賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

資産活用

橋から見積もり

「資材置場として貸して欲しいって言われてるんだけどチャレンジしてみる?」

と、親しくしている地主さんに言われてチャレンジする事にしてみました。


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この話単体だったら全く仕事にならないので、別の専門家に投げちゃう感じですが、先日広めの土地の売買打ち合わせで地主さんの資産整理の必要性が出てきたのと、何となく興味があるので引き受けました。

物件は市街化調整区域内で地目が「田」。

思いっきり農地法絡みで除外申請から行う感じです。

以前、田んぼを宅地にする際に経験しましたが、今回は雑種地に変更。

現況は「秋に柿を収穫するための畑」なのだそうです。

クマ 「柿が食べられなくなっちゃいますけどいいんですか?」

地主 「あそこの柿は甘くて美味しいって評判なんだよな」

奥様 「そんなのスーパーで買えばいいんだから」

地主 「そうだよな・・・趣味でやってるようなもんだから」

クマ 「たくさん土地もってるんだから柿の木なんてどこでも育つでしょ」



IMG_3318さっそく現地へ行ってきましたが、趣味でやるには広すぎる面積で柿の木も1本では無く20本以上植わってました。

なんか想像と違いましたが、気になる事を発見







BlogPaint土地の目の前に側溝がありました。

これがまた、住宅街にある側溝より幅があり、コンクリ部分が左右で30cm・水路の部分が70cmで合計1m幅です。






会社に帰って謄本を上げてみると、この側溝は市の所有で地目が「用悪水路」となっていました。

この幅だと車の出入りをするには、それなりに頑丈な橋を作らないといけません。

で、過去の嫌な経験を思い出しました。

5年前にアパートを売却した際の出来事なのですが、アパートの敷地に入る為の橋について河川占用許可の申請が出ていない事が発覚して大慌てになった経験があります。

そのアパートは、建物新築時には別の接道があり、建築許可が下りた後に接道部分を閉鎖して「橋」を作ってアパートへの導入路としていた感じなのですが、何より困ったのが河川占用許可申請時に添付する橋の構造図です。

8beeceb4既に出来上がって数十年経過している橋なのに、どう言う構造になっているか書いて提出しなさいとの事でした。

「自分が、見た感じで書いていい?」

と、役所の人に聞いたら「ちゃんとした人に書いてもらって」と言われた事を今でも覚えています





無題で、ちゃんとした人にお金を払って構造図を書いてもらったのですが、やはりちゃんとしてました

今回の土地に関してはどうなのでしょうか?







IMG_3333お隣の土地に関しては、立派なコンクリートの橋がかけられていました。

たった70cm幅の側溝でも車が通る訳だし、資材置場なのだからトラックが渡っても壊れない橋が必要なのでしょう。




さっそく、市役所の道路河川課に行って確認してきました。

IMG_3340クマ 「70cm幅の水路なんですけど、橋をかけると河川占用許可が必要ですかね?」

職員 「はい、必要です」

クマ 「ですよね・・・ 構造図とか出さないといけないんですよね?」

職員 「そうです、農地の入口ですけど、農地以外にするなら先に農業委員会で確認されてから手続きして頂ければと思います」


と、言うことでまずは橋の見積もりを取って、それでもやるか確認してから農地法の申請を行いたいと思います。


さて、本日は水曜日で定休日です。

明日27日(木)は福岡でセミナーしてくる予定なので今日の午後には飛行機で移動です。

ではまた明日



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対照的でした。

昨日は、密度の濃い1日でした。

と、書くと普段は薄いって感じですね・・・


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午前中は、明け渡し訴訟の判決をもらった件で、大家さん宅を訪問してきました。

BlogPaintこの大家さん、賃貸経営を本格的にされている訳ではなく、元自宅の一戸建てを貸している単発の大家さんです。

70代のご夫婦でUR賃貸にお住まいなのですが、家賃を当てにしていたので、滞納により生活が厳しくなってしまいました。




奥様 「判決出たからお金が入ってくるかしら?」

クマ 「前にも言った通り、普通の相手なら降参して何とか工面しようとするんですけど、開き直ってるので最後まで抵抗しそうです」

奥様 「でも、保証人は真面目な人だから以前みたく振込んでくれますよね?」

クマ 「そこら辺、保証人としてはお金払っても本人が退去しない限り繰り返すと思っているところでしょうね」

ご主人 「もう、強制執行して出すしかないんですかね?」

クマ 「最後は、そうなりますね・・・」

奥様 「強制執行で何十万円も掛かるって言ってましたけど、保証人に払ってもらえないかしら?」

クマ 「滞納者を追い出さないと保証が終わらないって事で協力してくれる保証人もたまにいますけど、なかなか難しいですよ」

奥様 「ホント悲しい・・・ 滞納してる方が大きな家に住んで開き直って1円も払ってないなんて

ご主人 「生活が苦しいんだから強制執行の費用なんてホントは出したくないですよ」


ちょっと、ここから先は書きにくいので省略させて頂きますが、今後は、「追い出す」という目的で共闘する方向で保証人を頼ってみたいと思っています。



夕方は、昨年からいろいろ物件を売らせて頂いている大家さんご夫婦宅へ大規模リフォームの工事代請求書を届けに訪問してきました。

このご夫婦も、上記の大家さんと同じくらいの年代なのですが、正反対の生活をされています。

ご主人 「今回は早く決まって良かったよ、工事代は明日にでも振込んでおくよ」

クマ 「ありがとうございます、早く決まってホッとしましたよ」

ご主人 「でさ、満室になったから売っちゃおうかと思ったんだけど、どう思う?」

クマ 「どう思うってのは、いくらで売れるかって事ですか?」

ご主人 「築30年だし、これから修繕費とか掛かるから売時なんじゃないかな?」

クマ 「アパート買う人は皆さん利回りで計算しますから、そんな高く売れるって事は無いですよ」

ご主人 「年収◯◯◯万円のアパートで5%くらいの利回り位で無理かな?」

クマ 「え〜 都内の物件じゃないんですから桁が違いますよ、せめて10%無いと難しいですって」

ご主人 「何か高く出しといて、買ってくれる人がいたら売るって感じで出来ないかな?」

クマ 「・・・ 出してみたらわかると思いますけど、近所の業者さんに笑われるかも知れません」

奥様 「別に売らなくったって、困らないし家賃収入あるんだからいいわよ」

ご主人 「まぁねぇ 借金がある訳でも無いし、現金持ってても使い道が無いと相続で迷惑掛かるか・・・」


何とも、軽い気持ちで売りたくなった様ですが、時間的にも金銭的にも余裕がある方なので、「高く売って欲しい」の実験で驚くような金額でお願いされてしまうかも知れません。

売るか保有し続けるか迷っていて結論が出ませんでしたが、いろいろな大家さんがいるものです・・・


深刻なのは、滞納されている大家さんですので悪質滞納者を早いところ追い出して新たに貸すか売却するかしないといけませんね。

ではまた明日



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種を蒔いたんだから

IMG_2340「突然足と腰が痛くなっちゃったんだ」

いつもお世話になっている地主さんに呼ばれて訪問したところ、ご主人さんが辛そうにしていました。






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クマ 「重い物持ったんですか?」

ご主人 「何したって訳じゃないけど腰から足の裏まで全部痛いんだ」

クマ 「え〜 それって脳とか神経関係とかの危ない系じゃないんですか?」

ご主人 「5年くらい前にも同じ状態になってその時に医者に行って検査しまくったんだけど、神経がおかしかったみたいで時間が経って直ったんだよ」


クマ 「医者に行かなきゃダメですよ」

ご主人 「雨降って畑仕事が出来ない日に行くよ」


何だか、座っているとか寝ている時は大丈夫との事ですが、立ち上がる時と歩いている時が痛いそうです。

be0e86eaこのご主人さん、70代中盤の元会社経営者なのですが、60歳くらいの時に仕事を辞めて、賃貸経営だけで十分生活できる状態だったのですが、ご夫婦で趣味として始めた「田んぼと畑」を、専業農家の規模にまで拡大された方なのです。

賃貸経営の他に株式投資も熱心にやられていますが、投資系に関しては余裕資金を使って遊んでいるようなもので、農業のように「種を蒔いて育てて収穫して売る」事にやり甲斐を感じるのだと言っています。

何か、痛くて元気が無かったのか変な話をされました。

ご主人 「アパートとマンションの空き部屋早いとこ決めちゃって」

クマ 「そうですね、うちの営業も頑張ってますから」

ご主人 「もう全部任せるからやり易いようにして構わないよ」

クマ 「わかりました、いろいろやらせてもらいます」

ご主人 「農業は子供に引き継げないけど、不動産は分けられるからさ」

クマ 「お子さん達はアパート経営に興味持ってくれました?」

ご主人 「いや、2人とも仕事が忙しくて不動産は嫌みたい」

クマ 「結構、他の大家さんでもお子さんがアパート経営に興味を持ってくれないって悩んでいる人が増えてますよ」

ご主人 「うちの場合は全部不動産会社に任せてても借金無いから儲かるけど、それでも物が壊れたり空室があると気分悪いんだよ」

クマ 「まぁ 本当に全部お任せの不動産投資って事ならリートやってる方が良いのかも知れませんね」

ご主人 「あんなの株と同じじゃないの? 儲かんない気がする」

クマ 「1億円くらい買ってみるとわかるんじゃないですか

ご主人 「じゃぁ不動産全部売ってリートにしてみるか?」

クマ 「不動産と違って相続の時に評価を下げるとか無くなりますから、株で投資してる資金の中でやってみる位でしょうね」

ご主人 「相続の事考えたら不動産か・・・ 何か疲れてきた」

クマ 「自分が運転して病院行きましょうか?」

ご主人 「大丈夫だよ、多分医者行ってもシップ貼るだけだから」


いつも訪問すると1時間以上話し込む感じなのですが、20分もしないで帰ってきました。

ここ最近、年配の大家さんとの付き合いが多いので、承継の悩みについての相談が増えています。

健康についてが一番心配なのですが、どんな方でも最後は亡くなるのです。

何も準備していないよりは今後の事について考えているだけ次の世代の方の為になっているはずですが、そこら辺お子さん達も同席しながら説明を聞いて欲しいと思っても、別の世帯を持ってしまうとお盆や正月にしか来なくなってしまうようです。

興味が無いとは言え、アパートやマンションを相続すれば、経営を引き継ぐものだと思いますが、「田んぼと畑」は厳しいでしょう・・・


いろいろありますね・・・



ではまた明日



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思い出がいっぱい・・・

1日も早く空室を埋めて満室にする「空室対策」と、入居者さんに長く住んで頂く「テナントリテンション(入居者保持)」の考え方は、賃貸経営をする大家さんにも、管理を任されている不動産会社にも大切な考え方です。

ですが自分、全く逆のお願いをされて「空室対策」を完結しました


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どんな物件でも建物が古くなってくると、「外壁塗装をしてみましょう」とか、「和室を無くしてLDK化してオシャレな室内にしてみましょう」なんて話をする時期がきます。

競争力が落ちた分、何かしらの対策を打たないと賃料だけでの勝負となり、低家賃だけが売りとなった頃に雨漏りや水回りのトラブルが発生してくるものです。

「こんなに賃料が安いんだから勘弁してよ」

と、何度も聞いたことがありますが、大家さんがそう考えていても、賃料を頂いて貸している以上は修理しないといけません。

賃料の安さで勝負する場合でも、最低限雨漏りや躯体が安全である事だけは投げ出せない訳ですので、責任持ちたくないと考える場合は取り壊しも選択肢として浮かんでくるものです。


BlogPaint今回「空室化対策」をした物件は、築35年ですので、手入れをキチンとすればまだ使える感じではあるのですが、いろいろ検討した結果、取り壊す選択となりました

取り壊し後は、しばらく駐車場にして運用を考える予定です。






IMG_0745今回、最後の入居者さんに引越して頂いたのですが、物は古くなっていますが、最後にしっかり掃除してくれた様子でホント良い入居者さんでした。

取り壊しする時期を気にされていましたが、思い出がたくさんあるので寂しいそうです。






自分もこの物件、長く管理をしていたので、いろいろ思い出があります。



4c69dbab一番強烈だったのは、行方不明滞納汚部屋原状回復と1人の入居者が4つの試練を同時に与えてくれた103号室です。

まぁ もっときれいな思い出が欲しかったです





さて本日は、今回の空室化対策物件のオーナーさんと今後の展開について打ち合わせをしてきます。

どうなりますでしょうかね。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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