食通の営業課Ｎ課長と外食しに行くと、お蕎麦屋さんかラーメン屋さんに行く感じなのですが、昨日は洋食屋さんに行きました。午前中に売買決済を終えて、午後はその決済金の一部を関係者に送金して関係が終わったことを確認するイベントがあったのですが、まずは決済までの難易度が高すぎました。
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全体の事が書けないレベルの特殊な案件でしたが、簡略化して書きますと、大型の物件売買を依頼されて、物権的特徴から売却が難航していたところ、「その状態で現況利用するので買います」との買主さんを見つけられたことから物語が始まりました。
普通は、それで契約締結して決済が出来る訳なのですが、今回は大きな障害が３つありました。
売主 「１番抵当権者のＡ銀行とは話がついているから２番抵当のＢ銀行さんと協議してくれないかな」
クマ 「話がついているってことは、ローンが終わってるってことですか？」
売主 「そう、Ａ銀行さんの方はこの物件に関しての支払が終わってるんだけどＢ銀行さんは持っている物件全部に共同担保付けただけだから、話せば外してくれると思うんだよ」
クマ 「共同担保に入れなければダメな理由があると思いますけど、普通は残債務の一部でも内入れ（一部償還）しろって言われますよね？」
売主 「いや、Ｂ銀行は私の物件全部に担保付けたんで、元々が過剰担保なんだから今回は債務の返済には充てないつもりだから、説得して欲しいんだ」
そんな事を言われて２番抵当の銀行さんと交渉を始めたのが９月中旬。
・今回の話を逃すと簡単には買主が見つからない特殊な建物付き物件であること。
・過去に融資で助けて頂いたことには感謝しているが、共同担保付け過ぎに感じること。
を、じっくり説明させて頂き、買主さんの気が変わらないように「売主側で抵当権が消せなかったら白紙解約させて頂きます」と、逆ローン特約みたいな変な条項を付けて売買契約締結。
約１ヶ月掛けて銀行さんの社内稟議がおりて、見事に今回の物件に関しては無条件（売主さんからの内入れ無し）で担保を外して頂けることになりました。
これで、決済が出来る。
と、思ったところ・・・
売主 「あのさ、Ａ銀行さんに話がきちんと伝わってなかったみたいなんで支店長さんと話してみて」
との売主さんからの連絡。
一緒に担当している営業課N課長を窓口にしてＡ銀行さんに話を聞いてみたところ・・・
支店長 「当行への債務の担保なんですから返済無しで担保無くす何て無理ですよ」
Ｎ課長 「え〜 売主さんからはＡ銀行さんと話が付いているとのことで売買契約しましたし、あの物件のローンは無いって言ってましたけど・・・」
支店長 「いやいや、それは勘違いですよ、常識的に考えて下さい、ローン終わって無いから担保が付いてるんですよ」
これにはホント驚いて営業課Ｎ課長は毎朝神社へお参りする程のメンタル状態になりました。
何よりも２番抵当権者の銀行さんしか交渉相手がいないと思い込んでしまったのが間違いの元だった訳ですが、売主さんと１番抵当権者さんの話が成り立っていることを確認すれば良かっただけのことなのでしょう・・・
ここからは深く書けないので結果だけ書きますと、２番抵当権者のＢ銀行さんへお願いした内容をそのまま１番抵当権者のＡ銀行さんにもお願いして認めて頂くことが出来ました。
ほんとブログに書けない内容ということが残念なのですが、この案件では更に大きな別問題があり、昨日の午後からはそちらの方に関しても終了させることが出来ました。
そちらの件は、もっと書けない内容と言うことがブログ的に勿体ない状態です。
何年かしてから書くかも知れませんが今は書けません。
いずれにしても関係者さん全てにご協力頂けた奇跡みたいな案件でした。
無事に任務完了出来たことに感謝です。
ではまた明日
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こんばんは。
クマさま。おはようございます。
