賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

資産活用

嫌になりましたか・・・

「除草しろとか水たまりが出来たとか面倒くさくて・・・」


と、先日某駅前で月極駐車場を所有している地主さんに言われました。



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クマ 「アスファルト舗装の見積りを取りましょうか?」

地主 「いや、手間もお金も掛けたくないよ」

クマ 「砂利だと草と水溜りの手間は掛かっちゃいますよねぇ」


地主 「アパートより楽できると思ってたけど何だか疲れる」



図1この地主さん、アパートやマンションをたくさん所有されていますが、駐車場に関しては草が伸びたりロープが切れると、ご自分で対処されています。








無題360坪もあるので除草が大変なのですが、月極の金額が1台4000円のエリアなので、業者さんに頼む気がしないそうです。

手入れがハンパで現在の稼働が50%





もう少し手を掛ければ利用者が増えるのですが、なんだか嫌になっちゃった様だったので、「売っちゃいます?」とも言ってみましたが、売る気もテナントや賃貸物件を建てる意欲も無いそうです・・・

と、言う事でズルズルと駐車場で継続なのですが、「現在の賃料以上の収益」+「除草や砂利の手入れ無し」がご希望求なので、借り上げの話を進める事にしました。

当然ながら、うちにも利益が無ければできませんので、いろいろ考えているのですが、話がまとまりそうな雰囲気です。

「仲介する」・「所有して貸す」・「管理する」・「転貸する」

いろいろ経験できる環境に感謝です。


IMG_5136昨晩は仕事が終わってから映画ハクソー・リッジをみてきました。

アメリカ側からみた沖縄戦での実話とのことですが、地獄がこの世にあったと思い知りました。
「戦争=殺し合い」であることがよくわかりましたよ・・・



レビューを見ると賛否ある感じですが、重たい現実をみる事も必要かと思いました。


ではまた明日



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承継を考える

IMG_3455「俺は挨拶しかしないから全部仕切ってよ」

と、営業の新人君に土地の売買契約の進行を最初から最後までやってもらう事にしました。

一人で全部出来るようにするのが自分の役目ですので経験を積ませてしっかり承継したいところです。




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今回の契約は、買主が宅建業者さんで、事前に契約書のすり合わせを重ねていたので、多少の要点確認と記名捺印で終わる感じです。

売主さんの方が、早く来社されて先に署名捺印を終わらせていました。
そうなると残りは決済日時の打ち合わせと、現況が月極駐車場なので現利用者の解約時期をいつにするかなのですが、そこら辺を買主さんと交渉するように新人君に伝えていました。

買主 「先に社判つきますから打ち合わせはその後で」

新人君 「売主さんの分は押印済みです」

買主 「じゃぁ手付金渡しますから確認して下さい」

売主 「数えさせてもらいますね」

買主 「これで押印関係は全部終わりましたよ」

新人君 「ありがとうございます、ではコピー取ってきますね」





新人君がコピーを取りに席を外してしまったお陰で自分が仕切る事になってしまいました・・・

せっかく、全部経験させてあげようと思っていたのに失敗です。

打ち合わせが終わった頃に新人君が戻ってきましたよ


まぁ 無事に終わって良かったですが、今度から自分がコピー係をしようと思います。


夜は、水路に橋を架ける話をしに地主さん(70代男性)宅を訪問してきました。

クマ 「あの土地、水路があるから橋を架けないとダメなんですよ」

地主 「そうか・・・ 車が入れないと資材置けないからね」

クマ 「で、橋造ったらいくらか業者に聞いてきたんですよ」

地主 「結構高かった?」

クマ 「1平米あたり10万円て感じですから3m幅で2mだったら60万円で、構造図とか書いて申請する費用が5万円なんですって」

地主 「どうせなら4m幅が良いと思うけど高いなぁ」

クマ 「あと、借りるって人が砂利敷いた後に解約したら畑に戻せないですよ」

地主 「何か面倒な感じだからやめとくかなぁ・・・」

クマ 「まぁ やる前にじっくり考えて下さいよ」

地主 「いろいろ考えたんだけど農地は子供達が欲しくないだろうから売っちゃおうと思うんだよ」

クマ 「お仕事忙しいから野菜とか米なんて作りたくないでしょうね」

地主 「そこなんだよ、俺が働けなくなる頃には農地なんてタダでもいらないって時代になると思うから今のうちに売っちゃうか」


地主さん現在73歳なのですが、少し前から太ももが痛くなり、お医者さんに坐骨神経痛だと言われたそうです。

その他、年相応にいろいろ不具合が出てきた事もあり、引き際を考えるようになった様子です。

親が使っていた自宅が「空き家」になっているので売却して欲しいとの事を頼まれる事が増えてきましたが、親が使っていた「空き畑」とか「空き田んぼ」ってのは「空き家」以上に流動性が厳しくなってくると思います。

人口が減っていく時代にはいろいろな問題が出てくるのですね。

仲介料5%の取引が増えそうです。


では本日も頑張りましょう


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橋から見積もり

「資材置場として貸して欲しいって言われてるんだけどチャレンジしてみる?」

と、親しくしている地主さんに言われてチャレンジする事にしてみました。


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この話単体だったら全く仕事にならないので、別の専門家に投げちゃう感じですが、先日広めの土地の売買打ち合わせで地主さんの資産整理の必要性が出てきたのと、何となく興味があるので引き受けました。

物件は市街化調整区域内で地目が「田」。

思いっきり農地法絡みで除外申請から行う感じです。

以前、田んぼを宅地にする際に経験しましたが、今回は雑種地に変更。

現況は「秋に柿を収穫するための畑」なのだそうです。

クマ 「柿が食べられなくなっちゃいますけどいいんですか?」

地主 「あそこの柿は甘くて美味しいって評判なんだよな」

奥様 「そんなのスーパーで買えばいいんだから」

地主 「そうだよな・・・趣味でやってるようなもんだから」

クマ 「たくさん土地もってるんだから柿の木なんてどこでも育つでしょ」



IMG_3318さっそく現地へ行ってきましたが、趣味でやるには広すぎる面積で柿の木も1本では無く20本以上植わってました。

なんか想像と違いましたが、気になる事を発見







BlogPaint土地の目の前に側溝がありました。

これがまた、住宅街にある側溝より幅があり、コンクリ部分が左右で30cm・水路の部分が70cmで合計1m幅です。






会社に帰って謄本を上げてみると、この側溝は市の所有で地目が「用悪水路」となっていました。

この幅だと車の出入りをするには、それなりに頑丈な橋を作らないといけません。

で、過去の嫌な経験を思い出しました。

5年前にアパートを売却した際の出来事なのですが、アパートの敷地に入る為の橋について河川占用許可の申請が出ていない事が発覚して大慌てになった経験があります。

そのアパートは、建物新築時には別の接道があり、建築許可が下りた後に接道部分を閉鎖して「橋」を作ってアパートへの導入路としていた感じなのですが、何より困ったのが河川占用許可申請時に添付する橋の構造図です。

8beeceb4既に出来上がって数十年経過している橋なのに、どう言う構造になっているか書いて提出しなさいとの事でした。

「自分が、見た感じで書いていい?」

と、役所の人に聞いたら「ちゃんとした人に書いてもらって」と言われた事を今でも覚えています





無題で、ちゃんとした人にお金を払って構造図を書いてもらったのですが、やはりちゃんとしてました

今回の土地に関してはどうなのでしょうか?







IMG_3333お隣の土地に関しては、立派なコンクリートの橋がかけられていました。

たった70cm幅の側溝でも車が通る訳だし、資材置場なのだからトラックが渡っても壊れない橋が必要なのでしょう。




さっそく、市役所の道路河川課に行って確認してきました。

IMG_3340クマ 「70cm幅の水路なんですけど、橋をかけると河川占用許可が必要ですかね?」

職員 「はい、必要です」

クマ 「ですよね・・・ 構造図とか出さないといけないんですよね?」

職員 「そうです、農地の入口ですけど、農地以外にするなら先に農業委員会で確認されてから手続きして頂ければと思います」


と、言うことでまずは橋の見積もりを取って、それでもやるか確認してから農地法の申請を行いたいと思います。


さて、本日は水曜日で定休日です。

明日27日(木)は福岡でセミナーしてくる予定なので今日の午後には飛行機で移動です。

ではまた明日



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対照的でした。

昨日は、密度の濃い1日でした。

と、書くと普段は薄いって感じですね・・・


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午前中は、明け渡し訴訟の判決をもらった件で、大家さん宅を訪問してきました。

BlogPaintこの大家さん、賃貸経営を本格的にされている訳ではなく、元自宅の一戸建てを貸している単発の大家さんです。

70代のご夫婦でUR賃貸にお住まいなのですが、家賃を当てにしていたので、滞納により生活が厳しくなってしまいました。




奥様 「判決出たからお金が入ってくるかしら?」

クマ 「前にも言った通り、普通の相手なら降参して何とか工面しようとするんですけど、開き直ってるので最後まで抵抗しそうです」

奥様 「でも、保証人は真面目な人だから以前みたく振込んでくれますよね?」

クマ 「そこら辺、保証人としてはお金払っても本人が退去しない限り繰り返すと思っているところでしょうね」

ご主人 「もう、強制執行して出すしかないんですかね?」

クマ 「最後は、そうなりますね・・・」

奥様 「強制執行で何十万円も掛かるって言ってましたけど、保証人に払ってもらえないかしら?」

クマ 「滞納者を追い出さないと保証が終わらないって事で協力してくれる保証人もたまにいますけど、なかなか難しいですよ」

奥様 「ホント悲しい・・・ 滞納してる方が大きな家に住んで開き直って1円も払ってないなんて

ご主人 「生活が苦しいんだから強制執行の費用なんてホントは出したくないですよ」


ちょっと、ここから先は書きにくいので省略させて頂きますが、今後は、「追い出す」という目的で共闘する方向で保証人を頼ってみたいと思っています。



夕方は、昨年からいろいろ物件を売らせて頂いている大家さんご夫婦宅へ大規模リフォームの工事代請求書を届けに訪問してきました。

このご夫婦も、上記の大家さんと同じくらいの年代なのですが、正反対の生活をされています。

ご主人 「今回は早く決まって良かったよ、工事代は明日にでも振込んでおくよ」

クマ 「ありがとうございます、早く決まってホッとしましたよ」

ご主人 「でさ、満室になったから売っちゃおうかと思ったんだけど、どう思う?」

クマ 「どう思うってのは、いくらで売れるかって事ですか?」

ご主人 「築30年だし、これから修繕費とか掛かるから売時なんじゃないかな?」

クマ 「アパート買う人は皆さん利回りで計算しますから、そんな高く売れるって事は無いですよ」

ご主人 「年収◯◯◯万円のアパートで5%くらいの利回り位で無理かな?」

クマ 「え〜 都内の物件じゃないんですから桁が違いますよ、せめて10%無いと難しいですって」

ご主人 「何か高く出しといて、買ってくれる人がいたら売るって感じで出来ないかな?」

クマ 「・・・ 出してみたらわかると思いますけど、近所の業者さんに笑われるかも知れません」

奥様 「別に売らなくったって、困らないし家賃収入あるんだからいいわよ」

ご主人 「まぁねぇ 借金がある訳でも無いし、現金持ってても使い道が無いと相続で迷惑掛かるか・・・」


何とも、軽い気持ちで売りたくなった様ですが、時間的にも金銭的にも余裕がある方なので、「高く売って欲しい」の実験で驚くような金額でお願いされてしまうかも知れません。

売るか保有し続けるか迷っていて結論が出ませんでしたが、いろいろな大家さんがいるものです・・・


深刻なのは、滞納されている大家さんですので悪質滞納者を早いところ追い出して新たに貸すか売却するかしないといけませんね。

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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