね」
そんな会話をしながら坂の上の物件を調査した帰り道、ある事に気がつきました。
下り坂は楽チン
上り坂で苦労した８０ｍも下りが楽チンな８０ｍだからプラスマイナスゼロって事ですね。
きれいな花に癒された埼玉チームでした
オチが半端ですが眠いのでこの辺で
またかよ
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先週は不動産投資における収入・支出と利益（キャッシュフロー）についての流れと、カタカナ言葉についてこのブログで解説しました。
「わかりやすい」と言ってくれた方もいれば、「つまんないから飛ばした」なんて方もいました
カミさんだけど・・・
なんか日記ばっかり書いていると、たまには不動産投資ネタを書かなければいけない気がしてくるので今日も書いてみます。
ここ最近ＣＰＭ研修や、社内のセミナーで投資理論について勉強しています。
特に最近気になっているのが、ブログ仲間で同僚のツーファイブ藤原氏が提唱している
「２１世紀型不動産購入法
」
詳しくはツーファイブ藤原ブログを読んで頂ければと思いますが、自分が気に入ってるのは「稼げる自宅を買おうよ」のところ
簡単に言うと自宅購入にあたっては、「その物件を貸しに出した時の家賃」が「住宅ローン等の支出」よりも多い金額の物件以外買っちゃダメって話です。
なんか単純な話に聞こえますが、自分が自宅を購入した４年前の事を思い出してみると、当時気にしたのが「学区」・「環境」・「家相」でしたので自宅を貸す際の家賃のことは考えてませんでした
たまたま以前の勤務先で仕入れた土地に自分で設計した建物を建てる事ができたので、安く買えたような気がしてましたが・・・
自分の自宅について分析してみました。
購入価格 ３０００万円（諸費用込み）
借入金額 ２７００万円（３５年払い・３年固定当初１．５％）
自己資金 ３００万円
土地面積 １９７��
建物面積 １０７��
建物構造 木造（ツーバイフォー）
埼玉県のＪＲ某駅より バス１２分バス停より徒歩２分
または某私鉄駅より徒歩１５分
�―斬陬蹇璽鵑了拿弌）莊遏。坑機ぃ苅娃咳�
自分は３年固定のローンを借りていますが、当初の金利は１．５％でしたが、最近２．５％に上がりました
��固定資産税等 年額約１３万円です。
�Ａ枋蠶体繊。隠伊�円
これを先週書いた投資用語で書くと
��ＧＰＩ １，２００，０００円（想定年間収入）
―�■錬丕釘悄� １３０，０００円（運営費）
ＮＯＩ １，０７０，０００円（営業純利益）
―�。腺庁咫� １，１４４，８３６円（年間返済）
ＣＦ −７４，８３６円（手取り）
全然ダメじゃん
まぁ想像してた通りだったけど・・・
ここまでは先週解説した用語での話しですが、今日はもうひとつの指標を解説します。
ＤＣＲ（デット カバレッジ レシオ）
ＤＣＲは、年間のローン返済額（ＡＤＳ）に対して正味の収入（ＮＯＩ）が何倍あるかを見ることで安全性を確認する指標です。
出し方は ＮＯＩ÷ＡＤＳです。
通常ＤＣＲは、１．３ないと危険と言われています。
１．０倍で収入と支出が同じですが、賃貸に出す場合は空室期間の事も考えると収入が返済の１．３倍ないと危なくて投資には向きません。
ちなみにＤＣＲ１．０を下回ると不動産投資的には他の収入の補填がなければ破産です
自分の自宅の場合
１，０７０，０００円（ＮＯＩ）÷１，１４４，８３６円（ＡＤＳ）＝０．９３
まったくダメですね
これを安全なＤＣＲ１．３にすると
１，１４４，８３６円×１．３＝１，４８８，２８６円
プラス運営費１３万で
月額１３４，８５７円以上で貸さないと・・・
まぁ無理でしょうね
こうなったら来月から自分に対しての家賃を値上げします
毎月の自分が払う自分に対しての家賃は
１３５，０００円
そうするとＤＣＲ１．３で
��ＧＰＩ １，６２０，０００円（想定年間収入）
―�■錬丕釘悄� １３０，０００円（運営費）
ＮＯＩ １，４９０，０００円（営業純利益）
―�。腺庁咫� １，１４４，８３６円（年間返済）
ＣＦ ３４５，１６４円（手取り）
これで一件落着
毎年３４万も利益が出るなんてうれしいな〜
・・・
・・・
早く寝ろ
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きのうは会社主催の「不動産投資実践講座」に参加してきました。
２日間にわたり実践的な投資手法を学ぶセミナーですが、社員の特権で無料で参加してます
思いっきり吸収してきます
９月より横浜の本社勤務となって通勤時間が約１時間のびました
いろんな方から「通勤辛いでしょ」って言われますが、自分としては、読書の時間が増えたので勉強するチャンスだと思っています。
今までは、本を買っても数日に分けないと読めなかったのが、通勤時間だけで１冊読めちゃうようになりました
先日読み終わって良い本だと思ったのが
秋は宅建・マン管・不動産コンサル試験等の季節ですね。
モチベーションアップにお奨めです
今日もセミナーなのでこの辺で
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きのう「仕事で使ってるカタカナ言葉を解説します」って予告しました。
何だかんだで、たくさんのカタカナ言葉がありますので、何回かに分けようかと思います。
今日は、自分のブログでは珍しく「不動産投資」に関するカタカナ言葉を解説します。
自分は、この業界に入る前は、「アパートの大家さんて家賃が入って儲かるな〜」と単純に思っていました。
大家さんイコールお金持ち
なんてイメージがありました
儲かるってどういうことでしょうか？
単純に毎月入居者から頂ける家賃のすべてを自由に使えれば「打ち出の小槌」みたいで最高ですよね
実際のところはどうなの？
今から順を追って説明致します。
アパートやマンション等、賃貸住宅のお金の流れを解説すると儲けの仕組みやカタカナ言葉の意味がわかります。
まず最初に家賃１０万円で募集している１０世帯のマンションがあったとします
この場合、全部の部屋に入居が決まると１ヵ月の家賃収入は１００万円、１年だと１２をかけて１２００万円ですよね。
この予定されている収入を「総潜在収入」と言います。
�〜軅�在収入
カタカナだと
ＧＰＩ：グロスポテンシャルインカムまたは
ＰＲＩ：ポテンシャルレンタルインカム
と言います。
このように日本語で書いてもカタカナで書いても長くなるので単純にＧＰＩって言ってる訳です。
総潜在収入は、思惑通り入居者が決まった場合の収入ですので実際の収入と異なる事があります。
異なる理由は入居が決まらない（空室）・滞納者がいる・値切られて決まった等です。
この実際に入った収入の事を「実行総収入」と言います。
�⊆孫堊躰�入
ＥＰＩ：エフェクティブポテンシャルインカム又は
ＥＧＩ：エフェクティブグロスインカム
と言います。
ここまでで手取りになったら良いのですが、現実は更にお金が引かれます
運営費と呼ばれるものですが、例えば建物の清掃費、エレベーターの点検費、受水槽の維持管理費、不動産会社に払う管理手数料、固定資産税等いろいろあります。
�１娠槌�
ＯＰＥＸ：オペレーティングエクスペンス
ここまでで、入ってくるお金と出ていくお金の流れがわかりました。
この段階（�⊆孫堊躰�入ー�１娠槌顱砲任亮蠎茲蠎�入の事を
�け超判稷�益
ＮＯＩ：ネットオペレーティングインカム
と言います。
このＮＯＩと言う言葉は物件の収益力を意味する大事な数字です。
よく投資物件の図面に「利回り○％」なんて表示されていますが、�，寮�在総収入を物件価格で割ったものが満室時想定利回り、�⊆存�総収入を物件価格で割ったものを現行利回りとなります。
ですから、実際にかかる経費を考慮していませんのでちょっと適当ですよね。
これに対して�い裡裡錬匹之彁擦靴人�回りを実質（ＮＯＩ）利回りと言います。
ＮＯＩ利回りの事をＦＣＲ：フリーアンドクリアリターンと言いますが、投資の指標関係は別の機会に書きますね
ちょっと話がそれましたが、�い裡裡錬匹�その物件を誰が持っても入ってくるであろう目安の収入です。
とても大事な数字なんです
で、ここから先は物件を購入するのにキャッシュでポンと出せる方とローンを組む方で異なってきます。
現金で購入する方は�い裡裡錬匹�収入となりますが、ローンを組む方は当然ですが返済額が引かれます。
�ゥ蹇璽鵑稜�間返済額
ＡＤＳ：アニュアルデットサービスと言います。
ここまで出すと儲かるってどう言う事？の答えがわかります。
�け超判稷�益ＮＯＩから�デ�間ローン返済額ＡＤＳを引いた数字が手取り収入となります。
尚、儲けに対して税金がかかりますが、その人の収入によって金額が異なりますのでここでは省きます。
��手取り収入
ＣＦ：キャッシュフロー
この流れをまとめると
�〜軅�在収入（ＧＰＩ又はＰＲＩ）
−空室・未回収・値引
�⊆存�総収入（ＥＰＩ又はＥＲＩ）
−�１娠槌顱複錬丕釘悄�
�け超判稷�益（ＮＯＩ）
−�デ�間ローン返済（ＡＤＳ）
�Ε�ャッシュフロー（ＣＦ）※税引き前
となります。
今日はこんなところで止めておきますが、興味のある方は、当社コンサルタントの井上ＣＰＭが低料金でセミナーを開くそうですので・・・
もう一つ宣伝すると当社社長の倉橋や、猪俣ゼネラルマネージャー・小林マネージャーも初心者から上級者までに対応するセミナーを開催してますのでぜひ参加してください。
自分も生徒で参加する予定です。
宣伝が多くてすみません
火曜・水曜日は久しぶりの連休なので思いっきりただの日記書きます
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きのうはＩＲＥＭ−ＪＡＰＡＮ（全米不動産管理協会日本支部）の大会に参加してきました。
外人さんがいっぱい
猪俣さんのブログもご参照下さい。
この協会は、国際的な不動産ライセンスであるＣＰＭ（不動産経営管理士Certified Property Manager）の教育機関です。
ＣＰＭ資格は宅建の試験では習わない、不動産投資理論や金融知識に特化している専門資格なのですが、長期間に渡る研修と、９時間もの試験をクリアしないと取得できません。
先日も書きましたが昔ながらの賃貸管理業の考え方からプロパティマネジメントの考え方に頭を切り替えようと考えてたところです。
うれしいことに、会社の費用負担で今度の研修試験に参加しても良いと社長から認めて頂けたので１年近くかけて勉強してきます
勉強した内容は、ブログでアップしますね
今日は長男の小学校最後の運動会に参加してきます
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きのうは、管理業務主任者の更新研修に行ってきました。
←大きな会場が満席に
内容的には、分譲マンションの管理会社が管理組合に対して提案する長期修繕計画の話や、トラブル事例の話等、とても勉強になりました。
木造アパートや賃貸マンションの運営でも十分役に立つ内容ですので研修資料をもっと勉強してみます。
驚いたのが講習の参加確認方法。
出欠確認がＩＣカード
休憩時間ごとに読み取り機にカードをタッチすると出欠状況が記録されます。
隣にあるパソコンにはタッチした人の顔写真付きデータが表示されます
もっと驚いたのが隣に座ったオジサン。
なんと最初から最後まで全部寝てました
たまにイビキかくのでけっこう迷惑
起きているのは休憩時間だけでしたが徹夜明けの人なのかな？
夜は先月の誕生日に食べられなかったケーキを家族で食べました
毎年手作りしてくれるのですが、今年はイチゴののったチーズケーキです
いつも帰りが遅くて家族と一緒に食事できませんでしたが「研修受けて直帰するから帰るの早いよ」って言ってあったので作ってくれました
おいしかった
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昨日は、会社の方針会議＆創立記念日でした。
中華街料理屋さんで会議の後、８周年記念パーティー（飲み会です）
紹興酒飲みすぎて終電に間に合いませんでした
結局、横浜のサウナから出勤です・・・
話は変わりますが、自分もそろそろ不動産投資を始めようかと思っています。
実務で一通りは勉強しているのですが、実践してみないことにはイメージがわきません。
会社で出しているＤＶＤを一通り見終わったらチャレンジしますね
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自分は普段、投資物件の仕入れを日課として行っておりますが、立地条件や利回りと並んで気にしてるのが築年数です。
鉄筋コンクリートのマンションだと耐用年数が４７年で、それに連動して銀行ローンの年数も決められてしまいます。
簡単に言うと築が古いと融資してくれる年数が短くなるので同じ金額借りても毎月の返済額が増えてしまうのです。
耐用年数の話題になると良く出てくるのが同潤会アパートの話です。
戦前に建てられた鉄筋コンクリートマンションなのですが、さっき物件見学に行ってきました
築７９年の青山アパートです。
良い雰囲気ですね〜
現在は表参道ヒルズとして再開発されて一部が残っているだけなのです
実際のところ、鉄筋コンクリートのマンションの本当の耐用年数って何年なのでしょうか？
朝の青山を３０分程ブラブラしてみました。
午前７時前でしたがマックが開いていたので朝食を食べに入ってみました
都会には２４時間営業のマックがあるなんてビックリでしたが、テラスに座ってゆっくり出来ましたよ
（寒かったけどね）
さ〜てと新聞読んでから仕事するかなぁ
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久しぶりの青空が撮れました
都会の青空っていいですね
今日は１日投資計算の勉強のために研修に行ってきました。
朝９時から５時までじっくり勉強させてもらいましたので、ちょっとはパワーアップできたかも・・・
研修が終わってからは懇親会で飲んでしまっってフラフラしてます
昨日更新しなかったら訪問者減ってしまったので無理やり更新しちゃいました。
今まで賃貸管理ネタがたくさんあったけど最近は全然ですのでちょっと心配ですが、明日は午後から前の会社（まだ籍があります）に呼ばれているのでクレームネタでも仕入れたいところです。
明日よろしくね
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本日は、個別相談会に同席させてもらいました。
相談会は、アパート・マンション等の投資用物件購入を検討しているお客様に対して具体的に希望や問題点などを聞き出す窓口となります。
今回は、初めて不動産投資を行うサラリーマンの方の相談でした。
詳しい内容は書けませんが、定年後に年金だけが収入源となるのが不安なのでサラリーマンであるうちに働かなくても収入が得られように不動産投資する事を考えたそうです。
同席された奥様は「不動産投資なんてお金余ってる人がすることだと思ってた」っておっしやってましたが実は自分も最近までそう思ってました
確かにお金ある方が有利ですが、自己資金が少ない方でも物件に稼ぐ力があれば銀行が融資してくれます。
その物件に稼ぐ力があるか？
運営する事でどのくらい経費がかかるか？
どこまで借りると収益が無くなるか？
その他、様々なリスクを考慮して対策を考え、物件購入後も入居管理をする。
売ってしまえば終わりの仕事ではありません。
相談会は長いお付き合いの始まりなんですね
なんて偉そうに書いちゃいましたが先輩に同席して話し聞いてるだけでした
自分も早く良い収益物件が買えるように勉強します
話しがかわりますが、ここ最近帰りが遅いので夜ご飯食べてませんでした。
今日はいつもより早く仕事が終わったので駅にあるパン屋さんで食事しました。
閉店時間が近かったので急いで食べてしまい味わえませんでしたよ
投資も食事もあせっちゃだめですね
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今日は朝から会社で使う車の駐車場を探しに歩き回ってました。
実は先月なかなか良い駐車場が見つかったのですが訳あって契約できませんでした。
会社の周りは駐車場が不足していて、高いところは賃料８万円なんてのもあります。
何とか一カ所見つける事ができましたが会社から１０分位かかっちゃいます
明日、先方の不動産会社と入庫確認（ワザワザ）を立ち会いで行う予定です。
ここ最近、一棟物やワンルームマンションの仕入作業を行ってます。
良さ気だなと思ったら積算して絞り込んで銀行に評価出し（いくら融資してくれるか）をお願いします。
まだここまでしかやってないのでなんか虚しい
この年齢で新人君になったので未経験分野の仕事で実績あげられるかとても不安だったりします
しばらくは苦労しそうですが早く軌道に乗れるように気合い入れなきゃいけないですね
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