賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2024年07月

時期は不明だけど必ず訪れる・・・




7314N課長は1年ぶりくらいかな?

昨日は毎月訪問しているワンちゃんのいる地主さん宅へ営業課N課長と二人で訪問しました。

相変わらず吠えまくってジャレついてくるワンちゃんですが、犬慣れしているN課長と、ビビりながら対応する自分との違いに戸惑っている感じでしたよ。





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「70歳になったらやるから」と、相続に関して動くことを先延ばしにしていたところ60代後半で亡くなってしまった先代のご主人様のことが悔やまれるところですが、現在のご主人とは30歳になる前から毎月訪問して「今後どうするか」について雑談しながら話し合っていた感じです。

相続系の案件では「なぜやっておかなかったのか」と言う後悔が多くあるもので、特に大地主さんの場合は早いうちから対策すると言う時間的な問題が大きくなると感じています。

もっとも、「必ず死ぬけど時期がわからない」と言うことは、この世に生きている人全ての共通事項でもありますね。


と、言う事で今までは納税資金の為の売却とか返還された借地の活用等々、関わらせて頂いていたところ、昨日は過去最大級の大きな案件を引き受けさせて頂きました。

大きな案件はいつも営業課N課長と二人掛かりで対応しています。

何とか年内に形になるよう頑張ります!



7312そして夜は、6年前に退職した上司Sと飲み会。

22年間も会社の番頭的役割をしてきた方なので、過去の経緯や会社の体質的伝統についてもアドバイスを頂くには適任。

28歳で入社した自分の最初からの上司でもあります。






現在はアパート経営と年金収入で生活されていますが、趣味としてテニスサークルと英会話に夢中です。

そんな感じで自分から見ると楽しい老後を送っているように見えました。


「どうせ最後は人生終わるんだから前向きに楽しんだ方がいい」とのアドバイスは仕事でもプライベートでも共通の前向きになれる考え方・・・

確かに、多くの人は何らかの悩みを持って生きているのが普通なのでしょうから、「開き直れ」とも似た前向きさは気持ちを楽にするものですね。

その他、山の話し幽霊なんていないとの話しでも盛り上がり、あっという間に閉店の時間になりましたよ。


7311さて、本日は7月最終日。

朝一番で走って来ましたが、ブログを書き終わったらPCに向かって資料作成作業をする日にしようと思っています。

さすがに早朝とは言え太陽が出ると暑いものです・・・








ではまた明日


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ピザだけ?




7305古貸家に引き籠るAさん(50代男性)は部屋から全く出ないのでデリバリーのピザを取っています。
ピザ以外食べないのかは不明ですが、以前安否確認で部屋の中を見た際にはピザの箱が積まれていましたので、配達のあるピザばかり食べているような状態なのかと心配になります。

お店に取りに行けば2枚目が無料になると教えてあげたい・・・





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Aさんの食生活上での健康状態も気になるところですが、自分が関わりだしてから見る度に稼働しているエアコンの状態も気になります。


730結構古そうなエアコンの室外機ですが、一応はドレンホースから水滴が出ていますので、部屋を冷やしている状態なのでしよう。

それでも24時間稼働させっぱなしの状態を2か月も継続して大丈夫なのか?

今、エアコンが壊れたら「嫌がらせで壊された」と思うのではないかとの心配もあります。





「暑くて部屋にいられないから引越す」と言ってくれれば良いのですが、熱中症になっても連絡してこないような気がするのが怖いところです。


古貸家のオーナーさんは弁護士さんによる法的手続きと並行で毎日の声掛けをする対応を継続しています。

声掛けは「そろそろ返答してくれるかも知れない」と、言う自分の感触から続けているのですが、更に別の手法のアドバイスを弁護士さんとは違う専門家から受けたとのことで、自分に第3の選択肢を報告してくれました。

そちらに関しては「今は書けない」系の話になるので後日終わってからにしたいところですが、まぁ いろいろ考える人がいるものです。

ここ最近は、隣室に入り壁の隙間から部屋の一部が見えることでAさんが自分の話を聞いている際に壁の前まで来ている雰囲気を感じていますが、そろそろ月末になりピザを取るお金も無くなって来た頃かと思うので、「一緒に食事に行こうよ」と誘う声掛けをしています。



部屋の前でスタッフ引き連れてバーベキュー大会でもすれば出てくるんじゃ無いかな?

なんて思ったりしていますがどうでしょうかね



さて、本日は仕事が終わったあとに大宮まで行って昔、ブログに良く登場していた上司Sと飲んで来ます。

定年退職されたのが2018年の4月末で、以後自分が立場を引継いでいる感じです。

当時62歳と書いてあるので6年経過して68歳となっているのでしょう。

昔から議論好きで自分自身いろいろお題を出されて鍛えられたと思っていますので、今晩も楽しみです。





ではまた明日


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テレワークですね・・・




「別の不動産屋さんで予約が無いから対応出来ないって言われたんですけど、こちらも予約が無いと対応してもらえない感じですか?」

と、ちょうど営業担当が出払っている時にご来客があり、自分が対応させて頂き案内させて頂きました。

7月なんて繁忙期では無いイメージですが、昨日はどこの会社も来店が多かった日なのでしょう。




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ご結婚されるので9月中には入居したいとのご要望で、お二人ともテレワークが多いので部屋数が多い3LDKをご希望されました。

729最近は何とも思わなくなりましたが、テレワークが流行り出した頃には家で仕事をすると言われると「事務所利用ですか?」と身構えたりした時期もあります。

「居住用の物件なので仕事用では使えませんよ」と言う意味での境目が微妙で、借主さんがどのような考えで「家で仕事をする」と言っているのか判断しなければなりません。






(事務所利用での課題)
・賃貸借契約書では「居住用」と用途を制限していて事務所利用は出来ないと規定されている。
・元々、事務所や店舗の出来ない用途地域。
・不特定多数が出入りすることで、他の部屋から苦情が来る。
・居住用には課税されない消費税が課税される。
・火災保険の条件が変わるかも知れない。
・消防法関連事項に影響があるかも知れない。


そんなことがあるので軽くOK出来ない訳ですが、テレワークの概念が出てからは「部屋で仕事をするから事務所」と言う単純な判断では無い形が出来た訳ですので時代の流れを感じるものです。


「居宅としての賃貸利用をしている中での不特定多数を呼びこまない事務作業」

寝泊りして生活の場としている「居住用としての賃貸借契約」を大前提とした上で、不特定多数を呼びこまない事務作業をする程度はOKと言ったことがテレワークを居住用物件で認める判断かと思います。

もっとも、一度貸してしまえば部屋の中で何をしていようとわからないのが現実ですので、契約書でしっかりと禁止事項を書かせて頂いている訳です。

更に法人登記がしたいとの申し入れは前述の諸事情もあり不可とすることになりますので、考えてみれば事務所として本格利用できて居室としても使える物件の需要は結構ありそうに感じます。

20年くらい前には1階が店舗で2階が居宅になっている住付店舗が結構あったと思いますが最近は見かけません。

自宅と事務所(店舗)両方借りるのは負担が大きいと言った起業して間もない方に需要がありそうに感じます。

自分の活動エリアでは1Rや1Kと言った独り暮らし用の物件が供給過剰になっていますが、4万円程度で借りられる事務所として利用できれば結構借りる方がいるような気もしています。

用途変更や税務上の問題をクリアする必要が出て来ますが、その線でも需要があれば検討してみたいものですね。


6fb28e74さて、本日は引き籠りを続けている古貸家Aさんの件で新たな作戦を考えたとの連絡がオーナーさんよりあったので、打ち合わせをする予定です。

地道な声掛けを続けていますが、もう少し効率的にやる方法を考えたとのこと。

月内に終わらせたかったところですが、8月も対応が続きそうです。





ではまた明日


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棚上げなんてしない・・・




昨日は先週に引き続き過去の当社の対応についての確認と今後の対応について戸建貸家の大家さん宅を訪問してきました。

自分としては、10年以上前の出来事について「言った言わないの平行線」になることが申し訳ないと思っていますが、大家さんの言われることには誤解があると反論しようにも証拠が無いので、ご不満に思われているのは事実なのだから「丁寧に自分の考えを伝える」ことに徹しました。


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クマ 「当時の担当が説明不足だったと言うことはその通りかと思いますが、全く説明しないで契約を締結するなんてことは無いですので」

奥様 「確かに契約の話はありましたけど、問題がある契約だったと気がついたのが最近なんですから今になって指摘してるんですよ」

クマ 「言った言わないの話にしてしまったのは書面に残していない当社の問題ですので申し訳無く思っています」

奥様 「その経緯を今からでも良いから書面にして出して下さい」

クマ 「出すのは良いですが、自分としての認識を書くことになるので、大家さんが望む書き方にはなりませんよ」


と、この過去の話がグルグル回り、結構な時間が経過しました。

過去のことを棚上げすることは出来ないと言う真面目な大家さんなのでしょう。

けっこう話をボカシているので何を言っているのか伝わりにくいと思いますが、書面で残すことの重要性を強く感じる場面でした。


7283結局のところ、「過去にそう言う事情があったと言う事を認識しながら今後の対応を実施する」と言う棚上げでは無い着地で先に進むことになりました。

「過去の事よりも今後の対応が大切」と、お互いわかっていても、こちらから言えば「オマエが言うな」と言う場面でもあるのでしょう。


最終的にかなり打ち解けた雰囲気になって良かったです。






7281夜は先月決済をしたアパートと戸建ての売主法人の担当さんと飲み会。

これがまた世代が同じくらいなので昔熱中していたファミコンの話や、営業課N課長と担当さんと共通の経験話しで盛り上がり過ぎて4時間半も飲んでしまいましたよ。











7284ちなみに3人の共通の経験とはシロアリ消毒で床下に潜った経験です(笑)




ではまた明日








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あやちゃん先生と対談させて頂きました。


株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 勤務
令和5年4月 代表取締役就任
(保有資格)
特定行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士
二等無人航空機操縦士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com