１年掛かりました・・・

「そう言う話をすると寄って来るんだよね」

なぜかうちの会社では、「最近安否確認が無いねぇ」何て口にすると連絡が来ると言うアルアル現象が起きます。

去年の１１月の案件もそうでした・・・

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当時のブログ記事には、木造１Ｋの管理物件に住む５０代後半の一人暮らしの男性の安否確認騒動が書かれていました。

「無断欠勤が続いた」→「勤務先から入居者のお兄様へ連絡」→「警察へ相談」→「当社へ安否確認依頼」との流れが記録されています。


結局のところ、警察官に入室してもらい入居者は部屋にいないことが判明。

お身内の方から警察に行方不明届を提出して様子見をすることにしました。


部屋の中でお亡くなりになっていると言う状態では無かったことが何よりでしたが、家賃保証会社さんが適法に明け渡しをするまで家賃保証してくれていると言うのも不幸中の幸いと言う感じです。


その後の保証会社さんからの報告資料を見ると、入居者は部屋に戻って来ていて滞納状態で住み続けていたそうで、明け渡し訴訟を経て先月強制執行の催告が行われて先週の木曜日に明け渡しの強制執行が断行されたそうです。


滞納者にもいろいろなタイプがいて、酷い人になると汚部屋状態にした上でタバコのヤニだらけとか無断飼育したペットの臭いが凄い何て状態で夜逃げする何てのは最悪です。

そう言う人に限って断行日の直前に夜逃げするとか・・・








今回は、「債務者は荷物を片付け退去した」と、報告書が届いていましたので片付けもしないで逃げてしまうタイプでは無かったのでしょう・・・


保証会社さんは１年間に渡って、この入居者の為に賃料を貸主に払ってくれて訴訟費用も出しています。

いろいろな滞納者と対応して初期の頃には「なぜ滞納しているのか」と言った物語的な話も聞かされたことでしょう。


保証会社が訴訟モードに入ると事務的な報告しか来ないので詳しい内情は聞けませんが、勤務先とのトラブルとか言い訳にしていたようですが、滞納者の言うことを真面目に受け取っていたら明け渡しが遅れるだけなのでしょうから深く聞いたりしないのでしょうね。


大変なお仕事かと思いますが、１０数年前までは管理会社が苦労していた案件の筆頭でしたので、アウトソーシングの成功分野だと言えるのでしょう。

ホント保証会社さんに感謝です。



ではまた明日

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どのパターン？

ここ１０年くらいは賃貸物件の入居にあたって大手法人の契約以外保証会社利用を徹底。

なので、滞納が発生しても保証会社さんが動いてくれるので助かっています。

この分野は間違いなくアウトソーシングが成功した分野なのでしょう。

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しかしながら、過去には大手法人だからと保証会社を付けずに契約を結んでいて法人が破産してしまった案件があったこともありますので、以後はかなり厳しく保証会社利用を徹底しています。







ここで問題になるのが、更に昔から長く住まわれている入居者さん。

２０年以上前は保証会社では無く、身内の連帯保証人を付けるってのが普通の時代で、その多くは入居者さんの親だったり兄弟が連帯保証人になっていました。

当時の入居者さんが４０代、親御さんが７０代のパターンだと２０年も経つと結構な割合で保証人の役には立たなくなっている感じです。

親御さんが亡くなってしまって「保証債務が相続されているんですよ」何て言っても実質的には保証人無しと変わらない状態になっていたりします。


そう言う状態の時に入居者さんが無職となってしまい滞納が始まる・・・


「家賃が払えないから退去します」と言ってもらえる方は少なく、多くの方は「引越しするお金が無い」と始まりズルズルと滞納額が増えて行きます。

昔ながらの滞納物語、保証会社利用が徹底されている今時は、どこの会社でも若いスタッフさんは滞納督促の経験が無いかも知れません。

嫌な思いをするのは、何度も裏切られるから・・・

滞納者もいろいろで、「正直に状況を話してくれるタイプ」と「期待させてガッカリさせられるタイプ」があるもので、結構な確率で後者の人が多かったりします。

工面しようとギリギリまで頑張っていたのかな？

と、滞納が続いても尚、期待してしまう。

結局のところ、回収できなくて退去もしてくれなければ明け渡し訴訟となるのですが、ズルズル遅延と回収を繰り返すパターンも結構あるので早くこの手のトラブルとは縁を切りたいものですよ。

と、滞納物語勃発して振り回されている案件が自分に回ってきていることでブログネタが増えそうな予感がしていますが、全然嬉しく無いです・・・






さて、本日は定休日明けの金曜日と言うことで、いろいろ予定が入っています。

夕方に、ご自宅を新築した大家さんが引渡し前にお披露目をして頂けるとのことで見学会にお呼ばれしていますので、その件だけが楽しみなイベントです。




ではまた明日

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約束はするけど・・・

「ここまで緩い管理会社は無いんだから感謝して下さいよ」

と、嫌味を言ってみましたが、何とも珍しいパターンです・・・

昨日は２か月前に対応を復活した特別扱いしていた滞納者と２回目の打ち合わせを行いました。

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自主管理オーナーさんの物件で相続が発生して管理受託した際に既に滞納状態で、「早期に明け渡しを求めるべき」とアドバイスさせて頂いたところ「付き合いが長い入居者なので強い対応はしないで欲しい」と新オーナーさんに言われてしまい、この部屋だけオーナーさん管理となっていました。

が、「やはり限界なので退去させて欲しい」との状態になり訴訟をする前に話し合いで退去出来るか調整中な感じです。


これがまた、過去には完全無視をしていた滞納者に関して５月下旬に会社に呼び出しての打ち合わせに成功。

いろいろ話を聞くと契約時（２０年以上前）の連帯保証人は死亡、身内無し状態で本人はパート掛け持ちで消費者金融からの借入もあり部屋は汚部屋。

初回の来社時は呼び出しに応じただけでも驚きましたが、現在のおかれている立場をジックリ説明して退去の方向で準備するように伝えて、２か月待った状態でした。


あまり具体的なことが書けないのが残念ですが、基本的には貸主と借主の問題である訳ですので、管理会社としては争いになるなら裁判で行うことになるとの姿勢で臨んでいます。

が、貸主からも借主からもそうならないような着地点を管理会社に求めてくる感じで、まずは最優先事項である退去に関して合意。






正直言って、滞納者の金銭感覚が普通で無いので分割払いを約束しても期待できません。

なので、１日も早く部屋を明け渡すことが唯一滞納者本人の出来る大変重要なこととなります。

部屋に荷物残して音信不通になったらどうなるか？

じっくりと心に残る説明をしたので、夜逃げはしないことでしょう。



ただ、本人は「自分で部屋のゴミを責任もって撤去する」なんて言ってますが、「ゴミの撤去費用をオーナーが立て替えるので１日も早く退去して欲しい」と判断するか迷うところです。


「ゴミの撤去は自分でやれ」と伝えるのは当然なのですが、退去期限を延ばしたのに結局何もしていないとか約束を守らないってことが普通にあるってのが悪質滞納者の特徴でもあるのです。

と、言うことで決着つきそうだとか期待しているとガッカリする元なので、期待しないで最悪のパターンをイメージしておくことがストレスを減らすことになるのでしょうね。






最近は保証会社さんの加入率が高いので「訴訟になったんだ」と客観的に思える訳ですが、連帯保証人だった時代の契約でのトラブルやオーナーチェンジや自主管理からの管理受託で巻き込まれる感じです。



ブログネタになることしか嬉しくないです



ではまた明日

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特別扱い・・・

「やっぱり良くないと思うので対応をお任せします」

と、言うことで３年前の案件が復活しました。


自主管理オーナーさんから管理を引継いだ際に結果的に１室だけ管理しなくて良いとされていた案件です。

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今のオーナーさんは相続で引き継いだのですが、１人滞納者がいたので当社の方で管理変更＆滞納金のお知らせをしたところ、完全に無視をする状態。
しっかりした対応をする必要があるのでオーナーさんと相談したところ、「強い対応は望んでいない」とのことでしたので当社としてもその部屋だけ管理出来ない状態になったのでした。

長い居住年数の入居者なので以前の亡くなったオーナーさんとの時代の関係性とかあったのでしょう。
改善が見られなければ明け渡し訴訟をするべきと説明したことが不安になったのかも知れません。

他の不動産会社が客付けした平成初期からの入居者さんなので保証会社未利用で、更に連帯保証人は既に亡くなっている状態です。
なので、自分的には話し合いで済む段階では無いと判断したのでそのように伝えたのですが・・・

で、少し前に「滞納が今でも続いているので正常化したい」との流れになった感じです。

その後、何度も入居者へ呼び出しを掛けていましたが、無視が続き唯一効き目があったのが「安否確認の予告」でした。

置手紙と携帯番号へのショートメッセージで「連絡頂けない場合、室内で倒れていると判断して警察官と入室します」との文言には大抵の場合反応するものです。

以後は極力優し目に「会社に来て頂いて今後の打ち合わせをしましょう」とのやり取りを繰り返し、体調不良等々の引き延ばしがありましたが、昨日初対面となりました。

ちょっと今時のご時世なので文章的にボカシを入れさせて頂きます。


５０代の女性入居者さんなのですが、既にドアポストから部屋が見えて汚部屋であることが判明しています。

恐らくはそのことが理由で引越しが出来ないタイプと想像がついたので、「まずはゴミの撤去代が５０万円くらいかかるのでその費用を用意するように」との話から入りました。

本来であれば滞納賃料を払って部屋を明け渡せとの話しをするところなのですが、大量に残置されたゴミや動産を処分するのは法的にも物理的にも大きな問題となりますので、現実的な対応を提案した訳です。

滞納者本人は働いていていますし車も運転している訳ですので、全然収入が無いとは思えません。

一応、時効をストップさせるための確認書に署名してもらえたので、全然手応えはありませんが初回対応は完了。





ゴミ撤去業者への作業依頼を６月末までにするのが次の段階ですので１ヶ月後に再度対応する予定です。

と、同時に明け渡し訴訟もオーナーさんと打ち合わせる予定なのですが、費用対効果の点で判断することになりそうです。

ほんとはいろいろ書きたいところなのですが、ボカシ書きでスミマセン。






ではまた明日

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