後ろ向きな話をしちゃう人

２０２３年に初動があった大きなガスメーターのある物件。

長期戦となっておりますが、用途地域的に第一種低層住居専用地域の中の元社員寮で、共同浴室＆共同トイレで延床２００坪の物件。

いろいろ課題があって難航中でしたが、このたび営業課Ｎ課長が難しい話をまとめて来たので、昨日は自分も入って物件オーナーさんと賃借希望法人さんからの交渉について打合せをしてきました。

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今までも具体的な交渉に至らないレベルでの対応が数件あったのですが、今回は具体的に建物の改築案を条件とする交渉段階となり、借主側としても相当な資金投入を行うので貸主側も建物本体部分に関して相応の費用負担をして頂きたいとの交渉です。

通常、敷地が４００坪もあれば結構な世帯数の一棟物マンションかアパートとなる訳ですが、３０年以上に渡り１つの企業の独身寮として使われていた物件なので全空状態であります。

全空なので取り壊して再建築することも資産の組み換え的な考えで売却することも検討していまして、残った選択肢の中でも今回の案件対応が一番理想に近いものであり、同時に費用の支出によるリスクも想定される訳です。

リターンを得るにはリスクが伴う。

まぁ　常識なのでしょう。


そのリスクについて語る際は、「良いことを言わない人」の役割をするってのが前向きで無い感じがして後味が悪いものです。

「良い話じゃないですか」「これを逃したらもったいない」「〇年程度で投資金回収なんて低リスクな方ですよ」とか言ってみたいところですが、以後、継続的に貸主借主双方とお付き合いして行く上で良い事ばかり言えないと言うのが管理会社の基本でもあるのです。

「最後のご判断は私どもでするものではありません」

と、言う言葉を伝えさせて頂くのも役割ですので、その前にどれだけ判断材料をご提供出来るかが大切なことなのでしょう。


と、言うことで近日中のご返答によって新しい物語が始まるか決定する予定です。




もうすぐ４月が終わり、当社では５月から新しい期が始まります。

会社と言うのは期の終わりで会計上の一区切りではありますが、区切りなんて関係無く頑張らないといけないってのが疲れることでもありますね。



ではまた明日

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農地のイメージ

先週、地元でネギを研究・栽培している農業法人の社長さんの話を聞きに行ったとブログに書いていましたが、さっそく会社で購入させて頂きました。
ネギは臭いがキツいイメージがあって店頭で分けたりするのはどうかと思いましたが、これがまた臭いがキツくないことに驚きました。

化学肥料を使わないとか辛みがあとに残らないとか研究されているとのこと、ほんと美味しく頂きましたよ。

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自分の場合、農業に関しては、「相続した畑を売りたい」とか「自分が生きているうちに田んぼを処分したい」なんて話しばかりなので大変な世界だと思っている感じです。

使って無くても除草費用が掛かるので場合によっては、隣の地主さんにお金払って引き取ってもらった方が良いなんて話も継続中。
そんな中で今回のネギを見て、使う人次第なのだと認識が変わりましたよ。




ネギに関しては今のところ近くの人にしか売れない状態かと思いますので宣伝するのはやめておきますが、質が良いのに大変お安すい価格で驚いています。


いつも話を持ち掛けられる度に重たい気分になっていた分野でも、きちんと活用している事例を見ると前向きになれるものですね。





ではまた明日

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ノンアルコールで大満足

「ほんと、大変な案件に付き合って頂いてありがとうございました」

と、お礼を言われてしまいましたが、「こちらこそありがとうございました」とお礼の言葉が交差する食事会となりました。

ノンアルコールでしたが、素晴らしい打ち上げ昼食会となりましたよ。

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・・・


昨日はここ数年でトップクラスの大きな売買取引の決済がありました。

売主さんは自分が２０代の時（平成９年）から出入りしている大地主さんで、当初はおばあちゃん、その後パパさん、そして９年前の相続発生により息子さんへと３代お付き合いが継承されている状態です。

今回の土地は市内でも住環境の良い場所にある広い土地で、セールスが嫌いなパパさん的には「７０歳になったら相続対策するから一緒に考えてよ」と言われていたのに６０代でお亡くなりになられてしまったことで実質的に遊んでいる土地となってしまいました。

ただ、その後の息子さんとの話を検証すると、「相続対策は出来ている」とパパさんが言っていたとのことなので、「相続税が払えなかったら換金する土地」との考えだったのかとも思える感じでした。


何れにしても、人の寿命がわからないのは当然のことだとしても、必ずその日が来るのも当然のことだと自分的には教訓となった出来事であり、効果のある事前対策が出来なかったことを悔んでいました。


また、その後の約１０年間、現在のご当主である息子さんとしては莫大な相続税を延納して払い切る予定でいたのですが、現在３０代後半とは言えご自分の相続時のことを考えると何か対策を取る必要があると考えて、今回の売却を決断。

その資金で税務署への相続税債務を一括返済して、キープした資金で別の所有地で相続対策の為の活動を実行することになった感じです。


ホント今回の土地取引は財務省（国税庁・税務署）さんの抵当権抹消の特殊性、数十年間近隣住民の方が使っていたゴミ置場の使用禁止交渉等、いろいろ苦労した感じでした。

売買取引は代金が安くても高くても何かと課題が出てくるものです。

今回の案件では売主さんの土地売却に対する葛藤も強く伝わってきましたので、重たい取引であったと売主さん、買主さんに心より感謝した次第です。





今回はつなぎ融資の絡みで金融機関さんの担当さんとも関係が深まったと言うありがたい状態にもなりました。


ホントご縁に感謝です。


さて、本日の午前中は新築戸建て物件のメーカーさんからの４棟の引渡しに立ち会ってきます。



ではまた明日

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さよなら古貸家Ａさん

当ブログで１年に渡り報告しておりました古貸家Ａさんのお話し。

結論だけ先に申し上げると完了しました。

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今の段階で詳細を書くのは控えておきますが、Ａさんはお母様の自宅へ自ら移動して、お母様から大家さんに「引越しが完了したので終わりにして下さい」との電話があったとのこと。

「執行官が家に来たことが怖かった」のか、「執行官が来るまで大丈夫と思っていた」のか？

自分は前者だと思っていますが、大家さんは後者だと思っているのが感想です。

と、言うのもお母様から大家さんの電話の後に、Ａさん本人から大家さんの携帯に電話があったそうです。


「この度はご迷惑をお掛けしました」から話しが始まったのは良かったのですが、お詫びをするのかと思ったら「忘れ物をしたので持ってきて欲しい」と言う電話だったそうです

今は書けないと言うのは、その後の顛末なのですが、大家さん的には費用を掛けて弁護士先生を入れての訴訟。
その後に更に費用の掛かる強制執行まで行っている段階になっているのに「忘れ物を持ってきて欲しい」とは・・・







今回は強制執行の催告の段階での解決だったので断行が無かっただけマシだったのですが、「話が通じない相手だから訴訟した」と言うのが大家さんの感覚でしたので、平然と会話が出来て図々しいことを伝えてきた状態に怒りが込み上げた訳です。


まぁ　自分的にはＡさんは「電話だとまともに話が出来る」けど「面倒な場面になると逃げる」か「逆切れすることで抵抗する」タイプの病気だと思っています。

本当のことはＡさん本人しかわからないのかも知れませんが、何れにしても難易度が高い相手であったことは間違い無いのでしょう。


スミマセン、ちょっと書きたいことが書けないキワドイ話も混じっていることをお察し下さい。

結論的にはＡさんとの関係が終わった状態なので早いうちにＡさん宅の解体が始まることでしょう。






自分がＡさんの件に本格的に関わり出したのは去年の４月なので約１年の対応でしたが、全部で１０棟あった古貸家群の引越しサポートが始まったのは更に１年前でした。

古貸家には高齢者が多く、中には生活保護の方もいらっしゃったので、引越し先探しが大変でしたが、Ａさんのようなタイプに比べればマシに感じてしまいます。

何よりも「話が通じるか否か」で対応のレベルが各段に上がると言う教訓になりました。

更に言えば、「全く話が通じない」と最初からわかれば、ご病気なのだと理解出来るのに、「多少話をした程度ではわからない状態」なのか、「故意に現状を理解出来ないと装っているのか」と言う分野の見極め方も対応の効率化に繋がるのでしょう。

病気か判断出来る専門家では無いのですが、いちいち専門家に判断をしてもらえる訳では無い現場最前線ではそう言う分野の感覚も重要なのでしょうね。


ここら辺、しばらくしたらまとめ記事を書こうと思っていますのでよろしくお願い致します。






ではまた明日

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