賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

資産活用

思い出がいっぱい・・・

1日も早く空室を埋めて満室にする「空室対策」と、入居者さんに長く住んで頂く「テナントリテンション(入居者保持)」の考え方は、賃貸経営をする大家さんにも、管理を任されている不動産会社にも大切な考え方です。

ですが自分、全く逆のお願いをされて「空室対策」を完結しました


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どんな物件でも建物が古くなってくると、「外壁塗装をしてみましょう」とか、「和室を無くしてLDK化してオシャレな室内にしてみましょう」なんて話をする時期がきます。

競争力が落ちた分、何かしらの対策を打たないと賃料だけでの勝負となり、低家賃だけが売りとなった頃に雨漏りや水回りのトラブルが発生してくるものです。

「こんなに賃料が安いんだから勘弁してよ」

と、何度も聞いたことがありますが、大家さんがそう考えていても、賃料を頂いて貸している以上は修理しないといけません。

賃料の安さで勝負する場合でも、最低限雨漏りや躯体が安全である事だけは投げ出せない訳ですので、責任持ちたくないと考える場合は取り壊しも選択肢として浮かんでくるものです。


BlogPaint今回「空室化対策」をした物件は、築35年ですので、手入れをキチンとすればまだ使える感じではあるのですが、いろいろ検討した結果、取り壊す選択となりました

取り壊し後は、しばらく駐車場にして運用を考える予定です。






IMG_0745今回、最後の入居者さんに引越して頂いたのですが、物は古くなっていますが、最後にしっかり掃除してくれた様子でホント良い入居者さんでした。

取り壊しする時期を気にされていましたが、思い出がたくさんあるので寂しいそうです。






自分もこの物件、長く管理をしていたので、いろいろ思い出があります。



4c69dbab一番強烈だったのは、行方不明滞納汚部屋原状回復と1人の入居者が4つの試練を同時に与えてくれた103号室です。

まぁ もっときれいな思い出が欲しかったです





さて本日は、今回の空室化対策物件のオーナーさんと今後の展開について打ち合わせをしてきます。

どうなりますでしょうかね。

ではまた明日


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今度はホント?

先日ブログに書いた、14年前に曖昧な契約締結をして元の状態がわからない状態で解約する店舗の件ですが、オーナーさんと打ち合わせた結果、「任せます」と言われてしまいました。
いろいろ説明した後での「任せます」は、楽になったような重たくなったような不思議な感覚です・・・


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きのうは、「早ければ13日(日)に終わります」
と、言われていた明け渡し案件2件の確認をしてきました。​


1件目は、昨年から手がけている「建物老朽化によるアパートの立ち退き依頼」案件です。

c4920124この案件、ちょうど1年前の今頃に、アパートにマッチが大量に捨ててあった事件を切っ掛けとして、取り壊しが決まったのですが、取り壊しの為の契約解除通知に書いた明け渡しの猶予期間が1年あったので、結構時間を掛けてしまいました。 
 

一番苦労するであろう、高齢で無職の男性には早期に引越しして頂いたのですが、意外と苦労したのが、40代の男性入居者さん

一応、12月末日までの退去をお願いしていたのですが、先月連絡が来て、11月13日には明け渡すと宣言されていました。

で、アパートへ訪問してみると・・・

入居者 「ここ最近、仕事が忙しくて引越しが捗ってないんですよ」

クマ 「そうでしたか、荷物が多いですからね」

入居者 「引越し先には行ったり来たりしていますから、今月一杯で終わらせます」

クマ 「了解しました、荷物が無くなったら鍵を受け取りに来ますので教えて下さいね」

と、言うことでこちらの入居者さんに関しては、全面的に信用しているので、全く心配していません。


問題はもう一つの明け渡し案件です。

強制執行の断行日を明日15日に予定している滞納者A氏・・・

先日、新居の契約金が足りないとの事で、泣きついてきたので、連帯保証人の義母と打ち合わせして、仕方なく15万円を渡しました

そのまま持ち逃げされる可能性もあったのですが、無事に新居の契約も完了した事で早く引越しを終わらせるように急かしていたところです。

夕方になって、初期の頃からこの件を担当している営業課N君とA氏宅へ様子を見に車で向かいました。

N君 「金曜からAの事が心配で、寝られないんだよ」

クマ 「寝られないって、一睡もしてない訳じゃないでしょ?」

N君 「布団に入って目をつぶっていても、頭が起きていてAの事がグルグル回っちゃってるんで、多分1時間とかしか寝てない」

クマ 「15万円パチンコで使っちゃうんじゃないかとか、俺がマイナスな事ばっかり言ってるから不安になっちゃった?」

N君 「それもあるけど、今Aに裏切られたら15万円払ったお義母さん、カワイソすぎるよ・・・」

クマ 「そうだけど、俺はそのリスクも説明してるし、お義母さん納得したんだから」

N君 「こう言うのホント早く終わりにしたいよ・・・」

クマ 「考えすぎると良くないから家に帰ったら仕事の事は忘れなよ」

N君 「それが出来たら苦労しないって」

クマ 「俺なんか、起きていられない事はあっても寝られない経験無いよ、」

N君 「・・・ 」


ちょっと、思い出しましたが、営業課N君は4月にも別の滞納案件で同じ状態になっていました

いろいろ気遣いするタイプで深く感情移入してしまう「典型的ないい人」なのだと思います。

まぁ そんな感じで賃貸管理の仕事を嫌いながらも、頑張って働いている人がたくさんいるのでしょうね。

で、現地へ到着。


BlogPaint見た感じ7割型終わっているような状態でした。

明け渡しを優先すれば、「もう後は捨てて置くから、鍵を返して」とか言いたくなってしまいますが、そこは駆け引きです。





A氏 「今晩、頑張れば明日の朝には全部終わる予定です」

クマ 「明日の朝に鍵うけとれなかったら15日の執行は予定通りですので」

A氏 「いや、ホントに大丈夫だから、明日の朝には会社に鍵を届けます」



頑張って片付けさせて残置物を極力減らしておかないと、余計な撤去費用が掛かるか、肉体労働をする事になります。

雰囲気的には間違いないと思いますが、このあと答えがわかる事でしょう。


と、言うことで本日は、この物件の鍵を受け取り内部確認をしてくる予定です。

強制執行の寸止めで任意の明け渡しとなる感じですが、追出し出来た達成感などアッと言う間に消えて、今度は原状回復と今後をどうするか検討する必要があります。

普通の状態に戻すって大変なんですよね・・・

ではまた明日



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感情で決める?

ここ最近相変わらずのバタバタ具合で、アッという間に夜になっている感じです。

と、何度かブログに書いてきましたが、よく考えてみたら夏から秋になって暗くなるのが早くなっただけなのかも・・・



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きのうは、地主さん(70代男性)より「話があるので家まで来て欲しい」と連絡があり訪問してきました。

この地主さん、1年前に伊豆の山中にある別荘地を売却したいとお願いされてからの付き合いなのですが、伊豆の土地はレインズに出しっぱなしで反響が全く無い状態です。

細かい話は、会ってからとの事でしたので、その件だと思います・・・
 

eea66ef4別荘地は、結構な傾斜地で、50万円で売りに出していますが、購入して家を建てると別荘の管理会社に200万円近くインフラ整備代や加入金を払わないといない他、年間約4万円の管理費支払いが発生します。



 

売れない土地ってあるんだなぁ と、言うのが正直なところです。

クマ 「こんにちは〜 ご無沙汰しちゃってすみません」

地主 「悪いねぇ ちょっと相談に乗って欲しいんだ」

クマ 「伊豆の土地の件ですね」

地主 「え? あそこは話があったらで構わないよ、◯◯町にある空き家になってる作業場の件なんだよ」

クマ 「そうでしたか・・・  築40年くらいの建物ですね」


地主 「借りたいって話が来たんだけど、迷った末に断っちゃった」

クマ 「売りたいんですか?」

地主 「いや、別に金に困ってる訳じゃないから貸す方向にしようかと思ってるんだけど、建物壊して事業用定期借地にしてくれって言うんだよ」


クマ 「 そうですか、長く貸すと売却できなくなるから嫌って事ですか?」

地主 「別に、売るつもりは無いし、貸しっぱなしだって構わないけど壊すのが嫌なんだよ」

クマ 「たまに建物が、かわいそうだって人いるんですよ



何か、この地主さん見事にそのタイプでした

しっかりした鉄骨造の建物なのですが、今回退去した借主の前は地主さん自体が修理工場として30年以上利用していたそうです。

若い頃からの思い出が詰まっているとの事ですが、築40年なので、いろいろ傷んでいるのかと思います。

結局、1時間経過しても話がグルグル回っていたので、時間切れで切り上げさせて頂きましたが、現況で貸すしか選択肢が無いって事であれば、相談では無く、借り手を探して欲しいって話かと思います。

自分としては、建物が古いし利用方法が作業所で限定されるので解体するべきだと伝えましたが、理屈ではなく感情で迷っているようなので、しばらく考えて、ご自分で結論を出して頂くのが良いのでしょう。

「建物の外観から室内まで全て動画で撮影しておけば、思い出に残せますよ」 とでも提案すれば良かったかも知れないと帰りの車の中で考ましたが、人それぞれ拘るところが違うのでしょうね。


さて、本日は事務処理に専念する予定です。

この仕事、交渉や調整の他に事務処理も結構なボリュームを占めています。

淡々と終わらせたいところです。


ではまた明日 


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いろいろやってます。

DSC_0669「怪しいスーツケースがゴミ置場にある」
と、言われて現場に行って開けてみました。
お宝が入っている事を期待しましたが、無届の粗大ゴミでしたので、ゴミ処理場へ届けておきましたよ。
忙しい時に人騒がせな話です・・・


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きのうは、売買関連、マスターリース交渉、立ち退き交渉、ゴミ置き場の粗大ゴミ撤去他と、バタバタな1日でした。

いろいろ、ミックスでやっている方だと思ってはいますが、考える暇なく物事が進んで行き、アッという間に夜になります。

そんな中で、嬉しかったのは、年明けから着手していた解体予定物件の明渡交渉に進捗があった事です。

5727579dこの案件、受託した時には高齢で無職の入居者さんの難易度が高いと思っていましたが、意外にも早期に完了し、そんなに問題無いと思っていた若い方の入居者さんが、来月中に引越できる予定となったのです。

 


もう10月中旬になってしまいましたが、現在抱えている多くの案件は、年内である程度完結できるようにして、お正月をゆっくりした気持ちで迎えたいと思っています。

と、言うことで、しばらくはバタバタが続きます。


本日は夕方から打ち合わせの為に都内へ移動します。

夜は、飲み会がセッテイングされているそうですので、電車で乗り過ごさないよう、気をつけます。


さて、先日より開始したアンケートですが、3日で89人と93人の回答が集まりました。(14日午前7時現在)

各設問、100人以上の回答を頂けると嬉しいと思っていましたが、もうすぐな感じです。 

このアンケート、各回線(PC等が使っているインターネットのIP)で1人と集計されて、同じ回線の方が、複数回答すると、最初の投票が上書きされてしまうそうなので、同じ会社で複数回答した場合は、1人分になってしまう仕組みなのだそうです。

もし、そんな環境の方がいらっしゃたら、ご自宅からでもご投票頂けると嬉しいです。 
 
アンケート結果の方も毎日変化していますし、コメントも増えています。

今回は賃貸管理担当者が対象なのですが、まだ回答頂いてない方は、ぜひご協力の程、よろしくお願い致します。

ではまた明日
 

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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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