この仕事、お客様に入居してもらう「空室対策」と入居者さんに長く住んでもらえるようにする「テナントリテンション」（入居者保持）が仕事の大項目です。

入居してもらう・長く住んでもらう・・・

昨日はその反対のことをする案件を２件ほど受託しました。

最近は、オーナー様の資産活用のために土地や賃貸物件を売却する事が多くなっていますが、基本は賃貸管理系の仕事からの派生です。

１件目は、台数３６台の月極駐車場を地主さんの建物建設のために２６台の駐車場に縮小する案件。

こちらの方は、借家法も関係無いし代替駐車場を探して丁寧に対応すれば問題無いかと思っています。


で、何となく嫌な予感がするのがもう１件目の入居者さん付きの一戸建てを売却する案件です。

駅から遠いいけど大型分譲地内の築２２年、土地５３坪　建物３５坪ある良い感じの木造で購入時は６０００万円くらいしたとの事です。

実は自分も２０年くらい前に一戸建分譲地の営業をしていて、この分譲地がライバルだったのでよく覚えています。

確か８０００万円とかの物件もあったと思いますが、１２００世帯の街並みの良さはそのままですが、少子化で小学校が廃校になったりして住んでいる人達の高齢化が進んでいる様子です。

で、この物件は大手企業の法人契約で借主がいて、７年前から賃料８５，０００円でご家族が入居されています。

うちの地域で８５，０００円と言うのは決して安くない賃料なのですが、貸家の大家さん的には「安い賃料で貸している」感覚なのだそうです。

当然ながら、売却の査定額を伝えるとショックを受ける訳ですが、大型分譲地の場合は成約事例が豊富にあり、全て同じ会社の分譲ですので、ほぼ相場が決まっている感じです。

その事例を元に査定すると現況のままでは１２００万円以下が査定額となるのですが、借家人付きですので、ご退去頂いて売却するか入居者付きでのオーナーチェンジか入居者さんに買ってもらう選択となります。

自分としては、現在の賃料は相場よりも高めなので、「入居者がいる間は建物に稼いでもらい退去してから売りましょう」とアドバイスしたのですが、４０分くらい話した結果、「売却する」との結論になりました。

オーナーチェンジや入居者さんへの売却となれば問題ないのですが、正直言って今の賃料８５，０００円は退去後の募集では７万円程度に落ちるような感じですので引き直し賃料で利回り計算しすると売値が下がらなければ全然魅力ない感じです。

当然ながらオーナーさんは高く売りたいです。

と、なると入居者さんへの売却を打診することになります。
賃料を自分で払っていれば、「住宅ローンの方が家賃より安くてお得！」とアピールできますが、今現在会社契約で入居者さんが家賃を払っていない立場なので購入してくれる可能性は低い気がします。

これでダメだったら更新拒絶して退去交渉なのですが・・・

オーナー都合の退去交渉は簡単ではありません。

定期借家契約にしていれば良かったのですが、当時は売却する予定もなかったのかと思います。

まぁ　やってみないとわかりませんが、大手の法人さんなので法務部の方か弁護士さんとのやりとりとなることでしょう。

どうなるかわかりませんが、ホント次から次へと案件が出てくる仕事です


写真 (15)さて、本日は朝から大雨警報が出ています。

防災速報のアプリが頻繁に情報を教えてくれて、ありがたいのですが、「猛烈な雨」とか通知されるとビビるものです・・・

雨漏りや漏電系のトラブルが心配なのですが、やることがたくさんあるのでアッと言う間に夜になると思います。






日曜日の夜はお楽しみが待っていますので密度濃く終わらせたいところです


ではまた