賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

資産活用

伝え方?




昨日は管理している倉庫物件が雨漏りした件で営業課N課長と地主さんのお宅を訪問してきました。

今まで窓口だったご主人様が昨年12月にご逝去されたことで、奥様(70代)が賃貸経営全般を引継いだのですが、今回は結構な大きさの屋根の修理なので、それなりの修理費用が掛かります。

全てご主人様にお任せだったと思いますので、「こんなに高いんですか!」と驚かれるパターンになりそうな予感がしていました。


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「この部屋は冷えるから隣の部屋にしましょう」

古くからの地主さんのお宅は大きな和室の続き間がある感じで20帖近くある空間は暖房効率が悪いのでしょう。

PXL_20240309_065110982-EDIT通されたお部屋は4帖半くらいなのでファンヒーターで温めると温室状態になる感じでした。

一通り、N課長が屋根の写真を元に奥様へ屋根が重症であることを説明。
今現在は見積もりを取った業者さんに仮の補修で何とかしてもらっている状況で、借主の法人さんには漏れる可能性がある場所からの荷物移動をお願いしている状態です。





奥様 「そうなんですか、借主さんに迷惑掛けているなら直さないといけないですよね」

N課長 「はい、お見積を取らせて頂いたのですが、劣化が著しいのと面積が広いので結構な費用が掛かる感じです」


この地主さんは、倉庫の他にもアパートを数棟所有されていて、それなりに修理をして来たかと思います。
亡くなったご主人様と一緒に賃貸経営に携わっていた場合は判断が早いと思いますが、全くノータッチの場合は、普段の日用品買い物でのお金の単位が基準になるので「そんなに高いんですか!」と言われてしまうのが定番な感じです。


N課長 「こんな状態で30年以上良く持っていたって感じですので大掛かりに修復されることをおススメします」

奥様 「そうですよね・・・ もう古いから取り壊すか売っちゃった方が良かったのよね」

クマ 「結構稼いでいる建物ですので、きちんとメンテナンスすればしばらく収益が上がりますよ」

N課長 「で、こちらがお見積りになります」


奥様 「え〜 高いんですねぇ・・・ でもやらないとダメなのでしょうからやりますけど、息子がいる時にもう一度説明してもらえますか?」

N課長 「はい、自分達も良くご理解頂いてからの方が良いと思ってますので、息子さんとお会いさせて頂ければと思います」


大きな倉庫物件なので施工面積が広く、金額も高くなりますが、賃料収入で言えば約半年分。

確かに安い訳ではありませんが、普段不動産に絡まない人から見たら驚く金額でもあるのでしょう。

賃貸経営の承継時にはそこら辺に配慮しないと「とんでもない金額を請求する業者」と見られて不審がられてしまう種をまいてしまうことになる場面なのだと、過去の経験から思っています。


PXL_20240309_071012004-EDITその後は、雑談タイム。

奥様はご主人様がお亡くなりになってから初めて銀行口座を作ったとのことなので、税理士さんとの打ち合わせ等で苦労されている様子が良くわかりました。

結局、息子様とは本日お会いすることが出来ることになりましたので、息子様もノータッチであったことを踏まえてじっくり説明させて頂こうと思っています。






頑張って賃貸経営されている方がご主人さん1人である場合など、承継する人がノータッチの方だと相当な苦労が出てくることもあるものです。

そこら辺、お元気なうちから後継者を決めて情報共有された方が宜しいかと思いますが、メリットばかり強調すると予定通りいかない場合にガッカリされるし、リスクばかり強調すると怖くなって関わりたくなくなる感じってのが何事にも共通する承継の難しさなのでしょう。

「悪い事ばかりじゃないよ」程度の伝え方が良いのでしょうかね
 


ではまた明日


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懐かしい?




オーナー 「あの物件、クマちゃんには、だいぶお世話になったよね」

クマ 「そうですね、〇力団の事務所になったのを訴訟で追い出したり大量のミツバチを追い出そうとして刺されたり思い出がたくさんありますよ」

オーナー 「空きが出てもすぐに決まるから古いのに優秀な物件なんだ」

クマ 「昭和築なのに平均以上の賃料が取れてますけど結構リニューアルした感じですか?」

オーナー 「えっ 最近の部屋見て無いでしょ? 昔と全然違うから見て来なよ」


と、言うことで昨日は調査の関係で昔よく関わっていた一棟物物件へ行ってきました。


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管理していない昭和築の物件なのですが、ちょっと訳があって関わることになり、恐らくは10年以上ぶりに内部に入った感じです。

自分、今の会社に入ったのが平成8年でしたので、今思えば当時昭和後期の物件は築10年程度の物件だった感じで、賃貸営業時代は何度も案内して成約した記憶があります。

昭和築に対して「平成築!」と言うのが新しい物件の代名詞だったのですが、平成は31年もある訳ですので、何とも微妙な感じがする言い回しとなってしまったものです。

そんな時代を生き残って来たこの物件は見事に賃料UPが出来ていて、成約率も高く12月以降空いた部屋が4室あったのにあっと言う間に満室となった人気物件で、入居日までの間にしか内見できない状態になっていました。

PXL_20240303_052107379何か自分の知っている和室があって昭和の雰囲気が残っている思い出の物件と全然違う・・・

LDK化だけでなくウォークインクローゼットとか全面改装ぶりに驚きました。

元々面積がある物件なので改装のし甲斐があったことでしょう。





人間の年齢と同じで建物の築年数は変えようがありません。

ですが築が古くても大改造できれば収益も上がる物件もある訳です。

あとどのくらいの期間活躍できるかはメンテンナンス次第かと思いますが、そこら辺は人間と同じなのでしょうね。


さて、本日は大きな打ち合わせが午前と午後に合計2件。

そして夜は会社の全体会議です。

1日が早い3月。

実りがある月になることを祈ります。


ではまた明日


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仕事と言えないの?




繁忙期と言うこともあり、仕事の日は1日が早く感じます。

特に土日はご来店のお客さん対応があったり電話対応があるので、落ち着かない毎日。

そんな中でも賃貸関係以外に新規に依頼される案件が増えていたりします。


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自分、今の時期は人手が足りない関係で賃貸のお客さんをご案内することもありますが、売買案件だったり、相続関連の相談から派生する資産活用系の相談だったり個人的な終活相談だったりも抱えています。

それぞれがビジネスに繋がるはずなのですが、相談だけで終わってしまうような案件も結構あるもので、「何やってるんだろう」的に微妙な気分になったりするものです。


acd8ae0b情報提供や手助け的な関りを行って感謝されたって案件に関しては、お金が頂けないと言う部分が仕事で無いのですが、悪い気分にはなりません。
ただ、客観的に見れば「便利に使われた」状態なのかも知れません。

そう言う、無償で何かを提供した状態になった際には「ホント助かったよ」とか「嬉しいよ」なんて言葉が報酬の代わりになるのかと思います。




巡り巡ってきっと良いことが起きるでしょう。

そんな割り切りも必要なのでしょうね。


不動産系の相談では宅建業的な成功報酬の体系ではなく不動産コンサルティング的な報酬体系で動くべきなのでしょう。

わかっているのですが、実行できないというのが昔からの課題です・・・

もっとも、終活系の案件では不動産コンサルとも関係が薄い部分があるので更に別メニューで料金表を作って対応するべきなのでしょうね。

「きっと良いことが起きるでしょう」とか言っているうちは実現出来無そうなので、更に精度を高めて内容を良くしてチャレンジしたいところです。



ではまた明日


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怖い話が聞きたいのですか?




自分の仕事、他人様の抱えている深刻な物語の中へ入って行くことが多くあります。

準備をしていない段階で結構なボリュームの賃貸経営を相続された場合なども、承継された側の立場だと「意味不明なことばかりで苦痛でしかない」との状態になるものです。




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IMG_1590昨日は、「今後どのようなリスクが発生するのか説明して欲しい」と家族会議に呼ばれました。

全くノータッチだった状態で、テナント物件を含んだ多数の賃貸物件を承継することに得体の知れない不安感があるとのこと。









詳細は控えますが、今まで別の仕事をしていた方が突然親がやっていた商売を引継いだ場面みたいなものなのでしょう。

自分から見ると実に安全で安定的な物件を承継されたので、特段大きな心配は無いのですが、せっかくリスクの話をして欲しいとのことなので、過去に経験した案件で金銭的にヤバくて銀行に怒られながら物件を売却した話や、テナント側からの強烈な交渉、居住用物件で発生した数々のトラブル等、いろいろ語らせて頂きました。

トラブル系に関しては全て解決した案件となり、客観的な立場だと物語調に語れることで1時間ちょっとの時間、笑いを交えてじっくり聞いて頂けた感じです。


クマ 「今の話と比べると、銀行に借りているお金も無いし、変な入居者さんがいてもうちが窓口になって解決してるから、他の大家さんと比較しても安全な方だと思いますよ」

オーナー 「いや、ほんとクマさんの話を聞くと、何とかなる気がしてきました」

クマ 「大雑把に言えば、建物系はメンテナンスを怠らないことと、しっかりした保険に入ることで更に安全になりますので」

オーナー 「良くわかりました、保険の見直しもします、入居者さんのトラブルは管理会社さんにお任せするのが一番ですね」

クマ 「そうですね、自主管理だと窓口が大家さんになりますけど、管理委託されているのだから徹底活用して頂ければと思います」


オーナー 「予めリスクに備えるってのと、問題が起きたら適切に対応すればって話しなのですね」

クマ 「あとは、商売でやっている感覚を持って割り切った方がストレス溜めないと思いますね」



質問が無くなるまでお答えしましたが、今後は想定していなかった問題も出てくることでしょう。

長いお付き合いが継続出来れば嬉しいです。

オーナー 「ほんと、クマさん経験豊富で話が面白かったですよ、本でもお書きになればいいのに」

クマ 「・・・そうですね、書けるといいんですけど」



何か宿題を思い出してしまいましたが、仕事に専念しようと思います


さて、本日は1月最終の日曜日。

繁忙期が前倒しになっている感じがしていますが、ご来店のお客様が多ければ賃貸物件の案内担当として活躍しようと思っています。



ではまた明日


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あやちゃん先生と対談させて頂きました。


株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 勤務
令和5年4月 代表取締役就任
(保有資格)
特定行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士
二等無人航空機操縦士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com