賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

資産活用

前か後かの二択とも言えない・・・

IMG_0993一年前の本日、親しくさせて頂いているオーナーのAさん(70代後半男性)が倒れました。

数日前まで普通に話をしていて全く異常を感じなかったのにと驚いたのですが、翌日には家族会議に呼ばれて今後の打ち合わせをしました。

脳梗塞とのことなのですが、以後意識が戻らず1年経った本日も状態が変わりません。





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親しくさせて頂いているオーナーさんの中でも20年以上前からのお付き合いで、瞬間沸騰型のハッキリした意思表示をされるタイプのオーナーさんとして、大変鍛えて頂いたと感謝しています。

ご家族さんとの打ち合わせ内容は書けませんが、相続前の対策、相続後の対策の他に中間状態の対策と言うものがあるものだと勉強になっています。


脳や心臓に限らず交通事故とか突発的に発生する出来事には心の準備が出来ないものですが、人は必ず最後の日が来ると言う事がわかっているのに準備できないことが多いと言うのも現実なのでしょう。

いつの日か事前にわかれば準備するのかも知れませんが、どうなのでしょうかね。


dbb832bf自分自身先月、頭の中に歯車が見えてから健康管理に気を付けたいと反省して、今月中旬まで中断していたランニングを雨の日以外は実行できるようになり昨日で40km地点まで到達。

筋肉痛程度の苦痛はありますが、暖かくなって来た時期でもあり続けられそうです。







仕事もプライベートも課題が多くありますが、健康第一と言うことを意識しないといけないお年頃ですね。



ではまた明日

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草が伸びだした時が入口?

9626149d売却したいので動いて欲しいと頼まれて着手したのが3年前

結果としてブログに書けない事があり過ぎて凍結した300坪の土地があるのですが、地主さんからは「時期が来たら売るのでヨロシク」と頼まれています。

売る事が出来ない理由も今は書けませんが、凍結していても雑草だけは元気に伸びてくるものです・・・





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IMG_0964元々は月極駐車場として運用していたことで敷地の半分くらいはジャリ敷で、あまり車の出入りが無かった半分くらいは草が生えてきています。

半分と言っても500平米ある訳ですので、放置したらジャングルになることでしょう・・・

ムスカリですかね?






IMG_0954で、去年の夏に道具を揃えて実戦投入したのに、以降全く活動していない草取り事業部の出動です。

と、言ってもジャリが多くて草刈りマシンを使うと石が飛んで危険なので噴霧器で除草剤を散布する対応を行ってきました。







IMG_0959水道が近くに無いので予備のタンクを準備して営業課N店長と2人で対応しましたが、前回夏に対応したジャングル状態の土地とは違い、タンポポやツクシがジャリが少ない部分で顔をだして、その他名前のわからない雑草が伸びている程度だったので、40分程度で散布が完了しました。

そうなると、薬剤料金+2人の作業費時給と言う感じで費用請求すれば良いのかと思うのですが、社員がやるよりバイト雇った方が良いのでしょうか・・・




とか考えていたら、全く別の地主系大家さんから「マンションの敷地とアパートの敷地と月極駐車場の除草と植栽剪定を任せたい」との電話がありました。

何ともタイミングが良いと言う感じですが、今までご主人さんが対応していたのですが、高齢になりお体がキツクなったとのこと。

考えてみたら除草の話は、事業継承の話や売却話と密接ですね・・・


325いろいろ繋がって行くのだと再認識したのでチャレンジしようかと思いますが、雑草の見積もりは大体わかりましたが、生垣だとか植栽の手入れには道具とテクニックがいると思います。
マンションの共用清掃を頼んでいる業者さんにオプションで出来ないか聞いてみたところ雑草は可能だけど植栽系は別注で業者に再委託するとの回答でした。






多分、結構な金額の見積もり回答が来ると思いますが、研究して割安で自社対応するか、テクニックのある専門業者さんに任せるか考えてみようと思います。



さて、昨日はこのブログの連続更新&自分の誕生日でFacebookへのたくさんのメッセージありがとうございました。

ホント日記で申し訳ありませんが、毎日更新していれば、皆様の役に立つことを書ける日もあると思いますので引き続きよろしくお願い致します!


ではまた明日


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今度から?

会社の仕事の一区切りである営業年度の終わりが近づいてきました。

世の中、3月末の会社が多いのではないかと思いますが、うちは4月末で一区切りです。


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昨年からのコロナ禍でも売上目標を前年より増やした事で苦労していますが、大きく落ち込むことは無く、もう少し頑張れば目標達成すると言う状態になっていますので、何ともドキドキな真っ最中です。

そんな状態でも残り1か月の時期ですので来期の目標設定を決める時期です。

昨日は、完全テレワークで1年ほど自宅勤務中の当社社長宅へ行って打ち合わせをして、自分自身の課題を再認識してきました。

自分の勤務先は、賃貸管理を中心に長年活動している47期目の会社なのですが、ここ10年くらいで売買系の対応が増えてきて自分的には相続対策等の事業継承サポートを大きな柱にしたいと考えています。

が、正直なところ相続に関連して事後的に土地やアパートを売っているだけですので、本来の先手を打つタイプの「相続対策」の仕事とは違うのです。

賃貸管理から派生した仕事には違いないのですが、問題が発生してから動くのと、問題が発生する前に動く違い・・・

そこら辺、まだまだ過渡期であったとは言え、本格的に事前に対応する形の「相続対策」が出来るように力を入れて頑張ってみることにしました。


客観的に見ると「もっと前からそうしろよ」 と、思われてしまう感じでしょうけど、見る角度の違いを認識したことで心構えも変れる気になってきました。


心の中の問題だと目に見えない状態なので、近いうちに目に見える形で活動を始める予定です。



IMG_0937さて、ここ2日間雨でランニングを中断してしまいましたが、ノリが悪かった試験勉強の方はエンジンが掛かった気がしてます。

夜、眠くて起きていられないと言う状態は結局のところ直せないとわかったので、早起きするようにしてみたところ今のところ良い感じで集中できてます。






これから暖かくなるので、布団から出るのが辛い時期も終わることでしょうから、こちらのプライベートな目標の方も頑張ってみます。

ではまた明日


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期待してる?(追い出し条項判決出ましたね)

昨日は親しくしている資産家オーナーさんの紹介でオーナーさんのお姉様宅を訪問。

「アパートを建てて収益を得たいと言ってるから話を聞いてあげて」とのお願いだったので、凄い流れが来たものだと喜んでいました。


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IMG_9883本題に入る前に、オーナーさんのお姉様(80代)の昔話を聞くことになり、20分くらい経過。

かなり話好きな方で、昭和の時代から今に至るまでを初対面の自分に包み隠さず話してくれました。

考え方や現在の資産状況を把握しておきたいので、話の所どころでさりげなく質問をしてみたところ、200坪ある自宅兼作業場の土地の一部にアパートを建ててみたいとのこと。



お姉様 「息子はこの自宅を壊してアパート建てた方が良いって言ってるけど私は嫌なのよ」

クマ 「そうするとお母様としては作業場だけ壊してアパートを建てたいってことですね?」

お姉様 「そうなの、でも作業場は息子が仕事で使ってるから壊すなら仕事辞めることになるのよね」

クマ 「そうですか、息子さんは仕事辞めても良い感じなのですか?」

お姉様 「辞めたらお金が入って来ないから生活出来ないってのが困ったところなのよ」

クマ 「それで、家賃もらって生活したいってことなのですね?」

お姉様 「まぁ 自営業だから仕事しなきゃお金入って来ないけどアパートならお金入るでしょ?」

クマ 「アパート建築する資金を出して入居者さんに住んでもらって初めてお金が入ってきますけど、現金で建築出来ても出したお金を回収するまでには10年以上掛かると思います」


お姉様 「え、10年以上? 私は生きて無いと思うし、現金なんて無いんですよ」

クマ 「借入される場合は、もっと資金回収が遅くなるのと銀行に貸してくれる条件を打診して融資条件を探ってから検討する必要があります」

お姉様 「そうなの・・・ うまい話は無いってことね」

クマ 「うまい話を持ち掛ける建設会社とかたくさんいますから、引っ掛からないでくださいよ」

お母様 「うちは、セールスお断りで相手にしないから大丈夫よ、息子の都合聞いて連絡しますから」

何やら、自分の想像と違って、すごく初歩的な部分から楽観的な感じでした。
息子さんも交えて説明しないと、宜しくない感じに思えたので、息子さんと会える日に再度呼んで下さいと伝えてみたのですが、続きが出来るかは怪しい感じです。

まぁ 自分も資産家オーナーの親戚だから資産家だろうと楽観的期待をしてましたけど・・・



話題が全く変わりますが、3月5日に大阪高裁で賃貸住宅における家賃滞納時の契約条項についての控訴審判決がありました。

令和元年の第一審での地方裁判所の判決を省略して振り返ると

(令和元年6月21日 大阪地裁判決)
1.家賃滞納が3カ月以上に達した時は催告なしで保証会社が賃貸借契約を解除することができる。
と言う条項は有効か?


→あながち不合理とは認められないような事情が存する場合には賃借人の不利益は限定的なものにとどまると判断できるので今回のは有効。(長いので詳細はこちら

2.「家賃を2カ月以上滞納し、連絡が取れないなどの場合は物件を明け渡したとみなして室内の持ち物を搬出・保管できる」と定めてある条項は有効か?

→原契約が終了しておらず賃借人の占有が失われていない場合自力で賃借物件に対する賃借人の占有を排除することは自力救済行為でありごく例外的な場合を除いて不法行為に該当する

と、言う地方裁判所の判決を再度争って高等裁判所に控訴したのです。

で、令和3年3月5日の控訴審判決に関しては、詳細が現段階で分かりませんが、産経新聞の報道では保証会社が借主と締結した契約条項に「2カ月以上の家賃滞納」「連絡が取れない」「長期にわたり電気、ガスなどの使用がない」「客観的に見て再び住宅を使用する様子がない」の4要件を満たせば物件を明け渡したとみなし家財を処分できると定めた条項は自力救済となるので一方的に家財を搬出できるなどと書いてある契約条項を違法としていた令和元年の地方裁判所の一審判決を取り消し、

4要件を満たす状況では借り主がすでに家財を守る意思を失っている可能性が高く、「占有権が消滅していると認められる」と指摘。

消費者利益の保護を定めた消費者契約法にも反しないと判断した。

とあります。

保証会社対適格消費者団体の争いなのですが、適格消費者団体は「法的手続きを経て慎重に決めるべき明け渡しの判断を業者側に委ねる判決で、不当だ」とのことで、最高裁判所へ上告するとのことです。

なので、最終的にどうなるかわかりませんが、高等裁判所での判決が現段階では尊重されるべきなのでしょう。

いろんな意見があると思いますが、自分的には悪質な滞納者の思い出がたくさんあり、裁判に勝っても無い人から取れない的な大損害を被った大家さんを多く見てきましたので、計画的だったり詐欺に近いような家賃滞納者に対する過剰な保護など不要だと考えてしまいます。

もちろん、現在の社会状況でやむを得ず滞納してしまう等、本当に保護されるべき人は保護するべきですし、自力救済的な方法が良いなどとは言いませんが、歪んでいる部分は直して行くべきなのでしょう。

数年後になるのでしょうけど、最高裁判所でどのような判断をするのか期待してます。


さて、本日は珍しく買主側に付く仲介で売買物件の案内があります。

朝一番で業者さんまで鍵を取りに行くのですが、片道40分の場所にあるので実に効率悪い感じです。

と、言う事で本日も頑張りましょう!



ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com