昨日はＮ部長が手掛けている大改装して賃貸を行うプロジェクトに関してオーナーさん宅で行われた契約前の最終打ち合わせに同行してきました。大手企業が独身寮として使っていた延床２００坪の物件で契約期限満了で円満撤退した後に、共同風呂、共同トイレの躯体が残されての再活用案件です。
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今回は高齢者関係の施設に用途変更しての賃貸となるのですが、これがまた行政への申請手続きだけでなく、スプリンクラーやエレベーター、外階段を設置する等の物理的な対応が必要となり、借主側も貸主側も数千万円単位の費用を掛けてスタートさせる必要があります。
なので、スタート前に全ての懸念点を解消しておかないと取り返しが付かないことになりかねませんので、最前線で対応しているＮ部長はハンパでない神経を使っている状態です。
かなり頑丈な建物で、エレベーターを付けるとなると既存の内部階段の位置に設置するのが現実的と、構造専門の業者さんとの打ち合わせで方針が決まったところ、階段を無くすことから避難用の外階段を付けることになりました。
軽く言う感じですが、２階の廊下の突き当りに出入り口を作って外階段を設けるだけでも大幅な工事費用の増加と申請関係の問題等々、いろいろ出てくるものです。「外階段付けるとこんな感じになるよ」 と、今どきは撮影した写真を元にＣｈａｔＧＰＴに想像図を描かせるってことができるってのが助かるところです。
オーナーさんとの打ち合わせの中で、３０年後の話しになりました。
今回は、敷金に相当する預り金を３０年解約が無ければ原状回復費用を差し引いて丸返しする契約なのですが、早く解約するほど違約的な償却金が発生します。
逆に言うと３０年以上借りて頂いた場合、違約金償却が無いので預かっていた多額の敷金を返金しなければなりません。
※うちの会社、敷金は預からない方針なのでオーナーさんに預かって頂いてます。
オーナー 「３０年後なんて生きて無いと思うから、子供にしっかり伝えておかないとヤバいよね」
クマ 「そうですね、普段あまり使わない銀行の口座に預けておくとかして他人様の預り金だってわかるようにした方が良いですよ」
Ｎ部長 「テナントさんの敷金を使っちゃって解約時に返せなくて慌てるオーナーさんたまにいますからね」
オーナー 「以前の借主さん、原状回復を自社でやられたから敷金丸返しになったんだよね。 今回の借主さんもそうなるって想定した方がいいね」
オーナーさんは６０代ですが、３０年後に健在であるのかと言われれば微妙です。
と、言う自分もＮ部長も３０年後は８０代ですので会社にいないのでしょう・・・
そんな話で盛り上がりました。
７０代や８０代になると本格的に承継を考えるようになるのですが、５０代や６０代前半だと「自分が頑張る」と言う考えが優先になっている状態で、承継に関しては本腰が入らないのでしょう。
いつものパターンなのですが、こう言った話をしていたと客観的に様子がわかる記録（ブログ）も後になって重要性が出てくるのかも知れません。
賃貸のオーナーさんも管理会社も承継できる体制作りが大切なのですね・・・
さて、本日は海の日で祝日です。
一昔前は海水浴とか行ってましたが、今は行く気にもならないって感じになりました。
年を取ったってことですかね・・・
今日も暑い一日となりそうですので熱中症に気をつけましょうね。
ではまた明日
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こんばんは。
ホントな一昨日は失礼しました。大人の対応のおかげで、救われました。さて、現状を活用となると厄介な物件ですが、この物価高なころに撤去して新築ってワケにもいかないし、耐用年数も怪しいから、迷いまくりですね。