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ここ最近、月極倶楽部の仕事に関わることが多くなってきました。
アパートやマンションを借上て１週間単位や月単位でサブリースするのですが、売り上げ計算や家具や家電品の減価償却等、結構Ｂ／Ｓ Ｐ／Ｌの知識が必要なんです。
以前に簿記を勉強するって本を買っていたのに結局何もしていませんでした
今度こそ勉強しようかと思いますが、どうなるでしょうかね
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水曜日は「賃貸住宅フェア」へ行ってきました
楽しいからって奥様と三男も連れて・・・
有名な方々のセミナーを聞いて勉強しようと思ったのですが、見るだけで精一杯でしたよ
楽しい基準は人によって違いますからね・・・
今回楽しんでもらえたのは「ノベルティー集め」です。
あの水筒が欲しいとか、くじ引きがやりたいとか言われるがままにアンケートを書いてきました
たぶんダイレクトメールがたくさん来ることでしょう
結局、ノベルティーやカタログ集めをして帰ってきた感じです。
夜は、地元で飲み会
４時間飲んでも帰りが楽
やっぱり近場はいいですね。
飲みすぎたのでこの辺で
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きのうは「２１Ｃ.住環境研究会」の会合に参加してきました
２１Ｃ．住環境研究会とは「不動産管理会社約２０社とリクルートさんの協力で構成され、賃貸物件の市場動向、管理運営上の課題、物件企画等の情報交換と研究」を行っているグループです。
会合は東京駅に直結するリクルートさんの新本社ビルの会議室で行われました。
会合の前にリクルートさんの社内見学会も行われて、すごすぎるオフィス環境や見晴らしにビックリさせて頂きましたよ
（写真撮影は禁止でした）
研究会の編集で作成された「入居者ニーズと意識調査」では自分も勉強させて頂いていました。
有名会社の社長さん達に混じって参加させて頂きましたが、とても勉強になる会合でしたよ
詳しくはそのうちまた報告しますね
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８月３日（日）のクマセミナーの準備、ゆっくりですが進んできました。
（遅いよ
）
お申し込みも多数頂いてとても励みになっております
まだ席に余裕がありますのでぜひお願いしますね
セミナーの準備していて思ったのですが、自分が賃貸管理の仕事はじめてから十数年経ちますが、横文字言葉が増えた気がします。
今の勤務先に転職してからいっきに横文字が増えたかな？
以前勤めていた会社では「管理課」だったのが、現在の勤務先では「ＰＭ（プロパティーマネジメント）事業部」ですし・・・
プロパティーマネジメントは、簡単に言うと賃貸物件の入居者募集・契約・入居中対応・更新・解約と昔から不動産業者が行っている基本業務に投資効率や売却等の「経営的・運営的要素」を加えた考え方です。
賃貸管理と言う言葉は、ブログの題名としても使っているし、何回も自慢させて頂いて恐縮ですがＧｏｏｇｌｅ（グーグル）のキーワード検索で第１位をキープしているので、とても愛着があります
やっぱりＣＰＭの理論を取り入れている会社なのでアメリカから入ってくる言葉が多いのでしょうか？
その他自分の日常会話に出てくる横文字言葉を挙げてみると
ＡＭ・ＬＭ・ＦＭ・ＧＰＩ・ＥＧＩ・ＯＰＥＸ・ＮＯＩ・ＡＤＳ・ＣＦ（キャッシュフロー）・マスターリース・サブリース・レントロール・スタッキングプラン・デューデリ・・・
どういう意味かって？
あっ
そろそろ出勤の時間なのでこの辺で
（誰のマネだ）
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今月から来月にかけてセミナーが続きます
７月２１日（月・祝） 午後１時受付 会場：上大岡
講師 シーエフネッツグループ ＣＥＯ 倉橋隆行
不動産コンサルタントでＣＦネッツグループＣＥＯの倉橋隆行が、地主様とすでに投資物件を運用中のオーナー様を対象としたセミナーを開催します！
地元・横浜の皆さまにご来場していただきやすいよう、会場を上大岡にいたしました。
７月２７日（日） 午後１時受付 会場：渋谷
講師 シーエフネッツ ゼネラルマネージャー 猪俣淳
「不動産投資」を行う場合、いろいろな不安が頭をよぎります。
空室・大地震・台風・火災・事件・事故。金利の上昇や土地価格の下落・・・
大抵こういった話の場合、「保険に入りましょう」とか「地域を分散して」という結論になったりするのですが、保険には金額の上限がありますし地域分散してそこがそもそも賃貸需要のない地域だったりすると意味が無いわけです。
保険や地域分散「だけではない」リスクコントロールの仕方をお教えします。
８月３日（日） 午後１時受付 会場：渋谷
講師 シーエフネッツ ＰＭ事業部マネージャー 熊切伸英
賃貸管理の基礎知識からテナントリテンションまで、ブログに書けなかった裏話を交えて語らせて頂きます
上記セミナーは、全て終了後に懇親会がありますのでぜひ一緒に飲みましょう
（猪俣セミナーは懇親会無料・その他は別途費用３，０００円）
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不動産関係の仕事をしている方の中にはファイナンシャルプランナーの資格を持っている方が多いと思います。
自分も２年前に自己啓発で取った（ＡＦＰ）のですが、この資格２年に一度の更新があって、単位を取らないと年会費はとられるのにＡＦＰと名乗れなくなってしまいます。
で、自分来月がその期限で何にもやってませんでした
さすがにあせってきたので先日、通信教育で短期間で単位が取れる講座に申し込みました。
そんなキャッチコピーに釣られて注文した教材が二日前に届きました。
１ヶ月あれば余裕で取れるらしいですが、来月にセミナーを控えていて準備が大変だし仕事も忙しいので短期集中で終わらせる事にしました。
単位は１５単位必要で、教材１科目あたり３単位取れます。
何とか二日で２科目終了しましたので今日は今から集中して残りの３科目を終わらせたいと思っています。
と、言うことでこの辺で
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２年に一度の更新・・・
賃貸借物件だとルーチンな作業ですね。
地域によっては「自動更新」で、保険関係だけ手続きすれば良かったりする事もあるみたいですね・・・
先日、自宅に「更新のご案内はがき」が届きました
持ち家なので賃貸契約の更新ではありません
２年前に頑張って取得したファイナンシャルプランナー（ＡＦＰ）の更新通知です。
お金払うだけの更新なら簡単なのですが、この資格の場合「単位を１５ポイント」とらないとＡＦＰ資格が失効してファイナンシャルプランナーの名称が使えなくなります
ＡＦＰが失効しても「２級ＦＰ技能士」の資格だけは残るのですが・・・
今現在取得済の単位は「０ポイント」
（何もやってない）
単位は、研修に参加したり通信教育を受けてとるみたいですのでなんとか頑張ってみようかと思います。
定期的に頭のメンテナンスしないといけませんね
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先週の水曜日は家族でディズニーシーに行ってきました。
いい感じの建物がたくさんあってリフレッシュできましたよ。
天気も良くて混雑も無く最高の行楽日和。
前回来た時には無かったアトラクションにも乗りました。
タワー・オブ・テラーという、食事の後には乗れない絶叫系のアトラクションです。
このアトラクション、身長制限が１０２センチ以上となっていて、入り口でお姉さんが身長を確認します。
三男（３才７ヶ月）
さすが、ディズニーです。
１センチでもオマケ無し。
「今回は入場できませんが、次回の来場時に優先的に乗れるチケットを差し上げます」って事で券を頂きました。
自分と違って１センチくらいすぐ伸びると思います
で、もらった券の写真をアップしようと思いましたが・・・
なくなっちゃった
今日はこれからいつものショッピングセンターぶらついてきます。
ＣＰＭ試験の合格発表後初めての休日です。
自分へのご褒美にマッサージでも行ってこようと思います
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今日は、留学生向け大規模寮の１日寮長をしてきました
と、言っても特に驚くような出来事はありませんでしたが・・・
数名の学生さんから話しかけられましたが、皆さん基本的な日本語ができるので助かります。
いろんな学生さんと話しましたが、勉強熱心で日本に来て２ヶ月の方でも不自由ない程度に日本語をしゃべります。
かなりの時間、勉強しているそうです。
日本語って難しいのかな？
なんて考えましたが、よく考えたらうちの三男（３歳７ヶ月）、いつの間にか日本語がペラペラになってます
（年相応ですが）
子供の場合、言葉を教わるって感じではなく真似してしゃべって覚えている気がします。
考えて見れば中学校から教科書を使って英語を勉強し始めて嫌々テストの為に暗記して・・・
ぜんぜんしゃべれません
子供が言葉を覚えるように言葉を聞き取って真似して発音する事が大切だった気がします。
これから少子化の時代になって人口が減少し、外国人の方が日本で働く事が増えると聞きます。
当然ながら、外国の方を対象としたアパートやマンションが必要になります。
不動産業界でも英語力が必要になりますね。
せめて自分も３歳児並でいいから英語を話したいところです
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昨日は、会社から帰ってきて皆さんからたくさん頂いたコメントの返事書いてたら力尽きてリビングのソファーで寝てしまいました
パソコンに向かってうつ伏せで気がついたら朝
体が痛い・・・
今日（８日）は自分にとってちょっとした試練の日なんです
最近、力を入れて改善に取り組んでいる外国人留学生向けの大規模物件で一日寮長をしてきます。
現在の寮長がしばらくハードに働いていて「今日こそ休ませて下さい」って事で自分と交代するんです
数百人の多国籍な寮生は日本語を勉強しているのですが、大半が片言の日本語です。
自分も先月からヘルプで寮に来ていますが、身振り手振りでなんとか応対している感じ・・・
寮生に聞くと、大半の人が母国語以外では英語がわかるって言ってます。
せめて英語がしゃべれたら
思い出しましたが、自分ＣＰＭ試験が終わったら英会話を勉強しようと思っていました。
同僚のツーファイブ氏を見習って任天堂ＤＳ買って電車の中でやろうかな・・・
とりあえず行ってきます
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２月の始めに受験したＣＰＭ試験ですが、今朝ほど合格の連絡が入りました
結果がわかるまで４ヶ月もかかるとはビックリでしたが、今までこの話題を封印していました
とりあえずご報告まで
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賃貸経営において空室対策と入居者に長く住んで頂く「テナントリテンション」（入居者保持）は、とても重要な項目です。
自分の勤務先では当然の事ながら空室対策に力を入れておりますが、テナントリテンションの研究と実践にも重点をおいています
昔から入居者に長く住んで頂く考え自体はあったと思いますが、空室対策に並ぶ二大重要項目にもかかわらず体系的にまとめてある書籍もセミナーも少なく感じています。
そんな事を考えていたところ、すごいチャンスが訪れました
詳しいことはすべて終わってから話しますが、当社の管理物件中最大規模の建物で、数百人の多国籍な入居者が住んでいる寮タイプの物件を改善します。
第一弾として入居者の思っていることを知るためにアンケートを行いました。
アンケート配布して数日で４０人程の回答がありました。
質問が３０項目以上あるので分析も大変です
今回は、とりあえず日本語で出しましたが、中国語・韓国語・英語版のアンケートも完成させて、最終的には全入居者からアンケートを回収します。
「物件に対する物理的な不満」
「人的関係の不満」
「運用システムに対しての不満」
その他、入居者の望んでいる事を徹底的に洗い出して改善方法を探ります。
これだけ大規模な建物でいろんな国の方が住んでいる物件の調査結果をまとめられるのは滅多に無い事だと思います。
しばらくは大変そうですが、テナントリテンションの研究と実践にとても有益な課題だと思っています。
頑張りますよ〜
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車を運転する方は、免許の更新がありますよね
自分、２年前に更新しましたが、スピード違反で減点されていたので「交通事故の被害者のドキュメンタリービデオ」を見させられました
涙なくして見られないくらい悲しいビデオで、「絶対に安全運転しなければ
」と心に誓った更新講習でした。
車の運転免許証と同じように宅建主任者証にも更新があるんです。
今日は自分の宅建登録地である千葉で更新講習を受けてきました。
いままで何回か更新しましたが、会場の不動産会館が建替えられて立派になってました
講習は、車の免許と同じように「法改正とトラブル事例のオンパレード」
重要事項説明が完全でなかったので契約解除された話や多額の損害賠償の支払を認めた判例など怖い話ばかり・・・
法律・税金・融資の説明ミス、自殺物件、暴力団物件、瑕疵担保シリーズ・・・
すごく気が重くなります
講師の先生も「皆さん方のお仕事は大変ですねぇ〜」なんて楽しそうに言ってました
今回の法定講習の内容は、そのうちネタにしようと思いますが、運転免許の更新と同じで事故（トラブル）を起こさないためには絶対必要な制度だと思います。
とても勉強になった１日でした
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今、千葉の実家にいます。
明日（今日か）５年に１度の宅地建物取引主任者証の法定講習が登録地の千葉で行われるため仕事を終えて直行しました。
自分は埼玉県民ですが、勤務先が神奈川にあって宅建登録が千葉県なんです
ちょっと面倒ですが、５年に１度ですから・・・
って２時回っちゃったのでこの辺で
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今朝の日経新聞に気になる記事がありました
なんか似合わない書き出しですが、自分の家ではチラシが少ないって理由で日経とっていませんので駅で買いました。
自分が気になったってのは・・・
「マンション管理の全面委託可能に」と言う見出しが一面のトップにありました。
記事によると「高齢化などで運営が難しくなっている分譲マンションの管理組合の理事会を全面的に外部委託するのを認める」と国土交通省が方針をだしたそうです。
今まででも管理会社へ業務の委託をすることは一般的な話ですが、理事会（役員会みたいなの）で決議した事を補助的にサポートする形から、管理者としての権限を管理会社や、マンション管理士に委託できるようにって考えらしいです。
これは、マンションの大量供給が、１９７０年代から始まった事で築３０年以上の物件が急増する状況の中、管理組合構成員の高齢化、賃貸住戸の増加などで、理事会の運営が円滑に行われなくなる事が想定されること、築年数が古いほど大規模修繕が必要だし、理事会が機能不全になったら管理費や修繕積立金の滞納も増えてマンションの資産価値は減る一方・・・
なんてことから考えているみたいです。
特に、最近は分譲マンションを区分やバルクで購入して賃貸される投資家の方も増えていますので、実際に住んでいない物件の管理組合の総会に参加するのも大変だと思います。
不動産には、必ず所有者がいます。
所有者の判断が一番大切なのですが、分譲マンションの場合複数の所有者がいますので、総会を行ったり意見調整をしたり大変です。
自分が若い頃住んでいたマンションは３００世帯あってフロア毎に理事を決めていたのですが、自分の住んでいる部屋は２０年位したら理事が回ってくる予定でした。
（その前に買換ちゃったけど）
世帯数が多ければ良いのですが、小規模な分譲マンションでは休みの度に理事会開くなんて苦労が多そうです。
今回の日経新聞に書いてあった事が実現されたら分譲マンションの運営に関する代行コンサル業務が脚光を浴びそうな感じがします。
自分、なにげにマンション管理士の資格持っているのですが、「合格率が低いのに全く活用できない資格」なんて考えが変わるかも知れません。
研究してみますね
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電車の中で、携帯電話で話している人に注意するのって、けっこう勇気いりますよね。
自分は注意した事はありません。
注意した事はありませんが、きのう電車の中で注意されました
雨漏関係のクレームを電車の中で処理していて小声で話していたのですが・・・
「電話してんじゃねぇ〜」
と後ろの方から・・・
ビックリして電話を切って注意した人に謝ろうと思ったけど誰も目線を合わせません。
何となくモヤモヤした気持ちで「友達同士で話してるのは良くて、携帯で話してると怒られるのは何でだ？」なんて考えていました
携帯って独り言みたいだから会話が見えなくて不快なのかな？
と言うことでいろいろ調べてみました。
一番問題なのは心臓ペースメーカーに影響があることでした。
電波環境協議会のＨＰによると「携帯電話端末を植込み型心臓ペースメーカ装着部位から２２ｃｍ程度以上離すこと」と書いてあります。
人命に関わる大変な問題だったんですね
すごく反省してますｍ（_ _）ｍ
車内のアナウンスも「携帯電話のご使用はお控え下さい」じゃなくて「ペースメーカーに影響があるので電源を切って下さい」にした方がいいんじゃないのかな？
なんか奥深そうな話なのでこの辺でやめときますが、阪急電鉄では「携帯電話電源オフ車両」を設けているそうです。
と言うことで今後、電車の中では電話しませんので会社の皆様よろしくお願い致します
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今日は、某住宅情報誌の方に来社頂き「ミニ勉強会」を開いて頂きました
内容は、またの機会に紹介しようと思いますが、勉強会の資料を紙媒体ではなくデジタルデータで欲しいってお願いしたらメールで送ってもらえる事になりました。
パワーポイントで２５ＭＢもあるので普通に送ったんじゃ迷惑ですよね
そんな時にとても役にたつ情報をご紹介します。
多分コンピューター系のお仕事の方には常識なのかも知れませんが、自分は結構感動しました。
本日紹介するのは「データ便」
てっきり宅急便でＣＤが届くのだと思いましたが、大きい容量のファイルを相手に迷惑かけないように送信できるインターネット上のサービスです
しかも運営会社の経営理念により１００ＭＢまで無料
いや〜感心です
自分のお役立ち情報シリーズに情報が増えてきたので少ししたらカテゴリを追加しますね。
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ありがとうございます→人気ブログランキング
人気ブログランキングのカテゴリ変更してから来場者が増加しています。
きのう１日で普段より１００人近くの増加でした。
うれしい限りです
さて、自分は不動産コンサルタント会社で賃貸管理の仕事をしているのですが、住宅に関するいろいろな業者さんが営業に来ます。
リフォーム・防犯・インターネット・保証会社・広告・・・
自分は、「なんかいい話かな〜」
なんて思って聞いちゃうんです
昨日は大手のシロアリ消毒会社が「最先端の消毒システムを紹介する」って言うんで会社にきてもらいました。
実は自分、実家がシロアリ消毒会社やってるので中学生くらいから床下もぐってバイトしてたんで興味があるんです
で、今回の最新システムは「薬剤を散布しないので環境に優しい」という今時の流れにピッタンコのシステムだそうです。
詳しくは省略しますが、仕組みとしては
�〃�物の周りにシロアリの餌（エサ）となる木が入った装置を埋める
��定期的に消毒会社が装置を確認しにくる
�Ａ�置の木にシロアリが発生していたら薬剤の入った餌木を仕掛ける
�ち秡澗里貌任�広がり数ヶ月で全滅する
という仕組みです。
業者 「最近は薬を使って体調が悪くなったとか言われるので子供さんの集まる公共施設でも施工実績があるんですよ」
クマ 「薬まかないってのはすごいけど何だか効き目がゆっくりですね」
業者 「いや〜 今時は人体やペットに対する被害を心配する方が多いし環境にとても優しいのでアメリカでもどんどん伸びている施工方法なんですよ」
クマ 「でも、定期的に見に来るって普通の消毒より高そうですね」
業者 「そうです、高くても良いから人体や環境に配慮した施工を希望する方にピッタリなんです」
クマ 「今までのやり方では施工しないんですか？」
業者 「いえいえ、今までのやり方でもやってますよ」
クマ 「今までのやり方だって人体に害の無い薬ですよね？」
業者 「絶対に害が無いとは言い切れないし敏感な体質の方だっていらっしゃるんですよ」
クマ 「なるほどね〜 そういう敏感な方が消毒頼んできたら連絡しますよ」
業者 「ぜひ、お願いします」
クマ 「料金は、通常の施工よりいくら位高くなるんですか？」
業者 「けっこう高くなりますが、人体にも環境にも良いですから」
クマ 「・・・すごい高いって事？」
業者 「・・・対象となる建物によって異なるので
」
クマ 「倍くらい？」
業者 「う〜ん・・・今度、料金表を送ります」
なんか、よっぽど金額を言いたくないのでしょうか
自慢しに来ただけだったりして
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去年の１２月にブログ仲間で同僚のツーファイブ藤原氏がセミナーデビューした話を書きました。
実は、自分すごく楽しみに受講したのですが、開始１０分後にどうしても対処しないといけないクレームが発生して抜け出してしまったんです
参加者の反響も良かったって聞いているので、最初しか見れなくて残念でしたが・・・
えぇっ （わざとらしい
）
さっそく勉強させて頂きます
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去年の７月に「住宅取得ローン控除の金額が所得税と住民税の割合変更によって減っちゃう」ってブログで書いて、今年１月２日には「忘れないように早めに手続きしなきゃ」なんて言っといて忘れてました。
今日、市役所で書類をもらってきて頑張って書き上げました。
なんか説明が複雑で作成に時間かかりましたが、後は郵送するだけ
なんて喜んでブログネタにしてたところ・・・
なんと総務省のホームページに「個人住民税住宅ローン控除申告書作成ツール」なるものがあるじゃないですか
エクセルで源泉徴収票に書いてある通りに入力すれば完成
こんなに簡単にできるとは・・・
市役所も電話で問合せした時に教えてくれれば良かったのに
ちなみに自分の場合、所得税の住宅ローン控除は年末調整で実施済みですが、今回手続きした分は翌年度の住民税から控除されるそうです。
住宅ローン控除受けてる方以外は関係ないかも知れませんが、このブログ見てる方同業者の方多いですよね。
お客様に質問されたらこのページがおすすめです。
申告期限があるから注意して下さいね〜
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昨日は試験明けで「二度と受けたくない試験だ」って書きましたが、誤解されないように言っておきますが、試験は二度と受けたくないってのは間違いありません。
しかし、授業はすごく役に立つし「勉強するってこう言うことだ」って心から思えました。
落ちてたらかっこ悪いから詳しい話は合格してたらしますが、とても刺激になりましたよ
なによりも全国の受講生と仲間になれて人脈が広がったのが一番の収穫だと思っています。
発表までドキドキしちゃうのでこの話は今日で終わり
明日は、滞納者に対する強制執行（催告）に立ち会ってきます
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２月４・５・６日とＣＰＭの試験がありやっと終わって今帰ってきました。
最終日の６日は朝の９時から夕方の６時までぶっ続けの試験があって前の日に仲間と朝４時まで勉強していたこともあって眠いです
いや〜
二度と受けたくない試験ですが、結果はどうなるのでしょうか？
来月にはわかると思います
しばらくブログ休んでいるうちにコグに抜かれてしまいましたが、明日からは復活しようと思ってます。
今後ともよろしくお願い致しますｍ（_ _）ｍ
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いや〜
３日間ブログ休んでしまいました
今日は変なネタがあったので書かせて頂きます。
更新担当のＩさんが、管理変え物件の更新期間について自分に質問してきました。
以前の管理会社が締結した賃貸借契約書には「平成１８年３月１日〜平成２０年２月２８日まで２年間」の賃貸借期間と書かれています。
Ｉさん 「この契約書だと２月２８日で終わるのかな？」
クマ 「そうじゃん」
Ｉさん 「今年は２月２９日まであるけど今度の開始日が２９日からって事？」
クマ 「えっ・・・ なんか変だよね 」
もし平成２０年２月２９日から契約開始にすると次回の終わりが平成２２年２月２８日になってその次の開始日が平成２２年３月１日から平成２４年２月２９日？
わかりにくいですよね
元々前の管理会社が２００８年が２月２９日まであるって知らなかったんじゃないかな
ここで契約書に書いてあるあることに着目しました。
「契約期間 ２年間」
年間の定義を調べてみると・・・
（民法第１４３条） 週、月又は年によって期間を定めたときは、その期間は、暦に従って計算する。
２ 週、月又は年の初めから期間を起算しないときは、その期間は、最後の週、月又は年においてその起算日に応当する日の前日に満了する。ただし、月又は年によって期間を定めた場合において、最後の月に応当する日がないときは、その月の末日に満了する。」
て事を根拠に平成２０年２月２９日を今回の終期に訂正して平成２０年３月１日から平成２２年２月２８日を契約期間にしました。
良く見たらこの物件の家財保険の契約書が平成２０年２月２９日が終期になっているから、前の管理会社の担当が間違えたって事でしょうね。
なんか細かいこと書いてしまいましたが、自分の仕事細かい事が多いんです
その他、今日は逃げ回って会えなかった大物滞納者宅を朝から張り込んでとうとう捕まえました。
おばさん滞納者ですが「死んでやる〜」って騒がれてロボコンパンチ（知らない？）でＳ君が