賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

資産活用

濃い1日でした。

昨日も新たな案件発生で午前中は調査絡みの作業をしていました。

当社社長のご友人から土地活用について相談だったのですが、70代後半の事業をされている社長さんで、ご自宅の他に事業用の土地を多数お持ちです。

連絡があった際には「300坪くらいの土地についての話し」としか聞いていませんでしたが、ご自宅の登記情報から共同担保の情報を見て物件を割り出して調査開始。


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売主さんの話を聞いてから調査しても良いと思いましたが、できれば打ち合わせする時に資料を見ながらの方が効率が良いです。

と、思ってバッチリ資料を準備して売主さん宅を訪問。


「物件の場所も言って無いのに何でわかったの・・・」

一般の方はそこら変の段階で不気味さを感じてしまうのかも知れません

今回も終活絡みの話だったのですが、社長同士の昔話を含めて2時間近くお話をさせて頂き次に繋がる感触を得ました。

いろいろやる事が増えて嬉しいものです。


IMG_3429夜は、営業課N君から「超うまい店があるから行こう」と言われて隣の市にある中華屋さんに行ってきました。

自分、こってり系は頭では食べたいと思っても胃が受け付けない感じなのですが、これがまた大満足な美味しさでした。







IMG_3430一人では食べられない量が出てくるので4人くらいで行って皿に取り分けて食べるといろんな料理が食べれて良い感じです。










IMG_3433今度、食べ盛りの我が家の子供達を連れて行こうと思いましたよ。












IMG_3432で、トマトハイボールを何杯か飲んで機嫌よく帰宅。

ちゃんと風呂に入って布団に入り久しぶりの9時間睡眠。


水曜日で定休日なので目覚ましを掛けなかったのですが、9時間寝たと言うのは何十年ぶりな気がします・・・






と、言う感じでブログのUPが遅くなってしまったのですが、本日(20日)は11時に冬タイヤの交換予約入れてるので、これから準備して出発します。

その後、家の掃除のノルマを終わらせて頼まれているセミナーの資料作成をする予定です。

スミマセン、そんな感じで一気にブログを書き上げてしまいました・・・


ではまた明日


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話聞いて欲しいんだけど

きのう(6日)の定休日、午前中は家のノルマを終わらせて午後から庭の草取りをやる予定だったのですが、警察署での運転免許更新手続きが3時半まで受付けとの事なので夕方からやればいいやと思ってお昼食べに近所のショッピングセンターに出かけました。

お店に入る直前で以前社有地を購入して頂いた社長さんから電話が掛かってきました。



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クマ 「ご無沙汰してますね、何かありましたか?」

社長 「ご無沙汰しちゃったね、実はさ相談したい事があるんだけど今から会えないかな?」

クマ 「ちょと、出かけちゃってるんですけど・・・」

社長 「今すぐ無理なら夕方でも夜でもいいよ」

クマ 「そうですか、何か深刻な事が発生したんですか?」

社長 「そうなんだよ、電話だと難しいから会って話がしたいんだ」

クマ 「わかりました、ちょっと用事を終わらせて16時には会社に伺いますよ」

社長 「いや、わざわざ来てくれなくてもクマさんの会社に16時に出向くよ」


この社長さん、結構大きな工場を経営されているのですが、製造業のお仕事が長年続くと考えていなくて、アパート経営や太陽光発電等、積極的に投資活動を行っています。

0cfda083社有地を購入頂いたのも太陽光発電用地としてだったのですが、17年間塩漬けだった原野をそれなりの金額でご購入頂いただけでなく、農地法関連の経験や、隣地の地主さんとの調整業務探検のような物件現地確認栃木県内の別荘地の物件を調査しにいったり、多くの経験を積ませて頂いた方なのです。




定休日にも関わらず急いで相談したいなんて、相当深刻な話かも・・・

お昼ごはん食べながらも、いろんな事が頭に浮かびます。

61850bf6実は、この社長さん、当社から群馬県内の土地を売買契約したあと数年間、電力会社と間で話が上手く行かず「まだ稼働してないんだよ」と数年前に言われた事がありました。
自分は、土地の売却だけ担当して発電系の話は別のコンサル会社が入っていたのでノータッチではありましたが、会うたびに「大丈夫ですか?」と気にして確認していたところ「クマさんは気にしなくていいんだよ」と言ってくれるような優しい社長さんです。


もしかして、ちゃんと稼働できなくて今になって購入した土地を売却したいとかの相談かも・・・

111そう思ってGoogleストリートビューで現地の様子をみたところ見事に整備された土地になって発電パネルが並んでいました。

ちょっと安心したのですが、だとしたら何の話があるのか気になります。






会社に出社して、スタンバイしたところ、社長さんが玄関ドアをノックしました。

クマ 「こんにちは、どうぞ入って下さい」

社長 「どうしたの? ブラインド閉めちゃってるから休みかと思っちゃったよ」

クマ 「えっ 水曜日は定休日なのご存知でしたよね?」

社長 「そうだった・・・ 言ってもらえれば休み明けで良かったんだよ」

クマ 「・・・深刻な話って言うから緊急だと思いまして」

社長 「まぁ 俺にとっては深刻なんだけど休みに呼び出しちゃって悪かったねぇ」



内容的には「終活」系のお悩み相談でした。

あまり具体的には書けませんので簡単に書くと法人と個人の不動産に関する組み換え調整に関わって欲しいとの事です。

クマ 「ところで、群馬の太陽光はちゃんと稼働してますかね?」

社長 「いろいろあったけど、ちゃんと儲かってるから大丈夫だよ」


との事でしたのでホットしましたよ。


と、言う事で、この社長さんの案件も仕事に追加です。

降って沸いたように案件が追加される状態ですが、ありがたい話の流れに感謝しないといけませんね。


ではまた明日


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サブリース・・・

少し前にレオパレスさんの天井裏界壁が無い件で、当社の管理物件(レオパレスさんから5年前当社に管理移行)も工事の対象になっている話を書きました。

1f9c9e5bニュースで大騒ぎしている「入居者の3月末での退去」は不要で2階の共用廊下部分に突き出した屋根の一部を開口して施工するとの事で、自分的には難易度が高いような印象を持っています。

もしかしてサブリース解約で他社に移っちゃったからやり方が違うの?


なんて思ってしまったのですが、きちんと3月1日から1ヶ月かけて工事を始めるとの連絡が来ました。


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その件に関しては、実際に施工の現場を見させてもらえれば自分的には疑って悪かったと思いますが、オーナーさんにしてみるとサブリース解約騒動からの不信感があるので、かなり悪い印象です。

そこら辺、追ってレポートさせて頂きます。

世の中、サブリースのイメージが悪くなっていますが、自分の会社でもサブリース契約で借上している物件が何棟かあります。

元々、世間ではサブリースと言ってますが、業者的に見るとオーナーさんと建物を借上げる契約を「マスターリース」契約と言い、借上げた建物を「貸主」として第三者である「借主」に転貸するする契約をサブリース契約と言ってます。

自分の会社の様に、「建築」が絡まない場合は、オーナーとのマスターリース契約賃料と賃借人とのサブリース契約賃料の差額しか収益源がありませんので、ちょっと査定額を間違えると痛い目にあう訳です。

本日は、築30年の木造2棟30室のマスターリース契約の更新契約を締結してきます。

一応、2年契約なのですが、何とか収益が取れているギリギリな感じなので本当は賃料を下げてもらいたいと考えていますが、そろそろ建替の時期でもあるので、最後までお付き合いした方が良いのかとも考えてます。

結局はビジネスなのです


さて本日は、午前中にマスターリースの更新交渉、午後が難航しているリフォーム案件の打ち合わせ、そして夕方にはトラブル案件に関連して弁護士先生と打ち合わせです。

ではまた明日


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時間が無いですか・・・

きのうの埼玉は、気温的には15度くらいあったのですが、風が強くて外にいると寒かったです。

台風シーズンじゃ無いのに風による被害が気になるのが今の時期なので油断出来ませんが、早いところ春一番に吹いてもらい暖かくなって欲しいところです。


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IMG_3093 2で、いつも通っている地主のAさん宅を訪問したところ、庭で農作業している時間でした。

普段なら農機具小屋の前にあるイスに座って話が始まりますが、管理委託契約書の押印とかあったので、室内での打ち合わせにしてもらいました。




今回、Aさんの所有している他社管理物件に当社で客付けができたので管理受託した訳なのですが、ここ数年でこう言う感じで管理取得した部屋数はAさん関連が一番多いです。

Aさんとのお付き合い自体は自分が今の会社に入った頃からあるのですが、当初は他社に管理を任せている大家さんで、「土地を買いたい」とか「売りたい」とか「葬祭センターを作ってみたい」等々いろいろ言ってくる絡みでのお付き合いでしたが、20年経ったくらいから本当に土地を買ってもらったり管理を任せてくれたりの関係になりました。

先日も、自宅の敷地の一部が借地なので、底地人に買い取りの打診をして欲しいと頼まれていましたが・・・

Aさん 「そう言えば借地の件は連絡無いの?」

クマ 「前の住所から引っ越しして、転送先に配達されたまではわかるんですけど、手紙読んだかまでは不明です」

Aさん 「地主さん高齢だから意味わからなかったかも知れないな」

クマ 「一回目は堅苦しくないレターパックでしたが、次は書留で送ってみます?」

Aさん 「いや、焦ってると思われるからしばらく様子見しよう」


ここ最近、Aさん自身いろいろ焦っているような雰囲気なのですが、年齢的に80歳に近くなったので、今後の事を考えるのは当然なのでしょう。

Aさん 「◯◯市にある土地なんだけど、こないだ言ってた買い取り業者の金額じゃ面白く無いから戸建て賃貸を4棟建てようかと思ってきたんだけど、どうかな?」

クマ 「えっ どうしちゃったんですか・・・ あの場所は貸家系以外は弱いと思うので良いと思いますけど売却せずに活用したくなったんですか?」

Aさん 「そろそろ寿命が来るような気がしてるんだよ」

奥様 「あと10年くらい大丈夫じゃないの?」


Aさん 「いや、俺は長生きしないタイプだと思うから、そろそろ後々の話をまとめたい」

クマ 「終活って言って同じくらいの年代の方は準備してる人もいるし、ここ最近自分が絡んだ売却案件の多くは終活絡みです」

Aさん 「こないだ、株式は全部処分したし、現金結構あるから建物に変えちゃおうと思って来たんだよ」

クマ 「所有されてる不動産のボリュームが大きいから、全部洗い出して相続税の計算出してから判断した方が良いと思いますよ」

Aさん 「だよねぇ 今までは思いつきだったけど、そこら辺きちんとしときたいから頼むよ」



と、言うことで突然深刻な話となったのですが、見た感じ病気している訳でも無く、元気に農作業して体を動かしていますので健康そうに見えるAさん。

何か感じる事があるのでしょう。

自分の方で取りまとめてみて、税理士さんにチェックしてもらう形で進めてみようと思います。


さて、ここ最近、うちの会社は土日の来店が多く「普段よりは」繁忙期ですので本日もバタバタしそうな予定です。

10年くらい前の繁忙期と比べると大人しいものですが、それでも活気があるのはありがたいことですよ。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com