賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

売買関係

ローカルルール・・・

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その問題は結構パワーがいるんですよね・・・

先日、売りに出している土地の金額交渉を買主である建売業者さんと打ち合わせをして、もう少しで契約ができそうな場面まで来て様々なリスクや課題についての話しになりました。


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建築価格が上がってしまうことが止められないと土地の値段を安く仕入れるのが建売業者さんの課題となるのですが、そのような世の中の状態になっていても売主さんは高く売りたい訳です。

売りたい希望額と買いたい希望額が吊り合ったとしても、広い物件なので諸案件に関しての諸費用想定や手間もバカになりません。

そんな複雑で面倒なことを乗り越えるのが自分の仕事なのでしょう。

今回の案件、かなり大きな土地で長年に渡り空地だったこともあり、近隣住民の方が物件の前の公道部分をゴミ置き場として使っています。

自治会の班によってブロックごとに置き場を利用する民間ルール的な話しなのですが、アパートやマンションだと建築時に物件敷地内にゴミ置き場を設けるように指導されますが、戸建ての場合は分譲地のような開発エリア以外は周辺住民の方が決めた公道部分を置き場とすることがあるのが面倒なところです。


そんな感じで我が家でも使っていた置き場を追い出されて苦労した事もありますし、誘致した診療所の前にゴミ置き場があるからと自治会の区長さんと協議してイヤイヤご移動頂いた苦労も味わっています。


「このゴミ置き場の移設は、御社(買主さん)でやって頂けませんか?」

と、言いたかったのですが、そんなことは買主さんから見たら余計な仕事です。

遠回しに地域住民管轄のゴミ置き場移設ノウハウを担当さんに聞いてみたところ、苦労するのはどこも同じ様で、いろいろ物語をお持ちな感じでした。

まだ、最終的な買い付け金額が提示されていないのですが、買主業者さんはかなりシミュレーションして詳細な値付けをしています。

もちろん、売り出しの際は分譲地としてゴミ置き場を設けることになるのですが、その置き場は新しく分譲地の所有者となる方だけのもので、旧来の地域住民の方の場所までは設けません。

結局のところ、ゴミ置き場移設の交渉をお願いされたら買い付け金額が下がると言われてしまったので、自分達で周辺住民の方と対応することになりました。


10311近日中に買い付けが届くので、新たな物語が始まることでしょう。

ちなみに、今回の案件の様子をチャッピー(ChatGPT)に描いてもらったのですが、「敷地の中では無く公道にあるゴミ置き場」とか、「歩道に収まる程度の大きさ」何て感じで指示しても思う通りに描いてくれませんでした。

もっとも、実物写真を載せたくないからイラストを描いてもらっているので詳細過ぎたら載せられなくなる訳です・・・

何か面白い絵ではあるので載せておきます







さて、本日(31日)も定休日です。

早いもので10月も終わりですね。

いろいろ宿題を抱えているので本日はパソコンの前で集中しますが、夕方くらいにショッピングセンターでも行って気分転換しようと思ってます。


ではまた明日


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勢いありますね。




1009月曜日に引続き昨日も売買の決済がありました。

普段は1時間ちょっと掛かるのが普通な感じですが、昨日は買主さん(建設会社)が融資を使わない現金決済で登記書類の確認を司法書士さんが行い、OKが出たら買主さんの経理担当に電話してネットバンキングで振込むタイプでした。





心配性な自分とN課長は大体において決済の集合時間20分前には応接室に入って書類を整えて待っている感じです。



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売主さん買主さん、司法書士の先生が決済開始時間の5分前に揃ったので決済開始。

今回は土地に抵当権も無く買主さんも融資を使わずだったので司法書士先生の手続きも早く完了。

「書類整いました」と言われて買主さん(社長さん)が会社の経理担当さんに連絡。

まず、司法書士先生のスマホに登記料の入金を知らせる通知が入り、売主さんの口座にも着金を確認。

10時10分に全て完了・・・

合計15分で決済完了するとは自分の中では過去最短記録でしたよ。

今回の買主さんとは6年前からのお付き合いです。

今までは収益物件を専門に買って頂いたのですが、今回はM&Aで老舗の建築会社を買収されて建築部門が出来たことで土地の購入や老朽化した建物も積極的に対応してくれるとのこと。

決済が終わってから、当社の地主さんが抱えている案件について購入できるか現地案内をさせて頂きました。

PXL_20241008_022505307-EDIT個人では購入しない広い土地に関しては建売業者さんに購入頂くことが多くあったのですが、最近は建築費の高騰で建売業者さんの元気がなく、「在庫が無くなるまで無理です」と売主さんの希望額に全く届かない返答がほとんどな感じです。

「そう言う時が仕入れのチャンスなんですよ」と言ってくれる業者さんは実にありがたい。






PXL_20241008_023954794-EDIT土地だけでなく、古くて大きな建物について再生するか取り壊して再活用するかで頓挫している案件も建設会社ならではの目線で良い反応があった感じです。

大きくて頑丈に造った建物は解体費用を考える時期になると広さと頑丈さが恨めしく思えてくるものですが、ホント解体費用の値上がりも影響が大きいものですね。







10092案内した物件は、再生して賃貸するか取り壊すか迷っているところで現在全空状態なのですが、室内廊下が長く面積も200坪と広くて天井が高い部分もあるので、次の対応が決まるまでドローンの練習場に出来ないかなとか考えてしまいました。

ドローンは練習する場所がホント少ないし、外で飛ばそうとすると申請とか面倒なので申請不要な室内で飛ばせる場所は貴重です。

まぁ 高さ3mとかしか飛ばせないので狭いところでの操縦テクニックを磨く程度になるのでしょうけど・・・






次の活用方法が決まるまでコイン駐車場にしている空地のような感覚で一時利用の出来るビジネスもありなのでしょうね。



さて、本日は定休日ですが先週遊んでしまい頼まれた宿題が溜まってしまったので1日頑張ります!





ではまた明日


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部活は?




昨日は戸建とアパートの売買契約&決済がありました。

ちょっと癖のある2棟の物件ですが、現金購入で買主さんにも売主さんにも念入りに事前説明をしての一括決済。




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癖があるって何かは書けないのですが、以後当社が管理しますので買主さんは特別心配なく賃貸経営されることでしょう。


kessai融資の絡まない決済だったので、会社で対応になるかと思いましたが、買主さんが老舗の法人さんで親しくされている銀行さんに話をつけてくれて応接を借りてくれました。

銀行によっては場所を貸して頂けないこともあるので、助かりますが、結構なお得意さんなのでしょう。








自分、売主さんとも買主さんとも長い付き合いなので出身高校を知っています。

同じ高校の同学年のはずなのですが、売主さんに聞いても買主さんに聞いてもお互いに全く記憶に無いとのこと。


売主 「何組だったんですか?」

買主 「何組だったっけ? 担任が・・・ 顔は出て来るけど・・・ 名前が思い出せない」

売主 「自分は野球部だったけど部活は?」

買主 「自分は卓球部で、顧問の先生が〇〇先生だった」

売主 「あぁ 〇〇先生ね、野球部は〇〇先生だったよ」


古い記憶の断片が繋がると連鎖していろいろ思い出すのが脳の仕組みなのでしょう。

しばらく昔話で決済の場を盛り上げてくれました。

高校は1学年400人いたそうなので、記憶に無い人もいるのでしょう。

授業を担当した先生を忘れても部活の先生は忘れない。

そんなものなのでしょうね。

ちなみに売主さんも買主さんも80歳なので、65年くらい前の記憶です。


「お互い年を取ったよね」との言葉が出てくるのも定番。

売主さんは所有していた収益不動産を終活の一環で処分したいとの希望、買主さんはお子様達の為に収益物件を買い進め中。

見事にマッチング出来て良かったです。



さて、本日はこのあと土地の決済で出かけます。

昨日とは違う銀行ですが、こちらも癖がある土地で難航した物件でした。

こちらも売主さんの終活での売却。


ホントお話しを頂けることに感謝です。



ではまた明日


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捨てられない・・・




2階建まではいらないのでコンパクトな平屋を建てたいです。

とのお話しに関わることになりました。


老朽化したご自宅を取り壊して高齢のお父様が一人暮らしをする建物なのですが、大きな建物は不要ですが、どのくらいまでコンパクトにしても大丈夫かイメージが湧かないとのこと。




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住むのは1人なので20坪もあれば良いと思いますが、もしお父様が使わなくなった場合には貸家にするのか誰かお身内が入居するのか売却するのか等、先の選択肢についても検討するべきでしょう。

ちなみに、お嬢様方は既に独立されて別の場所にご自宅がありますので、実家に戻ることは無い感じです。



1007たまたま当社の管理している平屋の戸建貸家があったので、お父様とお嬢様2人を案内してきました。
戸建貸家と言っても、自分のブログにギリギリ新築時の記録が出てくる築19年、当時としては最先端の物件です。

お父様 「1人で住むんだからこんな広さで充分だ」

クマ 「これで20坪弱な感じです」

お嬢様 「これじゃ今の家の家財道具が入らないでしょ」







確かに今のご自宅は古いとは言え昔ながらの家財道具満載なので同じだけ移動したら寝る場所が無くなります。

クマ 「生活するだけなら、この広さで充分だとわかりましたね」

お嬢様 「あとは、荷物をどれだけ捨てられるかってことですよね・・・」

クマ 「ですね。 断捨離がどれだけ出来るかに掛かっているのでしょう」

お嬢様 「高齢者は物を捨てないで取っておくから、結局面積を増やさないとダメなのよね」

お父様 「俺はこのくらいで充分だと思うけど、外に物置作れば何とかなるんじゃないか」



2階建てにしないのは、お父様が二階に上がれないからなのですが、二階建てと同じくらいの面積を平屋で造ると言うのも贅沢な感じになるのでしょう。

ホント思い切って古い家財道具を断捨離できれば良いのでしょうけど、高齢者の方は「もったいない」と言う気持ちが強くて物を捨てないような気がします。

物を大切にすると言うのは悪い事では無いと思いますが・・・

自分、そこら辺は良く知っていますが、自分自身がそのようにならないように気をつけたいと思っています。

まぁ コンパクトに建てて一人暮らし用に限定するよりは将来的に貸す場合にも売る場合にも選択肢の広がるファミリー需要に合わせた戸建てが良いのでは無いかとお伝えしましたが、どうなりますでしょうかね。



さて、本日はアパートと戸建ての同時決済でこれから銀行へ移動します。

結構難易度の高い案件でしたので、ホッとしていますが今回は珍しく自主管理物件を売却したので管理戸数が減らず、逆に買主さんから管理を頂けたパターンでした。

ありがたいことです。



ではまた明日


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あやちゃん先生と対談させて頂きました。


株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 勤務
令和5年4月 代表取締役就任
(保有資格)
特定行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士
二等無人航空機操縦士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com