賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

資産活用

強気で行きましょう

なんか昨晩は冬を思い出すような気温でした。

梅雨が明ければ夏なのにちょっと驚きます・・・

寒いと眠くなるって感じで夜起きていられず午後10時過ぎには布団に入って寝ましたが、気温の変化が激しいのかと思うので皆様も風邪ひかないように気をつけて下さいね。


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もう6月中旬ですので、1年で言えば半分経過です。

今年は、職場のメンバーが退職して激変の年なのですが、バタバタしながらも仕事の忙しさで何とかなっている感じです。

やばいと思う気持ちになると頑張らざるを得ないと考えるもので、何年かして振り返ってみると必要な時期だったと気がつく事でしょう。


そこらへんが、生きている会社の生命力的な部分なのかと感じ取った訳ですが、しっかりした基本部分があるのだから、もう少し整備していけば更に伸びる会社になると確信できるようになってきましたよ。

まぁ 会社の事は生々しいので、あまり書きませんが自分自身を鍛えるのと同様に会社を鍛えたいと思うようになりました


きのうは、新規に管理を受託してきました。


57041858苦労して売ったマンションの跡地なのですが、買って頂いた地主のAさん(70代男性)とは何度も話し合い、最近まではテナント+住居のビルを建築する予定でした。
駅徒歩2分の立地ですので何をやっても問題無いかと思いますが、80歳が見えてくる年齢になると、奥様や子供さんの理解がとても重要になります。




土地は現金買いして頂いたのですが、建物に関しては銀行借入れをしようと考えてました。

これがまた、Aさんは銀行が嫌いで担当者にいろいろ言われると話を打ち切っちゃうのです。

Aさん 「別に借りなくったって現金で建てればいいんだけど、書類用意しろとかうるさいんだよ」

クマ 「そんなの当然ですよ、命令してる訳じゃなくてお願いしてるんですから」

過去にいろいろあったようですが、要約すると「借りて下さい」とお願いされて「借りてやった」のに細かい事をいろいろ言われるから爆発しちゃった事があるみたいです。

借りる前と借りた後での態度の違いが許せなかったと・・・


Aさん 「ガタガタ言うから融資金全額返すって言ったら違約金が発生するとか言うから頭きちゃってさ」

クマ 「そう言う条項が銀行との契約書にあったんですよ、普通の話ですから」

Aさん 「まぁ 今回は借りないで建築資金は現金で用意するから」

奥様 「お父さん、さすがに現金が無くなっちゃうから借りた方がいいでしょ」

Aさん 「銀行に頭下げるなんて嫌だよ、余計な借金はしない方がいいって」

クマ 「現金使いすぎて他の物件で大規模修繕とか発生したらマズイですよ」


奥様 「そうよ、意地張ってないで借りた方がいいのよ」

Aさん 「もういい、建築は止めた。 金が出来るまで駐車場にする」


と、言うことでしばらくの間、駐車場で運用していく事になり募集と管理を任されました

結構な地主さんなので、銀行は土地を担保に融資してくれる事でしょうけどAさんの銀行嫌いは直らないです。

しばらくは駐車場に頑張ってもらいます。

IMG_0962一気に21台が駅前に登場するので安くすると周辺駐車場のバランスが崩れそうですので強気の金額で募集する予定です。







いろいろありますね・・・


ではまた明日


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イメージの問題が大きかった・・・

ちょうど2週間前から関わってきた工業団地の法人さんへの貸地案件ですが、昨日で自分の対応を完了しました。

「ブローカーみたいな人から怪しい話を持ち掛けられた」が、出だしだったのですが、話し合いを重ねてみると、何てことない「整地してくれたら駐車場として土地を貸りてくれる法人さんがいます」との話でした。

造成代150万円が投資額で固定資産税を引いても投資利回り60%なのだから客観的にみれば悪い話ではありません。

ただ、話を持ち掛けてきた人が昔ながらの紹介屋さんみたいな感じなので不安になっちゃったのかと思います。



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自分自身は、普段売買や賃貸管理でお世話になっている地主さんから「俺の甥っ子が怪しいブローカーに変な話を持ってこられて困ってるから面倒見てやってよ」と頼まれたので話を聞いて確認をしたのですが、紹介者に直接会ってみると元宅建業者で現役を引退した情報通の地元のおじさん(70代前半)でした。

自分自身、過去に嫌な思いを経験していますが、そう言う悪いタイプの人ではなく年配者特有の馴れ馴れしさと、若干耳が遠いいので大きい声になるキャラクターです。


BlogPaintと、言う事で契約書の内容確認と、今後の問題発生時の対処方法などを取り決めたところで自分の出番を終わらせました。

元々仲介手数料が取れる案件では無く、コンサル料の分野の話かとは思いますが、依頼してきた地主さんに稼がせて頂いているのでサービス工事的な話しの方がスッキリすると思います。





GWの連休中に空地を造成する工事挨拶を近隣にするそうですが、それもブローカーさんと甥っ子さんの二人で行う段取りをつけ、5月中に行う契約手続きにも自分は参加しません。


帰りがけの車で甥っ子さんに言われました。


甥っ子 「なんかいろいろお世話になっちゃってありがとうございました」

クマ 「いえいえ、自分は通訳したみたいな感じですから」

甥っ子 「不動産の世界ってホント怖いと言うか自分には意味不明で助かりました」

クマ 「リスクがある事を言わないのも、リスクがあるのを考えていないのもダメって感じだから、お互いに誤解が生まれたり行き違ってトラブルになるんですよね」

甥っ子 「ホント今回の事で良く理解できました、これで長く借りてもらえればすごく良い話だし、万が一借主さんが倒産したり撤退しても次の借り手を探しますよ」

クマ 「ですね、何かあったら連絡してもらえれば相談に乗りますので」

甥っ子 「はい、伯父さんにも訪問して報告しておきます」




今回は、たまたま古いタイプの不動産屋的キャラクター登場だったのですが、甥っ子さんが思っていたのが、一般の方が見る不動産に関わる人のイメージだと言う事が良くわかりましたよ。

この話、これで完結で末永く安定稼働する事をお祈りします。



ではまた明日


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ドキドキ系・・・

BlogPaint年に何度かドキドキする仕事があるものですが、たまにだったら適度な刺激は良いものです
昨日は、普段お世話になっている地主のAさんに頼まれてブローカー氏の家に行ってきました。

経緯は昨日の記事をご参照下さい





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(登場人物)
甥っ子 (50代 Aさんの甥) 結構な地主
B氏   元不動産業者のブローカーで推定80歳くらいとのこと
C社   工業団地に工場のある廃棄物処理業者で土地の賃貸借希望

(状況)
・約200坪の土地をC社が借りたいとB氏より持ち掛けがあった
・C社は従業員さんと作業車の駐車場として借りたい
・契約は3年か5年区切りだが、会社がある限り使うと言っている
・賃料は月額8万円
・駐車場造成のため当初30万円負担して欲しいと言われたが200万円にUPした
・造成は転圧、砕石工事、既存のフェンス撤去、入口側溝の蓋と補強等
・200万円が出せないなら貸してあげるとB氏に言われた
・土地の地目は「山林」であるので固定資産税が安い
・現地は平坦で雑草取りを業者に頼んでいる
・駐車場になると固定資産税が高くなり、駐車場撤退後も高いままになる


そんな状態だったので、普段世話になっている地主Aさんから「甥っ子が困ってるから面倒見てやってよ」と頼まれてB氏の家をアポなし訪問したのでした。

甥っ子さんの話からは強引なブローカーとの印象を受けたので、かなり警戒したのですが、年に何度かドキドキする仕事があるもので自分的には経験値UPと考えるようにしています。

ドキドキ系の中では、7年くらい前の出来事が特に心に残っています。

競売でアパートを取得した初対面のオーナーさんから「旧オーナーが物件の鍵を渡してくれないので、渡すようにお願いしたら、代理人が出てきて話を聞いて欲しいと言ってるから代わりに聞いてきて」と頼まれた事があって一人で行ったのですが、実に経験値UPな物語を体験させてもらいました。

その時くらいから「変な出来事こそ良い経験となる」と、ブロガーとしての教訓を得たような気がしていますので、今回も似たようなパターンかとドキドキ状態


年配のブローカーとの事なので、「何だ貴様、仕事の邪魔をする気か!」とか言われたら何て言い返そうかと考えていたのですが・・・

一度目は甥っ子さんと二人で訪問したのですが、B氏は留守でした。

奥さんに名刺を渡して連絡を待っていたところ「今、帰ってきたので要件を聞かせて欲しい」と電話で呼び出され自分一人で再訪問・・・


クマ 「こんにちは、突然すみませんね、〇〇さんの件でお話がありまして」

B氏 「200万円の件ですよね、警戒されて当然でしょうな」



何か、Bさんイメージと全く違って紳士的に話をしてくれます。

クマ 「単純に、200万円払って8万円の賃料だったら途中解約されたら損しちゃうって心配なんですよ」

B氏 「先方は5年でも10年でも借りるって言ってますし、私も工業団地が出来た頃からの付き合いで信用できる会社さんですので」

BlogPaintクマ 「造成に200万円も掛かるって事ですけど現地は平坦になってますよね」


B氏 「自分も平坦になってるから最初に安い金額を言っちゃったのが良く無かったんですよ」

クマ 「何か、お金が無いなら貸すよって言われましたかね?」

B氏 「200万円分の賃料が入る前に撤退するのが心配だろうから工事代を私が立て替えて3年経ったら返してもらうって事で良いと思ったんです」



クマ 「え〜 そこまでして1年で撤退とかしたら揉めちゃいますでしょ?」

B氏 「ですから、間違い無い会社だと私が保証する感じです」



いろいろ聞き出したところ、現在C社が駐車場として借りている土地が売却される事になり数カ月以内に立ち退く必要があり焦っているとの事でした。
一度は、貸してくれるとの事だったので、話を進めないと困るそうです。

クマ 「借主さん側で造成費用持って頂ければ地主さんOKだと言ってましたよ」

B氏 「その場合は、賃料を大幅に減額してくれないと嫌だと先方さん言ってましてね」

クマ 「賃料8万円ですから大幅に減らされたら地主さん貸さないと思いますよ」

B氏 「長く借りてくれるんだから賃料減額しない方が得ですよ」

クマ 「そうですけど、平行線な話なので着地点見つけないとまとまりませんよ」


B氏 「わかりました、造成費用が安い業者探すので少し待ってて下さい」

クマ 「では、そのように地主さんに伝えておきますので、進捗があったら自分に電話頂けますかね」

B氏 「直接話さないで、お宅とやりとりって事ですか?」

クマ 「はい、直接訪問されるのは嫌なんですって」


なんか、Bさん元気無くなっちゃったので、ちょっと雑談したのですが、20年以上前に引退した元不動産屋さんでした。

工業団地を造る際に農家を取りまとめた地上げで大儲けしたそうで、近隣の農家系地主さんに感謝されていて未だに当時の絡みで活躍しているみたいです。

年齢が80歳くらいで強引な感じとの事前情報でしたが、実際は70代前半で腰が低いイメージでした。

契約したら豹変されても嫌なのですが、なんだか悪い人には見えません


また続きができると思います・・・


ではまた明日


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ビビってる?

IMG_9917初めて会った時は生後3ヶ月の子犬だったワンちゃん。

自分が訪問すると大喜びして飛びかかってきます。

他の人が家に来ても、そうはならないとの事なので、やはり自分のビビリ具合が楽しいのでしょう・・・






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このワンちゃんのお陰でシッポを振っている時は怒っていない事が理解できたのですが、ホント噛み付く手前で寸止めしているジャレ具合はスリルがあるものです。



昨日は2月末に土地を購入してもらった地主さん宅を訪問しました。

IMG_9851アパートやマンション経営もしていますが、老後の楽しみで始めた畑を事業的な規模まで拡大しちゃったお陰で今の時期はすごく忙しいそうです。

実は3月の初めに地主さんの知り合いの建築屋さんに購入した土地に建てるビル新築のプランを頼んでいたのですが全く進捗がありません。






プランに関しては「1階が30坪程度のテナントで上が居住用の4階建てくらいの建物造ると大体いくら?」的なアバウトな感じだったのですが、細かいところは想像で良いから任せるみたいな頼み方でした。

全く返事をくれないとの事で自分からも3回ほど確認したのですが、何となくやりたくないような雰囲気でした。

この地主さん、たいへん義理堅いのですが、かなり気が短くてハッキリ主張する元会社経営の社長さんです。

自分は20年も付き合っているので慣れちゃってますが、建築屋さんには苦手なタイプなのでしょう。

この建築屋さんには過去にビル1棟と戸建て貸家4棟の建築をしてもらっていて建物で何かあるとすぐに電話して対応してもらっています。

多分ですが、アフターサービスの無償対応と通常修理の有償対応の線引が上手く出来ていないような感じで遠回しに仕事を断っている可能性が高いです。


ご主人 「4月に入っても連絡くれないからクマちゃんに任せるよ」

クマ 「立派なプラン作ってるかも知れませんから確認した方が良いですよ」

ご主人 「電話の1本も掛けて来ないんだからやりたくないんだよ」

クマ 「そうですかねぇ 自分訪問して聞いてきましょうか?」

ご主人 「俺は奴の先代に世話になったから頼もうと思ってるんだけど、やる気ない感じが伝わるんだよ」

クマ 「多分、アフターサービスで責任持つ期間が長いとか不安なのかも知れませんね」

ご主人 「作った物に責任持つって基本だよ、別に全部ただでやれとか言ってないつもりだけど」


クマ 「他の業者だともっと杓子定規なアフター対応すると思いますよ」

ご主人 「じゃぁ 最後に話聞いてもらってダメだったら違う業者探してよ」



と、言うことで近い内に今頼んでいる建築屋さんに最終確認してこようと思います。

結構、面倒見が良い建築屋さんでないと後々苦労しそうなので簡単な話ではありません・・・



さて、本日の夜は都内で飲み会参加です。

先月に行われた写仏会の後の懇親会で知り合った同業の皆さんと楽しんできます


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com