関わりたい？

きのうは区分マンションの売買契約＆決済がありました。

遠方の買主さんで現金購入だったので１度で済ませる感じでしたが、結構バタバタするものです・・・


契約＆決済が完了して買主さんが帰られてから司法書士先生も含めて、今後の不動産所有のありかたについて売主さんと打ち合わせとなりました。

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売主さんは当社の管理物件のオーナーさん（８０代男性）で、元々地主系大家さんだったところ２０年くらい前から競売物件の取得に目覚めて急速に規模拡大をされました。

これがまた当社が管理していない戸建系の自主管理物件も多数あって、中には不良入居者が入って困っている物件もあり、次の世代のお子様達から「不動産を残されるのは嫌だ」と言われてしまっている状態です。

そんな感じなのですが、お父様（物件オーナー）は「収益上がる物件は持っておけ」と売るのに反発していて、親子で意見が違っている感じが良く伝わってきます・・・

ご子息　「これで、相続が発生した時に私達に変な不動産渡されたら困るので今のうちに対処したいんです」

司法書士　「確かに滞納している物件は早く対処した方が良いですね」

ご子息　「先生のところで対応出来ませんか？」

基本的に司法書士先生は滞納関係の対応はしないので、同じ事務所の弁護士先生に依頼するのですが、弁護士先生は忙しくて対応出来ないとのことで、他を当たって欲しいと言われてしまいました。

クマ　「うちも昔は管理受託するからって滞納者の対応したことがありますけど、最近はコンプライアンスの問題で弁護士先生にお願いしてもらってるんですよ」


ちなみに、大昔に自分がそのパターンで強烈な滞納者の対応を引き受けたのも、このオーナーさんの別物件でした・・・

競売系での物件取得が多かったのと、管理会社を通さずに知り合いからの紹介で入居させたとか、いろいろ経験出来る物件が揃っていて今となれば思い出になっています。







ご子息　「そうですか・・・　じゃぁ滞納系の弁護士さん紹介して頂ければと思います」

お父様　「あのさぁ　もっと気楽に考えて大丈夫だよ、不動産投資なんて遊びだとかゲームと同じなの」

クマ　「問題の入居者さん、年齢的にいなくなる日が近いような気がしますし、引越し代払って退去してもらった方が弁護士先生に頼むより安いかも知れませんね」

ご子息　「え〜　そう言うの自分達では無理なので父が元気なうちにキチンとして欲しいんですよ」

お父様　「もうこの話はいいよ、深刻に考えるだけ損だから深く考えなくていいって！」


当社が管理していれば、ここまでの状況になる前に手が打てたと思います。

が、自主管理で長い期間滞納してしまい、いきなり当社の管理にしたからと言って督促だけすることになるってのは管理業務の範疇を越えてしまうことでしょう。

なので、貸主ご本人での対応か弁護士先生に任せるしかないと思いますが、お子様達の代では絶対に関わりたくないとの気持ちが強く伝わってきます。

クマ　「自分に出来る事は何でもしますので引き続きよろしくお願いしますね」

と、帰りがけに言ってはみたものの、「あんた出来ないって言ったばかりでしょ」と思われてしまったことでしょう。

「出来ることは何でもします」何て言葉は結構勢いがありそうですが、「出来ないことはしませんけどね」と同じ意味でもあります・・・


昔の方が行動的だったものですが、非弁行為とか気をつけないといけないですので連携する力が大切なのでしょうね。



ではまた明日

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連絡頂けないから・・・

昨日は滞納状態になってしまった借主さん宅を訪問してきました。

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今回滞納した借主さんとの賃貸借契約は２０年前の契約で保証会社に加入していません。

その昔は自分のブログでも滞納トラブルが多く登場していましたが、今どきは保証会社必須にしているので滅多に対応することが無くなっていました。


そんな感じで保証会社未加入の方が滞納した場合の初動は家賃管理をしている管理会社となります。

明け渡しを求めるとか揉めている状態になったらオーナーさんに本人訴訟して頂くか、弁護士先生なりにお願いするのですが、費用も時間も掛かるのでオーナーさんも「管理会社の段階で解決してよ」と強く期待する訳です。

で、昨日の借主さんは過去に遅延を繰り返していた時期があって、その際にオーナーさんから「管理会社が手ぬるい」とか「管理会社の責任で明け渡しまでして」等、いろいろご注文があったので、管理課スタッフから自分にバトンタッチした案件です。

以降は遅延が終わりオーナーさんとも良好な関係が続くこと７ヶ月。


まだ滞納１か月なのですが、良く無いのが自分からの連絡を無視していること。

今まではメールでもやり取りできる人だったのに返答無し。

携帯電話に連絡して留守電にメッセージ入れても返答が一切ない状態になりました。

「そちらが無視するなら、連絡もしないで滞納状態を積み重ねて訴訟できる状態にする？」

と、オーナーさんと打合せして来月いっぱいくらいまで様子見する予定になったのですが、ふと思ったのが「借主さん室内で倒れちゃったのでは？」と、言うこと。


借主さんは６０代で自営業、契約書上は奥様と二人でお住まい。

なので、「万が一のことがあったら奥さんから電話が入るだろう」何て思っていましたが、よく考えたら奥さんが一緒に住んでいるのを見たことがありません。

しかも今まではメールでも電話でも必ず返答が来ていた・・・


もしかして倒れているかも知れないとの心配が強くなって訪問してみました。

車が停めてあるので在宅しているはず・・・

モニターホンが無くてチャイムだけの家は居留守を使えないと言う状態だと良くわかります。

チャイムを押して様子見すること１０秒。

反応なし・・・

もう一度押すと中から声がしました。




ご主人　「はい、どなたですか？」

クマ　「〇〇さん、連絡頂けないから心配で見に来たんですよ」

ここで玄関ドアが開き、ご主人様と対面。


ご主人　「家賃の件？」

クマ　「振込んだはずだとか、メール見て無かったとか電話も気がつかなかったとか面倒な話無しで今後のこと話しましょうよ」

「振込んでるはず」と瞬間的に言い訳したり、いろいろな物語を聞かせてくれるのが滞納者アルアルです。

特に「〇月〇日に振込んだ」何て言われると確認のために経理担当に調べてもらうと言った状態になるので、そのようなことが無いか調べて訪問するのが鉄則です。


クマ　「留守電にメッセージ入れたのに返答出来ない理由があったんでしょうけど、理由を聞きたい訳では無くて今後どうするのか確認したいですよ」

ご主人　「・・・　すみません取引先が倒産して売掛金が回収出来ないんです」

クマ　「そうでしたか、それはお家賃は払えないし引越し費用も用意できないってことですね」

ご主人　「いえ、その話とは別で大きな取引があるので結構なお金が入る見込みなので、それが確定したら連絡しようと思ってたんです」

クマ　「それが確定したら連絡では無くて振込んで頂けますかね」

ご主人　「もちろんそうします・・・　大金なので引越し費用も出来るかと」

クマ　「大家さんに良い事を伝えて実現出来ないと心証悪いですし、去年みたく明け渡し訴訟の話が復活しないようにお願いしますよ」

ご主人　「訴訟ですか、そう言えば最近明け渡しの時に包丁で刺された事件ありましたね」

クマ　「ありましたね、自分は訴訟になったら訪問しませんから管理会社と話が出来るうちに正常化できると良いですね」


と、冷静にお話しすることが出来ましたが、言い訳や物語を長く聞いても時間の無駄と言うものなのでしょう。

しかも玄関前での立ち話し。

ご主人さんも寒いのに部屋に入れてくれないってのもご事情がありそうに思いました。


一応、オーナーさんは３ヶ月の滞納で訴訟をすると自分と一緒に弁護士先生と打ち合わせ済みなので、暖かくなった頃に動きが出てくることでしょう。



どうなりますかね・・・




ではまた明日

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酷い・・・

昨日、「強制執行手続き中の入居者に包丁で刺された」とのニュースをテレビで見ました。

刺されたのは保証会社の社員さんと執行官で保証会社の社員さんがお亡くなりなって、執行官さんは意識はあるそうですが大量に出血している状態とのことです。

お亡くなりになられた方のご冥福と、執行官さんの回復を心よりお祈り致します。

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今回はアパートの家賃滞納から始まった法的手続きの一環ですが、賃貸管理の仕事では一昔前まで結構なボリュームで滞納者との対応を行っていました。

これが、ここ１０年くらいで保証会社さんにアウトソーシングすることを大原則にしてきたお陰で、管理会社として現場に行くのは明渡訴訟の後の強制執行の際に鍵を届けに行ってそのまま立ち会う程度な感じになっています。

ほんと、そう言う意味では大変な現場仕事を外部委託している感覚になりますが、滞納者が開き直ると言う現場が稀にあるもので、自分自身も多数経験してきました。

まぁ　今となってはコンプライアンスの問題になるような経験も無い訳ではありませんが、自分自身はここしばらくは弁護士先生を間に入れるようにして、滞納者側に揚げ足をとられないように気をつけています。

特に、保証会社を利用していなかった時代の古い契約の滞納の場合は管理会社が紛争前の窓口になることが今でもあります。

直近では年末にも円満な話し合いでの解約立会をしましたし、去年の今頃は法的な部分は貸主本人と弁護士先生、引越し先探しと言う部分は自分で老朽化した貸家＆滞納状態にある無敵の人の対応もしていました。








まぁ　無敵の人だって最初からわかれば深入りしないのですが、「これからどうすれば良いのか？」と、自分の行く末を考えている際に何も情報提供出来ないと逃げ場が無くなって開き直ってしまうと言うこともあるのかと思います。

親身になって情報提供が出来たとしても無視を続けるとか手紙を読むのも拒んでいる相手の場合は何を考えているかわからないってのが難しいところでもあるのでしょう・・・








世の中、日経平均株価が最高値を更新して景気が良い人も多いことでしょう。

そんな中でも家賃が払えなくて退去を迫られている人がいる訳です。

家賃を払うのは当然の常識。

と、思っていても常識に当てはまらなくなってしまった人がいるってことも残念ながら現実なのです。

厚労省のホームーページに生活に困ったり住む場所に困ったりした場合の対応について記載がありますので、人を刺す決断をする前に確認してもらいたかったものです・・・






大変な仕事をしてくれている保証会社さんの存在に感謝すると共に、問題のある入居者さんへの対応は気をつけないといけないと、あらためて思いました。




ではまた明日

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滞納者あるある？

本日（１２月２８日）より１月３日まで会社の方は冬期休暇とさせて頂いてます。

１月４日から営業開始ってのは早いような気がするのですが、あまり休み過ぎても良いこと無いのでしょう。


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営業最終日の昨日は、特別扱いしている滞納者（５０代女性）の解約立会が夕方に予定されていました。

が、午前中、社用車を洗車している最中に電話が入りまして・・・

滞納者　「引越し屋さんに裏切られて不用品買取屋さんに高いキャンセル料を取られちゃったんです」

クマ　「え？　話が全然見えないけど、引越し出来ないって話し？」

滞納者　「いえ、新しいアパートは鍵を受け取ったので私は引越せるのですが荷物を片すことが出来なくなりまして」


こう言う系の言い訳が出るのが滞納者あるあるの典型例ですので、特別驚かなかったのですが、一番迷惑なのは明け渡しを延期されてしまうことです。


クマ　「先日もお話ししましたけど、今日で鍵を返してもらって室内の残置物がある状態で明け渡しをして、荷物は日を決めて業者さんに何とかしてもらうしか無いですね」

滞納者　「引越屋さんに騙されて買取屋さんには高いキャンセル料取られて・・・私、どうして良いか考えられなくなっちゃって、寝ないで荷作りしてフラフラなんで頭が回らなくて倒れそうです」

クマ　「それは大変です、今から管理課のスタッフと一緒にそっちに行くので待ってて下さいよ」

滞納者　「いやいや、来なくても大丈夫です、書面にサインするだけで良いならお店に伺いますよ」

クマ　「遠慮しないで下さいよ、すぐに行きますから待ってて下さい」

滞納者　「いや、ちょっと来られても散らかっているので部屋の外でいいですか？」


この滞納者、かなりの汚部屋であることを当方は把握していますが、もしかすると「発覚していない」と思っているのかも知れません。

嫌がっているので部屋に入ることはしませんが、汚部屋入居者さんは汚部屋の発覚が人生の一大事ですので、室内に入ることを極端に拒否するものです。

女性の入居者さんですので余計に室内への立入を嫌がったのでしょう。







ふと、数年前に極度の汚部屋案件を対応したことを思い出しました。

その時は２０代のＯＬさんでした。

１８歳の新入学から入居されて、１０年住まわれたのですが、隣接の部屋から「ゴキブリが酷い」との苦情が入りいろいろ調査してゴキブリの発生源である部屋を特定。

そのＯＬさんは当初呼び出しに応じないことを徹底していましたが、汚部屋であると発覚してからは当初だけ電話、以後ショートメールに応じるようになり、専門業者さんに撤去費用を支払ってゴミを無くした後に解約。

解約立会に来るようにお願いしても「無理です、お金は払いますので請求して下さい」と言ってましたが、原状回復リフォームで揉めたく無いので「来ないと解約にならない」と伝えて解約立会に応じてくれました。

で、自分が立ち会ったのですが、どう見ても汚部屋入居者に見えない美人ＯＬさん・・・

しかも良い香りがする。

あとから気がつきましたが、汚部屋入居者さんはファブリーズを大量に使うのでその臭いだったのでしょうね。

ちなみにこのＯＬさん、学生時代に入居して卒業後にも部屋を借り続けていたのは「汚部屋がバレたく無かったから」とのこと。


汚部屋発覚が人生の一大事では無く、前向きに人生をやり直すリセットの機会だったのでしょう。


今頃どうされているのでしょうかね・・・




すみません、思い出話となってしまいました。


結局昨日の滞納者は部屋の前で書面を書いて鍵を受け取り、来月早々に室内のモノを撤去すると約束頂いた上で、隣地に住む大家さんと引き合わせて事情を語ってもらいましたよ。


多分ですが、「お金が無くて撤去できません」と言うパターンかと思いますが、引越し先もしっかり把握出来ましたので、今後のことは大家さんの考え方次第となります。



さて、本日はブログも書き終わりましたので、今から車で山形県の天童市へ向けて出発します。

雪とか帰省ラッシュとか心配ですが楽しませて頂きます。




ではまた明日

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