賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

資産活用

諦めないですか

「現地見たこと無いんですよ」

昨日は売却相談があった土地の調査を始め出しました。

別荘地でも無いのに現地見たこと無いなんて珍しいと思いましたが、都内にお住いの所有者さんが相続で昭和の時代に取得されたそうで、事業で成功されて忙しく働いていて80歳になったことで全て引退して終活的な動きの一環としての相談でした。


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早速、断片的な情報を元に登記情報で場所を特定。

buroguこれがまたキレイに区画された場所に400坪もある土地でした。

これは良い感じになると思って、都市計画を見ると市街化調整区域
しかも地目は畑で農地です。

うちの近所では良くある話ですが・・・




調査で一番気にするのは接道なのですが、なんか見た感じ他人の土地に囲まれていますが、西側の方に道路のように見える道がありました。

多分、建売業者が開発したのだろうと思い、道路の謄本を上げてみましたが、地目が雑種地で、4人の共有持ち分。

IMG_8089何か変だとは思いましたが、道路に関してはGoogleのストリートビューでも確認できない状態で、周囲は宅地分譲に失敗して分筆だけしてある荒地でした・・・







IMG_8084一応、現地へ行ってきたのですが、公図上、道路に見える部分は畑仕事の為に車を入れる事は出来そうですが、多分雨が降ったらドロドロになる状態です。






早速、所有者さんに電話して建築出来ない状態なのと売却自体も難しい旨を伝えたところ、接道義務を果たす為に近隣の土地所有者の土地を購入しても良いとの話になりました・・・

自分、以前にも接道が無い畑を隣地に買い取らないか交渉したことがありましたが、勉強になっただけで終わってます

ほんと突然いろいろな事に関わることになる仕事ですが、とりあえず休み明けの月曜日から行動開始です。


IMG_8091で、夜は都内へ移動して大手分譲マンションの管理会社さんや原状回復立会業者さんの勉強会へ参加。

やはり、大手さんの場合はスケールが違うのですが、現場対応の最前線では日本全国同じような対応が出ている訳です。



IMG_8097勉強会が終わってからは忘年会。

いずれも賃貸管理部門の責任者クラスの皆様だったのですが、今の時期賃貸借契約の更新処理が2万5千件もあるとか解約立会の受け持ちが400件とか桁違い過ぎる話を聞かせて頂いて大変刺激になりました。




そんな感じで楽しく勉強させて頂きましたよ。


さて、本日は午後から大地主さんの遺産分割協議の家族会議に参加させて頂きます。

詳しくは書きませんが、法律事務所+税理士さんで1回目の協議が終わり、今度は売却する物件を選定する為の2回目の協議に自分も参加することになった感じです。

どうなりますでしょうかね。





ではまた明日


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時間が無い・・・

なんか早いもので11月も半分過ぎてしまいました。

図1先日、ショッピングセンターに行ったらクリスマスモード真っ最中でしたので来月の今頃はお正月モードなのでしょうね。

少し前まで夏だった気がしますが、ホント1年は早いものです。




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1無題1年が早いのだから10ヶ月はもっと早いもので、相続税の納税期限内に不動産を売却して現金化する場合には凄く焦るものです。
スマホアプリで売り注文して一瞬で売れる株式と違って不動産の場合は時間が掛かるものです。


しかも単純に売りに出せば良と言う訳では無く、相続人さん内の話し合いと理解が無いと前に進まないのです・・・

今回は、法律事務所と税理士事務所主導で話が進んでいるのですが、不動産の売却に関しての下準備の段階になったので自分も関わり出しました。

いくらで売れるの?

と、言われて査定した金額で協議が進み、実際に売る段階で思う通り売れないとか焦る事になるのも期限があるからなのですが、突然ストップウォッチのスイッチを押されてプレッシャーの掛かる競技に参加したような気分になってきましたよ。

まぁ 期限があるから集中できると言う面もあると思いますので気合い入れて頑張ります!



いろいろ書きたい事もあるのですが、簡単じゃ無い話が多いので雰囲気だけ書かせて頂きました


ではまた明日


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続けていくこと

IMG_6201今朝の埼玉は気温21度と大変快適な感じでした。
早起きできたので復帰2日目のランニングへ出発。

3km付近で膝が痛くなって休憩しながら戻ってきましたが、以前の状態に戻るには時間がかかりそうです・・・



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ほんと何度も同じことを繰り返している訳ですが、自分の場合はしばらく走るのを休むと膝にきます。

痛感するってのはこう言うことなのでしょうね


昨日も仕事の方は一日バタバタしていましたが、賃貸管理と売買がミックスな状態なのでいろんな事が経験できます。

ブログネタに困らないと言うのがメリットですが、対応している最中は結構ドキドキするもので、出たとこ勝負の連続みたいな場面もあるものです。

昨日は、地主さんの相続発生後の家族会議にお呼ばれしたので、説明と意見を言わせて頂きに参加してきました。

差し支えが無い範囲で書くとすると「コストの見直し」の話です。

今まで、賃貸経営全般を仕切ってきたお父様がお亡くなりになったことで、相続人さんが全ての事を承継する状態なのですが、かなり多くの不動産系資産を残されていますので、やる事が多すぎてパンク状態な感じです。

「毎月、こんなに支払いをしているなんて想定外だったので削減したいです」

と、居住系の賃貸物件全てに入っている某ケーブルTV系のサービスを止めたいとの話が発端だったので、ケーブルTVの担当さんと一緒に訪問しました。


先代のお父様の時代に「空室対策」+「入居者満足度の向上」で大家さん側が負担する多チャンネルとインターネットWi-Fiがセットになったコースを契約していたのですが、この事に関しては当社も絡んで話を進めた形なので他人事ではありません。

結局、メリットに関してはご理解頂いたので、残りは費用についての問題です。

IMG_6204「見て下さいよ」と言って渡されたのは通常の支払請求書と督促状でした。

支払いが滞ってしまったのは、お父様がお亡くなりになったあと、銀行口座が凍結されたからなのですが、資産家の大地主さんなので督促状自体が大変不愉快な通知でご立腹された原因にもなっています。



結局、支払請求書には引き落としができなかった前月分と当月分の2ヶ月が請求されていて、更に督促状の2ヶ月分が合わさって、合計4ヶ月が1ヶ月分の支払いに見えてしまった状態・・・

まぁ 金額に関して請求書がわかりにくい感じだったのと、誤解されている部分があったので、ご理解頂き話は解決しました。

今まで賃貸経営についてノータッチだった相続人さんなので、1から携わるのは大変な事かと思います。

そこら辺、今までの状況から今後の話までわかりやすく解説して収益UPを図っていくことが管理会社の役割ですので、今後更に関わらせて頂く予定です。


今回は、お父様が何十年にも渡り続けていた事を突然中断せずに承継するって話ですので、本当は準備期間や練習期間が必要だったのでしょう。

そう言う承継準備の分野も仕事として加えて行きたいと思いました。



ではまた明日


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お金額の問題じゃないんだよ

IMG_4868去年借上げてくれた駅前のコイン駐車場は1日600円で業者さんが運営しています。
月極駐車場で満車稼働した場合の1.5倍で借上げてくれたので採算合うのか心配でしたが、大体1日2回転するそうで収益が多く出ているとのこと。
中には30分くらいしか駐車しないで600円払う人もいるそうですので時間貸しでは無く1日貸しってのは考えたと思います。




ただ、駐車場が不足している駅近だから可能だそうで、一番人気の無い場所では1日100円との事で周辺の月極駐車場に与える影響が大きいので最近は人気の無いエリアでの借上げを自粛しているみたいです。


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昨日は地主さんの家族会議に参加してきました。

去年、所有しているマンションを解体して土地を売却させてもらった地主さんなのですが、売却しないで残しておいた土地約60坪が空地になっており駅近くの立地だけあって、様々な提案書を持ってくる業者がいるそうで、自分にも意見が聞きたいとのことです。


いろんな提案の中で、建築系に関しては将来的にお子さんのご自宅を建築する予定地なので全て断っているそうですが、それまでの間を有効活用しませんかとの事で「コイン駐輪場」「コイン駐車場」の借上げ業者の提案が気になっているそうです。

自分、ここ最近駐車場の借上げ業者さんに良い条件で借上げしてもらい管理を継続させてもらえるスキームの案件が増えていて親しいコイン駐車場業者さんがいます。

その業者さんと一緒に家族会議に同席したのでした。

クマ 「借上額が高くて契約終了までに違約金とか出費がない業者なら良いんじゃないですか?」

ご主人 「駐輪場の方が提案額が高いんだけど、我が家の隣に50台も自転車置場作って出入りされたら落ち着かないし夜中に変なのが集まって騒いだりされたら嫌なんだよ」

クマ 「そうですか、駐車場だって24時間車の出入りがありますよ」

奥様 「そうだけど、50台の出入りと6台じゃ全然違うでしょ?」

クマ 「人の出入りは駐輪場が多いですけど、砂利の駐車場は自転車より音が発生しますから」



ご主人 「売った土地がコイン駐車場になったからわかってるけど、目の前の道路が酷く削れて水溜りが増えてるんだけど何とかならないの?」

業者 「はい、先日道路を管理している市役所に連絡したので一部対処してくれましたが、一部地主さんの敷地内だったようで当社で対応させて頂きます」

クマ 「そうして下さいよ、今回の土地も駐車場にしたら同じように前面道路が削れますから」



IMG_4869この土地は前面道路が市道なのですが、今まで道路として通行する車が少なかったので舗装してくれなくて砂利敷きになっているのと、土地を買った地主Aさんセットバック部分の採納(市に寄付)をしない主義なので公衆用道路として分筆してあるにも関わらず私有地となっているので市が道路の補修をしてくれません。

まぁ水溜りを埋める程度なので大した事じゃ無いのですが・・・



ご主人 「正直言うと駐輪場の方が高く借上げくれるんだよね」

業者 「はい、そのように伺いましたので前回の提案書よりも月額3000円UPしました」

クマ 「最終的な判断はご家族でして頂ければと思いますけど、空地のままで草取りする労力と固定資産税を持ち出す事を考えれば自宅の隣で人の出入りが増えたり車の音がするのは我慢する価値があるんじゃないですかね?」

ご主人 「草取りがホント嫌なんだよ、それだけでも引き継げるのは大きいと思ってる」

クマ 「あとは駐輪場か駐車場って判断でしょうけど、ちなみに駐輪場の提案額っていくらだったんですか?」


なかなか駐輪場の提案額を言ってくれないので大した差が無いのかと思って聞いてみたのですが・・・


何と駐車場の借上提案額の2倍・・・


業者 「え〜 こんな金額だったのですか

奥様 「そうなの、でも人の出入りは全然違うだろうし高校生とかの溜まり場になったら嫌なの」

ご主人 「お金の問題じゃなくて、どれだけ我慢しなきゃいけないかの問題なんだよね」


自分だったら絶対に駐輪場の業者さんにお願いしますが、ご本人さんが苦痛に思うと言うのだから少しでもマシな方を選んで頂ければと思います。

「お金の問題じゃ無いんだよ」

と、お金がある人にも無い人にも言われますが、今回は本当なのでしょう


さて、ここ数日雨で朝晩の気温が下がっています。

風邪ひかないように気を付けましょうね。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com