年内に終わる？

年末になって滞納による退去案件に進展がありました。

この案件は元自主管理大家さんが亡くなったことで当社が管理会社となった物件に住んでいる長期滞納者の案件です。

２０２２年に管理受託した際は物件を相続された新オーナーから「手荒なことはしないで欲しい」と言われた事で、「そう言う事でしたらその部屋の管理を外して欲しい」と言って管理しなかった時期もありました。

手荒なことなどする訳無いのですが、大家さんの自宅隣接のアパートで車の出入りも毎日確認できる状態なので顔を合わせて気まずくなるのが嫌だったのかも知れません。

しかしながら今年の５月に「やっぱり正常化したい」とお願いされたことで滞納者と話し合いを行い、年内に退去すると約束させたのでした。

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結局のところ滞納者を追い出すには「自分の意思で退去してもらう」か「明け渡し訴訟をする」のが選択肢となりまして、管理会社としては訴訟手続きをするのが一番だと説明しています。

ただ、本人訴訟するのが嫌だとなると弁護士先生にお願いするので当然ながら結構な費用が掛かる訳です。


「何年も滞納しているから部屋が無いのと同じ」　何て感覚になっていたのかも知れませんが、訴訟に関しては年内に退去に応じなかったら弁護士先生にお願いすることを決断されて、年内は当社を窓口にした自主的な退去を期待している感じです。

「２２日の夕方に御社へ行って状況をお話しして、２７日には明け渡します」

と、昨日ショートメッセージを受け取ったので降参して退去することになると思いますが、引越しをしている様子が無いので恐らくは残置物満載で解約立会をすることになるでしょう。

明日２２日は「残置物満載になるけど引越します」との打ち合わせに来ると思いますが夜逃げされるよりはマシなのでしょうね。



さて、昨日は地元の倫理法人会さん主催の忘年会がありました。

「アルコールは飲まない」と、思っていましたが「最初の乾杯だけにしておこう」に変わり「飲み過ぎに注意しよう」から「次は何飲もうか？」と変化して行き楽しい時間を過ごさせて頂きましたよ。

年内はアルコール摂取を控えようと思いました・・・






さて本日は朝から区分マンションの売買契約で売主さんと一緒に買主側の不動産会社へ行って来ます。

売れなかったら別の業者さんに頼むかも知れないと言われたこともあったので年内に契約出来たことに感謝です。



ではまた明日

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美味しい思いをさせて頂きました。

きのうは、Ｎ部長と一緒に中古住宅の売買契約で売主さんを訪問してきました。

これがまた神奈川県の三浦半島にある売主（３人共有）さんのお一人が経営されている天ぷら屋さんでの契約となり、お昼をご馳走になってしまいましたよ。

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シイタケがこんなに美味しいなんて・・・

海老椎茸とのことで更に美味しく感じたのですが、食材や油の質、全てにこだわり抜いた上で超ベテランの店主（売主さん）が調理している目の前のカウンターで頂く。









マツタケやウニ等々、素晴らしく美味しい料理を頂き、写真撮るのも忘れて至福のひと時を過ごさせて頂きました。

究極の天ぷらを目指しているとホームページにも書いてある通り、創業４０年超のお店ですのでプロ中のプロの技に感動しましたよ。








と、先に美味しいお食事を頂き、お店が一段落してからの売買契約手続き開始。

「せっかくだから飲んじゃいなよ」とのお言葉に甘えて瓶ビールを１本を飲んでしまったのですが、無事に手続きを終了できました。


「今度は家族と一緒に伺いますよ」と軽く言ってみたのですが、お店は金土日の週３日営業でお昼の部、夜の部ともに予約が必要とのことでした。

さすが人気店ですね・・・










今回の売買は、数年前に戸建ての賃借人さんにご退去頂く形での物語から始まっていますので、その期間も含めると４年くらい関わっていた感じです。

売主さんのお一人は法律の専門家で裁判官や検事さんのお友達が多いことから様々な対応法や裏話を教えて頂いて自分自身大変勉強になっています。







ご縁に感謝ですね。



ではまた明日

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お宝？

「滅多に無い話があったらどうするってことの説明なので心配しすぎないで下さいね」

と、前置きしておかないと心配性の売主さん買主さんは不安になることでしょう。


売買契約では万が一の事が起きた際の責任問題や賠償義務について説明するので、そのような事に慣れていない方には心配しすぎないような前置きや、かみ砕いた説明が必要になります。

昨日は相続により取得した土地の売買契約がありまして、売主さんは全く不動産取引に縁が無かった方なので気をつかう感じでした。

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売買する土地はアスファルト舗装してある月極駐車場で、買主の建売業者さんとは地中埋設物の契約不適合責任の条項が付いている契約です。

そこら辺、何度も取引している買主さんなので、多少の埋設物では問題にされないことはわかっていますが、多少かどうかは出て来るモノによるのでしょうから、その部分だけは過去に撤去費用が掛かった事例をしっかり説明させて頂いています。


ちなみに今回取引する駐車場には売主さんのお父様が自宅として使っていた時代からの物置がありまして、その物置に関しては中のモノを撤去すれば買主さんが撤去して頂けるとの話になっていました。

その点は良かったのですが、売主さんは物置の中を見たことが無いとのこと・・・






Ｎ部長　「コンクリートの基礎とか浄化槽とか地中に埋まっていたら撤去費用が発生しますけど、物置は買主さんが撤去してくれるってことで良かったですよ」

売主　「そうですね、ありがたい話しです」

買主　「あの程度の物置なら良いのですが、地中だけは掘ってみないと判断出来ないですので」

Ｎ部長　「物置の鍵は見つかりましたか？」

売主　「はい、今日持って来ましたので後で中を見に行きます」


と、言うことで売買契約の終了後に自分も含めて４人で現地へ行きました。

ちなみにＮ部長は靴とかファミコンとか古いモノが大好きで古物商の許可証まで取得している古物マニアです。

お宝があるのでは無いかとトキメキながら物置の鍵を開けました。

・・・

古タイヤ、タンス、昔のコピー機、ゴミっぽい何か。
どう見てもお宝には見えません・・・
さすがのＮ部長もお宝探しの意欲を喪失。

売主　「これ、私では捨てられないです・・・」

Ｎ部長　「撤去業者さんに見積もり頼みますね」






そんな感じで、いつもの撤去屋さんの社長に見積もりをお願いすることになりました。

ここら辺、物置の中のモノの撤去は売主さんだとしっかり説明しておいて良かったのでしょう。

大切なお宝なら屋外の物置に放置などしないのでしょうね・・・





さて、本日は午後から神奈川県大和市の小菅不動産様の研修で講師をさせて頂きます。

今回はカスハラを通り越して不当要求となった上に、後味が悪すぎる終わり方をした反面教師的物語を初披露させて頂きます。


初披露となったのは過去に他のセミナーで講演しようと思ったところ、中身を事前に確認された主催者さんから「ハードすぎるので別の内容でお願いします」と言われて自分的にも「そうだよな」と思って封じていた特殊ネタ。

楽しく語らせて頂きます






ではまた明日

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言い伝えを守る？

少し前に売却相談を受けた市街化調整区域内の雑種地の件を書いていました。


当初は建物が建築出来るかの調査に始まって人的要件をクリア出来れば建築可能とわかり、次の問題として浄化槽を設置した際の排水場所について調査したところ、前面道路のＬ字側溝には排水出来ないとわかり農業用水の悪水（排水）用集水桝が土地に隣接していることが判明。

結果としては、排水不可と判明したのですが、別途大昔から隣地の田んぼ所有者との取り決めがあるらしいとの話が持ち上がったのでした。

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この件、今月に入って３記事程書いているので参照して頂ければと思います。

１１月３日　「奥の家の田んぼの為に通水する部分があると思う」と地主さんに言われた。

１１月８日　「用水か悪水（排水）か不明＆細かい話は当事者同士で」と土地改良区に言われた。

１１月９日　江戸時代からの取決めが口伝されていると推定できるので隣地所有者と協議を検討。



こんな感じで、浄化槽の排水に関しては物件の買主さんが市道を掘削して道路の反対側にあるＵ字側溝に排水するしかないとの結論に至ったのですが、今度は奥の田んぼ所有者との「大昔からの取決めをどうするのか？」が問題となりました。

現地を見る限り、農業用水管轄の集水桝から給水されているのか田んぼからの排水があるのかも不明。






この売却対象地に田んぼへの給水があったり田んぼからの排水があったら小川になるはずなのですが、売主さんは過去にそのような様子を見たことが無いとのこと。
ちなみに奥の田んぼは約８００坪あって、土地改良区で調査しても給水路と排水路が不明でした。

ただ、ポンプ小屋らしき施設があるので給水は汲み上げなのだと推定出来ます。
←小川の想像図です。



結局のところは土地改良区で言われた通り、隣地と当事者同士で解決するべき問題なので売主さんから隣地田んぼの地主さんに下話しをしてもらい、確認しに行くことにしていました。

売主さん的には
・通水又は排水することが大昔からの約束だと言われたら仕方ない
・隣同士なので揉め事は困る
・田んぼの地主さんは高齢で農業を続けるかは不明

当社としては
・売る際に余計な権利があるとかデメリット
・田んぼを使わないなら取決めも解消するべき
・今まで田んぼとして使えていたなら通水や排水の主張はそもそも不要では？

と、思っていました。


で、昨日売主さんと自分とＮ部長で隣地田んぼの地主さんと現地で顔合わせが行われました。

地主さんは８０代の男性で、売主さんの情報では無口で筋を通すタイプでとのこと。

余計なことを言って怒らせないようにしないといけません・・・


売主　「土地を持て余してしまいまして、売ることにしたんですけど、その土地の件で不動産屋さんから確認が入ったのでよろしくお願いします」

Ｎ部長　「突然で、すみませんね　今回売ろうと思っている〇〇さんの田んぼへ水を給水するか排水するかの取決めがあるって伺ったので確認したかったんです」

地主　「大昔にそんな話があったんだけど、結局のところ勾配の関係だか何だかで実現できなかった」

この田んぼ、売却予定地側からか低い位置にありまして、高低差で考えると給水なら理解出来るのですが勾配の関係と言うことは田んぼの水を排水する目的で計画されていた話しなのかと思いました。

Ｎ部長　「田んぼの水を今回の売却予定地を通って道路側の集水桝に流すって高低差で無理ですよね・・・」

地主　「そう言う話しだったんだけど結局実現しなかった」

クマ　「今も田んぼやられていると思いますけど、土地改良区で調べたら用水からの給水も悪水（排水）も無い感じでしたけど、どうされているんですか？」

地主　「田んぼは井戸の水を汲み上げているんだよ、年によって水位が足りなかったら、中止してる」

地主さん、他にも結構な面積の田んぼがあるし、ご年齢的に無理する感じでは無いので井戸水の様子で判断しているとのことでした。


ポンプ小屋の中を拝見させて頂きました。

小屋にしている理由は大きな井戸があるので、きちんと鍵がかかるようにしている感じなのでしょう。

フタの無い井戸ってのは怖いものです・・・






クマ　「給水は井戸ってのはわかったのですが、排水先が無いですよね？」

地主　「ここね、何日も放置すると水が引くから悪水路は使っていないんだ」


「で、あれば取決めも不要ですね」

と、言いたかったのですが、今回は人間関係を作る第一歩の顔合わせの機会です。

８０代とのことで、今後も農業を続けるご子息がいるのか確認したところ・・・

地主　「息子がいるんで、一応は農業やってくれることになってるよ」

Ｎ部長　「そうなんですか、それなら安心ですね。　また別の機会に取決めの確認で伺おうと思いますので、その際はよろしくお願いします」

売主さんとしては、近所同士なので揉めたく無いとのご意向。

ここら辺、息子さんとの関係もわからない状態で取決めを無かったことにすると後で揉める元になるかも知れません。



とりあえず様子がわかったところで、いろいろ検討してから次のステップに移ろうと思います。


さて、本日は大き目の土地の売買契約があります。

こちらは長い間、月極駐車場として管理させて頂いていた土地を相続されたご子息様からの依頼での売却を任せて頂くこととなりました。

ほんとご縁に感謝です。




ではまた明日

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