賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

資産活用

お金額の問題じゃないんだよ

IMG_4868去年借上げてくれた駅前のコイン駐車場は1日600円で業者さんが運営しています。
月極駐車場で満車稼働した場合の1.5倍で借上げてくれたので採算合うのか心配でしたが、大体1日2回転するそうで収益が多く出ているとのこと。
中には30分くらいしか駐車しないで600円払う人もいるそうですので時間貸しでは無く1日貸しってのは考えたと思います。




ただ、駐車場が不足している駅近だから可能だそうで、一番人気の無い場所では1日100円との事で周辺の月極駐車場に与える影響が大きいので最近は人気の無いエリアでの借上げを自粛しているみたいです。


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昨日は地主さんの家族会議に参加してきました。

去年、所有しているマンションを解体して土地を売却させてもらった地主さんなのですが、売却しないで残しておいた土地約60坪が空地になっており駅近くの立地だけあって、様々な提案書を持ってくる業者がいるそうで、自分にも意見が聞きたいとのことです。


いろんな提案の中で、建築系に関しては将来的にお子さんのご自宅を建築する予定地なので全て断っているそうですが、それまでの間を有効活用しませんかとの事で「コイン駐輪場」「コイン駐車場」の借上げ業者の提案が気になっているそうです。

自分、ここ最近駐車場の借上げ業者さんに良い条件で借上げしてもらい管理を継続させてもらえるスキームの案件が増えていて親しいコイン駐車場業者さんがいます。

その業者さんと一緒に家族会議に同席したのでした。

クマ 「借上額が高くて契約終了までに違約金とか出費がない業者なら良いんじゃないですか?」

ご主人 「駐輪場の方が提案額が高いんだけど、我が家の隣に50台も自転車置場作って出入りされたら落ち着かないし夜中に変なのが集まって騒いだりされたら嫌なんだよ」

クマ 「そうですか、駐車場だって24時間車の出入りがありますよ」

奥様 「そうだけど、50台の出入りと6台じゃ全然違うでしょ?」

クマ 「人の出入りは駐輪場が多いですけど、砂利の駐車場は自転車より音が発生しますから」



ご主人 「売った土地がコイン駐車場になったからわかってるけど、目の前の道路が酷く削れて水溜りが増えてるんだけど何とかならないの?」

業者 「はい、先日道路を管理している市役所に連絡したので一部対処してくれましたが、一部地主さんの敷地内だったようで当社で対応させて頂きます」

クマ 「そうして下さいよ、今回の土地も駐車場にしたら同じように前面道路が削れますから」



IMG_4869この土地は前面道路が市道なのですが、今まで道路として通行する車が少なかったので舗装してくれなくて砂利敷きになっているのと、土地を買った地主Aさんセットバック部分の採納(市に寄付)をしない主義なので公衆用道路として分筆してあるにも関わらず私有地となっているので市が道路の補修をしてくれません。

まぁ水溜りを埋める程度なので大した事じゃ無いのですが・・・



ご主人 「正直言うと駐輪場の方が高く借上げくれるんだよね」

業者 「はい、そのように伺いましたので前回の提案書よりも月額3000円UPしました」

クマ 「最終的な判断はご家族でして頂ければと思いますけど、空地のままで草取りする労力と固定資産税を持ち出す事を考えれば自宅の隣で人の出入りが増えたり車の音がするのは我慢する価値があるんじゃないですかね?」

ご主人 「草取りがホント嫌なんだよ、それだけでも引き継げるのは大きいと思ってる」

クマ 「あとは駐輪場か駐車場って判断でしょうけど、ちなみに駐輪場の提案額っていくらだったんですか?」


なかなか駐輪場の提案額を言ってくれないので大した差が無いのかと思って聞いてみたのですが・・・


何と駐車場の借上提案額の2倍・・・


業者 「え〜 こんな金額だったのですか

奥様 「そうなの、でも人の出入りは全然違うだろうし高校生とかの溜まり場になったら嫌なの」

ご主人 「お金の問題じゃなくて、どれだけ我慢しなきゃいけないかの問題なんだよね」


自分だったら絶対に駐輪場の業者さんにお願いしますが、ご本人さんが苦痛に思うと言うのだから少しでもマシな方を選んで頂ければと思います。

「お金の問題じゃ無いんだよ」

と、お金がある人にも無い人にも言われますが、今回は本当なのでしょう


さて、ここ数日雨で朝晩の気温が下がっています。

風邪ひかないように気を付けましょうね。


ではまた明日


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不動産に関わることは

IMG_4606昨日は先週決済をした土地の買主さんへ権利証を渡しに行ってきました。
今どきは登記識別情報と言う名前なのですが、制度が変わってからだいぶ経過しても権利証と言ってしまいます。

12桁の番号がシールで隠してある紙なのですが、はがしたくなっちゃう気持ちが良くわかるので必ず買主さんに説明します




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IMG_4607今回取引した土地は市街化調整区域内の宅地130坪なのですが、250坪ある売主さん(90代)の土地を分筆して、売主さんのお孫さんが建てた家の住宅ローン借入の為に設定された抵当権を抹消する案件でした。

借地となっている土地に抵当権を付けた銀行とのやりとりだけでなく、書けないようなトラブルもあり自分自身大変勉強になった案件です。



昨日、買主さんが家を建築するための手続きに着手したのですが、自分としては家が建つまで責任もって見届けようと思っています。

すべて終わってからまとめますが、見えない力が働いている案件かと感じていますので、気が抜けません。

不動産を扱う仕事と言うのはご先祖様からの思いとか念みたいな力に触れることが多いのでしょう。


まぁ 間違いなくご先祖様の子孫である売主さんの為にはなった訳なので、ご理解を頂けて決済ができたのかと解釈しときます。

マンションや分譲地の戸建住宅と違って、先祖代々相続してきた土地には「思い」「念」みたいな力が働いている気がしますので、今後は先祖代々の土地の売買に関しては仏壇に手を合わせるとか礼儀正しくしようと思います。


無題そう言えば、今月初めに最終試験のあった日管協さんの上級相続支援コンサルタントの合格通知が届きました。

2017年度に一般資格で8カ月、2018年度に上級の8カ月の合計16カ月と長かったですが、無事に取得出来て良かったです。

今後は税理士さん他士業の方と連携して学んだ事を実務に生かして頑張ります!





ではまた明日


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変わって行く

図21昨日(8日)は、「今後の話がしたい」と某地主さんに呼ばれて打ち合わせをしてきました。

今までいろいろと一括借上げ系の建築会社さんを儲けさせて、これから回収の段階で建替を進めてくる流れに違和感を感じているそうです。



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地主のご主人さん(70代)は、結構な資産をお持ちの方なので、空き地にしておくよりはマシだったかとは思いますが、ここ30年くらいで様々な経験をしたことで子供さんに承継する際には、普通の管理契約で普通に賃貸経営をしたいとの事です。

ご主人 「最近、テレビとかで一括借上の問題を取り上げたのが目について目が覚めた感じなんだよ」

クマ 「賃料下げて欲しいとかメンテナンスして欲しいとか言われましたか?」

ご主人 「いや、建て変えろって言うんだけど、今まで言われた通りに外壁とか内装とかお金掛けてきたのにもったいないと思うんだよ」

クマ 「建築屋さんの一括借上げは建築した儲けで成り立ってると思いますけど、オーナーさんのメリットが融資を組めば相続対策になるからって薦めてる感じでしょ?」


ご主人 「そうなんだよ、それって息子の時代に債務を引き継ぐってことだから私が決める問題じゃ無いよね」

クマ 「息子さん嫌がってるんですか?」

ご主人 「まぁね これだけ世間で叩かれてる仕組みなんだから心配してるんだよ、正直言って不安だから、お宅で借上げじゃない管理をしてもらった方がいいと思ってる」

クマ 「そんな話は大歓迎ですよ、いくらでもお手伝いしますから」

ご主人 「そうしてもらえるかな、なんか建築会社のやり方が日増しに嫌になってきてるんだ」


あまり具体的に書けませんが、結構な地主さんで今までは一括借上系建築会社のお得意様で何も考えずに言われた通り従っていればOKだったのでしょう。

その流れをお子さんの代に引き継いでも良いものか?

と、検討し始めてから自分の事を頻繁に読んでくれるようになり、テナント系の2棟を当社の管理に移管してくれたのですが、次は居住系のアパートです。

借上契約が切れた段階で建替てもらうと言うのが建築会社の提案なのですが、ご主人さん的には縁を切りたいとの事なので、下準備に入ることになりました。

こう言う系の話が今後増えて来るのでは無いかと思っています。


昨日の夕方は、11日(土)から入社する営業の新人君を交えた打ち合わせを行いました。

新人君は、賃貸営業の経験者なので、まるっきりの素人ではありませんが、25歳で一気に当社の平均年齢を下げてくれます。

いろいろな面で固まっていた会社の雰囲気や仕事の仕組みが活性化する良い流れだと思っていますので、自分自身も他のスタッフも刺激される事でしょう。


さて、本日は朝からGWの長期連休で混乱している家賃送金業務の賃貸管理ソフトの修正対応をスタッフ総出で行います。

うちの会社、通常は毎月10日送金なのですが、7日に入居者さんからの入金データが銀行や保証会社から届いたのと、賃貸管理ソフトの手直し修正が必要なので週明け13日がオーナーさんへの家賃送金日となります。

前もって予告はしているのですが、ホントは13日でも厳しい感じなんです・・・

と、言うことで本日も頑張ります!

ではまた明日


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無題



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刺激を受ける・・・

きのうは、相続案件の相談で都内へ行ってきました。

結構なボリュームの案件で、お付き合いのある税理士さんや銀行さん保険会社といろいろ提案を受けたらしいのですが、自分にも意見を聞きたいとなって自分自身も更に経験豊富な専門家の意見を聞きたいと思ったので付き合いのある鎌倉鑑定小林社長に個別相談をお願いした感じでした。


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具体的な事を書く訳には行きませんが、今後進む方向が明確になり、お客さんにも安心してもらえたと思います。

やはり、普段から鍛えている人は強いものですね。

帰りがけにデジモノ好き仲間の小林社長から「最近何かデジモノ買った?」と聞かれたのでPC程度だと答えたところ、何やら高性能なドローンを手に入れたらしいです。

自分、子供が遊ぶオモチャ的なドローンやラジコンヘリをいじった事が過去にありますが、結構難しかったイメージがあります。

今どきはセンサーだとか進化して簡単に飛ばせるようになっているらしいので何となく欲しくなってきました。

オモチャ的な安いのと数十万する高いのの違いは?

飛ばす場所が限られているの?

とか気になってネットでいろいろ調べてみたところ余計に欲しくなっちゃいました


・・・


いろんな事で刺激を受けるものですが、連休中の宿題が終わってから考えます。



IMG_4026さて、本日は来月から営業課に入社予定の新人君向けのパソコンが届いたのでセッティングしようと思います。

ネット担当をしてもらうので、それなりのPCを選んだのですが、今時は激安PCとかありますが、それなりの性能を求めると結構な値段となります。



当然ながら同じような性能で一番安いのを購入しようと思いネットで見比べて選定するのですが・・・

見てたら自分のも欲しくなってプライベートで注文してしまいました

自宅で使っているVAIOはもうすぐ4年経つのですが、家族が6年前から使っているPCが壊れ気味なので払い下げしようと思います。

新人君向けのPCは発注して1週間で届いたのに、たった数日違いで発注の自分のプライベートPCは、5月10日到着予定・・・

連休中にセットアップしようと思ったのですが、配達業者が動いていてもPC会社が連休に入っちゃったのでしょうね。



仕事の方も残すところ3日で連休に入りますので頑張ります!


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com