勢いありますね。

月曜日に引続き昨日も売買の決済がありました。

普段は１時間ちょっと掛かるのが普通な感じですが、昨日は買主さん（建設会社）が融資を使わない現金決済で登記書類の確認を司法書士さんが行い、OKが出たら買主さんの経理担当に電話してネットバンキングで振込むタイプでした。





心配性な自分とＮ課長は大体において決済の集合時間２０分前には応接室に入って書類を整えて待っている感じです。

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売主さん買主さん、司法書士の先生が決済開始時間の５分前に揃ったので決済開始。

今回は土地に抵当権も無く買主さんも融資を使わずだったので司法書士先生の手続きも早く完了。

「書類整いました」と言われて買主さん（社長さん）が会社の経理担当さんに連絡。

まず、司法書士先生のスマホに登記料の入金を知らせる通知が入り、売主さんの口座にも着金を確認。

１０時１０分に全て完了・・・

合計１５分で決済完了するとは自分の中では過去最短記録でしたよ。

今回の買主さんとは６年前からのお付き合いです。

今までは収益物件を専門に買って頂いたのですが、今回はM＆Aで老舗の建築会社を買収されて建築部門が出来たことで土地の購入や老朽化した建物も積極的に対応してくれるとのこと。

決済が終わってから、当社の地主さんが抱えている案件について購入できるか現地案内をさせて頂きました。

個人では購入しない広い土地に関しては建売業者さんに購入頂くことが多くあったのですが、最近は建築費の高騰で建売業者さんの元気がなく、「在庫が無くなるまで無理です」と売主さんの希望額に全く届かない返答がほとんどな感じです。

「そう言う時が仕入れのチャンスなんですよ」と言ってくれる業者さんは実にありがたい。






土地だけでなく、古くて大きな建物について再生するか取り壊して再活用するかで頓挫している案件も建設会社ならではの目線で良い反応があった感じです。

大きくて頑丈に造った建物は解体費用を考える時期になると広さと頑丈さが恨めしく思えてくるものですが、ホント解体費用の値上がりも影響が大きいものですね。







案内した物件は、再生して賃貸するか取り壊すか迷っているところで現在全空状態なのですが、室内廊下が長く面積も２００坪と広くて天井が高い部分もあるので、次の対応が決まるまでドローンの練習場に出来ないかなとか考えてしまいました。

ドローンは練習する場所がホント少ないし、外で飛ばそうとすると申請とか面倒なので申請不要な室内で飛ばせる場所は貴重です。

まぁ　高さ３ｍとかしか飛ばせないので狭いところでの操縦テクニックを磨く程度になるのでしょうけど・・・






次の活用方法が決まるまでコイン駐車場にしている空地のような感覚で一時利用の出来るビジネスもありなのでしょうね。



さて、本日は定休日ですが先週遊んでしまい頼まれた宿題が溜まってしまったので１日頑張ります！





ではまた明日

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部活は？

昨日は戸建とアパートの売買契約＆決済がありました。

ちょっと癖のある２棟の物件ですが、現金購入で買主さんにも売主さんにも念入りに事前説明をしての一括決済。

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癖があるって何かは書けないのですが、以後当社が管理しますので買主さんは特別心配なく賃貸経営されることでしょう。


融資の絡まない決済だったので、会社で対応になるかと思いましたが、買主さんが老舗の法人さんで親しくされている銀行さんに話をつけてくれて応接を借りてくれました。

銀行によっては場所を貸して頂けないこともあるので、助かりますが、結構なお得意さんなのでしょう。








自分、売主さんとも買主さんとも長い付き合いなので出身高校を知っています。

同じ高校の同学年のはずなのですが、売主さんに聞いても買主さんに聞いてもお互いに全く記憶に無いとのこと。


売主　「何組だったんですか？」

買主　「何組だったっけ？　担任が・・・　顔は出て来るけど・・・　名前が思い出せない」

売主　「自分は野球部だったけど部活は？」

買主　「自分は卓球部で、顧問の先生が〇〇先生だった」

売主　「あぁ　〇〇先生ね、野球部は〇〇先生だったよ」


古い記憶の断片が繋がると連鎖していろいろ思い出すのが脳の仕組みなのでしょう。

しばらく昔話で決済の場を盛り上げてくれました。

高校は１学年４００人いたそうなので、記憶に無い人もいるのでしょう。

授業を担当した先生を忘れても部活の先生は忘れない。

そんなものなのでしょうね。

ちなみに売主さんも買主さんも８０歳なので、６５年くらい前の記憶です。


「お互い年を取ったよね」との言葉が出てくるのも定番。

売主さんは所有していた収益不動産を終活の一環で処分したいとの希望、買主さんはお子様達の為に収益物件を買い進め中。

見事にマッチング出来て良かったです。



さて、本日はこのあと土地の決済で出かけます。

昨日とは違う銀行ですが、こちらも癖がある土地で難航した物件でした。

こちらも売主さんの終活での売却。


ホントお話しを頂けることに感謝です。



ではまた明日

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捨てられない・・・

２階建まではいらないのでコンパクトな平屋を建てたいです。

とのお話しに関わることになりました。


老朽化したご自宅を取り壊して高齢のお父様が一人暮らしをする建物なのですが、大きな建物は不要ですが、どのくらいまでコンパクトにしても大丈夫かイメージが湧かないとのこと。

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住むのは１人なので２０坪もあれば良いと思いますが、もしお父様が使わなくなった場合には貸家にするのか誰かお身内が入居するのか売却するのか等、先の選択肢についても検討するべきでしょう。

ちなみに、お嬢様方は既に独立されて別の場所にご自宅がありますので、実家に戻ることは無い感じです。



たまたま当社の管理している平屋の戸建貸家があったので、お父様とお嬢様２人を案内してきました。
戸建貸家と言っても、自分のブログにギリギリ新築時の記録が出てくる築１９年、当時としては最先端の物件です。

お父様　「１人で住むんだからこんな広さで充分だ」

クマ　「これで２０坪弱な感じです」

お嬢様　「これじゃ今の家の家財道具が入らないでしょ」






確かに今のご自宅は古いとは言え昔ながらの家財道具満載なので同じだけ移動したら寝る場所が無くなります。

クマ　「生活するだけなら、この広さで充分だとわかりましたね」

お嬢様　「あとは、荷物をどれだけ捨てられるかってことですよね・・・」

クマ　「ですね。　断捨離がどれだけ出来るかに掛かっているのでしょう」

お嬢様　「高齢者は物を捨てないで取っておくから、結局面積を増やさないとダメなのよね」

お父様　「俺はこのくらいで充分だと思うけど、外に物置作れば何とかなるんじゃないか」


２階建てにしないのは、お父様が二階に上がれないからなのですが、二階建てと同じくらいの面積を平屋で造ると言うのも贅沢な感じになるのでしょう。

ホント思い切って古い家財道具を断捨離できれば良いのでしょうけど、高齢者の方は「もったいない」と言う気持ちが強くて物を捨てないような気がします。

物を大切にすると言うのは悪い事では無いと思いますが・・・

自分、そこら辺は良く知っていますが、自分自身がそのようにならないように気をつけたいと思っています。

まぁ　コンパクトに建てて一人暮らし用に限定するよりは将来的に貸す場合にも売る場合にも選択肢の広がるファミリー需要に合わせた戸建てが良いのでは無いかとお伝えしましたが、どうなりますでしょうかね。



さて、本日はアパートと戸建ての同時決済でこれから銀行へ移動します。

結構難易度の高い案件でしたので、ホッとしていますが今回は珍しく自主管理物件を売却したので管理戸数が減らず、逆に買主さんから管理を頂けたパターンでした。

ありがたいことです。



ではまた明日

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私設連合管？

あの物件の近くに美味いラーメン屋があるんだよ。

と、言うことで売買物件の現地調査にあたり、お昼をラーメン屋さんで食べることになりました。

近所だけでなく遠方のラーメン・うどん・蕎麦のお店に行きまくっている営業課N課長のおススメ店。

問題は現場確認作業の前に食べるとお腹いっぱいで動くのが辛くなること。
かと言って、現場確認作業に時間が掛かるとお店が閉まっちゃうかも知れない・・・



と、言うことで現場へ行く前に美味しく食べて来ました。

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今回の調査、去年の３月に賃借人さんに円満に退去頂いた案件で、その後オーナーさんのお子様が使う予定でいたところ、売却することになった物件です。


売買の過程で水道管の敷設状態に違和感があると判明して営業課Ｎ課長と現地調査へ行った形です。

水道局からの上水管埋設図をもらっていましたが、やたらと変な方向に管が埋まっている図だったので、古すぎて現況と違っている可能性もあるのでは無いかと思っていました。



が、いろいろ確認したところ、埋設図面の通りだと判明・・・





以前、水道局で取得した際に白黒コピーだったので微妙な細かいところを見落としていましたが、再度水道局で確認したところ、このエリアでは「私設連合管」と言う名称の他人と共同で使っている私設管が結構あるそうです。
簡単に言えば自分の土地に他人の為の水道管が埋設されていて、共同で使っている状態。
メーターが分岐しているのが救いですが、この物件の私設管は隣接地２件の他人様と共同している状態でした。





職員　「図面上の青い色の管が公共の管で、物件の南側だけにしか無いんですよ」

Ｎ課長　「この物件北側にも接道しているんで、上の管と繋げれば単独の状態になりますよね？」

職員　「この北側のピンク色は私設連合管ですので公共の管では無いので全利用者の許可と水量減圧のデータを添付して提出するとか細かい規定があるんですよ」

N課長　「確かに北側の私設管は終端が他の管に繋がって無いから水圧が落ちそうですよね・・・」

職員　「そうですね、このエリアは公共の管が無いうちに家が建ち始めたのでしょう」

クマ　「何か私設連合管て言葉自体聞いたこと無くて違和感あるんですけど、このままの状態で使うしか無い感じですか？」

職員　「そこら辺は周辺との合意と物理的な問題を解決すれば敷き直し出来ると思いますが、このままでも使えますし建替えすることも可能ですので」

簡単に言うと公共の上水道配管から自分の敷地内に私設管を設けるってのが普通の状態だとすると、その私設管を隣地と共有で作った状態と言うことなのでしょう。


配管に問題が生じたら単独で所有して入ればその所有者が費用負担して直すのだから、共同管の場合は利用者同士で負担割合を決めれば良いと考えれば、ある意味安く済むかも知れません。

しかしながら、隣地の利用者が払えないとか単独で引き直せとか始まると面倒なことになるかも・・・







クマ　「そう言うトラブルって無いんですか？」

職員　「基本的に私設連合管を作った段階ではお互いに合意していたのですから、新たな申し出を協議することはあっても勝手な変更は難しいのでは無いでしょうか」

一応、そう言う私設管が多いエリアなので「珍しい話では無いです」的に説明されましたが、役所では利用者同士の揉め事には関わらないそうです。

まぁ　予想通りでしたが勉強になりました。



さて、本日も定休日です。

午後からしばらく訪問していなかった千葉の実家に行って来ます。

母が、市で実施しているパソコン教室の抽選に当たって通い出したそうですが、予習復習が大変なのだそうでアドバイスが欲しいとのこと。

Ｗｏｒｄを教わっているそうですが、自分自身教わったことも無く自己流で長年やってきたので逆に新たな発見があるかも知れませんね。


ではまた明日

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