管理会社を飛ばして物件オーナーさんと直接交渉をする。
そう言う状態になるのが嫌だから管理委託をしているオーナーさんが大多数かと思います。
管理会社としてもオーナーさんから存在価値を問われてしまうような場面となるのが痛いところです・・・
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今回の案件は１０年くらい前に自主管理されていたオーナーさんから委託を受けた倉庫物件で、複数借りて頂いているうちの１棟を解約するお話しです。解約のお知らせをするだけなら管理会社に言えば良いと思ってしまいますが、居住用の物件よりも長い「解約予告期間」が賃貸借契約書に書かれていることで管理会社より先に大家さん宅を訪問された感じなのでしょう。
ちなみにオーナーさんは最近ご主人様が亡くなり不動産系にノータッチだった７０代の奥様が相続されたばかりな状態です。
テナントの借主である法人の役員さんがオーナーさん宅を訪問した直後に自分宛てに物件オーナーである奥様から電話がありました。
奥様 「なんか社長さんの病気が進行して仕事に影響が出て大変な状態なので１棟解約するってお話しだったんですよ」
クマ 「そうなんですか、うちの管理に切り替えてから１０年以上経ちますけど大家さんの家にわざわざ行くってことは何か交渉があったのでは無いですか？」
奥様 「はい、倉庫を空にするので即時解約させて欲しいって言うんですけど、そこら辺は私に判断出来ないから管理会社さんに伝えて下さいって答えたんです」
クマ 「そうでしたか・・・ 事業用物件は解約予告期間が長いので早く家賃を打ち切りたいとの交渉ですね」
奥様 「私に言われても良くわからないんで、そちらで対応して頂けますかね」
と、言うことで自分とＮ部長でテナントさんとアポを取り倉庫で待ち合わせして話を聞いて来ました。
詳しいことは控えますが、テナントの役員さんのお話しでは社長さんが病気になってしまい、事業を縮小せざるを得なくなったことで解約となる話を伝えに大家さん宅を訪問したとのこと。
こちらとしては管理会社を飛ばして解約予告期間短縮の交渉をするってのはいかがなものかと言いたかった感じです。
クマ 「そうですか、大変な状況でお見舞い申し上げます。 解約については４か月前通告と契約条文にありますので建物内の荷物を撤去して頂いた後に立ち会いさせて頂きますよ」
借主 「そう言うお話しになりますよね・・・ そこを何とか短くして欲しいです」
クマ 「その交渉を直接オーナーさん宅に訪問されたそうで奥様が困ってましたよ」
管理会社としては、まず第一に賃貸借契約書に約定として記載された内容を第一と考えて答える訳ですが、借主さん側としては情に訴えることでその件を曲げるように希望されていることでしょう。
借主 「その件もありますけど、うちは２０年も借りていますので、礼儀としてまずは大家さんにご報告をと思ったのですよ」
自分的には「解約予告期間を免除して欲しい」との交渉で直接大家さん宅へ訪問したのだと思い込んでいましたが、借主さんのお話しでは当社が管理する更に前の自主管理だった時代には昨年亡くなられたご主人さんと頻繁にやりとりしている関係だったそうで、その義理から「まずは大家さんに挨拶」と思っての訪問だったそうです。
自分が１０年前に管理受託した際は、「自主管理が大変なので管理をお願いしたい」と言われた感じでした。
また、自主管理をされる前に大手建築系賃貸管理会社の借上げ管理だった時代があり、その時に今のテナントさんが入られたと書面で確認してはいた感じです。
借主 「元々は〇〇〇〇さんの借上げ物件だったのを大家さんが当社の事をかばって管理解約して自分で管理されていた時期があったんですよ」
との話しは初耳でしたが、ブログでは書けない問題について杓子定規に判断すると言ったトラブル内容。
大家さんとしては借上げ会社が堅いことを言って借主との賃貸借契約を解除すると判断したところ、元々借上げ内容に不満があったこともプラスして借主さんの味方をして大手建築系賃貸管理会社との借上げ契約を更新せずに解約されたのでした。
その対応に借主さんは感謝していたのでしょう。
たった１０年程度前に途中から入って来た管理会社より、２０年付き合っている大家さんに直接挨拶をした。
解約予告期間を縮める交渉はオマケの話し・・・
なるほど・・・杓子定規な借上げ会社との関係を切ってまで契約を継続してくれた大家さんへの義理と、解約予告期間を守れと杓子定規なことを言いそうな今の管理会社。
大家さんへご挨拶された気持ちもわからなくも無いものです。
その後、現在の倉庫の内部を見せて頂き、少なくとも物の撤去に１ヶ月は掛かると言うこと、契約書で決めてあることが大前提なので杓子定規に言っている訳では無く原則を踏まえてお願い事として協議させて頂くことでご理解頂きました。
今回のテナントさん、他にも同じオーナーさんから借りている倉庫があるので事業の将来性について不安がある感じですが、１棟だけ解約すれば持ち直せるとのお話し。
将来のことはわかりませんが、滞納で契約解除とかの関係にはなりたくないので慎重に対応したいところです。
いろいろあるものです・・・
ではまた明日
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少しイレギュラーですけど、揉める危険性はあまり感じないので、丁寧に進めれば平気なんじゃないですか。