賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

会社のこと

最近思ってること

新しい期が始まった5月から勤務先での仕事内容が管理と売買だけでなくなり賃貸営業その他全般にも関わるようになっています。

と、言ったブログネタが増えているので長年のブログ読者さんには何となくパンパンな感じが伝わっているかと思います。

確かにパンパンなのですが、心地良いと言うかやり甲斐を感じるパンパンさで恐らく人生の中でも珍しい時期に入ったと感じています。


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自分の勤務先は宅建免許番号(12)で今年で創業45期目の古い会社です。
23年前、自分の元上司が入社した頃はグループの建築会社の賃貸支店で会社って感じではありませんでした。

その頃が管理料を頂く仕組を作ったり大手の賃貸フランチャイズに加盟したりと会社を進化させた1回目の時期だと思っています。

元上司の入社から1年遅れた平成8年に自分が入社したのですが、当時はホント手探り状態で「カラーの斡旋図面を作ります」と言って地主さんへの飛び込み営業で管理物件を増やしていったりしました。

e3bf57a6今思えば、当時の不動産屋さんは、手書きの張り紙で「駅10分 2DK 6万円 陽当り良好」程度の文字情報だけで勝負している会社も多かったので、デジカメで物件写真を取ってカラーの図面を作るだけで実に先進的に感じたものです。






入社してから数年は管理物件を飛び込み営業で取得する地道な活動を日々行っていて、今でも繋がっている訳ですから振り返ると良い努力をしたのだと思います。

その時から20年以上経過して、当時の主役だったオーナーさん達が代替わりの時期を迎えています。

今一番心配しているのはそのオーナーさん達の承継問題です。

相続税の話もありますが、税金が払えるとか掛からないからと言って安心という訳でもなく稼働中のアパートを誰が引き継ぐのか未確定なオーナーさんが意外と多いもので、早期に次世代の方と接点を持ちたいところです。

そんな仕事を早急に進めるべきなのですが、年配の方は大体話が長くて昔話で盛り上がって脱線しまくりですから、本題にたどり着くまで時間が掛かります。

でも、最近気がついたのが「長話を聞いた後は話が早い」と言うことです。

「細かい事は任せる」と言ってくれるオーナーさんが増えてきたのは、丁寧に昔話を聞いた事で人間関係が出来たからなのでしょう。

そこで、自分自身分岐点的に考えているのが「聞き取り屋」の仕事です。

出だしの長話や昔話のまとめに特化して登場人物の整理や現状分析までを行い、後は別の部隊に引き継ぐ。

この「後の部分」が不動産の実務であるので、自分の感覚的には「本題にたどり着けない」的なじれったさを感じていましたが、雑談のような長話を聞く事を仕事にすると言うのも有りだと思うのです。

一時期、歴史まとめの仕事に熱を上げていましたが、趣味とか言ってないで仕事として成り立つのかと本気で思っていますので、社内のバタバタが落ち着いたら課題として取り組もうと強く思っていますよ。

さて、本日は仕事が終わってから都内へ行って、このブログのリニューアル作業でWordPressの研修を受けてきます。

研修と言っても生徒は自分だけのマンツーマンなのでわからない事をじっくり聞いて早いところ新ブログ立ち上げたいと思ってます。


ではまた明日


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普通って何?

IMG_7150 1前任者の退職で、今月に入ってからいろいろと社内の仕組みを変えています。

やっている事の大半はアナログな仕組みをデジタル化する事なのですが、スタッフの皆さんも協力してくれて1ヶ月でかなり変化があったと感じています。



まだまだ変えさせて頂きます


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社内の仕組み的な問題だけでなく、広告関係等々の対外的に長年に渡り続いてきた事も気になり出して見直しを始めました。

何とも引っ掻き回している状態で混乱期のようになってますが、できれば6月中には落ち着きたいと考えています。

5月はGW休暇もありアッと言う間に月末となってしまった感じですが実に密度が濃い月でした。

仕事の量が1.5倍くらいに増えた気分なのですが、今までが楽をしていたのかも知れませんので、「これが普通」と思い込むようにして乗り越えます。


さて、これまた前任者からの宿題だった未分別ゴミを出す入居者との根比べの話ですが、これも5月に入ってから手がけている案件です。

a48d565c1回目は初回の注意と言うことで「以後改善して頂きたい」的な優しいお願い文書を配布。
2回目は、「分別を徹底して頂けない人がまだいます」的な警告文書を配布。
さすがに改善されるだろうとの期待が裏切られた3回目には部屋番号を隠し文字で入れた文書を配布していました。




(追記)
プライバシー保護の点からはゴミ袋の開封は実に問題があります。

しかしながら何度警告しても改善してくれない人に対しては中身を確認して本人を特定しないと注意出来ないのだから袋の中身を確認する必要があります。
そこら辺、訴えられた場合は管理会社の対応する行為の正当性について争ってみたいと思いますが、皆さんは十分注意するようにして下さい。





で、昨日迎えた4回目の巡回は・・・


BlogPaint見事に未分別ゴミが一つもありませんでした

普通の状態になった事が実に嬉しいのですが、引き続き警戒しないといけません。
今回ダメだったら今までに上がった証拠から怪しい入居者数名を訪問してプレッシャー掛けようと思っていましたが、今回は「ご協力に感謝してます」的な文書を配布してくる予定です。




いろいろ試しながら事例を記録する事は管理会社のスタッフとしても貴重な実験結果になるかと思いますしブログネタになっている事にも感謝です

さて、本日は水曜日で定休日なのですが、午前中に土地の決済があり売主さんと一緒に銀行へ行ってきます。

ではまた明日


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管理課S君デビュー間近?

きのうは、金沢市の高山不動産の高山社長と木原PM課長が来社されました。

2月に金沢で講演させて頂いた際に「管理の仕組みを実際に見たい」
と、言われて「そんな凄い仕組みは無いよ」と言って見たもののご来店頂く事になりました。


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地元密着型で創業43年、大手の賃貸フランチャイズに加盟していて管理戸数や社員数まで当社と同じような状況と言うので、何となくお互い物差し的な感覚が一緒で状況が理解しやすいです。


IMG_0692今回は自分と管理課S君が交代交代で当社の仕組みを解説。

他社の方に普段行ってる仕事を説明すると言うのは滅多に無い事なのですが、考えてみればオーナーさんや入居者さん相手にしている説明とあまり変わりません。







IMG_0691ただ、普段一緒にいると普通の光景になってあまり感じませんでしたが、うちのS君は管理系スタッフとしてかなりハイレベルな人材だと再認識しました。

修理等の現場対処だけでなくプレゼン系が得意です。








houkoku「こう言う報告書は作るの面倒ですよね?」

との質問に「移動の隙間に車の中で作ってますよ」とiPad使いの技や年配の大家さんにアピールするポイント等々、かなり具体的に説明してくれて自分自身も参考になりました。







IMG_0681うちの会社、他社さんよりも修理系の分野に深入りしている感じで、当社では普通の事も結構珍しい話として刺激になったとの感想を頂きました。












IMG_0696朝9時半から終業時間まで飽きずに見学して頂き、ラストは金沢に帰る終電までの時間で食事会。

その間、金沢の現場から無断駐車について激怒している近隣住民さんの対応に困っているとの深刻な報告が入っていましたが、ホントどこの会社でも同じような事をしているものです。






自分自身、いろいろ研修講師で呼ばれる事もありますが、うちの管理課S君、セミナー講師とか向いているような感じなので、そちら方面でも活躍してもらおうかと思いましたよ。


見学頂いて、管理課S君の教え上手な一面や自分の会社の足りない点も発見できました。

こう言う見学的に交流するイベントも良いものですね。

ご縁に感謝です


ではまた明日


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けっこう大変・・・

今月から管理課だけでなく営業課もとりまとめるようになった関係で仕事が凄く増えています。

席も2階の管理課から来店対応がある1階の営業課に移したので、かなり環境が変わりました。


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多分、7年ぶりくらいの席移動となりますが、デジタル物大好きな管理課とアナログ大好きな営業課は別々の進化を遂げてきました。

とりあえず、1カ月は今まで営業課がやってきた仕事内容の現状分析を行ってそのあとに改善していこう。

そう思って3週間。

まず耐えられなかったのがスケジュール管理。

IMG_0642「本日の行動予定」から始まり「来店応対数」「案内件数」「1日の行動結果」等、すべて日報に書いて提出します。

しかも朝礼で、各自の行動予定を1人づつ発表してもらい、それを行動予定表に書き落とすのです。

全て手書きなので朝から効率の悪さに疲れます




そこで、徹底してもらったのが管理課では当然に使っていたGoogleカレンダー

今までどうやって行動管理していたのか不思議ですが、スマホとも連動するしPCでスケジュール管理する良さを何度説明しても徹底してくれません


自分なんか、この仕組みが無かったら何もできないくらい頼っているのですが・・・


で、考えたのが「Googleカレンダーにスケジュール入れたら日報を免除する」と言う事です。

IMG_0639これは効果があり、営業スタッフのスケジュールも見えるようになりました。

ただ、5人くらい並べると実に見にくいです

10人並べるとハズキルーペ無しには文字が読めません・・・

ここら辺、無料物での限界なのでしょう。



有料版のサイボウズが良い感じなのですが、しばらくの間、Googleカレンダーで頑張ってみます。


さて、本日の夜は千葉の実家に移動して泊まってくる予定です。

やっと購入したPCが渡せます



ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com