濃い１日

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きのうは、売買系の買付けが新たに２本入り、「月内契約で」との事でバタバタしてました。

自分の場合、ほとんどが売主側に付く仲介なので、客付側仲介さんのスピードには感心するばかりです。


午後からは明日（２４日）に予定されている診療所と調剤薬局の事業用定期借地の合意契約の最終打ち合わせで地主さん宅へ行って来ました。


今まで、数カ月かけて契約内容を詰め、既に診療所と薬局さん側は契約書へ署名押印してあるので、地主さんの住所と名前を書いて明日の契約日には押印するだけの状態にしておきます。




この事業用定期借地契約は、公正証書での作成が成立要件となっていますが、今回の契約は、空き地に建物を建築するための設定合意契約の締結となります。

と、言うのも、診療所と薬局で土地を分筆して、更に建物の表示登記を終わらせてから公正証書にするので、合意契約で縛りを入れる合意書作成→分筆→建物工事開始→建物完成→建物表示登記→公正証書作成で事業用定期借地契約成立となります。

２０１５年８月　合意契約締結（土地使用開始）

２０１６年２月　賃料発生

２０１６年５月　建物完成（公正証書により事業用定期借地契約開始）

２０４６年５月　定期借地契約終了

こんな感じになります。

地代の検討に始まり、医療コンサルさんによる診療圏調査、開発・建築系の調査、契約条文検討、リーガルチェック、フリーレント期間の検討、その他細かい事がたくさんありました。

今回の案件に関わるまでは、いきなり公正証書で事業用定期借地契約をするのだと思っていましたが、建物を建築する準備期間の契約があるとは知りませんでしたよ。

勉強になるものです。

契約が終わるのは３０年後ですので、地主さんは９０代、自分は７０代です。

「今は良いけど、将来わからなくなっちゃうと困りますよね？」

と、言う事で借地の管理委託契約まで受託させて頂きましたｍ（_ _）ｍ


地主さん、診療所、薬局さんと長いお付き合いになります。



そんなバタバタ状態の１日だったのですが、普段出入りしている別の地主さんから、他社が管理している賃貸物件の斡旋を頼まれました。

まぁ　こう言うのは、どこでもあると思いますが、ちょっとボタンの掛け違いで、業者とオーナーさんでギクシャクしちゃうのですね。

こちらとしては、管理戸数が増えるので良いのですが、いつ逆の立場になるかわかりませんので、あまり喜べない感じです。


とか考えていたら、思いっきり大きな案件が降ってきました。


「来年早々にマンションを壊してアパートに建て替えるよ」


・・・


こうしたいって相談なら良かったのですが、もう決定して建築会社も決まっているそうです。

当然ながら管理戸数が減る話です


取り壊すので、現在住んでいる入居者さんにはご退去頂く訳でこちらも気が重い話となります。

もちろん、簡単にはできない話なのですが、建築する業者が退室対応を行ってくれるとの事ですので、本日建築会社の担当者と打ち合わせする予定となりました。

ホントいろんな事がある仕事ですが、昨日１日だけでもいろいろあった感じで疲れます・・・


夜には自宅の近所で夏祭りが開催されていました。

夜９時近くになっても三男（小５）が帰って来ないとの事で、会場まで探しに行ったのですが行き違いになったようで歩き疲れてしまいましたよ・・・




ではまた明日


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防犯カテゴリ

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休みが明けて、月内に契約を終わらせたい案件や、細かい調整が必要な案件等、昨日はバタバタ状態でした。

管理業務の方も忙しかったようで、結構な件数のメールが飛び交っていて新人君もバタバタだったようです。

そんな出来事が多い方がブログネタ的には良いのです。



ブログを書く基本は、「出来事」や「会話」を「文章」に変換する事です。

自分はその中でも、「場面」を大切にしています。

その「場面」を再現するように書く事を心がけていますが、常々大切だと思うのは、その書きたい場面に合った写真の存在です。

１０年もブログを書いていると無意識のうちに心の中で「ブログネタだ」と反応するようになるのですが、できれば場面の写真が撮りたくなるものです。

ここで難しいのが、トラブルの最前線だったり、深刻な対処をしている場合はカメラを出す事も難しいです。

そんな時には、後から部屋の様子等を撮って想像してもらう「イメージ写真」が多くなるものです。


前振りが長くなりましたが、どうも自分写真の腕が悪いみたいできれいな感じの撮影ができません。

もっとも建物とか畑なんか撮っているので、あまり影響がないのかも知れませんが、色鮮やかに撮りたいものです。





昨日の夜は、美人防犯アドバイザーの京師美佳さんと打ち合わせをしてきました。

１０年くらい前からのブログ仲間なのですが、防犯関係の会社社長でもあり、いろんな団体の役員さんもされている実力ある女性です。

美佳さん、タレント事務所に所属してから、頻繁にテレビに出ていて忙しい毎日を送っているのですが、ブログの毎日更新を欠かしません。

しかも、毎日のように、お食事の写真をUPしているのですが、これがまた実にきれいに撮影されてます。

きっと、すごい性能のカメラで撮っているのだろう。

と、思っていましたが、自分のカメラと同じ、型遅れのiPhone５Sでした。

「接写してピント合わせるだけよ」

簡単に言われてチャレンジしたら良さげに撮れました。

・・・





何か、良く見たら氷の中に発光体がありました。

元の素材が良いときれいに見えるってことみたいですね


賃貸管理の仕事では、防犯関連の重要性が大きくなってきていますので、美佳さんとは、これからも情報交換したり連携して行く事でしょう。


さて、本日は午前中、都内のマンションの査定、午後は新規管理物件の相談、夕方は定期借地の重要事項説明と、売買と管理ミックスな１日です。

ではまた明日


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記録更新・・・

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しばらく前からグーグルが始めた写真を保存するサービス「グーグル フォト」を使っていますが、実に面白いです。

iPhoneで撮影した写真やデジカメの写真をグーグルのクラウドサービースに無料で保存してくれるのですが、単純に保存するだけでなく、同じ場所で５枚以上撮影している写真があると自動でアニメーション的なストーリーを作ってくれたり横に広がるパノラマ写真にしてくれたり勝手に作ってくれるので驚きます。

精度が完璧ではありませんが、写真に言葉を付けて保存していなくても単語を入れて検索すると関連する写真を引っ張り出してくれるのです。
←「飛行機」の検索でヘリコプターが出ました。






撮影場所の情報を入れると検索する仕組みは以前からありましたが、映っている写真の内容を判断して引っ張り出すなんてのは実に便利です。

自分、ブログに載せる写真が無くて困った時には、無料の写真素材集からダウンロードして使ったりすることがありますが、今後は自分が過去に撮影したデータから写真を取り出せると思います。


昨日は、しばらく前から手伝っていた「畑」の取引に関して進展がありました。

←グーグルフォトで「畑」を引っ張り出したらサファリパークへ行った時の写真が候補に出てきました・・・




この案件、簡単に書くと

登場人物
（畑所有者）
・息子さん　５０代　会社員　畑には全く興味が無い
・お母様　　８０代　ご主人を２年前に亡くしてから畑仕事をやめた
（畑の周り所有者）
・Aさん　　　６０代男性　今回の畑の周りのほとんどを所有している大地主で開業医。
（経緯）
・当社が管理しているアパートの脇にある土地の雑草の件で隣地畑の所有者に怒られる。

・雑草の件で、お詫びに訪問した際に、畑の為の通路を確保するか、畑を買って欲しいと頼まれる。

・通路の件も買い取りの件もお断り。

・完全に袋地（接道が無く周りを他人に囲まれた土地）になっている事がわかり、別の隣接地主Aさんに話を持ちかけるしか無くなる。


ここから先、隣接地主Aさん宛ての手紙まで自分がセッティングしてあげて、「後は自分でやって下さい」と関わるのを止めていました。

と、言うのも売買の場合には相当な安さで無いと売れないし、単純に贈与の話だと直接司法書士さんに間に入ってもらった方が良いと説明したのですが、正直言って仲介手数料が取れない取引なので・・・

詳しくはこちらの記事で

関わるだけ時間の無駄になりそうで手を引いたつもりだったのですが、夏季休暇中に５回ほど連絡がありました。


息子さん　　「作って頂いた手紙でAさんが検討してOKもらえたんですけど司法書士さんに話が上手く伝わらないんです」

クマ　　「農地法の手続きやってくれないとかですか？」

息子さん　　「いえ、何か説明が上手く出来なくて頼むの嫌になっちゃいました」

クマ　　「農地法の手続き別の専門家紹介しましようか？」

息子さん　　「それだけじゃ無くてAさんから次はどうすれば良いかって言われてしまいまして・・・」

クマ　　「手紙に手順書いてあるからAさんもわかったと思うんですけど」

息子さん　　「いや、何か私がやってるのが不安みたいでクマさんに関わって欲しいんですよ」

クマ　　「前にも言った通り手数料が頂けないので、農業委員会で当事者同士申請して司法書士さんに登記を任せれば大丈夫ですよ」

息子さん　　「手間賃は払いますよ、お願いだから間に入って下さい」


何か、お母様からも凄い感じでお願いされたので、引き受ける事にしました。


ここら辺、以前ブログを書いた時に読者さんから、「仲介手数料じゃなくてコンサル料で頂けば良い」とアドバイスを頂きました。

その方向で進めてみようかと思いますが、多分、宅建業務とは別枠でやらないといけないのだと思います。

何かグレーな感じになると嫌なのでじっくり調べてみます。


で、Aさんからも催促されているとの話なので、さっそくAさんのところへ訪問してきました。

Aさんは開業医の先生なので、訪問前に診療所に電話してみました。

「午前中の診療は終了しました。　午後は３時より診療を開始します」

と、メッセージが流れています。

ちょうど休憩時間みたいだったので、２時半くらいに訪問してみようと思い診療所へ・・・

コンパクトな感じの診療所でしたが、２時半過ぎても受付の方が出てきてくれません。

２時５０分になって患者さんも増えてきてやっと受付の女性が対応してくれました。




クマ　　「すみません、A先生と畑の取引の件でお話がありまして、診察始まる前にでもお会いできませんか？」

受付　　「業者さんとの打ち合わせは、患者さんの途切れた合間に予定するよう言われていますので、待ってて下さい」

クマ　　「でしたら、夜にでも出直しますよ」

受付　　「夜まで待たなくても３０分もすれば順番が回ってきますので」


待つこと３０分。

受付　　「熊切さ〜ん　熊切伸英さ〜ん　診察室へお入り下さい」

何か、患者さんと同じように扱うみたいで、返事して診察室に入りました。


Aさん　　「〇〇さんの畑の件ですね？」

クマ　　「はい、接道が無くて、先生の所有地と地続きですのでお願いに来た次第です」

Aさん　　「うちも農家って訳じゃ無いから引き取っても市民農園に貸しちゃうつもりだけど〇〇さんも市民農園にしてれば良いんじゃないの？」

クマ　　「市役所で聞いたら１０００平米無いとダメなのと接道が無いのは論外だと言われちゃいまして・・・」

Aさん　　「そうなんだ・・・　以前亡くなったご主人さんが売りたいって来た時には断ったんですよ」

クマ　　「聞いております、今回は無償譲渡でも結構だと言われてますので、ぜひお願いします」

Aさん　　「税理士にも確認取ったけど土地の価値が安ければ贈与税の心配ないって言ってた」

クマ　　「固定資産税評価額が３万５千円で、倍率地域の評価が１２倍ですので、４０万円くらいですし、固定資産税は年額５００円もしてないです」

Aさん　　「実際に取引する価格でも、この土地に関しては接道が無いんだから無価値だよね」

クマ　　「もう先生しか頼れる人がいないんです、無償で構いませんのでもらって下さい」

Aさん　　「う〜ん　・・・　もらうって訳にもいかないよ」

クマ　　「ダメですか・・・」

Aさん　　「いや、もらうのは嫌だけど、○○さんに悪いからお金払うよ」

クマ　　「えっ？　それは嬉しい話です」

Aさん　　「坪１０００円、１５０坪で１５万円て感じですかね？」

クマ　　「はい、○○さんは無償譲渡のつもりでしたので喜んでくれます」


と、言う事で自分の土地売買取引額過去最安値２３０万円を大幅に下回る１５万円（１０００円／坪）の取引ができる見込みとなりました。


１５万円の仲介手数料の上限は・・・


勉強だと思うしかありませんね。


さて、本日は急遽月内に契約が決まった案件で午前中バタバタする予定ですが、夕方から都内へ行って打ち合わせの予定です。

ではまた明日


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バタバタの日？

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夏季休暇&社員研修が終わり本日２０日より通常業務開始です。

既に休み中から不具合連絡や、抱えている案件のやりとり等、携帯やメールに連絡が来て対応していますが、今までの経験だと休み明け初日はバタバタになる事が想定されます。

「定休日か、休み明けに連絡しよう」

うちの場合、緊急性が高い場合は、緊急連絡センターへ連絡して頂く仕組みなので、緊急性が高くない案件がたくさん溜まっているのかと思います。

と、いう事で本日の午前中はあっと言う間に終わる事でしょう・・・


毎年の事なのですが、夏季休暇中は完全な雑談モードになるので、人気ブログランキングのポイントが減ります。

「日記ブログなのでご勘弁下さい」とか書いていても、ポイントは正直なものです。





ここら辺、求められているブログ内容が、賃貸管理系の話なのに遊んだ話しか書いていない事が原因なのかと思いますが、ほんと毎年同じような傾向ですので、わかりやすいものです。


まぁ　今年の夏もバッチリ休ませて頂いたので、本日より仕事モード全開で頑張ります。


ではまた明日



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