げんぷくですか・・・

「げんぷくの大手集めるから参加してよ」

と、先日メールで元大手不動産会社の管理責任者で、独立されていろいろやってるAさんからお誘いがありました。

げんぷくとは「原状回復」の略語だとの事ですが、自分はあまり使った事が無い言葉で一瞬考えてしまいましたが、解約立ち合いや原状回復に関しては馴染みがあります。

で、昨日は「解約立ち合い」＋「原状回復」のセットでアウトソーシングできる大手業者さん３社とAさんと自分で打ち合わせしてきました。

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実は自分、１０年くらい前に解約立ち合い業務の効率化を考えてアウトソーシングで立ち合いとリフォーム工事まで行える業者さんと接点がありました。

自社スタッフだけでは繁忙期の立ち合いスケジュールがパンクするので、優秀な立ち合い業者を探していた感じでしたが、その当時にお付き合いがあった２社も参加されていました。

当時は単純にリフォーム業者さんが立ち合いまでやってくれるとの認識だったので、「退去者とトラブルにならないか」や、「精算まで任せて高くつかないか」等、心配な事が多かった記憶があります。

それが、１０年経った今では、多数の支店を持ち、多くの社員さんがいる大手の総合リフォーム会社になっている事に驚きました。

目の付け所が良かっただけでなく、数々のトラブル経験から学んだ失敗しない立ち合い方法の確立、単純なリフォームで終われない今時のセンスの良いリニューアルテクニックを磨いて成長してきた実績が積み重なったのでしょう。

会議の内容は、別の機会に書かせて頂きますが、依頼主である「管理会社」と「退去者」、揉め事があると調整が必要になる「大家さん」の間に入る最前線での「考え方」のまとめです。

考え方？

と、思ってしまいますが、立ち合い業者さんは下請け的な立場ですが、仕事の内容にはプライド持っている訳で、更に理論とテクニックを極めて行きたいとの熱い志から業界標準的な共通の考えをまとめたいとの事です。

自分的には実にトキメク場面に呼んで頂いた事に感謝です。

これから更に進化して行く集まりとなる事でしょう。

で、会議室での熱い議論が終わってからは赤羽の街に出て場所を変えての打ち合わせ。

連休前の金曜日という事もありましたが、驚くほど人が多くて賑わっている感じでした。









一次会で、結構長い時間飲んでいたのですが、盛り上がって二次会へ・・・

自分、最近は初対面の人と飲む機会が多くなっていますが、ほんと他人様の仕事内容だけでなく人生物語を聞かせてもらうってのは楽しいものです。






賃貸管理の仕事に絡んでいろんな派生業務がある訳ですが、まだまだ発展する分野があるものだと視野が広がった夜でした。


さて、昨日は新型のiPhone XS Maxを手に入れたのですが、そちらのネタはしばらく使ってから書かせて頂きます。

データの移行に関してはバックアップを引き出すだけで実にスムーズだったのですが、自分の使ってたiPhone ７plusを下取りに出さずに携帯欲しがっていた三男（中２）にあげたのですが、家ではWi-Fiで塾に行く時と学校以外の外出時にしか通話しないとの事でY! mobileの安いコースに申込んできました。


自分の使っていた全データを初期化して、渡されたSIMカードを挿入するだけなのですが、酔っぱらって帰ってきてからセットアップしたので１時間以上かかってしまいましたよ。

と、言う事で本日からは新しいスマホに活躍してもらいます。

ではまた明日

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比較しちゃうから

滞納者の解約立ち合い。

今までたくさん経験してきましたが、最悪なのは開き直って退去しないとか家財道具満載で行方不明になったとかですので、すんなりと鍵を渡してくれるのであればマシな方かとは思います・・・

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ただ、酷い滞納者の思い出と比べるとマシなだけで面倒な事には変わりないと言うのが正直なところで、ムカつく話になる事が多いです。


昨日は管理課S君と滞納者の解約立ち合いをしてきましたが、これがまた汚部屋でした。

レベル的にはゴミ袋に入っているゴミが多く、６帖の部屋に全部押込で積ゴミ３０センチレベルかと推定されます。

まぁ　あまり大した事ないと自分は思ってしまいますが、汚部屋を見たことが無い人は驚く事でしょう。





過去に積ゴミ２ｍ級やトイレ系汚部屋を経験している自分や管理課S君は感覚が変になっているので、一般人の感覚で考えないといけません。

いろいろやり取りがありましたが、昨日の今日なので詳細は控えさせて頂きます。

「ゴミを片してからじゃないと明け渡しを認めない」と、解約を拒むのもリスクだと判断して明け渡し完了としました。

嫌な事や辛い事があると「もっと酷い事があった」とか更に悪い事と比較して「その時よりは全然OK」と考えて判断する事があります。

株式投資の損切と同じで判断した事が正解な事もあるし、結果的に失敗な事もあるのでしょう。

自分的には経験上滞納や汚部屋入居者などに住んでもらっても、ろくなことが無いと考えていますので・・・


それにしても、先日追い出した滞納者も汚部屋で今回も汚部屋。

後処理と費用の回収が大変です。

積ゴミ３０センチ程度じゃ驚かなくなってしまいましたが、今度２ｍ級があった場合は貴重な参考資料として高画質な動画撮影をしようかと期待してます


ではまた明日

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何年住んでくれますか？

うちの管理物件ではファミリータイプに住んでいる入居者さんの平均居住年数は５年くらいのような気がします。

気がします？

すみません・・・

統計取ってないんです

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単身者用の賃貸物件だと学生さんの卒業や社会人さんの転勤・結婚なんかでもっと居住期間が短いと思いますが、うちのエリアは毎月の家賃程度のローン支払いで新築一戸建てが買えちゃうエリアなので、「家を買いました」との引越理由が結構多いものです。

地域的に分譲マンションが少ないのですが、少し前に大型の新築分譲マンションが販売された時には、結構な人数が賃貸物件から引き抜かれました。

更に感覚的な話しで申し訳ないですが、長く住んで頂けるのは高齢の方が多い感じです。

長く住んで高齢になったのかも知れません

お勤めも無くなり引越す理由が無いのと、生活環境を変えたくないのが理由かと思います。

長く住んで頂く方が退去後のリフォームや客付対策の苦労が無く、安定した賃貸経営に繋がる訳です。

そう言う視点で考えると、たくさんの選択肢がある若い人よりも、落ち着いちゃった人に住んで頂くほうが良いのかも知れませんね。

昨日は、自分がけっこうな昔に客付けした入居者さんの退去がありました。

当時、築５年の木造２DKを３０代前半で単身の女性に貸したのですが、その後ご結婚されてお子さんも生まれて、３人家族になってます。

入居してからも何度か不具合の関係でお会いしていましたが、ここ数年間ご無沙汰でした。

昨日は、管理課S君が立会の予定でしたが、長年入居してくれたお礼を言おうと思って急遽自分が立会うことにしました。

クマ　「ご無沙汰です、ホント長い間住んで頂いてありがとうございました」

奥様　「いえいえ、私が結婚する前からですから２０年ちょっと経ちましたね」

クマ　「ですよねぇ　　引越しされちゃうのは寂しいですけど３人家族で手狭になった感じですかね？」

奥様　「そうですね、ほんと思い出一杯のアパートにお別れするのは寂しいですけど、新しいマンションに引越してからもよろしくお願いしますね」

クマ　「えっ・・・　うちの管理物件に引越されたんですか？」

奥様　「あれ、知らなかったんですか、お宅の仲介で◯◯マンションに引っ越したんですよ」

何とも書類を良く見たら引越先がうちの管理しているマンションでした。

これでお別れだと思ったのですが、実に良い流れに感謝です。

ホント、２０年７ヶ月の居住でしたが、壁もキレイで丁寧に使っていたことが良くわかりました。

さすがに新築時のクロスなのでオーナーさんにフルでリフォームしてもらう予定なのですが、２０年経っても「運び出された荷物のあとは畳の色がそこだけ若い」んです。

（知らないって？）

部屋をボロボロにしていく滞納者なんてのもいますが、ホント長く住んで頂いた上に丁寧に使って頂けるなんて嬉しいものですね。

ではまた明日

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記録してない時には

「ちょっと前の話しなんだけど覚えてるかな？」

と、管理課K1さん（女性）が自分に質問してきました。


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内容的には自主管理している大家さんよりアパートの解約立会を頼まれて当初の契約時のやり取りが不明確との事です。

K1　「これさ、クマさんが契約してるんだけど覚えてる？」

クマ　「なんだっけ？　◯◯さん・・・　　文鳥飼ってる人だね」

K１　「この部屋、法人契約から個人に切り替えた時に敷金の覚書をクマさんが作ったでしょ？」

クマ　「えっ　何だか全然覚えてないなぁ・・・　　メールで記録が残って無かったの？」

K１　「平成１４年の話しだからまだGメールやってない時代でしょ」


うちの場合、平成２１年からGメールで情報共有するようになり、各種データもビジネス版のDropboxで共有しています。

と、言う事でそれ以前の情報に関しては賃貸管理ソフトに頼っていたか、契約書類と一緒に紙で保存していた感じです。


クマ　「１５年も前の話しか・・・　　覚書になんて書いてあるの？」　

K１　「当初法人が預けた敷金を全額返金して◯◯さん（新借主）が敷金を入れ直して、その直後に法人でハウスクリーニングと畳の表替えとクロス張替え３０平米分を精算するって」

クマ　「法人契約を完全に終わらせて借主は変わったけど、当初からの入居者が借主になったって事でしょ」

K１　「だよね、でも入居しっぱなしだからクリーニングもクロスの張り替えもやって無いでしょ？」

クマ　「そうだねぇ・・・　なんだか忘れちゃったよ」

K１　「で、大家さんに確認したら覚えて無いって言うんで、敷金の返金関係で混乱してるのよ」

この案件、確かに自分が法人（大手上場会社）との間で覚書を締結していました。

記憶を遡ると、法人契約を完全に終わらせたいとの事で、入居者が居住したままで解約精算をする合意書だと思います。

問題は、その精算とは別に現借主（最初からの入居者）が敷金を個人契約変更時に預け入れていることです。





当初借主であった、法人からの敷金を引き継ぐって事なら分かり易いのですが、恐らく完全に終わらせて欲しいと法人からリクエストされていたのでしょう。

クマ　「法人からのクリーニング費用とかリフォーム代は将来の退去時に使うって個人契約の賃貸借契約書に書いてあるじゃん」

K１　「そうなのよ、問題はその法人からのお金を大家さんが預かってるか聞いたら、先代がやってたからわからないって」　

クマ　「自主管理なんだから、大家さんに渡してると思うけど、うちで預かってるなら払わないとね」

K１　「でしょ、だから覚えて無いか聞いてるのよ」


遠い記憶を辿ると「どうせ返すお金ならお宅で預かってて」と言いそうな大家さんでしたので、当社の経理上の記録を遡るしかありません。

１５年前の通帳をひっくり返して確かに送金したとの証拠を探し出せるものなのでしょうか



経理担当に調べるようにお願いしたところ・・・

「預り金で預かってます」

通帳を調べるまでもなく当社で預かっていると判明しました。

管理課側では、覚書とか契約書の特約とかメモ書き的な記録とかを重視していましたが、良くよく考えてみたら一番お金の動きを記録しているのは経理だったという事です。


大家さんに請求する前に判明して助かりました


さて、本日は午前中に事務処理した後は、年末の挨拶でオーナー訪問をしてくる予定です。

自分の場合、１件あたりの滞在時間が長いので今くらいから回り始める感じです。

ではまた明日


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