賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

資産活用

管理会社は無視で・・・




自分、長年この仕事をやっていて、賃貸物件の取り壊しを行う場面に遭遇することがあります。

老朽化に伴っての取り壊しが多い理由なのですが、中には老朽化とは言えない普通のレベルなのに一括借り上げ系の建築会社さんとの契約を締結したからと急遽取り壊しとなり入居者さんに立ち退きをお願いする場面になって管理会社に通知してくる流れになったりすることもあります。

大体はオーナーさんが亡くなって次の代に引き継がれた頃に発生しやすい感じですが、管理会社としては、オーナーさん側の次世代と繋がりが出来ていなかったことを後悔する訳です



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賃貸物件の立ち退きに関しては結構な思い出があります。

最近では数か月前に自社で買い取った貸家の入居者さんにご退去頂いたのですが、短期間で退去してもらうためには段取りと費用と労力が必要になるものです。


cda7717a話し合いで平和に終わってくれる場合もありますし、揉めに揉めて入居者さん側で弁護士さん立てられて反撃されたり等々、軽く思い出してみても結構な場面に遭遇したものです。

もちろん、管理会社は直接立ち退き交渉出来る立場ではありませんので、コンプライアンスを守っての範囲での関与ではあるのですが、今回に関してはちょっと残念な気分になっています。




昨年、相続で次世代への引継ぎとなった管理アパートに関してなのですが、一括借り上げ系の建築会社さんが差し向けた弁護士事務所さんが「立ち退き関係の窓口になりましたのでよろしく」と、入居者さんだけに直接手紙を送り、「何なんですかこれは!」と、入居者さんからの苦情が管理会社である当社へ・・・


昨年の相続発生後に、「アパートが古くなって来たので入居者さんに出て行ってもらうことは出来ないか?」と、物件を相続したオーナーさんから相談があり営業課N課長が対応。

単純にアパート経営を引き継ぐのが嫌なのだと思って、「滞納もしていない入居者さんに退去してもらう場合は入居者さんにお願いして引越してもらう為の段取りや、それに伴う費用を負担することになしますよ」と、普通賃貸借契約でのルールをわかりやすく説明したそうです。


恐らくは、その後の相談相手が一括借上げ系の建築会社さんとなってしまったのでしょう。


まぁ 仮にその通りであったとしても、今まで立ち退きがある場合は「入居者さんに立ち退き依頼の通知を出します」と管理会社に事前予告してくるものなのですが、今回は無かったです


「管理会社なんてスっ飛ばしていい」と言う考え方なのでしょうか・・・


そう言う対応されたのが初めてなので、驚いていますがその方が作戦的に優位になるとかあったらビックリです。


どうなりますかね・・・




IMG_6696さて、昨日はうちの三男(高3)の高校野球地方大会が予定通り行われました。
組み合わせ3回戦まで勝ち上がり、三男は今回初出場。
自分以外の家族は球場まで応援へ行ってました。

三男はキャッチャーなので守備の回ではピッチャーの投げた回数活躍。
打席の方はファーボールで出塁・三振・内野ゴロとヒットは無かったのですが、試合は7対0のコールド勝ち。




明日、18日に第4試合に進むことになりました。



家に帰ったら三男と奥さんが試合から帰って来て食事してました。

クマ 「すごい活躍だったな、ネットでちょっと見てたよ」

奥様 「活躍? 兄貴達には三振したのボロボロに言われてたよ」

三男 「まぁ 全然すごい活躍って感じじゃなかった・・・」

クマ 「何言ってんだよ、俺はピッチャーの速い球をビシバシ取ってたことが凄いって思ったよ」

三男 「は?  ピッチャーの球を取るなんて普通だから」

クマ 「いや、あんな速い球俺だったら絶対取れないしバットにかすった球を取るなんて神業に思えた」

奥様 「そんなレベルで喜んでくれるなんて人が身近にいて良かったね」

クマ 「いや、ネット中継見てた千葉のジーちゃんバーちゃんからも喜びの電話が入ったから活躍したんだ」



うちの兄貴達二人は少年野球で鍛えていたので、かなり野球にはうるさいのです。

多分、ファーボール以外、三振と内野ゴロだったことをチクリと感想で言ったのでしょう。


正直言って自分は、三男の試合を小学校の頃しか見たことがありませんので、高校野球のレベルに進化した様子を見て驚いた感じでした。

恐らく、4回戦ともなると強豪校との対戦となので、トップのキャッチャーがケガでもしないと出番が無いと思われます。

そうだとしても、最後の最後まで頑張って欲しいものです。




ではまた明日


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いろいろ教えて頂いてます。




IMG_6574昨日は、午後から神奈川県の三浦市まで移動してシーエフネッツの加盟店会議に参加しました。

今回は大部分を地域活性化事業の新着を見学させてもらう感じになり、新しく購入された土地や施設、既存案件の進捗状況等々、実に見応えのある視察会となりました。








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IMG_6599真っ黒なサロンカーに乗って案内して頂いたのですが、会議に行くたびに物件が増えていて、今回は大型の研修施設を購入されたとのことです。

内部の写真は控えておきますが、大改造して音楽イベントや車やバイクの展示会等々が出来る宿泊施設を作るとのこと。

完成が楽しみです。






IMG_6616そして、去年の今頃に購入された5階建ての老舗割烹旅館の方は、大勢の職人さん達が各部屋を工事されていて、ワンフロアで1客タイプの贅沢な宿泊施設に生まれ変わる予定です。

何れも眺望の良い大型のお風呂が新設されるとのこと、こちらも完成が楽しみです。










IMG_6631 1今回の会議場所は築200年の江戸時代からの建物を買い取って大改造した江戸の蔵宿の打ち合わせルーム。

過去に何棟も古民家を購入されて改造して収益物件や宿泊施設にされていましたが、ここは別格に高級な雰囲気です。










IMG_6639 1外観と合わせたクラッシクな調度品の中にも最新の快適さで宿泊できる貸し切りタイプのホテルとなっていました。

詳しくはホームページでご確認頂けたらと思いますが、古さを大切に残しながらも大変快適で落ち着いた雰囲気が素晴らしかったです。









IMG_6628 1自分的には書斎があるってのが特に良い感じに思えました。

相当な大改装をされているのですが、ホント見せ方とか有効活用の方法等々、勉強になるものです。











293386365_5256885254391629_4360262283692848738_n夜は、自慢のお風呂に入らせて頂き、サッパリしてから庭のウッドデッキコーナーで懇親会開始。

三浦市は日陰であれば気温が低い感じです。

やはり埼玉と違って海からの風が気温を下げてくれているのでしょう。









IMG_6655 1こだわりのバーベキューや新鮮な魚介類を美味しく頂きました。

ホント勉強&楽しめた充実した1日となりましたよ。

いつもながらありがとうございます!










無題2今回は翌日の仕事があった為、残念ながら宿泊出来ませんでしたが、そのうち家族で泊まりに行こうと思います。

帰りの2時間半の電車は、乗り換え時に2回 降りる駅で2回の計4つのアラームをセットして無事に帰宅出来ました。






IMG_6650さて、本日は火曜日です。

バタバタといろいろ予定が入っておりますので、ちょっと回っている頭で頑張らないといけません。


禁酒記録リセットとか、意味なくなってきたのでしばらくは自然の流れに身を任せてみます








ではまた明日


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今後の展開




本日は6月1日です。

毎月1日は何かをするにはキリが良い感じです。

勤務先では相続・承継・終活支援等の仕事に専念する部署を作って活動することにしました。

元々が管理・売買・賃貸仲介と何でも屋さん的な自分の仕事でしたが、いつまでも細かいことやっていると他のスタッフの成長に影響する気がするのと、そろそろ次のステージへ進ませてもらいたいと考えている自分を無理やり追い込んでみようと思った感じです。



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そんな感じで営業課に関しては、いつもブログに登場するN店長が課長となり、管理課S課長と協力して既存業務を発展させてもらう予定です。

本当は別の場所で仕事するとか刺激を与えた方がシャキッとするとも思っていましたが、現状はマンパワー不足で営業スタッフが案内に行くと店頭の留守番がいない状態になったりするので賃貸営業スタッフ募集を続けています。

事務スタッフ1名が来月入社することになったので、それまでの1か月半くらいは店頭の窓口や電話対応が出来るように今と変わらない留守番業務も兼務しますが、その間にいろいろチャレンジしたいことを組み立てる予定です。

そこら辺、1年くらいかけて変化が出てくると思いますのでご報告させて頂きます。


そんな感じで仕事の方は動き出していますが、プライベートの方は先月中旬にスマートウォッチを新しくしてから運動に目覚めて結構サボらず走るようになりました。


タイトルなしちょっと以前のアプリより見にくい感じで申し訳ないですが、16日に時計を切り替えて1回5kmで45kmほど走っている感じですが、その前のアップルウォッチ時代に35km走っていましたので月に80kmまで走りが復活。
タイムの方は全然ゆっくりですが、かなり楽になってきました。




本当は足腰だけでなく筋トレ系もやりたい感じですが、無理すると何かしらオチが出来るのが自分のパターンなので、今の状態をキープできるようにしてみます。


その他、3冊目の出版関係での打ち合わせを近いうちにすることになりましたので、そちらも話が進みましたら報告させて頂きます。

今まで以上にネタを集めておきたいところです



ではまた明日


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思うだけじゃダメ?




昨日は、午前中に社長宅で2時間、午後に営業課と管理課の所属長と打合せをしていました。

そう言う系の打ち合わせが少ない会社なのですが、今回はいろいろと課題を解決するために長年凝り固まった部分を揉みほぐす的な意味合いで動き始めることにした感じです。



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自分の勤務先は、4月末が期の終期で5月からは49期となる歴史の長い会社なのですが、前期も無事に目標達成して良い感じにはなっています。

しかしながら長い間の積み重ねの惰性で動いている部分と、お付き合い頂いているオーナーさんとの接点を更に強化しないといけないこと、新しい仕組みを導入して効率化を図ること等、「やろうと思っているだけになっていること」がたくさんある状態です。

現状を維持するのでも大変だと思う部分もありますが、このままだと縮小する方向へ進みそうですので何とかしないといけません。

考えて見れば、いろいろな考えを言葉にしたり資料で伝えたりすることはしていたけど、先に進んでいない。


で、あれば考える部分で足踏み的に止まらないで、とにかく進めてみることに専念して見よう。


と、言う感じで方向性が決まり、今期はその足場固めの時期とすることにしました。


現在の大雑把な会社業務の内訳が「営業系 33% 管理系 33% 管理手数料 34%」と、見事に3分野で吊り合っている状態なのですが、今後は新たに相続・資産活用・承継・雑用サポート系のコンサルティング分野に専念してみようと考えています。


まぁ 今までも結果論的にその分野に関わっていたのですが、正直言って積極的に受託したものでは無く流れで対応してきた業務だったのかと思っています。

流れとか運とか最近ブログで良く書いていますが、「受け身な状態で運だったと思う場合」と、「チャレンジした結果を運だと思う」のは別物かと思いますので、まずはここ1年で凝り固まった状態をほぐせるように頑張ります。

そんな話を各所属長を別々に喫茶店に呼んで話をしたのですが、自分はコーヒー飲まないのでアイスティーを頼んだところビールで言う大ジョッキで出て来たのでした。

多分1リットルくらいの量だったと思いますが、かなりお腹が膨れました。


夕方になって2回目の打ち合わせは別の喫茶店にしたかったのですが、お休みだったので前回と同じ喫茶店へ


IMG_5827抹茶なら量が少ないだろうと思ったのですが、熱いのは嫌だと思ってアイス抹茶にしたらまたしても大ジョッキ。

ビールと違って大量に飲めないものですね。











と、言うことで5月のうちにいろいろ準備して6月からは新たな活動をスタートする予定です。



さて、本日は午前中に昭和築の古家の室内確認に相続人さんと行ってきます。

立地が悪く、荒れていて残置物満載との話ですが、そう言う状態は不動産仲介業者的な目線では歓迎しない話です。

これから増えて行く話かと思いますので、そう言うパターンでも何かしらの対策を考えてビジネスにしていければ良いですね。



ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com