昨日は２年前から土地やアパートを売らせてもらっている地主系自主管理大家さんを訪問しました。


かっこ良く言わせて頂くと土地や賃貸物件を現金に換えさせて頂くお手伝いをしているのですが、１５０室くらい所有されている賃貸物件の中で、特に空室率の高いRCのワンルーム物件について稼働を高める方法を実行してもらおうと思っています。


去年の秋頃に稼働が悪い別の物件に対して賃料見直しと室内のリフォーム、共用部分の定期清掃実施を行い、２０％の稼働を満室にしたので、地主さんしだいで稼働を上げられるのは間違いないです。


ただ、代々の大地主さんで、楽天的な明るい性格なので焦っていない事と、休憩のできるホテル経営の仕事が忙しくて賃貸物件の経営の方が疎かになっている状態です。


多少、収益が悪くなると土地を売ってなんとかなっちゃうのですが、正直言って無管理に近い自主管理ですので、自分のところに管理を任せてくれれば、滞納者からの回収だけでもすごく役に立つと思います。


管理を任せてくれない理由は、ご自分で宅建業免許のある管理会社を作っているからなのですが、実際のところメンテナンスやリフォーム、客付け等、賃料回収以外の分野は、うちに依頼がきます。


ca01ca67数年前には、入居者がアパートの敷地に無断で畑を作ったり外犬を飼ったりして無法地帯の様なアパートもありましたが、不良入居者を追い出してアパートを売却したりしてかなり適正化されました。








依頼して頂けてありがたい事だと思っていますが、もう少し力を入れれば収入が増える事がわかっているのにもったいない感じです。



いつもは、受付の人が顔を合わせないホテルの従業員室で打合せをするのですが、昨日は珍しくご自宅に呼ばれました。


クマ　　「ホテルの方の景気はどうですか？」


オーナー　　「良い感じだよ、土日はお客さん待たせちゃうくらいだね」


クマ　　「２４室もあって満室なんてすごいですねぇ」


オーナー　　「でもね、滞在時間が長いと回転悪いんだよ」


クマ　　「平均的な滞在時間てどのくらい何ですか？」


オーナー　　「料金が決まってるから２時間・３時間・５時間・１２時間・１５時間てな感じだね」


クマ　　「退出時間が読めないと次のお客さん待たせてられませんね」


オーナー　　「清掃の待ち時間で１５分待ちくらいじゃ無いとよそのホテル行っちゃうよ」



そんな感じで、土日は満室御礼なんだそうですが、平日はかなり余裕があるそうです。

滞在時間が短いほど良いってのが賃貸物件と違うところなんですね・・・


クマ　　「ホテルの方は良い感じで良かったですけど、賃貸マンションの◯◯（物件名）は酷い稼働率なんですよね」


オーナー　　「そうだよねぇ　◯◯だけじゃなくて他のも良くないね」



クマ　　「管理を任せるのは困るって仰ってたので考えたんですけどね」


オーナー　　「まぁ、自分の管理会社に管理料払ってるから二重に払うってのはねぇ」


クマ　　「いろいろ条件出させてもらいますけど１棟まるごと借上げるってのはどうですか？」


オーナー　　「・・・　そうだねぇ　今の状況よりはお金が増える訳でしょ？」


クマ　　「増えるけど、借上げて転貸して儲け出すんだから借上げないで満室になった時より大幅に安い支払い条件になりますけどね」


オーナー　　「そっか、試しに１棟やって良かったら別の物件も任せるよ」



なんとも話が早いオーナーさんです。


うちもリスクある話ですので、いろいろヘッジしておかないといけませんが、お互い納得の線で話がまとまればOKな話です。



早速、今週末には条件を持ってホテルで打合せしてきます


さて、本日はいろいろ問題が出てきた古家付土地の売主Bさん（７５歳　女性）と、税理士事務所に行ってきます。

税理士さんのアポの時間が１３時３０分なのですが、移動に片道１時間半掛かるので、話の大好きなBさんのことなので半日コースになってしまう予感がします。


その後、１８時からは月に一度の全体会議です。


ではまた