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先日、売買契約が決まった土地に関して買主（建売業者）さんより問題点があるとの連絡を受けました。

営業課N課長が買主（建売業者）の担当さんと連絡を取り合っていまして、イレギュラーなケースに自分もN課長も驚いた感じです・・・



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N課長　「やばいよ・・・　売買決済時に所有権移転と抵当権抹消が同時に出来ないから先に残債の一括返済して欲しいって」

クマ　「え〜　　売買の決済時に代金の支払いから返済して抵当権抹消でダメなの？」

N課長　「まだ、第一報で〇〇さん（買主の担当さん）もこれから確認するんだけど財務省の抵当権だから決済で同時履行出来ないらしいんだよ」

クマ　「相続税が凄かったから延納手続きして抵当権が付いてるけど、銀行からお金借りたんじゃ無くて国から借りただけの違いじゃ無いの？」


１１１３そんな感じでしたが、昨日は朝から買主業者の担当さんと打ち合わせして地元の税務署へ行って書類を取ったり国税局に確認することになりました。

結論的には、通常の金融機関が設定した抵当権と違って、財務省（国税局・税務署）は職権で抵当権を抹消するので司法書士さんを介在させないことが理由で同時履行が実現出来ない形でした。








簡単に言うと

買主→売買代金払うと同時に所有権移転登記をしてもらうけど同時に抵当権抹消が条件だよ

売主→所有権も移転して受け取ったお金から残債務を返して抵当権も抹消するから売買代金払って

この際に銀行等の金融機関が抵当権者だと「売買代金から一括返済して同時に抵当権抹消する」と言う流れをＯＫしてくれます。

ＯＫする理由は、司法書士先生が間に入り、お金のやり取りの確認と登記の手続を行うからなのです。


この点、税務署に確認したら管轄外とのこと。

担当は国税庁とのことで国税局の納税管理官様に本当にそうなのか、対応策は無いのか聞いてみました。

何か、税務署とは話が嚙み合わなかったので心配しましたが、この担当さん実に腰の低い感じで聞きやすかったです。


管理官　「仰る通り、抵当権の抹消は司法書士さん介さず当方で職権で行うので納付さえ頂ければ手続きしますよ」

クマ　「売買代金で所有権移転と同時に抹消したいんですけど、協力してもらうことは出来ないんですかね？」

管理官　「ん？　・・・　こちらは納付さえ頂ければクリック一発で抹消手続きしますけど、買主さんは司法書士さんと所有権移転も一緒にしたいと言う話しですね」

クマ　「そうなんです、銀行さんみたく司法書士さんに事前に抹消書類渡して決済と同時に対応してもらうことでＯＫしてもらえないのでしょうか？」

管理官　「申し訳ないですが、納付の確認しないで抹消登記することは致しかねますので、所有権移転登記も行うと言うのであれば、事前に納付金を用立てて手続きする形しか無いかと思います」

クマ　「そう言うの他の方はどうやってクリアしてるんですかね？」

管理官　「急ぎのお話し等あれば柔軟に対応しておりますので、決済日がわかれば１か月前くらいに納付の手続きをして頂くことが良いと思います、抹消登記に３週間とか掛かると所有権移転登記に差し障りますでしょうから」

クマ　「いや、その納付金を立て替えないといけないのが困っちゃうんですよ、つなぎ融資とか紹介してもらえないですか？」

管理官　「そう言うのはやってないんですよね」


何か最後の方は嫌味っぽく変な質問してしまいましいたが、丁寧で礼儀正しくムカつく仕組みをご解説頂きました。

で、話をまとめると、相続税延納（年払い分割）手続での抵当権がある場合は

１．財務省（税務署）は、残債務（相続税の残金）が完納されてからでないと抹消手続きしない。
２．買主は抵当権の抹消が所有権移転と同時に行わなければ代金の振込が出来ない。
３．財務省は司法書士を介さず職権で抵当権抹消するので司法書士は抹消に絡まないことで、売買代金を振り込んでも抵当権抹消を担保できないので、通常の同時履行したことにするタイプの決済が出来ない。

と、言った感じです。

なので、売主さんとつなぎ融資の金融機関を探しますが、管理官様が言われた通り、事前にお金を立て替えて抹消すると登記がいじれなくなる期間が３週間くらいあるので余裕を持って１か月くらいの期間借りないといけないのでしょう。

しかも、相続税は億越えでしたので、残債務については売買代金の半分以下とは言え結構な金額です。


早速、このことを売主さんに報告

売主　「そうですか・・・　　相続の時に延納手続きなんて珍しいんですって税理士さんに言われたの思い出しました。　銀行で借りてた方が良かったみたいですね」

クマ　「あの時の税理士法人さん、かなり相続税の圧縮が出来たって自慢してましたけど延納のリスクも解説しておいて欲しかったですね」

売主　「仕方ないですね、つなぎ融資とか借りれるかな・・・」

今回の売主さん、結構な大地主で相続税の為の抵当に入っていない無担保の宅地が多くあります。

亡くなったお父様の代では建築会社だけでなく銀行も寄せ付けない程のセールス嫌いだったこと、借入無しで賃貸物件を建築していたことで金融機関との関係が家賃の振り込み口座で使っている程度しかありません。

新規に取引できることを望む金融機関は多いと思います。


何れにしても最後まで頑張ります！



ではまた明日


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