気分転換？

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きのう（土曜日）は、朝から予定がビッシリの日でした。

いろいろありましたが、今から１４０ｋｍ離れた物件の案内に出かけるのでちょっとだけ書きます。


某アパートの２階のお部屋で「クロアリが大量に発生している」と言う連絡がありました。

正直、シロアリ以外の生き物系は入居者さんで対応して欲しいところです。

が、相当ご不満の様子でしたので確認に行くことにしました。









築２０年超えの木造なのですが、和室周りに隙間がすごく多くて、この穴から小さなアリが出入りしてます。

特にお部屋もきれいに使っていますので、何でアリが寄ってくるのかわかりません











やらなきゃいけない予定がたくさんあったので原因追究とかしてる前に作業開始！

ホームセンターで買ってきたパウダー状の忌避剤を穴に入れて・・・










クリアのコーキングを打って穴を塞いでみました。

これがまた押入や収納の４隅全部に隙間があって全部で１６か所も穴がありました。











なんか、やっつけ仕事で「次にアリがでたら退治にくるから出てきた場所を見といてください」と微妙なお願いを入居者さんにしてきましたが、大家さんには専門業者での駆除を検討するように薦めています。


多分、アリは目的があって出てきていると思います。


屋根裏で鳥が死んでたり隣に汚部屋があったとか無いことを祈ります



さて、本日は自分の業務としては別格に珍しいリゾートマンションの案内に行ってきます。


窓からヨットが見える（海は見えないけど）素晴らしいマンションの購入希望が入ったので１４０ｋｍ離れた神奈川県の三浦市までドライブしてきます。









まぁ、案内したらとんぼ返りで戻って仕事なのが残念ですが




来週は三浦でイベントもあるみたいですが、やっぱりリゾートは遊びで行きたいですね


では、出発します
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なんで？

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重なる時は重なる・・・


売買の仕事が増えてきたと昨日のブログで書きましたが、そのうち１件の測量系の調整が終わったと安心してたら違う物件でも境界の問題があることが判明しました。


売り出し前の確定測量作業でわかったので何とかなると思いますが、ホントいろいろありますね。








こちらは、元の所有者さんが既に亡くなられているので、事情がよくわからない当事者同士で調整する感じです。


そして更に土地売の別件の方は隣地が貸家になっていて所有者との連絡が全く取れないと、確定測量をお願いした測量会社さんに弱音を吐かれています。


で、オマケに本日、管理物件のオーナーさんより「隣地が確定測量やるので不安だから立ちあって欲しい」と、立会をお願いされました。

・・・



なんでこんなに測量屋さんと縁があるのでしょうか？



１件目以外は難しい内容では無いのですが、同じ時期に４件も境界関係でゴタゴタするのは自分としては初めてです。



と、いろいろ考えているところへ売買の案内予定が入りました。



しばらく前に、自分の地元の管理物件オーナーさんから売却を依頼されていた神奈川県三浦市にあるリゾートマンションの購入希望です。







会社から１４０ｋｍも離れているので普通だと暗証番号式の鍵BOXを設置しますが、家具が置いてあるのでBOXを付けないで案内希望の業者さんへ鍵を送るやり方にしていました。



そう言えば、年末に倉橋社長に余計な運動をさせてしまった物件です・・・



ただ、レインズ（業者さん系）の反響は非常に少なく、鍵を送って案内してもらった回数も２回です。


リゾート系は人気が無いみたいな感じでした。



で、エンドユーザー向けにホームズにも掲載していたところ、「自分で住むために買いたいです」とのお話が昨日きました。


地元にお住まいの方で、２７日（日）に部屋を見て「問題無ければ早々に契約しますとの事」です。


と、言うことで明日の日曜日にご案内してきますが、あまりにも遠隔地な為、１日潰れちゃうような感じです。



まぁ、先月みたくクレーム対応系で忙しいよりずっとマシですが、なんだか重なる時は重なるものですね。



と、言うことで本日は、売買系の準備と大規模リフォームの現地打ち合わせとアリの大量発生現場の確認で売買＆賃貸管理の仕事頑張ります！



で、管理課S君がお子さんの運動会で休みなので突発的な対応が追加される予感を強く感じてます


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売買の話が増えました

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不思議な事に売買系の案件が重なってきました。


普段は賃貸管理系なのですが、何だか波があるみたいです。


全部で４件売主側の業者として受託したのですが、そのうち１件は買主が最初から決まっていて「アパートを全空にして取り壊して更地売り」する案件です。


例の車が置いてあった物件なのですが、共同担保を外す許可が銀行から承認されて契約出来ることになりました。

ただ、買主さんの都合で決済は秋です・・・










２件目は、こちらもアパートを全空にして、半分ご自宅を建築、半分更地売りを予定していた物件なのですが、ご自宅建築をしないで全部売却することに決まったので、更地にするか現況渡しのアパート付として売るか詳細をつめて近々に売り出します。













そして３件目は、橋の占用申請がされてなくてビックリしたアパート。
ちょっと境界の件ではっきりさせないといけない事があるので確定測量中ですが、来月中には全て問題無くして売り出しをかけられそうです。









そして最後がすごく苦労した土地の売却です。

簡単に書くと登記簿上の面積が５８坪なのですが、どう見てももっとありそうだったので土地家屋調査士さんを入れて実測したところ１１６坪あることがわかりました。







ちょっと凄すぎる話なのですが、当然地積更生（登記面積を直す）できるものだと思っていましたが出来ない状態でした。


この話、ベテランの調査士さんと法務局と隣地所有者と話し合った結果です・・・


この土地、隣接が個人１人と公共施設（市）になっていて、登記簿上の面積を更生するには市の土地を何らかの理由で削らないといけません。


実際、現地を見ると公図での境界と全く違う場所に境界があり、売主が４０年以上前に建築した家も建っています。


公共施設の所有者（市）からの回答は、「現況の境界石は認めます」とのことですので、今回の売主の土地は実測で１１６坪と確定したのです。


が、「登記簿の面積を市が小さくする手続きには協力できません」との事でした。

これは、現実問題として今の境界は認めるけど、「登記簿上の面積が少なくなるのは議会での承認が必要で、裁判をして判決をもらってくれないと動けない」との趣旨でした。


正直、公図上の境界と違う場所に４０年以上に渡ってお互い文句なく境界としてきた事は認める＝「確定測量の承諾書にハンコをついてくれる」となったので、そのまま登記簿５８坪、実測１１６坪で売却することにしました。


この状態だと問題なのが、地積更生できないので分筆ができません。

お一人の方が買って、一区画のままご自宅を建てて使うなら問題がないのですが、業者さんが買って区画を割るとかできないです。


自分が使える面積は１１６坪だけど登記簿上は５８坪。


土地の相場は大体６０万円／坪のエリアですが、どの位に調整して売るべきか・・・


近日中に売出しかけますが、こんなことってあるんですね



しばらく、この４案件に専念したいと思っているのですが、ホント自分の仕事はネタが尽きない仕事ですよ・・・


ではまた
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きのうは横浜ベイシェラトンで開催されたIREM　JAPAN（全米不動産管理協会　日本支部）の総会＆セミナーに参加してきました。

何だか自分には似合わない立派な団体ですが、会員になってたりします。









CPMの資格を取ってからは初めての参加になるのですが、全国から有名な方々が集まって前半が総会、後半がセミナーそして懇親会となっています。









セミナーの第一部は、オーナーズエージェントの藤澤社長。

「NOI率がこれからの不動産市場を変える！」でした。







NOIはネットオペレーションインカムの略で、満室収入から空室、滞納損・運営費等の経費を引いた営業純利益で、その物件の稼ぐ力を表しています。


出回っている物件情報などをみると、ざっくりとした表面利回り○○％との表示が多いですが、NOI率は、表面利回りよりも更に突っ込んで「空室損」と「運営費」を考慮した数字で物件の力を表します。


この数値の全国調査を行うことにより、利回りの他に空室率や経費率を考慮した統計がとれるそうで、物件単位で過去1年間の管理データを元にIREM　JAPANが集計するそうです。


詳しくはIREM　JAPANのホームページからダウンロードできるようになっていますのでご参照下さい。



そして基調講演は　ネットイヤーグループの石黒不二代CEO　による「産業創造のカギは資金調達力と人材にあり」でした。


IT系の会社の社長さんですが、「日本人の答えの求め方」、「競争原理が機能していない」、等々かなり刺激になりました。

自分自身の考え方や働き方が、そのうち滅びるタイプだと心配になりましたが、考える切っ掛けになって良かったです。



そして、講演の後は懇親会。

会場には業界の重鎮さんが大勢いらっしゃいました。







いろんな方とお話ができてとても有意義な懇親会でした。




で、その後はいつものシーエフネッツ木内東京支社長、売上NO1の中元氏、苦労しまくってる橋本PMマネージャーと飲んでました。








懇親会でもかなり飲んだような気がしますが、二次会は時間制の飲み放題だったようで、わからなくなるくらい飲みました。



・・・



で、電車に乗れなくなりまして・・・




自分の場合、途中の大宮駅までは辿り着けるのですが、そこから先は泊まるしかありません。


行きつけのネットカフェに泊まってしまいました



せめて始発に乗って家族が起きる前に家に帰って何事もなかったようにしよう。










そう思って午前６時に家に到着すると・・・




三男が５時に起きてローラーボードの練習やってました。


自分もやらされましたが骨折しそうなので止めときましたよ






昨日のブログで「あなたが悪いんです」とか書いていましたが、たった１日で「自分が悪いんです」になってしまいました


帰宅出来ない率　K％が高いのはいけませんね・・・


と、言うことで本日は１日が長くなりそうです

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