賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

資産活用

壁が見えたら止まる?




昨日は結構グチっぽい話を書いてしまいました

自分が被っている腹が立つ話を書くのならまだしも、他人様が被っている腹が立つ話を書くのは何となく気が引けるものです。

多分、相手の言い分もあると思いますので・・・


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と、ブログを更新した後に何となくモヤモヤした気分になっていたところ、同じ案件で続きが出来てしまいました。

更に深いことがわかり本格的な状態になってきた感じで、正直言って話を聞くだけでは済まなくなりそうな段階です。

1026今日も午後からこの案件で対応をするのですが、こう言う場面での経験を積ませてもらっていると考えるのにも限度がある訳で、そろそろ終わりにするべき行き止まりの壁が見えたと考えています。

紛争系の話しは弁護士先生の出番です。
しかしながら申告した税金まで見直しされてしまうことは望んでいない。

ヤブヘビ的な状態になってもいいのか?

何て言われている訳ではありませんが、そう言う状態なのでしょう。





今日の打ち合わせでその点の「壁が見えました」的な限界を話したいと思っています。



いろいろありますね・・・





話しが変わりますが、先日書いた顎関節症の件

5日経過して正常に戻りました。

ほんとお騒がせな感じですが、今後再発した際の備忘録的に記録しておきます。

10261今回の原因的には硬いものを噛んだとか大きなアクビをした記憶が無いので、夜寝ている時に酷い歯ぎしりをしたからでは無いかと思っています。

1日目の朝が一番酷い状態で痛くて口が開けられず食べ物を食べられない状態。

午前中のうちに歯科医院に行って口の動かし方(痛い方と反対側に口を開く)を教えてもらい何とか動くようになりました。







顎が痛くてもお腹は減るので食事をしましたが、夜まで結構な痛みがありました。

2日目は、痛みが初日の3分の1程度になって、3日目は5分の1程度。

そして昨晩は痛かったことを忘れる感じになっていました。


顎の筋肉痛とか捻挫みたいなものだとネットに書いてありましたが、寝ている間の歯ぎしりが酷かったのでしょうね。


ホント、自分は滅多に風邪ひかないタイプでして、病気よりもケガが多いタイプです。

19年もブログ書いていますので、そこら辺も記録しておくと何かの役に立つのでは無いかと思うようになってきました。

健康に自信があっても突然病気になったりするのが人間なのでしょう。

ケガ、病気、ストレスによる心の病気・・・

皆様も無理しないようにして下さいね。

ではまた明日


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狭いと成長しない。




昨日の定休日、午前中は浴室のハウスクリーニング業者さん対応で自宅にいましたが、午後は以前より約束していたトラブル系の対応をしてきました。



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具体的に書けない案件なのがブログ読者の皆様には恐縮ですが、相続系での具体的な対応を専門士業の先生が行っているのに、明らかに間違っていることをしている件についての相談です。

相談者は当社の管理物件のオーナーさんなのですが、遠方にお住まいで当社の管理物件とは関係無い親御さんからの相続発生での相談でした。

相続発生前から「何となく不安な感じがする」と相談を受けていましたが、相談者のご兄弟の会社の顧問の税理士先生が全てを取り仕切るとの話しになったので自分は関わらないことにしていました。

が、あまりにも説明不足の対応を繰り返されたために、その都度自分に連絡が入り、その先生の代わりに解説する中で、複数回間違いを指摘させて頂きました・・・

自分的には「誰にでも間違いはありますよ」と当初はその先生のウッカリミスだと思って相談者さんが怒っているのを宥めていましたが、これがまた見事に間違いが続いたことで、今となっては報酬を払いたくないとの話になっている状態に・・・

かなりベテランの先生なので、ご年齢的にスタッフさんが対応しているのではと思っていましたが、何か自分の想像以上の抜けっぷりが続いている状態で、今度は間違いを原因として別の相続人にも大激怒されている状態とのことです。

「もしかして支払った相続税も計算間違えしているのでは?」

自分的には、相続財産の中に法人系の対応が多く含まれていることもあり、法人とのやり取りでの仕組みを考えたのはその先生なので、税金の話は先生に任せるべきと伝えてあります。

自分が間違いを指摘した部分は、そのようなレベルが高い部分では無く、文字の間違いに始まり遺産分割協議書の解釈がおかしい等、数字以外の件で多数の突っ込みどころを発見しただけですので、納税期限ギリギリに急いで支払った納税金額が間違っているとかの検証は出来ません。

ちなみにこの先生、間違いを指摘された際に「素人が余計なことを言うんじゃ無い」的な雰囲気を出されたり「何を言っているのかわからない」と相談者の方に言い放つタイプなのでベテランの貫禄で押し切る能力がある先生なのでしょう。

最終的には指摘された間違いを認めているので余計に相談者を怒らせてしまうことになっています。


こう言う部分を検証する専門の税理士先生がいるので紹介するくらいは出来ますが、今となっては他の相続人の納税額が増える可能性もあるので相続人間で協力が得られないくらい険悪な雰囲気になっています。



結構な相続税を収めることになった案件ですので、それなりの複雑さがあるのですが、あまりにも先生の対応が油断しすぎな感じでした。


今回の件、自分が原因で揉めた訳ではありません。

しかしながら、その道の専門家である先生の初歩的なミスが多すぎたことでこのような状態になり、余計なことに関わりたく無いと思っていた自分がミスを見つけてしまったことで頼られてしまった現象です。

いったい何をやっているんだろう・・・

と、引き寄せてしまうことを不思議に思いますが、こう言う経験を積ませてもらって勉強させて頂いているのだと感謝しようと思います。




PXL_20241024_093223911-EDIT昨日、この件の対応もあったので日帰り家族旅行へ行けなかったのですが、夜になって奥さんと三男が帰ってきました。

なにやら大事そうに持っていたのでお土産だと思って聞いてみました。

クマ 「お土産買ってきたの?」

三男 「これ、盆栽だよ、カッコいいでしょ」

クマ 「・・・ 松が鉢に植わってるね」

三男 「この土の部分の苔とか最高にイイ感じなんだよ」




何か盆栽の体験教室に行ったそうで、ミニ盆栽を持って帰って来て嬉しそうにしていました。


クマ 「部屋に置けなくなるくらい大きくなったら大変だぞ」

三男 「盆栽は鉢が小さいと成長しないから大丈夫なんだよ、面白いこと考えるね」



・・・


ac7148faバカにされてしまいましたが、自分的には植木鉢に入っていたゴールドクレストが2階の屋根に届くまで成長したイメージがありました。


なるほど、鉢の大きさ以上に根が成長しないから大きくならないと言うことでしたか。

狭い場所では成長しない仕組みを利用する趣味もあるものなのですね。

何事からも学べるものです・・・







ではまた明日


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これからですね。




昨日は新たに物件オーナーとなられたお客様に現地の状況確認をして頂きました。



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画像1物件は土地面積250坪、建物面積約300坪、築約25年のRCマンションです。

これだけの物件の所有者になられると言うことは賃貸経営に慣れたお客様と言う感じですが、賃貸経営に関しては全く経験の無い状態で1からのスタートです。

なぜ未経験で取得されたかと言うとお父様からの相続。





昔から、世代交代の際に管理離れを起こしてしまうことがありまして、特に上の世代のお父様が賃貸経営に苦労している姿をお子様達に見せていると大変そうなイメージをご子息が持つなんてことが良くあります。

場合によっては「建築会社に騙された」とか「管理会社が怠けている」なんて言うイメージを持たれていて結構な冷たさであたられる経験も稀ですがあるものです。

そう言う状態の時に相続したご子息に不動産会社の友人がいたりすると「そんな管理会社とは縁を切って俺のところで管理すればいい」などと言われてしまう・・・

相続した途端に「売却先が決まった」との通知を受ける何てことも想定するようになったり・・・


当社はお父様が新築された25年前からこの物件に関わっていますので物件の修繕履歴や客付け活動のクセ等を承知しておりますので、そのまま管理引継ぎをして頂くことを強く望んでおりました。

そんな感じで物件を取得する相続人が決まるまでの間はドキドキ状態になるのですが、この物件に関しては相続人が確定するまで結構な期間がありましたので、お身内の中でどなたが相続人になられても対応出来るように下準備を重ねていました。

そして先月相続人が確定して昨日無事に管理委託契約を締結。

未経験での大型物件取得なので管理の重要事項説明にあたっても特別にわかりやすい解説を心がけての対応です。

遠方にお住いの方なので現地も初めて確認された状態でしたが、最初の取得物件が大型物件ですので日常生活での金銭感覚では驚くようなメンテナンス費用や予想される大規模修繕の金額にショックを受けられる訳です。

しかしながら、亡くなったお父様はローンを完済されているので、多額の費用が出ても破綻することも無い状態であり、適正に運営さえできれば大変優秀な収益物件であると説明させて頂きました。

ちょっとは不安が減りましたか?

なんてことまでは聞けませんでしたが、物件を取得して良かったと思って頂けるように頑張ります!


PXL_20241014_195449992さて、昨晩は千葉に移動して実家に宿泊しました。

5時前に起きてパソコンを借りてブログ更新中です。

実は本日、家族ぐるみの長いおつきあいの知人がお亡くなりになったので自分の母親と一緒に告別式に参加してきます。







まだ40代とのこと・・・

突然の出来事に驚いていますが、憔悴しきったご家族の皆様にかける言葉も見当たらないものです。


ではまた明日


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捨てられない・・・




2階建まではいらないのでコンパクトな平屋を建てたいです。

とのお話しに関わることになりました。


老朽化したご自宅を取り壊して高齢のお父様が一人暮らしをする建物なのですが、大きな建物は不要ですが、どのくらいまでコンパクトにしても大丈夫かイメージが湧かないとのこと。




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住むのは1人なので20坪もあれば良いと思いますが、もしお父様が使わなくなった場合には貸家にするのか誰かお身内が入居するのか売却するのか等、先の選択肢についても検討するべきでしょう。

ちなみに、お嬢様方は既に独立されて別の場所にご自宅がありますので、実家に戻ることは無い感じです。



1007たまたま当社の管理している平屋の戸建貸家があったので、お父様とお嬢様2人を案内してきました。
戸建貸家と言っても、自分のブログにギリギリ新築時の記録が出てくる築19年、当時としては最先端の物件です。

お父様 「1人で住むんだからこんな広さで充分だ」

クマ 「これで20坪弱な感じです」

お嬢様 「これじゃ今の家の家財道具が入らないでしょ」







確かに今のご自宅は古いとは言え昔ながらの家財道具満載なので同じだけ移動したら寝る場所が無くなります。

クマ 「生活するだけなら、この広さで充分だとわかりましたね」

お嬢様 「あとは、荷物をどれだけ捨てられるかってことですよね・・・」

クマ 「ですね。 断捨離がどれだけ出来るかに掛かっているのでしょう」

お嬢様 「高齢者は物を捨てないで取っておくから、結局面積を増やさないとダメなのよね」

お父様 「俺はこのくらいで充分だと思うけど、外に物置作れば何とかなるんじゃないか」



2階建てにしないのは、お父様が二階に上がれないからなのですが、二階建てと同じくらいの面積を平屋で造ると言うのも贅沢な感じになるのでしょう。

ホント思い切って古い家財道具を断捨離できれば良いのでしょうけど、高齢者の方は「もったいない」と言う気持ちが強くて物を捨てないような気がします。

物を大切にすると言うのは悪い事では無いと思いますが・・・

自分、そこら辺は良く知っていますが、自分自身がそのようにならないように気をつけたいと思っています。

まぁ コンパクトに建てて一人暮らし用に限定するよりは将来的に貸す場合にも売る場合にも選択肢の広がるファミリー需要に合わせた戸建てが良いのでは無いかとお伝えしましたが、どうなりますでしょうかね。



さて、本日はアパートと戸建ての同時決済でこれから銀行へ移動します。

結構難易度の高い案件でしたので、ホッとしていますが今回は珍しく自主管理物件を売却したので管理戸数が減らず、逆に買主さんから管理を頂けたパターンでした。

ありがたいことです。



ではまた明日


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あやちゃん先生と対談させて頂きました。


株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 勤務
令和5年4月 代表取締役就任
(保有資格)
特定行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士
二等無人航空機操縦士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com