賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

行政書士関係

やりたい分野?




昨日水曜日は定休日でした。

日頃、ランニングを含めて10000歩を目標にしているのですが、昨日は1700歩と言うことで実に不健全な1日でした。

近所の床屋さんに行った以外はパソコンに向かっていた感じです・・・



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最近、話題にしなくなっていましたが、行政書士業務系の研修を何度か受けています。

4月に開業登録した
のですが、会社辞めちゃった訳では無いので本業の仕事が最優先で、機会があれば行政書士の仕事も手掛けたいと思ってます。

そんな感じなので、本業として専念している方から見ると生ぬるい感じになっている状態なのですが、今は「やりたい」仕事と「やれたらいいなと思っている」仕事の分野を研究している段階です。

法律で制限を受けていること以外は何でもビジネスにして良いと言う感じの広範囲な仕事をカバーするのが行政書士の仕事かと思っていますが、多分、何でも屋さんよりは得意分野を作るのが良いのでしょう。

自分の中では今の段階で気になっている分野が3つありまして、やりたい順に

(1)終活支援分野
(2)市街化調整区域の許認可分野
(3)在留資格関連分野


です。

0055a2f0(1)の終活支援に関しては過去に高齢オーナーさんの歴史まとめを手伝わせて頂いたことがあり、その関連で自分史作成やタブレットの設定関係的なサポートがしたいと思っています。

本当は、相続系で遺言書作成とか遺産分割協議書の作成業務が出来ると良いのですが、いつも売買に絡む案件では司法書士先生か税理士先生にお願いしちゃっている感じなので、他の士業がやらない分野の開発をしたいと思っています。




(2)の市街化調整区域の許認可関係は、不動産取引の関連で実に多く関わって来ているのですが、自分の活動エリアは見事に農地法や開発許可に絡むエリアが多いので不動産業との相性が抜群だと思っています。

火曜日に行政書士会が行っている農地関連の研修に参加して基礎的なことを学びましたが、一番大変そうなのは、図面作成なのかと思いました。

以前ただ働き系のサポートで農地を宅地にする申請に関わった際には親族関係の証明に苦労したり宅地にしたい理由を何度も書き直しさせられた経験がありました。

そちらの方は日本語のやり取りなので何とかなった感じでしたが、給排水や雨水の施設計画とか自分には難易度が高くて手書きで書いた図面とハウスメーカーさん作成の完璧な図面の仕上がりの比較に大恥かいた記憶があります。

まぁ 常に建築屋さんが絡んでいれば何とかなるのかも知れませんが、自分で概略図を書けた方が良いのは間違いないです。

0616で、昨日は無料のCADソフトJW-CADの使い方を解説してくれる研修動画を見ながら試していたのですが、これがまた良くできたソフトで素晴らしいと思ったのですが、奥深すぎて頭がパンク・・・

何度かPCの前で寝落ちしました




不動産系の仕事で使える内容が満載で、ぜひ技術を習得したいと思っていますが、自分には難易度が高い感じです。

いろんな解説YouTubeがあるのですが、せっかちなので教室に通って短期集中とかしようか迷うところです。

(3)の在留資格関連に関しては、2年前に外国人の生活サポートをする仕事がしたいとの当社社長の希望から、初の外国人新卒スタッフを雇用して外国人向け職業紹介事業部を作りマッチング作業をしていた際に、在留資格について調べまくった時期があったので、記憶に残っているうちに申請取次の内部資格を取得しておこうと申込中です。

まぁ 自分はGoogleの翻訳ソフトに頼らないと会話が出来ないので外国語ができる優秀なスタッフが必要なのですが、そう言うご縁が出来た時のために準備だけしておきます。




と、言う感じでスタートしましたが、簡単に出来る仕事ってのは無いものだと痛感中です




ではまた明日


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言葉をぶつける




長年賃貸管理の仕事をしてきて「書面は一方的に言いたいことを伝えられる優秀な道具」と強く思っています。

「お知らせ」にはじまり、入居者さんの困りごと対応や、問題を起こしている人への警告文書等々、一方的な通知もありますし、お互い約束事をした際の双方向で交わす覚書なんかもあります。



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IMG_5600今朝は、毎日利用している立体駐車場のエレベーター内にある警告文書をまじまじと見て、「この管理会社の担当さんも頭使って効き目のある言葉を考えたのだろうな」と想像してしまいました。

そう言う意味では注意文書も作品だと自分的には思うのでボカシを入れさせて頂きましたが、建物内での破損やコンセント無断利用者に対しての警告文書として丁寧な言葉で不届き者をけん制する内容です。




一応、防犯カメラが設置されている建物なのですが、バッチリと犯行現場が写る訳では無いと思いますし、人が行っている行為は注意や警告をすることで抑止できると思います。
場合によっては、外国語を併記する必要もあるのでしょうね。

逆に、こう言った注意をしなければ問題行動がおさまらない事でしょう。



画像1問題を起こしている相手が特定出来ているのであれば電話なりして警告すれば良いのでしょうけど、最近はSMS(ショートメッセージ)が実に有効で、自分は良く使っています。

開封率と言うのか知りませんが、電話に出ない相手でもショートメッセージには反応するもので、勤務先からの安否確認依頼で本当に倒れているのか、勤務先との関係が悪くて居留守を使っているのか判断する際にも利用しています。

その場合は、「これから警察官と安否確認で入室します」との文言を見てくれさえすれば必ず返事が来るもので、言葉をぶつける有効性と現地へ行かなくても瞬時に内容を伝えるテクニックとして大変優秀な道具であるのでしょう。







まぁ どんな方法で相手に伝える場合でも重要なのは、「効果的な言葉」なのかと思います。

自分自身、過去に様々な「お知らせ文書」「注意文書」「合意文書」等々を作って来ました。

騒音で困っている ゴミの分別が徹底されていない等々、管理会社では日常業務として行っているのが通知書面作成なのかと思います。

この業務、考えてみれば「事案の発生」→「対応の検討」→「対応の伝達」→「結果の検証」みたいな一連の過程を無意識にサラッと行っていますが、意外にもノウハウが詰まっている部分かと思っています。

そこら辺、昔からいろいろ応用してビジネスとして応用できるかもと思っていましたが、そろそろ思ってるだけから卒業しようと考えていますので、いろいろ煮詰めてみます!




ではまた明日


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取り扱い注意・・・




IMG_5447昨日は、行政書士の登録証交付式へ行ってきました。

4月2日に登録されたとの通知を受けたので、名刺やブログで名乗ることが出来るようになってはいたのですが、現実問題、身分証明書的な証票(カード)が無ければ業務が出来ない状態でした。








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埼玉県の行政書士会に入会したのですが、同期が18人でした。

12時半から17時までと、カードや証票類を受け取るだけにしては長い時間だと覚悟していましたが、これがまた研修的にバッチリと注意事項を念押しされる1日となりました。


行政書士は、報酬を得て許認可申請書類の作成や提出、権利義務・事実証明関係の書類を作成することの出来る資格なのですが、これがまた前提として「他の法律で制限されていることは除く」となっていますので、そこら辺の注意事項をたっぷり教えてもらった感じです。

長年、賃貸管理や不動産売買の仕事に関わって来ましたので、家賃督促や紛争性の高いトラブル処理での弁護士法との関係や、登記や税金のアドバイスも司法書士法、税理士法に引っかかる等々、自分が出来ない事について敏感な方だと思っていましたが、行政書士を名乗る以上ここら辺の境目を熟知していないと、たちまち他士業会の不正発見チームに指摘されて抗議通報されたり告発されてしまう仕組みなのだそうです。


まぁ そう言う制限の中でも他士業と連携して、自分自身が出来る分野でビジネスを行うのがリスクヘッジにもビジネスの拡大にもなると言う結論だったのでしょう。


IMG_5454そんな感じで、活動について監視されているのを前提に仕事しないと痛い目にあう訳ですが、特に長い時間解説して頂けたのが職務上請求書利用についての話でした。

業務であれば委任状無しで他人様の戸籍や住民票が取得出来てしまう仕組みなのですが、過去に業務以外の目的で不正利用することが社会問題化したことがあって以降、チェック体制が厳重になった制度で100ページを超えるボリュームの解説書が渡されました。






懲戒になった事例の新聞記事などをみっちりと長時間説明されたので暗い気分になりましたよ。





IMG_5451今時は、本人が知らないうちに戸籍や住民票が取られると通知される本人通知制度があったり、行政書士会に使用内容をチェックする仕組みがある感じですので、悪いことをすると懲戒されたり訴えられるリスクが高いツールなのでしょう。

もちろん、依頼を受けて正当な理由で対応する際に必要なツールでもあるので1冊(50部)だけ購入してきました。





そんな感じで、リスク説明をしてから登録証を渡す仕組みと言うことが良く分かった1日でしたが、同時に他士業さんや同業さんとの人的な繋がりが特に大切な業界とのお話が心に刻まれました。


名刺交換出来た同期は最近当選されたばかりの市議会議員さんや、司法試験受験生から路線変更して行政書士で開業して実業家を目指す24歳の方とか年齢も経験もバラバラな感じで珍しい繋がりが出来たと思います。


FRV4FWwacAEagxcで、終わってから、その24歳の若者と意識高い真実@三郷の行政書士さんと飲んできました。

何とも前向でヤル気になっている仲間と話をするのは楽しいもので、人脈の広がりが嬉しいところです。


楽しすぎて写真撮るの忘れましたが、真実(まみ)さんのツイッター写真を拝借しました。









さて、本日は木曜日で定休日です。

世間様は明日くらいからGWに入るらしいですが、自分は5月3日(火)を休みにして4・5の水木で3連休の予定です。

3年前の5月のように山登りでも行きたいとか思っていましたが、GWは混むのでしょうね。


ではまた明日


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物件名変更ですか・・・




IMG_5410今朝は5時ちょっと前に起床しました。

うちの三男(高3)より「部活の試合があるから駅まで乗せて行って欲しい」とのことだったのですが、ホント熱心なものです。

今の時期は5時くらいには明るくなっているようで、夏が近くなったことを感じましたよ。






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IMG_5405自分、普段は朝6時に起床しているのですが、1時間早く起きたので久しぶりに朝のランニングに行こうかと思ったのですが、じっくり新聞読んでいたら行けませんでした


今月は、後半になってからジムのマシンでの走りと夜のランニングを復活させて、ようやく5kmを休憩なしで走れる状態に戻った感じです。

いつもの自分のパターンだと、こう言う段階で調子に乗って無理して走るようになり、足がつったとか膝を痛めたとか言い出すのが定番なので、今月は無理するのやめておこうと思っています。










さて、仕事の方ですが、本日はアパートの決済があります。

昔からお世話になっている賃貸経営に目覚めた社長さんがオーナーチェンジで購入された中古アパートなのですが、今回は1月の物件のように管理を受託させて頂いただけでなく、売買でも仲介に入らせて頂きました。

大変ありがたく思っています。

社長さん、元々新築アパート1棟を所有されていましたが、ここ最近でアパート3棟、戸建て1棟が追加されて5棟目の購入となりました。

他に、太陽光発電の土地も買って頂いているので、ご本業の収益と不動産の収益の二本立てが一番安心との方針になったそうで、これからも買い進めてくれることでしょう。

物件名(館名)の変更を希望されるオーナーさんなので、今回も市役所で館名変更の手続きをしてきました。

うちの近所の市役所では館名変更のことを「住民票の方書(かたがき)変更手続き」と言います。
※区分所有マンションでは無く1棟ものマンションやアパートでの変更です。


対応としては

1.管理会社から入居者さんへの通知(一応、館名はオーナー権限で変えられますが了解もらうのが原則)
2.市役所住民課へ住民票方書き変更届提出(物件名のことを行政では「かたがき」と言うそうです)
3.郵便局・主要宅配会社へ通知
4.新しい住民票が必要な場合、入居者さんご本人が市役所へ行って新しい住民票を取得

と、なるのですが、これがまた手続きは難しく無くても、入居者さん側での対応が原則必要なのと、ご理解を頂かないといけない奥深さがあります。

まぁ 一言でいえば役所に申請して物件名を変えることは簡単に出来るけど入居者さんと調整とらないといけない「面倒な手続き」となるのです。

面倒な手続きほど代わりにやって欲しい・・・


その分野、仕事になる予感がしますので更に研究させて頂きます

・・・


本日は、夕方から都内へ行きまして不動産管理会社さんの社内研修で語らせて頂く予定です。

間もなく世の中はGWに突入ですが、今年は元々が休みの水木以外に5月3日(火)だけを休みにした感じで、3・4・5の3連休です。

あまり長く休んでも落ち着かないので、自分的には満足です




ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com