紹介はありがたいけど・・・

昨日くらいから天気が良くなり急に暑くなりましたね。


ニュースを見ると近畿地方まで梅雨明けしたとの事で、関東も梅雨明けしたように思ってしまいますが、来週の１５日くらいの予報みたいです。

我が家の隣の生産緑地の田んぼも稲が順調に育っていて何よりですが、これから台風シーズンになると言うのも毎年の試練みたいなものなのでしょうね・・・

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昨日は定休日で結構な時間ＰＣに向かっていたのですが、ブログに書いた事が無い若い頃の思い出をまとめていました。

高校時代に山岳部だった話を書いていた際に、久しぶりすぎるタイミングで部活の後輩から電話が掛かってきました。

何かこう言う偶然は怖いものです。


後輩　「先輩さ、不動産のことで聞きたいんだけど時間いいかな？」

クマ　「珍しいな、何年ぶりだろ、何かあったの？」

後輩　「俺の知り合いの話しなんだけど、千葉市内で賃貸の部屋探してるんで先輩に頼める？」

クマ　「売買なら対応できるけど賃貸は地元の不動産会社で探してもらった方が良いと思うぞ」

後輩　「そうなの？　犬が飼える賃貸の部屋なんで探すの難しいんでしょ？」

クマ　「ペット飼える物件があると思うからネットで検索して良さげな物件があったら直接不動産会社に連絡して話を進めるのが無難だよ」

後輩　「そうなんだ、全然そう言うのわからないんだけど、何を伝えればいいのかな？」

クマ　「住みたい場所とか広さとか家賃だけど、一番は犬の種類とか体重だから最初から伝えておくべきだよ」

後輩　「１４ｋｇある雑種って言ってたから結構重い感じかな・・・　家賃は２０万円まで大丈夫だって」

クマ　「凄いね、うちの近所なら２０万円も賃料払ったら戸建が２棟借りられるよ、まぁ　自分が間に入ると不動産会社が嬉しくないから直接が無難だから」

ここら辺、１００ｋｍも離れた場所の不動産会社が間に入って部屋探しする場合と、直接対応した際の仲介会社の反応の違いを説明しておきましたが、部屋探しを機動的に実施する点では地場の会社が無難な選択となるのでしょう。


そんな感じでせっかくの紹介を断ってしまったように感じたかも知れませんが、良かれと思って迷惑になるような可能性が高いと思った次第です。


また飲みにでも行こうとの話になりましたので、近いうちに実現したいところです。


さて、本日は午前中にバタバタと案件対応が続き、夕方からは終活サポートの一環でご相談を受けてきます。

１５年前に土地の仲介取引をして、更に数年前には息子さんに土地を買って頂いたお付き合いのあるお客様でして、相続に備えて心配事を消しておきたいとのことでした。


頑張らせて頂きます！


ではまた明日

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始まりますね。

きのうは、管理物件の施設開所式へ参加させて頂きました。

地鎮祭には何度か参加したことがありますが、開所式と言うのは初めてです。
神主さんと巫女さんによる安全祈願が厳かに執り行われた後に関係者によるテープカット。
素晴らしい式典でしたよ。

←写真撮らなかったので、チャッピー作のイメージです・・・

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賃貸物件なのですが、築３０年の建物を用途変更＆エレベーターや外階段を設置することの難易度がどれだけ高いものか、１１ヶ月と言う期間を掛けて痛感しているところです。

１１ヶ月と言うのは借主さんが決まって、賃貸借契約を締結してからの期間でして、初動に関して調べてみると２０２３年の７月でしたので３年がかりで対応していた案件となります。




ここまでが立上げまでの難しさと言うことで、以降は運営される大変さがあると思います。

介護付き有料老人ホームなので、利用者さんやご家族を助けるだけでなく、そこで働く人の雇用も生み出すと言う地域社会の役に立つ立派なお仕事。

自分自身もそのうちお世話になるかも知れませんので、益々のご発展を願うばかりです。


工事が完全に終わって、募集活動に入ったらまたご報告させて頂こうと思っています。



考えてみると、仲介契約して終わりとか、工事が完了したら終わりと言った終わり方をしないのが、管理会社なのでしょう。


建物がある限りお付き合いをさせて頂ける貴重な立場に感謝です。


ではまた明日

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大変なのは誰？

「期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる」

と、言う定期借家契約についての条文が借地借家法第３８条の１項に書いてあります。

詳しくはこのページがわかりやすいです。

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定期借家契約は、期限が来れば更新することなく賃貸借契約を終了することが出来る契約で、転勤の間だけ所有している自宅を貸したいとか、２年の定期借家契約にしておいて滞納や素行が悪い借主だった場合は再契約をしないと言った牽制力を持たせる目的に優れた契約です。

うちのエリアだと、お得意さんの大手法人に嫌がられるので使わないことが多いのですが、普通賃貸借契約での退去に苦労している自分的にはもっと利用を促進するべきだと思っています。

平成１２年に出来た法律なので、施行当時のことを覚えていますが、「これからは全部定期借家契約になるのではないか」何て考えていましたが・・・

この定期借家契約の成立条件である、上記の条文には「公正証書による等書面によって契約をする」と言う文言があります。

サラッと読むと公正証書で契約するのだと思うものですが、よく見ると「よる等」となっていまして公正証書では無い普通の契約書面で契約をしていることが多いです。

※事業用定期借地契約に関しては借地借家法の第２３条の３項で「公正証書によってしなければならない」と成立要件にされています。


そんな感じなのですが、当社の管理している物件で「必ず公正証書にして欲しい」と言われているテナントさんの契約がありまして、今年が５年に１度の契約終了期限となっています。

で、今回はこのテナントさんの定期借家契約３件分を自分が行政書士業務として引き受けることにしました。

既に公正証書遺言に関して何度か対応しているのですが、定期借家契約の公正証書化サポートは初体験です。

昨日は貸主・借主の必要書類が揃ったので、メールで公証役場に対応依頼の通知をした感じですが、これがまた過去のデータを見比べたりいろいろと手間が掛かるものです。

ちなみに、前回は５年前に弁護士先生が対応してくれたそうなのですが、契約書を一番最初に作った人が相当な苦労をしたものだと良くわかりました。


この建物の契約担当であるＮ部長に過去の経緯を聞いてみました。

Ｎ部長　「貸主さんが前回の弁護士さんが高かったので安い人探して欲しいって言われたんで、うちの社長が出来るって言ったら頼まれたんだよ」

クマ　「そうなの？　契約書を最初から作ったら高くつくし、頼まれた弁護士さんだけでなくて公証人さんの手数料も入っていると思うよ」

Ｎ部長　「〇〇万円だよ、もっと安く出来るでしょ」

クマ　「今回は再契約だし期間以外変わらないんだからチャレンジしてみるけど、契約書の作成って最初に作る人が相当に頭使うんだから高いとか言っちゃダメだ」

Ｎ部長　「は？　公正証書の元になる契約書は俺が作ったんだよ、中身は大部分うちの条文のコピペだから」

確かに公正証書を良く見ると、当社が所属団体の契約書式を物件にあわせてカスタムしている内容でした。

この最初の公正証書もＮ部長が作った契約書を弁護士先生に渡して公証人さんが公正証書にしたものとのこと。

N部長　「公正証書の最後の方に出て来る修繕区分表とか現状写真のまとめも俺が苦労して作ったんだから一番苦労したのは俺だよ」

クマ　「なるほど・・・　まぁ最後に公証人さんが公正証書にしたってのが一番大きな話ってことか」


そんな感じで管理会社の重要な役割を再認識した次第です。


この案件、最後まで完了したらまた報告しますね。




さて本日は、土地の売買契約が１件と、夕方に事業用テナントの建築に関する打ち合わせをワンちゃんのいる地主さん宅でしてくる予定です。

去年の２月にハウスメーカーさんから提案を受けていた件で動きがあったとのこと。

どうなるかわかりませんが、しっかり対応させて頂きます。





ではまた明日

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長かった・・・

１年ちょっと前はドローンを飛ばして楽しませてもらっていた建物。

この時はその後に大変過ぎる出来事が待っているとは想像もしていなかったのですが、昨日はこの建物に関しての節目の日となりました。

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あまり詳しい事を書くのはやめておきますが、延床面積２００坪強の賃貸管理物件での難易度の高い用途変更の承認が下りました。

これがまた、専門家チームに任せてトータル１０ヶ月。

この、「答えを待つ」と言う期間がどのくらいなのか最初からわかっていれば良かったのですが手探り状態で、「まだダメなの？」の繰り返しに思えた感じです。

ただ、当初ＡＩに具体的な内容を入れて聞いてみた際には「許可まで１年は見ておいた方が良い」との回答でしたので、ＡＩの回答が合っていたと言うことでもあるのでしょう。

難易度が高いって理由は検査済証が無い建物だから・・・

まず出だしは「この建物が適法に建築されているのか証明して下さい」から始まりました。

「平成初期の築とは言え、建築確認を受けて建築しているのだから適法でしょ？」

と、思ってしまいますが、これがまた当時は検査済証を受ける為の完了検査をしないことが多かったらしくて、世の中には検査済証が無い建物が結構存在しているそうです。

そのお陰で、国土交通省が定めるガイドラインに基づいて現況を元に構造計算し直したり様々な証明をして「当時の法律に適合している」と言う適合証明を取ることから始まりました。

「設計図書が揃っているんだから問題無いでしょ？」

これがまた「その設計図書と建物が同じ構造なのか証明して下さい」と言われてしまい苦戦・・・

当初は民間の指定確認検査機関に持ち込もうとしたのですが、検査済証なし建物のガイドラインが２０２５年の４月に新制度に移行したそうで、対応出来ないと言われて構造計算や用途変更に強いと言われている建築士先生に依頼。

令和７年８月　　　　建物賃貸借契約締結
令和７年９月から　　市役所の担当部署と協議を重ねて構造計算その他法令上の課題を絞り出す。
令和７年１２月中旬　３ケ月の準備と協議の結果、市役所で適合証明申請受付
令和８年１月初旬　　市役所から適合証明取得

ここでやっと、用途変更申請に移行できる状態になりました。
しかしながら、建物の使い道変更に伴ってエレベーターやスプリンクラー設備等の新設も含めて設計し直して、現在の最新法令や条例に準拠させると言うことでの難しさも加わり役所の担当さんも建築主事との協議で苦労されていた感じで従前から用意していた申請書類に対しての注文多数。

令和８年１月中旬　　市役所で用途変更申請受付
これがまた、最新の法令にあった適法性を守る為に追加するべきものと、少しでも建物をいじると全体に影響することで図面変更の度に更なる計算のし直しとなることの繰り返し・・・
建築主事さんの最終チェックを通過した後に消防法に基づく消防同意をクリアするまでに５ヶ月

令和８年６月１５日　用途変更の確認済証交付
申請から５ヶ月での承認となったのですが、トータルすれば１０ヶ月。
借主さんのサポートを続けてきた当社のＮ部長は、建築士さんや今後行われる工事業者さんとの連絡係をしていたことで、ストレスＭＡＸ状態になっていたので泣いて喜んでいました。

「お疲れ様」と言えるのは工事完了後となりますが、大きな関門を通過したことは喜ばしい限りです。

今後は大急ぎでの工事施工の段階となりますので、また別の苦労が待っています。

このストレスは間違いなくＮ部長の経験値の上昇として跳ね返ってくることでしょうね。




ではまた明日

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