続けていくこと

今朝の埼玉は気温２１度と大変快適な感じでした。
早起きできたので復帰２日目のランニングへ出発。

３ｋｍ付近で膝が痛くなって休憩しながら戻ってきましたが、以前の状態に戻るには時間がかかりそうです・・・

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ほんと何度も同じことを繰り返している訳ですが、自分の場合はしばらく走るのを休むと膝にきます。

痛感するってのはこう言うことなのでしょうね


昨日も仕事の方は一日バタバタしていましたが、賃貸管理と売買がミックスな状態なのでいろんな事が経験できます。

ブログネタに困らないと言うのがメリットですが、対応している最中は結構ドキドキするもので、出たとこ勝負の連続みたいな場面もあるものです。

昨日は、地主さんの相続発生後の家族会議にお呼ばれしたので、説明と意見を言わせて頂きに参加してきました。

差し支えが無い範囲で書くとすると「コストの見直し」の話です。

今まで、賃貸経営全般を仕切ってきたお父様がお亡くなりになったことで、相続人さんが全ての事を承継する状態なのですが、かなり多くの不動産系資産を残されていますので、やる事が多すぎてパンク状態な感じです。

「毎月、こんなに支払いをしているなんて想定外だったので削減したいです」

と、居住系の賃貸物件全てに入っている某ケーブルTV系のサービスを止めたいとの話が発端だったので、ケーブルTVの担当さんと一緒に訪問しました。



先代のお父様の時代に「空室対策」＋「入居者満足度の向上」で大家さん側が負担する多チャンネルとインターネットWi-Fiがセットになったコースを契約していたのですが、この事に関しては当社も絡んで話を進めた形なので他人事ではありません。

結局、メリットに関してはご理解頂いたので、残りは費用についての問題です。

「見て下さいよ」と言って渡されたのは通常の支払請求書と督促状でした。

支払いが滞ってしまったのは、お父様がお亡くなりになったあと、銀行口座が凍結されたからなのですが、資産家の大地主さんなので督促状自体が大変不愉快な通知でご立腹された原因にもなっています。



結局、支払請求書には引き落としができなかった前月分と当月分の２ヶ月が請求されていて、更に督促状の２ヶ月分が合わさって、合計４ヶ月が１ヶ月分の支払いに見えてしまった状態・・・

まぁ 金額に関して請求書がわかりにくい感じだったのと、誤解されている部分があったので、ご理解頂き話は解決しました。

今まで賃貸経営についてノータッチだった相続人さんなので、１から携わるのは大変な事かと思います。

そこら辺、今までの状況から今後の話までわかりやすく解説して収益UPを図っていくことが管理会社の役割ですので、今後更に関わらせて頂く予定です。


今回は、お父様が何十年にも渡り続けていた事を突然中断せずに承継するって話ですので、本当は準備期間や練習期間が必要だったのでしょう。

そう言う承継準備の分野も仕事として加えて行きたいと思いました。



ではまた明日

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２週間で・・・

現在、かなり珍しいと言うか簡単でない騒音トラブル対処中です。

対処の真っ最中なので具体的に書けませんが、２週間前の対応では苦情元（苦情を言ってる側）から騒音元（騒音を出していると言われている側）へ訴訟を準備しているとの段階だと伝えられていました。

何が珍しいかと言うと、居住系建物では無いことと、自分には音が聞こえないことです。

もちろん、幻聴ではなく振動的な伝わりの話なので、管理会社として慎重に対応中です。

ボカシすぎて何を書いているのかわからないかと思いますが、ちょうど２週間前に行った対策に効果があったのか確認をしたところ、見事に効果があったと苦情元に言われたので、もしかすると終わりが見えてきたような気がしますが、酔っ払って騒いでいるとか歩き方がうるさい場合とは全く違う原因なのが難しいところです。


そう言った「悪者がいない場合の騒音対応」は、当事者同士と管理会社が改善に向けてどれだけ対応しているかが重要になってきて、やがて限界点がわかった段階で何らかの結論を出すしかないのです。


と、具体的に書かないとわかりずらい典型みたいな話ですが、終わってからわかりやすく書かせて頂きますね。

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騒音トラブルの場合、当事者同士勝手にやらせると泥沼化して、どちらかが退去するまで頑張ってしまう状態になる訳ですが、これがまた勝った側は次に入れ替わって入ってきた人にも同じような苦情を言い出す事でしょう。

そうなると、その物件は入れ替わりが激しい物件に成りかねません。

そこら辺、管理会社は強く苦情を言う人に任せるのでは無く、コントロールする必要が出てくるので、対応後に判断した結果、問題がある側に退去して頂くか建物の限界だと言う事を理解して頂く努力が必要になります。

そこら辺、奥深い話なので別の機会に語らせてもらいます。


・・・


２週間ぶりと言えば今朝６時前にランニングしてきました。
お盆休み＆社員研修があってピーク時で４ｋｇほど体重が増えていたので走る気にならなかったのですが、朝の気温が２２度と下がっていたので久しぶりの５ｋｍです。
毎日走る事が大切で、中断した後は復帰するのが苦しい・・・

と、何回書いたことでしょう




驚いたのが、草の伸び。

雑草の成長は今の時期が一番早いのかと思いますが、いつもは反対側から自転車が来ても余裕ですれ違えるのに見事に一方通行の獣道みたくなってましたよ

除草作業する行政も大変ですね。







と、言う事で売買系の仕事の裏で賃貸トラブル案件も対応している感じですが、これが普通だと思って頑張ります！


ではまた明日

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縄文時代ですか・・・

自分、中学生時代に友人と近所の貝塚で土器を掘った経験があります。

今の時代なら問題になりそうな感じですが、当時は自由な感じで薄っくらい森の中にある貝塚周辺で穴を掘ると植木鉢の破片のような土器がたくさん出てきたものです。

当時は宝探しのように土器を見つけて楽しんだ感じですが、考えてみたら貝塚が近所にあるってのは珍しい話なのかも知れませんね。

千葉市だったので海が近くて貝塚が多かったのかと思いますが、意外にも海の無い埼玉にも貝塚があるので昔は海がある県だったのです。

貝塚ってのは、縄文時代とかに海のそばに住んでいた人たちが貝を食べて貝殻を捨てていた場所なのかと思いますが、貝殻ってのは何千年も残るものなのですね・・・

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昨日は、査定を頼まれたアパートで遠い昔の記憶が蘇りました。

今月の初めに書きました、お墓に隣接して確定測量ができないアパートのオーナーさんに状況を報告しに行ったところ、「激安になるなら保有し続けるから別の物件売って」と頼まれたのです。

このオーナーさんとは長年のお付き合いで、元々は大地主系の自主管理大家さんです。

管理の方は、オーナーさんが社長となっている宅建業免許のある不動産管理会社が行っている形なのですが、「形」だけになっていて実際は完全受け身型の賃貸運営となっていました。

そんな形から、自分が関わって３分の１くらいの戸数を管理移管させて頂いているのですが、まだまだ自分の知らない物件があるものです。

知らない理由が、「建築した会社に任せている」と言った理由なのですが、今回売却をお願いされた物件も建築した会社が管理していると言ってました。

オーナー　「◯◯ハウスの方の売却をクマさんにお願いするよ」

クマ　「ありがとうございます。　喜んで承りますけど◯◯ハウスは建築会社さんが管理してるんですよね？」

オーナー　「そうなんだけど、実際は退去のリフォームしてもらってるくらいだから管理って感じじゃないんだよ」

クマ　「家賃送金もしてないんですか？」

オーナー　「実は、１０室中８人が市役所から家賃が入ってくる人なんだ」

クマ　「・・・　と、言うことは保証人もいないんですね？」

オーナー　「そうなんだよ、だから保護が打ち切られると滞納するかもね」

クマ　「・・・　今は滞納が無いとして入居者さんの質と言うかトラブル状況はどうなんです？」

オーナー　「いや、全く連絡とか無いから大丈夫なんじゃないかな」

さっそく現地へ行ってきました。
遠くからみると立派な１K　１０世帯の鉄骨２階建て物件なのですが、近くでみるとかなり荒れています。

まぁ平成９年築なので除草やクモの巣払い、外壁塗装をすれば見違えるかと思いますが・・・


建物は手入れするとして、気になるのが入居者さんの質なのですが、このオーナーさん基本的に受け身の対応しかしないので、「何も連絡が無い」＝「問題がない」と判断されるので、ちゃんと調べないと危険です。

そこら辺、いろいろ判断が必要なのですが、入居者全員が公務員でも無いのに行政からお金を支給される状態の皆様なので全員無職です。

共同生活の秩序を守って頂けることが大前提で、他人に迷惑を掛けない状態であれば良いとは思ってます。

が・・・

敷地内の自転車置場に貝塚



きちんと調査してから売出しますが、入居者さんの内容が不明確ってのは、結構リスクが高いかと思います。

自社買取して外壁塗装やって入居者さんの様子見期間をおいてから転売する方が無難なのかと思いますが、苦労しそうな予感がします。


いろいろありますね・・・


ではまた明日

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場を明るく・・・

ここ最近の売買案件は基本的に自分１人ではなくN店長（４５歳男性）に関わってもらっています。

N店長は居住系・テナント・事務所系の賃貸仲介の経験が長いので、今度は売買系のスキルを上げて活躍してもらおうと思ってます。

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うちの場合は、管理物件のオーナーさんから「売りたい」と言われて売却活動を行う事がほとんどな感じですので、ちょっと変わってるかも知れませんが、やがては本格的に売り買い専門の部署を作りたいものです。

ただ、基本的に賃貸管理の仕事をしていたから売買の仕事に繋がっている訳なので、根本である賃貸管理にも力を入れないと空室率の高いエリアでは簡単に顧客離れが起きてしまいます。

賃貸管理と売買を両輪にするまでには、まだまだ賃貸管理に力をいれないといけない段階なのでしょうね。


昨日は、２件ほど決済があったのですが、買主側仲介の現金決済だった方は別のスタッフに任せて自分は、ちょっと複雑な土地案件の方をN店長と一緒に対応しました。






決済は、融資実行とか送金待ちの時間が長いので、慣れていない売主さん買主さんだと黙ってしまう感じで無音状態になるので、適度に雑談する力が必要になります。

これがまた、N店長はおしゃべりな性格なので無音状態には絶対になりません。

その点はOKなのですが、怖いのはしゃべり過ぎて「そんな話は聞いていませんが？」とか買主さんに突っ込まれるような内容です。

そこら辺も、経験のうちかと思うので黙ってN店長の楽しいトークを聞いていましたが、正直ドキドキでした

まぁ 口は禍の元だと思っている自分みたいなのは場を盛り上げるには不向きなので、自分自身N店長から学べるところは学ぼうと思ってます

明るくて人懐っこいタイプが羨ましいものですよ。

さて、本日は分譲マンションの契約があります。
買主側の重要事項説明を持ち回り契約で終了したので、売主さん宅に行って契約の説明と署名押印手続きをしてくる予定です。

こちらもN店長と２人で行ってきますので、どんなトークするか楽しみたいと思います。

ではまた明日

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