賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

資産活用

期待してる?(追い出し条項判決出ましたね)

昨日は親しくしている資産家オーナーさんの紹介でオーナーさんのお姉様宅を訪問。

「アパートを建てて収益を得たいと言ってるから話を聞いてあげて」とのお願いだったので、凄い流れが来たものだと喜んでいました。


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IMG_9883本題に入る前に、オーナーさんのお姉様(80代)の昔話を聞くことになり、20分くらい経過。

かなり話好きな方で、昭和の時代から今に至るまでを初対面の自分に包み隠さず話してくれました。

考え方や現在の資産状況を把握しておきたいので、話の所どころでさりげなく質問をしてみたところ、200坪ある自宅兼作業場の土地の一部にアパートを建ててみたいとのこと。



お姉様 「息子はこの自宅を壊してアパート建てた方が良いって言ってるけど私は嫌なのよ」

クマ 「そうするとお母様としては作業場だけ壊してアパートを建てたいってことですね?」

お姉様 「そうなの、でも作業場は息子が仕事で使ってるから壊すなら仕事辞めることになるのよね」

クマ 「そうですか、息子さんは仕事辞めても良い感じなのですか?」

お姉様 「辞めたらお金が入って来ないから生活出来ないってのが困ったところなのよ」

クマ 「それで、家賃もらって生活したいってことなのですね?」

お姉様 「まぁ 自営業だから仕事しなきゃお金入って来ないけどアパートならお金入るでしょ?」

クマ 「アパート建築する資金を出して入居者さんに住んでもらって初めてお金が入ってきますけど、現金で建築出来ても出したお金を回収するまでには10年以上掛かると思います」


お姉様 「え、10年以上? 私は生きて無いと思うし、現金なんて無いんですよ」

クマ 「借入される場合は、もっと資金回収が遅くなるのと銀行に貸してくれる条件を打診して融資条件を探ってから検討する必要があります」

お姉様 「そうなの・・・ うまい話は無いってことね」

クマ 「うまい話を持ち掛ける建設会社とかたくさんいますから、引っ掛からないでくださいよ」

お母様 「うちは、セールスお断りで相手にしないから大丈夫よ、息子の都合聞いて連絡しますから」

何やら、自分の想像と違って、すごく初歩的な部分から楽観的な感じでした。
息子さんも交えて説明しないと、宜しくない感じに思えたので、息子さんと会える日に再度呼んで下さいと伝えてみたのですが、続きが出来るかは怪しい感じです。

まぁ 自分も資産家オーナーの親戚だから資産家だろうと楽観的期待をしてましたけど・・・



話題が全く変わりますが、3月5日に大阪高裁で賃貸住宅における家賃滞納時の契約条項についての控訴審判決がありました。

令和元年の第一審での地方裁判所の判決を省略して振り返ると

(令和元年6月21日 大阪地裁判決)
1.家賃滞納が3カ月以上に達した時は催告なしで保証会社が賃貸借契約を解除することができる。
と言う条項は有効か?


→あながち不合理とは認められないような事情が存する場合には賃借人の不利益は限定的なものにとどまると判断できるので今回のは有効。(長いので詳細はこちら

2.「家賃を2カ月以上滞納し、連絡が取れないなどの場合は物件を明け渡したとみなして室内の持ち物を搬出・保管できる」と定めてある条項は有効か?

→原契約が終了しておらず賃借人の占有が失われていない場合自力で賃借物件に対する賃借人の占有を排除することは自力救済行為でありごく例外的な場合を除いて不法行為に該当する

と、言う地方裁判所の判決を再度争って高等裁判所に控訴したのです。

で、令和3年3月5日の控訴審判決に関しては、詳細が現段階で分かりませんが、産経新聞の報道では保証会社が借主と締結した契約条項に「2カ月以上の家賃滞納」「連絡が取れない」「長期にわたり電気、ガスなどの使用がない」「客観的に見て再び住宅を使用する様子がない」の4要件を満たせば物件を明け渡したとみなし家財を処分できると定めた条項は自力救済となるので一方的に家財を搬出できるなどと書いてある契約条項を違法としていた令和元年の地方裁判所の一審判決を取り消し、

4要件を満たす状況では借り主がすでに家財を守る意思を失っている可能性が高く、「占有権が消滅していると認められる」と指摘。

消費者利益の保護を定めた消費者契約法にも反しないと判断した。

とあります。

保証会社対適格消費者団体の争いなのですが、適格消費者団体は「法的手続きを経て慎重に決めるべき明け渡しの判断を業者側に委ねる判決で、不当だ」とのことで、最高裁判所へ上告するとのことです。

なので、最終的にどうなるかわかりませんが、高等裁判所での判決が現段階では尊重されるべきなのでしょう。

いろんな意見があると思いますが、自分的には悪質な滞納者の思い出がたくさんあり、裁判に勝っても無い人から取れない的な大損害を被った大家さんを多く見てきましたので、計画的だったり詐欺に近いような家賃滞納者に対する過剰な保護など不要だと考えてしまいます。

もちろん、現在の社会状況でやむを得ず滞納してしまう等、本当に保護されるべき人は保護するべきですし、自力救済的な方法が良いなどとは言いませんが、歪んでいる部分は直して行くべきなのでしょう。

数年後になるのでしょうけど、最高裁判所でどのような判断をするのか期待してます。


さて、本日は珍しく買主側に付く仲介で売買物件の案内があります。

朝一番で業者さんまで鍵を取りに行くのですが、片道40分の場所にあるので実に効率悪い感じです。

と、言う事で本日も頑張りましょう!



ではまた明日


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いつまでと言われても・・・

昨日は元社員寮の共用スペースを活用する提案をしに営業課N店長とオーナーさん宅を訪問してきました。

築30年超えている物件なのですが、当初20年間は某企業が社員寮として借りてくれる約束で建築して、十数年前にいろいろあって借主企業が約束の期間より前に撤退してしまったのでした。

当時は「話が違う!」と、相当揉めたと担当していた上席から聞いていましたが、幸いだったのは居室スペースが30部屋全て独立していたことです。



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その後、居室部分に関しては当社で一括借り上げして一時期は赤字物件だったこともありますが、最近は低価格路線が社会のニーズにあったのか節約したい入居者さんで安定した稼働を続けています。


IMG_0389問題の共用スペース部分は90平米ですが、一時期はデイサービスが利用してお風呂やトイレを設置。
しかしながら狭くてやっていけないという事で3年前に撤退。
大きなお風呂が残されていますので、そのまま居住用に大規模リフォームが無難な感じです。
2世帯に分けると採算が良くなりますが、構造上厳しいので大きなリビングの3LDKか、自宅を建替えする人が一時的に荷物置き場兼居宅として使う大型荷物置場付き2DK何てのも検討しています。





IMG_0386借上げの場合も、単純な管理委託で貸すにしても、現況が汚い&無駄に区切った間取りなので大規模に改修が必要となり、当社もオーナーさんも、いくらまで投資出来るかの判断になります。
例えば、当社で300万円かけて内部のリフォームに投資するのであれば想定賃料〇万円だから〇万円で借り上げると〇年以上運用しないと成り立たない等の計算となり、オーナー側で室内のリフォームをするのであれば、借上げでなくても通常の賃貸物件として運用して当社は管理させて頂ければそれでも良いのです・・・




そこら辺、何度かオーナさんに話をしていましたが、その都度「現況で借りてくれる人を待つ」とのお答えでした。

オーナーさんは、農家さんなのですが、この物件の他にも借上げ型のアパートを他社で建築している感じで、賃貸経営に関しては借上げが好きなのでしょう。

一通り自分の考えを伝えて、一番気になっていた「いつまでこの物件の賃貸経営を続けるか?」についての答えを聞いてみました。

クマ 「そんな感じで当社で借上げる場合は何年貸して頂けるかが重要なんですけど、いかがですかね?」

オーナー 「もう築30年超えてるからねぇ 壊しちゃうのにお金掛けたら無駄になっちゃうね」

クマ 「稼げるスペースがあるのに収入が入らないのは宜しく無いですよね?」

オーナー 「まぁ あの状態で良いって人が来るの待ってたけどダメってことなんだ?」

クマ 「ですね、住居で運用するのが最適な物件だとわかったので改造しましょうと言う提案なのですが、当社が借上げするなら何年貸して頂けるかが知りたいんです」


オーナー 「すぐに壊すとか考えてないけどね・・・ う〜ん 簡単には答えられないですよ」


ここら辺、長年住居部分を借り上げている関係ではありますが、普段から親しくしている関係にはなっていないので、あまりシツコクすると嫌がられるかと思い、「今後の事に関わる大切な話だからじっくり考えてお返事下さい」と伝えて引き上げてきました。

ホントは、この話を入口として賃貸経営の事業承継の話に進みたいと期待していた訳ですが簡単ではないです・・・



さて、本日は午後から先日中断した会社の電話工事の立ち合いをしてきます。

テレワーク対応の新機能等、いろいろとビジネスフォンを進化させたので、使い方を他のスタッフにも聞いて欲しかったのですが、定休日で1人なので頑張って覚えようと思います。

・・・



33会員限定セミナーの受講も受付中です。
1000人で締め切ってしまうそうですのでお早めに。
と、言う事で本日も資料作成頑張ります。
(まだ完成してません・・・)




ではまた明日


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どこが悪い?

IMG_0661月に1度訪問する地主さん宅のワンちゃん

最初の数分間は吠えながらジャレついてくるのですが、昨日は20秒くらいジャレてくれましたが元気が無くシッポ振りながら大人しくなってしまいました。

ご主人さん(30代)によると、右耳に違和感があるらしくて落ち込んでいるとのことでした・・・





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クマ 「これは耳じゃなくて歯が痛いんじゃないかな?」

ご主人 「いや、犬の虫歯って滅多に無いから歯じゃないと思うし獣医さんも耳だって言ってますから」

クマ 「なんか、いつもと違って元気ないから心配になっちゃうな」

ご主人 「いやいや、あんなに大騒ぎするのはクマさん来た時以外は無いんですから」


e9e0232a自分的には虫歯の痛さなんじゃないかと想像しましたが、どうも耳を触るとすごく嫌がるらしいので、耳に関連する違和感なのだそうです。

考えてみたら獣医さんは言葉が通じないのに診察や治療をしている訳で、難しい仕事なのだと思いましたよ。

ちょっと心配です・・・







IMG_0657昨日は、約90平米の変わった物件の借り上げが出来るか営業課N店長と現地確認に行きました。

元は社員寮の食堂&共用スペース部分で、数年前まではデイサービスが利用していました。

しかしながら、法令制限とか周辺状況を考えると、住居しか無理との結論になりました。





かなり内部が汚いので全部スケルトンにして3LDKか4LDKにリフォームして貸すってのが無難なのですが、築30年超えの木造で、オーナーさんとしては取り壊しも視野に入れる時期かとも思います。

で、あれば家を建て替える人向けの短期貸し専門に荷物スペースを大きく取って2K+巨大な荷物ルームみたいな物件にして半年貸しを繰り返すとか考えますが、結論は明日のオーナー訪問で決まることでしょう。


さて、本日は会社の電話システムを総入れ替えするために早朝から電話屋さんが作業中です。

テレワーク対応(携帯転送や自宅から会社番号発信)や録音機能の充実を図るのですが、ネットや複合機とも絡んでいるので、かなり大掛かりな作業となっています。

会社が始まる9時15分までに通話できる状態まで完了させないといけないのでバタバタ状態です。



ではまた明日


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何が辛いか・・・

仕事でもプライベートでも変な流れの日ってのがあるものです。

自分の運が悪かったのか、関係している人の運を眺めて感情移入して気が重くなる状態か?

昨日は、そう言う日でした。



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午前中は、うちの社長が関わっている2年前に契約終了した貸地の残置物案件

借主が残置物の撤去を行えば、今後お互いに何も言わない的な書面を作り、借主さんが署名押印を終えたので最後に貸主さんが署名押印するために来社されたのでした。


IMG_0511 1この話、明け渡し時にはOKだったのに貸主さんが今になって「困る」と言って来た井戸設備を撤去する話なのですが、これには借主さん側も不満で、うちの社長が間に入って費用面も含めたサポートをした訳です。

自分も今後揉めないようにと書面を作ったのですが準備万端で貸主さんの署名押印を見届けようと立ち会ったところ・・・






普段、コロナ感染が怖いので毎日自宅でテレワーク?な社長が、久しぶりに出社して貸主さん(70代後半男性)と対面。

何かと調整が難しい貸主さんとは聞いていましたが、自分から見ても変な理屈を言ってきます。

具体的には書けないのですが、「そこは論点じゃないでしょ?」的な平行線状態を社長が最初は優しく説明してあげていたのに、貸主さんあまりにも変な解釈をしてくる感じが続きました。

自分は、横で話を聞いていたのですが、どう見ても社長の方が正しいと思いましたが一緒になって口論しても貸主さんの意見が更に固くなるだけだと思い黙っていたところ・・・


「もういい、やめた! 俺はこの話からおりるから勝手にやってよ


普段すごく温厚な社長が怒っちゃったのですが、貸主さんも負けじと意見を言い続けます。

これは、ダメだと思って自分の方から書面の内容説明を始めて貸主さんには何もマイナスが無いことを説明して何だかんだで1時間くらいして納得されて終了しました。

ちょっとボカシてますので表現が足りませんが、貸主さんの希望に沿って揉めないように頑張っていたのに別次元の貸主さんが考えた世界に移動させようとして失敗した場面だったのかと思います。

ここで、ケンカ別れするよりは、ちょっと我慢して完結させた方が将来的な時間の無駄が省けたと思うので良かったと思いますが、多分社長的にはムカついてることでしょう。


そんな事が午前中にありました。


で、午後の案件はもっと強烈・・・

こちらは上記の話よりも更に論点が明確で、複数の弁護士先生が絡み合っている中に当社も当事者となってしまった案件です。

ボカシを強めないと危険な状態なので恐縮ですが、弁護士先生同士で話し合うとの事だったので待機している状態でしたが、時間がタップリあったのに話し合いしてくれなかったようです

昨日「従前と同じ対応をお宅がとったことは許せない」との事の通知を受けて、今後は当社に対して話し合いなどせず解決すると宣告されました。

こちらも時間とお金の無駄を避けたいので、解決できる方向に動く旨を伝えたところ、「じゃぁ ちょっとだけ待ってあげる」と、時間をくれたので近日中に対応を決定する予定です。


何と言うか、ドキドキする場面を過去に何度も経験してきたのでビビってるとかは無いのですが、こう言う出来事こそブログネタにピッタリなのに書けないのが辛いところです。



ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com