賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

資産活用

いつまでと言われても・・・

昨日は元社員寮の共用スペースを活用する提案をしに営業課N店長とオーナーさん宅を訪問してきました。

築30年超えている物件なのですが、当初20年間は某企業が社員寮として借りてくれる約束で建築して、十数年前にいろいろあって借主企業が約束の期間より前に撤退してしまったのでした。

当時は「話が違う!」と、相当揉めたと担当していた上席から聞いていましたが、幸いだったのは居室スペースが30部屋全て独立していたことです。



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その後、居室部分に関しては当社で一括借り上げして一時期は赤字物件だったこともありますが、最近は低価格路線が社会のニーズにあったのか節約したい入居者さんで安定した稼働を続けています。


IMG_0389問題の共用スペース部分は90平米ですが、一時期はデイサービスが利用してお風呂やトイレを設置。
しかしながら狭くてやっていけないという事で3年前に撤退。
大きなお風呂が残されていますので、そのまま居住用に大規模リフォームが無難な感じです。
2世帯に分けると採算が良くなりますが、構造上厳しいので大きなリビングの3LDKか、自宅を建替えする人が一時的に荷物置き場兼居宅として使う大型荷物置場付き2DK何てのも検討しています。





IMG_0386借上げの場合も、単純な管理委託で貸すにしても、現況が汚い&無駄に区切った間取りなので大規模に改修が必要となり、当社もオーナーさんも、いくらまで投資出来るかの判断になります。
例えば、当社で300万円かけて内部のリフォームに投資するのであれば想定賃料〇万円だから〇万円で借り上げると〇年以上運用しないと成り立たない等の計算となり、オーナー側で室内のリフォームをするのであれば、借上げでなくても通常の賃貸物件として運用して当社は管理させて頂ければそれでも良いのです・・・




そこら辺、何度かオーナさんに話をしていましたが、その都度「現況で借りてくれる人を待つ」とのお答えでした。

オーナーさんは、農家さんなのですが、この物件の他にも借上げ型のアパートを他社で建築している感じで、賃貸経営に関しては借上げが好きなのでしょう。

一通り自分の考えを伝えて、一番気になっていた「いつまでこの物件の賃貸経営を続けるか?」についての答えを聞いてみました。

クマ 「そんな感じで当社で借上げる場合は何年貸して頂けるかが重要なんですけど、いかがですかね?」

オーナー 「もう築30年超えてるからねぇ 壊しちゃうのにお金掛けたら無駄になっちゃうね」

クマ 「稼げるスペースがあるのに収入が入らないのは宜しく無いですよね?」

オーナー 「まぁ あの状態で良いって人が来るの待ってたけどダメってことなんだ?」

クマ 「ですね、住居で運用するのが最適な物件だとわかったので改造しましょうと言う提案なのですが、当社が借上げするなら何年貸して頂けるかが知りたいんです」


オーナー 「すぐに壊すとか考えてないけどね・・・ う〜ん 簡単には答えられないですよ」


ここら辺、長年住居部分を借り上げている関係ではありますが、普段から親しくしている関係にはなっていないので、あまりシツコクすると嫌がられるかと思い、「今後の事に関わる大切な話だからじっくり考えてお返事下さい」と伝えて引き上げてきました。

ホントは、この話を入口として賃貸経営の事業承継の話に進みたいと期待していた訳ですが簡単ではないです・・・



さて、本日は午後から先日中断した会社の電話工事の立ち合いをしてきます。

テレワーク対応の新機能等、いろいろとビジネスフォンを進化させたので、使い方を他のスタッフにも聞いて欲しかったのですが、定休日で1人なので頑張って覚えようと思います。

・・・



33会員限定セミナーの受講も受付中です。
1000人で締め切ってしまうそうですのでお早めに。
と、言う事で本日も資料作成頑張ります。
(まだ完成してません・・・)




ではまた明日


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どこが悪い?

IMG_0661月に1度訪問する地主さん宅のワンちゃん

最初の数分間は吠えながらジャレついてくるのですが、昨日は20秒くらいジャレてくれましたが元気が無くシッポ振りながら大人しくなってしまいました。

ご主人さん(30代)によると、右耳に違和感があるらしくて落ち込んでいるとのことでした・・・





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クマ 「これは耳じゃなくて歯が痛いんじゃないかな?」

ご主人 「いや、犬の虫歯って滅多に無いから歯じゃないと思うし獣医さんも耳だって言ってますから」

クマ 「なんか、いつもと違って元気ないから心配になっちゃうな」

ご主人 「いやいや、あんなに大騒ぎするのはクマさん来た時以外は無いんですから」


e9e0232a自分的には虫歯の痛さなんじゃないかと想像しましたが、どうも耳を触るとすごく嫌がるらしいので、耳に関連する違和感なのだそうです。

考えてみたら獣医さんは言葉が通じないのに診察や治療をしている訳で、難しい仕事なのだと思いましたよ。

ちょっと心配です・・・







IMG_0657昨日は、約90平米の変わった物件の借り上げが出来るか営業課N店長と現地確認に行きました。

元は社員寮の食堂&共用スペース部分で、数年前まではデイサービスが利用していました。

しかしながら、法令制限とか周辺状況を考えると、住居しか無理との結論になりました。





かなり内部が汚いので全部スケルトンにして3LDKか4LDKにリフォームして貸すってのが無難なのですが、築30年超えの木造で、オーナーさんとしては取り壊しも視野に入れる時期かとも思います。

で、あれば家を建て替える人向けの短期貸し専門に荷物スペースを大きく取って2K+巨大な荷物ルームみたいな物件にして半年貸しを繰り返すとか考えますが、結論は明日のオーナー訪問で決まることでしょう。


さて、本日は会社の電話システムを総入れ替えするために早朝から電話屋さんが作業中です。

テレワーク対応(携帯転送や自宅から会社番号発信)や録音機能の充実を図るのですが、ネットや複合機とも絡んでいるので、かなり大掛かりな作業となっています。

会社が始まる9時15分までに通話できる状態まで完了させないといけないのでバタバタ状態です。



ではまた明日


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何が辛いか・・・

仕事でもプライベートでも変な流れの日ってのがあるものです。

自分の運が悪かったのか、関係している人の運を眺めて感情移入して気が重くなる状態か?

昨日は、そう言う日でした。



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午前中は、うちの社長が関わっている2年前に契約終了した貸地の残置物案件

借主が残置物の撤去を行えば、今後お互いに何も言わない的な書面を作り、借主さんが署名押印を終えたので最後に貸主さんが署名押印するために来社されたのでした。


IMG_0511 1この話、明け渡し時にはOKだったのに貸主さんが今になって「困る」と言って来た井戸設備を撤去する話なのですが、これには借主さん側も不満で、うちの社長が間に入って費用面も含めたサポートをした訳です。

自分も今後揉めないようにと書面を作ったのですが準備万端で貸主さんの署名押印を見届けようと立ち会ったところ・・・






普段、コロナ感染が怖いので毎日自宅でテレワーク?な社長が、久しぶりに出社して貸主さん(70代後半男性)と対面。

何かと調整が難しい貸主さんとは聞いていましたが、自分から見ても変な理屈を言ってきます。

具体的には書けないのですが、「そこは論点じゃないでしょ?」的な平行線状態を社長が最初は優しく説明してあげていたのに、貸主さんあまりにも変な解釈をしてくる感じが続きました。

自分は、横で話を聞いていたのですが、どう見ても社長の方が正しいと思いましたが一緒になって口論しても貸主さんの意見が更に固くなるだけだと思い黙っていたところ・・・


「もういい、やめた! 俺はこの話からおりるから勝手にやってよ


普段すごく温厚な社長が怒っちゃったのですが、貸主さんも負けじと意見を言い続けます。

これは、ダメだと思って自分の方から書面の内容説明を始めて貸主さんには何もマイナスが無いことを説明して何だかんだで1時間くらいして納得されて終了しました。

ちょっとボカシてますので表現が足りませんが、貸主さんの希望に沿って揉めないように頑張っていたのに別次元の貸主さんが考えた世界に移動させようとして失敗した場面だったのかと思います。

ここで、ケンカ別れするよりは、ちょっと我慢して完結させた方が将来的な時間の無駄が省けたと思うので良かったと思いますが、多分社長的にはムカついてることでしょう。


そんな事が午前中にありました。


で、午後の案件はもっと強烈・・・

こちらは上記の話よりも更に論点が明確で、複数の弁護士先生が絡み合っている中に当社も当事者となってしまった案件です。

ボカシを強めないと危険な状態なので恐縮ですが、弁護士先生同士で話し合うとの事だったので待機している状態でしたが、時間がタップリあったのに話し合いしてくれなかったようです

昨日「従前と同じ対応をお宅がとったことは許せない」との事の通知を受けて、今後は当社に対して話し合いなどせず解決すると宣告されました。

こちらも時間とお金の無駄を避けたいので、解決できる方向に動く旨を伝えたところ、「じゃぁ ちょっとだけ待ってあげる」と、時間をくれたので近日中に対応を決定する予定です。


何と言うか、ドキドキする場面を過去に何度も経験してきたのでビビってるとかは無いのですが、こう言う出来事こそブログネタにピッタリなのに書けないのが辛いところです。



ではまた明日


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考えない方がいい・・・

目覚まし無しで何時まで寝てられる?

昨晩、そんな事を考えて午前1時くらいに寝たのですが、7時半には起きちゃいました。

若い頃は午前中ずっと寝ていたとかあった気がしますが、抱えている案件の事が思い浮かんできて「寝ている場合じゃ無いだろ」と言う心の声が目覚ましになってしまう・・・

そう言う観点で見れば、何も考えずに寝ている時間は体と心を休ませる貴重な時間なのでしょう。

もっとも、自分はハンパなく夢を見るタイプなので、あまり脳が休まって無いかも・・・



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IMG_0409しばらく前から争いの真っただ中な状態の相続案件。

詳しく書けないのでボカシながら書いてきましたが、ホント弁護士先生も複数のチームに分かれて大変な様子で、自分の会社まで当事者になってしまった状態を何とかして欲しいとお願いしてから3週間経過しました。







直接自分から頼んでいる先生では無いので、当事者になっている物件オーナーさん(複数)に「どうなってます?」と催促する感じなのですが間に挟まれて催促されるのは辛いものかと察してます。

間に挟まれているのに話が進まないなんて事は、自分的には良くあるパターンなのですが、一般の方は滅多に無い事なのでしょうから、最近はこちらから連絡するのは止めて完全に受け身で待っている状態にしています。

ハイレベルな駆け引きをする準備をされているのか、時間の感覚が自分と違うのかわかりませんが、弁護士先生同士ZOOMでも使って話し合ってくれたら解決が早いと思ってしまうものですが、多分書面で準備したりしていることでしょう。

やはりトラブルの最前線では書面で戦うと言うのが主流な感じなのでしょうね。

待っている時には何も考えないくらいの方がメンタル的にいい感じなのでしょう・・・



・・・



我が家のペットであるシルバー文鳥のピヨ(10歳♀)は、1日の9割を巣の中で過ごしています。

IMG_0163気が付かれないようにそっと覗いてみると完全に寝ている時よりも目を開けてボ〜っとしていることが多い様子です。
目が悪くなり、カゴから出て遊ばなくなってからはエサを食べたり水を飲むと言った生命維持活動以外は1日3回の水浴びだけがイベントです。

何を考えているのかわかりませんが、なるべく何も考えないようにしているのかも知れませんね・・・




ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com