先週、「市街化調整区域内の土地に関して売却相談があった」とブログに書きました。

農業振興地域にあったり、建築出来るか行政に判定してもらうのさえ大変な場所であると依頼主に伝えたところ、「それでも売って欲しい」との返答が来て、昨日現地確認に行ってきました。


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IMG_2842市街化調整区域の農地とは言え、現地はJRの駅から１５分程度の場所にあり、住宅街が広がっている市街化区域の端っこからは５分程度の場所にあります。

地目は畑で現況は除草されている平坦地なので、家さえ建てられれば全然ありなのだと思いますが、市街化調整＋農業振興地域内なので都市計画法＋農地法な感じで簡単な話ではないのです。





まず、農地として農業資格がある人に売却と言う方法がシンプルな感じなのですが、恐らくは足元見られて激安売買になると思います。

そんな激安状態に入ると低廉物件の報酬特例で１８万円シリーズに仲間入りするのか、コンサル料を徴収するのかの選択かと思いますが、何だかんだでコンサル料って取れた経験がありません。

とりあえず、現状の分析書から作ってみようと思い、一番理想な形は何かと考えたところ、「隣地の人が家を建てる用地として購入したい」と、言う話があれば具体的に相談票が出せるし二束三文な金額では無くなるような状態になるのではと考えました。

早速、隣地の登記情報を調べて土地所有者を探ってみたところ、家の建っている隣家所有者が２人いました。

この２人が、理想の買主なのですが、その他に隣接している土地所有者を調べたところ、全く接道が無い状態の土地所有者が３人ほどいると判明。

順番的に隣家が買わないとの事になったら、接道無しの土地所有者に話を持ち掛けようと思います。


接道が無い土地（畑）の登記情報を調べてみると所有者は相続で土地を取得して、除草を誰かに頼んでいる状態と見受けられます。

しかも、元々相続人数名で共有持ち分だった状態から「持分放棄」を登記原因して単独所有になっている状態でしたので、処分に困っている土地なのかと想像できます・・・

「空地や空き家なんていらないから国にあげる」何て考える人が多いと思いますが、そんなのは「固定資産税払わないよ」と言っているようなものなので余程価値がある物件以外は認められるものではありません。

他人では無く「共有者間だから放棄できた」＆「登記申請に協力してもらえる関係だった」ので放棄の登記が成立したのでしょう。

いろいろ勉強になります。

去年の今頃やっていた、無接道の土地案件で接道している土地が欲しい場合の逆パターンですが、その時みたく交渉相手が乗り気で無かったら、農地として買い手を探すことになって自分には実にハードルが高い案件となることでしょう。


と、言うことで、「隣家への持ちかけ」→「隣地所有者への持ちかけ」の順で活動して、その後はもう一度依頼者と相談して考えてもらう流れになると思います。

と、言うことでそこら辺、わかりやすく理想の話と現実の話を説明書にまとめることから始めてみます。

あまりビジネスにはならないと思いますが、経験値アップとしてそのうち役に立つ日が来ることに期待ですが、ホントいろいろなある仕事ですね。



ではまた明日


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