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先週は不動産投資における収入・支出と利益（キャッシュフロー）についての流れと、カタカナ言葉についてこのブログで解説しました。

 

「わかりやすい」と言ってくれた方もいれば、「つまんないから飛ばした」なんて方もいました
カミさんだけど・・・

 

なんか日記ばっかり書いていると、たまには不動産投資ネタを書かなければいけない気がしてくるので今日も書いてみます。

 

ここ最近ＣＰＭ研修や、社内のセミナーで投資理論について勉強しています。

特に最近気になっているのが、ブログ仲間で同僚のツーファイブ藤原氏が提唱している

「２１世紀型不動産購入法」

詳しくはツーファイブ藤原ブログを読んで頂ければと思いますが、自分が気に入ってるのは「稼げる自宅を買おうよ」のところ

簡単に言うと自宅購入にあたっては、「その物件を貸しに出した時の家賃」が「住宅ローン等の支出」よりも多い金額の物件以外買っちゃダメって話です。

なんか単純な話に聞こえますが、自分が自宅を購入した４年前の事を思い出してみると、当時気にしたのが「学区」・「環境」・「家相」でしたので自宅を貸す際の家賃のことは考えてませんでした

 

たまたま以前の勤務先で仕入れた土地に自分で設計した建物を建てる事ができたので、安く買えたような気がしてましたが・・・


自分の自宅について分析してみました。

購入価格　３０００万円（諸費用込み）
借入金額　２７００万円（３５年払い・３年固定当初１．５％）
自己資金　　３００万円
土地面積　１９７��
建物面積　１０７��
建物構造　木造（ツーバイフォー）
埼玉県のＪＲ某駅より　バス１２分バス停より徒歩２分
または某私鉄駅より徒歩１５分

�―斬陬蹇璽鵑了拿弌）莊遏。坑機ぃ苅娃咳�

自分は３年固定のローンを借りていますが、当初の金利は１．５％でしたが、最近２．５％に上がりました

��固定資産税等　年額約１３万円です。


�Ａ枋蠶体繊。隠伊�円

これを先週書いた投資用語で書くと

 　��ＧＰＩ　　　　１，２００，０００円（想定年間収入）
―�■錬丕釘悄�   　　１３０，０００円（運営費）
　 ＮＯＩ　　　 　　１，０７０，０００円（営業純利益）　　　　　
―�。腺庁咫�      １，１４４，８３６円（年間返済）

ＣＦ　　　　　　　　　−７４，８３６円（手取り）

 

全然ダメじゃん

まぁ想像してた通りだったけど・・・

ここまでは先週解説した用語での話しですが、今日はもうひとつの指標を解説します。

ＤＣＲ（デット　カバレッジ　レシオ）

ＤＣＲは、年間のローン返済額（ＡＤＳ）に対して正味の収入（ＮＯＩ）が何倍あるかを見ることで安全性を確認する指標です。

出し方は　ＮＯＩ÷ＡＤＳです。

通常ＤＣＲは、１．３ないと危険と言われています。

１．０倍で収入と支出が同じですが、賃貸に出す場合は空室期間の事も考えると収入が返済の１．３倍ないと危なくて投資には向きません。

ちなみにＤＣＲ１．０を下回ると不動産投資的には他の収入の補填がなければ破産です

 

自分の自宅の場合

１，０７０，０００円（ＮＯＩ）÷１，１４４，８３６円（ＡＤＳ）＝０．９３

 

まったくダメですね

 

これを安全なＤＣＲ１．３にすると

１，１４４，８３６円×１．３＝１，４８８，２８６円

プラス運営費１３万で

月額１３４，８５７円以上で貸さないと・・・


まぁ無理でしょうね

 

こうなったら来月から自分に対しての家賃を値上げします

毎月の自分が払う自分に対しての家賃は

１３５，０００円

そうするとＤＣＲ１．３で

 　��ＧＰＩ　  　　１，６２０，０００円（想定年間収入）
―�■錬丕釘悄�   　　１３０，０００円（運営費）
　 ＮＯＩ　　　 　　１，４９０，０００円（営業純利益）　　　　　
―�。腺庁咫�      １，１４４，８３６円（年間返済）

ＣＦ　　　　　　　　　　３４５，１６４円（手取り）

これで一件落着

毎年３４万も利益が出るなんてうれしいな〜

 

 

・・・

・・・

 

早く寝ろ

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