心理的瑕疵アンケートの件

昨日、「人の死の告知に関するガイドラインについて（自然死の場合）」と言う題名でのアンケートをブログに掲載させて頂きました。

実は１か月後に事故物件への対応系の座談会企画にお呼ばれしていまして、賃貸物件の募集や管理に関わる皆様のご意見をお聞かせ頂きたいと思った次第です。

早速、１日も経たないで７０人以上の方に投票を頂いておりまして心より感謝致します。

座談会まで１か月の間に寄せられたご意見を分析させて頂きたく思っておりますので、引き続きよろしくお願い致します！

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このアンケート機能ですが、人気ブログランキングのアンケートシステムを使っていまして、説明書きが１２０文字までとなっていたり、あまりカスタマイズが出来ない感じでして、もう少しいろいろ書きたかった感じです。

もっとも、あまり詰め込み過ぎてもわかりにくくなりそうなので、今回はシンプルに自然死での告知についての質問にしています。

詳しい趣旨は昨日のブログ記事もご参考頂ければと思っておりますが、この問題はせっかく国交省さんでガイドラインを作って頂いたのに現場最前線では「告げなくても良い事項に該当するから告げない」とバッサリと割り切ることに抵抗を感じると言った「倫理観的な部分についての葛藤」があると思えたのでアンケートで聞いてみたいと言う趣旨のものです。

まぁ　「告げてはいけない」くらいの強制力のある法律ができた訳では無いので、ある意味自主判断のような感じになっている訳ですが、賃貸物件オーナーさんや管理会社の立場としては「いつまでも過去の事を言われ続けるのはおかしい」と思うものです。


国土交通省さん発表のガイドラインでは
自然死（特殊清掃なし）の場合は原則として告知不要。
その他の死（特殊清掃した自然死や自殺等）の場合は概ね３年間は告知（賃貸の場合）。

と言った感じで、自然死は告知しなくて良い＆自然死以外でも３年経てば告知しなくて良いと言う内容になっています。

「告知しなくても良い事案だから触れなくていいでしょ」

先日、特殊清掃が必要であった孤独死案件で、きちんと告知をして借りてくれた入居者さんの解約がありました。

この物件は当初発見まで３か月経過していたので、部屋の傷みが酷く大規模なリニューアル工事を行って過去の雰囲気を消した明るい雰囲気の物件になってから客付けをしていました。

当然ながら告知をして客付けしたのですが、告知をしても過去の平成初期からの賃料よりは高くなり、リニューアルした物件としては相場的に安い程度の賃料を設定。

今回退去された入居者さんは告知内容を理解されて５年近く入居されての解約です。

クマ　「思いっきりリニューアルしてあるんだし、ガイドラインに則って３年以上経過しているんだから告知不要でいいでしょ」

スタッフ　「お客さん案内して過去に亡くなったとか無いですかって聞かれたらどうしましょう？」

クマ　「・・・　 知ってるのに嘘をつく訳にはにはいかないから言うべきでしょ」

スタッフ　「部屋を案内して気にいってくれて契約している時に言われたら話が壊れると思いますよ」

クマ　「まぁ　前の人が５年も住んで幽霊が出たりしなかったんでしょ？」

スタッフ　「そう言う問題では無いと思いますけど・・・　喜んで部屋を決めてくれた入居者さんに悪いし恨まれたく無いですよ」

クマ　「だよねぇ　でも告知すると入居したく無くなって賃料に影響するだろうね・・・」


自分も接客をする営業スタッフのお客さんに悪いと言う気持ちは良くわかります。

結局のところ、オーナーさんとも相談して、ポータルサイトや図面には告知の件は書かず（ガイドラインでは告知が不要とされていますので）店頭に来て興味を示した方に

・過去に自然死に該当することがあった。
・その際には大規模にリニューアルした。
・その事をお伝えして入居者さんが約５年住んでくれた。
・国交省のガイドラインでは告知不要となっているので告げなくても良いが告げます。

と、言う扱いにしようとのことになり、先日その形でも新しい入居者さんが決まりました。

もっとも、この案件は過去の出来事の際に近隣に知れ渡ったことも影響していますし、オーナーさんの判断も大きいと感じるのでケースバイケースではあると思っています。

自分は令和３年の１０月のガイドライン策定時には、ガイドラインの通りに出来る世の中の流れになると思っていたタイプなのですが、発表から３年経った現在、そのようなことが課題になっているのです。

と、言うことで本日もアンケートを掲載させて頂きます。

ぜひ、まだ投票されていない方のご意見をお願いします。
投票された後には皆様からの投票結果が確認できます。
※恐縮ですが今回は物件オーナー様又は管理会社・仲介会社様のご参加でお願いします。





よろしくお願い致します！


ではまた明日

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アンケートへの回答お願いします。

安否確認の依頼があって実際にお部屋で亡くなっていたと言う案件は年に何回あるのか・・・

まぁ　物件に住んでいる方のご年齢とか関係すると思いますが、当社の場合はワンルームや１Ｋタイプの物件比率が高いので経験が豊富になるのでしょう・・・

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２人以上で暮らしていれば異変に気がついて素早い対応が出来ると思うのですが、１人暮らしであれば勤務先の方から「出社して来ない」と言うことで安否確認依頼が来ての発覚が大半です。

働いていない方の場合は高齢者であれば定期的に通っているヘルパーさんや行政系の担当さんからの連絡で対応する感じになるのでしょう。

働いている方や行政と接点がある方に関しては、そこまで長い間放置と言うことは少なく、気温的に夏場よりはガイドラインに基づいた自然死対応の範囲内になることが多い感じなのでしょう。


国土交通省さんがせっかく基準を発表してくれたのだから、大家さんや管理会社側としてはその通りに対応したいと思っています。
※ガイドラインは裁判例等に基づいて作成されていますが、法律で決まった場合のような強制的な力まではありません。

が、仮に自然死で告知義務が無い場合に何も告げず募集活動をして「部屋で亡くなったとか無いですよね？」何て聞かれてしまった場合には嘘はつけないと言うのが現実でもあるのでしょう。

特に契約段階での確認があった際に「そのような事がありましたが、自然死のために告知義務は無いとされているんですよ」と伝えて「それなら良かったです」なんて言われる訳はありません。


「契約したくなくなった」と言われてしまう可能性も高いですし、もっと嫌なのは引越しまで完了した後での問題勃発です。

当社の場合は、自然死の場合はガイドラインの内容とリスクをオーナーさんにじっくり説明して、オーナーさんの判断で対応することが多いのですが、「言わなくて良いなら言わないで欲しいけど、入居者さんに恨まれるのは嫌だから宜しく頼むよ」何て言われます。

実に難易度が高い判断をすることになります・・・






まぁ ケースバイケースの対応をしているのが実情ですが、ガイドライン通りの対応をすれば理屈的に正しいことになっても感情的に宜しく無い状態になると言うことなのでしょう。

と、長くなりましたが、今回はブログランキングのアンケート機能を使いまして、管理会社さんや大家さんのお考えをお聞きしたいと思います。


今回はガイドラインで告知が不要とされている「自然死についてのアンケート」ですが、告知をする必要がある「特殊清掃が必要なレベルの自然死の場合や自殺、他殺等の自然死以外の案件」、「３年経過後に告知不要となる案件」、「売買事例での対応」についてはアンケートの仕組上（解説文が１２０文字以内のため）今回は対応していませんです。

ではよろしくお願い致します。

（参考）
過去の代表的ブログ記事
国土交通省様関連ホームページ
宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン　全文（PDF）


翌日の追加記事もご参照下さい。

ではまた明日

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イイ感じで利用してます。

きのうの定休日、夕方までＰＣに向かってセミナー資料作成作業をしていました。

自分の場合、主催者さんからお題を与えられてその内容に合わせた資料を作成するのですが、毎年依頼して頂ける場合には前回と同じようなお題の場合でも１年間での変化とか何らかのリニューアルした内容を取り入れるようにしています。

ここら辺が結構大変でして、いつも取り掛かる際には「新作を作る」くらいの意気込みで始めるものですが、骨組みや結論的な部分はそう簡単に変わるものでは無いと言うことが自分的な不満でもあります。

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ブログだったら毎朝勝手に指が動いて書けるのに・・・


と、セミナー資料の作成と何が違うのかを分析すると捗り方がアップするような発見があるのではないか？

と、言うことでチャッピー（ChatGpt）にアドバイスを受けながらいろいろやる気が出た感じになっています。
ただ、他のソフトと連携して可能になった自動作成だと自分の意見と違うだけでなく言葉や感覚も違うものが出来るので、まだまだ自分で作った方が良い状態です。




とは言え、一昔前に比べたらまともな答えを出してくれるようになったと感心します。
これは「聞き方の問題」でもあったのでしょう。

どれだけ具体的な指示を出せるかで答えも違ってくるのでしょうね。

良いヒントをもらえた感じなので次回作くらいから新型と言えるような内容に仕上げることが出来そうな予感がしています。




とか思いながら資料の目次部分まで完成させたところで管理しているテナントのオーナーさんからトラブル相談のメールが来ました。

「敷地内にゴミを投げ込まれてしまうことが何度かあったのですが、今回はトイレットペーパーに包まれたモノがあったので困ってしまいました」との連絡。

メールには「１年くらい前にこの物件の近くの別物件に新聞紙に包まれたモノがあり、明らかに人のモノだったので、警察に通報したことがある」とのことで、今回もその続きかも知れないので嫌がらせなのでは無いかと心配になっているとのことです。


自宅に近い物件なので連絡直後に現地へ行って来ました。

オーナー　「休みの日にすみませんね・・・　これなんですよ」

クマ　「これ？　思ったより小さいですね・・・犬のフンを片しただけじゃないですか？」

モノは人のこぶし大程度ですので大きくはありません。

置いてあった位置が人や車通りの多い外灯のある歩道の脇なので、この場所で人がしたとは考えにくいと思います。
なので、歩道にあった犬のフンを踏まない様にと誰かが片した際にテナントの敷地に投げ込んだのでしょう・・・

モノは数ｍ離れた場所にもう１つありました。






オーナー　「犬の散歩するとビニール袋で回収するからトイレットペーパーなんで使わないと思うんだけど・・・」

クマ　「そうなんですか・・・　自分ワンちゃん飼ったこと無いので詳しくないです」

オーナー　「ペーパーで完全に包んであるってのがもっと不思議で、この場所で人がしたら包む何てできないでしょ？」

クマ　「確かに・・・　誰かが別の場所にあったモノをペーパーで包んで持ってきて捨てたってこと？」

オーナー　「もし嫌がらせでやっている人がいるならホント怖いのでどうしようかと思って・・・」


ちなみにメールが来た際チャッピーに返信文を作らせて１０秒もしないで出してくれた文章もありましたが、結構良く出来ています・・・



まぁ　現地も見ないでメールを返信するってのは自分的にブログネタにもならないのでチャッピー文章は送りませんでした。


結局のところ、本日警告文書を作成して現地に貼り付けしてくることにしました。

警察に届けることもオーナーさんにお願いしましたが、一応は不法投棄なのでパトロール強化します程度は言ってくれるかも知れません。

いろいろありますね・・・


と、言うことで本日も頑張ります！


ではまた明日

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感情調整が必要な時代？

「その年式の液晶テレビだと買取は出来ないので有料での回収となりますね」

と、言われてしまい仕方ないので有料回収をお願いしていたのが先月の１９日。

「年末は忙しいので１月中旬」と言われて昨日の午前中の指定で回収業者さんを待っていました。

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昔は市のゴミ処理場に連絡すれば粗大ごみで引き取ってくれたと記憶していますが、今時はリサイクルの法律とかしっかりしたことで「専門業者に依頼して下さい」と言われてしまいます。

まぁ　一番良いのは新しいテレビを買った時に引き取り依頼をすることだったのでしょう。

我が家では半年くらい前にリビングのテレビを新しくして、その際に古くなったテレビを自分の部屋に移動して使っていたところ１か月程度で映らなくなってしまいました。

そんな感じで新規購入時の引き取りが出来なかった訳です・・・

元々は２００９年になぜかテレビ局の取材班が我が家に来てどのようなテレビが良いか選定している様子から家電量販店までテレビを買うまでを密着取材された際に購入したテレビでしたので、１６年持った感じなので寿命だったのかと思います。

思い入れのあるテレビを処分するのは良いものではありませんが、回収業者さんが来た時に慌てないように庭先まで運び出しました。
今ではそんなに大型でも無くなった４２型ですが、ハードディスク内蔵の古いタイプなので一人で持つと重たい感じでした。

あとは業者さんを待つだけ・・・






と、思って自宅で待機していたのですが、１２時になっても来ないので業者さんに電話してみました。


クマ　「今日の午前中指定でテレビの回収を待っているのですが、どうなってますかね？」

業者　「申し訳ございません、担当に確認して折り返し電話させて頂きますのでお待ちください」


何か、先月電話に出た担当とは違う丁寧な雰囲気の男性でした。

５分くらいして折り返しがありました。

業者　「申し訳ございませんが、受付した記録が無いです。　会社をお間違えでは無いですか？」

クマ　「え・・・　そうなの？　でも自分の携帯の通話履歴の番号で電話してるし、他の業者なんて電話してないので間違い無いと思いますよ」

業者　「申し訳ございません、もう一度お客様の住所と引き取り内容を教えて頂き再度予定を組ませて頂きます」

クマ　「・・・　今日の１０時から１２時の指定で金額が９１００円だって具体的な回答があったのに何だったんですかね？」

業者　「え・・・　うちは９１００円の料金での対応は無いのでおかしい話しですね」


「おかしいのはそっちだろ！」　と、言いたくなりましたが、まぁ 大した予定があった訳でも無いのでリスケジュールに応じました。

業者　「料金は９０００円となりまして最短で来週の水曜日でいかがでしょうか？」

クマ　「そうですか、それでお願いします」

業者　「ありがとうございます、私、担当の〇〇と申しますのでよろしくお願い致します」


もし、自分が間違えて他の業者さんに手配していたのであればその業者が回収に来ると思いますし、何よりも通話履歴の電話番号が１つしか無いので間違えようが無いです。


こう言う「約束したのに忘れられた」と言う案件がお客さんの激怒スイッチが入る典型例なのです。

特に、賃貸物件での修理依頼の話しだと、入居者さんが業者の都合に合わせて会社を休んだのに「業者が来なかった！」と大激怒したりすることになりかねません。

「自分は悪くないのにあんたの対応はなんだ！」と言うのがスイッチを入れる大きな理由となるのでしょう。









ここから先が激怒系の新しい流れ


「無駄となった時間を返してくれ！」などと実現不可能な要求を管理会社にぶつけられることもある訳ですが、そう言った分類に関してカスタマーハラスメントの扱いをすると言うことが時代の流れとして進んで来ています。

昨日の午後は別宅にて依頼されているカスハラ対応系セミナーの準備をしていましたが、令和７年４月に施行される東京都のカスハラ防止条例に関しての情報が多く出て来たことで自分の会社での対応方針の改定作業も出来た感じです。

来月初旬にはリニューアルした新作を完成させようと思っていますので頑張ります！






と、言うことで本日の定休日も資料作成に集中する予定です。




ではまた明日

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