今度は大丈夫？

きのうは特別扱いしていた長期滞納者さんが呼び出しに応じて来社されました。

かなり訳ありと言うか、物件を自主管理されていた大家さんが亡くなられた後にも「厳しいことはしないで良い」との流れを引き継いでいたことでズルズル状態になっていた案件です。

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病気になったお母様の介護や入院費用その他で借金が増えて家賃が払えなくなったとの理由を滞納者（５０代女性）は語っていました。

「払えないなら出て行ってと言うべきです」と言う管理会社として当然の主張をしましたが、新オーナーさんは亡くなった大家さんから優しい気持ちの部分も承継したのでしょう。


「やっぱり正常化したいです」との事を言われたのが今年の５月下旬。

当初は滞納者に連絡しても無視が続きましたが、連絡を頂けない場合は室内で倒れている可能性が高いと言う理由で「警察官と一緒に安否確認します」との通知をショートメッセージで送ることで返答してくるようになり、その後協議の結果、１０月末までに退去と決まったのでした。

この時も結構本気で対応していましたが、１０月末での退去は「引越し先が見つからなかった」と言う理由で実現せず・・・

これ以上のズルズルは危険と思いましたが、入居審査で落とされていると聞いたので本当に探していたのだと判断して１２月末までの退去に期限を延長。

これが実現出来なければ管理会社の対応を離れて顧問弁護士の先生の管轄になるのでと伝えていたこともあり、審査の甘いに自信がある不動産屋さん経由で入居出来る物件を見つけることが出来たそうです。


昨日の打ち合わせでは、明け渡し日の解約立会時間の確定と、その際に交わす確約書の中身を説明した感じでした。

鍵の引渡し、動産所有権の放棄、滞納金額確認、残置物撤去費用、原状回復費用について記載されているのですが、まぁ　完全な退去を実現してから債務をどうするかの話しになることでしょう。

ちなみに解約した後に部屋をリフォームして新しい入居者さんを客付けして円満に管理させて頂くのが管理会社としての仕事ですので、お金の回収関係を行う場合は弁護士先生経由でやって頂くとオーナーさんには伝えてあります。

うちの会社で管理していて滞納の初期から積み重なってしまった場合は全力でサポートしますが、管理受託する際に既に滞納が酷い状態であった場合の督促は本来の仕事では無いと思っています。

そんな状態でも過去には「困りごと解決」を売りにかなり深いところまで自主管理大家さんと関わってきました。

いつのころからか、「お試し管理サービス」みたいなことはやめないと非弁行為とか言われてしまうと思い、コンプライアンス上もわきまえるようになったのでしょう。


滞納者さんが引越す先について聞き出したのですが、我が家のすぐ近所だったと言うのが不思議なご縁でもあります・・・


いろいろありますね。


さて、本日も外出や打ち合わせの予定が詰まっていますので頑張ります！



ではまた明日

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年内に終わる？

年末になって滞納による退去案件に進展がありました。

この案件は元自主管理大家さんが亡くなったことで当社が管理会社となった物件に住んでいる長期滞納者の案件です。

２０２２年に管理受託した際は物件を相続された新オーナーから「手荒なことはしないで欲しい」と言われた事で、「そう言う事でしたらその部屋の管理を外して欲しい」と言って管理しなかった時期もありました。

手荒なことなどする訳無いのですが、大家さんの自宅隣接のアパートで車の出入りも毎日確認できる状態なので顔を合わせて気まずくなるのが嫌だったのかも知れません。

しかしながら今年の５月に「やっぱり正常化したい」とお願いされたことで滞納者と話し合いを行い、年内に退去すると約束させたのでした。

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結局のところ滞納者を追い出すには「自分の意思で退去してもらう」か「明け渡し訴訟をする」のが選択肢となりまして、管理会社としては訴訟手続きをするのが一番だと説明しています。

ただ、本人訴訟するのが嫌だとなると弁護士先生にお願いするので当然ながら結構な費用が掛かる訳です。


「何年も滞納しているから部屋が無いのと同じ」　何て感覚になっていたのかも知れませんが、訴訟に関しては年内に退去に応じなかったら弁護士先生にお願いすることを決断されて、年内は当社を窓口にした自主的な退去を期待している感じです。

「２２日の夕方に御社へ行って状況をお話しして、２７日には明け渡します」

と、昨日ショートメッセージを受け取ったので降参して退去することになると思いますが、引越しをしている様子が無いので恐らくは残置物満載で解約立会をすることになるでしょう。

明日２２日は「残置物満載になるけど引越します」との打ち合わせに来ると思いますが夜逃げされるよりはマシなのでしょうね。



さて、昨日は地元の倫理法人会さん主催の忘年会がありました。

「アルコールは飲まない」と、思っていましたが「最初の乾杯だけにしておこう」に変わり「飲み過ぎに注意しよう」から「次は何飲もうか？」と変化して行き楽しい時間を過ごさせて頂きましたよ。

年内はアルコール摂取を控えようと思いました・・・






さて本日は朝から区分マンションの売買契約で売主さんと一緒に買主側の不動産会社へ行って来ます。

売れなかったら別の業者さんに頼むかも知れないと言われたこともあったので年内に契約出来たことに感謝です。



ではまた明日

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連絡無い・・・

「連絡頂けないってのはどう言うことですかね？」

と、督促を無視した上にその後の連絡もない場合には「こちらからの連絡をせず」にしばらく放置して上記の言葉をブツけることも怒りを伝える手段となります。

「インフルエンザになって寝込んでいた」とか「実家の母が危篤だった」とか言い訳をしてくるのが定番ですが、言い訳のもっともらしさより正直さが確認できる場面なのでしょう。

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最近は家賃滞納について保証会社さんの加入を徹底していることで、ドロドロした対応をすることが少なくなっています。
しかしながら２０年くらい年前に入居された借主さんは未だに連帯保証人のいる契約となっていて訴訟する直前までは借主さんの状況を把握して貸主へ伝えて判断を仰ぐ調整役的伝言係をすることになります。







また始まったか・・・


と、言うことで明け渡し訴訟になる可能性が高い滞納に関しては未だに自分が関わる感じですが、そこら辺もスタッフに引き継ぎたいところです。



さて、本日は夕方から会社の全体会議がありまして終わってから会社内で飲み会するとのこと。

去年は熱海で忘年会をしましたが、年末の忙しい時期に全員揃って泊りで出かけるってのは厳しいと判断した感じです。

まぁ　泊りの忘年会よりは健全に飲めることでしょう。





ではまた明日

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年末ですね・・・

自分はセンス無いから任せる。

アクセントクロスとか外壁塗装の色きめ何てのは、他人様と絶対に意見が合わない自信があります・・・

そんな感じなので店内の地味さを払拭したいとの申し出に対して２０代女子チームに店内装飾を任せたところ見事に明るい雰囲気にしてくれましたよ。

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１２月もそろそろ中旬となり年末が近づいて来ています。

そんな中で、昔からの賃借人さんが滞納しているとの情報が数件上がってきています。

最近の賃借人さんは保証会社を利用しているので仮に滞納があっても余程の状態にならない限りわからないのですが、２０年くらい前に契約して住み続けている賃借人さんの場合は連帯保証人のタイプになっていることがあるのです。

なるべく更新の際に保証会社に切り替えましょうとお願いしていますが・・・





その中に当社が貸主となっている事業用物件があり滞納状態を続けている状態の賃借人さんがいます。

少し前に管理スタッフが訪問して状況確認した際に「１２月末まで待って頂きたい」と、ご商売の苦しさを訴えていたそうで、いろいろ総合的に判断した結果、当社としても年内は待つことにした感じです。


そんな状態なので１２月１日に「今月末のご入金よろしくお願いしますね」と内容証明郵便を送ったのですが、１週間経っても配達証明が戻って来ない・・・


忙しいとしても１週間あれば受け取る気がしますが、受取しないつもりなのでしょうか？

年内中は待つとの約束をしていますが、お手紙くらいは受け取って頂きたいところです。


年明けの対応となりそうですが、新年早々の仕事にしたく無いものですね。


さて、本日からしばらく夜のイベントが続きます。

忘年会シーズンなので予想はしていましたが、今年は特に多い感じです。

なるべくアルコールの摂取を控えようと思っているのですが、どうなりますでしょう




ではまた明日

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