他人事ではありませんね・・・

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きのうは、普段出入りさせて頂いている地主さんから、他社で管理している物件のオーナーさんと会って欲しいと言われてご自宅を訪問してきました。

あまり詳細は書けませんが、現在の管理会社に不満が多く、早いところ管理会社を変えたいけど、昔からの付き合いがあるので悩んでいる感じです。

アパートの収益でローンを返済されていますので、持ち出しが多くなってくる状況が改善され無いと生活が出来なくなる状態に陥ります。

一番の不満が、担当が誰なのかわからないや、他人事のように適当に対応されると言う人に対する不満でした。

まぁ　自分も一方的な話しか聞いていませんから決めつけてはいけませんが、話を聞くとオーナーさんの言っている事はもっともで、良く我慢しているなと思いました。

まずは、現在の管理会社（仲介も兼務）に改善を求め、ダメだったら当社に管理変更することになったのですが、引き受けた以上は一日も早い正常化の実現が出来なければ、当社も同じことを言われてしまうことでしょうから他人事ではありません。

ここら辺、管理の問題よりも客付力の問題が大きいので当社の営業チームの腕を信じたいところです。

打ち合わせの後は、一緒に食事へ
お昼も別のオーナーと食事して食べ過ぎたのに夜も食べ過ぎてしまいましたよ・・・

またダイエット始めます






今日は、課題となっているゴミ置場の移設交渉の続きを行います。

先日、契約を締結した事業用定期借地の建設に伴い、周辺の住民が利用しているゴミ置場の場所を移動して頂く必要があります。



先週、町内会の区長さんにお願いにあがったところ・・・

クマ　　「以前、お話しした通り、１１月には診療所の工事が始まるので、ゴミ置場の移動をお願いしたいのですが」

区長　　「別に敷地の中に置いてる訳じゃないんだよ」

クマ　　「車の入口にもなっていますので、どうか別の場所に移動をお願いします」

区長　　「車の入口の所を避ければいい？」

クマ　　「いえ、医療機関なので敷地隣接は困ります」

区長　　「そんな簡単じゃ無いよ、考えとくけど大変なんだよね」

と、言う事で丁寧にお願いした形でしたが、恐らく近くにある空地の所有者に話を付けて置場の移動をする必要があるのかと思います。

１０月末の工事開始までに完了してもらえれば良いのですが、区長さんの言う通り、敷地の中に入っている訳では無く、隣接する公道のU字溝にネットを取り付けている形なので微妙な感じです。

ゴミの収集をしている衛生組合では、「自治会さんに任せてある」との事で、集積場所に関しては届出制となっています。

地域住民の方の利便性を考えると公道上の取り扱いとは言え、行政も地域に任せているのでしょうね。


あまり堅苦しく強い感じのお願いを出すのは反発を招きそうなので、しばらくは情に訴える感じでお願いして来ようと思います。


さて、本日は、管理物件最年長Aさんの１００歳の誕生日です。

先日、お祝いの食事会をしましたが、これからお花を持ってお祝いに行って来ます。

ではまた明日



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久しぶりですねぇ・・・

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きのうは朝から社内打ち合わせや土地の契約、オーナーさんに頼まれた不具合の確認、売買系の細かい調整で、夜の８時頃会社に帰ってきた時には疲れ切っていました。

売買と管理ミックスってのが当然のようになってきましたが、これが普通だと思い込むのが良いのか、効率良くなるように工夫するべきか考えてしまうところです。

疲れたから帰って早く寝よう。

と、思いながら会社のドアを開けたら管理課S君が慌てて飛び出して行きました。

クマ　「おつかれ、どっか行くの？」

S君　「〇〇マンションで漏水発生です」

クマ　「えっ　またピンホールかな？」

S君　　「１階の天井から結構な量の水が垂れてきて、トイレが水浸しなんです」

クマ　　「２階の人と連絡ついたの？」

S君　　「電話に出ないので勤務先に電話したら取り次いでくれないんですよ」

クマ　　「まいったねぇ　留守宅だったらピンホールか洗濯機か・・・」

S君　　「現地行ってきますので、入居者から折り返し電話あったら入室許可取って下さい」

と、いう事で会社で待機していましたが、連絡がきません。

しばらくすると現地より報告がありました。

S君　　「２階の部屋ですけど、解約届が出ていてガスが今日付けで閉栓されてるんです」

クマ　　「解約立会い前だけど引っ越したってことかな？」

S君　　「ガス屋さんに聞いたら今日引っ越し終わったって事ですので開けちゃいますね」

この段階で自分も現地へ向かいました。



S君　　「給湯器の水抜きしたみたいでパイプスペースの奥が水浸しなんですよ」

クマ　　「この奥がトイレだから怪しいなぁ」

S君　　「２階の水流しますので下の階で水の垂れ具合確認して下さい」






こう言う作業は２人掛かりで、携帯を胸ポケットに入れてスピーカーホンにしながら状況確認します。

１階のトイレは水浸しで、換気扇から水が５秒に１度落ちてきます。

この間隔が上階の水を流して早くなれば排水系の脱管や詰まりあふれが考えられます。






２階のトイレを何度も流しましたが、水滴の間隔は変わりません。

天井裏には、トイレだけでなく、お風呂やキッチンからも排水が流れてきますので、全ての箇所の水を全開にして確認。

S君　　「かなり流してますけど変化ないですか？」

クマ　　「ないね、これ給湯器の水を大量に土間に流したんでしょ」

S君　　「給湯器から浴室まで離れてるからパイプに水がたくさん溜まってたんですね」

ガス屋さんを呼んで、現地で確認したところ、水抜きしてバケツで受けず、そのまま放置して帰ってしまったとの事です。

パイプスペース内の防水が弱くて給湯管内の大量の水が室内側に浸水してしまった事が原因かと思います。

１階の入居者さん宅には小さなお子様がいますので、大急ぎで換気扇の内部と水浸しの床を拭いて復旧させました。

しばらくしたら水滴が落ちなくなってきたのですが、トイレに座っている時に頭に水滴が垂れたら不愉快な気分になりますので、バケツを棚の箱で挟んでセット。

ピッタンコなので助かりましたが、バケツが頭に落ちたらもっと不愉快ですので取りました



管理会社の仕事は物理的な対応だけでは終わりません。

濡れてしまった天井が大丈夫なのか？

別の個所が原因では無いのか？

「しばらく様子見して下さい」

この定番の言葉だけで終わらせてもらえる訳ではありません。

トイレが使えなかった事に対する怒りや、今後カビが発生するのではないかとの心配。

ここら辺の「感情」に関する部分を無視する事はできないのです。

明日の状況確認で給湯器の水抜きが原因であると確定したら、ガス屋さんに誠意ある対応をして頂く予定です。

と、いう事で久しぶりの漏水対応が終わったのは夜の１０時すぎでした。


では本日も頑張りましょう


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管理商法？

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「別荘地の件で変な書類が届いたので見に来て」

と、某地主さん（７０代男性）から連絡がありました。

この地主さん、他県に昭和４０年代に購入した別荘地を持っていて、今まで１度しか現地へ行ったことが無く、かなりの傾斜地を買ってしまった事もあって放置状態でした。

バタバタなスケジュールの合間にご自宅を訪問してみると弁護士名の入った仰々しい感じの通知書が届いていました。






地主　　「今月中に管理費を払うか、この承諾書に署名捺印して送り返せって言うんだよ」

クマ　　「最近、いろんなタイプの詐欺がありますから怪しいですね」

地主　　「でも、弁護士の名前が入ってるから詐欺じゃないでしょ？」

クマ　　「そうやって、騙されちゃうんですよ」

地主　　「そっか・・・　確かにこんなの偽物かもしれないね」

クマ　　「何か枚数が多いですけど読んでみました？」

地主　　「いや、面倒だからクマさんに読んでもらおうと思って電話したんだよ」

読ませてもらったところ、「管理費を滞納中だから払え」・「管理費を払わないなら建物を建築する際に坪あたり７万円の整備費用を払う事を認めろ」と、書いてあります。

枚数の多い資料は、何を根拠にこの請求ができるか説明する書類のようです。

クマ　　「管理費を払うか、家を建築する際に３５０万円払うか返事しろって事ですね」

地主　　「俺が土地を買った時には管理費なんて無かったんだし、後から一方的に払えってのは変でしょ？」

クマ　　「普通は管理する契約を締結するものですけど、この書類で締結しようとしてるのかな？」

何とも、怪しい感じがしますが、恐らくは実際にこの別荘地（大規模分譲地）の管理権限を取得した会社が分譲地内のインフラ利用権利を盾にして管理費の支払いを迫っているのでしょう。

地主　　「月末までに何とかしないとダメなのかな？」

クマ　　「いや、一方的な話だし、ちゃんと確認しないとダメですよ」

地主　　「でも法的措置とか書いてあるから怖いよ」

クマ　　「大丈夫でしょ、今まで契約して無いんですから」

地主　　「・・・　クマさんちょっと確認してみて」


と、いう事で相手方に確認する事になりましたが、恐らく詐欺では無く、別荘地の管理委託契約を締結していない区画所有者への管理拡大ビジネスの一環での通知かと思います。

地主さんは別荘地を全く利用していないし、今後も利用しないと思います。

管理費は年間４万円程度なのですが、払ってしまうと永久に支払う事になります。

土地に関しては評価が低くて固定資産税が発生しないので、「買わなかったもの」として諦めていたそうですが、正直言ってこの通知書を切っ掛けに管理費を払い出す所有者もいることでしょう。

実際に区画を使用して建物を建てて生活する人には必要なシステムなのかと思いますが、管理契約していないのに「長年に渡り管理費を滞納している状態です」と書かれてしまうと気分が悪いものです。

一応、電話して確認してみますが、世の中いろいろあるものですね。


今日も土地の売買契約やオーナーさんとの打ち合わせ等々予定が詰まっています。

ブログをゆっくり書けないのはストレスですが、仕事が一番ですね。

ではまた明日



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悪いのは・・・

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自分、毎日ブログ用に何かしら写真を撮る習慣が出来ているのですが、昨日は珍しく写真を撮りませんでした。

長年ブログをやっていて、どんな忙しい時にでも写真の1枚は撮っていた事を考えると、今がかなり余裕が無い時期なのかも知れません。

昨日は売買系の事務処理と、いろいろ込み入った相談事で一日を終えた感じでした。

売買の仕事と管理の仕事をミックスしているのが落ち着かない原因だと思うのですが、最近は「物のトラブル」系を管理課S君や新人君に任せていますので、出動が減っている訳です。

残っている管理系業務は「人のトラブル」系です。

これも、相手が入居者さんだったり、オーナーさんから貰ってくる相談事だったり、会社関係だったりと次から次へと湧いて出てくるものです。

今のところは何とかやっていますが、多分こう言う流れの時は、新しい仕組みを考える時期なのでしょう。


と、言う事で愚痴を書いても解決しませんし、変な事ほど自分の経験になると思っているタイプなので、この時期をひと段落したら前向きな進化を行いたいと思います。

話が変わりますが、本日のYahooニュースに、去年の９月に発生した県営住宅の賃料滞納（月１２，８００円）を苦に中学2年の娘さんを殺してしまったシングルマザーへの判決が出た記事が載っていました。

Yahoo　ニュース

2年以上の滞納となり強制執行の当日に娘さんの首を絞め、直後に執行官が部屋に入り発見したとの事で、当時ニュースを聞いた時には暗い気持ちになったものです。


が、今回かなり詳しい状況の取材で事件の詳細がわかるようになったのですが、読んでみて更に暗い気持ちになりました。

恐らく、このタイプの滞納の場合は、行政による救済ができたと思います。

「払えないなら出て行け」

これは、自分も業務で行っている実に当然の事です。

県営住宅ですので、滞納督促は県職員が行ったと思いますが、自分が思うに、あまりにも滞納者の件数が多すぎて事務的に淡々と手続きをしていたのかと思います。

まぁ　悪いのは殺してしまった母親なのですが、どうもこう言う話を聞くと、もう少し逃げ道を作れなかったのだろうかと重たい気持ちになります。

滞納者の中にはホント開き直って嘘を平気でついたり逆切れしたりと腹の立つ相手も多くいます。

図太い奴だから、こちらも図太くなる。

そんな事も無いわけではありません。

しかしながら今回の話のような場面にも遭遇する事もあるでしょう・・・

殺人事件が起きるなんてのは想定外ですが、自殺するんじゃないかと思える人はたまにいます。

「滞納者が悪い」で、済んでいたのが「督促した人が悪い」となるのは結果論なのでしょうけど、人が死んでしまっては取り返しがつかない話になりますので配慮する事を心がけないといけませんね。

滞納ネタは楽しいことが無いですね・・・


なんか自分の知り合いが滞納ネタでブログ立ち上げたみたいです。

他人様の経験は実に参考になるものですので、勉強させて頂きます。


ではまた



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