深いこと言われちゃった？

昨日は午前中にテナント物件の新築提案でオーナーさん宅を訪問していました。

大手ハウスメーカーさんのプランなので高級感があり立派すぎる内容。

金額も立派すぎた感じで「こんなカッコいいの凄いね」と言う感想と、「建物が建った場合に駐車場が何台取れるか良くわかった」と言うことで終わりました


建築費用は都会と同じだとしても取れる賃料の違いが地方の痛いところです・・・

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そして夕方になってから別のオーナー様訪問がありました。

昭和築のテナント物件で老朽化によりシャッターが故障したのですが、建物の構造の関係で交換すると莫大な費用が発生するとのことで、中規模の修理工事に留めた案件でした。

それでも工事をするからには問題となっている状態を正常化しないといけない訳で、結構な金額が掛かりました。

そう言ったお金が掛る時にご所有されている別物件で空室が３部屋続いてしまうと言う変な流れがあったので、今回はシャッター工事を担当していたN部長と一緒に訪問した次第です。


N部長　「と、言うことでこの報告書の通りシャッター内部のバネ部品の交換と周りの壁の工事が完了しました」

奥様　「大変だったのね、わかりました明日にでもお金を振込みますので」

クマ　「ありがとうございます、あとアパートの方がなぜか退去が重なってしまいましたね」

奥様　「そうなのよね、でも１部屋はすぐに決めてもらったので後の２部屋もお願いしますよ」


そんな話から運の話になり、現在の状況を教えて頂きました。

ご主人様が亡くなってから、相続の後処理や所有物件の対応等々の大変な時期を乗り越えたと思ったら、不具合や空室の発生、その他不運が重なっているとのことでストレスが大きく辛いとのこと。





自分から見れば借入れも無い資産家の方なのですが、お金があるから幸せだと言うことでは無いと強調されます。

奥様　「まぁ　だけど今のところは病気もしないで健康なんだからありがたく思わなくちゃね」

N部長　「そうですよ、健康でないと何をするにも大変だと思いますよ」

奥様　「医者にも行ってるけど流れ作業みたいな感じで冷たくあしらわれるだけだし、先日は市でやってる健康診断受けとけば充分だって先生に言われたのよ」

クマ　「今は悪い所が無いかも知れないけど病気の予防するのがお医者さんの仕事でしょう・・・」


そこら辺、管理会社も建物状況や賃貸経営の悪い所を早めに分析して改善提案するのが仕事であると思ったのですが、そう言う深いことを奥様が言っていたとしたら凄い話の組み立て方かと思いました




さて、６月も本日が最終日。

毎年のことですが、１年の半分が終わってしまったと言う境目の時期でもありますね。

時間を有効に使って有意義な７月になるよう頑張ります！



ではまた明日

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初めにガッカリしてもらいます。

不動産の売買取引では、引渡してから一定期間に買主さんの契約目的が達せられないことについて責任を負う契約不適合責任の期間があったりします。

個人間の取引では、そのような売主の責任を免責すると言うこともできますが、それでも不具合や問題を知っているのに伝えないと損害賠償の問題となったりしてしまいます。

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と、言うことで３月２８日に決済（引渡し）が終わった大きな土地に関して昨日で契約不適合責任の契約上の期間である３か月が過ぎました。








取引金額が大きかった分、面積も広い感じで大昔から農地で区画整理以降は月極駐車場で貸していたとの土地でしたが、契約前に行った試掘作業では農地だったとは思えないコンクリの固まりが多数出土していました。

これがまた試掘と言っても全体を掘った訳では無く、怪しいと思える個所を確認した程度なのが怖いところでした。

ちなみに、自分もＮ部長も地中埋設物では苦労しまくっているので、もしかするとエリア的にガラ（コンクリ廃材等）で土を固める伝統があったのかも知れません・・・
←過去にあった一例の写真です。

と、言うことで今回の売主さんには、「地中にあるガラが出て撤去費用が発生すると思っていて下さい」と契約前から念押ししていました。






売主　「もし地中からガラが出たらいくらくらい負担しないといけないんですかね？」

クマ　「普通の戸建て程度でも１００万円とか掛かったことがありますし、面積大きいから１０００万円くらいは掛かるって思った方がいいです」

売主　「じゃぁ１０００万円は無いものだと思っていれば安心できますね」

クマ　「え・・・　今どきはアスベストとかうるさいし変なのが出てきたら高いかも知れないので２０００万円くらいは無いモノと考えた方がいいです」

売主　「そうですか・・・　ではそのくらい掛かるものだと思って３か月過ごします」


かなり大げさに伝えてしまいましたが、余程悪質な地中投棄が無ければある程度は買主側の造成業者さんで撤去してくれることもあります。

ただ、ホントに変な種類のガラが出て来て売主さんに撤去費用を伝える時に「そんな話し考えてもいなかった」なんて言われてショックを受けて重たい状況になるのは良くありませんので、大げさなくらいが良いと自分は思っています。



と、言うことで昨日売主さんに契約不適合の責任期間を経過したとお知らせしたところ、「ほんと何事も無くて良かったです、ありがとうございます！」とのお話を頂きまして、火曜日にお祝いの訪問を行うこととなりました。


細かいガラについて対応して頂いた買主業者さんにも感謝です。



さて、本日の午前中は古い建物を壊して新しくする案件で建築プランを持って地主さん宅を訪問してきます。

これがまた、最近の建築費高騰ですごく高いプランなので賃料的に採算に合わないことがわかった感じです。

一番最初に高級なプランを提案することで、以降の提案が安く感じられると言う効果に期待します



ではまた明日

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デビューしましたね。

「明日の朝が早いのでお酒は飲めないんです」

と、宣言して昨晩の会合ではウーロン茶に徹していました。

ご参加の皆様、かなり飲む方ばかりで羨ましくハイボールの写真を撮らせて頂きましたよ

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お酒を結構飲んだ場合、翌朝に車を運転して事故を起こしたら呼気検査に引っかかると聞いたこともあり、人身事故にならなかったとしても逮捕されるとか怖いので最近は翌朝の通勤で運転しないようにしています。


と、言うことで昨晩は本日朝６時からのイベントのために酒を控えていたのでした。


今朝は当社のＨ店長（４０代男性）が加入している倫理法人会の講演を頼まれて初デビューの日でした。

約４０分の持ち時間で語る訳ですが、話す内容の検討からパワポのスライド作成も含めて準備が大変だったと思います。

自分も軽くアドバイスさせて頂きましたが初講演と言うのは極度に緊張するもので、強く思い出に残ります。

時間配分が難しいとか、やってみて初めてわかることもあったことでしょう。

堂々としていて立派な講演でしたよ。




立ち会えて良かったです。



さて本日は、このあと確定測量の立会に行ってきます。

管理している戸建ての裏の家からの要請なのですが、本来であればオーナーさんが立ち会うものですが、委任状頂いて任されました。

難しい状態では無い場所だと思いますが、暑いでしょうね・・・



ではまた明日

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オバケ調査！

自分の仲間で事故物件のオバケ調査をされている株式会社カチモードの児玉和俊社長よりご出版された書籍を送って頂きました。

と、今年の１月にも書いたばかりですが、たった数か月で２冊目とは凄いことです。

届いたばかりなので、これから読ませて頂きますが、「事業内容　オバケ調査」と言う題名、目次の内容にも引き寄せられる感じで、読むのが楽しみです。

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児玉社長とは何度も飲んだり、セミナーや座談会等でご一緒させて頂いていますが、事故物件については自分もかなり興味を持っている分野であり、実務においても苦労している分野です。

写真は月刊不動産流通　様　２０２５年５月号より引用







と、言っても「オバケの話し」に関しては自分は興味本位なレベルであるのに対して、実際に事故物件に寝泊りして科学的な測定装置を使いオバケが出なかったことを証明すると言う、並大抵の根性では出来ないようなことを実行している素晴らしい社長さんであり、物件の心理的なことだけでの価値棄損を否定して財産価値向上を手助けする立派なお仕事をされている訳です。

ちなみに本当にオバケが出たと証明出来た場合は入居者さんに懸賞金が出たり物件を借り上げると言った特典もついていると言う立派さ。

なかなか出来る事では無いと思います。

自分もいろいろやろうと思ったりしますが、思っているだけで終わってしまいますし、書籍の方もズルズル行って萎んでいる状態です


やろうと思ったことを考えているだけでなく実行できるって人はほんと尊敬に値しますね。


さて、昨日の定休日はメガネを作り直しに行く予定だったのですが、別の用事が長引いてしまったので延期しました。

車の運転や日常生活に支障は無いのですが、本や新聞の文字を読むのが辛いです。

夕方になってからランニングに出かけたのですが、雷が鳴って雨が降ったあとだったので虹が見えましたよ。

そこら辺はスマホのカメラよりメガネの方が良く見えます








自分、２５歳くらいまで視力１．５だったのですが、徐々に近眼となり４０代中盤から老眼も加わった感じで老眼が進行しているのでしょう。
ただ、本や新聞を読む際はメガネを外すと良く見えるようになってきたのが不思議な感覚です。

このまま老眼が進行してメガネ無しで見える範囲が広がれば良いとか思っちゃいます。





ではまた明日

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