賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

資産活用

対照的でした。

昨日は、密度の濃い1日でした。

と、書くと普段は薄いって感じですね・・・


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午前中は、明け渡し訴訟の判決をもらった件で、大家さん宅を訪問してきました。

BlogPaintこの大家さん、賃貸経営を本格的にされている訳ではなく、元自宅の一戸建てを貸している単発の大家さんです。

70代のご夫婦でUR賃貸にお住まいなのですが、家賃を当てにしていたので、滞納により生活が厳しくなってしまいました。




奥様 「判決出たからお金が入ってくるかしら?」

クマ 「前にも言った通り、普通の相手なら降参して何とか工面しようとするんですけど、開き直ってるので最後まで抵抗しそうです」

奥様 「でも、保証人は真面目な人だから以前みたく振込んでくれますよね?」

クマ 「そこら辺、保証人としてはお金払っても本人が退去しない限り繰り返すと思っているところでしょうね」

ご主人 「もう、強制執行して出すしかないんですかね?」

クマ 「最後は、そうなりますね・・・」

奥様 「強制執行で何十万円も掛かるって言ってましたけど、保証人に払ってもらえないかしら?」

クマ 「滞納者を追い出さないと保証が終わらないって事で協力してくれる保証人もたまにいますけど、なかなか難しいですよ」

奥様 「ホント悲しい・・・ 滞納してる方が大きな家に住んで開き直って1円も払ってないなんて

ご主人 「生活が苦しいんだから強制執行の費用なんてホントは出したくないですよ」


ちょっと、ここから先は書きにくいので省略させて頂きますが、今後は、「追い出す」という目的で共闘する方向で保証人を頼ってみたいと思っています。



夕方は、昨年からいろいろ物件を売らせて頂いている大家さんご夫婦宅へ大規模リフォームの工事代請求書を届けに訪問してきました。

このご夫婦も、上記の大家さんと同じくらいの年代なのですが、正反対の生活をされています。

ご主人 「今回は早く決まって良かったよ、工事代は明日にでも振込んでおくよ」

クマ 「ありがとうございます、早く決まってホッとしましたよ」

ご主人 「でさ、満室になったから売っちゃおうかと思ったんだけど、どう思う?」

クマ 「どう思うってのは、いくらで売れるかって事ですか?」

ご主人 「築30年だし、これから修繕費とか掛かるから売時なんじゃないかな?」

クマ 「アパート買う人は皆さん利回りで計算しますから、そんな高く売れるって事は無いですよ」

ご主人 「年収◯◯◯万円のアパートで5%くらいの利回り位で無理かな?」

クマ 「え〜 都内の物件じゃないんですから桁が違いますよ、せめて10%無いと難しいですって」

ご主人 「何か高く出しといて、買ってくれる人がいたら売るって感じで出来ないかな?」

クマ 「・・・ 出してみたらわかると思いますけど、近所の業者さんに笑われるかも知れません」

奥様 「別に売らなくったって、困らないし家賃収入あるんだからいいわよ」

ご主人 「まぁねぇ 借金がある訳でも無いし、現金持ってても使い道が無いと相続で迷惑掛かるか・・・」


何とも、軽い気持ちで売りたくなった様ですが、時間的にも金銭的にも余裕がある方なので、「高く売って欲しい」の実験で驚くような金額でお願いされてしまうかも知れません。

売るか保有し続けるか迷っていて結論が出ませんでしたが、いろいろな大家さんがいるものです・・・


深刻なのは、滞納されている大家さんですので悪質滞納者を早いところ追い出して新たに貸すか売却するかしないといけませんね。

ではまた明日



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種を蒔いたんだから

IMG_2340「突然足と腰が痛くなっちゃったんだ」

いつもお世話になっている地主さんに呼ばれて訪問したところ、ご主人さんが辛そうにしていました。






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クマ 「重い物持ったんですか?」

ご主人 「何したって訳じゃないけど腰から足の裏まで全部痛いんだ」

クマ 「え〜 それって脳とか神経関係とかの危ない系じゃないんですか?」

ご主人 「5年くらい前にも同じ状態になってその時に医者に行って検査しまくったんだけど、神経がおかしかったみたいで時間が経って直ったんだよ」


クマ 「医者に行かなきゃダメですよ」

ご主人 「雨降って畑仕事が出来ない日に行くよ」


何だか、座っているとか寝ている時は大丈夫との事ですが、立ち上がる時と歩いている時が痛いそうです。

be0e86eaこのご主人さん、70代中盤の元会社経営者なのですが、60歳くらいの時に仕事を辞めて、賃貸経営だけで十分生活できる状態だったのですが、ご夫婦で趣味として始めた「田んぼと畑」を、専業農家の規模にまで拡大された方なのです。

賃貸経営の他に株式投資も熱心にやられていますが、投資系に関しては余裕資金を使って遊んでいるようなもので、農業のように「種を蒔いて育てて収穫して売る」事にやり甲斐を感じるのだと言っています。

何か、痛くて元気が無かったのか変な話をされました。

ご主人 「アパートとマンションの空き部屋早いとこ決めちゃって」

クマ 「そうですね、うちの営業も頑張ってますから」

ご主人 「もう全部任せるからやり易いようにして構わないよ」

クマ 「わかりました、いろいろやらせてもらいます」

ご主人 「農業は子供に引き継げないけど、不動産は分けられるからさ」

クマ 「お子さん達はアパート経営に興味持ってくれました?」

ご主人 「いや、2人とも仕事が忙しくて不動産は嫌みたい」

クマ 「結構、他の大家さんでもお子さんがアパート経営に興味を持ってくれないって悩んでいる人が増えてますよ」

ご主人 「うちの場合は全部不動産会社に任せてても借金無いから儲かるけど、それでも物が壊れたり空室があると気分悪いんだよ」

クマ 「まぁ 本当に全部お任せの不動産投資って事ならリートやってる方が良いのかも知れませんね」

ご主人 「あんなの株と同じじゃないの? 儲かんない気がする」

クマ 「1億円くらい買ってみるとわかるんじゃないですか

ご主人 「じゃぁ不動産全部売ってリートにしてみるか?」

クマ 「不動産と違って相続の時に評価を下げるとか無くなりますから、株で投資してる資金の中でやってみる位でしょうね」

ご主人 「相続の事考えたら不動産か・・・ 何か疲れてきた」

クマ 「自分が運転して病院行きましょうか?」

ご主人 「大丈夫だよ、多分医者行ってもシップ貼るだけだから」


いつも訪問すると1時間以上話し込む感じなのですが、20分もしないで帰ってきました。

ここ最近、年配の大家さんとの付き合いが多いので、承継の悩みについての相談が増えています。

健康についてが一番心配なのですが、どんな方でも最後は亡くなるのです。

何も準備していないよりは今後の事について考えているだけ次の世代の方の為になっているはずですが、そこら辺お子さん達も同席しながら説明を聞いて欲しいと思っても、別の世帯を持ってしまうとお盆や正月にしか来なくなってしまうようです。

興味が無いとは言え、アパートやマンションを相続すれば、経営を引き継ぐものだと思いますが、「田んぼと畑」は厳しいでしょう・・・


いろいろありますね・・・



ではまた明日



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思い出がいっぱい・・・

1日も早く空室を埋めて満室にする「空室対策」と、入居者さんに長く住んで頂く「テナントリテンション(入居者保持)」の考え方は、賃貸経営をする大家さんにも、管理を任されている不動産会社にも大切な考え方です。

ですが自分、全く逆のお願いをされて「空室対策」を完結しました


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どんな物件でも建物が古くなってくると、「外壁塗装をしてみましょう」とか、「和室を無くしてLDK化してオシャレな室内にしてみましょう」なんて話をする時期がきます。

競争力が落ちた分、何かしらの対策を打たないと賃料だけでの勝負となり、低家賃だけが売りとなった頃に雨漏りや水回りのトラブルが発生してくるものです。

「こんなに賃料が安いんだから勘弁してよ」

と、何度も聞いたことがありますが、大家さんがそう考えていても、賃料を頂いて貸している以上は修理しないといけません。

賃料の安さで勝負する場合でも、最低限雨漏りや躯体が安全である事だけは投げ出せない訳ですので、責任持ちたくないと考える場合は取り壊しも選択肢として浮かんでくるものです。


BlogPaint今回「空室化対策」をした物件は、築35年ですので、手入れをキチンとすればまだ使える感じではあるのですが、いろいろ検討した結果、取り壊す選択となりました

取り壊し後は、しばらく駐車場にして運用を考える予定です。






IMG_0745今回、最後の入居者さんに引越して頂いたのですが、物は古くなっていますが、最後にしっかり掃除してくれた様子でホント良い入居者さんでした。

取り壊しする時期を気にされていましたが、思い出がたくさんあるので寂しいそうです。






自分もこの物件、長く管理をしていたので、いろいろ思い出があります。



4c69dbab一番強烈だったのは、行方不明滞納汚部屋原状回復と1人の入居者が4つの試練を同時に与えてくれた103号室です。

まぁ もっときれいな思い出が欲しかったです





さて本日は、今回の空室化対策物件のオーナーさんと今後の展開について打ち合わせをしてきます。

どうなりますでしょうかね。

ではまた明日


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今度はホント?

先日ブログに書いた、14年前に曖昧な契約締結をして元の状態がわからない状態で解約する店舗の件ですが、オーナーさんと打ち合わせた結果、「任せます」と言われてしまいました。
いろいろ説明した後での「任せます」は、楽になったような重たくなったような不思議な感覚です・・・


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きのうは、「早ければ13日(日)に終わります」
と、言われていた明け渡し案件2件の確認をしてきました。​


1件目は、昨年から手がけている「建物老朽化によるアパートの立ち退き依頼」案件です。

c4920124この案件、ちょうど1年前の今頃に、アパートにマッチが大量に捨ててあった事件を切っ掛けとして、取り壊しが決まったのですが、取り壊しの為の契約解除通知に書いた明け渡しの猶予期間が1年あったので、結構時間を掛けてしまいました。 
 

一番苦労するであろう、高齢で無職の男性には早期に引越しして頂いたのですが、意外と苦労したのが、40代の男性入居者さん

一応、12月末日までの退去をお願いしていたのですが、先月連絡が来て、11月13日には明け渡すと宣言されていました。

で、アパートへ訪問してみると・・・

入居者 「ここ最近、仕事が忙しくて引越しが捗ってないんですよ」

クマ 「そうでしたか、荷物が多いですからね」

入居者 「引越し先には行ったり来たりしていますから、今月一杯で終わらせます」

クマ 「了解しました、荷物が無くなったら鍵を受け取りに来ますので教えて下さいね」

と、言うことでこちらの入居者さんに関しては、全面的に信用しているので、全く心配していません。


問題はもう一つの明け渡し案件です。

強制執行の断行日を明日15日に予定している滞納者A氏・・・

先日、新居の契約金が足りないとの事で、泣きついてきたので、連帯保証人の義母と打ち合わせして、仕方なく15万円を渡しました

そのまま持ち逃げされる可能性もあったのですが、無事に新居の契約も完了した事で早く引越しを終わらせるように急かしていたところです。

夕方になって、初期の頃からこの件を担当している営業課N君とA氏宅へ様子を見に車で向かいました。

N君 「金曜からAの事が心配で、寝られないんだよ」

クマ 「寝られないって、一睡もしてない訳じゃないでしょ?」

N君 「布団に入って目をつぶっていても、頭が起きていてAの事がグルグル回っちゃってるんで、多分1時間とかしか寝てない」

クマ 「15万円パチンコで使っちゃうんじゃないかとか、俺がマイナスな事ばっかり言ってるから不安になっちゃった?」

N君 「それもあるけど、今Aに裏切られたら15万円払ったお義母さん、カワイソすぎるよ・・・」

クマ 「そうだけど、俺はそのリスクも説明してるし、お義母さん納得したんだから」

N君 「こう言うのホント早く終わりにしたいよ・・・」

クマ 「考えすぎると良くないから家に帰ったら仕事の事は忘れなよ」

N君 「それが出来たら苦労しないって」

クマ 「俺なんか、起きていられない事はあっても寝られない経験無いよ、」

N君 「・・・ 」


ちょっと、思い出しましたが、営業課N君は4月にも別の滞納案件で同じ状態になっていました

いろいろ気遣いするタイプで深く感情移入してしまう「典型的ないい人」なのだと思います。

まぁ そんな感じで賃貸管理の仕事を嫌いながらも、頑張って働いている人がたくさんいるのでしょうね。

で、現地へ到着。


BlogPaint見た感じ7割型終わっているような状態でした。

明け渡しを優先すれば、「もう後は捨てて置くから、鍵を返して」とか言いたくなってしまいますが、そこは駆け引きです。





A氏 「今晩、頑張れば明日の朝には全部終わる予定です」

クマ 「明日の朝に鍵うけとれなかったら15日の執行は予定通りですので」

A氏 「いや、ホントに大丈夫だから、明日の朝には会社に鍵を届けます」



頑張って片付けさせて残置物を極力減らしておかないと、余計な撤去費用が掛かるか、肉体労働をする事になります。

雰囲気的には間違いないと思いますが、このあと答えがわかる事でしょう。


と、言うことで本日は、この物件の鍵を受け取り内部確認をしてくる予定です。

強制執行の寸止めで任意の明け渡しとなる感じですが、追出し出来た達成感などアッと言う間に消えて、今度は原状回復と今後をどうするか検討する必要があります。

普通の状態に戻すって大変なんですよね・・・

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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