賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

お勉強

桃太郎かわいそう・・・

unnamed2桃太郎が鬼退治で財宝を奪ったと訴えられて敗訴。

鬼に1000万円の損害賠償を払って一文無しになる。

まさか、そんな内容とは・・・

法務省が民法改正の説明資料として出したマンガと聞いてお堅いものだろうと期待せずに読んでみたら実にわかりやすくて面白いマンでした。


絵もきれいだし一気に読んじゃいましたよ。


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昨夜、千葉市の実家に移動しました。

本日(28日)は、先日引越しの終わった旧宅の解約立会日です。

自分、今まで数え切れない程の解約立会をしてきましたが、50年も住んだ部屋の立会はした事がありません。

民間のアパ一トやマンションだと、そこまで居住年数が長い入居者さんが少ないと思うのですが、UR(旧住宅公団)さんには、たくさんいるのでしょう。

今回は、どんな感じで立会するのか興味があるのと、父母が4〜50万円は取られるはずと不安になっているので立会ってみることにしました。

基本的には、居住年数が長いほど原状回復費は取りにくいと思いますが、日本最大の大家さんであるURさんなら変な事をする訳も無く自分と同じ感覚で査定してくれることでしょう。

そこら辺、この後ではっきりしますが・・・

今朝は5時にシツコイほどアラームが鳴って目が覚めました。

うちの親は高音のアラームが聞こえないのか?

IMG_9812と、思うほど放置しているので、隣の部屋まで消しに行きましたが、親は隣の家のアラームでだと思っていたらしくて全くセットした覚えの無い時計のアラームでした。
小物を整理していた時に間違ってスイッチを入れてしまったみたいです。




と、言う事でこのあと5階の部屋にあった粗大ゴミを運び出して11時から立会です。

ではまた明日


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福岡で語らせて頂きました。

IMG_9592昨日12日(水)は、福岡県宅建協会様主催の研修で講演させて頂きました。
賃貸管理の仕事における様々な出来事について2時間ほど語らせて頂いたのですが、200人会場が狭くなる程のキツキツ状態でした。
雨の中お越し頂きました皆様、呼んで頂いた福岡県宅建協会の皆様ありがとうございました。
大幸商事 幸田社長様写真提供




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この業界で旬と言うかいろいろ話題になるのは民法改正に伴う保証人の話し設備故障時の賃料減額の話しなのですが、今月に入ったくらいから心理的瑕疵物件の取扱に関するガイドライン作成に国交省が取り掛かったとの情報で結構盛り上がっています。

この話、自分的には「死んじゃった系」の話しとして昔からブログや書籍、セミナーで語らせて頂いているので旬と言う感じではなくて昔からの、しっくりいかない分野なのです。

e2bdd751ここら辺、先月出版された司法書士の太田垣章子先生(あやちゃん先生)の「老後に住める家が無い!」の話ともリンクしていて、孤独死を防ぐ為の見守り系の仕組みやセンサー技術の進化が旬だったりする訳です。

部屋で倒れて長期発見されない孤独死問題については技術の進歩で「発見を早める」部分に関しては将来的に克服できるものだと思っていますが、克服できないのは「人がどう思うか」の分野です。



人それぞれ価値観が違うし、何が好きで何が嫌いとか共通では無い訳です。

「部屋で人が亡くなったけど、全部リフォームしてキレイな部屋になったから借りる?」

多くの人はそれだけでは借りてくれないと思います。

大人気の立地に所在する物件なら借りてくれるかも知れませんが、そこそこの立地にある物件では「割安になっている」との「一押し」が必要なのです。

そこら辺の「一押し」に掛かるバリューアップ部分や減額分こそが心理的瑕疵問題における損害額の一例だと思うのですが、根本のところは「なんか嫌だ」と思う気持ちがあるからこその賃料や売買価格の減額なのです。

「なんか嫌だって思っちゃダメ!」

と、言っても人の内心を変える事はできませんので、心理的瑕疵の問題で解決できないのは「どう思うか」の部分なのです。

ちょっと表現が不十分な感じですが、近いうちに、その分野でのジョイントセミナーの話が来ていますので、自分なりにまとめてみようと思ってます。

IMG_9587さて、一泊二日で福岡で講演させて頂いたのですが、休む間もなく本日は仕事です。

「旅行に行って休んでいるようなもんだろ」
と、飲んでいる写真とか食事の写真とか載せると思われてしまう訳ですが、まぁそう言う部分もありますね・・・

帰りに博多で胡麻サバ食べてきました



2週連続で観光地行ったのに観光しない感じでしたが、このような機会を与えて頂ける事に感謝です。


ではまた明日


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心理的瑕疵取扱ガイドライン

少し前から事故物件の定義等を国土交通省の委員会で決める動きがあるとのニュースが流れています。

元の発表資料はこちらなのですが、「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会を開催し、心理的瑕疵に係る適切な告知、取扱いに係るガイドラインの策定に向けた検討を開始します」と書いてあるので、ガイドラインを作り出すと言う事なのでしょう。


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ガイドラインと聞くと、賃貸管理業界の人は「原状回復ガイドライン」が頭に浮かぶと思います。

原状回復ガイドラインについては、一番最初の平成10年に発表された時に自分自身は、「入居者側に寄りすぎ」とか「大家さんがかわいそう」とか思ったものですが、その後改定や判例の追加が行われて、今となっては判断基準として定着していると思ってます。

もっとも原状回復ガイドラインが出来る以前は自然損耗とか経年劣化とかの概念が弱くて、「新品で貸したんだから新品で返せ」の理論をクロス張替の根拠にしている大家さんも多く、「何で俺が使った訳じゃ無いのにリフォーム代払うんだ!」と頑固な地主系大家さんを説得する為に「建設省が発表して時代が変わったんですよ」とガイドラインを持参して説明した記憶があります。

最近では民法改定に合わせて設備不具合時の賃料減額に関するガイドラインも発表されていますが、何事もそうでしょうけど一番最初に発表するってのは大変な事なのだと思います。

発表してしばらく運用して裁判事例何かを検討しながら改訂版を出しながら定着して行くのでしょうね。

で、今回の「心理的瑕疵」に関するガイドラインの検討に関しては多くの関係者が求めている事だと思いますし大変期待しています。

5b0c751e昨年11月の日管協フォーラムでも語らせて頂きましたが心理的瑕疵ガイドラインは難易度が高いと思います。
どのようなガイドラインになるのか発表されていないのに書くのも失礼ですが、原状回復のガイドラインも設備不具合のガイドラインも物理的な事に対する対応法なのですが、心理的瑕疵のガイドラインは「物理的問題」だけでなく「心理的」な問題イコール「気持ち」「価値観」等の「心の問題」に対する取決めだからです。



自殺や殺人は心理的瑕疵になると言う事は定着して裁判例でもハッキリしている訳ですが、告知する年数は永久にするべきなのか、一定年数で終わりにするのか、自殺や殺人でなく病死で何日経ったら告知しなければいけないのか等を決める事によって実際に損害を請求できるかの判断や賠償額の根拠が決めやすくなるのかと思います。

しかしながら、事故物件サイトが登場する前だったら「一定年数経ったら告知をしない」との選択ができたと思いますが、もう無理だと自分は思います。

2015年に事故物件サイト最大手の大島てる氏のセミナーに参加して質疑応答や懇親会で話を聞かせて頂いた事がありますが、「事故があった事を永久に残すなんて酷い」と言う物件オーナー側の考えと「事故があった事を年数が経過したから隠すなんて酷い」と言う借主(買主)側の考えの対立があるのです。

大島氏は間違い情報以外は消さないとの事でした。

自分、話を聞いた当時は「年数経過すれば告知しないで良い」との考えでしたが、続々と新情報がUPされる仕組みを見て来たことで止められない流れを感じてます。

テレビや新聞に載った最新情報だけでなく「数年前に孤独死があった」等の過去の情報に関してもサイト内の掲示板に書き込んで通報する仕組みになっていて地図情報に反映されるので「てるバレしてないから大丈夫」と言う考えも後ろめたい対応となる事でしょう。

デジタル情報の場合は、仮に事故物件サイトが禁止されても残り続けるデジタルタトゥーとして永久に消えないし、事故物件サイトが必要だと考える人は大家さんや管理会社の数より遥かに多い事でしょう。

長年この仕事に携わり、心理的瑕疵の対応を多く経験してきた自分自身の現段階の考えは

・孤独死の早期発見にはセンサーを活用する。
・自殺、殺人系は告知する。
・病死、孤独死は発見時に汚損が無ければ不告知 あれば告知する。
・告知する期間は5年経過以降にオーナーと再協議して告知しないリスクを考慮して取扱うか判断。
・自殺・殺人・遺体による汚損がある場合はフルリフォームを提案。
・フルリフォーム費用に備えて孤独死対応系の保険に加入を推奨。
・室内の大幅改善によるバリューアップにより賃料下落を少なくする。


です。

ちなみに孤独死の発見を早めるセンサーに関しては先日センサーを開発されている会社さんからサンプル品の提供を受けており対象者が現れたら設置できる段階になっていますので、近いうちにブログで報告します。

告知の判断や期間に関しては、読者の皆様もいろいろとご意見があると思いますので、ガイドラインが早く出来て欲しいところですが、自分の意見を一言で言えば「事故物件系の保険に加入して万が一の時はフルリフォームしましょう」です。

事故があったからと言って立地が変わる訳でも陽当たりが変わる訳でも無いのだから、大幅なリフォームによって過去の出来事を告知しても、「この内容の部屋なら借ります」と選ばれる物件にするしか無いと思います。

28980b81実際に直近の病死事例では発見までに数か月だったのできちんと告知して貸しに出しましたが、室内の見える部分を全て新品に変えるリフォームを実施した事で旧賃料よりも高く貸す事が出来ました

「これだけリフォームしたのだから本当はもっと早く決まって高く貸せたのに」と言う「もっと」の部分が大家さんの本当の損害金だったのかと思いますが、こう言った細かい部分の取決めもガイドラインで決まる事を期待します。


ホント、このブログには昔から何度も心理的瑕疵系の話が登場していますが、超強力なお祓いとか完全なものがあれば原状回復やリフォーム以外の気持ちの問題は解決できると思います。

もっとも「幽霊が怖い」とか「縁起が悪い」とか考える人はどんなに素晴らしいリフォームをしても絶対に借りないでしょうから、そう言う人以外に部屋の価値を認めて頂く物件価値の向上を目指すべきなのでしょうね。

なんか一気に書いちゃったので、この記事は書きたい事を思い出して追記したり訂正したりするかも知れません。


ではまた明日


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繋がりに感謝

IMG_9473昨日(4日)の金沢は大変良いお天気で寒くも無く観光日和でしたが、セミナーでお呼ばれされたので、観光する時間はありませんでした










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IMG_9472そんな感じだったので少しでも観光気分を味わおうとセミナー会場に行く前に近江町市場へ。

近江町市場は3回目でしたが雪でも雨でも影響がない2階建ての市場だと思ってたら5階建てのビルだったのですね。

しかも4階が今回のセミナー会場でした。





IMG_9441セミナーの方は物件価値の最大化を目指し投資分析テクニックを駆使するCPM資格でお世話になったIREM JAPAN さん主催だったのですが、投資分析とか最新の金融情報など語れたらカッコ良いのですが、相変わらずの現場密着なネタを語らせて頂きましたよ。

ご参加頂いた皆様、ありがとうございました!





IMG_9455懇親会の方も大変盛り上がりました。

何か断片的に写真撮っていたのですが、いろんな話で盛り上がった感じで気が付けば3次会。









IMG_9448真面目な人達の集まりですが、皆さんの日々の業務ネタが刺激的で自分自身には飲んでいる時間が勉強になった感じでした。

あっと言う間に楽しい6時間が過ぎて行きました








スミマセン、ちょっとアルコールが頭に残っているようでブログが書きにくいです。

「2011年からブログを毎日更新している」と、セミナーの自己紹介で語っていますが、飲んだ次の日のブログ更新は根性がいるものです・・・


さて、現在朝の8時です。

ホテルの窓から外を見たら雨が降っていますが天気予報はこのあと雪が降ると言ってます。

観光しようか家に帰ろうか考えてみます。



ではまた明日


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あやちゃん先生と対談させて頂きました。
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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com