長くなりそう・・・

６００坪を超える面積の土地売却を受託予定。

と、書くと実に良い感じなのですが、これがまた市街化調整区域内にある地目「畑」の農地でして簡単には売れない土地です。

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基本的に紹介を頂くとか持ち込み大歓迎で、お話があることに感謝しています。
しかしながら、何でも引き受けてしまうと断るのが大変になるので事前調査して受託できるか判断するようになりました。
今回は少し前にお断りするのに苦労した未接道の畑とは違い、きちんと接道していて全面道路は公道で水道管も通っているので、何とかなると判断しました。








水道が来ているだけで良いと感じてしまうのも感覚が変になっているのでしょうけど、今回の場所は農地法上の許可と都市計画法上の許可が得られるかが大切な部分で、単純に農地の売買か、建物を建てる許可まで取れる場所なのかで土地の価値が大きく変わります。









営業課Ｎ店長と現地調査してから役所へ行って来ました。

市街化調整区域内で家を建てることは原則出来ないのですが、例外として有名なのが都市計画法３４条１１号と１２号です。

簡単に省略して書くと、
１１号は、指定されているエリアなら誰でも建築できる。
１２号は、親族が市街化調整区域に２０年以上住んでいる等の人的要件がある。

と、言う感じで、自分のブログにも１２号に関して過去にたくさんの物語を書いて来ました。

市街化調整区域内で開発や家を建築することの基準は各都道府県で対処マニュアルがあるのかと思いますが、埼玉県の場合は赤本と言う名前でダウンロードできるようになっています。


そんな感じで建築することが出来る場所なのかに関してはハイレベルに複雑な感じなのですが、その１１号・１２号の制度を無くす方向に動いているとの情報があり、各市町村の条例での違いがあるとのことで、市の建築課へ確認に行ったのですが、この市では今まで通りとの事でした。

この都市計画法３４条１１号・１２号が無くなる流れは、もう少しハッキリした根拠を掴んでから続報しようと思います。


そんな状態なので、結果としてこの持ち込まれた土地に関しては売却活動を行う予定となりました。


建築可能かの話も大変な手間が掛かりますが、農業振興地域の除外申請も絡む話なので数年単位で関わる案件となりそうです。

頑張ってみます。



ではまた明日

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前向きで何より

今月に入り、アパート２棟、テナントビル３棟の外壁塗装が同時進行中です。

なぜか時期が重なったのですが、業者さんも忙しい時期なので見積もりの提出から予定通りの工事が進むのか、仕上がり具合はどうか等、いろいろ神経を使うものなのですが、タイル系の建物では打診検査をして想定以上にダメなタイルがあるとか、壁ごと弱っているとか発見されてしまうってのが怖いところです。




まぁ 美観や防水性だけでなく入居者さんや通行人の安全を確保するのも目的なので発見できる事は悪い話ではありませんが、オーナーさんには「想定外の事があると費用が上がる」と了承して頂いていても、かなりガッカリされるのが痛いところです・・・

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昨日は、足場が完成した住居＆テントビルの屋上の写真を撮影しに行くと営業課N店長が朝の予定報告で言っていました。

うちのＮ店長は、高所＆スピード恐怖症なので単管パイプの足場なんて登れないだろうと思っていましたが、自分の仕事に責任を持つ姿勢は大切です。

が、一人で行かせて途中で動けなくなって電話掛かってくるとか嫌なので自分も一緒に現地へ行ってきました。

自分はターザニアで高いところに対してだいぶ鍛えられたのですが、単管パイプの足場と言うのは別の怖さがあるものです。

クマ　「足元に気を付けてパイプ握りながら付いてきなよ」

Ｎ店長　「なんか揺れるから余計に怖くなる」

クマ　「あんまり下の方を見ない方がいいよ」



「こんな時に地震がきたら嫌だね」と、冗談を言おうと思ったのですが、かなり真剣に付いてきていたので、言えません。

クマ　「なんか高所恐怖症克服したんじゃないの？」

３階まで上がったところで、もう平気だと言ったつもりだったのですが、「高所恐怖症」と言うことを思い出してしまったのかギブアップ


Ｎ店長の記録は３階までとなりましたが、頑張った方だと思います。

代わりに屋上防水の様子を動画撮影してきましたが、南側に遮る建物が無いので見晴らし最高でした。
屋上の防水は築２５年の建物なりに傷んでいる感じでしたので雨漏りする前に防水のやり直しが出来て良かったのでしょう。






さて、本日は定休日前の火曜日です。

３月最終日の明日は分譲マンションの決済があるのですが、そちらはＮ店長が対応してくれるとのことなので、自分は自宅待機させて頂きます。


ではまた明日

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担当変わっちゃう？

「４月になると担当が変わってしまうので、３月中にお願いしますよ」

お役所の年度末は想像以上に大変なのかと思います。

結構直前に内示されて異動場所が決まるみたいですが、さすがに３月も残すところ３日になると異動することが分かり、抱えている案件を担当部署にいるうちに終わらせることが理想なのでしょう。
こちらのお役所は曜日関係なく交代制でオープンしていて助かりました。

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過去に何度か経験してきましたが、消防署の立ち入り検査が行われて改修（計画）報告書を提出するようにとの通知を受け取る事があります。

これがまた、大きめのマンション物件などは新築当初から維持管理契約を締結して消防設備点検などを項目に入れているのですが、自主管理大家さんの場合はご自分で対応されているのが原則です。





しかしながら、きちんとやっているだろうと思っていても、変わったお考えで対応していなかった何てことがあるもので、管理を取得した際には念入りに聞いておかないと怖いです。

昨日の対応は、住居＆１階がテナントのマンションで、元は他社さんで管理していて半分以上当社で客付けしたのを境に管理物件化した物件での問題でした。

なぜか入居者であるテナントの社長さんが検査立ち合い者となり、立ち入り検査に協力してくれたそうで、その通知書を当社まで届けてくれたのです。

社長　「何年か前にも立ち会って私がサインしたんだけど、これってお宅の仕事だよね？」

クマ　「え・・・　消防の立ち入り検査立ち合いは大家さんの管轄ですけど多分うちにお願いされますね」

社長　「指摘事項があるから早急に回答して欲しいって言われてたんだけど、忙しくて忘れてた」


と、言って４月６日が返答期限の立入検査結果通知書をご持参頂きました。


クマ　「そうでしたか、お手数かけました。　では期限までに対応します」

社長　「いや、何か年度が変わる前にお願いしたいって言ってたから早い方が良いと思うよ」

そんな事を言われたので、日曜日でも対応してくれるかと思い、消防署に電話したところ冒頭の言葉を言われたのでした。

自分、締切りを設けられると焦って終わらせるタイプなので即、大家さん訪問して指摘事項の改善策を決定して消防署に持って行き、計画報告書を受け取って頂きました。

ここまでは「する予定です」的な計画書を出しただけなので、後は指摘事項を確実に終わらせることが必要になります。


以前の経験では、計画書の通り実行されたか再度消防署が確認立ち入りすることになりますので、しっかり対応したいと思います。


年度末の日曜日でも対応してくれて助かりました。


さて、本日は新たに売却を頼まれた土地の調査で隣の市の役所まで行って来ます。

込み入った確認作業なので年度が変わっても担当継続される人と話がしたいものですが、見た感じでわかって選べるものじゃ無いですね。


ではまた明日

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入り込めてる？

きのうブログに書いた戸建て貸家の浄化槽があふれそうな件

現地確認と入居者さんに状況を話してきました。

通路部分の長い旗竿状敷地の場合は公共道路へ排水を流す際に傾斜をつける必要があり、通路部分が長いほど最終部分は深くなるものです。
浄化槽の場合は、水槽で固形物を分解するので基本的には水分だけを放流することで何とかなっていたのかも知れませんが、本下水直結する場合には既存の管が使えないので全部やり直すとの話でした。






そんな話を浄化槽屋さんから聞いた入居者さんが驚いて相談に来たと言う流れでしたが、うちの管理物件には浄化槽物件が結構あるので、いろいろ心配になります。

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浄化槽があふれる心配とは次元が違いますが、自分の場合は他にもいろいろ心配事があります。

ブログに書けないような話も抱えていまして、日々考え事が多いものです。

多分、そんな事は誰でも同じなのでしょうから、乗り越えないといけませんね。


昨晩も夜のランニングに行って来ました。
夜でも寒く無くなったので、走りやすい時期になったものです。

走っている間に、先日購入した骨伝導イヤホン？を使っていろいろ聞いていますが、耳をふさがずに外の音が聞こえる（それが安全上良いのですが）ので、車がうるさい道では厳しいです。




静かな道で、たまに車が来たことに気が付くにはピッタリかと思います。

なので、自分のように河川敷のランニングコースなどでは実に良い感じだと気に入りましたよ。


さて、本日は日曜日です。
先月までは「麒麟が来る」を楽しみにしていた自分ですが、新しい大河ドラマである「青天を衝け」にも慣れて面白くなってきました。

歴史物は、どれだけ入り込めるかで楽しさか決まるのかと思いますが、歴史物でなくても入り込めるドラマを実体験している自分の仕事は、ある意味で凄く楽しい仕事なのかも知れません。



ではまた明日

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