賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

行政書士関係

相続土地国庫帰属制度




ここ最近は、不動産や管理業務に関することだけで無く行政書士業務の分野を手掛けているので、ネタが多いのですが、今まで以上に守秘義務系の縛りが厳しいのでブログで書くならボカシ書きテクニックを磨かないといけません。


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昨日は不動産売買の伴わない相続案件の打ち合わせをしてきました。

今までは、売買が発生する案件を不動産業での仕事として扱い、相続登記が発生するなら司法書士先生にお願いする流れとなっていましたが、どちらにも当てはまらない場合や、登記だけ司法書士先生にお願いするパターンの場合でも関われるように活動範囲が広がった感じです。

具体的に言うと金融機関や役所への手続きをする際に使う法定相続情報一覧図の作成業務を行っています。

まぁ まだ2案件だけしかやっていませんが、今後、遺産分割協議書と二次相続に備えた遺言書作成業務もお願いされています。

ここら辺、今までは「相続登記と一緒に司法書士先生にお願いして下さい」的な感じで深入りしたことが無かったのですが、「住民票の除票と生まれてから亡くなるまでの戸籍を取って下さい」と、金融機関に言われただけで投げ出したくなってしまう人が多いと言うイメージを受けましたので意外と需要があるのかと思います。


大体、法定相続情報証明制度何てのは法務局に届け出る訳なので司法書士先生の分野だと思っていたところ、行政書士も関わっても良い分野であるってのが驚きでしたが、先日更に驚いた発見がありました。


相続土地国庫帰属制度
が 令和5年4月27日より施行されることに関連した話です。


IMG_2298自分の活動エリアでは市街化調整区域や農業振興地域が多く、「こんな土地いらない」と言う相続人さんからの相談を結構受けていました。

家が建てられるのであれば、まだ何とか出来る可能性があるですが、そうでない農地の場合は農業資格がある人に農地として売買するか除草費用を払って所有し続けるしか無いと言う感じになります。






無難な着地点としては「田や畑として使って良いから除草をお願いします」的に知り合いに使ってもらうような話が多いようにも聞いています。

ただ、その知り合いも高齢者だったりするので、そんな方法は長続きしない対策であるのでしょう。

なので、何とかしてあげたいとは思っていましたが、不動産業者として絡んだことはありませんでした。

タイトルなしで、今年4月27日から始まるのが相続土地国庫帰属制度で、簡単に言うと「相続した土地をお金払って国に引き取ってもらう制度」です。

法務省のホームページにはQ&Aのページもありまして、10年分の土地管理費相当額を納付する際の金額の計算式が発表されているのですが、本日現在まだ未定の項目もある感じで、これから具体的になってくると思います。




この分野、不動産業者が売買金額に応じた手数料を取ってビジネスにすることが出来ないので、もし関わるとしたら宅建業とは別枠の不動産コンサルティング業務委託契約みたいな仕組みで対応するしか無いのかと思いますので、手掛けたいと思う業者さんは少ないことでしょう。

所有者さんが不動産業者にお金を払って「逆買い取り」してもらうと言う仕組みもあるみたいですが、引き受けた業者さんは活用法があるのか心配になります・・・


で、この扱いに関して行政書士が代行出来ると年末に発表がありましたので、実に興味深く注目していまして更に研究して実践してみようと思っています。



さて、本日は定休日なのですが夕方から全管協さんの委員会に参加して、その後懇親会へ参加してきます。

禁酒が自分には無理だと知っているので今年は減酒しようと思っています。

なので、乾杯のビール程度に量を減らそうかと思っていますが、どうなりますでしょうかね。




ではまた明日


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初仕事は?




昨日は、取り掛かっている相続案件のうち、不動産や相続税が絡まない案件のお客様宅へ訪問してきました。

こちらのお客様は相続人が合計4人とのことで、とりあえず法定相続関係一覧図を作成することになっていましたが、いろいろあってやっとタイミングが合いました。



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お子様(社会人)が忙しくて書類を揃えるのが大変だったとのことでしたが、良く見ると必要な戸籍が無いことが判明。

ご主人 「こう言うのよくわからないし、面倒なんだよね」

クマ 「遠方の市役所なので行くと大変ですから郵送で請求すれば良いんじゃないですか」

ご主人 「郵送だと何か書いたりしないといけないんでしょ?」

クマ 「そうですね、市役所のホームページから申請用紙をダウンロードできるので用意しておきましょうか?」

ご主人 「いや〜 面倒だよ・・・ お金払うから子供達の分も含めて全部やってもらえないかな?」



話の流れから、自分が戸籍等の取得をお願いされました。


今回、遺産分割協議書の作成をしようとの話から法定相続情報一覧図の作成依頼をされたのですが、高齢のご主人様と、仕事がお忙しいお子様達には面倒な手続きのようです。


相続人全ての皆様から業務委託の委任状を頂く形で引き受けました。


IMG_7325取り急ぎ、ご主人様から委任状を頂いたあとに市役所へ行って職務上請求書を初使用。

その他の相続人さんからは委任状が返ってきてから対応させて頂く予定です。


ごめんなさい、あまり具体的な事が書けないのですが、そんな感じで自分の行政書士の初仕事は住民票と戸籍の取得代行となりました




一応、続きがある予定なのですが、簡単な仕事だとしても嬉しいものです。




さて本日は、朝一番で宅建試験の合格発表がありました。

受験した当社のスタッフが合格してくれました。

数回のチャレンジだったので、嬉しい限りです

これで、賃貸の重説スタッフも増えたし、何よりも仕事の幅が広がることでしょう。




ではまた明日


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発表されました。




11月中旬てのは何日なの?

ほんと落ち着かない日々が続きました。



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ちょうど1ヶ月前の10月16日に試験を受けたことをブログに書いていました。

行政書士登録者が研修を受けて最後に考査(試験)に合格すると「特定行政書士」となることが出来るのでチャレンジしていたのですが、何なのか簡単に言うと行政への不服申立の代理をすることが出来るようになる資格です。

フォーサイトさんのHPがわかりやすく解説されてます。


試験の方は18時間のWEB研修講義を全部視聴することと、会場での考査試験に合格する必要があるのですが、考査試験の方は4肢択一のマークシート30問2時間の試験でした。

例年およそ6割程度の正答が合格点になると研修概要に書いてあり、毎年合格率が65%くらいとのこと。

6割合っていれば良くて65%の合格率なら大して難しく無いだろうと思って受験しました。

が、これがまた宅建等の試験と違って解答速報どころか過去問も模範解答も公表されない試験です。

なので、過去問を手に入れることで苦労しましたが、唯一販売していた2019年に発売された問題集と、ブログ読者で先輩行政書士のサムさんが受験した際の問題を送って頂いて勉強した感じでした。

ちなみに研修費用は8万円・・・

絶対に落ちることは出来ないと思って、試験1ヶ月前から本気モードだったのですが、正直言って試験当日は難しく感じてビビったのですが、家に帰って自力で採点を数問やって調べるのが大変で自己採点中止。

ほんと模範解答が無いってのは辛いものです。

で、11月中旬に行政書士会員のホームページに結果を掲載するとのことだったので、中旬と思われる11月10日から平日は朝昼晩と発表されていないかチェックしていました。

昨日の定休日、「試験から1ヶ月の節目なんだから今日こそ発表だろ」と確信して朝の9時にPC前でスタンバイ。

全く発表されず。

じゃぁ9時半かな?

10時かな?

10時半か・・・

全然発表されません


もしかして今日じゃ無いの?


IMG_8450だめだ、神社にお参りに行ってこよう。

月初めにお参りしたのですが、もう神頼みしかすることありません。

お賽銭をケチって怖い思いをした経験がありますので、500円玉を投入。







もし発表されるなら午後1時かな?


ホント、何日の何時に発表すると事前に教えて頂ければこんな思いをしなくて済むのに・・・


と、思って11時半頃にお参りを終えた神社の駐車場でスマホをチェックしたところ発表されていました。




11062この瞬間はドキドキの極みです・・・

番号ありました

合格率65%でも行政書士試験合格者の中での話ですので難しい試験だったと思います。

神社の駐車場にいましたので、2回目のお参りで感謝をお伝えしてきました。




すみません、今日のブログは引っ張りすぎましたね。

いつもブログで受験を公表することで頑張らざるを得ないと言う特殊なテクニックを使わせて頂いてます。

自分は昔からこのテクニックでたくさんの資格を取らせて頂きましたので、読者の皆様には心よりお礼申し上げます。


次は、書籍第3弾の完成が目標なのですが、こちらは試験ものと違う難しさがあります・・・

頑張ります!


さて、本日(17日)は定休日です。

今から飛行機に乗って1000kmくらい西へ移動です。


ではまた明日


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出来るの?




IMG_8321自分、何度かブログに書いていますが、ルービックキューブが大好きです。

3×1と2×2と3×3のタイプを1日1回日課として回しているのですが、多分回すパターンの覚え方の関係で揃える速さは進化しなくなりました。

まぁ しばらくやっていないと揃え方自体を忘れてしまうので、忘れないようにするだけでも自分的にはOKです。




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そんな感覚と似ている現象を仕事で感じることがあります。

相続案件に絡む税金や法律等、今まで何度も関わって来たことなのですが、不動産業者としての関わりが中心で、不動産の売却に集中しての仕事をしていたのでしょう。

一応、相続税が掛かるか否かの基礎控除の判定的な部分まではある程度判断しますが、バッチリ相続税の対象になるような場合は、税理士先生にバトンタッチしてしまう感じでしたし、相続登記が絡んでくれば、ついでに相続人への連絡や遺産分割協議に関して司法書士先生にお願いする感じでした。

まぁ 不動産の売却に専念するのが仕事だった訳です。


これが、先日不動産の売却に絡まない&一次相続では相続税が掛からない案件で、将来の二次相続に備えて遺産分割協議書を作って欲しいと依頼されたので、今年登録した行政書士の業務として対応することになりました。

書類作成とか住民票や戸籍を役所で取得するとかなら出来るけど、法務局の関係とか争いがある事は対応出来ないので・・・

と、言う感じで断りを入れて進めることになったのですが、昨日いろいろ準備をしていて発見がありました。

平成29年から始まった法務局で法定相続関係を一覧にした図を認証してくれる制度があるのですが、相続人からの申請の他に代理人からの申請をする場合、司法書士さんしかダメだと思っていたところ、行政書士も出来るとなっていました。

銀行口座や年金の手続き、役所の手続時に戸籍謄本の束を渡さなくても法務局で出した法定相続情報を出せば良くなる訳です。

火曜日に「面倒なの嫌だ」と、相談者のご主人さんから聞いていた訳ですが、その時は恥ずかしながら知りませんでした。

早速、その旨を電話でご主人さんに伝えたところ、本日訪問して準備することになりましたよ。


と、言うことで出来ることが広がってラッキーな感じですが、当然ながら失敗する訳にはいきません。

責任重大な仕事をするには、更に深い知識が必要になるのでしょう。


もちろん、出来る範囲を超える場合は、専門士業さんに任せますが、自分は自分の出来る部分を抜かりなく対応させて頂きます。


・・・



IMG_8323そう言えば、先日ルービックキューブの4×4を手に入れました。

早速、崩したのですが1面しか元に戻せません。

3×3の普通のキューブのやり方と似てるのでは?










IMG_8327 1なんて思っていましたが、説明書きには通常のキューブの100万倍以上の難しさと書いてありました

何か子供が物事を大げさに言うときに100万倍とか言っちゃう感じですが、こう言うパズル系の説明書きに出てくる数字は本当の話なのでしょうね。











IMG_83243×3に関しては手順を暗記して手に覚えさせた感じでしたが、恐らくはこの4×4も手順があるのかと思うので、数年掛けて攻略したいと思ってます。

仕事もそうですが、一定のパターンとか骨格となる基本を叩き込んでからの応用なのでしょう。

基本を固めながら出来ることを増やせるように頑張ります!







ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
特定行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com