どうする・・・

でっかいガスメーターだな・・・

普段、居住用物件の個別メーターにしか関わらないので大型のメーターは珍しく感じます。

大きなメーターで無いといけない理由があるので付いている訳ですが、しばらくはこの物件での対策で頭や体を使うことになりそうです。

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昨日は、当社でマンションやアパートの管理を承っている古くからの地主系大家さん宅へ行き、９月に退去予定となる「社員寮」の今後について打ち合わせをしてきました。

これがまた、３０年前に某法人さんの希望により、地主さんが建築、以後自主管理されていました。

約４００坪の敷地に鉄骨造２階建て、延べ床２００坪のスペック。

退去前なので室内を見ていませんが、設計図書を確認させてもらったところ、洋室が２７部屋、他に管理人室や食堂がありました。

各部屋にトイレや浴室、キッチンがあればそのまま居住用アパートとして賃貸しやすいのですが、社員寮だったことで、トイレ・浴室・キッチンが共用施設となっています。


同じ法人さんが借り続けて頂いたことに感謝な話しですが、この３０年で共用トイレとか共用風呂なんてのは実に珍しい部類となってしまった気がします。


オーナーさんとしては、今更ローン組むとか嫌だとの話しなので、極力今の状態を活かす貸し方を検討したいとのことですので、その希望に沿った考えからまとめてみようと思います。

駅から１０分ちょっとで住環境は良い立地ですが、第一種低層住居専用地域なのでビジネス系の施設には変更出来ません。

なので、既存の状態を活かす場合はかなり限定的になりそうです・・・


近いうちに室内の引越し作業が終わるとのことで内部の確認が出来る予定です。


実物を見てイメージを掴んでから具体的に進めたいところですが、行き詰ったら皆様にもアイデアやアドバイスを頂きたく思っています。

その際はよろしくお願い致します！




さて、プライベートの方では、いよいよ明後日（８月２日・３日）に富士山へ登って来ます。

水曜日に買い出しをしてきたつもりでしたが、準備してみると買い忘れ等もいろいろ発覚。

今日の夜に再度買い物に行って来ます。


ここ最近、仕事の環境が変わり、何かと心配事もストレスも増えています。

仕事上の悩みは仕事で解決なのが基本だとわかっていますが、気分の問題とか運気を良くする切っ掛けとして日本一高い場所へ行くことが転換点になるような期待があります。


そう言う意味では大掛かりな気分転換をする感じですね。


ではまた明日

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鍛えてくれますね・・・

昨日は、新たに管理取得した物件に住んでいる誰だかわからない入居者さん宅を訪問してきました。

自主管理大家さんの時代に入居したと推定されますが、大家さん保管の賃貸借契約書が無く、近隣でよく客付けしている他業者さんにも協力してもらいましたが該当者無し。

市役所経由で入居する方もいる大家さんだったので調査しましたがこちらも該当者無し・・・

他に考えられるのは亡くなった大家さんの知り合いで契約書無しで入居したとか？

まぁ　それでも大家さんの銀行口座に家賃を振込むのが通常で、稀に大家さん宅に現金持参なんてパターンがあるかも知れません・・・

一応、そんな類の話を全て裏付け確認しても該当者がいなかったので、本人に聞くしかない状態になった感じです。

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今回は一斉調査を担当している営業課Ｎ課長と一緒に部屋を訪問。
建物に関しては面積広めの１Ｋなので悪い物件ではありませんが、メンテナンス系の維持管理が放置状態であると見た感じでわかります。

なので、新オーナーさんにご協力頂いて改善しますので「お宅の管理になったら良くなった」と言われやすい状態でもあるのでしょう。





で、前回初訪問時に入居者の出入りがわかるように仕掛けをしていたのですが、間違いなく出入りしている状態でした。


部屋には電池式のチャイムがあるのですが鳴りません。

多分、電池が切れてそのままにしているのでしょう。

冬場はドアをノックすると痛くて嫌なのですが、気温４０度近い真夏も痛い・・・

しばらく玄関ドアの前にいましたが出て来ませんでした。






恐らくですが、かなり警戒されたのかと思います。

こう言う時にテレビモニターホンだと相手の様子を見てから答えられる訳ですが、インターホンでも無いチャイムの場合はドアスコープから覗くことしか出来ません。

今回は相手に前準備をさせずに突然訪問で質問をぶつけて何を主張されるか確認しようと思ったのですが、もし警戒されてしまったとしたら不本意です。

前回とは違い、きちんとしたお手紙を投函して連絡を待つことにしました。


と、言うことで続き物になってしまいましたが今回は全部で３棟２７室＋貸家１０戸の引き受けです。

大型滞納者や今回みたく誰が住んでいるか不明な状態の他に、契約書確認の際に発覚する「亡くなった大家さんと約束した」系の変な約定の存在が発掘されるのも特徴です・・・

まぁ　そう言う感じで自主管理大家さんから管理取得するのが当社の特徴になってしまったので、「そんなものだ」と言う感じで通常モードと感じられるよう鍛えたいものです。




ではまた明日

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態度は大切・・・

うちの会社、自主管理大家さんから管理委託を受ける形が一番多い管理受託形態です。

一昔前は「新築するから管理ヨロシク」なんてことが多くありましたがここ最近は、「もう自分で管理するのは疲れた」とか、「一人で頑張っていたお父様が亡くなり、どうして良いかわからない」と言う状態で管理を委託して頂くことが多いです。


何れにしても管理受託出来るのであれば自主管理でも無管理でもありがたく受託させて頂いております。

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そんな中で、１週間前に呼び出した元自主管理物件の大型滞納者の案件に進展がありました。

この入居者さん、当初は「同棲していた元彼女に貸付金があり、別れた後も毎月家賃を振込んでいたはず」との主張をされていましたが、大家さんの通帳を調査したところ少なくとも８年遡っても記録が無いとの現実を受け入れて、「申し訳ありませんでした」との姿勢になりました。


これが、「そんなの今になって指摘するな」とか「通帳見ない大家が悪い」何て感じであれば実に心証が悪く、徹底的に対応しようとなったのかと思います。

しかしながら、当社に呼び出して対面した際も実に謙虚な姿勢でしたので、新オーナー（相続人）と打ち合わせた結果、それなりの滞納金支払をすることで全額の請求はしないこととしました。

通常の滞納者は、お金が無いから滞納するのであって、まとまったお金を用意するなんてことは滅多にありません。

ダメなら退去してもらうとの意味でもあった訳ですが、この入居者さん、何とかお金をかき集めてオーナーさんの言われた金額を振込んで来ました。

話しを聞けば、この物件に引越した際に就職した会社に２０年勤務している５０代男性なので、追い出されたく無いと考えれば用立てることが出来たのでしょう。

そしてもう一つの条件である保証会社の加入に関しては、これまた２０年前に加入した「滞納通知しないと代位弁済してくれない」タイプ（集金代行でないタイプ）の契約が生きていると判明。

家賃を払っていないことを把握していなかった大家さんより賃貸借契約の更新手続きを当社が受けて、同時に保証会社への２年に１度の手数料を支払い続けていたことで、未だに契約が有効に残っているとの確認が出来たのでした。

当然ながら過去の滞納に関しては通知期限切れで関わってもらえませんが、将来の滞納時には活躍して頂きます。


そんな感じで、過去を清算して賃借人として住み続けてもらうことになりました。


で、この件は落ち着いた感じですが、この案件と同時に別の親族さん所有の自主管理物件の炙り出しを行ったところ、今度は家賃の支払いどころか契約書も無いのに誰かが住んでいる部屋を発見。

本日、営業課Ｎ課長と突撃訪問する予定です。


まぁ　契約も無いのに堂々と住めるとも思えませんので、亡くなった大家さんとの間で取決めがある等、何らかの理由があるのかと想像しますが、これも相手の態度次第と言うか、普通の会話が出来る人であることを期待したいところです。


どうなりますかね・・・


ではまた明日

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これから頑張ります！

昨日は、全管協ビジネス協会さん主催のセミナーを受講してきました。

全国的にトップクラスで伸びている会社の戦略や悩み事等々、滅多に聞けるものでは無いお話を聞かせて頂き、現状を伸ばす方法等、裏話的なお話しも聞かせて頂き大変勉強になりました。






広島の良和ハウス和田社長、神奈川のユーミーホールディングス木村社長、仙台の平和住宅情報センター奥山社長、がパネラーで、プリンシプル住まい総研の上野所長がファシリテーター、全管協ビジネス協会の高橋名誉会長が総括と言う素晴らしいメンバーで、皆様方の話に引き込まれあっと言う間の９０分でした。

自分自身はマネ出来ないくらいの差がある状態ですが、スタート地点にいる感覚でマネできることを見つけて前向きにチャレンジしたいとの気持ちになりましたよ。

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そして、終わってからは懇親会に参加。

北関東エリアとのことで、幅広い地域の皆様とお話しさせて頂き、多くの皆様と名刺交換させて頂き弾切れ。

仕方なく数名様にブログ名刺で交換させて頂きましたが、名刺切れは恥ずかしいものです・・・








今回はお酒を飲まずにウーロン茶にしておきました。

ウーロン茶飲み放題・・・

ビールやハイボールと違ってそんなに飲めないですが、内臓や頭のためには良いのでしょう。




自宅へ帰ってから少し休んで２２時過ぎにランニングに出かけました。

昨日のブログで書いた通り、来週の富士登山に向けてトレーニング。

昨日で月間目標の１００ｋｍ達成。

今月は晴れた日が多かったので、休んだのは飲み会があった日だけでした。

お酒を飲まなくてもウーロン茶で楽しく話が出来れば人生変わる。

ような気がしてますが、気がする感じで終わってしまうのが自分のパターンなので深く考えないようにしておきましょう。











さて、本日は先日の大型滞納者の件で動きがある予定です。

貸主側が提示した金額をホントに払えるのか？

の答えがわかります・・・



ではまた明日

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