賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2024年01月

自宅の庭ならいいの?




PXL_20240130_080440225昨日は月に1度のワンちゃんのいるオーナーさん宅訪問日でした。

初めの数分は相変わらずのジャレ具合で歓迎されましたが、毛が抜ける時期で元気が無いとのことで、いつもより大人しく写真を撮らせてくれました。








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PXL_20240130_084246893.MP-EDITこのワンちゃんとも長い付き合いとなり、ブログへの初登場が2016年の5月ですので、もうすぐ8年のお付き合いとなります。

いつの頃から吠えまくってストレス解消する対象になっている自分ですが、そろそろAIの進化でワンちゃんが何を考えているのかわかるようになって欲しいものです。







そして、ご主人様(と言っても30代)と空室のリフォームや決済待ちの土地の話しの後はいつもの、雑談が始まりました。

ご主人 「前に話していたドローンの教習は行ったんですか?」

クマ 「今月の初めに4日間連続で通って、そこそこ飛ばせるようになったよ」

ご主人 「お〜 じゃあドローン買っちゃったでしょ?」

クマ 「いや、まだ何を買おうか迷ってる感じで、シミュレータだけ買って練習してる」

ご主人 「へ〜 自分も飛行機操縦のシミュレータゲームやってますよ」

クマ 「今時のゲームはリアルで難しいから、飛行機操縦できるならドローンの方が簡単だと思うよ」


1172今時の若い人はファミコンとは違う複雑なコントローラーを使うゲームをやりこなしているので、多分自分よりも簡単に操縦をマスターすることでしょう。

我が家の三男にシミュレータをやらせたら、3分もしないで自分より上手に飛ばせるようになり、「遅くてつまらない」とまで言われてしまいました・・・






ご主人 「じゃぁ 実物のドローン買ったらうちの庭(500坪以上の広さ)で飛ばして下さいよ」

クマ 「それがさ、人口集中地区ってのに当たる場所で飛ばすには国交省に申請して許可もらわないとダメなんだよね」

ご主人 「え〜 自分の家なら良いんじゃないですか?」


タイトルなしこれがまた、たとえ自宅の庭でも都市部は許可が無いとダメな理由を説明させてもらいましたが、逆に言えば許可をもらえば飛ばせる訳です。

この仕組みの複雑さと申請の難しさが敷居を高くする原因でもありますが、これから新しい産業を推進するために規制緩和やシステムが改善されて行くのかと思います。

クマ 「ドローン買ったら第1回目の許可申請して庭で飛ばして旧宅の屋根瓦の点検でもしてみるよ」






と、言う事でバタバタしている時期が終わったら実物を購入してみようと思っています。

しばらくはトイドローン(オモチャ)とシミュレーターで腕を磨きますが、やはり屋外での飛行はリスクも大きくなりますので、保険加入したり心の余裕も必要です。


飛行許可の申請方法を覚えて屋根とか外壁とか撮影が上手になったら点検業務についてもチャレンジしてみようと思ってきましたよ。




さて、本日は1月最後の定休日です。

今月はお正月休み明けの4日から仕事が始まり、定休日に関してはドローンの4日間研修受講、不動産コンサルティングマスターの更新研修受講、そして大阪福岡の連続セミナーで、17日水曜日の1日しか休んでいません。

そして本日31日(水)は・・・

二等無人航空機操縦士の国家試験の学科を受験してきます

実は、あまり勉強しておりませんので、このあと試験会場近くのネットカフェに籠って一夜漬けにもならない直前漬け勉強をしてから試験に臨みます。

法律問題だけでなく、気象とか電波とか結構苦手な分野も多く、覚える数字も多数ありますのでビビってます・・・


ではまた明日


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それとなく?




「それとなく探ってみてくださいよ」

と、電話で話している時には自然に感じる言葉も文字にしてみると「それとなく」という言葉は正しい言葉なのかと気になります。


そんな場合は、ネットで調べてみる訳ですが、「それとなく」とは、「はっきりでは無いが分かるように的な言い回し」なのだそうです・・・



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自分、毎日ブログを書いていまして、文章や単語の意味で変に感じることを書くと指摘されてしまうので違和感を感じると調べるようにしています。

年配の地主さんが良く使う言葉や、植物の名前等、単純に知らなかったりする言葉の場合もありますが、日常的に使っている言葉に関しては間違っていると恥ずかしい思いをするので結構敏感です。

「シュミレーションじゃなくてシミュレーション」とか「デザリングじゃなくてテザリング」等、カタカナ言葉での間違いだけでなく、過去には「おざなり」と「なおざり」何て感じの言葉にも発見があったりしました。



で、冒頭の「それとなく」の件ですが、少し前に自宅戸建を貸している大家さんに言われた言葉でした。

今、貸家を売ったらいくらになるのか?

との相談があり、定番の「入居者さんに退去して頂くのは難しいです」の話から始まり、「オーナーチェンジの話し」となり、あまり魅力的な金額にならないとお伝えした感じになりました。

クマ 「投資目的の購入の場合は利回り計算になるので買った人が居住できる物件よりお得感が無いと厳しい感じです」

オーナー 「そうですか・・・ まぁ 大人気の立地でも無いし投資用としては魅力無いよね」

クマ 「あとは、入居者さんが買ってくれるとかの話になるパターンも稀にありますよ」

オーナー 「高く買ってもらえるなら、売っちゃいたいです」

クマ 「例えば今の家賃と同額の住宅ローンを組むといくらまで借入が出来るとか説明して、その気になればって感じですが、転勤とか多い人は元々買う気は無かったりしますね」

オーナー 「そうですか、足元見られて安く売りたくないですけど、買う気があるのかそれとなく探ってもらえませんかね?」


と、いう感じで「それとなく」探ることになりました。

これが意外と難しい感じで、いきなり訪問して「買う気ありますか?」なんて聞くと「この家を売却して住めなくなっちゃうんですか?」等、不安にさせてしまうことにもなりかねません。

「出てって欲しいなら引越し費用を出してもらえるかも」等、想像が膨らんでしまう場合もあるので、さらっと聞くのも危険な気がします・・・

で、考えた結果、会話の機会を作ってみようと思いつきました。

「外壁の状況を大家さんに報告するので写真撮らせて下さい」 と、伝えて接点を持ち、世間話的な流れで「購入とか考えてないですか?」何てサラッと聞いてみる。

それで行こう。

入居者さんを訪問、インターホン越しにご主人様が対応してくれました。

クマ 「スミマセン、大家さんに外壁の様子を報告したいので写真を撮らせて頂けますかね?」

ご主人 「はい、部屋の中に入るってことですか?」

クマ 「いいえ、外からで全然大丈夫ですので、敷地に入らせて頂ければ」

ご主人 「そうですか、構いませんよ」

130・・・

何か思い付きで外壁と言ってしまいましたが、よく考えて見ると外から一人で写真撮るなんてことでは世間話にも進めません。

しかもインターホンですのでご主人様の表情もわかりません。





思い切って室内の異常が無いか聞いてみることにしました。

これで、いろいろ不具合を言われてしまうと言うのも微妙な感じになりますが、問題があれば話す切っ掛けが増えることになることでしょう。

撮影が終わり再度、インターホンを押しました。

クマ 「外壁の撮影終わりました、お住まいになられていて何か問題とかありますかね?」

ご主人 「いえ、別にありません」

クマ 「そうですか、不具合系も無いですか?」

ご主人 「ありません」

クマ 「良かったです・・・ ご協力ありがとうございました」


・・・

見事に話が終わってしまいました


オーナーさん、絶対に売りたいとかの状態では無いので、「それとなく」のご希望がありましたが、不具合が無くて何よりだったのかも知れません。

続きを作るかどうかは、再度オーナーさんに報告して判断してもらいます・・・


(追記)先ほど、当ブログ投稿後に入居者さんから連絡がありました。
「昨日の訪問は何だったのか家内が心配している」と、言われたので、建物メンテナンスの一環で巡回しているとの話をさせて頂いた後に、お子さんが中学校卒業まであと5年以上は住み続けるとの話を聞くことが出来ました。
「借りている人が住宅ローンを組んで購入するパターンもあります」との話題まで持って行くことが出来ました。

奥様と相談してみるとのことになりましたので続きが出来るかも知れません。





さて、本日は急遽入った土地の売買案件について売主さんと打合せをしてきます。

こちらは「売りたい」との気持ちは確定しているのですが、結構な指値(値引き交渉)となっているので、家族会議となることでしょう。



ではまた明日


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誤解の元です・・・




「隣の入居者が壁を叩くんですよ」

何て感じの苦情がたまにあるものです。

壁を叩いているのでは無く、実は室内ドア等の建付けが悪いのが原因・・・

これが、騒音トラブルの元になったり、我慢を重ねた入居者さんの怒りが爆発する原因になったりとか実に宜しくない状態です。


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たまたまテレビを見て笑った時に音がしたりすると「隣の人が怒って壁を叩いている」と解釈されて、「そんな態度なら隣がうるさかったら叩き返してやる」なんて感じで紛争モードになってしまうこともあり得ることでしょう。

1292築年数が経った建物では、室内の扉の建付けが悪くなって下部や横側を擦ってしまい、長年住んでいる入居者さんは、「ちょっと持ち上げながら閉める」とかコツを覚えて、それが普通の状態になったりするものです。

そう言う配慮をする前に修理依頼をして頂ければと思いますが、多くはドアの蝶番の調整で直るものです。








1291新しめの物件では、最初から建付け調整用の蝶番になっているので、さほど苦労はしませんが、重症になっているとカンナで削る等の技が必要となります。


まぁ 物理的な現象は直せば良いのですが、勘違いや誤解からトラブルが大きくなるってことを防がないといけませんね。








そんな感じの部類を「設備系騒音」と言う訳ですが、徐々に大きな音が出てしまうパターンもあれば突然大きくなるパターンもあります。

経理 「お客さんが出入りするたびに大きな音がするから何とかならないかしら」

N課長 「すぐに交換するけど、古いタイプだから念のために業者さんに頼んだんだよ」

クマ 「とりあえず直るまでの間は、ゆっくり閉めて下さいって貼り紙でもしておけば・・・」


PXL_20240128_230932171と、言う感じで2日前に我が社入口のドアクローザーが壊れてしまい、お客様が出入りする度に大きく響く音が出るようになりました。

接客中のお客様も結構驚く状態で申し訳ないです・・・

自分、過去に何度か交換したことがありますが、サイズ的な問題やドア側に加工が必要だったりして業者さんに対応を投げてしまったタイプのモノもあったと記憶しています。







PXL_20240128_230946716-EDIT (1)そんな感じだったので、提携している建具屋さんに見てもらったところ、取り寄せが必要なタイプとのこと。

数日の間はお客様側に「ゆっくり閉めてください」と、お願いをする状態になってしまいました。

出入りが多い時期なので早く直って欲しいものです・・・








と、言うことで、いろいろ気をつかう繁忙期ですが本日も頑張ります!



ではまた明日


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怖い話が聞きたいのですか?




自分の仕事、他人様の抱えている深刻な物語の中へ入って行くことが多くあります。

準備をしていない段階で結構なボリュームの賃貸経営を相続された場合なども、承継された側の立場だと「意味不明なことばかりで苦痛でしかない」との状態になるものです。




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IMG_1590昨日は、「今後どのようなリスクが発生するのか説明して欲しい」と家族会議に呼ばれました。

全くノータッチだった状態で、テナント物件を含んだ多数の賃貸物件を承継することに得体の知れない不安感があるとのこと。









詳細は控えますが、今まで別の仕事をしていた方が突然親がやっていた商売を引継いだ場面みたいなものなのでしょう。

自分から見ると実に安全で安定的な物件を承継されたので、特段大きな心配は無いのですが、せっかくリスクの話をして欲しいとのことなので、過去に経験した案件で金銭的にヤバくて銀行に怒られながら物件を売却した話や、テナント側からの強烈な交渉、居住用物件で発生した数々のトラブル等、いろいろ語らせて頂きました。

トラブル系に関しては全て解決した案件となり、客観的な立場だと物語調に語れることで1時間ちょっとの時間、笑いを交えてじっくり聞いて頂けた感じです。


クマ 「今の話と比べると、銀行に借りているお金も無いし、変な入居者さんがいてもうちが窓口になって解決してるから、他の大家さんと比較しても安全な方だと思いますよ」

オーナー 「いや、ほんとクマさんの話を聞くと、何とかなる気がしてきました」

クマ 「大雑把に言えば、建物系はメンテナンスを怠らないことと、しっかりした保険に入ることで更に安全になりますので」

オーナー 「良くわかりました、保険の見直しもします、入居者さんのトラブルは管理会社さんにお任せするのが一番ですね」

クマ 「そうですね、自主管理だと窓口が大家さんになりますけど、管理委託されているのだから徹底活用して頂ければと思います」


オーナー 「予めリスクに備えるってのと、問題が起きたら適切に対応すればって話しなのですね」

クマ 「あとは、商売でやっている感覚を持って割り切った方がストレス溜めないと思いますね」



質問が無くなるまでお答えしましたが、今後は想定していなかった問題も出てくることでしょう。

長いお付き合いが継続出来れば嬉しいです。

オーナー 「ほんと、クマさん経験豊富で話が面白かったですよ、本でもお書きになればいいのに」

クマ 「・・・そうですね、書けるといいんですけど」



何か宿題を思い出してしまいましたが、仕事に専念しようと思います


さて、本日は1月最終の日曜日。

繁忙期が前倒しになっている感じがしていますが、ご来店のお客様が多ければ賃貸物件の案内担当として活躍しようと思っています。



ではまた明日


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あやちゃん先生と対談させて頂きました。


株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 勤務
令和5年4月 代表取締役就任
(保有資格)
特定行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士
二等無人航空機操縦士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com