賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

会社のこと

出会いに感謝です。




昨日(9日)は定休日でしたが、社員の多くが集まってバングラディシュに帰国することになったラフィ―君の壮行会をしてきました。

お別れ会じゃ寂しいから壮行会にしようとの気持ちが強いので、お酒無しでも楽しく送り出す感じのランチ会でした。



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ラフィ―君は当社に新卒入社する前のバイト期間も含めると1年6か月くらい仕事してくれた感じですが、最初の頃は、ゆっくり話をするとか日本語から教える気持ちで接していましたが、ホント1年程度で日本人と変わらない会話能力が身について全く手加減しないで会話していましたし、電話応対も普通に対応してくれていました。

不動産会社の電話応対が難しいと感じる最初のつまずきは、「物件名が聞き取れない」ことかと思います。

これは、日本人スタッフが新人で入った時も中途で入った時も同じで、入居者さんからの電話で物件名を聞いてフランス語の長い名前とかいきなり言われても聞き取れないのです。

自分も転職した際に味わったのですが、どんなに管理業務に自信があっても問い合わせの一発目でつまづいてしまうと、会話のノリが悪くなって怪しく思われてしまうトラップなのです。

そんな感じで誰がやっても難しい対応を見事に乗り超えてくれたのは、聞き取り能力の優秀さと日頃から空き物件一覧のデータ作成をしていたことが大きかったのでしょう。

優秀なスタッフとは彼のような人を言うのだと、退職が決まってから再認識したところですが、考えてみれば遠く離れた日本へ行って学ぼうと高校生の時に考えて日本へ留学できるだけでも選ばれた能力と送り出せる環境があった訳なので元々優秀だったのでしょう。

日本語学校1年→日本の大学4年→技術・人文知識・国際業務の就労系在留資格認定→就職→日々日本語と業務を吸収→日本語での運転免許試験も教習所に通わず試験場で受験して合格 な感じですので、努力を積み重ね続けていた根性も大したものです。



いろいろ文化の違いなんかもあったのですが、特に彼の場合は宗教上の理由で豚肉系がダメとか、お祈りの時間があるとか自分から見ると大変そうに見えました。

一度、2人で高速道路のサービスエリアで食事したことがあるのですが、豚肉が入っていない食事と言うことでメニューから選びまくって彼が決めたのが冷やし中華だったのですが、メニューサンプルには無かったハムが付いて来てしまったことがありました。

ラフィ 「・・・ハムは豚肉なので食べられないです」

クマ  「そっか、サンプルには無かったのにね、じゃあハムを俺が食べるよ」


と、言ったのですが、一度お皿に載ってしまったら食べてはいけないのだと言うのです。

そこら辺が単純に好き嫌いで食べられないと言っている場合との違いで驚きました。

かわいそうに、その日は別のお皿で来たサラダしか食べなかった感じです。


そんな事があって、今回の壮行会の食事場所の選定も大変でした。

彼は、「皆さんが好きなお店で良いですよ」と言ってくれたのですが、そうは行きません。

以前、ハラル料理(豚肉系を除外して宗教的作法に則て調理してある料理)対応のお店に行った事があったので、そのお店にしようとも思ったのですが、良く考えたら国へ帰った後は普通に食べられる料理なので「日本食」に拘ってお店探しをしました。

クマ 「日本に来て一番美味しいと思った料理って何なの?」

ラフィ― 「そうですねぇ いろいろありましたけど・・・ タコ焼きでしょうか」

クマ 「え? タコ焼きか・・・」

と、言うことでタコ焼きの道具を持ち寄ってタコ焼きパーティーと言う案も出たのですが、何か遠慮して言ってるような気がしたので、他に好きなものが無いか聞き出しました。

N店長 「お寿司なら大丈夫かな?」

ラフィ― 「はい、大丈夫です」

クマ 「え? 前に白魚のどんぶり頼んで魚残してたことあったよね」

ラフィ 「あ・・・あの時は魚だったら大丈夫と思って注文したら生だったのでダメでした」

N店長 「お寿司なんて生魚しかないよ、他に好きなの無いの?」

ラフィ 「思い出しました、天ぷら大好きです」



IMG_2849と、言うことで隣の市にある海鮮料理屋さんに決めて、お腹いっぱい天丼を食べてもらいました。

すみません、天丼の写真撮り忘れましたが、写真は自分が頼んだ、しゃけイクラ丼なのですが、マグロもバッチリ乗って美味しかったです。











IMG_2853お店の方は、海の家みたいな雰囲気なのですが、どの料理も美味しくてラフィ―君も他のスタッフも大満足でした。

天丼の写真じゃなくてスミマセン・・・

お店の方にも良くして頂きましてホント感謝です。











IMG_2854その後は、雨が止んだのでお店の近くにある公園で壮行会の2次会。

コーヒー飲みながら語り合ったりフワフワボールで遊んだり楽しいひと時でした。

明日11日の飛行機で帰国してしまいますが、今時はZOOMもあるので昔のように永遠のお別れみたいな寂しさは無いです。





お父様の家業を長男として引き継ぐとのことで、親族一同から期待されているそうですが、彼は日本でも成功できるくらいの能力がありますので、間違いなく期待に応えてくれることでしょう。

やがて、彼の会社の日本支店が出来た日にはブログで報告させて頂きます


彼のお陰で、自分もスタッフも多くのことを学ぶことができました。

ホント良い出会いだったとご縁に感謝です。





ではまた明日


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古いけど新しい流れ




昨日は会社に出版社の方が来てくれて、諸々の打ち合わせをしました。


0001-1話の内容はそのうち書かせて頂きますが、旬な話題は6月15日に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」関連の話しです。

15日の日経・読売の朝刊に全面広告されたので業界以外の方もご存じかと思いますが、賃貸住宅管理業が法律に基づくものとなり、管理戸数200戸以上を管理する賃貸住宅管理業者は、国土交通大臣への登録が義務づけられ、猶予期間1年の間に登録しなければ無免許で法律違反となります。(大家さんは200戸あっても対象外です)

自分も法律が告示された4月にブログで書かせて頂いておりましたが、ホントこの業界に関わる者としては歴史ある仕事の新しい時代が始まったと言う革命的な出来事なのです。




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で、うちの会社は、任意の登録制だった時代に国土交通省に賃貸管理業登録をしたのですが、こちらは6月15日で廃止なのだそうで、対象(住居系管理戸数200戸以上)となる全ての管理会社さんと同様に1年後の令和4年6月15日までに登録しないと無免許業者となってしまうのです。


617何だか法律が出来る前から結構な手続きをして国土交通省に登録していたのに残念なので、うちの会社が登録していた記念写真を当ブログに残しておきます。

※以前の任意制度時代の登録会社が新制度で登録すると
更新時に数字が大きくなるカッコ内の数字を(2)から開始してくれるオマケがあるみたいです。



そんな感じでうちの会社も登録をやり直す予定ですが、最近は行政機関への申請手続きにGビズと言う認証システムを使うようで、先日登録のために印鑑証明を郵送して手続きを終えた感じです。

一度登録してしまえば様々な手続きに使えるらしいので楽になると思いますが、対面する必要が無い電子申請とかコロナ騒動もあって一気に進んだ感じがしますね。


ちなみに、この登録に必要な人的要件である業務管理者に関しては5月中旬に賃貸不動産経営管理士の移行講習を受講して完了しております。


IMG_1897そんな話を交えながら出版社さんと打ち合わせしたのですが、お土産に発売されたばかりの賃貸住宅管理業法の解説(著者 弁護士 渡辺晋先生)を頂きました。

自分、何度かこの先生の研修に参加したことがあり、大変わかりやすい講義だったと記憶しています。

ありがたく勉強させて頂きます! 






さて、本日も定休日で会社が休みなのですが、トイレとキッチンコンロ交換の見積もり業者さんが来る予定となっています。

何か凄く忙しいようで、昨日17時に来てくれる予定が「前の予定が終わりません」と電話があり、19時に変更。
奥さんに、「コンロ確認するだろうから確認終わってから食事作って」とお願いして待っていたところ、「大雨が降ってて道が混んでるので20時回ってしまうかも」と電話があり、奥さんに伝えたら怒っちゃって日をずらしてもらいました

で、本日が10時から14時の間に伺いますとのこと・・・

ちょっと時間幅がありすぎかと思いますが、きっと大人気な業者さんなのでしょう。

良い見積もりが出ることを期待します。





ではまた明日


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エモテット?

自分、3年前から社内で総務課的な部分も対応するようになったので、賃貸管理や売買系の仕事以外に結構細かいことやっています。

購読していた新聞、紙媒体系広告のカット等々いろいろ行って来たのですが、営業系のデジタル化を促進するために結構お金を使ってきました。

必要無いと思う部分をカットして必要だと思う部分を手厚くする。

単純に言うとそんな感じなのですが・・・



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いろいろ、対応してみると会社内の電話だとかコピーの複合機等々、様々な契約があり、一度契約するとリース期間7年とか、過去分を精算して新しいリースに組み替えるとかホント複雑でウンザリしてます。

その筆頭がビジネスフォンやネットに絡む通信機器関係です。

大昔(20年くらい前)は社内のLAN配線を単純に繋げてホームページビルダーで物件案内作ってと結構やっていた記憶があるのですが、やがて素人の自分では手に負えなくなり専門業者さんに頼るようになって行きました。

そして、全くノータッチになり今となっては新しい機器の提案を受けて判断するだけな感じになってます。

で、いろいろ紆余曲折あって通信やオフィス機器全般の窓口を1社にまとめて取引しているのですが、以前の事は知りませんが自分が担当するようになってから様々な提案をしてきます。

それも、「今月中に契約頂かないと割引が効きません」系のセールス連発で、前回、前々回は「本日中に判断頂かないとキャンペーン価格が終わり〇〇万円お得な状態を逃します」的なことを言ってきました。

確かに勧めてくる内容は現在の状態を良くするもので、自宅で仕事をするテレワーク系の話であったり、新製品に切り替えれば長い目でみると得する系の話なので、悪い話だとは思わないので、ついつい契約してしまうのですが、自分的には「焦らせ型セールステクニック」に不満があり、前回の取引の際に「二度とそう言う提案はやめて欲しい」と強く指摘していました。

が、先週末に「大切なお話があります」と自分宛てに電話があったのです。

担当 「実は、御社様のネットセキュリティ上の問題をご指摘させて頂きたく訪問したいのですが」

クマ 「何か問題が見つかったのですか?」

担当 「かなり細かい話なので詳しくはお会いして説明したいのですが、本日ご予定はいかがでしょう?」

クマ 「今日ですか・・・ また新製品が出たからリース組み替えてって話なんじゃないの?」

担当 「・・・ 詳しい事はお会いしてお話した方がよろしい内容なんです」

クマ 「こないだも言ったけど、契約しないと損するとか月内に契約とかの話は絶対お断りだから」


うちの担当さん(男性 30代くらい)は、大変真面目なタイプで好感持てるのですが、大きな会社なので上が決めた事を実行するのが仕事みたいな立場なのかと察しています。

こちらも良いカモになっている状態はムカつくので、その日は即座に突っぱねました。

とりあえず当日の来店は拒みましたが、何だか安全上の問題とか言うのも気になるので昨日来店してもらい話を聞いてみました。

担当 「エモテット感染の話が総務省から発表されたのご存じですか?」

クマ 「何それ? 言葉自体知らないけど、うちは御社のセキュリティーシステムでガードされているから大丈夫だって話で高額なリース組んだよね」

担当 「はい、仰る通りなのですが、今回のエモテットは普通じゃ無いので当社のUTMを突破して感染してしまう可能性があるんです」

クマ 「そうなんですか、感染を防ぐのが御社の仕事でしょ? 頑張って防いで下さいよ」


何か、頻繁にメールしてる相手間を経由して入り込むとか色々言われていましたが、今回のは普通じゃ無いので感染リスクがあると言う先方と、それを防いで欲しいと言う自分で話が平行線です。

クマ 「コンピュータウィルス入ったら御社のシステムが感知して対処するってことで7年間の契約をして毎月お金払ってるんだから対応出来ないって事なら話がおかしいでしょ?」

担当 「いえ、入っても外部に出るところで防げるので第三者に迷惑は掛からないのですが、社内のPCや繋がってる複合機に影響することが考えられるので、リスクをお伝えしようと思いまして・・・」

結局、最先端のテクニックでも防げないコロナウィルス騒動のような異常事態なのかと思い驚いていたところ、続きがありました。

クマ 「参ったね、誰も防げないって話なんだ・・・」

unnamed担当 「それがですね、こちらの新型製品〇〇〇〇のタイプに交換する事で防げるようになるんです」

クマ 「え・・・ そうなの? じゃぁ交換して」

担当 「はい、既存のリースを組換えして精算した後に毎月〇万円リース料がアップする計算になります」






クマ 「え・・・ 何言ってるのかな 今の機械の契約した時にウィルスを防げるって話だったんだから、お宅の負担で交換して防ぐようにしなきゃダメでしょ」


担当 「確かにセキュリティは24時間365日監視する仕組みですが、入ってしまう事までは防げないのでご理解頂きたいです」

こんなやり取りを数回繰り返して結局は平行線で終わりました。

自分的には後出し感が強くて納得いかないのですが、もしかすると不動産業者的な感覚との違いが大きくあるのかも知れません・・・

恐らく、契約した際の細かい契約書には逃げの条文が入っていて、それを根拠にセールスされていることかと思いますので最後には妥協せざるを得ないのかも知れませんが、何ともカモ感が強いです


そんなものなのでしょうかね・・・


ではまた明日


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電話とめていい?

昨日のブログで会社の電話機をテレワーク対応しやすくするために工事すると書きました

自分的には本格的なテレワークには会社に来た電話を自宅で着信するだけでなく会社番号で発信させる機能が欲しかったのと、トラブル対処のために通話の録音機能を強化したかったのです。

特に後者に関しては、今の電話機でも直前の通話に関しては記録されているのですが、それだけじゃ足りない感じなので思い切って全社員の電話機とビジネスフォンのシステムを交換することにしたのでした。


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事前の工事会社営業さんとの打ち合わせでは、切り替え作業中に最低でも30分は電話やネットが使えなくなると言われていたので、会社が始まる9時15分までに作業が終わるよう逆算して午前8時から作業開始。

13台の電話機を交換して短縮ダイヤルの入れ替えを行う物理的な作業が大変なのかと思ってましたが、業者さんの話ではそちらの方よりも内部的な切り替えが大変らしいようです。


IMG_0672自分も、その昔は自力でパソコン同士をLANケーブルで繋いでいたりした時代がありましたが、いつの頃からか電話や複合機だけでなくセキュリティー関係とか複雑になり過ぎて全部業者さんに任せている状態になって、今では全く意味不明な状態で近寄れない分野になっていました。

「細かいのは任せますので始業時間に間に合うように頼みます」
とのことだけ強くお願いしていたのですが・・・





何だかんだで9時15分の営業開始時間となったのですが、電話機の交換作業が終わっていません。

「内部的なことを先にやってるのかな?」と気にせずバタバタと仕事していたところ作業担当さんに呼ばれました。


担当 「スミマセン、いろいろ問題が出まして朝の段階で完了しなかったです」

クマ 「え・・・ もう仕事始まったので電話使えなくなるのは困ります」

担当 「例えばお昼休みとか30分くらい回線を止めるってのはダメですかね?」

クマ 「意外とお昼休みに電話してくる入居者さんが多いんですよね・・・ 18時以降で頼みます」

担当 「いやぁ・・・ ごめんなさい 予定が埋まってまして日を改める感じでいかがですか?」

クマ 「わかりました、じゃあ明日の火曜日の朝って感じで」

担当 「ごめんなさい、祝日ですので営業してないんです・・・」



多分、営業担当と現場担当での連携が取れていなかったのか、うちの会社の配線が複雑過ぎたのか、想像以上に工事の難易度が高かったという事なのでしょう。

結局は、水曜日の定休日を使ってゆっくり作業してもらうことになりました。

担当 「あと、転送電話の新しい仕組みを使いますかね?」

クマ 「えっ? 使うどころか、その為に今回工事を頼んだんですけど」

担当 「そうすると、御社のインターネットプロバイダのIDとパスワードを教えて欲しいんですけど」

クマ 「・・・ そう言うのは全部御社に任せるってことで何年も前から全てお任せしたんですけど、確かバカ高いセキュリティーの機械リース組んだ時に御社で設定したはずですよ」

担当 「ごめんなさい、その点のデータは保管しないんです・・・」

クマ 「前任者の時代だったので自分も良くわからないんですよ・・・」


何か、どちらにしても朝の時間では終わらないと言う状態だったみたく、20年近く前に契約したインターネットのプロバイダ情報を探しまくった結果、古いパスワードまでわかったものの誰かが変更したようで、プロバイダに電話してお願いしたところ「開示は郵送で」とか言われたのですが、当時使っていたメールアドレスになら直ぐに開示できるとの事で、何とかなりました。


IMG_0669と、言う事で明日の水曜日に休日出勤して作業に立ち会いますが、準備していた電話機や大元の装置を一旦箱に戻して出直して頂くことになりました。

ホントは、各スタッフに電話操作の仕方を指導してもらおうと思っていましたが、水曜日に自分が一人で聞いて伝えるようになっちゃいましたよ・・・







考えが甘かった見本みたいな出来事でした




33さて、いよいよ来週は、日管協さん主催の新春キャッチアップセミナーです。

3月2日・3日・4日と3日間のWEBセミナーですが、自分は3日(水)を担当させて頂きます。




会員さん限定となりますが無料セミナーです。

昨日の段階で689人の申込みがあるそうで、1000人で締め切っちゃうそうです。

自分的には新ネタを豊富に入れさせて頂く予定ですので楽しみにしていて下さい。

お申込み込みはこちら

よろしくお願い致します。



ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com