たまには・・・

きのうはシーエフネッツ加盟店会議に参加してきました。
毎回いろいろ刺激になるのですが、今回は弁護士・不動産鑑定士・税理士の社員が加わり、有名な元警察官僚で大学名誉教授の先生、日本・米国の公認会計士の先生が顧問になった事の紹介がありました・・・



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午前中から夕方までビッシリと濃い話を聞かせてもらい、とても勉強になった１日でしたよ。

そして、夜はスカイツリーへ移動して忘年会。

居酒屋で行う忘年会も好きですが、たま〜にはこう言うお店で飲むってのも嬉しいものです。







地上３４５ｍの夜景も料理も素晴らしかったです。

いろいろ写真を撮ってきましたが、ちょっと自分のブログと合わない感じですので、程々にしておきます・・・





と、言うことで実に有意義な１日となりました。

忘年会シーズン突入と言った感じになってきましたが、飲み過ぎ食べ過ぎに気をつけないと体が持ちませんね・・・


と、ちょっとアルコールが頭に残っている状態でブログを書いていますが、これから六本木まで行ってアパートの決済してきます。

いろいろあった物件ですが、新人君に決済を仕切ってもらう予定ですので楽しみです。

ではまた明日


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ひっぺがす？

この土地も売っちゃって下さい。

先日、市内の戸建て物件の売却を依頼された売主法人の担当さんに別荘地の売却を頼まれました。

１５０ｋｍ離れた物件で、通常であれば活動エリア外と言うことでお断りするのですが、お付き合いしたい法人さんでもあるので引き受けました。


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実は、今まで１００ｋｍ以上離れたリゾート系物件の売却を３回ほど頼まれて２件は売却できたのですが、１件は義理でレインズに載せっぱなしの状態です。

１件目　三浦市のリゾートマンション　（成約）

２件目　高崎市の土地５７０坪　（成約）

３件目　中伊豆５０万円の土地　（ちょっと無理）

３件目の土地は、思いっ切り傾斜地で、購入すると管理費や権利金を払う条件が付いてくる感じです・・・


で、今回依頼された土地に関しては、売主さんが相続で取得された土地との事で、物件の状況を良くご存知ではない感じです。

事前に周辺の売り出し物件を確認して、地元の業者さんにも相場を聞いてみたのですが、「金額と言うか動きが無い」との事でした。

売れない不動産もある事を、この仕事をして理解しましたが、現地を見てみないと判断ができません。


車で片道２時間半かけて現地へ到着。

物件の近くには数件の戸建てが建っていて、バブルの頃には良い感じの別荘地だったと思われます。

土地の面積は３００坪との事ですので結構期待していました。





が・・・

物件の周辺までたどり着いて公図で地形を確認して現地を確定したところ、ジャングルのようになっていました

数十年手を入れて無いので当然と言えば当然ですね・・・





ほどほどの傾斜地にありますが、工夫をすれば建築が出来ると思います。

会社に帰ってから、親しい造成屋の社長さんにジャングルの撤去費用を聞いてみました。





クマ　「ジャングルになってる土地の除草と言うか整地なんですけど、３００坪あるといくらでやってくれます？」

社長　「３００坪って、でかいねぇ　場所はどこなの？」

クマ　「片道２時間ちょっとかかる茨城県の海に近いところなんですけど」

社長　「頼まれればどこでもやりますよ」

クマ　「とりあえず、売主さんにジャングルだと売りにくいって伝えようと思ってるんで、整地したらいくらか知りたいんです」

社長　「大きな木がたくさんあったりするの？」

クマ　「見た感じ大きいのは数本で、後は高さ２ｍくらいのジャングル」

社長　「そうだねぇ　ブルで草をひっぺがして１ヶ所に積んで置くなら１５万円位でやりましょうか？」

クマ　「えっ　安いですねぇ　でも草を１ヶ所に置くなんて大丈夫かな・・・」



社長　「そのうち腐って土になると思うけど、全部持っていくなら結構掛かりますよ」

クマ　「ですよねぇ　１００万円くらい行っちゃいます？」

社長　「いや、産廃よりは全然マシだから５０万円も見とけば大丈夫」


何か、社長さん建設車両の操縦が大好きで、特にブルドーザーで草をひっぺがす（方言？）事に快感を感じるそうです。


微妙な金額ですが、問題は草を撤去しても売れるとは限らない事です。

そこら辺、売主さんと打ち合わせて判断してもらいますが、どうなりますでしょうかね・・・


さて、本日はこれから銀座まで行ってシーエフネッツ加盟店会議に参加してきます。

夜はスカイツリーで忘年会やるそうです。

明日（３０日）が、午前中に六本木で決済なので飲み過ぎて遅刻しないように気をつけます

ではまた明日


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家賃補償保険の話

今まで、間違った内容を伝えてしまったり、テクニック的な話で誤解されるのは良くないと思い、保険に関する話はブログで触れないようにしてきました。

しかしながら、管理する立場の視点で見ると、手厚い保険に入ってもらっているとトラブル発生時にホント助かるんです。


・・・


その為の保険なので当然ですね


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基本的にオーナーさんの場合は火災保険、地震保険、施設賠償保険に加入されていると思います。

借主側としては、借家人賠償、個人賠償、家財保険に原則強制的に加入している事でしょう。

その隙間的な保険を昨日契約したので紹介します。

当ブログでは心理的瑕疵に関する記事を過去に何度か書いてきましたが、万が一貸室で自殺や殺人があった場合は、かなりのダメージを受ける事になります。

相変わらず、告知しないといけない期間に関しては裁判例がたくさんあるのにガイドラインや法律が無い事で、対応方法が出たとこ勝負な感じになっていますが、もしもそんな出来事が発生したら、裁判やってシロクロ付ける前に「直接保証人や相続人と交渉してみよう」と言うことになります。

これがまた何度やっても嫌なもので、「弁護士先生にお願いして下さいよ」と言いたくなるのですが、「最初だけ交渉してみてよ」的な雰囲気になり関わってしまうものなのです。

部屋の中が異臭で凄い状態であれば、「直さないといけない」とは思ってくれるのですが、相手に資力が有るとも限りません。

そんな時に頼れるのが、アソシアさんの家賃補償保険「大家の味方」です。
内容的には「事故発生時の修復期間中の家賃補償（最大６ヶ月）」＋「入居者死亡に基づく修理費用の補償」です。
（死亡原因による修理費用最大３００万円＋臨時費用犯罪被害の場合最大５０万円）


詳細は保険会社のHPとパンフレット（PDF)で確認頂ければと思いますが、賃料に関しては、部屋ごとのレントロールを元に計算して、保険料を算定する形で、例えば月額合計２０万円の賃料の物件で４室の場合で説明すると
（保険料の参考）
家賃補償　２０万円×１．２２％＝２，４４０円
　　　　　　　　　＋
修理補償　１室２，５７０円×４室＝１０，２８０円

合計　１２，７２０円が年間保険料（１回払）となる感じです。

まぁ　保険なので実際に問題が発生しなければ役に立ちませんが、問題が発生した時には実に助けられる事でしょう。

今回は、地元のオーナー様では無く、遠方に物件を所有されているブログ読者様からのお申込だったのですが、代理店として申し込み対応させて頂きました。

実のところ、代理店になって数年経っていますが、ちょっと事務作業が面倒な感じがして放置していたのですが、真面目にやってみようと心を入れ替えて自社所有物件も加入しておきましたよ。

尚、加入の際は「申込月の翌々月１日が保険開始日」となる仕組みなので、ちょっとタイムラグがあります。

（例）１１月２８日申し込み＆着金→１月１日開始
 　 　１２月   １日申し込み＆着金→２月１日開始

あと、今のところ社内で自分しか担当していないので、大急ぎの契約とか外出していて対応できないかも知れません。

それと、保険なので時期により仕組みが変わったり、保険料が変わったりすると思います。

上記の記事の内容は変わることがありますから、最新情報や注意事項に関しては保険会社のHPから取得するようにお願います。


と、言うことで本日のブログは家賃補償保険の説明でした。


さて、本日はこのあと先日売却依頼を受けた別荘地の現地確認に片道２時間かけて行ってきます。

晴れてくれたので良かったです

ではまた明日


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客観的に見る

きのう（２６日）は、出社してから１度も出かけずに事務処理をしていました。

そんな日がたま〜にあるのですが、やはり事務処理ばかりしているとブログネタに困るものです・・・


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自分の場合、いくらでもブログに書く題材はあるのですが、その日（または前日）にあった旬な出来事を書く形が定着しているので、ブログ名の通り「日記」が書きたいのかも知れません。

そんな自分だけの思い込みで縛っている事って結構あるのかも知れませんね・・・

で、仕事中は特に何も無い一日だったので、帰宅してからブログを書こうと思いPCに向かっていたところ、最近行ったセミナーの動画をチェックして欲しいとの依頼が届きました。

「こんな話は、ピー音入れなきゃマズイでしょ」的な事の確認だったのですが、結構知らないうちにキワドイ事を言っている事があるものです。
２時間もある動画なので、チェックは大変だと思いましたが、自分で見ても結構面白い感じで一気に見ちゃいましたよ。



セミナーで話をする場合、自分の事がどんな感じで見られているのか、話的に何が言いたいのか等、客観的に見られる訳では無いので、今後の為にも良い時間となったと思いました。

取り急ぎ、１２月は静岡でセミナーを頼まれています。

こちらは、３時間ものなので、かなりのボリュームになります。

大体頼まれて話をする場合は、短いと６０分、長くても２時間くらいなので３時間の場合は、余裕を持って余談ができたりします。

ですので、自分としては長い方が話しやすかったりする訳です。

静岡のセミナーは、まだ席があるとの事なので、興味がある方はぜひ聞きに来て下さいね。

詳細はこちら　Facebookをお使いで無い方→PDF版　

さて、本日は事務処理な１日になる予定ですが、午後に地主さん宅に呼ばれています。

事務所の斡旋を頼まれたので、現地を見せて頂く予定なのですが、先日も倉庫兼作業場の斡旋を頼まれましたので、続いている感じです


ではまた明日


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